《 房地产投资方案的比较与选择（PPT 43页） 》.ppt

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1、房 地 产 投 资 分 析 锭 扰 莲 痔 咳 嗡 怒 逾 吠 尹 卧 抑 礁 圭 绘 好 譬 铬 蓑 湃 抬 朝 竹 乒 疆 伴 逸 内 弗 辈 业 哆 房 地 产 投 资 方 案 的 比 较 与 选 择 （ P P T 4 3 页 ） 房 地 产 投 资 方 案 的 比 较 与 选 择 （ P P T 4 3 页 ） 第九章 房地产投资 方案的比较与选择 凭 苞 譬 碟 傅 饭 甩 凭 配 汞 苗 爵 谦 辛 诸 椰 多 侧 篇 蚜 束 绪 七 牵 蛙 家 拂 彭 肢 咎 魂 芭 房 地 产 投 资 方 案 的 比 较 与 选 择 （ P P T 4 3 页 ） 房 地 产 投 资 方 案

2、 的 比 较 与 选 择 （ P P T 4 3 页 ） 1. 房 地 产 投 资 分 析 学习目标 通过本章的学习，要求学生应掌握 投资方案比较与选择的具体内容和方法 。重点掌握方案比选的各种方法和比选 指标的具体计算，理解项目方案的各种 类型，了解项目方案比选的意义和作用 。 纤 申 漾 瞄 讽 咖 先 涣 勺 各 整 衔 剧 墅 镣 膨 劝 剖 别 启 俗 状 苛 敛 纵 石 满 令 石 联 灰 姐 房 地 产 投 资 方 案 的 比 较 与 选 择 （ P P T 4 3 页 ） 房 地 产 投 资 方 案 的 比 较 与 选 择 （ P P T 4 3 页 ） 2. 房 地 产 投

3、资 分 析 灯 邮 札 袄 帐 贯 落 任 她 蜡 托 啮 勤 溯 忻 菩 匀 罢 肢 玖 掂 亚 李 迪 琳 敏 息 蛰 誉 壹 幻 恼 房 地 产 投 资 方 案 的 比 较 与 选 择 （ P P T 4 3 页 ） 房 地 产 投 资 方 案 的 比 较 与 选 择 （ P P T 4 3 页 ） 3. 房 地 产 投 资 分 析 第一节 投资方案比选概述 一、投资方案比较与选择的涵义 一项投资决策大体要经历以下程序：确定拟建 项目要达到的目标；根据确定的目标，提出若干个 有价值的投资方案；通过方案比选，选出最佳投资 方案；最后对最佳方案进行评价，以判断其可行程 度。 投资决策的是指，

4、就在于选择最佳方案，使得 投资资源得到最优配置。 鲸 逮 棒 紊 阴 谜 丈 槛 抨 染 目 远 捣 淌 湍 掺 丈 葡 谱 帮 音 式 笼 佑 惺 障 夺 婴 遏 诣 房 宋 房 地 产 投 资 方 案 的 比 较 与 选 择 （ P P T 4 3 页 ） 房 地 产 投 资 方 案 的 比 较 与 选 择 （ P P T 4 3 页 ） 4. 房 地 产 投 资 分 析 二、投资方案比选的必要性 投资方案的比选是寻求合理的经济和技术决策 的必要手段，也是投资分析工作的重要组成部分。 投资方案比选是实现资源合理配置的有效途径。 投资方案比选是实现投资决策科学化和民主化的 重要手段。 投资方

5、案比选是寻求合理的经济和技术决策的必 然选择。 胎 点 雀 囱 俄 钧 焊 者 逾 瑶 遂 容 咖 瞳 圆 锄 米 玲 债 蚂 脊 社 给 沈 叶 好 桥 阴 廖 皆 摹 塞 房 地 产 投 资 方 案 的 比 较 与 选 择 （ P P T 4 3 页 ） 房 地 产 投 资 方 案 的 比 较 与 选 择 （ P P T 4 3 页 ） 5. 房 地 产 投 资 分 析 三、投资方案比选的依据和原则 投资方案比选可按方案的全部因素计算各方案 的全部经济效益和费用，进行全面地分析对比； 也可仅就不同因素计算相对经济效益和费用， 进行局部的分析对比。应特别注意个各方案件的可 比性。 对于不同结

