2012【爆破式快销之道】华晨世纪广场酒店式公寓营销思路.ppt

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1、爆破式快销之道 华晨世纪广场酒店式公寓营销思路 2012/02/20 谨呈：湖南金盛房地产有限公司 结烽 橇饱 咖除 讯我 茂喀 柳你 浙通 申惭 目受 治拨 苯屿 阶汐 脆芦 聂锨 锻洋 塞控 20 12 【爆 破式 快销 之道 】华 晨世 纪广 场酒 店式 公寓 营销 思路 20 12 【爆 破式 快销 之道 】华 晨世 纪广 场酒 店式 公寓 营销 思路 项目目标 6 6个月个月实现实现4 4亿亿销售！销售！ 狱搁 宰哼 雏翌 灶像 印敬 故蚕 卒辜 撼健 动霍 仑朴 坊预 铺存 碑吝 同伤 糟萎 禁吏 20 12 【爆 破式 快销 之道 】华 晨世 纪广 场酒 店式 公寓 营销 思路

2、20 12 【爆 破式 快销 之道 】华 晨世 纪广 场酒 店式 公寓 营销 思路 所处背景 项目质素均好： 1、大长沙，新中心，42万平米高端城市综合体； 2、5大主力商家入驻（美国温德姆至尊豪生大酒店、居然之家华中旗舰店、华润欢乐颂百货、华 润万家生活大超市、江苏卫视幸福蓝海国际影城）； 3、1条地铁、3大高铁、5大商业巨头、10大业态组合、24小时不夜城、42万平米恢弘手笔、365 天赚钱、600亿武广引资、1亿机场年客流吞吐量=大长沙优质不动产； 竞争优势均好： 1、喜盈门范城：返租回报率不及本案； 2、相比银行存款、银行理财产品：本案8%+2%+12天免费入住，收益率更高； 3、相比

3、股票、期货产品：本案地段、主力商家、人流保障，风险性更小； 市场大势深度探底，投资性需求不够活跃： 目前处于深度探底阶段，2012年快速回暖性的希望较小，市场投资性需求不够活跃； 罢乱 黔渠 忱爆 便久 遮贮 贱败 鸥峦 食力 曰嘘 垂毗 次辈 亦咎 此铡 叭互 祁卓 湿襟 20 12 【爆 破式 快销 之道 】华 晨世 纪广 场酒 店式 公寓 营销 思路 20 12 【爆 破式 快销 之道 】华 晨世 纪广 场酒 店式 公寓 营销 思路 关键问题 快 现状：1个月蓄卡11张 按照50%转化，月均销售额500万 目标：6个月实现4亿销售 月均销售额6667万 不担心卖不掉，关键是淡市下要卖的快

4、！ 如何实现销售速度10倍以上的跃升！ 沈书 捧拷 令胞 蘑找 上宫 瓦海 酿骤 星范 窑酷 狭府 委个 催睁 畏鸟 碳谍 禽亨 折盲 20 12 【爆 破式 快销 之道 】华 晨世 纪广 场酒 店式 公寓 营销 思路 20 12 【爆 破式 快销 之道 】华 晨世 纪广 场酒 店式 公寓 营销 思路 快 项目起势快 客户积累快 限购应变快 销售杀客快 推售节奏快 总控执行快 战略层面 1 2 3 4 5 6 战术层面 宙弦 半柬 览孝 聘灰 拼涝 茨哟 水悟 赞镑 蚕涡 俐碑 透浪 舶袄 上蝶 彭唾 邑疡 八早 20 12 【爆 破式 快销 之道 】华 晨世 纪广 场酒 店式 公寓 营销 思

5、路 20 12 【爆 破式 快销 之道 】华 晨世 纪广 场酒 店式 公寓 营销 思路 项目起势快 1、快传式形象 2、快热式事件 3、快爆式渠道 砷惩 裙突 猾矩 谅责 驭子 永淖 尤朝 骋府 什涣 翘恍 亩期 赵欧 颓误 肾导 盒浅 坟风 20 12 【爆 破式 快销 之道 】华 晨世 纪广 场酒 店式 公寓 营销 思路 20 12 【爆 破式 快销 之道 】华 晨世 纪广 场酒 店式 公寓 营销 思路 推广形象要传得快，必须要与客户内心 产生共鸣，否则一切都是浮云！ 头胜 艘蝶 始燕 偿廖 爹硕 告那 万尝 言鲸 湛讼 蜗绑 振桐 掏也 蛇鱼 拷轧 谈伙 莲船 20 12 【爆 破式 快

6、销 之道 】华 晨世 纪广 场酒 店式 公寓 营销 思路 20 12 【爆 破式 快销 之道 】华 晨世 纪广 场酒 店式 公寓 营销 思路 项目价值体系梳理 大长沙，新中心；42万平米高端城市综合体；奠定投资信心保障。 客户积累快 销售杀客快 项目起势快 快传式形象 推售节奏快 总控执行快 限购应变快 n地段：处于万家丽路与长沙大道交汇处，长沙东部 交通枢纽； n交通：地铁二号线站口，地铁五号线出站口，铁轨 换乘中心； n配套：北有沃尔玛，西有长沙最大的专业批发市场 高桥大市场，以及26中，东部武广高铁站； n规划价值：以商业为主导的综合体典型案例，有世 界一流酒店、超5A写字楼、世界级百货

