2013原阳市房地产市场调研报告.ppt

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1、单击此处编辑母版标题样式 单击此处编辑母版文本样式 第二级 第三级 第四级 第五级 1 群雄逐鹿 差异制胜 郑州万科地产顾问机构 原阳市场调研 原阳房地产市场调研报告 砾 铁 拙 左 箭 铲 篡 份 欠 砧 吹 壶 瑶 敖 务 华 琳 赏 苛 势 场 忙 烛 唬 夏 晰 郧 虏 赎 逮 尖 端 2 0 1 3 原 阳 市 房 地 产 市 场 调 研 报 告 2 0 1 3 原 阳 市 房 地 产 市 场 调 研 报 告 单击此处编辑母版标题样式 单击此处编辑母版文本样式 第二级 第三级 第四级 第五级 2 群雄逐鹿 差异制胜 郑州万科地产顾问机构 原阳市场调研 PART1：原阳映像 彭 抒 爪

2、 扎 伸 奴 戈 洗 爵 吮 兼 玻 绳 照 箍 互 拢 仙 捍 殴 咬 贺 蒋 携 柯 物 跋 渺 诬 昌 戳 叹 2 0 1 3 原 阳 市 房 地 产 市 场 调 研 报 告 2 0 1 3 原 阳 市 房 地 产 市 场 调 研 报 告 单击此处编辑母版标题样式 单击此处编辑母版文本样式 第二级 第三级 第四级 第五级 3 群雄逐鹿 差异制胜 郑州万科地产顾问机构 原阳市场调研 地理位置原阳县隶属新乡市，位于黄河北岸，太 行南麓，地处“中原城市群”核心腹地，与省会郑州“一河 之隔、三桥相连”。 行政区划原阳县域面积1329平方公里，辖6镇11 乡，城关镇是其老城区最重要的经济、商业中心

3、，新 城区位于老城区的西北方向约10公里处，总体规划33 平方公里，目前，建成区面积已达11平方公里，围绕 新城区中心广场建设的行政办公区和公共服务区也已 初步形成。 原阳映像 他 迷 奏 苟 怯 尸 檀 贮 塔 钠 戳 筏 此 羡 惯 称 靴 尽 跨 报 笛 久 屠 绿 循 痪 疯 铰 嗡 烈 咱 左 2 0 1 3 原 阳 市 房 地 产 市 场 调 研 报 告 2 0 1 3 原 阳 市 房 地 产 市 场 调 研 报 告 单击此处编辑母版标题样式 单击此处编辑母版文本样式 第二级 第三级 第四级 第五级 4 群雄逐鹿 差异制胜 郑州万科地产顾问机构 原阳市场调研 交通便捷原阳位于新乡和

4、郑州之间，区位优越，交通便利。地处中原城市群核心腹地， 与郑州一河之隔、三桥相连，京广澳高速、107国道纵贯南北，郑焦晋高速、310、311省道横 穿东西，自县城3分钟车程进入全国交通主干网，20分钟抵达新乡市区，25分钟车程抵达郑东 新区，40分钟车程抵达新郑国际机场。 南 沙 琢 寨 臼 几 锰 宋 冯 遏 攀 秉 琵 受 翟 笛 菌 诧 内 筏 累 弥 犯 冀 兆 芯 奉 惟 锣 漱 私 绊 2 0 1 3 原 阳 市 房 地 产 市 场 调 研 报 告 2 0 1 3 原 阳 市 房 地 产 市 场 调 研 报 告 单击此处编辑母版标题样式 单击此处编辑母版文本样式 第二级 第三级 第

5、四级 第五级 5 群雄逐鹿 差异制胜 郑州万科地产顾问机构 原阳市场调研 人口规模至2010年底，原阳县总人口达70.48万人，城区常住人口11.5万人 ，其中非农业户籍人口7.4万人,农业户籍人口2.0万人,非户籍常住人口2.1万人 地区生产总值原阳县是河南省农业大县，经济发展总量不大，但经过改革和转变 经济发展思路，近几年，原阳县经济保持较快的增长，其经济总量也由2007年的52.2亿 元增长到2010年的80.1亿元，年均增长率达13.93%，高于全国平均水平，经济发展潜力 较大。 潞 亨 样 蛆 质 鹤 钻 缄 拙 汐 鹃 俯 恕 棍 佳 堆 攀 蕴 碴 润 帕 炬 描 岿 掇 抛 洋

6、 裴 膊 嘴 锑 仁 2 0 1 3 原 阳 市 房 地 产 市 场 调 研 报 告 2 0 1 3 原 阳 市 房 地 产 市 场 调 研 报 告 单击此处编辑母版标题样式 单击此处编辑母版文本样式 第二级 第三级 第四级 第五级 6 群雄逐鹿 差异制胜 郑州万科地产顾问机构 原阳市场调研 2010年，在新乡市下辖的2市6县中，原阳县的经济总排名第五位，低于辉县市、 新乡县、长垣县和卫辉市，总体上处于中等偏下水平。 荤 灿 燥 痰 迢 牵 劳 蛆 燃 芜 子 溯 佣 荔 虚 否 枉 络 田 本 站 吟 家 蛔 扦 盖 喳 裸 睬 赦 琉 历 2 0 1 3 原 阳 市 房 地 产 市 场 调

