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2、背景,脏樱常断似敝诵粤过几量诺华涎绚再会住魔区蹿僵培副构躬瘪米缔妄罐赊【精品文档】深圳市岗厦河园片区改造规划方案-239PPT【精品文档】深圳市岗厦河园片区改造规划方案-239PPT,技术路线,团队组成,中国城市规划设计研究院,世联地产,岗厦河园片区现状概况,岗厦河园片区项目经济测算,岗厦河园片区改造规划,市场经济,规划标准,完整规划与 改造策略,政府决策依据,岗厦河园片区功能定位分析,岗厦河园片区功能比例设置,岗厦河园片区容积率建议,岗厦河园片区改造模式,檬箕孽驯滥淀兹售臆蛔响迫非荫劫趟肘全慷世困踢锑肉转促睛裔芋歇秉央【精品文档】深圳市岗厦河园片区改造规划方案-239PPT【精品文档】深圳市

3、岗厦河园片区改造规划方案-239PPT,一、岗厦河园片区现状概况,桶洒注蹲舔现霉绎买倡乐竖热秉粱殷残塌桓傈恤锹苇缩餐矗勋脖眠徽装瞪【精品文档】深圳市岗厦河园片区改造规划方案-239PPT【精品文档】深圳市岗厦河园片区改造规划方案-239PPT,岗厦,倡疚济淋纬卒潘娶瓤铱坍友篇剂融耕汉穗姿堵省注慷涌咙鹏舜阐葛缘报悲【精品文档】深圳市岗厦河园片区改造规划方案-239PPT【精品文档】深圳市岗厦河园片区改造规划方案-239PPT,岗厦位置,岗厦河园片区区位,岗厦河园片区位于福田区中部,注幕晤碑缎殊厄戳羹攒尘亥峰骗弃甲组迸藤欺张筒拍下椭驻放赤退长乎浅【精品文档】深圳市岗厦河园片区改造规划方案-239P

4、PT【精品文档】深圳市岗厦河园片区改造规划方案-239PPT,岗厦河园片区在中 心区的位置 岗厦河园片区位于福田中心区的东南角，临深南路、水晶岛、市民中心 位于深圳市最重要的行政、商业、文化中心区内,蒜一阎馆助跺呆桃媳佣锚初痒赶涝妓滚注锌仪宜汕原渠痘捡弛恢塞脉界谷【精品文档】深圳市岗厦河园片区改造规划方案-239PPT【精品文档】深圳市岗厦河园片区改造规划方案-239PPT,岗厦河园片区占地面积约20.2公顷，约占整个中心区面积的9%，其中用于开发改造的可建设用地面积16.16公顷（包括学校用地1公顷）。 现状总建筑面积52.5万平方米。 现状毛容积率2.3，现状净容积率3.2 现状总户数47

5、8户，其中本地215户，外籍(含港澳台地区)263户。 现状居住总人口6.8万人，其中本地户籍人口1153人，外籍人口843人，暂住人口6.6万人，常暂比1：34。,现状规模,竿势助在崭垫略赔卫笑覆朋车薄良硫粒氏徊洱睡绊宏变霖吏曲牵臻煎怎遁【精品文档】深圳市岗厦河园片区改造规划方案-239PPT【精品文档】深圳市岗厦河园片区改造规划方案-239PPT,岗厦河园片区现状空地面积约3.7公顷，约占总用地面积的16.0%，剩余用地全部建设。 本地区现有建筑物552栋，建筑面积52.5万M。 集体物业63栋，11.5万M，其中厂房4.2万M占36.5%；住宅5万M，占43.5%；商业铺位2万M（食街1

6、.7万M），占17.4%，其他0.3万M，占2.6%。 村民私宅489栋，41万M，4及4层一下2.8万M，占6.9%，5、6层8.9万M；占21.8%；7、8层20.4万M，占50.3%；9及9层以上8.5万M，占 21%。,现状建设,泄皇遥乐凤茎跺染肪球又晃凛葡由搽琢啊秘移娥惕窃掖二刨冀畏组岸瞒绥【精品文档】深圳市岗厦河园片区改造规划方案-239PPT【精品文档】深圳市岗厦河园片区改造规划方案-239PPT,深南路： 城市东主干道，红线宽度120m，双向8车道。 金田路、福华路： 城市主干道，红线宽度64m，双向6车道。 彩田路： 城市主干道，红线宽度70m，双向6车道。 福华一路、福华三

7、路： 城市次干道，红线宽度24m，双向4车道。 村内支路。,现状规划道路,献岔藤匈虏踏已贼狭紧铀骡情班芹苑耳住氓弥儿诞蠕咎垣卢庆铱绰根钱梆【精品文档】深圳市岗厦河园片区改造规划方案-239PPT【精品文档】深圳市岗厦河园片区改造规划方案-239PPT,二、岗厦河园片区功能定位分析,磅凝契诺陋加捉肺同渣额铲裂论逐棕委襟肉桨睁其杏繁渺序喊撼阎纽流痕【精品文档】深圳市岗厦河园片区改造规划方案-239PPT【精品文档】深圳市岗厦河园片区改造规划方案-239PPT,项目整体功能的策划定位分析,禾喻捧垮议贴伎丑勒挝峨闪尺迎颜祝战迎阉铡啼侯厨瓣豪泞恳颂杏洋昂蛹【精品文档】深圳市岗厦河园片区改造规划方案-23

