碧桂园债务违约重组与破产清算.docx

1、碧桂园债务违约重组与破产清算一、公司介绍碧桂园集团，即碧桂园控股有限公司（股票代码：02007.HK）,总部位于广东省佛山市顺德区，是新型城镇化住宅开发商，采用集中及标准化的运营模式，业务包含物业发展、建安、装修、物业管理、物业投资、酒店开发和管理、以及现代农业、机器人。除此之外，碧桂园同时经营独立于房地产开发的酒店，2019年全年销售金额7715亿元，居中国房地产行业第一位，2022年收入4303.71亿元。2007年4月20日，碧桂园集团在香港联交所挂牌上市，2017年首次跻身财富世界500强第467位，2020年位列第147位。202理碧才S位列财富世界500强第20MIIn2023Co

2、untfyG11ifranked2O6thinFortuneGlobci&00.2022年碧桂园位列财富世界500强卸138位2021年碧桂园位列财富世界500强K39fflInO2CountryC*rdrrrad13*tinRrtmClobelS00.2022年碧桂园位列福布斯全球上市公司2000强第254位图1碧桂园成就概述二、债务违约情况（一）市场宏观背景1 .房地产市场整体仍承压运行，交易量和价格延续下降态势2024年1-5月，全国商品房销售面积同比下降20.3%,降幅较2023年全年扩大11.8个百分点,较一季度扩大0.9个百分点。其中，期房销售面积同比下降31%,现房销售面积同比增

3、加23%,商品房销售面积的较快下滑主要受期房影响。根据中指研究院数据，2024年5月，重点城市二手房成交套数同比下降13%,而同口径下新房成交套数同比下降42.7%,二手房表现好于新房。5月份，70大中城市新建商品住宅和二手住宅价格分别环比下降0.7%和1.0%o2 .房地产开发投资和新开工面积跌幅继续扩大2024年5月，全国房地产开发投资同比下降10.1%,降幅较一季度扩大06个百分点，在2022年下降10%、2023年下降9.6%的基础上再度呈现较大幅度下降。5月，房地产开发企业房屋新开工面积同比下降24.2%,在2022年下降39.4%、2023年下降20.4%的基础上继续出现20%以上

4、负增长。3 .土地市场依然低迷根据中指研究院数据，上半年，全国300城住宅用地成交量同比下降35.4%,土地出让金同比下降40.6%,仅部分热点城市优质地块尚能实现溢价成交，大多数城市地块底价成交甚至出现流拍，整体成交楼面均价同比下降8.0%,溢价率较2023年同期下降2.5个百分点。此外，央企、国企仍是拿地主力。上半年，22城市拿地金额中，央企、国企及地方国资平台占比高达76%。4 .近年来，行业整体房地产信托资金规模持续下降根据信托业协会此前公布数据，截至2023年三季度末，投向房地产领域的信托资金规模为1.02万亿元，同比减少2596.77亿元，降幅20.28%；投向房地产领域的信托资金

5、规模占受托资产规模总量的4.51%0这表明传统房地产信托业务作为信托主营业态的时代已告终结。5 .国家层面传递出积极信号全国城市不断出台优化政策，包括降低首付款比例，降低首套房、二套房利率，降低公积金贷款利率,放松限购、限贷、限价,买房落户，房票安置，存量住房“以旧换新”等。2024年6月自然资源部发布关于做好2024年住宅用地供应有关工作的通知，其中要求对于库存压力大、去化周期长的城市，要暂停新增商品住宅用地出让。以上政策有助于去库存和畅通房地产市场循环。（二）碧桂园债务违约情况2023年8月10日，碧桂园发布盈利预警公告，坦承“公司遇到了自成立以来最大的困难”据碧桂园官网披露的2024年4

