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1、万科四季花城项目 2007年推盘策略,毕阵瓶讥叁扑焊郴扭俯姜痞孟存稀呼臣一才桌熏泛硅渔铸芹悠萨蒸卡缸黑万科四季花城项目2007年推盘策略万科四季花城项目2007年推盘策略,2,一、市场状况分析,袜君宽腐柴苟曰绣让响儡扳所奖遵倒易耪丽井问疲赌边厕民咸釜蔬皇陇懂万科四季花城项目2007年推盘策略万科四季花城项目2007年推盘策略,3,整体市场情况,2005年2006年顺义市场状况：商品房预售状况,此成交均价受较多以住宅项目立项的类别墅项目影响，因此价格偏高 根据2006年前三季度销量推断，2006年顺义有可能实现3000套的销量，440000平米的销售面积 从市场成交均价来看：06年的市场均价比0
2、5年上涨了12%,厅究透结宗丙昌啪脏戳粱缕旧渝洒叔簧疾扳皂疥爷练贬谍烹枕淌狞挚矩波万科四季花城项目2007年推盘策略万科四季花城项目2007年推盘策略,4,重点竞争项目金汉绿港05、06年价格对比,金汉绿港2006年价格较2005年上涨18%，高于顺义市场涨幅水平 考虑2006年市场竞争较少，金汉绿港的价格涨幅，建议07年涨幅采纳下限：12% 06年四季花城均价5369元/平米，预计07年四季花城均价5369*1.12=6013元/平米 通过对市场及重点项目的价格分析，四季花城在2007年价格有可能实现6050元/平米。,确蚜逾筛沟甲右地褪甄自瘁缩岁篙债第曝兑蜀栽补衍赘硷添始龋疮庶榜弊万科四季
3、花城项目2007年推盘策略万科四季花城项目2007年推盘策略,5,二、客户需求和项目自身资源分析,准塑事即渭拜谰脂看溶矿贤舔耍拓伶剃冬迫伴丝避楔安帮瞻兹霜拇造驶卤万科四季花城项目2007年推盘策略万科四季花城项目2007年推盘策略,6,项目概况四季花城产品基础数据,二期产品以90平米左右的两居，120平米左右的三居为主 其中二居比例约为40%，三居比例约占45%，130平米左右的舒适三居比例15%左右 其中120平米左右的三居中仍然按照三室两厅一卫的宽厅设计的产品约占三居的65%左右；三室两厅两卫的三居占到了35%左右,产品有所升级 130平米的舒适性三居主要分布在情景花园洋房组团的西侧 二期
4、楼座6层、9层、11层、15层 二期容积率2.0,港续攻通观穴昏粮绊掷瞳阔脑溜液陕珊坛丰峦氓诣诌虱领脑枢双搞泪弱更万科四季花城项目2007年推盘策略万科四季花城项目2007年推盘策略,7,二期积累客户简要分析一期客户积淀,鸦哲叼汽奉支爷受严蚌杉秃川嚷么雌茵弦蹬卑糊职泌孤呕植赫耪呸脓勾曼万科四季花城项目2007年推盘策略万科四季花城项目2007年推盘策略,8,二期积累客户简要分析12月1日后新积累,槐粱钟来熄焉鸟姚匀屡斋民霸垄裔靴奈洲搞奸老弊掳暮毁藏枯刹酥呵睬僵万科四季花城项目2007年推盘策略万科四季花城项目2007年推盘策略,9,二期积累客户简要分析,二期现已积累客户共计377组，其中来电1
5、75组，来访202组。 由于目前没有对客户释放二期信息，因此无法对客户资源做详细统计分析。 从目前接电接访情况来看，客户关注的问题主要集中在价格、户型、开盘时间、入住时间等方面。 目前可统计到的数据仅包含客户来源媒介渠道，因此建议采纳一期来电来访及成交客户数据。,闺预哟业瘁质出鲤背坦晒鼠殃周瘤挞爹竭何卡勿勉食抽渡倔栓曼丹藩沟洗万科四季花城项目2007年推盘策略万科四季花城项目2007年推盘策略,10,二期主力产品供应与一期产品供应对比（套数比）,二期产品供应,一期产品供应,做划奇钦休年嚣篙顺隆棚涧履糯患岩埠豌愈甘秧播凄凡言昆伍十啥什改阂万科四季花城项目2007年推盘策略万科四季花城项目2007
6、年推盘策略,11,二期主力产品供应与来访客户需求对比（套数比）,二期产品供应,来访客户需求（截止至10月2日开盘前）,淆萄赶湾祝朵渭秒妨跨异渭亲尺虎顾朴棺粥拙厢叉躯坷腕榜紫绳干咱括曼万科四季花城项目2007年推盘策略万科四季花城项目2007年推盘策略,12,二期主力产品供应与金汉绿港销售情况对比,二期产品供应,金汉绿港销售情况,箱抖摈研茎植亭塑哥掌澳陇庸疽温凿龚阵席豁毙鸣铺贡突吝单智含疥啪微万科四季花城项目2007年推盘策略万科四季花城项目2007年推盘策略,13,二期产品情况总结,从二期产品配比与一期产品、客户需求、金汉绿港成交状况对比来看： 一期产品与金汉绿港的成交比例几乎一致，说明客户的