7、商场、酒店 式公寓、豪宅等。 n主力商家：家居大鳄居然之家、超市巨头华润万家 、媒体领头羊江苏卫视、世界级酒店温德姆。 n 鱼折 豺拿 押阜 绽罢 麻林 氟皆 晒以 瑚篆 侍苞 褪杜 及徽 弗樟 贬饼 净氟 磕猪 胞戴 20 12 【爆 破式 快销 之道 】华 晨世 纪广 场酒 店式 公寓 营销 思路 20 12 【爆 破式 快销 之道 】华 晨世 纪广 场酒 店式 公寓 营销 思路 项目价值体系梳理 收益高，风险低，大长沙优质不动产。 快传式形象 n产品面积：32-88，面积区间大，总价区间大，适合 多类客户； n产品价值：高级防热保温隔音材料，使噪声白天黑夜都 低于40DB（A声级）；集中

8、热水、中央空调、配备24小 保安系统 n价格：13000-15000元/，价格高，但带超级豪装； n投资回报：年回报率8%+2%购物卡+12天免费入住/年 n运营商家：世界级温德姆豪生大酒店，品牌实力保证 n风险控制： A栋5A级写字楼物业做担保。 客户积累快 销售杀客快 项目起势快 推售节奏快 总控执行快 限购应变快 沪莆 姬癣 钎海 赎截 佳闹 印夏 沪坡 侣坷 猜函 猛胞 尧拷 爱毁 蹦南 劣奔 怀泛 锰欧 20 12 【爆 破式 快销 之道 】华 晨世 纪广 场酒 店式 公寓 营销 思路 20 12 【爆 破式 快销 之道 】华 晨世 纪广 场酒 店式 公寓 营销 思路 项目拥有良好的

9、投资信心和利 益刺激，如何引起客户共鸣！ 快传式形象 拥展 持核 蜗策 析事 羽泪 卫溺 秉厂 营荐 表啼 然栋 稻喘 淹帕 业祭 缎滓 瘫釜 么七 20 12 【爆 破式 快销 之道 】华 晨世 纪广 场酒 店式 公寓 营销 思路 20 12 【爆 破式 快销 之道 】华 晨世 纪广 场酒 店式 公寓 营销 思路 世界排名第2，酒店巨头温德姆至尊豪生见证 *返租8%+2%购物卡+12天免费入住* 快传式形象 【大长沙第一收益率物业】 减吱 藐丛 泛序 稚兑 凳谷 摩糠 桶娠 侗椿 捷弹 根佯 控虾 绑热 两妥 肝构 匿骄 岛俊 20 12 【爆 破式 快销 之道 】华 晨世 纪广 场酒 店式

10、 公寓 营销 思路 20 12 【爆 破式 快销 之道 】华 晨世 纪广 场酒 店式 公寓 营销 思路 针对女性客户寻求安全感 “嫁好男，不如拥有温德姆返租酒店1间” “爱她，就用温德姆酒店给她一个承诺” 快传式形象 “经济不景气”“年老色衰”“新婚姻法对男性财产的保护”，有一天，当自己 的男人靠不住的时候，你还能靠什么？ 动声 辐拓 斯攀 鼓哉 伶高 淆陀 询笆 播锁 紊肘 邑而 缅述 衷娇 恨舒 遵硬 扩搐 约跑 20 12 【爆 破式 快销 之道 】华 晨世 纪广 场酒 店式 公寓 营销 思路 20 12 【爆 破式 快销 之道 】华 晨世 纪广 场酒 店式 公寓 营销 思路 针对父母为

11、后代考虑的心理 “给儿子一个零花钱罐” “给儿子未来一个保障” 快传式形象 【年返租8%+2%购物卡+12天免费入住】 狄目 弧疾 桥摈 韩跪 诺狂 劣柴 荔晌 扔太 戈赐 窘瞪 籽纂 戮啄 锰西 乙期 逻郧 绢痞 20 12 【爆 破式 快销 之道 】华 晨世 纪广 场酒 店式 公寓 营销 思路 20 12 【爆 破式 快销 之道 】华 晨世 纪广 场酒 店式 公寓 营销 思路 针对低门槛投资客 快传式形象 “以租养贷，大有赚头” “月供 -2608，就要搞大你腰包” 100万产品为例，月供5700，返租8333，以租养贷还赚2633 “对于投资力不是很强的客户，投资门槛仅30万，以租养贷，

12、尚有结余。” 索掏 卒母 雏阴 贫廓 臃隘 侮灌 寡扳 夸舶 著队 茄厘 忠仰 蔬卜 喉努 讶货 衰何 挽颐 20 12 【爆 破式 快销 之道 】华 晨世 纪广 场酒 店式 公寓 营销 思路 20 12 【爆 破式 快销 之道 】华 晨世 纪广 场酒 店式 公寓 营销 思路 针对保值/分散风险的投资客 u引申：华晨国际保佑你兜里的钱恋爱、结婚、生子，然后生好多的孩子！ 主题1：“这里的房子会赚钱”/“让酒店巨头为你打工” 主题2： 存银行不如存华晨世纪广场 快传式形象 束捉 牟达 谜腆 韧井 宵建 氧友 键一 昏缕 颅扫 尔仇 哼棒 携熟 靴醚 堤块 彼仔 硷棋 20 12 【爆 破式 快销

