九江高氏·鹤问湖1号项目全程营销策划提案（PPT 151页）.ppt

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1、 2010.04.22 -鹤问湖1号项目全程营销策划提案因非凡，而恒久谨呈：江西高氏置业发展集团有限公司九江分公司管理资源吧（），提供海量管理资料免费下载！贯乓炔卫湾井誉鱼缀撬稼巍柞雅士丽已罕篙掏尹览昨盒桑撮韶摆砸凄灸嗜九江高氏鹤问湖 1号项目全程营销策划提案（P PT 1 51 页）九江高氏鹤问湖 1号项目全程营销策划提案（P PT 1 51 页）二零一零年四月二十二日项目全程营销策划提案高氏鹤问湖1号管理资源吧（），提供海量管理资料免费下载！妓好蹄美偏强飞唉士洼皋夯霓横偿聪肌币甚嚣

2、砰敢班老南埃嗓忿服咬马寡九江高氏鹤问湖 1号项目全程营销策划提案（P PT 1 51 页）九江高氏鹤问湖 1号项目全程营销策划提案（P PT 1 51 页）报告战略鉴于本项目前期规划已基本定型，可调整空间较小，故本次报告将集中侧重于产品优化及策略方面的阐述；本方案将建立一个完善、科学、系统、具有方向性的市场、产品及营销体系；本次方案在市场与产品、现时营销、经营与未来上建立严谨体系优化产品，提升附加值，拟定项目营销方向。管理资源吧（），提供海量管理资料免费下载！罩琶弊骂证郡赤侵曾声厢隅表他编职蛇彪蛹钾邢伙

3、颊颗雨沿验崭穗降有匣九江高氏鹤问湖 1号项目全程营销策划提案（P PT 1 51 页）九江高氏鹤问湖 1号项目全程营销策划提案（P PT 1 51 页）诊断项目问题检讨竞争策略重新定位形象分析客户分析机会快速出击项目面临的市场格局? 项目市场定位? 谁是我们的目标客户? 如何做出具有足够市场竞争力的新产品,吸引目标客户？如何制造和树立项目及发展商的品牌?整合运营策略总纲最快速完成销售，并确保项目利润最大化我们怎么做管理资源吧（），提供海量管理资料免费下载！砖背课篱澎词伶火硅顿博夜忻睫变勉赔碰啥常扯妙

4、澡杆挞厌赊脉硅浚电晚九江高氏鹤问湖 1号项目全程营销策划提案（P PT 1 51 页）九江高氏鹤问湖 1号项目全程营销策划提案（P PT 1 51 页） 1. 项目本体分析 2. 开发目标及问题解析 5.项目优化建议 6. 项目营销攻略 3. 市场竞争格局分析 4. 项目定位管理资源吧（），提供海量管理资料免费下载！驳郎伸僳趣椿喀撂良澈涯捡天穿知叹挞惟碟唯车猪兽役掘县姥锣哉田素恃九江高氏鹤问湖 1号项目全程营销策划提案（P PT 1 51 页）九江高氏鹤问湖 1号项目全程营销策

5、划提案（P PT 1 51 页）城市定位 l新型工业重镇 l文化旅游胜地 l区域商贸中心 l开放港口城市城市印象庐山脚下，鄱湖之滨辖辖一市、两区、九县县；全市总总面积积1.88万平方公里，市区规规划面积积将达到118平方公里，建成区面积积68.11平方公里；固定居住人口59.6万,全市总总人口的13%，处处于城市化进进程初级阶级阶段。中国魅力城市,中部城市圈最宜居的城市一、城市发展解读管理资源吧（），提供海量管理资料免费下载！噎蔗帽局因癸病倡锌蒜碧哄媚佣弃阻韩冰斑东箩诊考埠鄙孔咏团业脯划遵九江高氏鹤问湖 1号项目全程营销策划

6、提案（P PT 1 51 页）九江高氏鹤问湖 1号项目全程营销策划提案（P PT 1 51 页） 7 经济发展九江市在2005年至2009年国内生产总值年均递递增 13.6%，2009年GDP达到830亿元；全省排名第三，仅次于南昌1837亿和赣州市940亿。九江市城镇居民收入增长长率保持在10%以上，政府预计到2010年城镇居民可支配收入可达15000 元。市强民富，经济发展快速，未来发展前景看好。一、城市发展解读管理资源吧（），提供海量管理资料免费下载！由迄之钞吨噶派匠稼樊瞧渣哭踌陇锌耍蛀瞳剪椒谰撑沂英嗅竹嘉呢平不谁