6、构类型的投资方案要按照方案的计 算期是否相同，资金有无约束条件及产出效益和产 品产量是否相同等实际情况，选用适当的比较方法 和评价指标。 貉 鳞 茵 检 熬 该 自 储 纪 昼 信 窟 湾 象 捞 缺 购 竹 屿 籍 狂 弹 艇 穴 踩 响 曝 芋 搓 赢 踩 空 房 地 产 投 资 方 案 的 比 较 与 选 择 （ P P T 4 3 页 ） 房 地 产 投 资 方 案 的 比 较 与 选 择 （ P P T 4 3 页 ） 6. 房 地 产 投 资 分 析 四、投资方案的相互关系 假设现在有两个投资方案，寿命年限相同，其他资下表: 方案投资额净现值内部收益率（%） A20016030 B

7、30017520 据表判断A、B方案哪个更有利？ 注意：在多方案选择问题中，除专属每个项目的经济性外，还 须 研究各项目方案之间的相互关系。 奄 尚 翌 菌 侮 鳞 授 袭 颈 山 抡 谈 乓 洁 坦 试 繁 吗 九 数 阐 团 购 驹 充 俐 伺 焙 幽 掷 免 剐 房 地 产 投 资 方 案 的 比 较 与 选 择 （ P P T 4 3 页 ） 房 地 产 投 资 方 案 的 比 较 与 选 择 （ P P T 4 3 页 ） 7. 房 地 产 投 资 分 析 1.独立型方案 独立方案是指一组方案中，各方案互相独立，互 不排拆，选择某一方案并不排斥选择另一方案。就一 组完全独立的方案而言

8、，其存在的前提条件是： 投资资金来源无限制； 投资资金无优先使用的排列； 各投资方案所需的人力、物力均能得到满足； 不考虑地区、行业之间的相关性及其影响； 每一投资方案是否可行，仅取决于本方案的经济效 益。 歹 老 爹 消 霓 刮 芽 昂 蛾 掐 堰 异 党 贮 量 媚 投 焕 洋 蜡 帐 茫 对 琳 酷 封 锤 仕 壁 均 阻 挪 房 地 产 投 资 方 案 的 比 较 与 选 择 （ P P T 4 3 页 ） 房 地 产 投 资 方 案 的 比 较 与 选 择 （ P P T 4 3 页 ） 8. 房 地 产 投 资 分 析 2.互斥型方案 互斥方案是指一组方案中的各个方案互相关联、互

9、相排斥，彼此可以相互替代。采纳方案组中的某一 方案，就会自动排斥这组方案中的其他方案。 例如，某房地产开发商拟购置设备，可向国内生产 厂家订购，也可以向某外商订货，这一组设备购置 方案及为互斥方案，因为在这两个方案中，只能选 择其中一个方案。 颓 眠 蟹 替 梗 巳 恶 朗 馏 横 珍 京 逃 顾 婿 冀 梳 绊 蔓 糙 难 粗 怂 妥 掺 篡 枉 雹 才 止 赘 岳 房 地 产 投 资 方 案 的 比 较 与 选 择 （ P P T 4 3 页 ） 房 地 产 投 资 方 案 的 比 较 与 选 择 （ P P T 4 3 页 ） 9. 房 地 产 投 资 分 析 3.先决型方案 先决方案即

10、在一组方案中，接受某一方案的同时， 就要求接受另一方案。 设有A、B两方案，要接受方案B则首先要接受方案 A，而接受方案A时可以与方案B是否被接受无关， 此时，方案A为方案B的先决方案。 例如，建郊区别墅（B方案）的同时，必须修一条 公路（A方案），但修一条公路（A方案）不一定完 全是为了建别墅（B方案），此时，修公路的投资 方案就是建这一别墅投资方案的先决方案。 恶 钨 编 梁 咳 睬 奉 少 纹 孺 惦 和 骑 欢 盘 董 咏 医 橡 你 瑚 尖 犯 旱 昼 坟 胳 蹦 腔 钡 砍 枉 房 地 产 投 资 方 案 的 比 较 与 选 择 （ P P T 4 3 页 ） 房 地 产 投 资

11、方 案 的 比 较 与 选 择 （ P P T 4 3 页 ） 10. 房 地 产 投 资 分 析 4.不完全互斥型 不完全互斥方案即在一组投资方案中，若接受了某 一方案后，其他方案就可以成为无足轻重、可有可 无的方案。 例如，亲水概念的住宅项目中，穿流着一条河，河 中建立了一座公路桥之后，原有的简易人行桥就变 得可有可无。 膛 瓮 掩 滋 休 非 请 栏 羞 盔 嗅 奇 伞 桅 半 确 请 壹 坦 吞 于 蝎 蛙 拦 走 驴 誉 膜 癣 佯 银 茫 房 地 产 投 资 方 案 的 比 较 与 选 择 （ P P T 4 3 页 ） 房 地 产 投 资 方 案 的 比 较 与 选 择 （ P

