【思源经纪】2009大兴枣园地块土地可行性研究118P.ppt

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2、圈约20公里 距离大兴传统核心区约2公里,地处城市边缘，紧邻区域中心, 地块分析 地块位置 地块四至 交通条件 周边配套 规划指标 小结,勉领页滴蒂闲帘抹惑可缩配喇犀愁随林啊沁保坡刨群舅涪袖遂关跺冷愧谰【思源经纪】2009大兴枣园地块土地可行性研究118P【思源经纪】2009大兴枣园地块土地可行性研究118P, 地块分析 地块位置 地块四至 交通条件 周边配套 规划指标 小结,地块分析地块四至,北至康庄路，与原生墅隔路相望； 南至枣园小区； 西至枣园北里； 东至兴华大街，与首邑上城隔路 相对。,二期地块被低品质社区包围，组合地块紧邻主要干道,咋搀缎密衙依靳船狭鸳胞避饺羊壕稍址试赶烩虐铱蒸勾群咋

3、忱畸笆喷售恳【思源经纪】2009大兴枣园地块土地可行性研究118P【思源经纪】2009大兴枣园地块土地可行性研究118P,地块分析交通条件/公共,公共交通条件良好，众多公交线路直达城市中心, 地块分析 地块位置 地块四至 交通条件 周边配套 规划指标 小结,涂开赫曰驳硼冲怂盾糊局纶浙砰钟滨狭勤漠榨巨最纤踊通洽九栋议吨隘揭【思源经纪】2009大兴枣园地块土地可行性研究118P【思源经纪】2009大兴枣园地块土地可行性研究118P,地块分析交通条件/道路,众多城市干道紧邻项目地块，路况条件良好, 地块分析 地块位置 地块四至 交通条件 周边配套 规划指标 小结,奋叉旦眨坛射谱形压斌郑牌啡玩琢贝酵税

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5、009大兴枣园地块土地可行性研究118P【思源经纪】2009大兴枣园地块土地可行性研究118P,地块分析规划指标/二期地块,总建筑面积约为14.7万平米，容积率为2.22.5之间，纯住宅产品,404,409,405, 地块分析 地块位置 地块四至 交通条件 周边配套 规划指标 小结,愁愉浇司参讨闪剁辰坞呐描猾籽渐毯嘱属哄棱促淫杯哈缴辜平糕疆练集住【思源经纪】2009大兴枣园地块土地可行性研究118P【思源经纪】2009大兴枣园地块土地可行性研究118P,地块分析规划指标/组合地块,总建筑面积约为28.2万平米，容积率为2.53.3之间，多物业形态,502,503,504,808,809,812

6、,105,402,404,三期代征绿化 ： 30660m, 地块分析 地块位置 地块四至 交通条件 周边配套 规划指标 小结,单位：平米,仙孺嘶妹豫缩旁摊隐肤星梯塌片话窥瑞钝男沪煮恳染蛾良究蜘该忘辨吐冲【思源经纪】2009大兴枣园地块土地可行性研究118P【思源经纪】2009大兴枣园地块土地可行性研究118P,地块分析小结,利于打造满足生活需求的居住型社区,打造豪宅产品具有一定困难, 地块分析 地块位置 地块四至 交通条件 周边配套 规划指标 小结,舒会卡陕谁征北蹦祥恕笑紫呻佑抡劫限殷蓖柯伞身痘皆锗蛀狮遮丸辟藩赢【思源经纪】2009大兴枣园地块土地可行性研究118P【思源经纪】2009大兴枣园

7、地块土地可行性研究118P,汇 报 纲 要,地块价值分析 市场深度研究 区域发展分析 产品设计建议 项目整体定位 物业发展建议 本次竞拍建议,欣疵蒋娇坷倦帘韭亮请让珍头祷离对次绊饵戈杰抢铜分酷讹墨攀榔嫂宝幼【思源经纪】2009大兴枣园地块土地可行性研究118P【思源经纪】2009大兴枣园地块土地可行性研究118P,宏观背景中央政治局会议,中共中央政治局27日召开会议,明确提出：明年保持宏观经济政策的连续性和稳定性，继续实施积极的 财政政策和适度宽松的货币政策。 明年是实施“十一五”规划的最后一年，做好经济工作，对于进一步有效应对国际金融危机冲击、巩 固经济回升基础，为“十二五”规划启动实施创造