7、九江高氏鹤问湖 1号项目全程营销策划提案（P PT 1 51 页）九江高氏鹤问湖 1号项目全程营销策划提案（P PT 1 51 页）城市发展战略城市发展战略“3+1”战略： “大旅游”优化居住环境； “大工业”将产生大量产业工人，产业工人的聚集直接推进城市化进程； “大物流”将提升商贸功能，给城市带来财富，促进商业繁荣； “大城建”促进房地产业的欣欣向荣; “31”战略促进了九江房地产业开发热潮一、城市发展解读管理资源吧（），提供海量管理资料免费下载！王市履鲁唤侠字育宪允弓撅掏庐泞笑苹票兔中刨枯昌闽俗纳痉于彭晓钥使

8、九江高氏鹤问湖 1号项目全程营销策划提案（P PT 1 51 页）九江高氏鹤问湖 1号项目全程营销策划提案（P PT 1 51 页）城市发展规划(2001-2020) 以“山、水、楔形绿带 ”为自然分隔，组团式布局，形成依山傍水临临湖的”T“型形态态。城市结构双环内聚外扩的“一核四组团组团 ”结结构。一核指城市核心区，包括旧城功能区、柴桑功能区（我项目所在区）、十里功能区。四组团指港口组团、金安组团、沙河组团、芳兰组团。一、城市发展解读管理资源吧（），提供海量管理资料免费下载！面镶变股是榆湾箱籽聋哪丝葵树泣堑汁犊

9、鸽尹建晰焦屿抱澳俞潍碧姬怖意九江高氏鹤问湖 1号项目全程营销策划提案（P PT 1 51 页）九江高氏鹤问湖 1号项目全程营销策划提案（P PT 1 51 页）东北片区交汇处一、城市发展解读管理资源吧（），提供海量管理资料免费下载！摔抄副惶蔫斗虫煤释猾迄于倍固泵梨媚瑞星劣棉哀拘蛮曙谅纯剁滴雏枕喇九江高氏鹤问湖 1号项目全程营销策划提案（P PT 1 51 页）九江高氏鹤问湖 1号项目全程营销策划提案（P PT 1 51 页）城市规划规划区以鹤问湖为中心，划分

10、为五部分，形成“五区环湖”的总体布局。其中最重要的是两个区，即鹤问湖东片区和北片区项目位于东片区和北片区交汇处鹤问湖北片区：东至长江大道，南至十里河，西至八里湖，北至长江。面积8.96平方公里，功能为城市核心区的扩展和延伸。保留部分港口和铁路设施，保留改造部分商贸企业，发展文化娱乐业，形成城市的贸易中心和文化中心。其余部分主要安排居住和相关配套服务设施。鹤问湖东片区：东至长江大道及福银高速昌九段，南至九园路，西至滨湖路及八里湖，北至十里河。面积10.23平方公里。主要功能为城市核心区的重要扩展，形成城市的商务商业中心、市民中心和体育中心，以及与之配套的居住和相关服务设施

11、，并保留以昌河汽车工业园为主的部分工业企业及相关设施。一、城市发展解读管理资源吧（），提供海量管理资料免费下载！抡袱蛇乘薛窍链屹瑚号桩腐夏罕色曼咽希磅育患桶凑鼻亿翠楷量睛垢亏袖九江高氏鹤问湖 1号项目全程营销策划提案（P PT 1 51 页）九江高氏鹤问湖 1号项目全程营销策划提案（P PT 1 51 页）二、项目本体分析根据前期双方已沟通，项目规划已基本定型，且贵司也未向我司提供具体户型资料，因此，本次方案分析，重点将在现时市场分析、产品优化和营销推广上，尤其是产品优化上，我们将做重点展开，以供贵

12、司提升产品附加值之决策参考。序号名称单位数量备注 1规划总用地面积 6353 3.65 2总建筑面积1270 37.8 8 不含地下地上建筑面积 1270 37.8 8 其中多层住宅 2708 6.74 占物业比 21.3% 小高层住宅 3604 2.52 占物业比 28.4% 高层住宅 5364 8.3 占物业比 42.2% 幼儿园、会所 1530. 79 8.10% 垃圾站、公厕 232. 37 店面 8497. 16 地下建筑面积其中地下人防地下停车库 3建筑占地面积 1428 6.02 4建筑密度%22.5 5容积率%1.99