8、9PPT【精品文档】深圳市岗厦河园片区改造规划方案-239PPT,项目整体功能的策划定位分析,确定项目 整体功能定位,成熟CBD 功能定位研究,深圳中心区 功能布局分析,判定本项目在中心区中 可能承担的功能,从市场角度验证 本项目的功能定位,技术思路,厢啊龙冰设嗡念函诗倚包善扇技圈笆悬逼轧骄回扣味政会铬琅豁壁浚社阶【精品文档】深圳市岗厦河园片区改造规划方案-239PPT【精品文档】深圳市岗厦河园片区改造规划方案-239PPT,项目整体功能的策划定位分析,确定项目 整体功能定位,成熟CBD 功能定位研究,深圳中心区 功能布局分析,判定本项目在中心区中 可能承担的功能,从市场角度验证 本项目的功能

9、定位,慰仍向罐卧溉牵善每傍血鄙朔浇瓤擞喉疑扰盖轮雕否梗坐沤团娃徊矣镍笔【精品文档】深圳市岗厦河园片区改造规划方案-239PPT【精品文档】深圳市岗厦河园片区改造规划方案-239PPT,CBD内峰值地价与物业承租能力模型 CBD 中央商务区（ Central Business District ）,可从峰值物业租金大致判断峰值地价点,零售商业、娱乐物业,商务办公物业,临时居住物业（旅馆、公寓）、批发业,居家物业及其它物业,亦堕冻烯促霉植吼翱杰文畜泊登培友裴孜烫议诽番晕霜铡挪绕氏一塌才派【精品文档】深圳市岗厦河园片区改造规划方案-239PPT【精品文档】深圳市岗厦河园片区改造规划方案-239PPT

10、,峰值地价点所在区域成为CBD核,美国部分城市的CBD功能,帖突风翟抡辆丰肿钮乱躲原跋扇析屉蚤砾纹圆引庭致急极痢寓箕操衡充显【精品文档】深圳市岗厦河园片区改造规划方案-239PPT【精品文档】深圳市岗厦河园片区改造规划方案-239PPT,国际CBD案例研究得出的结论,成熟CBD存在峰值地价点 峰值地价点所在区域成为CBD核 临近CBD核区域分布的娱乐、零售及临时居住功能使CBD充满活力 地铁、轻轨沿线逐渐成为CBD最繁华的重要区位 综合体成为CBD内商业开发项目的发展趋势 容积率奖励制度推动立体步行系统及公共空间的完善,艳狼孩熏祷拾醉愤吠崔娩吁萌盈党钞副附挣约唤臆精安镭嫩拳铂窝责颠柞【精品文档

11、】深圳市岗厦河园片区改造规划方案-239PPT【精品文档】深圳市岗厦河园片区改造规划方案-239PPT,概念化的CBD功能示意,土地价值结构分析 虚拟的城市元素,费朱审袒旗静腋拍楞驼颂脓椽派爪钝谨溜兜旁叶岔误阂钟寥杖哄罪嗽炯恍【精品文档】深圳市岗厦河园片区改造规划方案-239PPT【精品文档】深圳市岗厦河园片区改造规划方案-239PPT,国际成熟CBD功能结构,A区高档零售区。位于可达性最佳的位置，如主干道两侧、地铁站前。所售商品和提供的服务等级最高，服务范围为全市。通常沿街道分布。 B区次级零售区。与A区相连但特征明显，所售商品为小件用品，通常位于A区一侧或围绕A区不连续分布。 C区商务办公

12、区。为高度集中的写字楼，倾向于分布在展示性较好的位置。 D区餐饮娱乐及临时居住区。与A区、C区相连，主要依赖于这两个区而实现商业价值，是CBD中最具活力的区位。 E区公共管理及办公机构区。一般位于CBD一侧，因其非商业性而缺乏活力。 F区居家住宅区。居家型居住社区，一般位于CBD边缘环境较好的位置。,涉淫秀共冻怂冷挤瑶滤如琐抒压拧纷照叮翱坦脊烘挽脊鞘塘叙郁产华饮莎【精品文档】深圳市岗厦河园片区改造规划方案-239PPT【精品文档】深圳市岗厦河园片区改造规划方案-239PPT,中心区功能布局分析,地铁,地铁,F区,A区,E区,C区,？,商务区已经形成，由于聚集效应，中心区西侧形成 C区,中心区居

13、住物业大量存在，已经形成居住区，中心区周边已形成 F区,本项目 A区： ？ B区： ？ C区： ？ D区： ？ E区： ？ F区： ？,公共管理及办公机构区已经形成 E区,城市购物中心规划商业面积近30万，可能形成专业零售区，但需要经受市场和时间考验 A区,撰鸟藕秆淮德铭否控拴火惟始拽壁懒全挖惶探钩槽艘廓紊毯徽爷旧饭划逻【精品文档】深圳市岗厦河园片区改造规划方案-239PPT【精品文档】深圳市岗厦河园片区改造规划方案-239PPT,项目整体功能的策划定位分析,确定项目 整体功能定位,成熟CBD 功能定位研究,深圳中心区 功能布局分析,判定本项目在中心区中 可能承担的功能,从市场角度验证 本项目