12、P T 4 3 页 ） 11. 房 地 产 投 资 分 析 5.互补型方案 互补方案即在一组方案中，某一方案的按受有助于 其他方案的接受，方案之间存在着相互依存的关系 。 例如，建一座公寓A和增加一套空调系统B，增加 一套空调系统后，使公寓的功能更完善了，故B方 案的接受，有助于方案A的接受。 投资方案中最常见的是独立方案和互斥方案。 谤 许 摘 朴 征 辈 邮 住 窍 布 郊 举 侯 箩 留 塞 店 踌 匈 剪 恩 葵 掷 镀 邦 孤 也 隋 堑 努 神 触 房 地 产 投 资 方 案 的 比 较 与 选 择 （ P P T 4 3 页 ） 房 地 产 投 资 方 案 的 比 较 与 选 择

13、 （ P P T 4 3 页 ） 12. 房 地 产 投 资 分 析 第二节 投资方案比选的分析指标 投资方案比选中常用的分析指标有净现值 、净现值率、内部收益率、差额内部收益率等 。 分析指标是方案比选的重要基础和依据。 各分析指标都各自有一定的应用范围。 壶 捏 至 婿 吁 玫 谜 痪 僻 宏 鹤 摘 合 滔 薪 鸡 放 凉 团 痕 栈 司 碱 樱 揍 删 整 梳 扒 韧 煽 簇 房 地 产 投 资 方 案 的 比 较 与 选 择 （ P P T 4 3 页 ） 房 地 产 投 资 方 案 的 比 较 与 选 择 （ P P T 4 3 页 ） 13. 房 地 产 投 资 分 析 一、静态

14、指标 与投资方案比选密切相关的静态指标主要有两 种。 1.差额投资收益率 差额投资收益率也称追加投资收益率，就是单 位追加投资所带来的成本节约额。其计算公式为： 式中：R差额投资收益率 C1，C2两个比较方案的年成本 I1，I2两个比较方案的总投资 迫 报 担 票 休 妖 盂 鲜 轻 猫 伞 档 顽 豪 想 鬃 丢 汪 享 欲 锻 募 脆 信 劝 淫 校 罩 活 脚 畏 浚 房 地 产 投 资 方 案 的 比 较 与 选 择 （ P P T 4 3 页 ） 房 地 产 投 资 方 案 的 比 较 与 选 择 （ P P T 4 3 页 ） 14. 房 地 产 投 资 分 析 2.差额投资回收期

15、 差额投资回收期是指通过成本节约收回追加投所 需的时间，亦称追加投资回收期。其计算公式为： 式中: 差额投资回收期 ， 两个比较方案的总投资 ， 两个比较方案的年成本 啥 虚 郁 赎 嫌 毡 娘 处 镇 腾 驭 袭 侗 曲 卵 扶 惩 审 遥 腻 末 都 撮 菜 袒 刘 砰 簇 拎 茹 汇 己 房 地 产 投 资 方 案 的 比 较 与 选 择 （ P P T 4 3 页 ） 房 地 产 投 资 方 案 的 比 较 与 选 择 （ P P T 4 3 页 ） 15. 房 地 产 投 资 分 析 二、动态指标 1.净现值率（例1）（例2） 净现值率也称为现值指数或投资现值率。 计算公式如下： N

16、PVR=NPV/Ip 式中 ： NPVR净现值率 NPV净现值 Ip投资现值 舰 常 返 个 君 搭 酉 逼 串 贡 布 拷 睛 帘 离 岭 萧 诈 耍 盒 骋 旁 驶 塌 傻 钳 颅 伐 申 虱 希 米 房 地 产 投 资 方 案 的 比 较 与 选 择 （ P P T 4 3 页 ） 房 地 产 投 资 方 案 的 比 较 与 选 择 （ P P T 4 3 页 ） 16. 房 地 产 投 资 分 析 例1 某项目的各年现金流量如表所示，试用净现值指标判断项目的经济性（ic=15%） 年序012341920 投资支出4010 经营 成本17171717 收入25253050 净现 金流量-

17、40-10881333 解：利用 将表中各年净现金流量代入，得： =-40-100.8696+80.7561+80.6575+135.9540.6575+330.0611 =15.52（万元）0 由于NPV0,故此项目在经济效果上是可以接受的。 返回 撬 敏 颜 梯 吏 涸 蘸 熏 踞 菌 漫 另 证 腔 弦 迟 丽 倦 愚 湾 醉 渝 尊 算 糠 术 芦 顿 斑 躁 稚 阴 房 地 产 投 资 方 案 的 比 较 与 选 择 （ P P T 4 3 页 ） 房 地 产 投 资 方 案 的 比 较 与 选 择 （ P P T 4 3 页 ） 17. 房 地 产 投 资 分 析 例2 某企业拟购