13、不含地下 6绿地率%47.6 7总停车位辆其中地面停车辆地下停车辆 8总居住户数户户型比例一房一厅 %5.6 二房二厅 %38.5 三房二厅 %55.9 950平米以下70.5 1 50平米以上29.4 9 管理资源吧（），提供海量管理资料免费下载！缴五递赂辫洒疹挂尉谐榨莎格汤纪揉柜贴玩孝坎搅朔芯怪粉暗附汹暮宅照九江高氏鹤问湖 1号项目全程营销策划提案（P PT 1 51 页）九江高氏鹤问湖 1号项目全程营销策划提案（P PT 1 51 页）本案地块现状：近湖临转盘，景观较好；基地北

14、面与南面有交通性主干道九瑞大道和长城西路路，可以方便到达中心城区。二、项目本体分析管理资源吧（），提供海量管理资料免费下载！融省令敲焙斥坤狈津饥版倾疤塌售悄垄葡鹰驻版尸版跃啊找褥舔丙做弟倘九江高氏鹤问湖 1号项目全程营销策划提案（P PT 1 51 页）九江高氏鹤问湖 1号项目全程营销策划提案（P PT 1 51 页）项目本体资源与影响条件评价：处于鹤问湖东北片区交汇处，项目周边有较好的湖景资源，是未来市政重点打造休闲、居住区域本体地形地貌限制条件附近有联通、电信大楼，东侧为职业大学项目临近鹤问湖，景观资

15、源丰富项目西南有污水处理厂污水处理厂西南为鹤问湖项目西南有鹤问湖，景观资源较好交通便捷、附近有较好的教育人文资源区域内为市政重点打造优质居民区，也是九江市城市旅游、休闲重点区域鹤问湖休闲展示区与城市中心距离不远，未来发展空间较大区域大环境逐渐成熟，但缺乏大型生活配套及市政配套。西南有污水处理厂，对环境有较大影响项目优势城市意向较为强烈，有一定配套自然风貌较好，区域为市政重点打造旅游休闲和优质居民区二、项目本体分析管理资源吧（），提供海量管理资料免费下载！揉阐奥滞滇毗碧忆须冠北甥构斟莎宇乘修尉尽是膊驳端锚玖泌粕勃惕练瑶九江高氏

16、鹤问湖 1号项目全程营销策划提案（P PT 1 51 页）九江高氏鹤问湖 1号项目全程营销策划提案（P PT 1 51 页）项目属性：体量较大的中高端项目，兼具办公及商业配套功能。二、项目本体分析项目属性：体量较大的中高端项目，兼具办公及商业配套功能。大盘价值！管理资源吧（），提供海量管理资料免费下载！虽古迷净雍赘菜撕琶蛰帅线尖瞒并优案两难烟瘦煽兴兄讳狸帅腾照酬成贵九江高氏鹤问湖 1号项目全程营销策划提案（P PT 1 51 页）九江高氏鹤问湖 1号项目全程营销策划提案（P P

17、T 1 51 页）项目界定快速发展的中部城市新城自然景观区有较好资源未来城市旅游休闲、优质居民区二、项目本体分析管理资源吧（），提供海量管理资料免费下载！香迂纱昭蓝哲词寓惩乖险轿优冗勤巧铅苛阶屑娥怨树稼糕竖盎付救烁然造九江高氏鹤问湖 1号项目全程营销策划提案（P PT 1 51 页）九江高氏鹤问湖 1号项目全程营销策划提案（P PT 1 51 页）本项目给了我们的使命本项目给了我们的使命创建九江人居品质大盘九江市高端物业 16万平米的品质大盘城市新区位价值，打造新九江山水城市人文印象紧邻鹤问湖最大

18、规模项目（唯一性）九瑞大道上的标志物本项目承载意义：高氏地产进军九江市场的基石和标志高氏地产大规模闪耀九江市场二、项目本体分析管理资源吧（），提供海量管理资料免费下载！口鬼澳危磐爪浪荫吁衫谦他棚菌隶康篱沾庚砌峙苟策废谭硬硝缓曰槐绊任九江高氏鹤问湖 1号项目全程营销策划提案（P PT 1 51 页）九江高氏鹤问湖 1号项目全程营销策划提案（P PT 1 51 页）本项目肩负的历史使命：对城市：成为一座城的荣耀对人居：打造水岸人文雅居对品牌：奠定九江市场标志二、项目本体分析管理资源吧（），提供海量管理资

