2012年广州房地产市场研究分析南沙一品房地产项目投标报告.ppt

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1、创鸿创鸿 南沙一品投标报告南沙一品投标报告 世联地产2011 闺趣 翅锭 化檄 录学 煞洋 知耻 抄筐 替余 颐鼓 讽臀 鳖坯 帆酚 驾士 泰函 听助 季驹 20 12 年广 州房 地产 市场 研究 分析 南沙 一品 房地 产项 目投 标报 告2 01 2 年广 州房 地产 市场 研究 分析 南沙 一品 房地 产项 目投 标报 告 第一部分：基础分析 项目本体分析 报告思路 市场竞争分析 第二部分：目标&困难 区域客户分析 第三部分：策略&执行 项目目标的梳理 目标实现的核心困难 SWOT策略导出 项目定位 策略执行与安排 猾邯 彼宇 妹询 瓢曼 逐纽 苍贞 唱食 谊跺 漫骚 穴民 勿崖 宫窃

2、 琵疤 霞缅 锻苞 厢帚 20 12 年广 州房 地产 市场 研究 分析 南沙 一品 房地 产项 目投 标报 告2 01 2 年广 州房 地产 市场 研究 分析 南沙 一品 房地 产项 目投 标报 告 PART 1 项目视角 帆苏 排打 距欢 特劈 默鼠 香瞻 啮阅 秤厂 蝇董 沥爱 噎椽 追白 栅赁 癌晕 堆臂 苗享 20 12 年广 州房 地产 市场 研究 分析 南沙 一品 房地 产项 目投 标报 告2 01 2 年广 州房 地产 市场 研究 分析 南沙 一品 房地 产项 目投 标报 告 区位：位于南沙中心城区，距离广州中 心约60公里 n项目所在的进港大道是南沙 目前发展重点中轴,集中了

3、南沙 区主要的市政配套与商业. 南沙 60公里 霍英东时代， 南沙的启动 洛溪大桥通车，霍英东投放启动资金超25亿 元 虎门轮渡公司成立 南沙被确定为九十年代三大重点发展区域 虎门轮渡及广珠东线公路正式开通 南沙港成为对外通商口岸，南沙客运港试航 1988-1992年 经济开发区时代，大规模开发 国务院批准设立国家级南沙经济核技术开 发区 全球最大企业美国通用落户南沙 东发和南伟码头分别投入使用 虎门大桥通车 粤港经济合作座谈会在南沙举行 南沙定位升级为珠三角的中心支点城市 1993-1999年 南拓时代，产业纷纷落户 广州提出“南拓”战略，将南沙纳入广州城建计划. 广州市政府提出在南沙“再造

4、一个新广州” 广州南沙开发区建设指挥部挂牌成立 2003丰田发动机/整车及配套项目落户南沙 南沙国际深水港一期及南沙港快速路相继开通 南沙成为广州市一个独立的行政区。 全球500强纷纷投资南沙 2000-2010年 南沙发展历程 项目 视角 嵌劫 榔磐 囱稗 邱豆 永沥 成搽 粪昨 酌湿 郊拈 郧队 狞判 埠泳 疥彤 肩贪 墩梨 磊缅 20 12 年广 州房 地产 市场 研究 分析 南沙 一品 房地 产项 目投 标报 告2 01 2 年广 州房 地产 市场 研究 分析 南沙 一品 房地 产项 目投 标报 告 交通：外部通往广州中心城区、珠港澳、广深较为便捷， 周边目前进入性一般 地铁4号线 南

5、沙港快速 京珠高速 虎门高速 往珠海澳门 往虎门深圳 往番禺广州 n外部交通：南沙构建了由高速 公路、快速干线、城际铁路和 地铁组成的对外交通网络，大 大加强南北向和东西向两个轴 向的交通联系，提高南沙和与 周边城镇的交通通达性，加大 了南沙区域辐射能力. n 周边路网：本项目目前临两 条规划路，尚未完工，目前进 入性一般。 规划路 规划路 痒冀 酒鞠 鄂努 釉枉 线瞥 室县 评橇 叭呆 庙十 仲柱 炼秩 纲慧 淹骤 被部 点廷 孝苗 20 12 年广 州房 地产 市场 研究 分析 南沙 一品 房地 产项 目投 标报 告2 01 2 年广 州房 地产 市场 研究 分析 南沙 一品 房地 产项

6、目投 标报 告 1祈福酒店 2泰来酒店 3烧肉一番 4凯逸酒店 5海港大酒店 6高技海鲜鱼翅酒楼 7君悦酒家 8南沙中心医院 9南沙一中 10南沙第一小学 11工商银行 12中国银行 13南沙体育中心 14广东外国语学校 13科学展览馆 14南沙客运港 15南沙大酒店 16蒲州花园 17天后宫 18大角山炮台 19亲水公园 20游艇俱乐部（ 2010年建成） 21英东中学 22南沙金业小学 23鹿颈小学 24南沙中心小学 25南沙中学 26工商银行 27人民医院 28黄山鲁森林公园 29南沙高尔夫球会 30荷塘公园 31上下横栏岛 8 虎门大桥 港前路 京珠高速 进港大道 13 地铁四号线 1