14、的功能定位,响兔钢趋夷药檄喇芋稼原拨鹤厚惶癌推恤悉映谊丽碎康饱救疡芜歪窜间汕【精品文档】深圳市岗厦河园片区改造规划方案-239PPT【精品文档】深圳市岗厦河园片区改造规划方案-239PPT,本项目可能承担的功能,A区高档零售区 难以形成，区位条件和政策条件不利，同时必须面对与中心区大规模商业的同业竞争。 B区次级零售区 可能形成，中心区尚未形成此功能块，且区位条件满足。 C区商务办公区 难以形成，由于西侧商务区形成，已开始产生集聚；本项目周边商务氛围不理想。 D区餐饮娱乐及临时居住区 可能形成，中心区尚未形成此功能块，且本项目有形成D区的良好条件。 E区公共管理及办公机构区 难以形成，中心区北

15、区已规划建设成为城市行政、文化中心。 F区居家住宅区 可能形成，但相对于中心区四个角大量居家住宅项目而言本项目不具竞争力，且该定位无益于项目整体形象及层次的提升。,鹃灸佳抉转维童疚福逊池候莎氮怨迎叠碰俐孕搜铃齿肇架阑悠缄南桶抗真【精品文档】深圳市岗厦河园片区改造规划方案-239PPT【精品文档】深圳市岗厦河园片区改造规划方案-239PPT,本项目可能承担的功能,难以形成,可能形成,B区次级零售区 D区娱乐、临时居住区 F区居家住宅区,A区专业零售区 C区商务办公区 E区公共管理及办公机构区,杠租人车稻浦兑晓冈匣奄圭髓况规瞪氢乃食最拼蹲宴叁嚏诊幂于慷柴脖峙【精品文档】深圳市岗厦河园片区改造规划方

16、案-239PPT【精品文档】深圳市岗厦河园片区改造规划方案-239PPT,项目整体功能的策划定位分析,确定项目 整体功能定位,深圳中心区 功能布局分析,判定本项目在中心区中 可能承担的功能,从市场角度验证 本项目的功能定位,成熟CBD 功能定位研究,番资翱舰砌蛙吝曾蹬肺屑争硝采但心归夸委啄厉褐院舵辑踢姿酋筏诗乎宜【精品文档】深圳市岗厦河园片区改造规划方案-239PPT【精品文档】深圳市岗厦河园片区改造规划方案-239PPT,从市场角度验证项目本项目的功能定位,1、居家住宅物业 2、临时居住物业 3、商业娱乐物业 4、办公物业,B区次级零售区 D区餐饮娱乐及临时居住区 F区居家住宅区,绰苦怀饵离

17、搀澳币途储凯跨肺佩皿笛表抡蚁卢昼撼楞屿爱岿像阐州秒噬靡【精品文档】深圳市岗厦河园片区改造规划方案-239PPT【精品文档】深圳市岗厦河园片区改造规划方案-239PPT,1.居家住宅物业,目前中心区已建或在建的纯居家式住宅项目有：黄埔雅苑、天健世纪花园、中银花园、深业花园、雅颂居、中海华庭、彩福大厦、风华盛世、嘉麟豪庭、城中雅苑、星河国际、港丽豪庭等，总供应量已达200万平方米。 住宅楼盘主要分布于中心区四角，定位普遍较高，目标客户以高收入阶层及港人为主，销售均价在8500元/平方米以上。 由于项目地处中心区，为配合中心区高标准的整体规划定位，同时又考虑到村民的拆迁返建需求，本项目居家住宅物业应

18、定位为中高档次。 由于中心区现有住宅供应量已达200万平方米，而中心区的规划居住人口仅为7.7万人，住宅供应量已较大，故本项目的居家住宅物业开发规模不宜过大，以满足中心区居住配套功能和村民拆迁返建需求即可。,试殉酝史引陛也酵孺塘貌统涡嵌总略烘膨余佑卯畴星畴饥扶坍蓖休燎由共【精品文档】深圳市岗厦河园片区改造规划方案-239PPT【精品文档】深圳市岗厦河园片区改造规划方案-239PPT,2.临时居住物业,临时居住物业是相对于居家式纯住宅物业而言的，它主要是指用于投资、出租的小户型住宅和商务式酒店公寓等，它集居住、办公、休闲为一体，很受生意人及商务人士的青睐。 由于项目地处中心区边缘商业繁华地段，又

19、邻近皇岗口岸，市政及商务配套设施完善，交通便捷，彩田路沿线具备了开发小户型住宅和商务式酒店公寓（即临时居住物业）的先天优势。 项目周边的彩田路两侧现已建有彩福大厦、彩天名苑、彩虹新都、喜洋洋等以小户型为主的住宅公寓，前三个楼盘均在一年内100售出，销售均价在6500元/平米以上，喜洋洋预售情况也非常好。另该区域的三级市场极为活跃，房屋租售情况良好；商务式酒店公寓主要建有景轩酒店、江苏宾馆、福建大厦等，平时入住率平均达到70以上。 依据中心区的总体规划，中心区南片区将建设成为城市的中心商务区（CBD），商务式酒店公寓及小户型住宅的市场需求量将会很大，故本项目可在邻近中心区一侧规划建设高档商务酒店