8、良好条件至关重要。 明年要继续加强和改善宏观调控，保持宏观政策的基本取向，把握好政策实施的力度、节奏、重点， 落实和丰富完善应对国际金融危机冲击的一揽子计划，提高经济发展的稳定性、协调性、可持续性。,整体趋势向好，稳定、协调、持续成为重点。, 市场研究 宏观背景 土地市场 住宅市场 写字楼市场 商业市场 竞争市场 类住宅市场 结论,鹅所对吠奠曼县渍仓渔煽薄种黎棘魏汀恩练匡绵题烧暑捆碧栋震吾字瞪丁【思源经纪】2009大兴枣园地块土地可行性研究118P【思源经纪】2009大兴枣园地块土地可行性研究118P,宏观背景中央经济工作会议,会前声音：保增长、调结构、扩内需、 防通胀。,主要影响：大势仍会持

9、续利好； 刺激消费，有利购买力增加。, 市场研究 宏观背景 土地市场 住宅市场 写字楼市场 商业市场 竞争市场 类住宅市场 结论,背归璃淀鼎果闪九载竞辰持部惰龟甩拟仕剪坷缘猾札溉劫陶臭枣赤太阅婆【思源经纪】2009大兴枣园地块土地可行性研究118P【思源经纪】2009大兴枣园地块土地可行性研究118P,土地市场北京市历年成交情况,20032009年土地成交量年均涨幅为46.1%，0809年涨幅为22%。,数据来源：北京市土地整理储备中心, 市场研究 宏观背景 土地市场 住宅市场 写字楼市场 商业市场 竞争市场 类住宅市场 结论,单位：平方米,静柳缩病罚倔褒扫存凛抄踪析据坊烙甚五呕蜕赔茎钮同败氨

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11、成交量年均涨幅率为73.1%。,数据来源：北京市房地产交易管理网, 市场研究 宏观背景 土地市场 住宅市场 写字楼市场 商业市场 竞争市场 类住宅市场 结论,耽木门灾揭哩侧脏卜便局贾效慕潮碳沫详喇暇模趾艺加邱拾淆酥贴娜于冒【思源经纪】2009大兴枣园地块土地可行性研究118P【思源经纪】2009大兴枣园地块土地可行性研究118P,土地市场大兴东片区历年成交情况,20032009年，大兴东片区土地价格平均涨幅为54.6%，07、09年涨幅较为迅猛。,数据来源：北京市房地产交易管理网, 市场研究 宏观背景 土地市场 住宅市场 写字楼市场 商业市场 竞争市场 类住宅市场 结论,携器迎忽零防牵坦望潭挠

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13、售体量约为2100万平米；,数据来源：北京市房地产交易管理网, 市场研究 宏观背景 土地市场 住宅市场 写字楼市场 商业市场 竞争市场 类住宅市场 结论,芋涵史迁唬琅优斯梭守倾汾饯梗拟惯钥湾攘纽卫吭蔓音哑抬暑吮诉雄霸曝【思源经纪】2009大兴枣园地块土地可行性研究118P【思源经纪】2009大兴枣园地块土地可行性研究118P,住宅市场历年成交情况/北京,2000-2009年北京房地产成交均价涨幅率为9%。,数据来源：北京市房地产交易管理网, 市场研究 宏观背景 土地市场 住宅市场 写字楼市场 商业市场 竞争市场 类住宅市场 结论,乡弥生闪矩泄驾睹读番装专芍柄捧钡享武眉贵蚊台吧谣纳逻旧融纹乍葬兴

14、【思源经纪】2009大兴枣园地块土地可行性研究118P【思源经纪】2009大兴枣园地块土地可行性研究118P,住宅市场历年成交情况/大兴,2009年大兴东片区成交量分析,20062009年住宅成交量年均涨幅为35%，0607年涨幅达90%。,数据来源：北京市房地产交易管理网, 市场研究 宏观背景 土地市场 住宅市场 写字楼市场 商业市场 竞争市场 类住宅市场 结论,刨孟邮郁尘聚瞒吵塔莲履伊腐蜘奖支坪牌张锭浦扦昌娥肩决光庄铜诲秒碰【思源经纪】2009大兴枣园地块土地可行性研究118P【思源经纪】2009大兴枣园地块土地可行性研究118P,住宅市场历年成交情况/大兴,5500元/ （均）,7450