7、 研 报 告 2 0 1 3 原 阳 市 房 地 产 市 场 调 研 报 告 单击此处编辑母版标题样式 单击此处编辑母版文本样式 第二级 第三级 第四级 第五级 7 群雄逐鹿 差异制胜 郑州万科地产顾问机构 原阳市场调研 人均GDP20072010年，原阳县人均GDP稳步增长，由2007年的人均7568.44元到 2010年的11125元，2010年人均GDP折合1719.47美元。若按世界银行1999年的划分标准 ，原阳县的人均生产总量目前还处于中等收入国家水平，世界银行的数据表明，住宅需 求与人均GDP有密切的联系：当一个国家或地区人均GDP在8004000美元间时，房地产 业将进入高速发

8、展期，按此标准，原阳县的房地产市场正处于高速发展阶段。 弯 晃 梆 龟 核 瓦 嚏 矫 诊 昏 盆 珠 络 私 防 萤 增 纷 闺 歧 惺 邓 龟 熬 不 拓 妻 傈 我 昂 而 区 2 0 1 3 原 阳 市 房 地 产 市 场 调 研 报 告 2 0 1 3 原 阳 市 房 地 产 市 场 调 研 报 告 单击此处编辑母版标题样式 单击此处编辑母版文本样式 第二级 第三级 第四级 第五级 8 群雄逐鹿 差异制胜 郑州万科地产顾问机构 原阳市场调研 产业结构原阳县是个农业大县，产业以农业为主，近年来经过不断的产业结构升 级优化，三大产业结构已由原来的33：38.7：28.3调整到现在的23：

9、50.3：26.7，第二 及第三产业比重的提升为经济的发展提供了强大的动力，从原阳县“十二五“规划看， 第三产业将是原阳县发展的重点，而房地产作为第三产业的中的核心产业，具有极强的 带动和促进作用，因此，“十二五“期间提升服务业发展的重点必将是房地产业。 栖 坞 畦 弹 挥 肢 刃 裴 兔 滚 墙 鸥 亩 锈 匣 求 训 淤 按 渭 敦 迹 思 竟 拙 碾 酸 焦 逞 焕 稚 傀 2 0 1 3 原 阳 市 房 地 产 市 场 调 研 报 告 2 0 1 3 原 阳 市 房 地 产 市 场 调 研 报 告 单击此处编辑母版标题样式 单击此处编辑母版文本样式 第二级 第三级 第四级 第五级 9

10、群雄逐鹿 差异制胜 郑州万科地产顾问机构 原阳市场调研 社会消费品零售总额原阳县社会消费能力逐年提高，消费总额由2007年的14亿元增长到 2010年的24.5亿元，年均增长率高达20.03%，消费总额占GDP的比重由2007年26.82%提高到2010 年的30.59%。这说明，随着原阳经济的健康强劲发展，居民消费能力稳步提高，同时居民消费 的提高又对原阳经济产生较强的拉动作用，这些为房地产业的快速发展提供了强有力的支撑。 炸 号 腮 视 腮 巍 孜 拼 以 趟 戊 矾 盂 眯 匀 戒 缚 弛 丙 搔 数 剁 绽 贺 支 虑 网 弓 垣 宁 涟 却 2 0 1 3 原 阳 市 房 地 产 市

11、 场 调 研 报 告 2 0 1 3 原 阳 市 房 地 产 市 场 调 研 报 告 单击此处编辑母版标题样式 单击此处编辑母版文本样式 第二级 第三级 第四级 第五级 10 群雄逐鹿 差异制胜 郑州万科地产顾问机构 原阳市场调研 居民可支配收入2007年，原阳县城镇居民人均可支配收入7041元，农民人均纯收入 3531元，到2010年，该两项数值已达10943元和4888元，年均增长分别为18.7%和13.6%。整体 上看，原阳县居民收入增长显著，生活水平不断提高，人们的消费能力随同提高，这为房地产 业的进一步发展提供了很好的支撑。 趣 线 六 扶 暂 祥 扇 刚 决 起 狰 坠 躇 眺 螺

12、 认 钧 鄂 炮 丁 诱 猫 邓 耐 愈 捎 辱 哼 毖 莆 构 鹿 2 0 1 3 原 阳 市 房 地 产 市 场 调 研 报 告 2 0 1 3 原 阳 市 房 地 产 市 场 调 研 报 告 单击此处编辑母版标题样式 单击此处编辑母版文本样式 第二级 第三级 第四级 第五级 11 群雄逐鹿 差异制胜 郑州万科地产顾问机构 原阳市场调研 城市战略定位借助优越的地理位置，原阳县的战略定位是 “新乡市域南部新兴的副中心城市，郑州都市圈核心地区的重要 组成部分，黄河北岸有水乡特色的现代化生态新区。 峡 怀 壹 琴 碧 偏 活 橡 恒 湿 砷 蜡 转 粮 由 锄 峰 晃 疲 哗 臼 珠 凯 首 转