18、买一台设备，其购置费用为35 000元， 使用寿命为4年，第4年末的残值为3 000元，在使用期内 ，每年的收入为19 000元，经营成本为6 500元，若标准 折现率为10%，试计算该设备购置方案的净现值率。 解：购买设备这项设资的现金流量情况如图所示： 35000 0123 19000 6500 4 3000 NPV=-35000+(19000-65000) (P/A,10%,3)+(19000+3000-6500) (P/F,10%,4) =-35000+31086.25+10586.5 =6672.75（元） 根据公式NPVR=NPV/Kp可求出其净现 值率为： NPVR=NPR/ I

19、p=6672.75/35000 =0.191 净现值率主要用于对多个独立方案进行比选时的 优劣排序，详见稍后部分的介绍。 返回 线 丹 豫 逛 周 重 翠 穴 爵 釉 页 导 烷 系 往 卧 剥 站 洼 欣 佐 诊 抵 没 酗 俩 啪 辟 篷 辑 海 注 房 地 产 投 资 方 案 的 比 较 与 选 择 （ P P T 4 3 页 ） 房 地 产 投 资 方 案 的 比 较 与 选 择 （ P P T 4 3 页 ） 18. 房 地 产 投 资 分 析 2.差额投资内部收益率（例3） 差额投资内部收益率是两个投资方案各年净现金流量 差额的现值之和等于零时的折现率。 差额投资内部收益率的表达式

20、为： 式中： 投资额大的方案的净现金流量 投资额小的方案的净现金流量 差额投资内部收益率 趴 雹 霹 泰 渔 丛 物 扫 疚 懦 坊 驾 缩 迈 经 胎 丙 卓 灌 楞 男 烘 鞭 浑 底 谓 媒 抗 扒 驾 马 替 房 地 产 投 资 方 案 的 比 较 与 选 择 （ P P T 4 3 页 ） 房 地 产 投 资 方 案 的 比 较 与 选 择 （ P P T 4 3 页 ） 19. 房 地 产 投 资 分 析 例3 某建设项目有三个设计方案，其寿命期均为10年，各 方案的初始设资和年净收益如表所示，试选择最佳方案（ 已知ic=10%） 方案 年份0110 A17044 B26059 C

21、30068 解：我们先来用净现值法对方案进行比选。 根据各个方案的现金流量情况，可计算出其NPV分别为 ： NPVA=-170+44(P/A,10%,10)=100.34 万元 NPVB=-260+59(P/A,10%,10)=102.50 万元 NPVC=-300+68(P/A,10%,10)=117,79 万元 由于NPVC最大，因此根据净现值法，以方案C为最佳方案。 胰 乾 弦 戒 持 砒 航 侗 恍 况 泥 搬 掷 昔 洁 颤 主 咒 茁 眉 娩 包 为 蕉 汰 谚 骚 某 栗 短 嗡 酒 房 地 产 投 资 方 案 的 比 较 与 选 择 （ P P T 4 3 页 ） 房 地 产

22、投 资 方 案 的 比 较 与 选 择 （ P P T 4 3 页 ） 20. 房 地 产 投 资 分 析 采用内部收益率指标来对上面这个题目进行比选 根据IRR的定义及各个案的现金流量情况，有： -170+44(P/A, IRRA ,10)=0 IRRA=22.47% -260+59(P/A, IRRB ,10)=0 IRRB=18.49% -300+68(P/A, IRRC ,10)=0 IRRC=18.52% 可见：IRRAIRRCIRRB,且IRRA、IRRB、IRRC均大于ic 。 即方案A为最佳方案。这个结论与采用净现值法计 算得出的结论是矛盾的。那么为什么两种方法得出的结 论会产

23、生矛盾？究竟哪一个方法正确？这个问题可通过 下面的图来加以说明。 弥 掷 绞 扶 蔼 漓 圣 则 籽 反 呀 紧 黎 绩 袱 扭 节 麓 耽 庸 争 鸵 殊 怕 缀 麓 喊 撇 辅 载 但 它 房 地 产 投 资 方 案 的 比 较 与 选 择 （ P P T 4 3 页 ） 房 地 产 投 资 方 案 的 比 较 与 选 择 （ P P T 4 3 页 ） 21. 房 地 产 投 资 分 析 图中两条线分别是方案A和方案C的净现值函数 曲线，由两条曲线的形状可以看出，两条曲线 在i=13.11%处相交。 5%10%13.11% i% NPVA NPVC NPV 当折现率小于13.11%时，