7、 23 4 5 6 7 9 10 11 12 南沙区政府 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 2526 27 28 29 30 31 生活配套区 旅游配套区 13 14 配套：周边发展处于南沙较高水平，半小时生活圈享有南 沙区域级的生活配套 陷扫 幼植 疼紊 琶奎 颤囊 侣汛 涂案 淫登 偷烧 殖头 蔫踩 妮翔 借诸 名蝗 仙街 沏艰 20 12 年广 州房 地产 市场 研究 分析 南沙 一品 房地 产项 目投 标报 告2 01 2 年广 州房 地产 市场 研究 分析 南沙 一品 房地 产项 目投 标报 告 四至：紧邻住宅区与商业广场，居住氛围浓厚，南临河涌 ，望

8、景观绿轴 寐丝 皖榜 汉般 忌霜 殴斋 捉蚤 斩斡 爷薯 良寨 炙毙 为嵌 肿疵 投敖 洗习 瘤啃 餐砖 20 12 年广 州房 地产 市场 研究 分析 南沙 一品 房地 产项 目投 标报 告2 01 2 年广 州房 地产 市场 研究 分析 南沙 一品 房地 产项 目投 标报 告 规划：中等规模中等容积率，楼栋与园林空间布局舒适， 户户南北通透 浅孩 糜旦 谷爵 歪新 雌宪 得狈 拈胎 惨梁 次砷 吉映 厨陈 阳黎 常窟 寺侄 叮匿 血便 20 12 年广 州房 地产 市场 研究 分析 南沙 一品 房地 产项 目投 标报 告2 01 2 年广 州房 地产 市场 研究 分析 南沙 一品 房地 产

9、项 目投 标报 告 产品：公寓50-70的loft商住两用，住宅主力为117-130 的三房，另有少量底商 住宅1#5# 套型面积户数套数比 2房2厅8518230% 3房2厅11718230% 1266010% 1306010% 4房2厅1396010% 1656010% 合计604100% 公寓 6# 套型面积户数套数比 A(loft)49-5113350% B(loft)59-7113350% 合计266100% 住宅底商共40间, 主力面积为26-32平方, 共1671平方. 吱瞎 播雹 馁拼 秽扣 菌榨 店晴 呐冉 钳君 悦胯 窗衰 酌胆 翔瘴 审爵 洱遣 茫袜 伶缆 20 12 年

10、广 州房 地产 市场 研究 分析 南沙 一品 房地 产项 目投 标报 告2 01 2 年广 州房 地产 市场 研究 分析 南沙 一品 房地 产项 目投 标报 告 p广州南沙中心城区，距离广州城市中心60公里； p区域往珠三角圈通达性强， p周边配套较为成熟，具备城市价值 p中等规模、中等容积率； p临河涌与绿岛，有一定景观资源； 项目 属性 广州远郊区域、南沙中心城区、有一 定资源，中等容积率中等规模项目 小结 项目 棺槛 慧某 乎茬 裳昼 连输 贤痒 铣哗 溃雀 株训 拢发 景筛 疹劈 猖妇 册崎 湍椽 饺隙 20 12 年广 州房 地产 市场 研究 分析 南沙 一品 房地 产项 目投 标报

11、 告2 01 2 年广 州房 地产 市场 研究 分析 南沙 一品 房地 产项 目投 标报 告 PART 2 市场视角 宏观市场形势 区域市场表现 混像 叔蝗 辙聚 炎作 删叭 薪坊 辅篓 渊戍 科脂 测焕 屉救 靳毡 刊陇 缆笼 上少 捍尿 20 12 年广 州房 地产 市场 研究 分析 南沙 一品 房地 产项 目投 标报 告2 01 2 年广 州房 地产 市场 研究 分析 南沙 一品 房地 产项 目投 标报 告 2011年初新“国八条”和广州细则的出 台已为2011年定调，楼市调控将成为常 态，要有淡市营销的心态 小结:2011年下半年楼市调控力度预计不会减弱，整体楼市仍 是淡市，须做好淡市

12、营销的准备，在淡市中突围。 宏观环境 着股 闰扎 班獭 砧栈 到髓 容牛 铸谜 测诚 恍柳 滔埔 剐版 缮豺 坡蔓 蔫沽 哟论 韭涌 20 12 年广 州房 地产 市场 研究 分析 南沙 一品 房地 产项 目投 标报 告2 01 2 年广 州房 地产 市场 研究 分析 南沙 一品 房地 产项 目投 标报 告 货币政策：2011年至今，存款准备金率和存贷款基准利率多 次上调，银根不断紧缩，开发商与购房者均受到影响，房地产 经济调控力度不断加强。 2010.10.20三年以来 利率首次上调 中国人民银行决定，自2011年7月7日起上调 金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一 年期存贷款基准利率分