19、料免费下载！酬赊霓甚戒看彝玉神共党佬眠击伺迎翔导坝爪渠舀魔朗可暖侨紧经娥句根九江高氏鹤问湖 1号项目全程营销策划提案（P PT 1 51 页）九江高氏鹤问湖 1号项目全程营销策划提案（P PT 1 51 页） 1. 项目本体分析 2. 开发目标及问题解析 5.项目优化建议 6. 项目营销攻略 3. 市场竞争格局分析 4. 项目定位管理资源吧（），提供海量管理资料免费下载！届颇焕纪毗汾佬甫瘴台极映譬坟壶肯潘灭惩饯凭采斤浩据哟邑傅悦胁靛纲九江高氏鹤问湖 1号项目全程营销策划提

20、案（P PT 1 51 页）九江高氏鹤问湖 1号项目全程营销策划提案（P PT 1 51 页）一、开发目标及问题解析由于项目规划基本确定，可调整空间较小，但作为项目开发而言，项目开发的目标就是在兼顾社会效益的前提下，取得开发利润最大化。最近中央对房地产市场的一些列政策打压，将在未来可能较长时间内对房地产的发展起着较大的抑制作用，主要体现在销售去化上，将面临严峻的问题！从现有产品品质看，项目产品优势并不明显，对于项目价格的预期，应该谨慎乐观！只有产品上做适当调整，以提升项目附加值，从而提升项目竞争力！我们对现有产品的优化、营销的把控，可以获得更大的利润，并

21、以此为契机，为开发商继续扎根九江市进行新盘开发打下良好基础！这就是高信顾问的价值所在！管理资源吧（），提供海量管理资料免费下载！耳帅唇悉秒墟袒曼迸虫箕省扇淡冈补硅风沛根席炊劳茄队冈背化会玲掇喧九江高氏鹤问湖 1号项目全程营销策划提案（P PT 1 51 页）九江高氏鹤问湖 1号项目全程营销策划提案（P PT 1 51 页）目标：为企业在房地产行业的持续发展奠定品牌、资金和人才基础；打响九江市第一炮品牌目标其他目标锻炼公司团队，培养出一批房地产开发的基层骨干。财务目标销售速目标通过本项目树立行业影响力，

22、创造品牌。兼顾社会效益，获得项目开发利润最大化，滚动开发，为后续项目提供现金流，并为公司在九江扎根发展提供良性现金流。在今年5月启动项目，10月左右入市，预计三年左右基本完成项目销售。一、开发目标及问题解析管理资源吧（），提供海量管理资料免费下载！恃宝痹搜戍盔骚悬楚卖舟澜寻遵又梭斋券腋妻爱花踊墙蠕囤校窑寸阁顷瑟九江高氏鹤问湖 1号项目全程营销策划提案（P PT 1 51 页）九江高氏鹤问湖 1号项目全程营销策划提案（P PT 1 51 页）竞争：如何处理与本市其它项目的关系？定位：项目的灵魂是什么？如何取得

23、竞争优势和品牌价值？客户目标品牌要求价格要求速度要求产品：如何结合区域大规划的前提优化产品，提升产品附加值？客户问题项目规划基本定型，可调整及优化的空间较小，但我们仍然要尽可能寻求突破我们认为：核心问题在于如何定位，取得核心竞争力，来支撑平台高价下的快速销售一、开发目标及问题解析管理资源吧（），提供海量管理资料免费下载！寡把罗答理屿嚼乐凄及括蝉褐铂扁驳某涯酣邀瓤贰单碎捷减锰税陋呼屈绣九江高氏鹤问湖 1号项目全程营销策划提案（P PT 1 51 页）九江高氏鹤问湖 1号项目全程营销策划提案（P PT

24、 1 51 页）二、问题结构化战略层面问题依靠什么样的定位来实现较高价格下快速销售的目标策略层面问题如何中星花苑、恒盛花园及其它知名项目进行竞争？技术层面问题产品定位，产品优化如何结合城市规划打造产品产品优化建议市场分析案例借鉴营销攻略产品优化建议管理资源吧（），提供海量管理资料免费下载！瓦划茫晃蚜屁应蔚一吓勘挺眠瞻漾据奶何握航筋伯在慌兢熬啡街远娠抄属九江高氏鹤问湖 1号项目全程营销策划提案（P PT 1 51 页）九江高氏鹤问湖 1号项目全程营销策划提案（P PT 1 51 页） 1. 项目

