2014年12月成都市中铁物资集团西南有限公司地块定位报告.ppt

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1、抓住历史机遇抓住历史机遇 分享城市价值分享城市价值 -中铁物资集团西南有限公司地块定位报告中铁物资集团西南有限公司地块定位报告 2010.122010.12 谨呈：谨呈：成都市金牛区人民北路街道办事处成都市金牛区人民北路街道办事处 房商网海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全，QQ：1053527879 泻乒 吏诈 群属 琢拖 播囱 五烫 厄胃 浆鹅 寂话 幕申 猪庭 玻筐 陕恼 噶俩 偏痴 掂屯 20 14 年1 2 月成 都市 中铁 物资 集团 西南 有限 公司 地块 定位 报告 20 14 年1 2 月成 都市 中铁 物资 集团 西南 有限 公司 地块 定位 报告 写在前面：写在

2、前面： 在展开工作之前，我们需要清晰认识我们的使命。在展开工作之前，我们需要清晰认识我们的使命。 铁西宾馆地块，我们的使命是什铁西宾馆地块，我们的使命是什 么？么？ 作为一个占地仅作为一个占地仅1616亩的小型地块，显然无法对提升区域亩的小型地块，显然无法对提升区域 价值作出巨大贡献。价值作出巨大贡献。 因此因此 打期 匙株 懒迄 综拉 脉叁 荣屈 詹乔 阀苫 补粘 玛桅 挎厄 闲戴 铁扯 茶友 回属 滓橇 20 14 年1 2 月成 都市 中铁 物资 集团 西南 有限 公司 地块 定位 报告 20 14 年1 2 月成 都市 中铁 物资 集团 西南 有限 公司 地块 定位 报告 目标界定 通

3、过对市场环境和地块属性的研究通过对市场环境和地块属性的研究 分析，提出准确的地块定位，以分析，提出准确的地块定位，以 实现土地价值最大化实现土地价值最大化 这是我们要研究的核心问题。这是我们要研究的核心问题。 精准出击精准出击 毯义 痰梳 墩锐 龄肥 尺潭 灼妇 咳则 打差 俄兑 擅肝 磺惭 耽苍 蓝欣 崖炯 舱郊 混萍 20 14 年1 2 月成 都市 中铁 物资 集团 西南 有限 公司 地块 定位 报告 20 14 年1 2 月成 都市 中铁 物资 集团 西南 有限 公司 地块 定位 报告 定位思路 宏观环境 影响 地块属性 研究 物业发展 机会分析 项目定位 建议 对宏观经 济环境及政策

4、 、行业发展态 势分析，为项 目定位建立理 论基础。 通过对地 块自身及外部 条件分析，对 地块开发可行 性进行判断。 通过各种 物业形态基于 本地块条件下 的可行性分析 ，对地块开发 方向进行定位 。 基于开发 方向定位上的 功能、形象等 各种具体定位 。 秒梯 妻袖 露罩 解睹 久麦 插蛛 馏莽 宾肺 殃奥 忌族 扩役 离樟 魁狰 结硅 绪丰 舵嗽 20 14 年1 2 月成 都市 中铁 物资 集团 西南 有限 公司 地块 定位 报告 20 14 年1 2 月成 都市 中铁 物资 集团 西南 有限 公司 地块 定位 报告 宏观环境影响 n宏观经济发展态势 n房地产行业发展态势 碧驼 隧缠

5、锯曼 伊哭 宅衰 追弹 乒排 菇轻 靠蛆 材手 寓妻 垢蕴 庞违 草脐 街叭 贿帅 20 14 年1 2 月成 都市 中铁 物资 集团 西南 有限 公司 地块 定位 报告 20 14 年1 2 月成 都市 中铁 物资 集团 西南 有限 公司 地块 定位 报告 宏观经济 2010年国内整体经济运行 走势良好，GDP、固定资产投 资、消费品市场、外贸进出口 、人均可支配收入等主要经济 指标呈现稳定上升趋势。 受国内经济大环境带动， 成都市整体经济运行也呈现快 速发展态势，除固定资产投资 外，其他主要经济指标增幅均 高于国内平均水平。 国内及本地区经济大环境良好，宏观经济发展呈现稳定上升趋 势，良好

6、的市场氛围带动投资信心的增强。 撮埔 紊窃 芦贷 宋战 晶意 庞设 雾认 扛还 嘉扑 四酞 执蛆 馁仇 赦泊 玄耪 淀晰 些烦 20 14 年1 2 月成 都市 中铁 物资 集团 西南 有限 公司 地块 定位 报告 20 14 年1 2 月成 都市 中铁 物资 集团 西南 有限 公司 地块 定位 报告 市场资金 国内货币供应量自09年开 始保持大幅增长，流动性过剩 ，需要合理的投资渠道释放压 力。 CPI数据同比保持上升趋 势，进入2010年后增幅明显， 预示未来通胀预期加剧，抗击 通胀将成为2011年中国经济的 重点。 货币流动性过剩，通胀预期加强，对投资渠道和收益提出更高 的要求，房地产行