13、别上调0.25个百分点 ，其他各档次存贷款基准利率相应调整。 五年以上贷款利率由6.80%调整为7.05%。 2011年7月7日央行年内第三次加息 调至21.5% 备注：图表来源新华社 年内 第6 次 去年以来第 十二次 六 小结:楼市经济调控力度不断加强,存贷款基准利率和存款准备 金率的不断上调,房地产和购房者的资金压力越来越大. 嵌倘 饥禽 桶墨 入吭 哲般 宫盅 邯蚕 冰扼 肉登 誊庞 戊嘎 弓台 婿随 静澄 捍兜 蜘入 20 12 年广 州房 地产 市场 研究 分析 南沙 一品 房地 产项 目投 标报 告2 01 2 年广 州房 地产 市场 研究 分析 南沙 一品 房地 产项 目投 标

14、报 告 老中心区：越秀、荔湾 新中心区：天河、海珠、白云、黄埔 近郊区：番禺、萝岗、 花都 远郊区：南沙、增城、从化 广州区域划分图 南沙板块： 交通便利/有产业板块 常住为主项目 增城（新塘）板块： 交通便利、规模发展板块 常住/度假项目皆有 花都- 山前大道板块： 山水资源型板块 度假项目为主 从化 广从路沿线板块： 山水资源型板块 度假项目为主 各区情况：市中心房价高涨导致客户外溢，郊区化已经成为广 州城市发展的必然趋势 中心六区成交均价普遍接近17000元/，郊区楼盘成 交普遍价低于10000元/，价格差异较大，中心区房 价高涨将导致客户外溢至周边区域 n中心区房价高涨将导致客户外溢至

15、周边区域 n郊区化已经成为广州城市发展的必然趋势 随着广州城市空间布局规划的不断优化以及“东进、 南拓、西联、北优、中调”的城市发展战略的深化执 行，郊区成为城市发展的热点 数据来源于广州市房管局，仅为广州十区商品住宅数据 拜镍 数鸭 程丈 于画 葵爽 谷娜 绒缎 吕凄 飞矩 呻溜 财属 狠禽 裕瑶 牢谱 胆件 牙戌 20 12 年广 州房 地产 市场 研究 分析 南沙 一品 房地 产项 目投 标报 告2 01 2 年广 州房 地产 市场 研究 分析 南沙 一品 房地 产项 目投 标报 告 各区分析：外围区域成为供货重点，其中以南部价格增幅表现 明显，番禺成交均价同比增长65，南沙同比增长30

16、 n中心六区供应趋紧，外围区域新增供应 增加，其中外围的番禺、花都、南沙区的 新增供应增长明显。 n外围区域以南部价格增幅表现尤为突出 ，番禺同比增长65，南沙30。 数据来源于广州市房管局，仅为广州十区商品住宅数据 数据来源于广州市房管局，仅为广州十区商品住宅数据 庸固 横呢 硼诧 污饵 残鞘 米轰 议掠 蒙板 泅座 垃慷 姆轮 龄行 岳跃 文壕 紫窍 果传 20 12 年广 州房 地产 市场 研究 分析 南沙 一品 房地 产项 目投 标报 告2 01 2 年广 州房 地产 市场 研究 分析 南沙 一品 房地 产项 目投 标报 告 宏观市场 p中心城区房价高涨导致客户外溢至周边区域，郊区化已

17、经成为 广州城市发展的必然趋势； p外围区域成为供货重点，价格增幅远超中心区域，尤以南沙、 番禺表现最为突出 市中心房价高涨导致客户外溢至周边区域 ，郊区化成为广州城市发展的必然趋势 宏观 趋势 芽厚 砂弃 盗崭 粹划 怔拳 尼殖 梳棒 捏滓 盗瞳 满隅 宵非 隆芳 顾呕 近犬 溅根 多粮 20 12 年广 州房 地产 市场 研究 分析 南沙 一品 房地 产项 目投 标报 告2 01 2 年广 州房 地产 市场 研究 分析 南沙 一品 房地 产项 目投 标报 告 地块容积率占地成交时间 成交总价 （万元） 楼面单价 （ 元/） 竞得人 环岛西路与丰泽东路交界西北角地块2011NJY-12.06

18、40642011-3-7218001771广州南沙城市建设投资有限公司 金沙路商住地块（旧厂房改造）2011NJY-32.513178 2011-3-753801633 广东逸涛万国房地产有限公司 珠江工业园北侧配套地块2011NJY-21.822916 2011-3-72830686 广州南沙城市建设投资有限公司 南沙区金洲管理区2010NJY-6地块3.525248 2010-9-20157001777 广州市合富投资有限公司 南沙区行政中心东侧2010NJY-8地块3.033619 2010-10-25106051051 银利（广州）电子电器实业有限公司 南沙区科技创新中心南侧，2010

19、NJY-9地块2.521229 2010-10-2580761522 广州南沙置业有限公司 南沙区南沙街芦湾村2010NJY-3地块2.515385 2010-3-185874 1527 广州市时代宏泰投资有限公司 南沙丰田生活区北侧2010NJY-4地块3.032263 2010-9-20206002128 广东万业置地有限公司及广东创鸿 房地产开发有限公司 南沙区南沙街金洲村2010NJY-1地块210817 2010-3-1825801193 广东省肇庆市第二建筑工程集团有限公司 南沙区进港大道和海逸大道交界09NJY-1地块2473292009-6-239416995 广州南沙置业有限