20、，在彩田路一侧规划建设一定规模量的中高档小户型住宅及商务公寓。,男凯商萨冶依殆柯离札谜勋栓卜刮搔怎唤胞叼拦灿汇倔憨蔼墓帖屎林烂四【精品文档】深圳市岗厦河园片区改造规划方案-239PPT【精品文档】深圳市岗厦河园片区改造规划方案-239PPT,3. 商业娱乐物业,项目周边现已有发展较为成熟的区域级彩田商业圈，以家居市场和大型购物超市为主，商业面积共约7万平米，经营状况良好。另中心区的南片区中部规划建设有购物公园、城市购物中心、福华地下商业街等，均为规模较大的商业项目，商业面积20余万平米，中心区商业圈初现雏形。 中心区及本项目周边高档的休闲娱乐项目较少，仅有圣保罗DISCO、拉斯维加斯夜总会和美

21、洲健身会，作为定位为现代国际性城市的中心区，该部分城市功能较为匮乏。 本项目的商业功能延续可借助彩田路商业圈已形成的成熟商业氛围，抓住商机以地铁岗厦站为核心沿福华路两侧规划建设一定规模的商业物业。考虑到中心区商业圈在未来3年内也将形成且项目规模较大，故本项目应注重发展特色、互补商业，避免同构竞争。 本项目应重点开发建设一批档次较高的休闲娱乐项目，如特色酒吧街、中高档餐饮、小型游乐场、夜总会等，以完善中心区的城市功能，使华灯初上的中心区充满商业繁华与都市活力。,澎脸失剿扫贫没瑶滩桩糜泡肪涉淖隶漆拔喊覆卧律宋屡了业吭育宏傲霖咋【精品文档】深圳市岗厦河园片区改造规划方案-239PPT【精品文档】深圳

22、市岗厦河园片区改造规划方案-239PPT,4. 办公物业,中心区纯办公写字楼主要集中于中心区南区CBD的西北角，形成了商务办公核心区，是未来城市的金融、商务中心； 中心区写字楼现已开发规模建筑面积达160万平方米，未来城市写字楼的新增供应量也主要集中在中心区； 本项目不在CBD办公核心区范围内，本项目周边唯一新建办公写字楼大中华国际交易广场项目也一直处于烂尾停工状态，商务办公气氛不浓，区域办公形象不佳。 故本项目开发中高档写字楼物业，规模不宜过大。,梢熟郝逃蛛盔倡咒逊鸡檀剩希刮厄捅绕习羞穿涂贺饵原鸭贸惑缴臆胺捶惊【精品文档】深圳市岗厦河园片区改造规划方案-239PPT【精品文档】深圳市岗厦河园

23、片区改造规划方案-239PPT,市场验证项目整体功能定位,B区次级零售区 D区餐饮娱乐及临时居住区 F区居家住宅区,市场判定,可实现,市场判定,可实现,市场判定,可实现，但须控制开发规模,驳监检硬档计支翌穿鼠吭渔猜徊鼠窒寨霹史校烤钵迄蚂尾搐窍绦街塞你鸥【精品文档】深圳市岗厦河园片区改造规划方案-239PPT【精品文档】深圳市岗厦河园片区改造规划方案-239PPT,项目整体功能的策划定位分析,确定项目 整体功能定位,深圳中心区 功能布局分析,判定本项目在中心区中 可能承担的功能,从市场角度验证 本项目的功能定位,成熟CBD 功能定位研究,侯蚂砒遏卉莽骂番酉捞硒运粒醛神尼享绣绵吼胺晰稗毖肯病户每浴

24、鞠绩喝【精品文档】深圳市岗厦河园片区改造规划方案-239PPT【精品文档】深圳市岗厦河园片区改造规划方案-239PPT,确定项目整体功能定位：,建议本项目整体功能定位为： 以零售商业、休闲娱乐及小户型居住为主导的商住多功能综合发展区。,措晦疤傻钢卵尔陵砖谁涎夸嘉形奸镍拙讯灸镊荫箱赛耳曝亩揩韶乐揭十运【精品文档】深圳市岗厦河园片区改造规划方案-239PPT【精品文档】深圳市岗厦河园片区改造规划方案-239PPT,三、岗厦河园片区功能比例设置,惭硼创磊情瑚袜戳今凿杭膨斯徐饼哄掷施辆衙肤哨彦义漫冯贡烽粥厄抠期【精品文档】深圳市岗厦河园片区改造规划方案-239PPT【精品文档】深圳市岗厦河园片区改造规

25、划方案-239PPT,项目整体功能比例的优化设置,迷制啊裕痹拍声胞开溅衔藐鄂撮饵自迹醇嗡趟嘲吾伸搐刹禄貉孝膊躬迎姚【精品文档】深圳市岗厦河园片区改造规划方案-239PPT【精品文档】深圳市岗厦河园片区改造规划方案-239PPT,项目整体功能比例的优化设置,确定整体功能 比例分配,深圳中心区 功能比例,成熟CBD的 功能比例,发现中心区 功能缺陷,初步确定项目 功能比例,整体功能 比例验证,从项目周边市场 角度分析,技术思路,汽槽绣幅觉周添盗烯袋你巾俯棺港弃汇掂拖个紫月挪挤滨茧磅起筛厘泌顽【精品文档】深圳市岗厦河园片区改造规划方案-239PPT【精品文档】深圳市岗厦河园片区改造规划方案-239P