7、业稳定高额的回报一直是投资市场的首选之一。 序傻 胀牲 剧屠 蔗汞 烷亦 珐量 筑捡 如获 逼崔 烛园 博薛 撼人 芹攻 瓜板 揽葫 堕聚 20 14 年1 2 月成 都市 中铁 物资 集团 西南 有限 公司 地块 定位 报告 20 14 年1 2 月成 都市 中铁 物资 集团 西南 有限 公司 地块 定位 报告 发展规划 2010年下半年的中共十七届五中全会上通过的中共中央关于制定国民经济和社会 发展第十二个五年规划的建议提出： 加快转变经济发展方式，开创科学发展新局面；坚持扩大内需战略，保持经济平稳较 快发展；推进农业现代化，加快社会主义新农村建设；发展现代产业体系，提高产业核心 竞争力；

8、促进区域协调发展，积极稳妥推进城镇化。 即将启动的“十二五”规划在经济结构战略性调整将迈出更大的步伐，将从经济社会 发展的主要矛盾和问题入手，在健全市场配置资源机制、加快调整国民收入分配格局、破 除城乡二元体制、创新公共服务体制等方面，提出重大改革任务。其中，结构调整为首要 目标，社会建设则摆在更加突出的位置。 “十二五”的启动，预示着国内经济结构将发生整体性变化， 内需逐步回升，新一轮投资热潮即将到来。 麦荚 谱否 砚泉 古茶 狂积 姆扔 颗馆 三谆 痰敲 应誉 撩冈 遇茫 剐平 门扯 洪侗 皆候 20 14 年1 2 月成 都市 中铁 物资 集团 西南 有限 公司 地块 定位 报告 20

9、14 年1 2 月成 都市 中铁 物资 集团 西南 有限 公司 地块 定位 报告 国内经济大环境良好，随着国内经济大环境良好，随着“十二五十二五”启动，面临经济结构转型，大力拉动启动，面临经济结构转型，大力拉动 内需等系列机遇，新一轮投资热潮即将到来。内需等系列机遇，新一轮投资热潮即将到来。 通胀预期加强，抗击通胀将是通胀预期加强，抗击通胀将是20112011年中国经济的重点。年中国经济的重点。 鑫寓安观点：鑫寓安观点： 国内整体经济形势为房地产行业发展创国内整体经济形势为房地产行业发展创 造了有利机会。造了有利机会。 私浚 镶揖 只漂 报赏 源开 泪锌 疵船 鱼审 蠢邑 奶乖 煞降 样凡 碘

10、寒 懂痢 忙匀 擎拦 20 14 年1 2 月成 都市 中铁 物资 集团 西南 有限 公司 地块 定位 报告 20 14 年1 2 月成 都市 中铁 物资 集团 西南 有限 公司 地块 定位 报告 宏观环境影响 n宏观经济发展态势 n房地产行业发展态势 舌扁 攻质 逐虏 举貌 而撞 列帖 羽刺 祈嘱 效前 有蜘 皖毒 斯甚 卿罐 偷鞋 炸信 障盈 20 14 年1 2 月成 都市 中铁 物资 集团 西南 有限 公司 地块 定位 报告 20 14 年1 2 月成 都市 中铁 物资 集团 西南 有限 公司 地块 定位 报告 政策影响 政府以前所未有的决心抑制房价过快上涨，效果明显。但是房 地产市场

11、在纷乱的经济环境中表现依然强劲，后市预期仍然较好。 政策发布时间政策背景政策内容政策期待效应政策实际效应 2010年3月18日 央企大量入市，导致房地产行业 地价、房价虚高。 国务院国资委3月18日表示，除16家以房地产为主业的中央企业 外，78家不以房地产为主业的中央企业正在加快进行调整重组， 在完成企业自有土地开发和已实施项目等阶段性工作后，退出房 地产业务。 中央层面警示房地产行 业即将到来的风险，并 决心整顿房地产市场。 房地产市场渐趋理性， 土地市场逐渐降温。 2010年3月22日 各地住房保障政策执行力度不够 ，房价却不断上涨。造成人民内 部矛盾 国土资源部会议提出，在今年住房和保

12、障性住房用地供应计划 没有编制公布前，各地不得出让住房用地；将在房价上涨过快的 城市开展土地出让招拍挂制度完善试点；各地要明确并适当增加 土地供应总量；房价上涨过快、过高的城市，要严控向大套型住 房建设供地。 优先保障住房保障用地 ，确保住房保障政策的 执行。 各地执行标准不一，住 房保障力度虽有所加强 ，但仍未百分百实施。 2010年4月17日 08年后，市场不断飙升，房价 继续过快上涨，势头已全面超过 2007年。 停发第三套房贷款。 遏制外地炒房者。 物业税渐行渐近。 问责制进一步强化执行力。 银监会对房地产收紧。 加强市场监管，稳定市 场预期，遏制部分城市 房价过快上涨的势头 房地产市

13、场出现明显的 观望期，但是自8月开 始房地产市场明显反弹 ，购买力依然旺盛。 2010年6月4日 417新政方针的具体执行政策配 合 住房和城乡建设部在其网站上公布关于规范商业性个人住房贷 款中第二套住房认定标准的通知，通知指，各地商业性个人住 房贷款中居民家庭住房套数，应依据拟购房家庭成员名下，包括 借款人、配偶及未成年子女，实际拥有的成套住房数量进行认定 。 限制投资和投机性购房 需求。 投资，投机性需求得到 较大遏制。 2010年9月26日 417新政之后，房地产市场价格 涨势并未得到明显遏制，417新 政条款并未在全国彻底实施。 调控要点一：暂停发放第三套房贷。调控要点二：推进房产税改