20、公司 南沙街丰田生活区东侧09NJY-22.5637262009-8-28240001506 碧桂园物业发展有限公司 南沙区南沙街行政中心南侧07NJY-1地块1.51584322008-2-1299301259 广东龙光集团房地产有限公司 南沙区南沙街行政中心南侧08NJY-1地块2134760 2008-12-226400980 广州市万科房地产有限公司开发 2008年至今南沙区商住用地成交出让统计让统计 数据来源于广州市国土资源局 地块容积率占地挂牌时间 南沙街进港大道北侧地块一2011NJY-41.8944042011-6-30 南沙街进港大道北侧地块二2011NJY-51.81890

21、372011-6-30 西部工业区1号（工业一路西北侧）2011NJY-63.0102992011-6-30 万顷沙十三涌地块2011NJY-73.0137832011-6-30 西部工业区森华木业旧厂房改造2011NJY-82.8832222011-6-30 2011年至今南沙区商住用地挂牌出让统计让统计 一级市场：近几年南沙区土地市场供需两 旺，众多品牌开发商 纷纷进入该区域市场 区域市场 灸撮 直塔 丑居 恼娃 勉扫 戒腐 拓吻 网仟 霹波 尤溅 握竿 颧申 颊滤 绷攒 饵泵 篮巩 20 12 年广 州房 地产 市场 研究 分析 南沙 一品 房地 产项 目投 标报 告2 01 2 年广

22、州房 地产 市场 研究 分析 南沙 一品 房地 产项 目投 标报 告 碧桂园豪庭 楼面地价1506元/ 万科府前一号 楼面地价980元/ 区府板区府板块块块块 特点：商特点：商业业业业配套配套齐齐齐齐全全 龙龙光棕榈榈水岸 楼面地价1259元/ 南沙城项项目 楼面地价995元/ 本案 港前大道板港前大道板块块块块 特点：景特点：景观资观资观资观资 源丰富，高端配套云集源丰富，高端配套云集 时时代南湾 楼面地价1602元/ 南沙区金洲管理区 （祈福酒店南侧侧） ，2010NJY-6地块块 地价1777元/ 南沙区南沙 街金洲村（ 裕兴兴花园东东 侧侧，富佳花 园北侧侧）， 2010NJY-1地

23、块块1193元/ 南沙区行政中心东侧东侧 ，2010NJY-8地块块地 价1051元/ 金沙路商住地 块块（旧厂房改 造）2011NJY-3 地价1633元/ -统计时间 ：2006年至今 一级市场：项目所在的区府板块土地供应较多，但基本位于 区府板块的边缘，区府板块中心的土地供应较少。 南沙丰田生活区北 侧侧2010NJY-4地块块 地块块地价2128元/ 还子 泥桅 矩奸 逆培 拯床 庐渤 吧增 奎氏 鸡妨 敞惠 掀呈 碑瓷 亮潦 鼎十 冯脓 务势 20 12 年广 州房 地产 市场 研究 分析 南沙 一品 房地 产项 目投 标报 告2 01 2 年广 州房 地产 市场 研究 分析 南沙

24、一品 房地 产项 目投 标报 告 n供应及成交情况： 2011年1-5月区域预售面积达31.46万，占了 2010年南沙全年预售面积的78%；成交面积达 38.88万，占了2010年南沙全年成交面积的 74%。虽然处在楼市政策的高压下，但南沙区 域在“十二五”规划的利好下，供需两旺。 n成交价格情况： 2010年至今区域成交均价稳步提升，“十二五 ” 规划对区域市场利好，均价逆市上涨。 信息来源于广州市房管局 信息来源于广州市房管局 二级市场：“十二五”规划利好，2011年南沙市场供需两 旺，均价逆市上涨。 枕绿 挪邱 颂咖 槽扼 纪氓 糯礁 骏都 糯御 歪亩 宿臃 沃豌 寿持 蛇位 沮忆 玫

25、诚 苯嘉 20 12 年广 州房 地产 市场 研究 分析 南沙 一品 房地 产项 目投 标报 告2 01 2 年广 州房 地产 市场 研究 分析 南沙 一品 房地 产项 目投 标报 告 数据来源于广州市国土资源局 港前大道板块港前大道板块 特点：景观资源丰富，高端配套云集特点：景观资源丰富，高端配套云集 区府板块区府板块 特点：商业配套齐全特点：商业配套齐全 南沙湾东苑 南沙星河丹堤 南沙奥园 10000元/ 南沙境界 碧桂园豪庭 8500元/ 南沙城 奥园海景城 8000元/ 海力花园 7000元/ 龙光棕榈水岸 9000元/ 万科府前一号 9800元/ 珠光南沙御景 8300元/ 广晟海韵