6、月份未经审核营运数据，碧桂园及其附属公司，连同其合营公司和联营公司于2024年4月单月共实现归属于公司股东权益的合同销售金额约38.5亿元，归属于公司股东权益的合同销售建筑面积约43万平方米，与3月份43.0亿元的销售金额及45万平方米的合同销售建筑面积相比有所下降。4月26日，碧桂园曾公告称，预计无法按时披露2023年年度报告。公告表示，由于行业持续波动，公司面临的经营环境日趋复杂，公司需要收集更多信息以作出合适的会计估计及判断。基于谨慎考虑,公司预计无法按时披露2023年年度报告及2024年一季度财务报表。扁公用，酣鼻O4公网厦“介管与新G醛外(Tiff外传的内WM不磨点酎X4MfJf，解

7、件处4费K任闯叼卡等餐去示对网苓公内隹部或任材部分内容费充里或氓辑战等内容曲明次第任何*决承,任M口任GARDEN碧桂圜COUNTRYGARDENHOLDINGSCOMPANYLIMITED外我网控股有限公M，於网群鼎M华盾J上育*公(I2007)内幕消息公乃用VHl胤拌股。兴公M。本公UIl建同H联公山级聃4c*MJ)NM鲁It合交U折有限公Mie分hitrttMhmmM11Ml3.09WM(AAINtM例X内港从向第571*N融券限期R修例第XlVA部顶下之内扉玳口修(衰见上市战口”而作出集脩及流勤性M新情况由於中济地布巾埸的保度盟恬，施入2023年以来名集IUMiW顿狼睢明购。租搏本集回

8、卡绛富M的照膏敷掇20234I月至9月,本处Bllr现悔花豺t金裔I#)人民常l,549.81t元同比下flM3.9%核2021年同比卜降65.4%。其中2023年9月单月印坦曦蕊的仰金额的人民常6L7tft无煌紫毫六假月琅比卜降,同比下降80.7%依2021年下降86.5%同畤，在行塞笫t瑁堆未明般谓月改善的心势下，本集片面也i假百城世出色的族大不硅出性，怅升本第网的液劲性在中也期内仍将持绩索爱。图2碧桂园公告止匕外，根据天眼查法律诉讼信息显示，碧桂园地产集团有限公司新增一条股权冻结信息。信息显示，被执行人碧桂园地产集团有限公司被冻结股权数额2亿人民币，冻结期限自2024年5月13日至202

9、7年5月12日，执行法院为浙江省杭州市中级人民法院。此外，碧桂园还存在多个被执行信息，被执行总金额超3976万元。推行法灰离江修挑州市中嫌人民法院执行事项公示次结股权.其他投窗权目携行裁定书文今(2024)浙01艮初176号MI行运如书文号新江杭州市中蛆人民清点(2024)浙01区初176号被执行人被血行人持有股权.口它投责权20000万人艮市智桂因性产集团布限公司益的故展被执行人使件仲夷-被执行人证件号码班临用网向2024-05-13冻结期RI聚2027-0512冰结朝阳IOW公示日期2024-05-13根据公开信息，碧桂园此前已多次被冻结股权。股权被执行企业包括深圳市碧桂园房地产投资有限公

10、司、上海碧瀛房地产开发有限公司、山东新碧房地产开发有限公司等，合计冻结股权超百亿。三、碧桂园债务重组情况（一）什么是债务重组债务重组是指债务人在面临财务困难时，与债权人协商，对原债务合同的还款条件进行调整的过程。这可能包括延长债务的偿还期限、降低利率、减少本金或利息支付、增加担保等措施。债务重组的目的是为了帮助债务人缓解短期的财务压力，同时保护债权人的利益，避免债务人破产或违约。（二）碧桂园债务重组的原因1 .外部原因（1）行业环境图4房地产行业环境通过上图可知，2020年以来我国的国房景气指数整体呈下降趋势，且在2022年后国房景气指数低于95点，说明从总体来看，房地产行业市场不景气，且在不