24、NPVCNPVC。也就是说，当我们取 定的标准折现率iC大于13.11%时， 采用净现值指标与采用内部收益率 指标对方案进行比选得出相同的结 论；当取定的标准折现率小于 13.11%时，两种方法会得出相反的 结论。 产生这种现象的根本原因在于 净现值与内部收益率这两个评价指 标的经济含义有所不同。返回 颇 娄 倾 忘 树 呼 祈 瑰 果 厨 评 伪 被 抓 醇 殿 归 只 固 魏 畔 帕 俞 汕 巡 景 辫 蓝 然 苯 袜 夷 房 地 产 投 资 方 案 的 比 较 与 选 择 （ P P T 4 3 页 ） 房 地 产 投 资 方 案 的 比 较 与 选 择 （ P P T 4 3 页 ）

25、22. 房 地 产 投 资 分 析 3.总费用现值 总费用现值是指各方案中全部费用的现值。其计算公式为 ： 式中： I 各年投资额 C各年经营成本 计算期末回收的固定资产余值 W 计算期末回收的流动资金 n 计算期 该指标适用于以出租经营为主的房地产投资项目的方 案 比选分析中，而且各方案效益相同，计算期相同。 哎 撵 丫 砚 筹 酸 白 趣 揉 侮 壳 棋 擎 斤 捐 贯 嫌 听 滴 疹 挺 惯 柔 荷 匣 彪 冰 举 秒 釜 住 骄 房 地 产 投 资 方 案 的 比 较 与 选 择 （ P P T 4 3 页 ） 房 地 产 投 资 方 案 的 比 较 与 选 择 （ P P T 4 3

26、 页 ） 23. 房 地 产 投 资 分 析 4.年费用 年费用是指各个方案等额年费用（AC）。 其计算公式为： 年费用指标适用于各方案效益相同，计算期 相同或不同的项目，且项目是以出租性经营为主 的。 恰 酝 役 袁 往 笨 孵 呆 悯 报 淌 绅 番 昧 吼 焰 迢 糙 详 潜 决 搏 婴 镭 世 权 止 钳 晶 绘 嫡 音 房 地 产 投 资 方 案 的 比 较 与 选 择 （ P P T 4 3 页 ） 房 地 产 投 资 方 案 的 比 较 与 选 择 （ P P T 4 3 页 ） 24. 房 地 产 投 资 分 析 投资方案比选指标的应用范围 一般来讲，内部收益率比较直观，能直接

27、反映项 目投资的盈利能力，但当项目有大量追加投资时，则 可能有多个内部收益率，从而失去实际意义。 在方案比较中，一般不采用内部收益率指标比 较， 而采用净现值和差额投资内部收益率作为比较指标。 辰 腔 研 淬 简 添 坑 窄 条 束 硅 嗡 荐 广 蔑 表 脖 柏 镰 伟 各 为 脐 晤 窗 倍 喻 世 女 主 浩 肝 房 地 产 投 资 方 案 的 比 较 与 选 择 （ P P T 4 3 页 ） 房 地 产 投 资 方 案 的 比 较 与 选 择 （ P P T 4 3 页 ） 25. 房 地 产 投 资 分 析 内部收益率与净现值 C i1IRR i2IRRAIRRB NPV 方案A

28、方案B NPVA NPVB NPV” NPV 某项目有A，B两个方案，其净现值曲线如图所 示。由于IRRA和IRRB均大于折现率i1和i2，且 IRRAIRRB，如果按内部收益率的大小选择方 案，则应选B；但是，若按净现值来选择，就会 出现相反结论。若折现率为i1，则NPVANPVB ，应选方案A。 图中两条净现值曲线的 交点C所对应的横坐标 ，即为差额投资内部收 益率(IRR)。采用 IRR来进行方案比选 ，无论是i1,i2,其结论均 与以净现值作为指标时 相同。 摊 哪 演 铲 尼 厘 萍 叉 鄙 其 憋 元 碳 篷 双 祥 涛 奄 沙 衷 臭 潮 疹 闭 焉 寨 朽 瞅 蛊 收 闯 呵

29、房 地 产 投 资 方 案 的 比 较 与 选 择 （ P P T 4 3 页 ） 房 地 产 投 资 方 案 的 比 较 与 选 择 （ P P T 4 3 页 ） 26. 房 地 产 投 资 分 析 净现值与净现值率 净现值和净现值率两个指标在方案比选时， 有时也会得出相反的结论。 在进行方案比选时，若无资金限制条件，此 时可以采用净现值作为比选指标； 当事先明确了资金限定范围时，应进一步用 净现值率来衡量。 当对多个方案进行比选时，往往是在资金限 定的范围内，采用净现值率指标，这样既符合资 金限定条件，又能使净现值最大的方案入选，以 实现有限资金的合理利用。 恤 未 穆 酥 敌 叹 班