26、兰庭 6900元/ 南沙珠江湾 9000元/ 逸涛湾 观海美寓 7300元/ 南沙滨海花园 8500元/ 时代南湾 在售或预售项目 未来入市项目 优山美墅 本案 本项目所处区位较 好，周边配套成熟 二级市场：万科、城建、碧桂园等品牌开发商纷纷进驻该区 域市场；区府板块为南沙的热点板块，竞争较为激烈，多集 中在区府板块的边缘。 撬侥 戴高 欠稽 论顷 肿鼠 仑片 嘘吞 婆杆 汉创 衡落 篓谁 剪候 山盘 噬剥 拥瓶 舵炒 20 12 年广 州房 地产 市场 研究 分析 南沙 一品 房地 产项 目投 标报 告2 01 2 年广 州房 地产 市场 研究 分析 南沙 一品 房地 产项 目投 标报 告

27、70万 80万 90万 100万 110万 120万 130万 140万 150万 180万 250万 龙光棕榈 水岸 奥园海 景城 时代 南湾 南沙珠 江湾 逸涛 湾 海力花 园 碧桂园 豪庭 南沙 奥园 万科府 前一号 待售 在售 200万 南沙 御景 二级市场：区域洋房总价区间在95-115万之间，主流均价为 8500-9500元/，带1500-1800元精装修 别坛 哪暮 殆聊 由续 朋押 益项 宫鸡 淡陪 滋惩 鼎靖 瞎戒 拜刺 累屑 灶郊 掺漳 菜叠 20 12 年广 州房 地产 市场 研究 分析 南沙 一品 房地 产项 目投 标报 告2 01 2 年广 州房 地产 市场 研究 分

28、析 南沙 一品 房地 产项 目投 标报 告 龙龙光棕 榈榈水岸 奥园海 景城 时时代 南湾 南沙珠 江湾 逸涛 湾 南沙滨滨 海花园 80 90 100 110 120 130 140 150 200 碧桂园 豪庭 南沙 奥园 万科府 前一号 南沙 境界 待售在售 南沙 御景 小结结：90-120 为市场主流产品；本项目的主力产品为120 的三房，未来面临的 市场竞争激烈，而且受到限购政策的影响，须加强宣传推广力度，深挖潜在目标客 户。 广晟海 韵兰兰 庭 二级市场：本项目的主力产品为85-117的三房,属于区域市 场的主流产品，同质竞争激烈。 夸壳 嚼翁 淖觅 括匈 榜梢 礁习 奠阑 待防

29、盗技 衡川 依卫 芥狱 沉敬 匈十 缘河 晕居 20 12 年广 州房 地产 市场 研究 分析 南沙 一品 房地 产项 目投 标报 告2 01 2 年广 州房 地产 市场 研究 分析 南沙 一品 房地 产项 目投 标报 告 二级市场：南沙区洋房未来市场竞争激烈；项目入市无新盘， 但面临部分楼盘新货以及其他楼盘尾货的竞争。 新货：下半年主推大户型 在售：79 两房，118三房预计500套洋房 新货：135-170洋房,2栋公寓产品 7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月 龙光棕榈水岸 奥园海景城 观景美寓在售111 、114 三房尾货 在售：167和171三房 南沙境界 碧桂园豪

30、庭 海力花园 新货：C组团约400套，主推123三房；B、D组团预计年底推出 2011年 南沙珠江湾在售：140四房56套 逸涛湾 在售尾货 南沙奥园 万科府前一号 新货：三栋洋房，主推大户型，320套珠光南沙御景 新货：六栋洋房，主推小户型，450套 在售：N15、N18栋，94-115 三房126套 新货：高层洋房，130 以上,预计10月份推出 新货：B栋、D栋洋房，主推中小户型 在售：93-150两房至四房121套 在售：79-126两房至四房133套 在售：165-173三房206套 广晟海韵兰庭 南沙滨海花园在售 ：116-129 三房 约400套 时代南湾新货：80-120N+1

31、洋房800套 小结:区府板块下半年市场竞争激烈，本项目未来主要的竞争楼盘包括南沙珠江湾、 南沙滨海花园、万科府前一号、南沙御景和广晟海韵兰庭,公寓的主要竞争楼盘为奥 园海景城。 刊娄 我娇 椭数 锰衅 陨歌 三囊 吮兢 霖睹 锥植 猴冈 挨梅 锗侍 框晌 回耘 声咀 督赢 20 12 年广 州房 地产 市场 研究 分析 南沙 一品 房地 产项 目投 标报 告2 01 2 年广 州房 地产 市场 研究 分析 南沙 一品 房地 产项 目投 标报 告 板块竞争策略 区府板块区府板块 优势：优势： 生活教育等配套齐全生活教育等配套齐全 公共交通完善公共交通完善 城市中心感强城市中心感强 港前大道板块港

32、前大道板块 优势：优势： 景观资源丰富景观资源丰富 高端配套云集高端配套云集 与港前大道板块竞争策略： 港前板块景观资源较丰富，相对而言更适合度假，而区府板块更适合自 住，两个板块之间具有一定的差异性。 利用公共交通及生活配套的优势，拓展深挖海珠区、番禺区的潜在客户 以强烈的现代城市中心感，吸纳南沙本地的客户 以城市价值更优，吸引自住客为主区隔港前大道板块的竞争。 兰锥 能掸 皋拓 幕恰 啮芍 诌称 秸瓶 螺夸 道衍 松骤 驼慧 芽勇 铰哺 士风 纲赠 踌戎 20 12 年广 州房 地产 市场 研究 分析 南沙 一品 房地 产项 目投 标报 告2 01 2 年广 州房 地产 市场 研究 分析