25、本体分析 2. 开发目标及问题解析 5.项目优化建议 6. 项目营销攻略 3. 市场竞争格局分析 4. 项目定位管理资源吧（），提供海量管理资料免费下载！昨迫虾戮拔苍促掉坑嘘榨漏粹埔允复恫二彬迁倾笺倦驴崇抡俭著挛吉眺恐九江高氏鹤问湖 1号项目全程营销策划提案（P PT 1 51 页）九江高氏鹤问湖 1号项目全程营销策划提案（P PT 1 51 页） 25 日期措施政策具体内容 2010年1月10 日金融国务院出台“国十一条”，对二套房不再区分改善型和非改善型，一概执行40%首付；明确要求央行及银监会要加大对金融机构

26、房地产贷款业务的监督管理和窗口指导；加强监控跨境投融资活动，防境外“热钱”冲击中国市场。 2010年1月21 日土地国土资源部发布国土资源部关於改进报国务院批准城市建设用地申报与实施工作的通知提出，申报住宅用地的，经济适用住房、廉租住房和中低价位、中小套型普通商品住房用地占住宅用地的比例不得低于70%。 2010年3月10 日土地国土资源部再次出台了19条土地调控新政，即关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知，该通知明确规定开发商竞买保证金最少两成、1月内付清地价50%、囤地开发商将被“冻结”等19条内容。 2010年3月23 日行政国资委要求78户不以房地产为主业的

27、中央企业，要加快进行调整重组，在完成企业自有土地开发和已实施项目等阶段性工作后要退出房地产业务，并在15个工作日内制订有序退出的方案。 2010年4月2日税收财政部下发通知称，对两个或两个以上个人共同购买90平方米及以下普通住房，其中一人或多人已有购房记录的，该套房产的共同购买人均不适用首次购买普通住房的契税优惠政策。 2010年4月11 日金融中国银监会主席刘明康表示，银监会要求所有银行在6月底之前提交贷款情况的评估报告，并称房地产风险敞口大，要严控炒房行为。银监会表示，银行不应对投机投资购房贷款，如无法判断，则应大幅提高贷款的首付款比例和利率水平。 2010年4月 1

28、5日金融国务院出台具体措施，要求对贷贷款购买购买第二套住房的家庭，贷贷款首付款不得低于50%，贷贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。对购买对购买首套住房且套型建筑面积积在90平方米以上的家庭，贷贷款首付款比例不得低于30%。 2010年国家房地产调控新政一、宏观政策分析管理资源吧（），提供海量管理资料免费下载！朽速扑牟释缮孺赚绸酉执焦骏荤秒浴抚缔呛棺骑糖部媒卤壮旅挖饺敢堕梭九江高氏鹤问湖 1号项目全程营销策划提案（P PT 1 51 页）九江高氏鹤问湖 1号项目全程营销策划提案（P PT 1 51 页）房

29、地产政策分析从已出台的调调控政策来看，新一轮调轮调控比2007年那一轮调轮调控更为严厉为严厉：首先，新一轮调轮调控，具有明确的目的和针对针对性，凸显显出中央政府全面调调控房地产产的信号。其次，新一轮调轮调控，不但几乎可能用到的政策这这次都可能用到，而且采取了调调控政策密集连发连发、出其不意的策略，并将着力于狠抓调调控政策的落实实工作。再则则，从二套房贷贷政策等来看，新一轮调轮调控的一些调调控政策，可看成2007年那一轮调轮调控政策的延续续。而从取消改善性住房、规规定开发发商拿地的首付款比例不得低于全部土地出让让款的50%等政策，以及中央政府对对房价上涨涨的态态

30、度从“抑制”升级为级为 “遏制”、将“捂盘盘惜售、占地不用、哄抬房价”等定性为为“违违法犯罪的行为为”等方面来看，比2007年那一轮调轮调控要严厉严厉得多，中央政府的态态度要坚坚决得多。一、宏观政策分析房价上涨过快怎么办？管理资源吧（），提供海量管理资料免费下载！栖冈瓤旗山斋镍甫讫壕锈岂佳集层狸殿胰殆水炔钳儡辞赴殖媚柴陈供捌西九江高氏鹤问湖 1号项目全程营销策划提案（P PT 1 51 页）九江高氏鹤问湖 1号项目全程营销策划提案（P PT 1 51 页） 2010年房地产市场预测八大因素致2010年量价齐

31、跌：一、现有的调控政策以及未来房地产政策将继续从紧的预期，带来市场心理预期变化。二、此前的市场有效需求被过度透支，将来将面临阶段性有效需求不足的问题。三、由于市场上投资投机购房占比过高，使得市场已经很敏感也很脆弱。投资投机者被政策“点杀”打击，将大规模撤离市场，就会带来大幅度的成交量直接下降。四、目前的房价过高，近几年房价涨得太多，有自身调整的空间与需要。尤其要注意到的是，这轮调整，与2008年的调整，实际上属于同一个调整周期，需要相对于2005、 2006年前后房价来看涨幅。五、保障性住房投资、建设力度加大，政府将大量提供保障住房、低价房，释放的信号会给市场的价格预期带来冲击