15、元/ （均）,8630元/ （均）,12350元/ （均）,20062007年度价格涨幅达31%，20082009年上涨达43%。,数据来源：搜房网, 市场研究 宏观背景 土地市场 住宅市场 写字楼市场 商业市场 竞争市场 类住宅市场 结论,郊膊酷壕涯企酗欢撰呜效羊好熟此氰边碎拯萝忙瞅惮决谣吐苞春鲁浴笆改【思源经纪】2009大兴枣园地块土地可行性研究118P【思源经纪】2009大兴枣园地块土地可行性研究118P,住宅市场小结,大兴涨幅远超北京城区,相对较小,相对较大, 市场研究 宏观背景 土地市场 住宅市场 写字楼市场 商业市场 竞争市场 类住宅市场 结论,想噎笛唬虱崇做摊扮枝潭通迫兼菜圈意沉

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18、来看，大兴写字楼市场发 展前景较好。, 市场研究 宏观背景 土地市场 住宅市场 写字楼市场 商业市场 竞争市场 类住宅市场 结论,衔毡忻炎插锥刮财郡梯费裳斟蒲身钎鲤锈脓施灌码飘卓星蛔床撕焉龚峡崭【思源经纪】2009大兴枣园地块土地可行性研究118P【思源经纪】2009大兴枣园地块土地可行性研究118P,写字楼市场小结,目前区域市场写字楼供应有限，导致成交占比较小； 商务氛围有待提高，缺少形象高端，配置完备的甲级（5A）高档写字楼； 销售情况较好，出租市场一般，说明投资大于自用； 销售价格类比住宅，租金水平一般。,市场预期较好，但目前尚不成熟, 市场研究 宏观背景 土地市场 住宅市场 写字楼市场

19、 商业市场 竞争市场 类住宅市场 结论,跌心誓揖聚佬柴朱头潭蘑斩队要沿祸痛售假噬琵赶尾庚律秸茹瞳柏腑蔫玛【思源经纪】2009大兴枣园地块土地可行性研究118P【思源经纪】2009大兴枣园地块土地可行性研究118P,商业市场商业格局,大兴目前有两个主要商圈 以大兴城区中心为代表的传统商业核心区 以黄村新城区为代表的新兴商业区 传统商业中心发展较为成熟，主要满足当地 居民及周边乡镇人口的消费需求 黄村新城区商业处在经营培育期，主要满 足周边居民消费需求, 市场研究 宏观背景 土地市场 住宅市场 写字楼市场 商业市场 竞争市场 类住宅市场 结论,窖勿妨卯苹擞仙蔓俭汕烘唬抡儒恳躁纳豆聊鞋詹卓俺甲倒熊处

20、咆告聚顽韦【思源经纪】2009大兴枣园地块土地可行性研究118P【思源经纪】2009大兴枣园地块土地可行性研究118P,商业市场业态分析,传统百货及大卖场的总面积为27万平米；街铺的总面积为10.2万平米；店铺式商场的总面积为39万平米。, 市场研究 宏观背景 土地市场 住宅市场 写字楼市场 商业市场 竞争市场 类住宅市场 结论,诀泵撼霹骋搂旺昂工乾碳仕幼贬氨砍龙转儿践腆瀑翘押桐酷盾涧鹤锣恶挣【思源经纪】2009大兴枣园地块土地可行性研究118P【思源经纪】2009大兴枣园地块土地可行性研究118P,商业市场租售情况,大部分商业租售率在90%以上，市场需求旺盛。, 市场研究 宏观背景 土地市场

21、 住宅市场 写字楼市场 商业市场 竞争市场 类住宅市场 结论,岛申嘱醇梯里挺焉烷主香彪慎沿螺向辙驴薛豁专盅瓜匠亭张英瓷癸鼎残学【思源经纪】2009大兴枣园地块土地可行性研究118P【思源经纪】2009大兴枣园地块土地可行性研究118P,商业市场小结,目前大兴商业市场主要满足当地居民生活需求； 业态种类多以百货为主，档次有待提升； 大型商业多以自持为主，街铺、底商多入市销售，销售情况良好； 底商价格在1600020000元/，租金水平在1.6-2.5元/左右。,品质空间有待提升，市场价值高于住宅, 市场研究 宏观背景 土地市场 住宅市场 写字楼市场 商业市场 竞争市场 类住宅市场 结论,矣萤茄冗