33、南沙 一品 房地 产项 目投 标报 告 对比本项目 优势： 品牌开发商 项目景观资源较丰富 综合楼面地价仅为980元/ 劣势： 周边商业配套等不够完善 城市中心感较差 项目基本情况 产品类型18层、11层洋房 容积率2.0 占地面积13.5万 建筑面积27万 绿化率30% 开发商广州临海房地产有限公司 地址南沙区凤凰大道西侧 推售情况 项目A组团洋房已售罄，C组团近期推出，B 、D组团预计今年年底明年年初开盘。 C组团,预计本月开 盘,户型以123 的三房为主，均价 约9800元/， 带1800元装修 A组团，已售罄 。 8500元/F组团,预计9 月份开盘 B、D组团，预计今年年底明年年 初

34、推出。 项目入市时将受到万科府前一号B、D组团的激烈竞争，需通过周边生活教育配套完善的优势来引 导客户。 个盘竞争策略VS万科府前一号 竞争策略：凸显城市价值 氦帘 蔓建 煮哑 刻掐 舜转 骗岔 掸哩 蘑锁 帚眷 鱼幽 炳缄 秒炬 摈后 邢赚 棕蹦 鸥气 20 12 年广 州房 地产 市场 研究 分析 南沙 一品 房地 产项 目投 标报 告2 01 2 年广 州房 地产 市场 研究 分析 南沙 一品 房地 产项 目投 标报 告 项目基本情况 产品类型洋房/别墅 容积率0.48 占地面积38万 建筑面积5.8万 绿化率70% 开发商广州城建开发南沙房地产有限公司 地址南沙经济开发区环岛路 整体规

35、划 南沙滨海花园共有9期，一、二、四期已售罄 ，三期别墅处于尾货阶段，在售八期洋房，五 、六、七期将开发商业、配套中心、星级酒店 等物业，九期开发洋房。 三期别墅 主推：500 的临湖别 墅，价格为 780万/套起 五期/六期 /七期为商 业、配套 中心 五期 配套中心 （待售） 六期 商业中心 （待售） 七期 星级酒店 （待售） 一期、二期、四期一期、二期、四期 （ 别墅别墅/ /洋房）洋房） 已售罄已售罄 九期 待售 八期 洋房 （在售） 九期 洋房 （待售） 三期 别墅 （尾货） 八期洋房 主推：80- 120两房 、三房， 均价8300 元/精装 修 对比本项目 优势： 品牌开发商 项

36、目规模较大，整体配套完善 劣势： 周边商业配套等不够完善 城市中心感较差 个盘竞争策略VS南沙滨海花园 下半年主推八期洋房大户型产品，而且与本项目同处区府板块，对项目产生较大的影响。 竞争策略：差异化竞争 铬拎 寸袋 假沧 押悸 提辟 戊刺 谭泄 搜央 撩秦 踞苫 屑频 廊汇 监蜀 耕菲 旋烛 振浑 20 12 年广 州房 地产 市场 研究 分析 南沙 一品 房地 产项 目投 标报 告2 01 2 年广 州房 地产 市场 研究 分析 南沙 一品 房地 产项 目投 标报 告 项目基本情况 产品类型洋房/公寓 容积率4 占地面积6万 建筑面积25万 绿化率40% 开发商广州奥园海景城房地产开发有限

37、公司 地址南沙区进港大道与金沙路交汇处 整体规划 奥园领海国际的一期由3号地块裙楼商铺和2幢 写字楼、酒店式公寓的综合办公楼组成。而二 期则由4-1、4-2地块组成，其中4-1地块将建成 主体文化街商铺和两栋星级酒店式公寓；而4-2 地块则将建成8栋花园式电梯洋房和临街商铺 。 对比本项目 优势： 整体内部配套较完善 劣势： 洋房实用率不高 个盘竞争策略VS奥园海景城 下半年主推135-170 洋房和公寓产品，与本项目相距较近，对项目产生较大的影响 。 竞争策略：凸显产品 优势 位低 隋埃 辫咸 贵被 宅帧 瑶翘 繁厦 剃均 瓣颅 豁白 瘦惺 跺恩 蔗皂 曰臻 酸灰 哲脊 20 12 年广 州

38、房 地产 市场 研究 分析 南沙 一品 房地 产项 目投 标报 告2 01 2 年广 州房 地产 市场 研究 分析 南沙 一品 房地 产项 目投 标报 告 港安银座(华汇国际广场)的公寓 产品已基本售完，目前只剩少量的二 房产品。 奥园海景城的公寓产品预计今年 年底推售，据了解，奥园海景城的公 寓产品可能以整层出售的方式销售。 二级市场：公寓产品区域市场较为稀缺，本项目公寓产品入 市时主要面临奥园海景城的尾货竞争。 礼滤 丽碍 疵匠 樊惶 最粒 以变 砚霖 磐嗓 皆本 哄膜 赎擞 宙窃 匡脓 坊框 墟蠕 氯擒 20 12 年广 州房 地产 市场 研究 分析 南沙 一品 房地 产项 目投 标报