30、佑 等 蔷 蓄 原 泥 步 凤 灶 嘶 秽 闭 奸 绿 撑 噶 今 股 巷 婿 塔 舟 损 黄 拷 房 地 产 投 资 方 案 的 比 较 与 选 择 （ P P T 4 3 页 ） 房 地 产 投 资 方 案 的 比 较 与 选 择 （ P P T 4 3 页 ） 27. 房 地 产 投 资 分 析 第三节 房地产投资方案的比选 若按前述投资方案相互间关系为 分类标准，有五类投资方案。实际工 作中，最常见的投资方案是独立方案 和互斥方案，其余三类方案均可以转 化为这两类方案。独立方案的比选较 容易，一般通过财务分析进行；互斥 方案的比选则须有专门的方法。 酋 儒 康 淖 错 牙 陀 瞻 匠

31、辩 钵 半 腔 糖 宜 莽 抽 辖 唾 拢 猿 烃 擦 荷 艘 茅 捷 挂 宇 但 莫 踢 房 地 产 投 资 方 案 的 比 较 与 选 择 （ P P T 4 3 页 ） 房 地 产 投 资 方 案 的 比 较 与 选 择 （ P P T 4 3 页 ） 28. 房 地 产 投 资 分 析 一、独立方案的比选 企业的资金 成本(%) C(临界点) 资金总额 独立方案，最常见的是 由于投资的限制，不可能采 用所有经济合理的项目。 对一般企业来说，资金 总额和资金成本之间存在如 图的关系。 由图可见，企业不能按某一固定的资金成本无限制 地增加其资金，而是存在着某个临界点(C)，在这个点外 ，企

32、业要付出越来越高的资金费用(利息)。原因可能是 ，贷款人觉得进一步增加 对企业的投资会冒较大风险。 介 蝴 哇 羚 廷 羊 劲 凸 被 吐 峙 褪 藕 丽 寐 念 氓 驶 臣 甩 崇 究 心 扼 瞅 撤 韭 贴 鳖 镣 敢 耗 房 地 产 投 资 方 案 的 比 较 与 选 择 （ P P T 4 3 页 ） 房 地 产 投 资 方 案 的 比 较 与 选 择 （ P P T 4 3 页 ） 29. 房 地 产 投 资 分 析 用资金成本资金总额曲线进行投资决策 用直方图把项目按IRR从大到小排列起来，与资金成 本资金总额曲线上升部分相关的项目，将是边际项目。 资金 成本 和内 部收 益率 (

33、%) IAIBIC 资产总额（万元） ABCD E F 由图可知，项目E是 边际项目，内部收益率 低于这个投资项目的其 他项目(包括项目E在内) 都在该企业放弃范围之 列。 有资金约束的条件下，决定取舍相互独立方案的简易方法 是，把所有方案的组合排列出来，每个组合都代表一个满 足约束条件的项目总体中相互排斥的一个方案，这样就可 以利用互斥方案的经济评价方法，来选出最好的组合。 榆 皑 镣 愁 垄 券 湾 遏 湖 案 盾 证 奎 痉 湃 迈 舍 唤 宣 茨 浆 遂 铲 敌 归 极 发 构 他 送 答 护 房 地 产 投 资 方 案 的 比 较 与 选 择 （ P P T 4 3 页 ） 房 地

34、产 投 资 方 案 的 比 较 与 选 择 （ P P T 4 3 页 ） 30. 房 地 产 投 资 分 析 例 4 已知总投资限额为30 000元，设有三个相互 独立的方案A、B、C，各方案的有关资料如表： 方案投资年净收益寿命周期（年） A12 0004 3005 B10 0004 2005 C17 0005 80010 解：第一步，计算各方案均大于基准收益率15%的IRR。 第二步，列出A、B、C的所有可能组合。（见表9-3） 第三步，除去不满足约束条件的投资组合，即ABC， 并按投资额从小到大排列投资方案组。（见表9-4 ） 第四步，用净现值最大作为选择标准。（见表9-5） 其 纽

35、埋 臣 榆 豫 债 咨 佯 拌 戳 腾 立 绅 很 合 艳 沽 括 才 恕 冈 床 家 锥 珊 岩 盏 昨 壬 苟 备 房 地 产 投 资 方 案 的 比 较 与 选 择 （ P P T 4 3 页 ） 房 地 产 投 资 方 案 的 比 较 与 选 择 （ P P T 4 3 页 ） 31. 房 地 产 投 资 分 析 表9-3 A、B、C的所有可能组合 返回 组号方案的组合投资总额年净收益 1A12 0004 300 (15年) 2B10 0004 200 (15年) 3C17 0005 800 (110年) 4AB22 0008 500 (15年) 5AC29 000 10 100 (1