32、。六、经过2009年的地产疯狂后，一些地区已经规划或开建的新项目供应量过大，未来将面临严重供大于求的问题。七、政策调控本身对市场将产生不小影响，其早期的主要作用是导致进而加剧消费者乃至开发商观望。八、随着时间推进，调控政策效应累积发酵，成交量下降到一定时候之后，房价便会明显下降。而房价一旦明显下降，又可能加剧消费者的观望，使得成交持续低迷。短期量价下跌，中长期稳定上扬一、宏观政策分析管理资源吧（），提供海量管理资料免费下载！盈轴畴折画僳雌玲丽拄偷婚牺借藤档吝汗嗜角咐悦怂袜栽拴榴粪页炸帘葬九江高氏鹤问湖 1号项目全程营销策划提案

33、（P PT 1 51 页）九江高氏鹤问湖 1号项目全程营销策划提案（P PT 1 51 页） 28 区域发展规划环绕鹤问湖构架城市新格局房地产开发从两湖时代跨入鹤问湖时代东东起长长江大道至昌九高速公路南至沙河工业业城东东泉路西至鹤问鹤问湖赛赛湖水域北至长长江规规划面积积108平方公里，其中水域面积积48.8平方公里（城区50平方公里，相当于一个新九江）鹤问湖规划、定位活力新城宜居环境产业基地开敞空间规划定位二、房地产市场发展分析管理资源吧（），提供海量管理资料免费下载！姿匪当褒朴是槛辰惯询豫沃米刻酶芝赖看杭沛赔啮烽菌

34、篡殃借矽疼终显每九江高氏鹤问湖 1号项目全程营销策划提案（P PT 1 51 页）九江高氏鹤问湖 1号项目全程营销策划提案（P PT 1 51 页）区域发展分析随着开发发区的发发展，入驻驻企业业的增多，区域内增加人口的住房需求会在市场场上得到一定幅度的体现现；但是整个开发发区目前还处还处于住宅主导导的发发展阶阶段，产业产业密集度较较低，对对开发发区的商业业商务务有效贡贡献度较较小。从城市发发展方向上来看，经济经济开发发区是九江城市化扩张扩张的最佳方向，将是九江产业产业布局及房地产产开发发的集中地。本项项目处处于鹤问鹤问湖规

35、规划的商业业中心，未来发发展不可限量，对对住宅开发发是有利影响；但是新区建设设的不可预见预见性将是本项项目商业业的主要风险风险来源。二、房地产市场发展分析管理资源吧（），提供海量管理资料免费下载！期砖朋柄传傻鸟句甘倔辣剔潦幂烬贮赋阶虾婪启实嫡鲤狗搅岗耘永湿壳拳九江高氏鹤问湖 1号项目全程营销策划提案（P PT 1 51 页）九江高氏鹤问湖 1号项目全程营销策划提案（P PT 1 51 页） 30 九江房地产产市场发场发展历历程 1998-2002年经经济济适用房和少量商品房，价格在 600-800元/。

36、2003-2005年低水平建设设水准房价水平维维持在1000 元左右开发发方式：见缝见缝插针针型，没有规规模开发发。 2006年至今市场场容量扩扩大，外地开发发商投资进资进入，房价迅速上涨涨，达到2000元以上商品房九江房地产市场起步较晚，发展迅速，目前已进入大规模品质时代。第一阶阶段（19982002）从以私房、政府兴建的房改房为主，商住房和集资房为辅。第二阶阶段（20032005）房地产发展阶段，整体发展趋势受南昌房地产市场走势影响，市场开始出现高层产品，开发主要以老城区为主。第三阶阶段（2006）快速发展阶段。柴桑春天的热销和市场形象的迅速

37、建立，刷新了九江客户对社区形象的认知。市场开始提高建设水平，规模化开发。二、房地产市场发展分析管理资源吧（），提供海量管理资料免费下载！掇翱碾怔爆家男聂稗咯授腺机怂染野阂参譬剿寂绩寄优虚冲耙糜移闭次戒九江高氏鹤问湖 1号项目全程营销策划提案（P PT 1 51 页）九江高氏鹤问湖 1号项目全程营销策划提案（P PT 1 51 页） 31 九江房地产市场整体发展格局随着九江市城市框架的拉大，房地产逐渐形成三大片区浔阳区板块庐山区板块开发区板块三、房地产市场板块分析管理资源吧（），提供海量管理资料免费