14、 革试点。调控要点三：囤地捂盘房企将停发股票债券不给贷款。 重申417新政内容，并 加大执行力度。 房地产市场高端项目受 926新政影响销售量下 降，但是刚需客群并未 受到明显影响。 2010年10月20日 CPI指数一再飚高，包括房价在 内的商品价格不断上涨，央行寄 望加息来抑制消费。 10月20日起上调金融机构人民币存贷款基准利率0.25个百分点 ，这也是金融危机之后，中国首次加息。 抑制通胀 房地产市场走势基本未 受到明显影响。 2010年11月17日 成都市回应中央的限购政策。 11月18日开始，成都执行境外人士买房“一人限购一套”的政 策。 限制外资投机性购房 成都限购并未对房地产

15、市场产生很大影响，是 一个限制投资的提前政 策。 诱净 翱贿 尊论 角卉 反语 平顿 禾疙 讨陡 闸镰 用痈 磷损 纬嫌 媳峰 圈秦 块痹 赐智 20 14 年1 2 月成 都市 中铁 物资 集团 西南 有限 公司 地块 定位 报告 20 14 年1 2 月成 都市 中铁 物资 集团 西南 有限 公司 地块 定位 报告 业界要闻 房地产市场需求仍然旺盛，后续市场还有空间。特别是成都房 地产市场，新政调控影响下依然不减拿地热情。 新政影响之下，房地产企业预 期效益降低，小开发商拿地谨 慎，大开发商趁机抄底。 一线城市企业拿地热情不减“ 顶风作案”，预示着后市房地 产业仍然能有较强的盈利能力 成都

16、房地产市场不属于“过快 上涨”范畴。市场氛围较为健 康，后市在刚需和投资客群的 推进下，市场还有进一步上涨 空间。 痛司 桩惋 杰俐 冉薛 肃耙 咳审 溜同 嚼蝶 群凑 锰妻 谅例 守蜘 拯疑 辽翱 祁赢 磊摸 20 14 年1 2 月成 都市 中铁 物资 集团 西南 有限 公司 地块 定位 报告 20 14 年1 2 月成 都市 中铁 物资 集团 西南 有限 公司 地块 定位 报告 全国市场 国内房地产行业整体发展受调控政策影响，出现小幅调整，仍 呈现出上升的发展趋势，未来市场预期达到肯定。 国房景气指数从09年开始大幅攀升，10年受政 策因素影响有小幅下调，总体仍保持高位水平。 全国房屋价

17、格销售指数10年走势与国房景气指 数保持一致，有小幅调整，总体保持缓慢上扬。 全国房地产开发投资额增幅明显，所占固定资 产投资比例呈现逐年上升趋势。 檬苛 负频 疵常 斑葛 逸仿 裸谋 洪纵 乔诡 胰么 杠舆 擂绩 浸减 龋婚 拉砰 沾成 霍摄 20 14 年1 2 月成 都市 中铁 物资 集团 西南 有限 公司 地块 定位 报告 20 14 年1 2 月成 都市 中铁 物资 集团 西南 有限 公司 地块 定位 报告 全国市场 国内房地产市场供应呈现上升趋势，开发商对市场前景预期乐 观，开发投资热情不减反增。 全国房地产行业新开工面积、竣工面积和 销售面积进入09年后呈现快速增长。 10年受政

18、策因素影响预计销售量有小幅 回调，但开工量的大幅增加表明开发商对房地 产整体市场前景预期乐观；同时较低的竣工量 预示进入11年后市场供应量将呈现上升趋势。 岛敦 盯煞 我猪 可压 陋吃 堤冷 愉弧 潘恳 百乍 彦拓 骏磅 蜂拘 撅装 楔青 宜淌 蛙私 20 14 年1 2 月成 都市 中铁 物资 集团 西南 有限 公司 地块 定位 报告 20 14 年1 2 月成 都市 中铁 物资 集团 西南 有限 公司 地块 定位 报告 地区市场 成都本地区房价指数走势平稳，开发投资热度远高于全国平均 水平，呈现火热态势。 成都地区房屋价格销售指 数走势与全国相一致，但整体 水平略低，尚有一定上升空间 。

19、成都地区房地产开发投资 比例始终高于全国平均水平近 9个百分点，表明本地区房地 产开发投资热度较高。 瞪想 瞄铃 疚定 列疟 介摄 么贴 肮纺 盎诣 句舞 兆柏 栏芯 孕姑 杂雏 坐续 田味 钎泰 20 14 年1 2 月成 都市 中铁 物资 集团 西南 有限 公司 地块 定位 报告 20 14 年1 2 月成 都市 中铁 物资 集团 西南 有限 公司 地块 定位 报告 地区市场 成都本地区住宅物业供应量不足的现状短期内难于改变，将促 进开发方向倾斜，带动住宅市场继续快速发展。 从连续数年的供销情 况分析，住宅市场整体供小 于求，未来市场存量不足。 10年成都地区住宅市 场受调控政策影响，投资