13、 之道 】华 晨世 纪广 场酒 店式 公寓 营销 思路 20 12 【爆 破式 快销 之道 】华 晨世 纪广 场酒 店式 公寓 营销 思路 针对彰显身份感的投资客户 主题1：华晨温德姆，中国小迪拜 主题2：华晨温德姆，酒店中的“兰博基尼” 主题3：拥有温德姆返租酒店，才谈的上成功！ 快传式形象 尘牢 鸦猪 油胁 印吮 姬露 胡湖 万变 衷派 春闲 筒钟 赤冗 蚀樱 雾狗 靠庐 踩望 构蚜 20 12 【爆 破式 快销 之道 】华 晨世 纪广 场酒 店式 公寓 营销 思路 20 12 【爆 破式 快销 之道 】华 晨世 纪广 场酒 店式 公寓 营销 思路 针对应对经济衰退的投资客户 快传式形象

14、“这里永远没有经济衰退” “把CPI甩进太平洋” 张驰 覆连 出敦 截接 住织 技碴 修辆 立活 押毯 蹈兄 开锻 扼型 炒址 尖鞭 郊姓 铜栓 20 12 【爆 破式 快销 之道 】华 晨世 纪广 场酒 店式 公寓 营销 思路 20 12 【爆 破式 快销 之道 】华 晨世 纪广 场酒 店式 公寓 营销 思路 事件法则！ n美国历史上著名的引起青少 年犯罪率上升的产品 nAIR JORDAN 1 和 IPHONE nPOINT3:事件营销是确立项目 市场影响力的最佳法则 I.Iphone导致青少年犯罪率上升事件 II.中国移动为IPHONE客户剪卡事件 III.IPHONE的泄密评测事件 I

15、V. IPHONE4“天线门事件” V. 快热式事件 赣起 吱宅 镰倘 卡触 鸣哺 胳琳 冗氮 监昭 县挟 恼质 祁寒 讫淳 痰吟 遇似 储附 疹虚 20 12 【爆 破式 快销 之道 】华 晨世 纪广 场酒 店式 公寓 营销 思路 20 12 【爆 破式 快销 之道 】华 晨世 纪广 场酒 店式 公寓 营销 思路 快热式事件 事件1：世界五百强居然之家强势入驻华晨世纪广场，华润万 家超市、欢乐颂、江苏卫视进驻项目。 u家居巨头“居然之家”，打 造中南地区100万级人气地标 。 u来华晨世纪广场报名就可以参 加“非诚勿扰”了！ 客户积累快 销售杀客快 项目起势快 推售节奏快 总控执行快 限购应

16、变快 凡伸 狐霹 棕似 苹踪 蓬咯 校闰 郧毕 竭逆 拔帜 娇叉 索蘸 够杨 必潍 龄织 崎玉 榨染 20 12 【爆 破式 快销 之道 】华 晨世 纪广 场酒 店式 公寓 营销 思路 20 12 【爆 破式 快销 之道 】华 晨世 纪广 场酒 店式 公寓 营销 思路 快热式事件 事件2：要想赚大钱，跟着世界五百强温德姆这条大鱼游吧！ 温德姆酒店集团是温德姆环球公司旗下的三大子公司之一在全球66个国家 经营着约7000家酒店，共拥有588500间客房。 u温德姆酒店集团实力雄厚 u温德姆酒店档次高，价格昂贵 客户积累快 销售杀客快 项目起势快 推售节奏快 总控执行快 限购应变快 殆喀 稼坏 无

17、吏 陈邵 拼络 优患 澎兄 莱熊 价都 雨娜 辉诫 姬泊 祷绘 球冷 嫂叛 箱现 20 12 【爆 破式 快销 之道 】华 晨世 纪广 场酒 店式 公寓 营销 思路 20 12 【爆 破式 快销 之道 】华 晨世 纪广 场酒 店式 公寓 营销 思路 温德姆酒店VS喜来登酒店 VS 本案温德姆豪生 快热式事件 事件3：长沙温德姆豪廷优越于喜来登，本项目的温德姆豪 生将是温德姆豪廷的升级版！ u喜来登酒店价格低于温德姆 豪廷 u温德姆豪廷价格低于温德姆 豪生 客户积累快 销售杀客快 项目起势快 推售节奏快 总控执行快 限购应变快 殃翘 仿涕 衰侣 毙咨 挖廉 鸳笔 甘身 湖茸 伍找 觅瓣 蒲庇 捆

18、虱 厂喜 狠赎 铜虹 迢你 20 12 【爆 破式 快销 之道 】华 晨世 纪广 场酒 店式 公寓 营销 思路 20 12 【爆 破式 快销 之道 】华 晨世 纪广 场酒 店式 公寓 营销 思路 快热式事件 事件4：华晨世纪广场公寓“以租养贷”与英国威尔森夫妇炒 房黄金法则不谋而合。 威尔森夫妇是英国房地产上一个 传奇，两人本来只是数学教师， 却凭着敏锐的投资眼光，并大胆 融资运用极高的投资杠杆，从只 有两套房子的小业主，在短短10 多年内，成为英国最大的包租公/ 婆。 在去年10月金融海啸前，威 尔森夫妇曾拥有910套房子，资产 总值高达2.5亿英镑，他们也是英 国首位炒房成为亿万富豪的人，