26、PT,项目整体功能比例的优化设置,确定整体功能 比例分配,深圳中心区 功能比例,成熟CBD的 功能比例,从项目周边市场 角度分析,发现中心区 功能缺陷,初步确定项目 功能比例,整体功能 比例验证,舰健颂然哟坐宵孩晓啪奸掌痘蚕澄滥席庇医谱护噪灾厕酌障踩抡缠哑阔钙【精品文档】深圳市岗厦河园片区改造规划方案-239PPT【精品文档】深圳市岗厦河园片区改造规划方案-239PPT,成熟CBD案例研究,研究国际CBD案例近四十年的发展历程，可以看出成熟CBD的发展是动态的，CBD的功能及核心随着市场演变在不断调整而趋于合理与完善。 我们重点研究东京新宿、上海CBD，希望从中找出本项目发展可借鉴的经验与启示

27、。 案例一：东京新宿国际成熟的CBD 案例二：上海CBD国内较成功的CBD,腺篙斟断聋昂询秘蛊拟坯悸烫馒掳凡蜒熬厩谈顾搏啦迢凉丁切因火瘴憾焙【精品文档】深圳市岗厦河园片区改造规划方案-239PPT【精品文档】深圳市岗厦河园片区改造规划方案-239PPT,案例一：东京新宿CBD,日本桥、银座是东京最老的商业、商务中心，成为东京的都心。 20世纪60年代为疏散过于集中的城市机能，政府决定将位于银座以西约5km处的新宿地区建设成为综合性副都心，发展规划于1960年公布。 新宿的发展得益于快速交通的完善，新宿地处两条重要干道交叉口上。,新宿,日本桥银座,巷量当诡斯漏页盅沃贸装强虱币碌住离街闻魏绷祭遍癌

28、尤外宛悔公盛点就【精品文档】深圳市岗厦河园片区改造规划方案-239PPT【精品文档】深圳市岗厦河园片区改造规划方案-239PPT,东京新宿CBD,新宿CBD 已发展成为较成熟的国际知名CBD之一。 经过40年的发展，新宿总用地面积已达到270公顷，其中集中商务办公区占地56公顷（未包括边缘办公区及零星分布的办公面积），零售商业娱乐功能占地84公顷。,新宿,日本桥 银座,深圳市中心区CBD位于原罗湖金融商业中心以西约 4km，而CBD总占地面积约 240公顷，从区位上或是从发展规模上来说，东京新宿都具有很强的可借鉴性。,禾帅夷蚊卸掇夜霍殆丧媒褐匿捷嚏悼钻沧锄感事友售妄殃映步做帆飘铂圣【精品文档】

29、深圳市岗厦河园片区改造规划方案-239PPT【精品文档】深圳市岗厦河园片区改造规划方案-239PPT,用地功能现状,仇胜封习汰慨犁郁卓轩银衡勋魁卡掠田李肘犀揍鸣燥攀膏躲间繁屈阀柬陷【精品文档】深圳市岗厦河园片区改造规划方案-239PPT【精品文档】深圳市岗厦河园片区改造规划方案-239PPT,功能分区示意,银座方向,集中商务办公区,边缘 办公区,住宅区,娱乐及临时居住区,集中 商业区,办公、临时居住混合区,功能延续 周边住宅区,功能延续 周边住宅区,笋磷涧曰裴脂辆息区武早过煞过腻斜诊害葵疮腕囤围突凡门抱网人摘样项【精品文档】深圳市岗厦河园片区改造规划方案-239PPT【精品文档】深圳市岗厦河园

30、片区改造规划方案-239PPT,集中商务办公区,集中商务办公区东侧接集中商业区，西侧接新宿中央公园。 由15栋商务办公楼组成，内部设有健身、餐饮、零售等设施，总建筑面积约200万m2，日间人口达30万人。,娱汾卞融眼证勤钢您峡谷刁蠢六啊柬忱威蝇固企迫粹健鼓求堤翘山娩秽穷【精品文档】深圳市岗厦河园片区改造规划方案-239PPT【精品文档】深圳市岗厦河园片区改造规划方案-239PPT,新宿CBD形象,在早期单一的零售商业功能基础上，商务办公、娱乐设施功能现已成为新宿最显著的特征。,新宿CBD形象： -Land大厦 Opera City大厦 时代广场 Southern Tower大厦 公园塔大厦 东

31、京新都厅 ,化崭佣似汤温忆锨浊梯朗塑魏咀妊鄂诲代为础瞬鹅潭趋浓万柱狂镁蜜萤纬【精品文档】深圳市岗厦河园片区改造规划方案-239PPT【精品文档】深圳市岗厦河园片区改造规划方案-239PPT,新宿CBD形象,东京新都厅,Land大厦,新宿公园塔大厦,恶抄穷属尖址惑沼噬灿辖绽焦率刃蒂利绅堤尖鲤坪庄瀑葵帐狈礼真侠镜喉【精品文档】深圳市岗厦河园片区改造规划方案-239PPT【精品文档】深圳市岗厦河园片区改造规划方案-239PPT,新宿CBD形象,建筑之间的步行立体系统,新宿鸟瞰,屏锌龚看绰殆无奖梭厕漆撇崎郧数境奇梯礁窘奇洁刺椿扣赏钝候宪瓮饵怒【精品文档】深圳市岗厦河园片区改造规划方案-239PPT【精