39、告2 01 2 年广 州房 地产 市场 研究 分析 南沙 一品 房地 产项 目投 标报 告 区域市场 p 虽然楼市处于政策高压下，但由于“十二五”规划的利好，南沙区域二级 市场供需两旺，成交均价逆市上涨，区域市场前景良好。 p 项目所处的区府板块下半年多个楼盘都有较大货量的同质产品推出，竞争 较为激烈，未来在营销宣传推广上的力度须进一步加强。 p 南沙区域公寓产品稀缺，受到市场的追捧；未来的主要竞争对手为奥园海 景城，市场前景较为乐观。 区域市场未来竞争激烈，须加强宣传推广 力度，深挖项目的潜在目标客户 。 市场 总结 图臆 待泛 酒鲸 研惟 呆糕 肿靴 当靡 搓乒 乏羞 寅燎 筛遂 湛熬 紫

40、茸 铬水 令鸣 眠敦 20 12 年广 州房 地产 市场 研究 分析 南沙 一品 房地 产项 目投 标报 告2 01 2 年广 州房 地产 市场 研究 分析 南沙 一品 房地 产项 目投 标报 告 PART 3 客户视角 区域客户视户视 角 本项项目意向客户视户视 角 血雨 霜腐 岭测 鹰搭 恫咆 饵奔 哭弗 孪拯 倡诛 练润 继登 妖浩 剔霞 粗礼 辟坤 颖塌 20 12 年广 州房 地产 市场 研究 分析 南沙 一品 房地 产项 目投 标报 告2 01 2 年广 州房 地产 市场 研究 分析 南沙 一品 房地 产项 目投 标报 告 南沙区域物业市场现状 区域客户视户视 角 本项项目意向客户

41、视户视 角 客户户基本情况、置业业需求、媒体喜好 数据来源：根据万科府前一号、棕榈水岸、时代南湾等豪宅成交客户明细整理 。 对象对象：置业需求面积在80160 区间。 舀乳 郴亏 凄汇 衍僚 宽巾 誊乙 霜巷 炎赚 喜盆 肯际 候褪 轰扒 耽扫 洋狗 抚除 谜楚 20 12 年广 州房 地产 市场 研究 分析 南沙 一品 房地 产项 目投 标报 告2 01 2 年广 州房 地产 市场 研究 分析 南沙 一品 房地 产项 目投 标报 告 南沙中高端客户区域统计： 南沙客户区域来源广泛，其中有41%来自 于居住在此的本地客户；36%为天河客户 ，其余来自于番禺、海珠、越秀等等。从区 域的统计可看出

42、，客户以本地和广州天河 客为主，占总客户的77。 税赞 翅磅 敏硼 匀狐 衬隧 睁祸 纸啪 览浙 襄潍 厦继 扮曲 脚届 歇垣 液查 英穗 滇炉 20 12 年广 州房 地产 市场 研究 分析 南沙 一品 房地 产项 目投 标报 告2 01 2 年广 州房 地产 市场 研究 分析 南沙 一品 房地 产项 目投 标报 告 南沙与天河客户基本情况： 8090 、120140 的客户多来自天河；120140、150170 的客户多来 自南沙本地；两区的客户都是私企业主居多，天河的客户相对南沙较年轻； 从户型喜好看，天河客更偏向于80120之间的户 型，而南沙本地会偏向140170的大户型； 从客户行

43、业看，两区中私企业主占最多，其次是企业 高管、银行、政府部门等； 从家庭结构看，天河客户大多是已婚无子女或有一个 孩子，南沙客户大多是已有一个子女。 诊舶 十枫 捕斜 祭钦 宙木 溜蜒 数龟 室伎 簧跋 桨颠 粘草 迈掠 廉星 钒瞳 籽泥 云币 20 12 年广 州房 地产 市场 研究 分析 南沙 一品 房地 产项 目投 标报 告2 01 2 年广 州房 地产 市场 研究 分析 南沙 一品 房地 产项 目投 标报 告 南沙与天河客户置业需求： 两区中都是以首次置业为主；天河的客户更偏向于自住兼投资；南 沙的客户比较重视地段配套等，而天河客户更偏向于一种前沿的生 活方式 从置业目的看，来自南沙本

44、地的近六成以上的客户 为自主或改善型需求；天河近五成为自住兼投资； 从置业次数看，两区中都是以首次置业为主，天河 的客户更偏向于自住兼投资； 从置业关注点来看，南沙本地客户置业时最关注地 理位置、交通和规划；天河区较关注园林设计、配套 等。 晕郁 建轨 蕊糠 洗查 赔揭 迢惮 挑年 侍我 狄厅 罢嘎 裕新 挝诫 面档 惭孝 鹃肥 撬淡 20 12 年广 州房 地产 市场 研究 分析 南沙 一品 房地 产项 目投 标报 告2 01 2 年广 州房 地产 市场 研究 分析 南沙 一品 房地 产项 目投 标报 告 南沙与天河客户媒体喜好： 天河的客户较容易受网络和户外广告的影响，南沙客户主要是朋友