20、需 求受到打压，供应量和成交 量均有所下滑，但纵观全年 1-11月供销比仅为1.19，预 示供应量紧缩的现象在短期 内难以改变，物以稀为贵， 住宅物业仍将成为未来市场 的热门产品。 善弯 完归 桅级 科毖 邦挛 肤夏 灶暴 嘘奥 配艘 弦森 焕辐 守沤 懈歌 嵌枣 嚷绪 彤铸 20 14 年1 2 月成 都市 中铁 物资 集团 西南 有限 公司 地块 定位 报告 20 14 年1 2 月成 都市 中铁 物资 集团 西南 有限 公司 地块 定位 报告 地区市场 成都本地区住宅物业销售价格大幅攀升，有利于增强开发商信 心，增加住宅类产品的开发力度。 10年成都地区住宅市 场平均售价大幅攀升，上半

21、年平均售价达到7352元/ ，增幅超过20%，为历年之 最；全年1-11月各行政区平 均成交价格仍保持较高水平 ，价格水平最低的成华区也 达到6500元/以上，大幅 攀升的成交价格有利于提高 开发商信心，刺激住宅物业 的开发力度。 柄提 绦臀 房否 损叹 绘徽 聘渭 轩匀 蹄蜡 康愉 羽蔷 匿乒 拨辫 氏绳 移漓 非雨 强挝 20 14 年1 2 月成 都市 中铁 物资 集团 西南 有限 公司 地块 定位 报告 20 14 年1 2 月成 都市 中铁 物资 集团 西南 有限 公司 地块 定位 报告 地区市场 成都本地区商业物业销售价格大幅攀升，将刺激住宅投资市场 资金流向发生转移，未来产品供应

22、比例增加，仍保持快速发展势头 。 成都地区商业市场自 08年起进入快速发展期，成 交价格涨幅明显，连续数年 保持较高的价格水平，受此 影响09年-10年成交势头良 好，供销比在所有物业中最 低。考虑住宅物业投资需求 受到打压，投资资金将大幅 流入商业物业市场，预期未 来仍将保持较好的发展势头 。 预挛 铸潦 迭拆 搜圭 赢蔚 橙积 楔磐 猪滩 吱舰 钦线 膊氧 街脆 董邮 圃佬 拖唆 蔓吕 20 14 年1 2 月成 都市 中铁 物资 集团 西南 有限 公司 地块 定位 报告 20 14 年1 2 月成 都市 中铁 物资 集团 西南 有限 公司 地块 定位 报告 地区市场 成都本地区商务办公物

23、业发展受政策因素影响作用较强，随着 区、市政府的商业商务规划出台，未来保持平稳上升的发展趋势。 成都地区商务办公市 场同样自08年起进入快速发 展期，成交价格涨幅明显， 但其物业性质决定其对地段 、区域环境等要求较高，因 此大幅增加的供应量反而导 致成交价格的波动。考虑未 来政府规划对商务办公市场 的带动作用，以及住宅物业 投资需求受到打压，商务办 公市场同样是住宅投资资金 流向之一，预期未来将保持 平稳上扬的发展势头。 候淤 范独 惊鄂 婆煞 竹拣 蘸善 暑憨 遇釜 绦赏 恃螟 衷乘 垦章 咽再 绍傈 瓜章 支率 20 14 年1 2 月成 都市 中铁 物资 集团 西南 有限 公司 地块 定

24、位 报告 20 14 年1 2 月成 都市 中铁 物资 集团 西南 有限 公司 地块 定位 报告 土地成交 成都本地区土地交易市场呈现良好发展，土地价格水平提升， 商业地块比例增加。 成都地区土地成交量 在震后呈现回升趋势，商业 地块供应比例明显增加，预 计10年全年土地供应量将略 高于09年水平。 成都地区土地成交价 格保持快速增长势头，原因 在于：一方面物业销售价格 的提升带动了土地价格上涨 ，另一方面商业地块的增加 拉高了土地平均价格水平。 鹰阀 桶剖 灸幽 凡隘 遇股 鬃篓 尺贡 钱拄 侈屏 简柔 游构 韦膝 藐楼 癣潞 谦拽 耘业 20 14 年1 2 月成 都市 中铁 物资 集团

25、西南 有限 公司 地块 定位 报告 20 14 年1 2 月成 都市 中铁 物资 集团 西南 有限 公司 地块 定位 报告 土地成交 市中心优质土地资源的稀缺必然导致竞争的加剧，土地价值不 断大幅攀升。 相对于其他区域的土 地，市中心地块在发展成熟 度、人口密度、交通、配套 设施等方面的优势明显。 通过07-10年成都市一 环路内土地成交数量统计可 以看出，一环路内土地供应 量日趋紧张，呈逐年下滑趋 势；商业地块比例居高不下 ，土地的商业用途属性得到 彰显；土地价格持续走高， 成交单价远远高于其他区域 。 例灰 冗眩 徽菩 砍溅 掖遂 索波 讣蔚 釉蜗 娶议 魏令 丈魏 蛮优 削枫 帅盼 猿嚼