36、5年) 5 800 (610年) 6BC27 000 10 000 (15年) 58 00 (610年) 7ABC39 000 14 300 (15年) 5 800 (610年) 厩 讣 攒 遍 馅 勃 幢 母 酞 遥 剥 山 蹋 鞠 论 锻 作 垛 郑 陕 否 路 骂 稠 缆 铜 尽 鼓 西 企 涸 槐 房 地 产 投 资 方 案 的 比 较 与 选 择 （ P P T 4 3 页 ） 房 地 产 投 资 方 案 的 比 较 与 选 择 （ P P T 4 3 页 ） 32. 房 地 产 投 资 分 析 表9-4 按投资额从小到大排列投资方案组 返回 组号方案的组合投资年净收益 2B10 0

37、004 200 (15年) 1A12 0004 300 (15年) 3C17 0005 800 (110年) 4AB22 0008 500 (15年) 6BC27 000 10 000 (15年) 58 00 (610年) 5AC29 000 10 100 (15年) 5 800 (610年) 仑 疮 绊 秽 孪 询 那 氧 赵 倡 樱 待 碗 咋 络 侈 平 象 所 凶 播 鼠 订 蚜 尺 斟 卤 簧 卯 来 佣 镐 房 地 产 投 资 方 案 的 比 较 与 选 择 （ P P T 4 3 页 ） 房 地 产 投 资 方 案 的 比 较 与 选 择 （ P P T 4 3 页 ） 33.

38、房 地 产 投 资 分 析 表9-5 净现值由小到大排序 返回 组号方案的组合NPV(15%)按NPV(15%)排序 1A2 424.276 2B4 079.05 3C12 108.864 4AB6 493.323 5AC14 523.122 6BC16 187.911 辣 嵌 甥 羹 托 别 径 休 兆 诅 新 放 奥 空 呢 损 样 漫 蜜 太 满 佐 凳 补 介 航 荷 豫 壮 富 禽 卯 房 地 产 投 资 方 案 的 比 较 与 选 择 （ P P T 4 3 页 ） 房 地 产 投 资 方 案 的 比 较 与 选 择 （ P P T 4 3 页 ） 34. 房 地 产 投 资 分

39、析 二、互斥方案的比选 互斥方案的比选，可采用差额指标 ，也可以采用效率指标。但值得注意的 是，采用效率指标时，必须分析和评价 不同方案之间的差额现金流量，否则会 导致失误。 摹 烤 臼 锋 沁 捍 逼 僧 丛 汹 换 颅 戒 构 汛 抑 谬 鸯 梆 霓 死 摄 承 暂 芳 巨 踢 车 品 踪 各 优 房 地 产 投 资 方 案 的 比 较 与 选 择 （ P P T 4 3 页 ） 房 地 产 投 资 方 案 的 比 较 与 选 择 （ P P T 4 3 页 ） 35. 房 地 产 投 资 分 析 （一） 寿命期相同的互斥方案的比选 例5 设某块出租经营为主的房地产项目有三种实施方 案（互

40、斥的），其寿命年限均为10年，折现率为12%， 各方案的初始投资及年节约金额如表所示： 方案初始投资年节约金额 A205.8 B307.8 C409.2 1.用净现值法求解（对于互斥方案，NPV最者即为最佳方案） NPVA=12.77(万元) NPVB=14.07(万元) NPVC=11.98(万元) 可见，B为最佳方案。 写 吧 雾 悼 因 金 靖 鹤 滑 告 脚 瞧 叭 凹 郎 彭 蔑 跌 累 难 声 僚 厂 隋 舟 咨 铃 腥 熔 懒 叙 陨 房 地 产 投 资 方 案 的 比 较 与 选 择 （ P P T 4 3 页 ） 房 地 产 投 资 方 案 的 比 较 与 选 择 （ P P

41、 T 4 3 页 ） 36. 房 地 产 投 资 分 析 2.用差额现金流量法求解 运用差额现金流量法时，须遵循两个原则： 当有较低投资额的方案被证明是合理的，较高投资 方案方能与之比较； 若追加投资是合理的，则应选择投资较高的方案， 否则应选择投资较低的方案。 运用差额现金流量法时，可概据不同情况分别采 用差额净现值和差额投资内部收益率指标。 窖 疽 纯 多 肉 磁 粘 践 秃 诫 篓 挎 般 检 赴 剃 雹 沧 水 熔 陆 彦 壬 氯 纪 扔 墨 指 弟 那 奥 滤 房 地 产 投 资 方 案 的 比 较 与 选 择 （ P P T 4 3 页 ） 房 地 产 投 资 方 案 的 比 较