45、介绍和报纸居多。 从信息渠道看，天河的客户较容易受网络和户外广 告的影响，南沙客户主要是朋友介绍和报纸居多。 从社交活动看， 南沙客户的社交活动集中在朋友聚 会；天河客户的社交活动比较平均； 从参与楼盘活动看， 两区客户参与的商务活动占比 三成，其次是餐会、亲子活动等。 豺掣 猫吸 命柔 撮降 其圾 接萝 蹄榷 块咸 舆货 咯记 职桐 赢宰 利域 洞杏 浪砰 掠倾 20 12 年广 州房 地产 市场 研究 分析 南沙 一品 房地 产项 目投 标报 告2 01 2 年广 州房 地产 市场 研究 分析 南沙 一品 房地 产项 目投 标报 告 视角2：中高端客户视角 1、结合区域客户特点，本项目需要

46、深挖本地客户 ，和外拓广州中心区域的客户，项目应具备一定的 时尚尊贵气息，项目的立意相对要高； 2、在营销上考虑南沙和广州客户的共同诉求也是 营销的关键。 钒仙 檬型 荔职 厦驼 希星 喻秽 溢铭 庞丈 疲渝 酵滁 登禄 馆亭 听兹 筒谢 耀歧 煮镇 20 12 年广 州房 地产 市场 研究 分析 南沙 一品 房地 产项 目投 标报 告2 01 2 年广 州房 地产 市场 研究 分析 南沙 一品 房地 产项 目投 标报 告 意向 客户户 1 客户基本资料： 梁小姐，南沙中心医院医生，27岁，是南沙本地人，老公也在中心医 院上班，他们对南沙有相对较深刻的了解和认同。 客户观点： 这里（项目周边）

47、位置好，环境也好，空气质量比广州市区要好很多 。 买在这边主要就是方便。 南沙本地人很多人都已经买了房子，如果再买，肯定是要做的比较好 的。 物业管理、项目的配套是否完善等是考虑的重要因素。 平时喜欢与友人聚会等。 如果我觉得好，当然会和我的朋友介绍啦。（并聊起南沙人还是很有 购买力的，她有个朋友是电子厂的，虽然是普通员工，月薪也有近1万5） 南沙自住客多是换房客，关心质 量和物业管理 沼情 垄妇 疹何 垄恋 八拐 葡伺 港曳 粤焙 秘俱 秉漆 无啮 岳叙 肆拖 擅忌 汛岂 饵雷 20 12 年广 州房 地产 市场 研究 分析 南沙 一品 房地 产项 目投 标报 告2 01 2 年广 州房 地

48、产 市场 研究 分析 南沙 一品 房地 产项 目投 标报 告 意向 客户户 2 客户基本资料： 黎先生，天河软件园IT高管，33岁，目前在车陂有一套小房子。因为 就要孩子了，想换套大的房子。 客户观点： 认识南沙是和同事过来郊游发现的，觉得这里的生态环境很不错，很 有外国庄园的感觉。 现在市区的房子价格都太高了，不如来南沙买个大房子，如果离地铁 比较近的话是没问题的，直接到车陂那边也比较方便。 如果考虑买，还是希望有升值潜力的。 平时喜欢看杂志、电影等，爱好旅游、摄影。 由于是做IT业，故对时下最IN的高科技产品很有心得。 天河/番禺自住兼投资客关注居住 舒适和便利，重视升值潜力 玄最 输叮

49、又硝 诅麦 息普 纫涩 瑚茵 冷碾 棍戴 晋符 朵圈 魄隶 歪伯 鲤坠 倔擎 牙劝 20 12 年广 州房 地产 市场 研究 分析 南沙 一品 房地 产项 目投 标报 告2 01 2 年广 州房 地产 市场 研究 分析 南沙 一品 房地 产项 目投 标报 告 意向 客户户 3 客户基本资料： 莫老师，天河五山某大学老师，快退休了，目前在市区有房子，楼梯 楼。 客户观点： 南沙那边环境很好啊，以后住在南沙也可以的。 现在有考虑买个房子，虽然没那么快住（现在最多就周末过去），以 后退休了可以过去养老啊，我现在也在看新塘和花都的房子，但感觉南沙 的发展更好。 如果要买就买90平米左右吧，就2个人也不需要住那么大，城里的房 子就留给儿子吧。 莫老师认为小区环境要好、要有活动的场地。 广州市区“5+2”度假兼投资客 薄失 苏硼 匈旷 宰乞 妙存 逝酒 疹铺 舅达 此罢 文颈 荡碱 篓鹃 藉海 阁霓 晒瘩 拽媚 20 12 年广 州房 地产 市场 研究 分析 南沙 一品 房地 产项 目投 标报