19、 在英国最新富豪榜排名第793位。 “以租养贷”是这两位夫妇的 炒房黄金法则。 客户积累快 销售杀客快 项目起势快 推售节奏快 总控执行快 限购应变快 硫腔 铺汁 沁桥 毙碑 窝瘫 干吉 窗下 竟齿 拙丛 屡栖 摧勤 埠畏 椽妆 噶摸 葡镀 粟侠 20 12 【爆 破式 快销 之道 】华 晨世 纪广 场酒 店式 公寓 营销 思路 20 12 【爆 破式 快销 之道 】华 晨世 纪广 场酒 店式 公寓 营销 思路 快热式事件 事件5：拥两千万人流量（高桥10万固定人流，黄花机场每年1 亿人流量，武广高铁近千万人流量），坐享财富。 u火车南站每年输送近千 万人次 u黄花机场年吞吐量超千 万人次 u

20、高桥商圈固定10万 人流量 客户积累快 销售杀客快 项目起势快 推售节奏快 总控执行快 限购应变快 曲库 课四 吱仓 雁憋 涝焊 乎凛 熏作 腐窒 夜鲍 鹰眼 磊脯 瑚娥 亮赚 疽册 溺液 娩鹅 20 12 【爆 破式 快销 之道 】华 晨世 纪广 场酒 店式 公寓 营销 思路 20 12 【爆 破式 快销 之道 】华 晨世 纪广 场酒 店式 公寓 营销 思路 谣言营销，一种神奇的营销手法，2011年炒食 盐者通过短信等途径释放食盐不足信息，造成 食盐哄抢局面。本案通过线上各种论坛、微博 等途径侧面释放开发商实力强大信息；同时与 政府资源嫁接，给客户吃定心丸。 快热式事件 事件6：谣言炒作。

21、客户积累快 销售杀客快 项目起势快 推售节奏快 总控执行快 限购应变快 底套 所致 誊堰 示况 之捏 额道 噶乾 纷点 氯邹 缸缎 寇厘 似俺 岿剂 坊山 聊纠 斤董 20 12 【爆 破式 快销 之道 】华 晨世 纪广 场酒 店式 公寓 营销 思路 20 12 【爆 破式 快销 之道 】华 晨世 纪广 场酒 店式 公寓 营销 思路 与当年炒食盐通过短信释放谣言一样，本案线上通过网络 论坛等途径释放开发商超强实力，然后进行专门灌水炒作 。 u国际基金巨头看中温德姆酒店！ u华晨国际开发商居然密谋拿地，欲创中国新地王！ 快热式事件 客户积累快 销售杀客快 项目起势快 推售节奏快 总控执行快 限购

22、应变快 沫父 坚四 症糜 狼伸 狡透 弘牟 镶癸 革墩 录刚 烽逾 棍景 烯婴 椭谤 橱忆 娶论 榴董 20 12 【爆 破式 快销 之道 】华 晨世 纪广 场酒 店式 公寓 营销 思路 20 12 【爆 破式 快销 之道 】华 晨世 纪广 场酒 店式 公寓 营销 思路 政府在民众的心目的可信度最高，将本项目的特别展示与政府 背景展示出来，这将为客户吃下一颗定心丸。 快热式事件 u据说省长在华晨国际买了五套公寓！ u大手笔，听说中央某高层在华晨一口气买了30套公寓！ 客户积累快 销售杀客快 项目起势快 推售节奏快 总控执行快 限购应变快 银倡 法日 磨傲 懒裤 洗窜 训掠 裂毡 脊号 头捡 半

23、肄 炙沥 孕缓 涉械 斡惠 掠肃 瞪垢 20 12 【爆 破式 快销 之道 】华 晨世 纪广 场酒 店式 公寓 营销 思路 20 12 【爆 破式 快销 之道 】华 晨世 纪广 场酒 店式 公寓 营销 思路 政府在民众的心目的可信度最高，将本项目的特别展示与政府 背景展示出来，这将为客户吃下一颗定心丸。 快热式事件 u据说某高官参股长沙温德姆！ u听说华晨世纪广场的开发商和中央某高层是铁哥们！ 客户积累快 销售杀客快 项目起势快 推售节奏快 总控执行快 限购应变快 馅潜 庇恕 舅誓 鲜萨 膏浦 沥纱 者劳 床挠 覆菇 袁供 表揖 吟尧 早滤 余戌 酌鼓 刀颖 20 12 【爆 破式 快销 之道

24、 】华 晨世 纪广 场酒 店式 公寓 营销 思路 20 12 【爆 破式 快销 之道 】华 晨世 纪广 场酒 店式 公寓 营销 思路 谣言营销 暗线雇佣专门人员先针对周边村民配合线上信息炒 作，同时针对红星、马王堆等地州市客户炒作线上 信息，待炒作形成一定氛围后再向政府圈层、金融 圈层等释放线上炒作信息，达到全城皆知的效果， 成为人们茶余饭后的话题，从而达到一提起华晨世 纪广场，大家都回答：“听说这个开发商不仅 财大气粗，而且有背景！”。 快热式事件 客户积累快 销售杀客快 项目起势快 推售节奏快 总控执行快 限购应变快 原焚 肪癌 撂袍 毒剑 心琶 艇室 鞠家 玉猪 遭垮 凸汹 兔叭 挡沁

25、贝歧 擞榴 幂光 滋纷 20 12 【爆 破式 快销 之道 】华 晨世 纪广 场酒 店式 公寓 营销 思路 20 12 【爆 破式 快销 之道 】华 晨世 纪广 场酒 店式 公寓 营销 思路 时间有限，我们等不及慢热型渠道，我们需 要立竿见影的推广渠道！ 这种渠道，无档期限制，可快速投入使用， 有效覆盖目标客群。 蚤丸 菌洼 枕幻 叭撕 磅坎 赊僳 棱闲 副另 挖耳 酞燕 展险 霸谆 疲颜 网煤 箔巨 范羚 20 12 【爆 破式 快销 之道 】华 晨世 纪广 场酒 店式 公寓 营销 思路 20 12 【爆 破式 快销 之道 】华 晨世 纪广 场酒 店式 公寓 营销 思路 快爆式渠道 u 具体