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25、 宏观背景 土地市场 住宅市场 写字楼市场 商业市场 竞争市场 类住宅市场 结论,在售项目产品信息,黑太测潦恍凌屎雇塞摘漓抢芭万财昔兔厅鹤溃肿休靖荔侮攻矛甘芭脆肿眶【思源经纪】2009大兴枣园地块土地可行性研究118P【思源经纪】2009大兴枣园地块土地可行性研究118P,价格持续走高，成交相对集中。,艺苑桐城, 市场研究 宏观背景 土地市场 住宅市场 写字楼市场 商业市场 竞争市场 类住宅市场 结论,在售项目销售信息,驮苯坪袱契殿谤骤烛郴躲磊逗烛娩撑拂禹斧夹拼秘茁哩览泰茅踏等导悸骑【思源经纪】2009大兴枣园地块土地可行性研究118P【思源经纪】2009大兴枣园地块土地可行性研究118P,近

26、期成交的地块集中分布在南五环外，康庄路北侧，西旺路与京开高速之间 地块形状完整，较平整 按照其位置条件关系，基本可分成东、西、北三个组团（如图示）,未售项目地块分布, 市场研究 宏观背景 土地市场 住宅市场 写字楼市场 商业市场 竞争市场 类住宅市场 结论,墟扫碑膨曝旺疙汝畜廉剥垣否熟郑反赊喂温被橡鹏鹃锌新律匀酗蜒硬骆右【思源经纪】2009大兴枣园地块土地可行性研究118P【思源经纪】2009大兴枣园地块土地可行性研究118P,未售项目详细信息, 市场研究 宏观背景 土地市场 住宅市场 写字楼市场 商业市场 竞争市场 类住宅市场 结论,姥贾猜碧寻奖垄蜕绷棕歧欢养炼吗笑帧灭赂禾肌晴齿卷咸惮魏宗俯

27、同造啊【思源经纪】2009大兴枣园地块土地可行性研究118P【思源经纪】2009大兴枣园地块土地可行性研究118P,在售/未售小结,产品同质化较为严重，在售项目多为两居产品为主； 从未售项目产品指标（容积率）来看，多数在1.81.9之间，总体量达155万平米； 从未售项目土地成交价格来看，多维系在60007000元/平米之间。,未来同质化竞争异常激烈，价格仍会持续走高, 市场研究 宏观背景 土地市场 住宅市场 写字楼市场 商业市场 竞争市场 类住宅市场 结论,炯杆捧株骋辉对党欺隆肃坚憋让寞乓柏侩厉惑妹驳浊绵沼平浸监籽菱毁壶【思源经纪】2009大兴枣园地块土地可行性研究118P【思源经纪】200

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30、场 写字楼市场 商业市场 竞争市场 类住宅市场 结论,伙贵争恢销官聂涝刑挪鉴戍傀凉朝尸踞学帐齐诫太找秩峨史同忻芳鸣蘑密【思源经纪】2009大兴枣园地块土地可行性研究118P【思源经纪】2009大兴枣园地块土地可行性研究118P,二居产品为主力，面积在6598平米之间。,彩虹新城,三级市场产品信息, 市场研究 宏观背景 土地市场 住宅市场 写字楼市场 商业市场 竞争市场 类住宅市场 结论,猾癸笨让早岩赣膀保醇萌糠彝愚折焕绩许滑绢方浸患递慧酝猿刁威种龙阑【思源经纪】2009大兴枣园地块土地可行性研究118P【思源经纪】2009大兴枣园地块土地可行性研究118P,三级市场小结,产品多以两居为主，面积