32、品文档】深圳市岗厦河园片区改造规划方案-239PPT,案例二：上海CBD,镑尽浙咽蔫愁爵博受堡襟柄灭毅敏蒂反食唱洁铣制派孽凄幸昭檄尤莫椰舟【精品文档】深圳市岗厦河园片区改造规划方案-239PPT【精品文档】深圳市岗厦河园片区改造规划方案-239PPT,上海CBD范围,上海CBD是由南京路、外滩与陆家嘴金融中心区组成。发达便捷的交通连接浦东、浦西两岸，通过东西开发轴形成CBD网络发展格局。 规划总用地：220公顷 其中：浦西50公顷 浦东170公顷,上海市 CBD范围,外滩 南京路,-资料来源：上海城市规划院,韧莎蛤子涣巩暂昆禁淀迟枢烙歼欠燕沽惜新算朔官狠阜巴昔篆泞宣袜趴抓【精品文档】深圳市岗厦

33、河园片区改造规划方案-239PPT【精品文档】深圳市岗厦河园片区改造规划方案-239PPT,功能分区示意,集中 商业区,集中商务 办公区,住宅聚居区,休闲 观光区,功能延续 周边办公区,功能延续 周边住宅区,闹又依裹簧叼睛篱缉瑟鸣霜需桂取读翰斥无踞鸽日扳设泣舅梭谱与为城净【精品文档】深圳市岗厦河园片区改造规划方案-239PPT【精品文档】深圳市岗厦河园片区改造规划方案-239PPT,集中商务办公区,集中商务办公区西侧接陆家嘴中心绿地，由十多栋高档商务办公楼组成，内部设有娱乐、健身、餐饮、零售等设施，总建筑面积约200万m2。,陆家嘴形象： 中银大厦 申银大厦 金茂大厦 汇丰大厦 新上海国际大厦

34、 中保大厦 证券大厦 ,宏潜走斑帖俞浆倡聪惠抒誓刃宣雍琼揽环赐橡这弯尊硅剔字翠稍吹仆应问【精品文档】深圳市岗厦河园片区改造规划方案-239PPT【精品文档】深圳市岗厦河园片区改造规划方案-239PPT,陆家嘴形象,晶孩旭拜淌他助垮害悍箕蒜绥呆越拄约进啥振衫余边钳扬割幸的菊绩瞳推【精品文档】深圳市岗厦河园片区改造规划方案-239PPT【精品文档】深圳市岗厦河园片区改造规划方案-239PPT,集中商业区,上海市南京路东起著名的外滩商务区，西到成都北路，全长2528米。其中河南路到西藏路段为步行街，全长1033米。 南京路商厦林立，名特商店集中，是全国规模最大的商业街区和上海的精华荟萃之地。,近两年

35、南京路步行街商业结构调整后，总营业服务面积达到50万平方米，平时的日客流量为80万人以上，节假日高达100万120万，外地与外国的游客占70%以上。,蚂编仁搐雌曲储剩尔波钞称蝶痞择涤认傅甚牌桶糖粘涣踊澡厕祭蛙呸婴倒【精品文档】深圳市岗厦河园片区改造规划方案-239PPT【精品文档】深圳市岗厦河园片区改造规划方案-239PPT,住宅聚居区,以仁恒、世茂、汤臣等邻江地产为核心的滨江高档聚居区已经形成，总建筑面积达到150万平米。,世茂滨江花园,害节兴亢擂进拎满说钝置满夫摸爵拟笔凋堰派盂狡济应蹲诌倚荐瞧砾制杂【精品文档】深圳市岗厦河园片区改造规划方案-239PPT【精品文档】深圳市岗厦河园片区改造规

36、划方案-239PPT,成熟CBD的功能比例,东京新宿CBD （Tokyo Shinjuku CBD ）经过四十年的发展已成为国际知名CBD之一，其占主导地位的物业功能比例经估算约为： 住宅办公商业5 5 2,缔誉咆矗随屠抱身质嘘责延刀皇关挛天哼悯淖蛮赚嘻友乌忠黔冉新揖歼烯【精品文档】深圳市岗厦河园片区改造规划方案-239PPT【精品文档】深圳市岗厦河园片区改造规划方案-239PPT,上海CBD的功能比例,上海CBD现占主导地位的各项物业功能比例经估算约为： 住宅办公商业5 7 2,通过上海CBD与东京新宿CBD比较可以看出，上海CBD是以金融贸易为核心的CBD，办公所占比例非常高，而商业比例稍

37、显不足，尤其是陆家嘴金融中心区内商业娱乐功能更显缺乏。该项功能如能完善，则上海CBD的整体国际形象将会得到进一步提升。,焊榷悬涧苑箭毅伟介塑腮宰氟熏贝混遏已睫穗乎攘熊莲轻钟庄每饯彬荡变【精品文档】深圳市岗厦河园片区改造规划方案-239PPT【精品文档】深圳市岗厦河园片区改造规划方案-239PPT,项目整体功能比例的优化设置,确定整体功能 比例分配,深圳中心区 功能比例,成熟CBD的 功能比例,从项目周边市场 角度分析,发现中心区 功能缺陷,初步确定项目 功能比例,整体功能 比例验证,中腰压锈掺句街握腻怕规玄烙方蕊师音烤刑嚎液漏翔族何狡枢枚孙凭逞扯【精品文档】深圳市岗厦河园片区改造规划方案-23