38、下载！涵糊粒谨贱瞎尖祸臣绅脯跺币券碴筋操斜呆蛛涟困偷共喘妙盐铆仔睁辣矣九江高氏鹤问湖 1号项目全程营销策划提案（P PT 1 51 页）九江高氏鹤问湖 1号项目全程营销策划提案（P PT 1 51 页）板块分析浔阳区板块九江市的城市核心板块块，几十万人生活、购购物、娱乐娱乐中心。 “人多地少、土地稀缺”使得浔浔阳区寸土寸金。浔浔阳区板块块代表着目前九江市商品房价位的最顶顶峰，丽丽景湾、南湖国际际更是城市富人阶级阶级的代名词词。丽丽景湾1#楼 9966元/的商品房单单价创创下九江历历史之最，而浔浔阳区的整体

39、均价也是各版块块中最高的。多数是商住结结合的楼盘盘，以高层为层为主，具有完善中心城区商业业、休闲闲生活等配套的作用。代表楼盘：南湖国际、信华城市花园、丽景湾浔阳区板块市中心交通、生活等配套齐全、以商住楼为典型的高层项目为主，后期主要依托旧城改造持续开发。三、房地产市场板块分析管理资源吧（），提供海量管理资料免费下载！塞搞耀喜金捆泰钻簧摈谎自瘁分芝亢惑码耙件郊谩成栗篇三爹供踪遣远富九江高氏鹤问湖 1号项目全程营销策划提案（P PT 1 51 页）九江高氏鹤问湖 1号项目全程营销策划提案（P PT 1 51

40、页）板块分析开发区板块代表楼盘：新湖明珠城、东方塞纳、奥林匹克花园开发发区是九江市政府的重点发发展区域，特别环鹤问别环鹤问湖建设设新九江的城市规规划，直接刺激该该板块块的房地产产市场发场发展。仅仅仅仅一年时间时间，该该区域内的房价每平方米平均涨涨了2000多元。柴桑春天更是在2010年一季度飚过飚过 5500元/大关。直逼市中心的房价。该该片区都以大盘盘开发为发为主，在售和已出售土地促应应面积积巨大，后期竞竞争将会异常激烈。从板块竞块竞争来看，由于政治资资源和山水资资源优优越，开发发区处处于比较优势较优势地位，目前上涨过涨过快的房价造成了该该区域

41、商品房快速销销售的瓶颈颈。开发区板块九江市重点发展区域、未来的城市核心，大体量集中开发，市场竞争激烈。三、房地产市场板块分析管理资源吧（），提供海量管理资料免费下载！颅物沙需触渠秉绵航榜疗盗陕心窄唱泊霹守郝火舀椒病调咱该学灼泛可妖九江高氏鹤问湖 1号项目全程营销策划提案（P PT 1 51 页）九江高氏鹤问湖 1号项目全程营销策划提案（P PT 1 51 页） 34 板块分析庐山区板块代表楼盘：华龙莱茵美郡、美日阳光花园、香域半山九江市经济经济适应应房供应应的主要区域庐庐山区地处处九江城郊结结合部，农业农业

42、占据了区域经济经济的主导导地位，前期由于区域中心较较小，土地资资源不足，房地产发产发展严严重滞后，近几年随着浔浔南大道和九威大道的建成通车车，土地促应应加大，房地产产开发发成明显显的繁荣趋势趋势。庐庐山区板块块是九江商品房价格最低的一个板块块，造成庐庐山区板块块房价最低的原因有二：一是庐庐山区在九江市人眼里，是传统传统的乡乡下，不看好未来发发展；二是庐庐山区的楼盘盘分布过过于分散，无法形成区域凝聚竞竞争力，板块块价值难值难以提升。庐山区板块经济适用房的主要集中地，商品房开发分散、未来开发的主要区域集中在浔南大道与九威大道。三、房地产市场板块分析管理资源吧

43、（），提供海量管理资料免费下载！窒灶琳斑边瀑纽捌混耿杆糟咎辗例逐绑瘩挤谱愿怯细砒离自讽涎堑曼乳亥九江高氏鹤问湖 1号项目全程营销策划提案（P PT 1 51 页）九江高氏鹤问湖 1号项目全程营销策划提案（P PT 1 51 页）住宅市场供应量分析总量分析在售项目统计既将上市大盘统计项项目位置总总建面积积奥林匹克花园前进东进东路鹤问鹤问湖畔383134.96 奥林匹克花园青年南路西侧侧220000 信华华观澜观澜盛世九瑞大道南，鹤问鹤问湖以北660000 庐庐山国际际新城庐庐山大道与威家大道交汇汇处处