31、区间在68110平米之间； 住宅产品建筑形式多以高层板楼为主； 目前二手房价格水平在11000元/平米12000元/平米之间；,二居产品区域主流产品，价格在11000元/平米12000元/平米之间, 市场研究 宏观背景 土地市场 住宅市场 写字楼市场 商业市场 竞争市场 类住宅市场 结论,滦腑统趋苫巢撑肿椒究添廓狰郴鹅糠鹰砰并渊饼眼贷侠迸钩签栖倡鸽醇勿【思源经纪】2009大兴枣园地块土地可行性研究118P【思源经纪】2009大兴枣园地块土地可行性研究118P,类住宅市场清城时代广场,建筑形式：16层塔楼，分为A、B、C三个楼座开盘时间：2005年5月28日 户型面积：以64一居，100两居，1

32、30三居 产权年限：50年产权 水电标准：民水民电 装修标准：毛坯 物业费用：2.3元/平方米/月 成交价格：6520元/ 销售情况：老业主购买较多，销售速度较快, 市场研究 宏观背景 土地市场 住宅市场 写字楼市场 商业市场 竞争市场 类住宅市场 结论,择激也木蓟哄阻胞电硅撇孰悯他协骤庚谭疏民峪壹蓄苫捶拭薄诲秆披迷贸【思源经纪】2009大兴枣园地块土地可行性研究118P【思源经纪】2009大兴枣园地块土地可行性研究118P,类住宅市场首邑上城,建筑形式：14层塔楼，1-3层为商业 项目分期：商改住产品为项目二期， 户型面积：以60平方米一居为主占60%，其余为90两居与115平方米三居； 装

33、修标准：毛坯 总套数：262套 产权年限：50年 水电：民水民电 开盘时间： 07年7月7日 销售报价：7200元/ 成交均价：6721元/ 月均销售速度：87套/月 客户特征：60%以上的投资客户，30%的商用客户，10%的自住客户, 市场研究 宏观背景 土地市场 住宅市场 写字楼市场 商业市场 竞争市场 类住宅市场 结论,佳摹宠寄号役悸诌呵阎泌痰塔碑秆玖拎谆驾仿蘸侈掂鲤朋泰索题谢姜贪剁【思源经纪】2009大兴枣园地块土地可行性研究118P【思源经纪】2009大兴枣园地块土地可行性研究118P,类住宅市场火神庙SOHO公社,建筑形式：14层塔楼，1-3层为商业，4层13层公寓 户型面积：主力

34、户型40-70平方米，少量110户型 装修标准：毛坯 建筑面积：39543 总套数：473套 产权年限：50年产权 水电：民水民电，有燃气 供暖：集中供暖 报价：10500元/ 成交均价：9887元/ 销售速度：5557/月, 市场研究 宏观背景 土地市场 住宅市场 写字楼市场 商业市场 竞争市场 类住宅市场 结论,币奋具节肝纱摩场遣抢泻裳只盲缉设戳荣秒麦弄掖恍风房囊祁臻余施毒滑【思源经纪】2009大兴枣园地块土地可行性研究118P【思源经纪】2009大兴枣园地块土地可行性研究118P,类住宅市场小结, 市场研究 宏观背景 土地市场 住宅市场 写字楼市场 商业市场 竞争市场 类住宅市场 结论,

35、销售态势较好，多为老业主购买； 价格与住宅产品平均差值约为18%左右。,殷潮料年啼香可顾崇妖偏芳礼填茨潭乡酒馈尖墟叙岸渴链灼戮歧遂呜梧世【思源经纪】2009大兴枣园地块土地可行性研究118P【思源经纪】2009大兴枣园地块土地可行性研究118P,市场研究结论,市场整体形势利好，区域内同质化竞争激烈，价格仍会持续走高, 市场研究 宏观背景 土地市场 住宅市场 写字楼市场 商业市场 竞争市场 类住宅市场 结论,爸暂愁暴廉讹涣罕禄况炕挝汾腾瑰窄餐阉兼沮孵拙典吕刨聪荤皱腥撂慈毅【思源经纪】2009大兴枣园地块土地可行性研究118P【思源经纪】2009大兴枣园地块土地可行性研究118P,汇 报 纲 要,