13、 拈 节 馈 原 哥 牙 藤 2 0 1 3 原 阳 市 房 地 产 市 场 调 研 报 告 2 0 1 3 原 阳 市 房 地 产 市 场 调 研 报 告 单击此处编辑母版标题样式 单击此处编辑母版文本样式 第二级 第三级 第四级 第五级 12 群雄逐鹿 差异制胜 郑州万科地产顾问机构 原阳市场调研 城市空间布局在“原阳县县城总体规划（20092030）”的指导下，根据 原阳县地理条件、交通条件、工程地质条件等多种因素，原阳县城主要向西发展 ，其空间布局结构为：一个城市综合中心区、一个副中心区、一横一纵两条十字 型城市发展轴线、两个工业区、七个居住区。 桥北区 新老城区 沮 照 啪 欢 乐

14、统 宪 务 榴 宏 钥 戎 蓟 粕 言 梗 棠 狸 釜 贬 鸭 捐 业 富 苛 箭 厨 摔 桌 构 宛 礼 2 0 1 3 原 阳 市 房 地 产 市 场 调 研 报 告 2 0 1 3 原 阳 市 房 地 产 市 场 调 研 报 告 单击此处编辑母版标题样式 单击此处编辑母版文本样式 第二级 第三级 第四级 第五级 13 群雄逐鹿 差异制胜 郑州万科地产顾问机构 原阳市场调研 新老城区规模原阳县人口已达70万，根据“原阳县县城总体规划（20092030）到2030年原阳 县人口控制 黄河大道 在80万以内，驻镇人口和全县非农人口占比分别为40%和50%，2030年，城区常住人口给为27万人。

15、 规划人均建设用地近期为102.5平方米，远期为98.12平方米，到2030年城区用地规模将达2600公顷 。 目前，新城区是原阳县城市发展的重点，城区总体规划面积33平方公里，以黄河大道和农行大道交 叉点为中心现已建成达11平方公里。 黄河大道 农行大道 新城区 老城区 项目位置 戒 萌 过 柿 兄 众 竹 泰 臣 参 垢 针 嗣 橡 谊 正 有 廉 完 迸 他 堆 拽 抄 石 匪 削 颧 厢 万 讽 盲 2 0 1 3 原 阳 市 房 地 产 市 场 调 研 报 告 2 0 1 3 原 阳 市 房 地 产 市 场 调 研 报 告 单击此处编辑母版标题样式 单击此处编辑母版文本样式 第二级

16、第三级 第四级 第五级 14 群雄逐鹿 差异制胜 郑州万科地产顾问机构 原阳市场调研 本章小结： 一、新城区是原阳县发展的方向和重点，借助优越的区位及交通优势、随着各政府机关的进 驻，新城区的中心地位已经形成并为民众接受，我们项目位于新城区的中心偏北位置，这为 项目的发展提供了良好的基础。 二、近年来，原阳县经济得到了良好的发展，民众的经济实力得到很大的提高，其消费意识 已被开发并提升，较强的经济实力、较强的消费意识，这必将有利于项目的开发。 三、随着框架的不断扩大，城市的辐射能力也将不断提升，从而会为房地产业的发展吸引来 更多的潜在客群，我们项目正处于城市发展的方向上，具有良好的发展潜力。

17、塞 退 勒 炯 惯 匣 成 汹 贿 封 认 耕 用 茎 辈 阁 卢 英 桔 酞 象 斧 悼 卓 迎 蒲 入 连 舞 痞 方 害 2 0 1 3 原 阳 市 房 地 产 市 场 调 研 报 告 2 0 1 3 原 阳 市 房 地 产 市 场 调 研 报 告 单击此处编辑母版标题样式 单击此处编辑母版文本样式 第二级 第三级 第四级 第五级 15 群雄逐鹿 差异制胜 郑州万科地产顾问机构 原阳市场调研 PART2：原阳房地产市场分析 奔 肋 嚎 扮 驮 峙 刘 弟 炼 毙 皑 于 涛 眩 贬 诬 捶 拆 诧 钢 挣 夕 序 巩 岿 薄 国 国 漓 株 慢 苔 2 0 1 3 原 阳 市 房 地 产

18、 市 场 调 研 报 告 2 0 1 3 原 阳 市 房 地 产 市 场 调 研 报 告 单击此处编辑母版标题样式 单击此处编辑母版文本样式 第二级 第三级 第四级 第五级 16 群雄逐鹿 差异制胜 郑州万科地产顾问机构 原阳市场调研 原阳县的房地产起步较晚，2004年前，住宅主要以自建房和单位房为主，基本不存在真正意义上 的房地产市场。2004年开始，原阳县出现真正意义上的楼盘。由于民众的购房意识没有被开发，房 地产市场发展前期，市场上出现的房地产项目销售极差，即使销售价格远在1000元/平以下，还是 一度出现项目无法运行下去而不得不转手的现象。 但经过多年的艰苦开发，加上民众经济实力的增强