11、断恶化。碧桂园业绩的下降与房地产行业整体的低迷息息相关，而且房地产行业下行，也在一定程度上可能会加剧同行业竞争，从而影响碧桂园的销售额和毛利率。(2)政策影响房地产“三道红线”和银行业“两道红线”出台，使房地产企业融资受限。三道红线是监管部门为控制房地产企业有息债务规模增长而设置的政策指标，具体要求包括：(1)剔除预收款后的资产负债率大于70%；(2)净负债率大于100%；(3)现金短债比小于1倍。我国于2020年12月31日出台银行“两条红线”政策，央行联合银保监会发布了关于建立银行业金融机构房地产贷款集中管理制度，2021年1月1日开始实施。监管部门根据银行规模的不同给两条红线规定了不同的

12、上限要求。其中两条红线分别是指：(1)第一道红线是“房地产贷款占比”，指的是银行业金融机构房地产贷款余额占该机构人民币各项贷款余额的比例。(2)第二道红线是“个人住房贷款占比”，个人住房贷款余额占金融机构人民币各项贷款余额的比例。在“三道红线”的监管下，碧桂园的负债率、现金短债比和净负债率都超过了限制，导致其融资渠道受阻，融资规模受到限制，现金流紧张。此外，银行业“两道红线”限制了银行涉房贷款的规模，银行对房地产行业的信贷投放也变得更加谨慎，使得碧桂园获取银行贷款的难度加大、额度减少。虽然长期来看，政策发布是为了实现稳房价、去库存、降杠杆、降风险的目标，但短期来看，这将导致碧桂园“借新还旧”的

13、模式难以持续，限制了其资金的快速补充，加剧了资金周转困难，偿债压力剧增。20182022年度碧桂园银行及其他借款100000800006000040000200000918442018年2019年2020年2021年2022年年份图5碧桂园的借款情况(3)美元2023年度的持续走强碧桂园为满足其大规模的资金需求，多次发行美元债。但通过下图可知，2023年度强势美元出现，人民币兑美元汇率持续贬值，且一度破7,偿还美元债务需要用更多的人民币，这无疑在客观上加大了碧桂园的偿债压力。图6美元汇率变化2 .内部原因(1)营业收入与净利润不理想碧桂园营业收入在2019年达到4859.1亿元，2020年略微

14、下降至4628.6亿元，2021年回升至5230.6亿元，但在2022年又降至4303.7亿元，2023年中期进一步下降至2263.1亿元。这显示出碧桂园的营业收入波动较大，尤其是在2022年和2023年中期出现显著下滑。这一趋势说明碧桂园盈利能力明显下滑。在净利润方面，碧桂园的净利润同样表现出下降趋势。2019年为612亿元，2020年541.2亿元，2021年409.8亿元，2022年出现亏损-29.6亿元，2023年中期亏损进一步扩大至-514.6亿元。这表明公司在盈利能力方面面临严重挑战。这不仅与营业收入有关，也受到营业成本影响。碧桂园的营业成本在2019年至2021年呈现增长趋势，但

15、在2022年达到峰值后，2023年有所下降。这一变化可能与公司的业务调整、市场环境、成本控制措施等多种因素有关。6O5O403O20001OO2019年2020年2021年2022年2023年中期营业收入净利润-6008(2)偿债能力比较稳定，但负债水平较高碧桂园长期负债在2019年为289792亿元，逐年下降至2023年中期的173886亿元，显示出公司在逐步减少负债。偿债能力(资产负债率)在2019年为0.885,2020年为0.872,2021年为0.845,2022年为0.822,2023年中期为0.8420这表明公司在偿债能力方面保持相对稳定，但仍处于较高的负债水平。图8碧桂园长期负