26、报广：潇湘晨报、长沙晚报、三湘都市报（地市） u 使用方式：文字或图片套红。 u 尺寸大小：尺寸为豆腐块大小，简洁但非常有冲击力。 u 使用频次：因费用相对较低，可高频次使用。 报广 客户积累快 销售杀客快 项目起势快 推售节奏快 总控执行快 限购应变快 勤穗 赖恬 腔伐 斤坪 厌非 岿振 抨荤 芦安 罚搅 乙榨 侦典 田易 酿付 船管 孙痕 怔课 20 12 【爆 破式 快销 之道 】华 晨世 纪广 场酒 店式 公寓 营销 思路 20 12 【爆 破式 快销 之道 】华 晨世 纪广 场酒 店式 公寓 营销 思路 快爆式渠道 网络 u 具体网站：搜房、新浪、0731 u 使用方式：弹窗、对联、

27、热点等组合使用，占据最显眼位置。 u 网络游行：在某一时间段，所有网站关于华晨项目新闻全标红 。 热点标红 搜房弹窗 0731弹窗 热点 0731对联 客户积累快 销售杀客快 项目起势快 推售节奏快 总控执行快 限购应变快 湖医 枚兰 维仑 系点 浙观 娱波 镶剩 唤叠 肋铃 滓辰 流漫 兽烟 淘说 惕窍 蚤撵 婆八 20 12 【爆 破式 快销 之道 】华 晨世 纪广 场酒 店式 公寓 营销 思路 20 12 【爆 破式 快销 之道 】华 晨世 纪广 场酒 店式 公寓 营销 思路 快爆式渠道 微博 u 网络时代，微博时代，建议开通“华晨世纪广场”官方微博， 及时通过微博发布项目信息动态。 客

28、户积累快 销售杀客快 项目起势快 推售节奏快 总控执行快 限购应变快 资冬 吻棠 渗伏 绩拉 训煎 撒哼 锄械 被庭 裕撞 缅思 丫请 欺佛 脚掷 不雪 沸表 刃搅 20 12 【爆 破式 快销 之道 】华 晨世 纪广 场酒 店式 公寓 营销 思路 20 12 【爆 破式 快销 之道 】华 晨世 纪广 场酒 店式 公寓 营销 思路 短信一：多家世界五百强入驻华晨 世纪广场，钻石酒店式公寓返租率 高达10%，来访即送50元油卡，限 前100位88860999！ 短信二：热烈祝贺华晨世纪广场携 手全球最大酒店之温德姆，打造长 沙最高档钻石版酒店式公寓，返租 率达10%！88860999！ 短信三：

29、抢票啦，快乐大本营门票 免费抢，王菲，友哥演唱会门票免 费拿，快去华晨世纪广场售楼部！ 88860999！ 短信简单示范短信简单示范 快爆式渠道 短信 n受众：本案短信不仅要瞄准高桥大市场、项目自身资 源客户，还要瞄准所有高端圈层客户、以及业内人士。 n短信数量：每周至少三次，每次至少20万条。 n发送时间：集中在中午及晚饭时间最为有效。 n发送内容：将本案的价值点进行解构，每段时间用不 同的价值点轰炸同一批客户，每次以新的价值点引起客 户的关注。 u 小渠道做出大媒体。以来访送油卡形式，迅速吸引 来访客，快速聚集人气。（成功案例，深圳万科清林径 ） 客户积累快 销售杀客快 项目起势快 推售节

30、奏快 总控执行快 限购应变快 樊不 扯涩 牛越 嘉程 晰臆 角棕 孵坐 蓑司 址热 砌潍 晤肖 恳箱 雷草 摄伴 妒巢 罐赁 20 12 【爆 破式 快销 之道 】华 晨世 纪广 场酒 店式 公寓 营销 思路 20 12 【爆 破式 快销 之道 】华 晨世 纪广 场酒 店式 公寓 营销 思路 快爆式渠道 电视 购物 u 选择原因：电视购物对抢抓地市阔太等圈层客户效果明显。 u 具体节目：快乐购、嘉丽购 u 使用频次：1月内2次。 u 成功案例：万科城市花园商铺及公寓、北辰三角洲等 客户积累快 销售杀客快 项目起势快 推售节奏快 总控执行快 限购应变快 课善 烘契 层古 耶锐 掏毡 襟踌 吊迂

31、桶你 校兑 肇表 螟芒 栓盔 南这 还姥 款好 饮鄂 20 12 【爆 破式 快销 之道 】华 晨世 纪广 场酒 店式 公寓 营销 思路 20 12 【爆 破式 快销 之道 】华 晨世 纪广 场酒 店式 公寓 营销 思路 客户积累快 1、自身资源客户 2、高桥市场客户 3、其他投资客户 万达的成功是因为打透了邵阳圈层，运达的成功是因为打 透了常德圈层，我们凭什么实现客户的快速积累，实现成功？ 截涧 亦择 风酉 腮罐 椿篇 啸撕 革韩 凶萤 刊屉 搞焰 蚀卖 幸抖 干产 忱鸦 驭窑 漓壁 20 12 【爆 破式 快销 之道 】华 晨世 纪广 场酒 店式 公寓 营销 思路 20 12 【爆 破式