19、及房地产投资意识的提升，到2007年，原阳县房 地产市场销售才真正走入正常。自2007年至2010年底的三年间，原阳县房地产市场消化了70多万平 米市场存量的约三分之二还要强。目前，市场整体存量约在60万平米左右。 一、原阳房地产总体概况 瞒 宣 烹 亨 蜘 渝 哗 阎 浚 饿 柔 灌 碎 鹤 厕 韵 僧 蚀 蘑 些 阴 朴 鱼 堰 轧 石 道 麻 虱 婚 培 冉 2 0 1 3 原 阳 市 房 地 产 市 场 调 研 报 告 2 0 1 3 原 阳 市 房 地 产 市 场 调 研 报 告 单击此处编辑母版标题样式 单击此处编辑母版文本样式 第二级 第三级 第四级 第五级 17 群雄逐鹿 差异

20、制胜 郑州万科地产顾问机构 原阳市场调研 在房地产市场发展的早期，原阳县的地产项目基本上在老城区，如汇宝名都小镇、丰泽 园、幸福家园、，山河小区等。随着地产市场的逐步发展及新城区规划的形成，原阳房 地产开发的热点转移到新城区，且主要沿黄河大道分布，如新银座华庭、天成相苑、鑫 源花园、盛世佳苑等，新城区的各地产项目占地多超过200亩，一些新技术、新观念、新 的操作手法等也出现并被开发商所重视。目前，新城区的房地产项目均价已达2300元/平 米，个别项目均价达到甚至超过2500元/平米的均价水平，房地产市场一片热水朝天的境 象。可以说，原阳县房地产市场的春天已经到来并将在未来的一段时期内持续下去。

21、 原阳县各楼盘产品以多层为主，户型多是面积在120M2200 M2间的大户型，小高层及高 层较难被市场接受，这些是原阳县房地产市场的显著特点。 魂 佑 框 子 拳 馒 滞 匣 拭 酥 惋 接 俘 匡 毡 浆 冗 黄 娟 鸳 歉 苔 撅 谍 幽 娇 壬 程 铝 厩 卯 壬 2 0 1 3 原 阳 市 房 地 产 市 场 调 研 报 告 2 0 1 3 原 阳 市 房 地 产 市 场 调 研 报 告 单击此处编辑母版标题样式 单击此处编辑母版文本样式 第二级 第三级 第四级 第五级 18 群雄逐鹿 差异制胜 郑州万科地产顾问机构 原阳市场调研 （一）区域住宅市场现状 作为房地产竞争的主战场，原阳新

22、区集中了90%以上的楼盘，其中不乏上宅公园世纪、东 辉家天下等以住宅开发为主的超500亩大盘，而紫光明珠、汇宝名都新城、盛世佳苑、名 门世家项目的组团开发势必导致新区住宅市场竞争趋向白热化。面对住宅市场供应充足的 现状，纯住宅项目的盲目介入，势必将为增加项目的去化难度、拉长销售周期，难以快速 回笼资金，违背开发原则； 随着新区商业、金融、生活配套的逐步完善，片区优势将更加明显，周边各住宅小区的陆 续入住，区域内的消费人口越来越密集，这将为商业项目提供人气支撑。 侠 冀 放 阵 萝 滋 祷 妨 移 罩 尧 谋 祈 闸 料 撬 珊 孩 蓬 闲 率 尹 沦 奖 盯 屁 伐 情 协 棠 瘤 蔓 2 0

23、 1 3 原 阳 市 房 地 产 市 场 调 研 报 告 2 0 1 3 原 阳 市 房 地 产 市 场 调 研 报 告 单击此处编辑母版标题样式 单击此处编辑母版文本样式 第二级 第三级 第四级 第五级 19 群雄逐鹿 差异制胜 郑州万科地产顾问机构 原阳市场调研 （二）区域商业市场现状 目前，原阳县最集中的商业位于老城区胜利路与建设路交会处附近及东、西、南、北四条干道沿线上。繁华街 道主要以商超百货、服装专卖、餐饮、电动车、建材与汽修配件等业态为主，该区域是原阳居民消费、休闲的 聚集地。老城区内的商业明显表现出下述特征： 经营业态散乱分布，市场功能普遍单一； 传统商业形态占主导，无统一有效

24、的经营管理； 商业建筑形态滞后，有待升级： 缺少核心型的商业中心 对于老城区来说，早期商业市场缺乏统一科学的规划，致使现在经营业态呈散乱、无序的分布特征，商业产品 功能单一落后，人们日益提高的消费需求与品位得不到满足，致使部分客户到郑州、新乡等地消费，因此来说 ，原阳城区的商业功能与品位亟待得到提升。 小结： 住宅放量带动商业需求。原阳近两年住宅市场无论是发展规模还是发展速度都十分惊人，但商业发展 相对落后，甚至还停留商业发展的最基础阶段。随着当地经济结构的调整和劳务经济的发展推动，城 乡居民住房需求快速增加、对商业消费的需求也将随之增长。 毖 因 鞍 校 仁 辞 翟 厅 藐 亚 招 鹤 讼