16、债和偿债能力综上所述，2023年以来，受房地产市场环境变化影响，公司销售承压，资产处置面临重大不确定性，账面可动用资金不断缩减，导致债券集中到期时产生流动性问题。同时，销售回款和存量现金资源难以覆盖偿付义务，尤其是境外债务方面，碧桂园无法如期或在宽限期内履行全部偿付义务。止匕外，市场波动和经营环境的复杂性要求碧桂园有更多时间进行会计估计及判断，进而造成财报发布延迟和股票暂停交易。鉴于短期内销售和融资无实质改善，碧桂园通过债务重组旨在赢得宝贵时间，以缓解当前压力，并为整体生产经营的改善和资金的逐步释放创造条件。四、碧桂园债务重组措施、结果和与其他公司的对比（一）债务重组的措施L债券本金展期碧桂园

17、对旗下包括“16碧园05”在内的11只、总额约147亿元的公司债券进行了展期处理，展期期限为三年。具体方案为，债券到期后首三个月每月支付2%本金，第12个月支付10%,之后在第24个月支付15%,第30个月支付25%,最终在第36个月支付剩余的44%本金。同时，到期时偿付利息。除此之外，展期方案允许在市场复苏好于预期时进行债券本金的提前偿还。2 .采用股权质押来增信投资者信心为增强投资者信心，碧桂园提供了包括项目公司股权质押在内的多种增信手段。3 .内部管理调整碧桂园通过裁员降薪、将14个区域合并为7个新区域等方式节流，以增强抗流动性风险的能力，部分部门裁员幅度达50%,并对高管薪酬进行了调整

18、4 .资产处置碧桂园通过转让项目股权、广州“资产包”、股权及境外资产等方式，尽快回笼资金，缓解债务压力。5 .境外债务重组针对93亿美元的境外债务，碧桂园聘请了中金公司和华利安诺基（中国）作为财务顾问，评估资本结构、流动性并制定解决方案。同时，与债权人及顾问紧密合作，探索所有可行的境外债务重组选项。（二）碧桂园债务重组的结果碧桂园的债务在一定程度上帮助其回笼了部分资金，提前还清了2022年发行的本息共计2.07亿元的公司债券“22碧地03”，为其赢得了喘息之机，为整体生产经营改善和资金逐步释放提供了空间。但是，事实上，碧桂园的债务重组并没有让其彻底解决财务危机。2023年12月18日，碧桂园

19、服务（06098.HK）披露了资产减值情况，揭露出碧桂园风险未完全清除的事实。碧桂园服务因关联方（碧桂园集团）流动性压力及收并购业务未达预期，对贸易应收款、商誉等计提大额减值准备。作为传统的房地产企业，碧桂园营运的资金主要来源于新项目的预售款和存量项目的尾盘回款，但在行业寒冬和债务危机的双重夹击下其销售状况一直低迷。截至2024年9月，碧桂园1至9月累计销售金额约364亿元，面积约379.8万平方米，仅为巅峰时期零头。销售的持续低迷将使碧桂园无法获得足够的现金流入，也难以偿还积压的债务，而债务压力的持续加剧又进一步打击了市场对碧桂园的信心,导致其销售陷入恶性循环。（三）碧桂园债务重组后与同行业

20、其他公司的对比1 .恒大债务重组情况（1）债务重组进展恒大在境外债务重组方面取得了实质性进展。2023年3月22日，恒大宣布已与相关债权人就境外债重组方案达成了具有约束力的协议。恒大的境外债务重组主要涉及两部分，包括其发行的本金总额为139.225亿美元的美元高级担保票据和由景程有限公司发行并由天基控股有限公司担保的本金总额为52.26亿美元的美元优先票据。(2)清盘情况2024年1月29日，中国恒大因债务重组方案欠缺进展，公司资不抵债，被香港高等法院正式颁令清盘。这意味着恒大进入了破产清算程序，是香港资本市场最大规模的地产公司破产清盘。2 .万科债务重组情况(1)债务结构调整万科调整了债务结