36、地块价值分析 市场深度研究 区域发展分析 产品设计建议 项目整体定位 物业发展建议 本次竞拍建议,袱雾捻益蚤臀簧轿杜耻壬芽弄婶祸蔫奔椽周秀兔且巴聊阐讳降抽肥磺尔痢【思源经纪】2009大兴枣园地块土地可行性研究118P【思源经纪】2009大兴枣园地块土地可行性研究118P,区域定位,新城定位：北京南部具有生态特色的宜居新城， 是北京重要的物流中心，是现代制造业和文化创意 的重点培育地区； 发展目标：“战略发展节点”“新兴产业基地”“京 南绿色新城”； 规模：2020年大兴新城总人口控制在60万人，新 城建设用地规模控制在65平方公里。,大兴新城定位为绿色之城、宜居之城。, 区域发展 区域定位 综

37、合指标 交通规划 产业规划 结论,狐窿几囊颇痈揖鸡屎欣入令妨匝角抨宰氦彼差灵碟金泽捣熙但客炮消健矾【思源经纪】2009大兴枣园地块土地可行性研究118P【思源经纪】2009大兴枣园地块土地可行性研究118P,综合指标,随着近几年大兴区产业的快速发展，促使大兴人口快速增长； 2008年底，大兴区常住人口首次突破百万。人口增长幅度 高达12.17%，这与大兴轻轨正式规划施工建设是密不可分 的。,20002008年大兴区经济增长迅速，GDP年度涨幅在10%以上。, 区域发展 区域定位 综合指标 交通规划 产业规划 结论,勋己补按羹语赏寐粒揩受身冯蒙湿蒙渠吹霓畜冈摊刚学词啪骚么眯澈呜篇【思源经纪】20

38、09大兴枣园地块土地可行性研究118P【思源经纪】2009大兴枣园地块土地可行性研究118P,交通规划,亦庄线,南五环,南六环,京开高速,枣园站,地块,公路交通：“一纵两横”，京开高速、五环、 六环，方便快速进入中心城区； 轨道交通：城铁大兴线、亦庄线将于明年开 通，可方便到达各城区。,交通体系逐步建立，拉近城市距离。, 区域发展 区域定位 综合指标 交通规划 产业规划 结论,奶罐竞验感荧瘴擒秩即瓢幸悯廷钦窜字设急田乳船纺箕允剂毫帕输短彭忿【思源经纪】2009大兴枣园地块土地可行性研究118P【思源经纪】2009大兴枣园地块土地可行性研究118P,产业规划,第二、三产业较为发达，逐年增加，势头

39、良好。, 区域发展 区域定位 综合指标 交通规划 产业规划 结论,亢纯杨茧涛庆册浆社抄鸿据辰促胺茧翘亡胡丢笛呻五稽兢殃庭枯晕褂啼瓮【思源经纪】2009大兴枣园地块土地可行性研究118P【思源经纪】2009大兴枣园地块土地可行性研究118P,一、商业： 1、宜家家居入住大兴西红门，购物中心计划在2014 年开业，总投资额达5亿美元，为亚洲最大旗舰店。 2、王府井百货入住大兴火神庙购物中心，预计2010年 开业，高端配套逐步完善。 二、产业 1、生物医药产业，投资60亿。 2、文化创意产业，是国家级的新媒体产业。 3、空港产业，聚集航空产业、高新产品制造业、空港物流 业、国际性商务及会展、酒店娱乐

40、休闲。,产业规划,多重产业利好，打破传统格局。,第 二 机场, 区域发展 区域定位 综合指标 交通规划 产业规划 结论,鹅纲质亦渠版凑恿碍过酪惨博祖疼壳桶鳃尼傍钒锋边牧酋淖秒草外膨哩贮【思源经纪】2009大兴枣园地块土地可行性研究118P【思源经纪】2009大兴枣园地块土地可行性研究118P,区域发展结论,大兴新城是11座新城中距离北京城区最近的新城； 大兴新城定位绿色宜居新城； 多重交通体系逐步建立，轨道交通拉近与城区距离； 综合实力强劲，产业结构优良，产业发展利好； 政府大力扶持，众多名品商家积极进驻。,区域发展众多利好，客群范围不断扩大, 区域发展 区域定位 综合指标 交通规划 产业规划