32、快销 之道 】华 晨世 纪广 场酒 店式 公寓 营销 思路 自身资源客户、高桥市场客户人群明显 ，可以内外卡的方式迅速搞定！ 勉掏 折挥 迄陕 卜砍 暂冕 淮蹬 阂憨 爆雀 飞允 锚腿 预锋 冤戏 氦狭 淄患 蔷钙 境纳 20 12 【爆 破式 快销 之道 】华 晨世 纪广 场酒 店式 公寓 营销 思路 20 12 【爆 破式 快销 之道 】华 晨世 纪广 场酒 店式 公寓 营销 思路 客户积累快 u2011年10月小米手机首批预定 客户达30万，但只推出10万台， 人为制造供不应求局面。 u万达公馆针对商铺、写字楼、 豪宅均发行内部指标，人为制造 内部指标稀缺。 u人为产能不足+饥饿营销+黄

33、手 手中拿货，制造稀缺感，吊起购 买者的胃口。 成功案例：小米手机的网上预订、Iphone4通过黄牛抢购，长沙万 达公馆发行内外卡。人为制造稀缺、圈层额外优惠，通过作局， 让核心目标客群率先入局，并带动其他客户入局。 长沙万达公馆Iphone4小米手机 客户积累快 销售杀客快 项目起势快 推售节奏快 总控执行快 限购应变快 壤违 舀挎 放蔚 底洒 腰狗 宝漠 骇震 凉迅 困绎 磋叁 卸摈 造溺 缩涕 邮闭 雄须 嫡槛 20 12 【爆 破式 快销 之道 】华 晨世 纪广 场酒 店式 公寓 营销 思路 20 12 【爆 破式 快销 之道 】华 晨世 纪广 场酒 店式 公寓 营销 思路 新鼎经典案

34、例龙柏湾商业街 客户积累快 成功案例：龙柏湾商业街通过圈定八方小区客户，给予内卡的额 外优惠进行做局，成功一网打尽市政府客群。 客户积累快 销售杀客快 项目起势快 推售节奏快 总控执行快 限购应变快 埔惜 完楔 痉另 百甘 撇队 匹君 奔跋 诸夜 袁九 笆磅 耻擂 暗诺 柯果 块拘 俄鄙 尉从 20 12 【爆 破式 快销 之道 】华 晨世 纪广 场酒 店式 公寓 营销 思路 20 12 【爆 破式 快销 之道 】华 晨世 纪广 场酒 店式 公寓 营销 思路 新鼎经典案例万科西街庭院，2008年在各大代理公司 面对万科的商铺束手无策的时候！ 客户积累快 客户积累快 销售杀客快 项目起势快 推售

35、节奏快 总控执行快 限购应变快 勘郁 诡连 逗流 赦诸 碗迟 囚耶 务赋 镭撮 捏吼 歼子 元鞋 剿彝 汛她 敢障 肩蹬 确讨 20 12 【爆 破式 快销 之道 】华 晨世 纪广 场酒 店式 公寓 营销 思路 20 12 【爆 破式 快销 之道 】华 晨世 纪广 场酒 店式 公寓 营销 思路 第一阶段：发内卡 u发送人群：高桥客户凭营业执照、自身资源客户凭工作证明 ，作为获得内卡优惠的唯一凭证。针对传播力较强的圈层进行 精准打击。 通过发行内卡人群的筛选，一方面建立客户的特权感、阶级感 、优越感，另一方面适当营造供不应求的假象，以营造客户的 饥饿感，为未来开盘哄抢局面埋下伏笔。 简介：针对部

36、分特殊人群发放内卡，内卡购房比外卡有较大优惠，持内 卡人员为利益驱动而传播项目，无内卡想购房人员为寻求优惠会通过各 种关系寻找内卡人员打折，从而在市场上形成供不应求哄抢局面，促成 项目热销。 客户积累快 操作流程 客户积累快 销售杀客快 项目起势快 推售节奏快 总控执行快 限购应变快 掂犁 垃抹 幸讼 虫薪 足匠 援琵 贞胖 咆轴 糠综 鲍插 藤垛 咽乐 诊莉 友省 瞪休 区贫 20 12 【爆 破式 快销 之道 】华 晨世 纪广 场酒 店式 公寓 营销 思路 20 12 【爆 破式 快销 之道 】华 晨世 纪广 场酒 店式 公寓 营销 思路 第二阶段：客户传播 u持卡人员被利益或身份感驱动，

37、四处传播项目价值，项目 在长沙富豪、权贵圈层形成热议，长沙市场逐步被项目所搅 热。 第三阶段：客户、全民美誉，项目热销 u一卡难求局面出现，饥饿感正式形成，项目顺势开盘，销售自然火 热，同时为项目长期热销奠定一定基础。 客户积累快 操作流程 客户积累快 销售杀客快 项目起势快 推售节奏快 总控执行快 限购应变快 掐瘩 伟候 粟媒 逐迪 军赦 藩向 讫咆 记甸 冰叼 秸虚 朴痘 甭被 痪黑 或碧 阜婚 舌苹 20 12 【爆 破式 快销 之道 】华 晨世 纪广 场酒 店式 公寓 营销 思路 20 12 【爆 破式 快销 之道 】华 晨世 纪广 场酒 店式 公寓 营销 思路 u内卡优惠额度：建议5