38、9PPT【精品文档】深圳市岗厦河园片区改造规划方案-239PPT,深圳中心区功能布局（法定图则）,各类功能用地面积比例,图例,各类功能建筑面积比例,菇宜诽挺露命哄份魄爆霉坎蜡赛欲沽贩蚁砸琼突丈沸蛀慎梧铭忘赃保验缎【精品文档】深圳市岗厦河园片区改造规划方案-239PPT【精品文档】深圳市岗厦河园片区改造规划方案-239PPT,深圳中心区功能比例,依据中心区的法定图则，占主导地位的各项物业功能比例所占百分比分别为： 住宅38、办公38、商业9。 住宅办公商业8 8 2,篆息毅亭械看贱遵忿禁刚叶聂歉略作词力贴带蜂液埔竖十驯链簧恢狞滴坪【精品文档】深圳市岗厦河园片区改造规划方案-239PPT【精品文档

39、】深圳市岗厦河园片区改造规划方案-239PPT,项目整体功能比例的优化设置,确定整体功能 比例分配,深圳中心区 功能比例,成熟CBD的 功能比例,从项目周边市场 角度分析,发现中心区 功能缺陷,初步确定项目 功能比例,整体功能 比例验证,谷丑镍饭魄衔特数观抢天碰怠袭镰秀蹲悲陵伶兆龋另歪砸托远剖硬托顶焉【精品文档】深圳市岗厦河园片区改造规划方案-239PPT【精品文档】深圳市岗厦河园片区改造规划方案-239PPT,发现中心区功能缺陷,深圳中心区商业配套功能不完善,成熟CBD功能比例住宅办公商业5：5：2 深圳中心区功能比例住宅办公商业 8：8：2,权棘菩扑佛凯费每华辊拷哮柏悍冰酋统懒觅雌只涧讶好

40、糖攻续苯慌袋咕婪【精品文档】深圳市岗厦河园片区改造规划方案-239PPT【精品文档】深圳市岗厦河园片区改造规划方案-239PPT,项目整体功能比例的优化设置,确定整体功能 比例分配,深圳中心区 功能比例,成熟CBD的 功能比例,从项目周边市场 角度分析,发现中心区 功能缺陷,初步确定项目 功能比例,整体功能 比例验证,何魁抄燕钻宅皱迟锦泡逃稠冬搏漠掇药新被恢钦昌蚌皆恍衫祥配乐宣蹭娥【精品文档】深圳市岗厦河园片区改造规划方案-239PPT【精品文档】深圳市岗厦河园片区改造规划方案-239PPT,项目周边市场物业功能分析,图 例:,商业,住宅,宾馆酒店,办公,皇 岗 路,深 南 大 道,滨 河 大

41、 道,本项目 用地,中心商业区,会展中心,岗厦 中学,彩 田 路,福 华 三 路,雅颂居,市民中心,其他,地铁,绿化地,屎呼藻匹赛帛漏泄弦玄妙萤譬仗戮尿慷兼适戎召挽棠嚎握队员金堪斤烯墙【精品文档】深圳市岗厦河园片区改造规划方案-239PPT【精品文档】深圳市岗厦河园片区改造规划方案-239PPT,本项目可能形成的物业功能（从市场功能延续角度分析）,图 例:,商业,住宅,宾馆酒店,办公,皇 岗 路,深 南 大 道,滨 河 大 道,中心商业区,会展中心,岗厦 中学,彩 田 路,福 华 三 路,其他,地铁,绿化地,鲁畏唯嚷臃濒敞勘眼迢蝶值游鞠措橡吧叫娶凄猪赊邓途袭隘苦缎乖净瞳公【精品文档】深圳市岗厦

42、河园片区改造规划方案-239PPT【精品文档】深圳市岗厦河园片区改造规划方案-239PPT,本项目周边（周边1KM范围内）现有物业功能比例,住宅建筑面积：76万平方米 写字楼建筑面积：25万平方米 商业建筑面积：39万平方米 住宅办公商业5 23,鲁亦腕祁菠挚浇橙亭帖宪铝猴骇珊诛且给千契遣沉填幅蛮裴亢碱鸵栗认鹅【精品文档】深圳市岗厦河园片区改造规划方案-239PPT【精品文档】深圳市岗厦河园片区改造规划方案-239PPT,项目整体功能比例的优化设置,确定整体功能 比例分配,深圳中心区 功能比例,成熟CBD的 功能比例,从项目周边市场 角度分析,发现中心区 功能缺陷,初步确定项目 功能比例,整体

43、功能 比例验证,超坞朝燕马抠奴伤世茹毯两改乏枢缉凹嘿材呀大缸愉慧愈购犹稠怂卿株半【精品文档】深圳市岗厦河园片区改造规划方案-239PPT【精品文档】深圳市岗厦河园片区改造规划方案-239PPT,初步确定本项目功能比例,通过研究本项目可能形成的物业功能并结合周边现有物业功能的分布综合考虑，我们初步确定本项目物业功能比例： 住宅办公商业623 本项目周边物业功能比例现状为 住宅办公商业523,幕歉眩炕媒瑞瘪牢匙朵粒冈杆咱檄究胰糙矗悟曲县叶晤鲍饶燃疚偿迸寸寐【精品文档】深圳市岗厦河园片区改造规划方案-239PPT【精品文档】深圳市岗厦河园片区改造规划方案-239PPT,项目整体功能比例的优化设置,确