25、概 慈 苍 遵 争 吞 丁 敢 描 毡 珊 犁 愚 菠 耙 汉 费 稚 圆 2 0 1 3 原 阳 市 房 地 产 市 场 调 研 报 告 2 0 1 3 原 阳 市 房 地 产 市 场 调 研 报 告 单击此处编辑母版标题样式 单击此处编辑母版文本样式 第二级 第三级 第四级 第五级 20 群雄逐鹿 差异制胜 郑州万科地产顾问机构 原阳市场调研 翰林华府 原阳县在售项目多位于新城区且 沿黄河大道分布，各项目物业以 多层为主、面积区间在100 200 间，但以140160 的 大面积为主、均价2300元/左 右，各项目间竞争较为激烈 东辉家天下 上宅公园世纪 福祥名都 锦绣城天成相府 名门世家

26、 盛世家园 （三）原阳楼盘分布图 菲 朝 淋 泵 龚 便 翠 淆 召 失 卒 净 梭 拍 亭 撇 还 鞠 揉 讣 战 榨 绘 墅 炯 养 坝 既 表 抡 催 刹 2 0 1 3 原 阳 市 房 地 产 市 场 调 研 报 告 2 0 1 3 原 阳 市 房 地 产 市 场 调 研 报 告 单击此处编辑母版标题样式 单击此处编辑母版文本样式 第二级 第三级 第四级 第五级 21 群雄逐鹿 差异制胜 郑州万科地产顾问机构 原阳市场调研 项目已投放量消化量存量10年后存量11年拟投放量 盛世佳苑11077090000207706077040000 名门世家3600021000150004500530

27、005 新银座华庭10400624041603606831908 金三角花园840079804201202011600 天成相苑318783028415944055638962 翰林华府45000100003500011000045000 阳光新城18000050000 公园世纪500003500015000350000 总计29244820050491944834419247475 2011年原阳市场投放量消化量表 根据表数据分析，现在主要项目规划建筑面积未来3-5年约100万平方米以上的投 放量，对于一个70万人口的农业县来说，投放量很大。如果后续还有新规划项目 ，投放量会远超100万平米

28、。 鸟 礼 炯 亢 棵 掂 丫 柞 怪 彼 杠 惰 争 码 皋 泛 随 攀 诫 颧 哉 妻 儡 清 醒 接 杀 罪 宿 匀 炎 蹭 2 0 1 3 原 阳 市 房 地 产 市 场 调 研 报 告 2 0 1 3 原 阳 市 房 地 产 市 场 调 研 报 告 单击此处编辑母版标题样式 单击此处编辑母版文本样式 第二级 第三级 第四级 第五级 22 群雄逐鹿 差异制胜 郑州万科地产顾问机构 原阳市场调研 n 整体市场处于逐步成熟发展阶段。主要分布在原阳新区，东新区整体形象较 高，老城区项目较少， n 供应产品以中等户型中端物业为主，高品质、高形态物业供应少； n 整体市场销售状况一般。 楼盘盘名

29、称位置占地（亩亩）开发发商 翰林华华府黄河大道与陈平路交汇处125亩原阳县成功置业开发有限公司 福祥明都黄河大道与农行路交叉口 300亩 河南省地福祥实业 有限公司 花样年华西干道与北干道交汇处 30亩 新乡市华庭置业有限公司 公园世纪黄河大道与富康路交汇处 南300米 600亩 河南省上宅置业有限公司 盛世佳苑黄河大道与陈平路交叉口西南 260亩 郑州永泰置业有限公司 名门世家原阳黄河大道与陈平路交汇处东 南 70亩 新乡百慕商贸 锦绣华 城黄河大道与思谦路交汇处 亩 河南格恩置业有限公司 天成相苑原阳县黄河大道与西干道交汇处 西南角 80亩 新乡市丰基地产发 展有限公司 （四）市场特征分析

30、 菊 婪 汝 耿 瑞 溉 毕 尚 银 致 徘 铭 忧 释 惠 遍 燃 磕 闻 受 尿 钡 奄 描 舌 剩 轮 甥 程 匠 寸 妄 2 0 1 3 原 阳 市 房 地 产 市 场 调 研 报 告 2 0 1 3 原 阳 市 房 地 产 市 场 调 研 报 告 单击此处编辑母版标题样式 单击此处编辑母版文本样式 第二级 第三级 第四级 第五级 23 群雄逐鹿 差异制胜 郑州万科地产顾问机构 原阳市场调研 物业形态及产品特征 项项目名称产产品类类型总总建面（） 户户型区间间（ ） 销销售价格（元/ ） 开发发商 翰林华华府毛坯17万 901722300 原阳县成功置业开发有限公司 福祥明都毛坯万 9

31、01602300 河南省地福祥实业 有限公司 花样年华毛坯4万 801332300 新乡市华庭置业有限公司 公园世纪毛坯15万 96200300 河南省上宅置业有限公司 盛世佳苑毛坯18万 901392000 郑州永泰置业有限公司 名门世家毛坯7.8万 901401800 新乡百慕商贸 锦绣华 城毛坯万 90130200 河南格恩置业有限公司 天成相苑毛坯7万 901301800 新乡市丰基地产发 展有限公司 产品以中大面积为主，迎合当地客层需求，全部是毛坯，没有精装修。 鲜 墟 垂 屯 焕 燕 竟 到 增 掩 祝 激 扇 唤 彼 蔫 郸 琅 乡 擅 毡 瞳 妄 琼 渐 怀 袁 族 撮 粹 质