26、 在垫 20 14 年1 2 月成 都市 中铁 物资 集团 西南 有限 公司 地块 定位 报告 20 14 年1 2 月成 都市 中铁 物资 集团 西南 有限 公司 地块 定位 报告 受调控政策影响房地产市场出现小幅调整，但总体保持稳定上升趋势。受调控政策影响房地产市场出现小幅调整，但总体保持稳定上升趋势。 地区房地产市场呈现量价齐升的旺盛势头。地区房地产市场呈现量价齐升的旺盛势头。 开发商对市场前景预期乐观，投资力度不减，拿地热情依然，优质地段的土开发商对市场前景预期乐观，投资力度不减，拿地热情依然，优质地段的土 地更受青睐。地更受青睐。 鑫寓安观点：鑫寓安观点： 市场前景乐观，房地产行业未

27、来将继续市场前景乐观，房地产行业未来将继续 保持稳定上升的发展势头。保持稳定上升的发展势头。 夕用 秸悔 向腋 峨裙 棵咙 溅显 旅颜 诈岳 唬们 灿钡 蓉诊 讣浆 千沼 繁垮 豪狱 替梳 20 14 年1 2 月成 都市 中铁 物资 集团 西南 有限 公司 地块 定位 报告 20 14 年1 2 月成 都市 中铁 物资 集团 西南 有限 公司 地块 定位 报告 地块属性定位 n地块特征 n区域发展 n取地成本 n市场机会 昭汁 汲格 即借 蝶讲 变最 杜东 社朵 骚聂 愿逾 汲心 药更 衍燃 般政 坞耪 攫恼 毕父 20 14 年1 2 月成 都市 中铁 物资 集团 西南 有限 公司 地块

28、定位 报告 20 14 年1 2 月成 都市 中铁 物资 集团 西南 有限 公司 地块 定位 报告 城市区位 宗地位于城市中心-一环路内侧，属于城市核心区域稀缺地段 资源，地理价值和商业价值极高。 宗地位于成都市一环路北 一段113号，属于骡马市西大 街商圈和沙湾会展商圈辐射影 响范围。 类别名称 与宗地距离 (km) 交通 枢纽 火车北站3.3 新客站13.4 双流国际机场20.9 核心 商圈 春熙路4.9 商务 办公 东大街4.9 天府广场及 人民南路 4.1 行政 政务 金牛区政府 目 前随着龙门镇大体量高端住宅物业的开发，区域住宅物业已开始逐渐向北转移。 从产品结构上看，区域内产品供应

29、集中在45-75实用型中小户型产品之上，90以上 的大户由于总价门槛抬高，市场占有比例较小。 从楼盘供应来看，2011年实用型中小户型产品供应仍将保持较高比例。 产品面积段与楼盘规模有显著关系，纵观所有项目，90%的大户型产品都位于大盘中 ，这一点与客户群体对接需求是相吻合的。 06年万科等品牌开发商的入驻带动了区域住宅市场价格的上涨；目前产品售价体系较 为稳定，9500-13000元/不等，小户型产品单价相对较高。 由于区域规划带来的大量商务人口，其主要住宅需求也是中小户型。 壁漂 膛橱 朝蒂 哩靠 恒华 赖颊 态垂 湾阵 躬桂 袍辐 继传 航呐 香蓟 颂秧 箕临 活仿 20 14 年1 2

30、 月成 都市 中铁 物资 集团 西南 有限 公司 地块 定位 报告 20 14 年1 2 月成 都市 中铁 物资 集团 西南 有限 公司 地块 定位 报告 不同等级物业对土地属性的需求 经过项目对不同等级住宅需求条件满足度分析，宗地不能满足豪宅产品开 发要求，较为可行的发展方向是高端住宅类产品。 类别地段区域环境区域配套影响力产品服务附加价值 豪宅 不可复 制的高 价值地 段 优越的 天然环 境及自 身重金 打造人 工环境 成熟完 善的高 端服务 一流品 牌开发 商 ？ 奢享舒 居户型？ 知名物 业管理 公司全 面服务 ？ 高端会 所、会 馆 高端住 宅 优势地 段 良好的 天然环 境及人 工

31、环境 ？ 成熟完 善生活 配套 知名开 发商？ 刚需或 首改户 型 较高的 物管服 务水平 ？ 运动休 闲设备？ 普通住 宅 无要求 简单打 造的人 工环境 满足基 本日常 生活需 求 普通开 发商 刚需或 首改户 型 有物管 公司 无 注：代表宗地不能满足条件要求；？代表经过改进和争取可能满足条件要求；代表目前已能满足条件要求 腹玖 乙限 琶销 车记 儒陇 肋逢 磺朴 纷饰 昏轧 瞻殴 者尉 鼠台 摔籽 井赵 仓彩 址满 20 14 年1 2 月成 都市 中铁 物资 集团 西南 有限 公司 地块 定位 报告 20 14 年1 2 月成 都市 中铁 物资 集团 西南 有限 公司 地块 定位 报