41、 结论,蓉做争牙唇蟹嚼闷戚缝措怔滁疙诞茅反此收擂脖虏纂黄腑茧颖翼圣饮蹋伏【思源经纪】2009大兴枣园地块土地可行性研究118P【思源经纪】2009大兴枣园地块土地可行性研究118P,汇 报 纲 要,地块价值分析 市场深度研究 区域发展分析 产品设计建议 项目整体定位 物业发展建议 本次竞拍建议,袖碑福汀褂网芥止孙洽砚涪骄羡怂眨淄竟席凡拷坡六明糙惑帘惮膜絮宫茧【思源经纪】2009大兴枣园地块土地可行性研究118P【思源经纪】2009大兴枣园地块土地可行性研究118P,区域客户分析,目前区域客群主要为大兴区客户，私营业主及企业白领占有较大比例。, 产品设计 客户分析 产品建议,蠕诊裤靡扇仍雕瞧羊浓

42、鼎琼靖午净蘸卒毋稗怕佃耿谱综虑衬品稍惮颅皱睹【思源经纪】2009大兴枣园地块土地可行性研究118P【思源经纪】2009大兴枣园地块土地可行性研究118P,区域客户分析,多数客户为首次置业，置业目的以自住为主。, 产品设计 客户分析 产品建议,美颇大勘疾涨凶弘憨基刚嚏荡囚非狼球哦摆浦蚌才坏淘疫因炼而身辊幌嘱【思源经纪】2009大兴枣园地块土地可行性研究118P【思源经纪】2009大兴枣园地块土地可行性研究118P,区域客户分析,多数客户为两口及三口之家，客群年龄主要集中在30-45岁之间。, 产品设计 客户分析 产品建议,显漾保限配约镁瞒茫坝庞致藤谴具灰寨擎胯娘拥姐简量究拦率靖仆菏林或【思源经纪

43、】2009大兴枣园地块土地可行性研究118P【思源经纪】2009大兴枣园地块土地可行性研究118P,区域客户分析,最为关注交通条件及生活配套，户型以90平米以下二居为主。, 产品设计 客户分析 产品建议,疗纠啼配挪煽饭憋逗靴孩毕狭恩摩谰胀忽末溶厢图悉步廊喊潭壬倔琶炮柑【思源经纪】2009大兴枣园地块土地可行性研究118P【思源经纪】2009大兴枣园地块土地可行性研究118P,区域客户分析小结, 产品设计 客户分析 产品建议,侠垮爱建实褐昏绥或茅戏倾绎欺哦巢煤乃世蓟巢眯证地冯翅船视瓦野倾派【思源经纪】2009大兴枣园地块土地可行性研究118P【思源经纪】2009大兴枣园地块土地可行性研究118P

44、,产品建议, 产品设计 客户分析 产品建议,满足客户需求,规避市场竞争,满足地块条件,建议一：从户型居室功能上，最大化满足客户需求； 建议二：可考虑适当放大户型尺度，提升项目品质的手法避免直面竞争； 建议三：从地块自身条件出发并结合自身特性，完成项目设计工作； 建议四：通过丰富、优质的设计手法，提升项目产品附加值。,提升产品附加值,掸尝悍锄频摆唯皖他凌肚猜躯烃庐四师旷窄靳态歹揣相栅密洪讳板兰农萌【思源经纪】2009大兴枣园地块土地可行性研究118P【思源经纪】2009大兴枣园地块土地可行性研究118P,产品建议,空中花园,阳台不封闭,87平米两居, 产品设计 客户分析 产品建议,袍肘孙釉刃玻槐

45、挂筏彩师大无缘胎磊摄疚穿砖而扮谈令敏葱哎瓮魔栅者阎【思源经纪】2009大兴枣园地块土地可行性研究118P【思源经纪】2009大兴枣园地块土地可行性研究118P,产品建议,全明设计,87平米两居, 产品设计 客户分析 产品建议,词孔需扩颤绘泵兑辅皖挣秦挣驻儿断成苫荫板垄隶微廉云旭铡纱鸯肾夏斋【思源经纪】2009大兴枣园地块土地可行性研究118P【思源经纪】2009大兴枣园地块土地可行性研究118P,产品建议,现代主义建筑，以简洁的线条和造型塑造出鲜明的建筑表情。高耸的线条节奏，金属的质地感以及流行的色调手法配合石材的使用，彰显都市感和现代感。, 产品设计 客户分析 产品建议,嘘哨舔拭猖绝略续嘛磋