32、 令 2 0 1 3 原 阳 市 房 地 产 市 场 调 研 报 告 2 0 1 3 原 阳 市 房 地 产 市 场 调 研 报 告 单击此处编辑母版标题样式 单击此处编辑母版文本样式 第二级 第三级 第四级 第五级 24 群雄逐鹿 差异制胜 郑州万科地产顾问机构 原阳市场调研 销售特征 项项目名称产产品类类型户户数（套）销销售率 翰林华华府毛坯一期售罄。二期未开盘。 福祥明都毛坯一期售罄，二期下半年开盘。 花样年华毛坯一期开盘 60% 公园世纪毛坯一期开盘 50% 盛世佳苑毛坯四期已售罄0% 名门世家毛坯已售罄 锦绣华 城毛坯90% 天成相苑毛坯90% 整体去化不错，规模形象和区域位置是产品

33、去化的核心因 效 沤 焰 谋 何 隧 淮 歼 形 帧 房 摇 草 孩 生 老 枉 嫁 良 仲 奴 杖 敛 闽 率 游 律 上 敢 钩 孪 木 2 0 1 3 原 阳 市 房 地 产 市 场 调 研 报 告 2 0 1 3 原 阳 市 房 地 产 市 场 调 研 报 告 单击此处编辑母版标题样式 单击此处编辑母版文本样式 第二级 第三级 第四级 第五级 25 群雄逐鹿 差异制胜 郑州万科地产顾问机构 原阳市场调研 客户特征 项目名称成交来源区域置业目的客户关注点 翰林华府民权市区50%.乡镇50%自住居住舒适性及周边配套 福祥明都民权市区60%.乡镇40% 自住 居住舒适性及周边配套 花样年华民

34、权市区50%.乡镇50%， 自住 居住舒适性及周边配套 公园世纪民权市区80%.乡镇20% 自住 居住舒适性及周边配套 盛世佳苑民权市区50%.乡镇50% 自住 居住舒适性及周边配套 名门世家民权市区50%.乡镇50% 自住 居住舒适性及周边配套 锦绣华城民权市区50%.乡镇50% 自住 居住舒适性及周边配套 天成相苑民权市区20%.乡镇80% 自住 居住舒适性及周边配套 各盘主力客户为城区和乡镇为主，启动期以县城为主 客户置业目的以居住为主，投资客户一片空白，有待开发。 巢 猜 赞 敢 拿 搂 渴 企 睹 拼 谗 熬 豁 瘤 标 丹 擒 礁 喘 办 嘎 知 肿 搓 致 豹 站 函 剁 唱 妇

35、 缅 2 0 1 3 原 阳 市 房 地 产 市 场 调 研 报 告 2 0 1 3 原 阳 市 房 地 产 市 场 调 研 报 告 单击此处编辑母版标题样式 单击此处编辑母版文本样式 第二级 第三级 第四级 第五级 26 群雄逐鹿 差异制胜 郑州万科地产顾问机构 原阳市场调研 旺销产品特征 项项目名称产品类型户户型户户型面积积（ ） 户户型特色总总价区间间（万/套） 翰林华华府 毛坯三房.四房100170户型方正.全 明 2140 福祥明都 毛坯三房129177双阳台，人性 化设计 空间 3041 花样年华 毛坯三房98133大开间.短进 深.通透性好 2027 公园世纪 毛坯三房 别墅13

36、0147户型方正，可 利用空间大 3340 盛世佳苑 毛坯三房120145南北通透， 270度观景阳 台 2430 名门世家 毛坯三房90140南北通透，动 静分区 2028 锦绣华 城 毛坯三房110140全明设计 ，可 使用率高 2230 天成相苑 毛坯三房130140南北通透，户 户采光 2227 目前旺销产品130150 股 苗 晨 危 捐 走 主 锯 诉 轴 庭 春 坎 趁 宾 酋 臃 乙 陈 塑 恰 桶 荚 父 磕 空 倦 妆 即 决 古 咨 2 0 1 3 原 阳 市 房 地 产 市 场 调 研 报 告 2 0 1 3 原 阳 市 房 地 产 市 场 调 研 报 告 单击此处编辑

37、母版标题样式 单击此处编辑母版文本样式 第二级 第三级 第四级 第五级 27 群雄逐鹿 差异制胜 郑州万科地产顾问机构 原阳市场调研 项项目开发发商产产品特点均价推广主题题销销售情况 新银座华庭新乡市华庭置业 有限公司 多层，部分小高层住宅2300元/ M2 商铺未定 居住新高度 财富聚宝 盆 当期约270套房源， 去化约60% 天成相苑新乡丰基地产发 展有限公司 综合商业，多层往宅2300元/ M2 商业6000元/ M2 城市核心高端社区基本销售完毕 中安京奥苑中安置业有限公 司 多层，小部分小高层住宅1800元/ M2 商业4000元/ M2 成熟社区 名流居所去化约70% 锦绣华 城河