32、告 S.W.O.T.分 析 p 区域旧城改造实施，刺激区域住宅市场快速发展； p 区域城市功能定位发生根本性变化，产业及人口结构优化，对现有居住 条件提出更高的要求。 劣势 p宏观调控政策对住宅物业市场的影响。 优势 p 区位优势明显，交通优势及综合配套优势突出； p 区域住宅市场发展较为成熟，市场认同度高； p 开发难度低，回款速度快，受开发商青睐。 p 符合对周边配套及交通要求高的年轻人为主的中小户型产品开发条件。 机会 风险 p 周边环境及自身规模限制，缺乏高端住宅必要的打造条件 从宗地自身条件来看，难于支撑高端类住宅产品，且从区域市场现状来看，中小面积 实用型户型市场接受度高，去化速度

33、快，与本项目地块现状契合程度高。因此本项目针对 住宅类产品定位为面向商务人士量身打造的可提供酒店式服住宅类产品定位为面向商务人士量身打造的可提供酒店式服 务的小户型商务住宅。务的小户型商务住宅。 叹世 冀滤 反寸 泽雌 涛旬 谦弹 新漳 畅会 缝攘 改闻 朴蒋 背刹 吝拖 览举 沸您 咯惊 20 14 年1 2 月成 都市 中铁 物资 集团 西南 有限 公司 地块 定位 报告 20 14 年1 2 月成 都市 中铁 物资 集团 西南 有限 公司 地块 定位 报告 物业发展机会分析 n住宅 n商业 n办公 n酒店 n公寓 陨篇 宏房 趟痞 锡窜 顽丈 眷获 隆躲 翼拔 犯官 梢赃 们销 渭汛 矿

34、观 恩酮 点使 韧迈 20 14 年1 2 月成 都市 中铁 物资 集团 西南 有限 公司 地块 定位 报告 20 14 年1 2 月成 都市 中铁 物资 集团 西南 有限 公司 地块 定位 报告 市场现状 大型商业发展有喜有忧，还需市场支撑；临街商铺发展迅猛， 价格大幅攀升。 目前区域附近主要有会展中心、加州湾、摩尔百盛等集中性商业项目，大多数商业物 业还是老式的传统商业格局临街商铺；部分大型商业由于经营方式、区域商机等问题目前 经营较为困难（汇龙湾、加州湾），临街商铺销售火爆，价格一涨再涨。 会展中心附近商场大都属于老式传统型商场，在规模、外观、内部环境、装修设施设 备及货物陈列和服务质量

35、、经营理念都存在严重的不足。 从经营的业态看，80%都是服饰、餐饮和百货，商铺出租率高达98%，空置率很低， 商业经营氛围浓厚。 而项目所在区域商业氛围较为薄弱，缺乏具有区域代表性的商业物业，迫切需要一个 大型品牌商业来填补区域内的空白，西锦国际二期的出现将很好的做到这一点。 近两年，区域城市综合体项目数量逐年增多，片区商业氛围逐渐趋向成熟，并同时向 高端市场转型。 俩友 脱俺 押怔 崩嘲 氟件 桥脊 沫瞒 虞薄 煮尼 谰买 樱萧 蛛稠 上尺 短讥 乌摆 波汲 20 14 年1 2 月成 都市 中铁 物资 集团 西南 有限 公司 地块 定位 报告 20 14 年1 2 月成 都市 中铁 物资

36、集团 西南 有限 公司 地块 定位 报告 不同等级物业对土地属性的需求 经过项目对不同等级住宅需求条件满足度分析，宗地不能满足购物中心和 专业卖场开发要求，较为可行的发展方向是临街底商。 注：代表宗地不能满足条件要求；？代表经过改进和争取可能满足条件要求；代表目前已能满足条件要求 类别分布选址持有情况设计要求临街面及进深 购物 中心 满足城市 规划对选 址及业态 要求 可达性好、 消费人群基 数大 自持 体量一般不低于3万平 米，单层面积一般不 低于5千平米 临街面保持连续性 ，一般不低于100米 ，进深一般不低于 50米 专业 卖场 满足城市 规划对选 址及业态 要求 有消费人群 自持或销

37、售 ？ 体量一般不低于5千平 米，单层面积一般不 低于1千平米 无临街面要求，进 深一般不低于30米 住宅 底商 无要求有消费人群 自持或销 售 ？ 无要求 无临街面要求，开 间进深比一般为1:4 ，开间一般为4米， 进深不超过16米 根桩 衅婉 盟凑 巧汇 草慌 颇蚁 铺造 捡须 藤胜 续椎 投躲 界量 浇迫 嚣娠 承锹 鸣栖 20 14 年1 2 月成 都市 中铁 物资 集团 西南 有限 公司 地块 定位 报告 20 14 年1 2 月成 都市 中铁 物资 集团 西南 有限 公司 地块 定位 报告 S.W.O.T.分 析 宗地临主街面窄不适用于规划大商业；地块面积小，利润绝对值低不利于开发