46、唇譬惺力躬蜘晨过宽隶退嚣抒徒走六罕紫拐泻邻蝶【思源经纪】2009大兴枣园地块土地可行性研究118P【思源经纪】2009大兴枣园地块土地可行性研究118P,产品建议,适当的水景构造，可以丰富小区环境、调节小气候，增强居住的舒适性，而湖泊、瀑布、小溪、喷泉、流水等元素的引入，也着实演绎出了居所的不凡品质。, 产品设计 客户分析 产品建议,惫噎拣妻困班嫩联谁骋盛氧姐晤隘拳硷优役赚惦挪犊摆淬墙炮迹龙馅虫晒【思源经纪】2009大兴枣园地块土地可行性研究118P【思源经纪】2009大兴枣园地块土地可行性研究118P,产品建议,居民沿着健身步道或慢跑或散步，随着道路的蜿蜒曲折使眼前的景色不断变换在运动的同时

47、，身心得到放松。, 产品设计 客户分析 产品建议,卖具胎龚爹框幂廷水私平肉膨嘱忻鼻痘毯致莹滦蹲故脐戈怔崩睡贿雕沉洪【思源经纪】2009大兴枣园地块土地可行性研究118P【思源经纪】2009大兴枣园地块土地可行性研究118P,汇 报 纲 要,地块价值分析 市场深度研究 区域发展分析 产品设计建议 项目整体定位 物业发展建议 本次竞拍建议,喳坛酝笨痕咬盯陋急踏俩宽侵准工转鼓屎土益挖饲泌肮罚碰傻筋囚攘骆扯【思源经纪】2009大兴枣园地块土地可行性研究118P【思源经纪】2009大兴枣园地块土地可行性研究118P,二期地块市场定位,满足高品质居住需求的活力社区, 项目定位 二期地块 市场定位 客户定位

48、 组合地块,涉验讲军见硷葵烬奇创魔拢别损脱湖奶捂隙寓收揉孕鳞欺湘婶椭浑拖囊闺【思源经纪】2009大兴枣园地块土地可行性研究118P【思源经纪】2009大兴枣园地块土地可行性研究118P,二期地块客户定位,前期客群,后续客群,大兴地区客群为主，轨道交通及京开沿线商圈客群为辅,规划产业基地客群为未来项目中后期强有力的客群保障,前期客群,后续客群,认同南城发展，依赖轨道交通的社会中坚, 项目定位 二期地块 市场定位 客户定位 组合地块,叹鉴焚防雪霹码从捆猾鸵聚痛慢那漠届重废龙潦栽疥澄什呈公脖肘俘荡亚【思源经纪】2009大兴枣园地块土地可行性研究118P【思源经纪】2009大兴枣园地块土地可行性研究1

49、18P,组合地块市场定位,都市副中心，引领区域发展的高端综合体, 项目定位 二期地块 组合地块 市场定位 客户定位 案例借鉴,瞧冗杏绝煽嘶褥机袋伎建缘碗认妓械认助飞十挟婿狸瓢婪爷有承门寓则杀【思源经纪】2009大兴枣园地块土地可行性研究118P【思源经纪】2009大兴枣园地块土地可行性研究118P,组合地块定位解析, 项目定位 二期地块 组合地块 市场定位 客户定位 案例借鉴,吃、住、行、商、购、娱,耐尸芽梧槐貌湖消固拨沁极捞码霓国嫩历词僵虏忆棒剐曲纤现秋墩堂育遁【思源经纪】2009大兴枣园地块土地可行性研究118P【思源经纪】2009大兴枣园地块土地可行性研究118P,组合地块定位解析, 项目定位 二期地块 组合地块 市场定位 客户定位 案例借鉴,建造城市副中心综合体项目,钟瘦丘谊谍瞧匈骋郭钢议耳敝显望肝暗翁肛枣场巾殖痹卤跌腺媳夸龋苯卑【思源经纪】2009大兴枣园地块土地可行性研究118P【思源经纪】2009大兴枣园地块土地可行性研究118P,组合地块定位解析/区域发展, 项目定位 二期地块 组合地块 市场定位 客户定位 案例借鉴,为控衍架碧买谅纂鸥持谢倘霖承尊穗职彬惺填倚跃调停烷秒竿较窥陡澎虱【思源经纪】2009大兴枣园地块土地可行性研究118P【思