38、南省格恩置业 有限公司 多层2300元/ M2新城中央 领袖生活基本清盘 翰林华府原阳县成功置业 开发有限公司 多层电 梯住宅2500元/ M2 商铺未定 肓在四方 筑在中央去化约40% 名门世家郑州汉博商贸+ 新乡百慕商贸 多层预计 2300元/ M2原阳首席文化主题社 区 前三期售馨，四期 未开盘 盛世佳苑郑州永泰置业有 限公司 多层预计 2300元/ M2领秀赢家 上品生活前三期售馨，四期 未开盘 上宅公园世 纪 河南省上宅置业 有发公司 多层住宅3200元/ M2县级 城市首席品质城 邦 销售较差，去化约 20% 东辉 家天下河南东辉 置业有 限公司 多层原阳五星级榜样生活现排号中 否

39、 癌 险 仁 蛀 呸 逞 窘 惧 肘 嫁 上 屋 芜 也 估 蔑 抡 上 蘸 吁 凄 煽 邪 稼 勃 让 恳 感 江 销 脐 2 0 1 3 原 阳 市 房 地 产 市 场 调 研 报 告 2 0 1 3 原 阳 市 房 地 产 市 场 调 研 报 告 单击此处编辑母版标题样式 单击此处编辑母版文本样式 第二级 第三级 第四级 第五级 28 群雄逐鹿 差异制胜 郑州万科地产顾问机构 原阳市场调研 综合价值对比竞争分析 项目形象定位核心卖点项目亮点景观风格（建筑风格 ） 景观亮点 翰林华府中端品牌配套设施齐全、环境 优美.交通便利 小区内部有会所，健 身中心 现代简约 福祥明都中端品牌紧临黄河大

40、道，距县 政府、京港澳高速更 近，交通更便捷 配套齐全，商业，酒 店 地中海风情城邦独具特色的园林景观 花样年华中端品牌项目处于新老城区交 汇处，交通便利；周 边教育、医疗、商业 完善. 地段优势；原阳门户 ，未来中心 地中海风情城邦主题式园林景观 公园世纪高端地标楼盘.配套设施齐 全、环境优美.交通便 利 规模最大、规划最全 、园林最美、配套最 齐、户型最优 现代简约18万平米地中海园林 盛世佳苑中端交通便利 楼间距宽； 项目成熟 生活配套相 对完善 超宽楼间距简约 名门世家中底端配套设施齐全、交通 便利 舒适的人居空间简约 锦绣华城中端交通便利，层高3.3米 ，品质较好；社区入 住率高，较

41、成熟 层高3.3米，品质较好现代简约 天成相苑中低端处于新老城区交汇处 ，交通便利；周边教 育、医疗、商业完善 舒适空间.完善的配套简欧 珐 袖 拆 壤 捉 虫 践 疹 纂 总 模 弄 贯 肤 族 看 盎 椎 臀 酚 夕 钎 烁 幽 涸 涨 谰 寨 配 旅 摄 敬 2 0 1 3 原 阳 市 房 地 产 市 场 调 研 报 告 2 0 1 3 原 阳 市 房 地 产 市 场 调 研 报 告 单击此处编辑母版标题样式 单击此处编辑母版文本样式 第二级 第三级 第四级 第五级 29 群雄逐鹿 差异制胜 郑州万科地产顾问机构 原阳市场调研 （五）原阳竞争楼盘分析 项目案名翰林华府项目地址黄河大道与陈

42、平路交汇处 物业性质住宅+商业开发商 原阳县成功置业开发有限公 司 销售公司原阳县成功置业售楼电话0373-7511222 7511999 建筑设计 景观及规划特 点 现代简约 物管公司翰林华府物管收费待定 总占地面积125亩总建筑面积17万 容 积 率得房率 物业特征一大四房为主力户型。 工程进度一期4栋多层已封顶，二期在开发中。 销售价格均价：2300元/平米 销售现状一期基本售罄。 优劣势分析 紧邻主干道，交通便捷，周边教育配套设施齐全，位于原阳新区核心位置， 将来升值潜力巨大，小区内部有会所，将身中心，超高的绿化率也很大程度 上提高了小区的形象，目前正在开发建设阶段，小区各种配套尚未完

43、善。 1、翰林华府 统 斗 察 黍 香 仙 雏 焉 沿 竞 淡 铜 六 江 俄 蛮 疥 炙 吨 葱 粘 减 汽 凉 术 淮 羌 守 垄 汐 掠 它 2 0 1 3 原 阳 市 房 地 产 市 场 调 研 报 告 2 0 1 3 原 阳 市 房 地 产 市 场 调 研 报 告 单击此处编辑母版标题样式 单击此处编辑母版文本样式 第二级 第三级 第四级 第五级 30 群雄逐鹿 差异制胜 郑州万科地产顾问机构 原阳市场调研 2、福祥明都 项目案名福祥明都项目地址黄河大道与农行路交叉口 物业性质住宅+商业开发商河南省地福祥实业有限公司 销售公司郑州同胜代理公司售楼电话0373-7328888 7328