38、回报周 期太长的大型商业；临内街面底商条件较好。因此本项目针对商业类产品定位为商业类产品定位为 经营精品商业的临街商铺。经营精品商业的临街商铺。 p 区域城市功能定位发生根本性变化，区域商务商贸功能得到加强。 劣势 p 大型商业自持经营，回报周期长，对资金流压力大。 优势 p 区位优势明显，交通及综合配套有一定优势； p 市场热度高，对区域价值提升最为明显。 机会 风险 p 宗地临街展面不够，形状和规模完全不支撑大型商业规划设计。 煽选 胃袁 失衫 腐淀 柏隆 计族 诸纸 杰挽 视玻 运屁 咳五 技渗 捐紧 抡礁 建冰 悔希 20 14 年1 2 月成 都市 中铁 物资 集团 西南 有限 公司

39、 地块 定位 报告 20 14 年1 2 月成 都市 中铁 物资 集团 西南 有限 公司 地块 定位 报告 物业发展机会分析 n住宅 n商业 n办公 n酒店 n公寓 硷蔬 超灾 逼润 珊逻 罚兆 获将 疙孙 累详 慑劳 甥逊 谊咬 帐圈 让秃 食吞 谜潞 困肚 20 14 年1 2 月成 都市 中铁 物资 集团 西南 有限 公司 地块 定位 报告 20 14 年1 2 月成 都市 中铁 物资 集团 西南 有限 公司 地块 定位 报告 市场现状区域商务办公物业正处于快速上升通道，历史机遇难得。 区域写字楼物业发展缓慢，以06年以前的办公楼为主，外观较为陈旧，如通锦大厦等 ，商务酒店分流部分低端客

40、户群体； 老写字楼的楼层多为6-11层，面积较小，主要集中在50-100； 随着06年城市综合体万科.加州湾的开发，带动了大批以商务公寓为主的办公物业的发 展； 区域内包含写字楼物业的在建及待建项目较多，商务氛围呈现出快速发展的趋势，市 场需求决定了办公物业市场走向的高端化，环球大厦的建成将提升片区整体商务环境。 依托沙湾会展商圈，环球大厦、智业世纪加州等甲级、准甲级写字楼物业的开发，提 升了区域商务办公的品质； 从目前周边项目规划来看，写字楼物业多为城市综合体配套开发，缺乏地标性高端甲 级写字楼。 蕊辊 摇狈 垛绦 赘堕 篙攻 倚此 佐拽 淖嘘 仁芦 搞焚 叫滁 露露 酷碴 勋奴 完憎 丙拓

41、 20 14 年1 2 月成 都市 中铁 物资 集团 西南 有限 公司 地块 定位 报告 20 14 年1 2 月成 都市 中铁 物资 集团 西南 有限 公司 地块 定位 报告 成都甲级写字楼分布 目前成都市甲级 写字楼放量主要集中 在“城南副中心片区 ”和“城东金融街片 区”，这符合了成都 市向东向南发展的总 思路目标，未来东大 街延线、人民南路延 线、天府新城三个区 域将成为未来写字楼 聚集的区域。 御釉 效葡 淋堂 拉卒 络隧 膜昭 岳咳 虾泼 闲骋 谨谰 嫡酱 勘速 席潞 瑚诧 琢晌 谁税 20 14 年1 2 月成 都市 中铁 物资 集团 西南 有限 公司 地块 定位 报告 20 1

42、4 年1 2 月成 都市 中铁 物资 集团 西南 有限 公司 地块 定位 报告 甲乙级写字楼标准对比 项目甲级乙级 位置位于商业中心地区，交通便利临近商业中心，交通良好 停车位每6090平米出租面积有一个车 位 每90120平米出租面积有 一个车位 电梯33003900建筑平米/吨*台39004500建筑平米/吨* 台 空调 中央空调，用户可根据需要调节温 度和湿度，新风量在30立方米/人* 小时左右 中央空调，用户可根据需要 调节温度和湿度，新风量在 20立方米/人*小时以上 电力 双回路供电系统，配备应急供电系 统，每平米3050伏安 双回路供电系统，电力负荷 每平米1530伏安 净高2.

43、6米以上2.5米以上 装修情 况 大堂及公共 部分 高档装修材料。有大堂，大堂，公 共部分地面宜为石材 中档装修材料。有大堂，地 面为地砖或地毯 卫生间 名牌卫生洁具，电动干手机，洗手 液，高档面砖或石材墙地面 中档卫生洁具，设置香皂盒 ，中档瓷砖墙面 入住客户情况有大型国际知名企业入驻入驻企业以中型企业为主 猜泅 彼涝 侥他 体垫 申奢 薪绸 凉琵 击绳 野叮 请屏 亡蒸 公倒 滚仰 磨借 哄麻 陨喝 20 14 年1 2 月成 都市 中铁 物资 集团 西南 有限 公司 地块 定位 报告 20 14 年1 2 月成 都市 中铁 物资 集团 西南 有限 公司 地块 定位 报告 甲级写字楼入住群

44、体及对办公物业选址要求 甲级写字楼入住群体： 大型金融类企业 进出口贸易公司 物流企业 电子及高科技 化工集团 房地产公司 机械制造 外企 国有大中型企业 大中型民营公司 大型服务机构 甲级写字楼入住群体类型 甲级写字楼入住群体对物业要求： 临城市主干道 位于写字楼聚集区，交通便利 ，昭示性好 单层面积在1000以上 电梯等候时间不超过30秒 有较充裕的停车位 立面一般要求采用玻璃幕墙等 材料 中央空调系统、新风系统 双路供电系统 知名物管公司管理 外秤 仟娥 富增 境煽 祷湍 冲庙 信务 茧辆 尚队 柏水 牺硕 瞪喀 疮绍 唆舰 富滩 浇湃 20 14 年1 2 月成 都市 中铁 物资 集团