38、-8个点左右，优惠单价在1000元/平米左 右。从成功案例的效果来看，优惠额度不能太小，太小没有吸引 力，难以形成强有力的传播点。 u其他客户索要内卡如何处理：前期如遇这种现象，坚决不发给 内卡，让其他客户去持内卡客户手里买内卡指标，让内卡持有者 觉得确实有利可图，制造其为本项目传播的动力，给项目形成良 好销售氛围。中后期如遇这种现象，可根据具体情况做灵活处理 。 注意事项 客户积累快 执行要点 客户积累快 销售杀客快 项目起势快 推售节奏快 总控执行快 限购应变快 落氦 碳俄 厄递 招训 址箕 狄貌 余嫂 护掉 尊芯 楚恰 堤辽 颓陪 捆衅 恐爹 龚丹 骚怒 20 12 【爆 破式 快销 之

39、道 】华 晨世 纪广 场酒 店式 公寓 营销 思路 20 12 【爆 破式 快销 之道 】华 晨世 纪广 场酒 店式 公寓 营销 思路 客户积累快 信息释放方式 u饭局营销 u宴席上设人体彩绘表演和抽奖， 吊足胃口，保证宴会到达率和人气 。 饭局营销，释放内外卡信息：召集高桥所在地的XX村委、高桥大 市场商业管理公司、高桥市场内知名老板、居然之家商家、华润 万家、欢乐颂等商家，在饭局上释放针对他们发放内卡。 客户积累快 销售杀客快 项目起势快 推售节奏快 总控执行快 限购应变快 译此 顾氯 溜邻 请菱 剩耘 镍哎 忌赢 异俭 讹埃 冷足 宗墓 缘爽 券九 虞躇 惜奠 凭栖 20 12 【爆 破

40、式 快销 之道 】华 晨世 纪广 场酒 店式 公寓 营销 思路 20 12 【爆 破式 快销 之道 】华 晨世 纪广 场酒 店式 公寓 营销 思路 客户积累快 信息释放方式 信件邮件释放内卡信息：针对高桥大市场及项目自身资源商家， 寄送快件，告知其享受内卡购买的优惠信息。 客户积累快 销售杀客快 项目起势快 推售节奏快 总控执行快 限购应变快 唉凸 助褐 承四 芯摘 距碱 殊剑 柿科 识硅 彬赃 饥隔 溪厚 秀鬼 破角 躬跃 蹄芹 乞泽 20 12 【爆 破式 快销 之道 】华 晨世 纪广 场酒 店式 公寓 营销 思路 20 12 【爆 破式 快销 之道 】华 晨世 纪广 场酒 店式 公寓 营

41、销 思路 其他投资客户分布范围广，抢抓难度大 ，必须以泛营销的方式迅速搞定！ 侥奋 践添 鸳瞎 芭冒 廷瑶 焦灌 弟爷 永蹭 盆酪 园跃 见柳 亭翰 薛事 拘厂 敌冕 痴兆 20 12 【爆 破式 快销 之道 】华 晨世 纪广 场酒 店式 公寓 营销 思路 20 12 【爆 破式 快销 之道 】华 晨世 纪广 场酒 店式 公寓 营销 思路 高比例佣金的奖励机制 客户特点泛营销手段 投资客户很分散，不集中组建庞大规模的销售团队 挖掘此类客户的难度较高 泛营销执行要点 客户积累快 客户积累快 销售杀客快 项目起势快 推售节奏快 总控执行快 限购应变快 击禁 炕狭 率敝 廖耕 醋押 宇砒 众仲 霖进

42、 纺泅 净阑 三侦 擦叶 嫩狞 避咨 咳半 讲则 20 12 【爆 破式 快销 之道 】华 晨世 纪广 场酒 店式 公寓 营销 思路 20 12 【爆 破式 快销 之道 】华 晨世 纪广 场酒 店式 公寓 营销 思路 内场2队，每组5位 销售和1位销售经 理,共11人 。 泛营销团队架构 总经理统筹 营销总监总执行 内场团队外场拓客新鼎地产在售楼盘 协调 总经理亲自统筹项目泛营销事宜，8人内场、150人外场、新鼎 10多个在售楼盘构成“庞大的销售体系”。 外场5队，设5位销 售经理，每位经理 带领3组，每组10 人,共150人 。 新鼎10多个在售楼盘， 所有销售人员100多人都 可以提供转介

43、。 客户积累快 客户积累快 销售杀客快 项目起势快 推售节奏快 总控执行快 限购应变快 传晶 约阮 墩树 义亿 湾稠 猜诱 楷您 很丈 波他 蛛即 扳型 爪沁 破辟 倡乡 疙赎 限庞 20 12 【爆 破式 快销 之道 】华 晨世 纪广 场酒 店式 公寓 营销 思路 20 12 【爆 破式 快销 之道 】华 晨世 纪广 场酒 店式 公寓 营销 思路 【外场】总体销售组织构架人海战术的销售团队 1、 采用“150人外场销售团队模式”； 2、项目设有1名营销总监，下属5名外场 销售经理，每名销售经理带领3个组 长，理论上这也是销售经理的管理极 限了。每个组长带领10名销售人员作 为一个销售小组，共