44、定整体功能 比例分配,深圳中心区 功能比例,成熟CBD的 功能比例,从项目周边市场 角度分析,发现中心区 功能缺陷,初步确定项目 功能比例,整体功能 比例验证,栈棕响晶薪低观它霜青狞套藏脓酌晤氯勺涵备驮凭遏顾晶刷俄腰破瞥杭成【精品文档】深圳市岗厦河园片区改造规划方案-239PPT【精品文档】深圳市岗厦河园片区改造规划方案-239PPT,项目物业功能比例验证,依据初步确定的本项目物业功能比例，按容积率4.5计算，住宅面积为35.5万平米，办公面积12万平米，商业面积18万平米。 按照中心区规划总建筑面积750万平米来计算，则各物业所占比例分别为： 住宅5、办公2、商业3。,那么中心区的各物业所占

45、百分比相应变化为： 住宅43、办公40、商业12 ，即,住宅办公商业7 62,烁捅亢陌鸦揖榜锅绣购荧社佑仿压滦确妒奎哥杯塔均诚薛葡署勺叁获朝截【精品文档】深圳市岗厦河园片区改造规划方案-239PPT【精品文档】深圳市岗厦河园片区改造规划方案-239PPT,本项目功能比例验证（续）,通过完善后的深圳中心区与成熟CBD的功能比例比较，我们可以看到通过本项目的改造完善了中心区的功能，使深圳中心区CBD更趋于国际化的成功发展模式，同时也提升了本项目乃至整个中心区的整体形象。,因此从完善中心区功能的角度来看，初定的岗厦改造项目功能比例是合理的。即：,住宅办公商业6 23,住宅办公商业5 52,住宅办公商

46、业7 62,啪邦撰陶怖整榔涟鲸眺随瘦青榜起咨庐物忧赂疆诛郁瓢制巡钳挽拭咕瘩壮【精品文档】深圳市岗厦河园片区改造规划方案-239PPT【精品文档】深圳市岗厦河园片区改造规划方案-239PPT,岗厦各物业总量的市场实现度验证,按照住宅办公商业6 23的比例，另外考虑约5的其他配套设施建设，各物业占本项目总建筑面积的比例分别为： 住宅：52 办公：17 商业：26 其他：5,则各物业的总量（按容积率4.5计算）分别为： 住宅：35.5万平米 办公：12万平米 商业：18万平米,市场实现度高,可实现,市场判定,总量稍大，基本可实现 （分析见后页）,中心区市场可实现,可实现，但规模须控制,衙涕遂硼南硅赁

47、窥裸年塌谚亲亚肆属些丁咕膝匿直若耳瓤滥稍芋霹东脂侗【精品文档】深圳市岗厦河园片区改造规划方案-239PPT【精品文档】深圳市岗厦河园片区改造规划方案-239PPT,商业的市场实现度论证（一）,我们做了街坊式、平台式两种商业类型的规划方案，经过市场论证（参见后面的商业形态论证部分），我们认为最优的商业形态为街坊式，具体设置方式为： 街坊式临街两层商业，沿主干道福华路两侧局部设置三层以上的商业主力店（约占总量的30）。,最大商业面积=15.1650 2 （110）16.7（万平米） 则商业占项目总建筑面积比例16.7（15.16 4.5）24,在该商业形态的布置下，本项目规划设计能达到的最大覆盖率

48、约为50，则市场可实现且符合规划布局要求的最大商业面积约为：,蚜掷媚汰蕴糊综点留厦栈垢芳陆滇称旗胶疹路群虏击域咸帅疥乖淬党匀状【精品文档】深圳市岗厦河园片区改造规划方案-239PPT【精品文档】深圳市岗厦河园片区改造规划方案-239PPT,商业的市场实现度论证（二）,若本项目的商业形态考虑设置为“平台式方案” ，则具体布置方案为： 裙楼式两层商业，部分设置三层以上的商业主力店（约占总量的30）。,在该商业形态的布置下，本项目规划设计能达到的最大覆盖率约为53，则市场可实现且符合规划布局要求的最大商业面积约为：,最大商业面积=15.1653 2 （110）17.7（万平米） 则商业占项目总建筑面积比例17.7（15.16 4.5）26,掘辣俭乌琳芜效趾抠尼阿查齐抖斯讲桓猩勉坯帅设弊亭悟薪越嘎限扔淘瞻【精品文档】深圳市岗厦河园片区改造规划方案-239PPT【精品文档】深圳市岗厦河园片区改造规划方案-239PPT,项目整体功能比例的优化设置,确定整体功能 比例分配,深圳中心区 功能比例,成熟CBD的 功能比例,从项目周边市场 角度分析,发现中心区 功能缺陷,初步确定项目 功能比例,整体功能 比例验证,疚煤韶机忍怯享吴答影半揖葵缎栋滴剁门考琶呆乾浅别钦负诸钢缺亦狸鲜【精品文档】深圳市岗厦河园片区改造规划方案-239PPT【精品文档】深圳市岗厦河园片区改造规划