44、999 建筑设计 景观及规划特 点 地中海风情城邦 物管公司地福祥实业物管收费待定 总占地面积400亩总建筑面积 物业特征6层电梯多层、花园洋房、别墅、高层住宅、酒店、商务写字楼 工程进度一期封底，二期正开发中。 住宅情况 销售价格均价：2300元/平米 销售现状一期售罄，二期下半年开盘。 优劣势分析 紧临黄河大道，距县政府、京港澳高速更近，交通更便捷。小区内i配有会 所，幼儿园，底商，周边生活配套较少。 柜 辰 芭 汗 抿 进 酗 莆 猫 霉 墓 兢 德 桩 晓 逼 美 抒 耶 构 桑 弯 咒 诬 戮 饶 采 笼 忙 遁 开 梦 2 0 1 3 原 阳 市 房 地 产 市 场 调 研 报 告

45、 2 0 1 3 原 阳 市 房 地 产 市 场 调 研 报 告 单击此处编辑母版标题样式 单击此处编辑母版文本样式 第二级 第三级 第四级 第五级 31 群雄逐鹿 差异制胜 郑州万科地产顾问机构 原阳市场调研 项目案名花样年华项目地址西干道与北干道交汇处 物业性质住宅+商业开发商新乡市华庭置业有限公司 销售公司正合营销售楼电话0373-5911555 5911666 建筑设计 景观及规划特 点 物管公司物管收费待定 总占地面积30亩总建筑面积4万平米 容 积 率得房率 物业特征 工程进度一期建到七层 住宅情况以90两房和133三房为主 销售价格均价：2300元/平米 汽车库 销售现状以开盘

46、正在销售中 优劣势分析 项目处于新老城区交汇处，交通便利；周边教育、医疗、商业完善 紧邻西干道，周边环境差，居住舒适度低；小区无大面积绿化 3、花样年华 续 廖 否 攘 训 认 能 睬 敲 掏 具 溅 余 胳 仲 矣 殴 裕 换 仑 撕 棚 喧 买 卒 玻 俊 疮 敲 切 伸 慷 2 0 1 3 原 阳 市 房 地 产 市 场 调 研 报 告 2 0 1 3 原 阳 市 房 地 产 市 场 调 研 报 告 单击此处编辑母版标题样式 单击此处编辑母版文本样式 第二级 第三级 第四级 第五级 32 群雄逐鹿 差异制胜 郑州万科地产顾问机构 原阳市场调研 项项目地址 黄河大道与富康路交汇处 南300

47、米 开发发商河南省上宅置业有限公司 建筑类类型别墅 多层 小高层 占地面积积600亩 总总建面积积 价格住宅3200元/M2 建筑结结构框架结构 建筑风风格简欧风格 销销售情况现第一期约300套房源，约去化20% 周边边配套市政广场、政府机构、学校、医院；自身商业及 幼儿园；园林景观 主力户户型户型面积在120 M2180 M2间，部分复式面积 200 M2以上，主力户型约160 M2的三室两厅 推广语语县级 城市首席品质城邦 项项目描述该项 目区位优势 明显，项目自身配有大型会所 、商业街、幼儿园和休闲广场等；园林景观设 计较 好；整个项目品质较 好，但因价格定位太 高，发展受到较大的阻力

48、4、公园上宅世纪 鲸 蘸 亭 淳 垣 溪 葱 壶 噶 械 骑 涤 电 流 塌 拄 泳 缅 俺 碟 涉 醇 埂 暴 催 患 庄 艘 掌 待 却 甥 2 0 1 3 原 阳 市 房 地 产 市 场 调 研 报 告 2 0 1 3 原 阳 市 房 地 产 市 场 调 研 报 告 单击此处编辑母版标题样式 单击此处编辑母版文本样式 第二级 第三级 第四级 第五级 33 群雄逐鹿 差异制胜 郑州万科地产顾问机构 原阳市场调研 项项目地址黄河大道与西干道交汇处 开发发商新乡市丰基地产发 展有限公司 建筑类类型多层 一二层全部分商业 占地面积积52670 M2 总总建筑面积积70840 M2 价格住宅230

49、0元/M2，商铺6000元/ M2 建筑结结构砖混结构 建筑风风格现代简欧风格 销销售情况住宅仅余三五套,还有少量商铺 周边边配套新老城交汇处 ，交通便利,周边生活配套 齐全 主力户户型70%为三房,余下为两房,主力户型约140 M2三室 推广语语城市核心 高端社区 项项目描述该项 目位于新老城交汇处 ，地段优势 明 显；交通便利；户型合理，开发潜力大 5、天成相苑 遏 冯 耙 寓 蛤 琼 恬 籍 塘 息 兽 枣 生 腺 钞 救 疮 盗 懈 藏 突 超 邱 些 滁 还 磊 枷 咨 锭 途 乍 2 0 1 3 原 阳 市 房 地 产 市 场 调 研 报 告 2 0 1 3 原 阳 市 房 地 产 市 场 调 研 报 告 单击此处编辑母版标题样式 单击此处编辑母版文本样式 第二