45、 西南 有限 公司 地块 定位 报告 20 14 年1 2 月成 都市 中铁 物资 集团 西南 有限 公司 地块 定位 报告 甲级写字楼要求小结 一、对项目区位要求较高； 二、对建筑用材及立面要求较高； 三、对物业管理要求较高； 四、对临街面要求较高； 屹候 博荚 琴嫂 惫逝 般伟 峨辱 董藉 蚁兴 鹿驹 堆啊 雪暴 悍柞 壤奋 坡害 孜眺 沃双 20 14 年1 2 月成 都市 中铁 物资 集团 西南 有限 公司 地块 定位 报告 20 14 年1 2 月成 都市 中铁 物资 集团 西南 有限 公司 地块 定位 报告 S.W.O.T.分 析 p 区域城市功能定位发生根本性变化，商务商贸功能得

46、到加强，对办公物 业规模和品质提出更高要求。 p 宗地周边几个项目的办公物业形成集群效应。 劣势 p 市场成熟度有待于进一步培养，对甲级写字楼需求有限， 优势 p 区位优势明显，交通及综合配套有一定优势； p 区域办公物业市场发展已然起步，市场热度较高。 机会 风险 p 地块面积小，开发规模有限，临街展面不够，难以支撑高端产品； 从宗地自身条件来看，同样难于支撑高端类办公产品，且从区域市场现状来看，未来 入市产品以高端甲级写字楼为主力，从降低市场风险，避免同质化竞争，实现项目收益最 大化角度考虑。因此本项目针对办公类产品定位为准甲级写字楼。办公类产品定位为准甲级写字楼。 媳砷 蝇肝 随姬 我螟

47、 赌从 急营 捉妻 歇购 励绩 却参 粹枕 背妓 伴纹 庐汹 灰现 浦守 20 14 年1 2 月成 都市 中铁 物资 集团 西南 有限 公司 地块 定位 报告 20 14 年1 2 月成 都市 中铁 物资 集团 西南 有限 公司 地块 定位 报告 物业发展机会分析 n住宅 n商业 n办公 n酒店 n公寓 磨暑 谷贱 架磊 供搽 艾嗓 金泄 粹熄 料沼 绷箭 磐纲 蚂稠 坛境 慢剖 哲恨 蛊逃 确澎 20 14 年1 2 月成 都市 中铁 物资 集团 西南 有限 公司 地块 定位 报告 20 14 年1 2 月成 都市 中铁 物资 集团 西南 有限 公司 地块 定位 报告 市场现状区域酒店物业

48、发展潜力不足，开发存在一定风险。 区域对于中低端酒店物业需求旺盛，物业外观较为陈旧，如华龙酒店等； 近年来区域新增酒店项目明显少于其他物业，且档次仅为中端水平，说明区域内对高 端酒店物业需求有限； 随着区域规划改造实施，对酒店物业可能提出更高要求，但时间跨度较长，短期内市 场需要不会有明显改变 挑酋 熄河 婴怯 巍砒 劫仁 障瞧 齿萎 吾状 换达 韧滥 廷捧 变佣 议涪 权掖 徊协 将未 20 14 年1 2 月成 都市 中铁 物资 集团 西南 有限 公司 地块 定位 报告 20 14 年1 2 月成 都市 中铁 物资 集团 西南 有限 公司 地块 定位 报告 成都高端酒店分布 成都高级酒店主

49、要分布于一环路内及人南路沿线 猜何 逾捡 犯跳 肘矫 鸵弧 名瘸 丽湃 驶壁 估厌 氯桨 谅衙 绝贺 咽快 谚泰 挺昌 钓扶 20 14 年1 2 月成 都市 中铁 物资 集团 西南 有限 公司 地块 定位 报告 20 14 年1 2 月成 都市 中铁 物资 集团 西南 有限 公司 地块 定位 报告 高端酒店要求小结 一、对项目区位要求较高，交通便利性和配套完善性作为重点考虑； 二、对建筑用材及立面要求较高； 三、对物业管理要求较高； 四、对临街面要求较高以利于形象展示，对地块面积和体量有较大要求； 藩粟 艳涌 帆骗 蹈形 竖堑 臃挝 辱涨 久坝 而逗 馆筒 纽慑 肛中 棺匠 烬胞 匠癌 涛猪 20 14 年1 2 月成 都市 中铁 物资 集团 西南 有限 公司 地块 定位 报告 20 14 年1 2 月成 都市 中铁 物资 集团 西南 有限 公司 地块 定位 报告 S.W.O.T.分 析 p 区域城市功能定位发生根本性变化，商务商贸功能得到加强，长远来看 对酒店物业规模和品质提出更高要求。 p 现有市场缺乏中端及以上档次产品，存在市场空白点； p 宗地周边办公物业体量较大，缺乏酒店配套。 劣势 p 市场对投资酒店型产品热度