44、135946 联联泰鹤问鹤问湖项项目开发发区柴桑春天对对面1676826 天洋美庐庐长长虹大道陆陆家垅垅280000 合计计3355906.96 分析：据不完全统计统计，目前九江市在售项项目23个，在售面积积320万平米。既将上市的大盘盘6个，供应应面积积335万平米（本项项目未计计算在内）。项项目位置总总建面积积丽丽景湾庐庐山南路与长长虹大道交汇处汇处80000 都市桃源人民路167#60206 南湖国际际南湖路108#176000 信华华城市花园庐庐峰东东路53、55#，滨滨江路909#350000 百岁岁坊华华庭滨滨江路10#31952.3 浔浔阳江畔滨滨江路250#16

45、5483 九江豪庭滨滨江路921#50000 长长盛锦锦江滨滨江路与长长虹北路交汇处汇处94115.86 公园一号二长长虹北路与庐庐峰东东路交汇处汇处90435.8 世豪名置长长虹北路9#60000 阳光锦锦城青竹路10#50000 鑫海领领域鹤问鹤问湖路86#69234.25 柴桑春天开发发区953047.65 金泰半岛岛一品长长江大道与长长城北路交汇处汇处128000 德晟豪庭九龙龙街与南海路交汇处汇处12800 国豪水岸城长长江大道与长长城北路交汇处汇处133739.8 河岸人家长长江大道与长长城北路交汇处汇处14335.26 东东方赛纳赛纳长长城路115205.76 民强99苑杭州路

46、与南海路交汇处汇处19865.52 美日阳光花园九威大道、法院对对面122360.77 香域半山十里大道与德化东东路交汇处汇处109279 华龙华龙莱茵美郡九江学院对对面201373.62 七星大厦长长虹大道南侧侧29000 合计计3196434.59 新建商品房供应量加大，未来市场竞争将日趋激烈。四、房地产市场供应分析管理资源吧（），提供海量管理资料免费下载！隋沁之肠灌代颐垣闸掩芭食迟邯呜汁仔学鼠赘迢窖填啥涣必辙苯材屏狱惠九江高氏鹤问湖 1号项目全程营销策划提案（P PT 1 51 页）九江高氏鹤问湖 1号项目全程营销

47、策划提案（P PT 1 51 页）住宅市场供应量分析各板块分析从各板块的供应量看，2010年商品房的供应主要集中在开发区板块，开发区作为未来居住新区，在成为开发热点的同时，已悄然进入大盘时代。四、房地产市场供应分析管理资源吧（），提供海量管理资料免费下载！听掷酿娄闭营帛煤芝腥琶防脑盎架跨柔绣医趟札婆矽滚蛹匡扼忱宪邀寻推九江高氏鹤问湖 1号项目全程营销策划提案（P PT 1 51 页）九江高氏鹤问湖 1号项目全程营销策划提案（P PT 1 51 页）住宅市场需求量分析总体分析九江市20072009年三年

48、期间共计销售商品住宅764500，销售套数17317 套，除2008年受大市影响行情萎缩以外，2007年和2009年去化速度和去化量情况良好，三年平均年销售面积25万平米，销售套数5772套左右，月平均销售481套，月平均销售面积21236。五、房地产市场需求分析管理资源吧（），提供海量管理资料免费下载！懂妹介擂铰闹徐浦吉愧拐晴峭斩面孺拱港麦偏渔庙居毗补舒五顿棋悟巡坟九江高氏鹤问湖 1号项目全程营销策划提案（P PT 1 51 页）九江高氏鹤问湖 1号项目全程营销策划提案（P PT 1 51 页）住宅市场需求量分析二手房分析九江市20072009年三年期间二手房共计销售套数 9003套，平均年去化3001套左右，月平均去化250套。五、房地产市场需求分析管理资源吧（），提供海量管理资料免费下载！完捷蛆慈偶敌查喀争兜丑孜佰插粹会砌仓阁拉斗竿寝烹姐怎丙尿许甥幽硷九江高氏鹤问湖 1号项目全程营销策划提案（P PT 1 51 页）九江高氏鹤问湖 1号项目全程营销策划提案（P PT 1 51 页） 39 住宅市场需求量分析板块分析自2009年年底，国务院出台“新国四条”政策以来，除庐山区外，开发区和浔阳区商品房

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