21、构，提高了境内债务比例，降低了对海外债务的依赖，增加了长期债务，减少了短期债务。截至2022年上半年末，万科境内外负债比例为8：2,银行借款比例逐渐提高至60%以上，债券融资比例维持在20%-25%区间。(2)组织架构调整万科进行了组织架构调整，包括南方区域城市公司的重组，以开源节流。(3)资产处置万科通过出售商业物业等方式解决到期债务问题，例如上海七宝万科广场出售50%股权获得23.84亿元，深圳龙岗万科广场估值200亿元，预计出售回款约150亿元，抵押融资约100亿元。(4)债务展期万科的境内债务展期也得到有效推进，基本完成了境内债券展期。恒大的债务重组取得了一定的进展，但最终因债务重组方

22、案欠缺进展被法院颁令清盘。而万科则通过调整债务结构、组织架构调整和资产处置等方式，有效地推进了债务重组和展期工作。3 .碧桂园的债务重组相较于恒大和万科的情况(1)态度和应对措施碧桂园在面对债务问题时表现出了积极的态度。相比之下，恒大在债务危机中的表现被市场视为不够积极，最终导致了清盘的结果。(2)财务状况和资产质量碧桂园的资产负债水平优于恒大，且存量资产主要分布在广东、华东等区域价值较高的地区。这表明碧桂园的资产质量相对较好，有利于其债务重组的推进。(3)债务重组进展碧桂园已经向部分债权人提交了境外债务重组方案的初步条款，并正在与债权人进行磋商。这显示了碧桂园在债务重组方面的积极进展。恒大在

23、境外债务重组方面取得了实质性进展，已与相关债权人就境外债重组方案达成了具有约束力的协议。(4)市场和投资者反应碧桂园的债务重组被视为一次战略性的举措，但也伴随着一些挑战。市场对碧桂园能够活下来的信心正在动摇，但仍然存在希望。万科则因其稳健的经营模式和国企背景，在房地产市场中相对活得更滋润，没有出现严重的债务违约问题，且继续保持着稳定的盈利能力。综上所述，碧桂园的债务重组相较于恒大来说，表现出了更积极的态度和更优的资产质量，但与万科相比，碧桂园面临的挑战更大,资产变现能力相对较弱。碧桂园的债务重组仍在进行中，其成功与否将取决于与债权人的谈判结果以及市场和宏观经济环境的变化。五、碧桂园破产清算情况

24、一）破产清算的概念破产清算是指企业在无法偿还债务时，通过法定程序清理债务和资产的过程。在这个过程中，企业的资产会被依法处置，所得资金用于偿还债权人的债务。这是一种在企业资不抵债或者明显缺乏清偿能力的情况下，为了公平清理债权债务关系而进行的司法程序。（二）碧桂园破产清算现状因为碧桂园未能根据融资协议偿还约16亿港元的贷款和应计利息，碧桂园控股有限公司于2024年2月27日被债权人EverCreditLinIited（建滔集团）向香港特别行政区高等法院提出了清盘呈请。碧桂园迅速做出回应，在公告中明确表示：1 .极力反对该清盘呈请。2 .公司将征询法律意见，采取一切必要行动保护其合法权利，寻求法律

25、措施来坚决反对该呈请。3 .与境外债权人保持积极沟通，尽快形成重组方案，希望各利益相关方保持信心；并尽力与呈请人主动协商，努力促使呈请尽快被撤回或驳回。I本公司小棘力反封呈漱而蒙於公司清Sm例第182僚的影辔本公司堇事台Tj董小畲万超磁律松司股柬及潜在投资者，倘本公司最籍因呈请而清熊在未瘦得高等法院熬可令的情况下，於起始口或之彼作出的本公“J股份樽茶耨解焦效根掠香港中央结算有限公司（香港结算J）於2016年12月28H赞出的有Bfl提出清然呈睛宣杵漾上市彝行人股份的通困，零於股份帕道程中有可能受到限制及出现不碓定性,百港结算可陶畴行使中央站算及交收系统（中央结算系统I般规划所赋予的楹力ft於嫡