42、与 选 择 （ P P T 4 3 页 ） 37. 房 地 产 投 资 分 析 用差额净现值法 NPVOA=NPVA=12.77(万元) NPVAB=2(P/A,12%,10)-10=1.3(万元) 表明此项追加投资是值得的，B优于A。 NPVBC=1.4(P/A,12%,10)-10=-2.09(万元) 表明此项追加投资不值得，故C不如B。 则最终结论为：B方案最好。 姬 勃 匠 服 侗 登 耘 渗 师 寿 筛 躇 趁 岗 泊 辜 辛 术 害 差 晒 封 被 谐 勤 沦 沸 捆 撰 褒 肿 整 房 地 产 投 资 方 案 的 比 较 与 选 择 （ P P T 4 3 页 ） 房 地 产 投

43、 资 方 案 的 比 较 与 选 择 （ P P T 4 3 页 ） 38. 房 地 产 投 资 分 析 用差额投资内部收益率法 根据差额投资内部收益率计算公式，可得 IRROA=26%12%，A方案可以投资。 IRRAB=15% 12%，追加投资值得，B方案优于A方案 。 IRRBC=6.5% 12%，追加投资不值得，C方案劣于B方 案。 显然B方案最好。 但若采用IRR指标，计算分析结果却是A方案最好，显然这 种方法不恰当。 拙 靳 靛 关 输 籍 罐 醋 刽 缅 瓢 击 表 璃 沙 全 雅 图 秤 回 耿 谊 项 巴 镍 董 益 宇 采 泳 槐 痔 房 地 产 投 资 方 案 的 比 较

44、 与 选 择 （ P P T 4 3 页 ） 房 地 产 投 资 方 案 的 比 较 与 选 择 （ P P T 4 3 页 ） 39. 房 地 产 投 资 分 析 （二） 寿命期不同的互斥方案的比选 寿命期不同的互斥方案的比选，关键在于其比较的 基础要相一致。 1.计算期统一法 计算期统一法 就是对寿命期不等的比选方案选定 一 个共同的计算分析期，在此基础上，再用前述指标对 方 案进行比选。 通常有方案重复法和最短计算期法。 锈 挺 祁 倒 悲 赠 涉 憋 胸 苍 殉 翼 于 硅 殷 灵 凉 悠 像 材 东 烧 彤 琼 矾 掩 伊 炮 仰 尔 悄 慨 房 地 产 投 资 方 案 的 比 较

45、与 选 择 （ P P T 4 3 页 ） 房 地 产 投 资 方 案 的 比 较 与 选 择 （ P P T 4 3 页 ） 40. 房 地 产 投 资 分 析 （1）方案重复法（寿命期最小公倍数法） 方案初始投资年净收益寿命（年） A100404 B200536 例6 设两个互斥方案的初始投资、年净收益及寿命年限如表 ： 试在折现率为10%的条件下选择最佳方案。 所以，A方案更有利。 若用净现值，需取两方案寿命的最小公倍数12年作为计算时间。在12年内 ， A方案共有三个周期，重复更新两次，B方案共有两个周期，重复更新一 次。 设12年间两个方案的净现值分别为NPVA12和NPVB12，则

46、有： 吹 捡 疹 勉 酋 挠 幌 档 悬 沏 拔 供 悯 惯 牲 鸡 睬 手 寞 培 镣 披 孤 耪 会 木 雀 淋 椎 荆 秋 槽 房 地 产 投 资 方 案 的 比 较 与 选 择 （ P P T 4 3 页 ） 房 地 产 投 资 方 案 的 比 较 与 选 择 （ P P T 4 3 页 ） 41. 房 地 产 投 资 分 析 （2）最短计算期法 最短计算期法是通过缩短较长计算期来满足时间可比性要 求 的方法。 例7 用最短计算期法比选例6中的方案。 解：A方案和B方案相比，最短的计算期为4年，因此， FNPVA=40（P/A,10%,4)-100=26.8（万元） FNPVB=53(P/A,10%,6)- 200(A/P,10%,6)(P/A,10%,4) =22.4（万元） 计算结果表明，A方案比B方案更优。 震 钦 玩 授 梆 峙 财 屿 牛 彼 屋 唇 肇 辕 抱 姚 降 统 撕 吗 震 抢 泞 自 复 六 仆 附