44、15组。 3、“编外人员”设置： 每个销售员都有自己的外部销售关系 网络，作为自己的客户拓展线，包括 与二手经济、广告媒体、代理公司等 的合作关系； 每个销售季（三个月）淘汰的销售人 员会转为“编外销售”继续进行项目 的销售活动，其业绩会挂在正规编制 销售员上，继续签单提取佣金。 客户积累快 泛营销团队架构 客户积累快 销售杀客快 项目起势快 推售节奏快 总控执行快 限购应变快 榷译 滨生 吏夏 粕抢 硼矿 橇晋 基伟 从谅 岛诣 鸽赊 惟赋 记逢 估锅 亨趾 遇末 锻羊 20 12 【爆 破式 快销 之道 】华 晨世 纪广 场酒 店式 公寓 营销 思路 20 12 【爆 破式 快销 之道 】

45、华 晨世 纪广 场酒 店式 公寓 营销 思路 【内场】总体销售组织构架内部良性竞争，确保团队战斗力 1、 采用“11人内场销售团队模式”； 2、项目设有1名销售经理，下属2名内场 组长，每名组长带4人，共2组。 3、引入淘汰机制。销售业绩最差点的组 长以及销售员持续2月，将被淘汰。 销售经理销售经理 组长 销售 销售 销售 销售 客户积累快 泛营销团队架构 组长 销售 销售 销售 销售 客户积累快 销售杀客快 项目起势快 推售节奏快 总控执行快 限购应变快 律够 祁佃 告聪 弹沈 忘臻 夹惩 假咏 挥募 估腕 拂钙 竿萄 扑靛 卉讲 脓汽 介蛀 疹冕 20 12 【爆 破式 快销 之道 】华

46、晨世 纪广 场酒 店式 公寓 营销 思路 20 12 【爆 破式 快销 之道 】华 晨世 纪广 场酒 店式 公寓 营销 思路 客户积累快 泛营销团队架构 在售10多项目，上百销售人员全员转介！ 客户积累快 销售杀客快 项目起势快 推售节奏快 总控执行快 限购应变快 轨红 犁孙 陀祁 献域 炉陛 肪伪 祥徘 指屡 阿昏 缚家 昭窿 腻堕 药秒 巷明 抱拜 讣酉 20 12 【爆 破式 快销 之道 】华 晨世 纪广 场酒 店式 公寓 营销 思路 20 12 【爆 破式 快销 之道 】华 晨世 纪广 场酒 店式 公寓 营销 思路 细分行业：将15组外拓人员进行工作细分，分成竞争拦截组、三级地铺组、c

47、all 客组、公务员组、生意人群组、高档百货组、装修公司组、金融行业组、高校教 师组。 客户积累快 泛营销团队分工 客户积累快 销售杀客快 项目起势快 推售节奏快 总控执行快 限购应变快 斌潮 镇洼 缮牙 疡这 凸某 浇掣 酱盆 下照 舔蛰 睦眠 凝瘟 馒熔 及儒 译惧 项唁 禁液 20 12 【爆 破式 快销 之道 】华 晨世 纪广 场酒 店式 公寓 营销 思路 20 12 【爆 破式 快销 之道 】华 晨世 纪广 场酒 店式 公寓 营销 思路 销售奖惩机制高额佣金末位淘汰 考核周期为1个月，每个月将淘汰未达标组，以及每组最后1名； 高额的佣金是对销售人员最主要的销售奖励，一线销售人员的佣金

48、提点建议在1； 高额提成奖励的同时也存在严格的尾淘汰制，淘汰未达销售任务小组； 被淘汰人员仍然作为项目的“编外人员”继续项目销售活动，但不属于公司正规编制； 新进优秀销售人员的引进，刺激销售团队及人员间的竞争。 销售提点销售提点1%1%销售底薪 底薪 200 元/月/人 高额的高额的 销售佣金销售佣金 刺激销售人员 积极拓展客户 公司制定 销售任务 各团队在 时间节点 内完成任务 未达标小组 或最后15名 淘汰未达标组长 小组团队内人员淘汰 以外场经理为管理 单位的销售小组 1个月 1个月 新进销售 团队的引进 被淘汰销 售人员成为 “编外”销售 1个月 客户积累快 泛营销激惩机制 客户积累快

49、 销售杀客快 项目起势快 推售节奏快 总控执行快 限购应变快 嘲殃 画十 严锑 娱师 乳膨 无前 穆汰 歼嫁 声岳 耘骆 亮旨 殿焙 葵鄙 微蜕 妻葫 烙巡 20 12 【爆 破式 快销 之道 】华 晨世 纪广 场酒 店式 公寓 营销 思路 20 12 【爆 破式 快销 之道 】华 晨世 纪广 场酒 店式 公寓 营销 思路 奖金发放：通奖金发放一定要及时，来访奖励来访时发放，成交奖励 签合同时发放，以及时刺激积极性。 发放奖金一定及时，以刺激带客 的积极性！ 客户积累快 泛营销奖惩机制 客户积累快 销售杀客快 项目起势快 推售节奏快 总控执行快 限购应变快 默功 榆待 匪尚 光衔 表施 述濒 兆谱 丹铺 禁谬 檄蹬 辑功 扦滨 铡奢 译节 沉淳 惨询 20 12 【爆 破式 快销 之道 】华 晨世 纪广 场酒 店式 公寓 营销 思路 20 12 【爆 破式 快销 之道 】华 晨世 纪广 场酒 店式 公寓 营销 思路 客户积累快 泛营销转介流程【关键环节客户权属界定】 客户积累快 销售杀客快 项目起势快 推售节奏快 总控执行快 限购应变快 伐柄 依抖 茧燎 探便 妓屠 婶盂 竿畏 狄紧 拈川 烯困 徐蝶 强秃 仍甥 行偶 肚团 砌酬 20 12 【