26、褐香港结算推行本公司股份鞫的梦典音仃参舆者）8F，暂停其服-而不作另行通知，常中可能包括暂停捉供本公司股票存入中央鳍算系统的服。射於已存入中央结算系统但尚未重新登lf港中央结算（代理人！有网公司名卜的本公司股票香港皓算）l退回筱等股票于和解禽舆并旋牌保留优卷典卉的中央结算系统般户中把流相蝌沿券以抵任何已妃存言券的像利。一股而m-1.述措使聘於早;已被Si回或永久搠置或本公司已优高等法院取得所需的熬q令之日起不再施用I早箫的提出不代表早浦人能成功豺本公司推行清维馨青日期，高等法I：旗布浦箍令以箫本公司清磐。高等法院已筋星前的日次聆消T叫定口二024年5月17I图9碧桂园反对呈请碧桂园尚未进入全面

27、破产清算状态，但旗下部分子公司已进入破产清算程序，包括桐乡碧桂园富高置业有限公司、台州碧桂园房地产开发有限公司等多个公司。（三）子公司破产对碧桂园集团的影响以桐乡碧桂园富高置业有限公司为例，介绍子公司破产清算对碧桂园集团的影响。在财务状况方面，桐乡碧桂园富高置业有限公司作为碧桂园集团的子公司，其破产清算可能导致碧桂园集团在该项目上的投资无法获得预期收益，甚至出现投资损失，进而影响集团整体的盈利水平和资产质量。在市场信誉方面，桐乡碧桂园富高置业有限公司的破产事件在一定程度上会对碧桂园的品牌声誉造成负面影响，引发市场对碧桂园整体经营稳定性的质疑，可能会降低消费者、投资者等对碧桂园品牌的信任，影响其

28、购房决策和投资意愿。同时也可能引发已购房业主的不安情绪，进而影响其在房地产市场的竞争力和市场份额，销售额下降,从而加大其偿债的压力。在监管力度方面，其子公司的破产清算事件可能会引起监管部门对碧桂园集团的更高关注度，加强对其财务状况、经营管理、风险控制等方面的监管力度，要求其进一步完善内部管理机制和风险防控体系，以确保公司的稳健运营，这将对碧桂园的合规经营提出更高的要求和挑战.在合作关系方面，桐乡碧桂园富高置业有限公司的破产可能会影响碧桂园集团与供应商、施工方、金融机构等合作伙伴的关系，从而影响碧桂园的运营和资金周转，不利于其化债方案的实施。六、碧桂园时间的整体结果和影响碧桂园的债务违约、重组和

29、破产清算情况构成了一个复杂的债务处理体系。这些事件不仅影响了公司的现金流和日常运营，还对整个房地产行业产生了连锁反应。例如，碧桂园的困境可能加剧市场对房地产行业的悲观情绪，导致其他房企融资难度加大，加速行业洗牌。同时，碧桂园的债务问题也可能引发投资者对房企债市的恐慌，甚至波及银行、信托等金融机构的资产质量。为了应对这些挑战，碧桂园需要采取积极的措施来降低负债、稳定现金流，并加强销售回款管理。此外，公司还需要加强与债权人的沟通和合作，以寻求更加合理的债务解决方案。碧桂园的危机是其长期以来发展模式和价值观的必然结果，也是中国房地产业转型升级的一个缩影。碧桂园在发展过程中，不仅盲目扩张，忽视其建造的房屋的质量，一心追求规模和速度而牺牲了工程质量和对安全标准的坚守，导致了多起事故的发生；而且忽视了市场变化和风险防范，过度依赖于借债融资和美元债市场，使得自身陷入了高负债和高杠杆的困境，在面对市场和竞争挑战时，也缺乏应对策略和转型能力。