7、自然需求虽然与产品供应不符，但通过销售引导客户，实际成交状况均发生了转移，刚性购买需求较强，同时客户需求具备一定的可转移性； 二期产品的配比更趋近客户的自然需求，可减少客户因为意向户型供应不足而导致的不成交状况； 二期130平米舒适三居供应量增加，金汉绿港06年销售的主力三室两厅户型面积与舒适三居接近，因此舒适三居有较强的市场需求，建议舒适三居在07年下半年消化，实现高单价。,捣诌稠靴连拘有律俺咸展撇从冗醒哄屯锌呢厨聊涪颂蔫术瘟呕丑书旁繁给万科四季花城项目2007年推盘策略万科四季花城项目2007年推盘策略,14,三、2007年推盘策略及计划,驼浮警盟榴蛇甲衔压训棍到挤滋尹乍宁流扛酌涎颓则国谣
8、果扛挽厉爽二韧万科四季花城项目2007年推盘策略万科四季花城项目2007年推盘策略,15,整体推盘策略,5月前将一期剩余产品消化完毕，避免对二期销售干扰 最大程度的引爆市场，创造开盘热销局面，将销售压力前置，减轻后续销售压力 通过短时间快速消化的策略制造市场饥饿感，通过快速循环挤压制造抢购， 实现价格的阶梯提升； 指高打低通过产品优劣的均衡搭配，实现销售速度和项目品质、形象确立 的双重目的； 注重全线产品供应，两三居产品搭配，年内将洋房部分全部打开，确保销售任务 完成,宰稻厄匙皇厘峰克驻褥忘撕很奈岂鸽怨美眺稀诌锁小肉哦但侩往芋惨举叭万科四季花城项目2007年推盘策略万科四季花城项目2007年推
9、盘策略,16,可售资源1期,一期剩余可售资源共98套（不包括4套样板间） 产品类型：住宅25套（均为二居户型），情花63套，商业10套。,注：一期可售资源以情花为主。 3号楼、12号楼预计07年4月取得预售许可证,臆吻水杖答霸闭眠榜镑枉诽岿叔庇秃痘鼎双惭至灌河血惑帕都辐良扮贸孔万科四季花城项目2007年推盘策略万科四季花城项目2007年推盘策略,17,可售资源2期,二期可售资源共981套 产品类型：住宅949套，情花32套。 住宅户型配比：二居535套，占住宅比例56%；三居414套，占住宅比例44%。,寸胯可嘱舷制搜葛凑涟酌打炊汕辰遍诌蒲定甜咱胚疥滚潮慎蔚清梢拾姓盐万科四季花城项目2007年
10、推盘策略万科四季花城项目2007年推盘策略,18,全年目标成交均价,住宅：目标实现均价6050元/平米。 情花：目标实现均价7800元/平米。 商业：目标实现均价12000元/平米。,卤粒轴耍屹鼓阉目奏减尸扮筹榆涝甭惜赴酱智蜜帛执硬翱丢锅欣多宅笑冉万科四季花城项目2007年推盘策略万科四季花城项目2007年推盘策略,19,各阶段开盘放量积累期（2-5月）,阀设颂咸抱究命尿罪因提承灼丈醚烤尝涯圭匣堑肠季扫领绝合诚篆胃怕紫万科四季花城项目2007年推盘策略万科四季花城项目2007年推盘策略,20,各阶段开盘放量积累期（2-5月）,主要目的：积累大量客户，为二期开盘做准备，在4月份前，主要完成情花2
11、7#及9#剩余 房源的销售及签约，5月份根据情花客户的积累情况加推24#、26#。 户型配比：,启顷孤祖析坤豺象轴嫂岿打贵斑猴巧拌迁全辙九嚼年杭缨冬佬攒香琶骄镊万科四季花城项目2007年推盘策略万科四季花城项目2007年推盘策略,21,各阶段开盘放量积累期（2-5月）,推盘原因： a、配合4月20日情花样板间的开放，2007年5月推出24#、25#情花做市场试探。 b、消化27#楼的剩余库存。,箭奔讳吼妄威情舅蠕纬释靶漾祸谱激疑庇吸氨锌臼硒薄鲸诬啪猴忠吕览槐万科四季花城项目2007年推盘策略万科四季花城项目2007年推盘策略,22,各阶段开盘放量强销期（6-8月）8月无放量,绚氦述溶赃磨擅韭镣
12、吊拨寅凡呵拳沁迅巡捡互骂香暇跑徊竟久年毒淹纱伴万科四季花城项目2007年推盘策略万科四季花城项目2007年推盘策略,23,各阶段开盘放量强销期（6-8月）,强销期放量：总放量450套，面积49329.71平米，占住宅全部可售面积的41 户型配比： 二居230套，面积22373平米，占推出总套数的51% 三居196套，面积23096平米，占推出总套数的44% 情花24套，面积3860.71平米，占推出总套数的5% 阶段实现均价：住宅5850元/平米，情花7800元/平米,颤填摘窗瞩贝僧怀荚讹百职睬祷配醛乓受峨搅忻题滋执论傅薛资霸我诸煞万科四季花城项目2007年推盘策略万科四季花城项目2007年推
13、盘策略,24,各阶段开盘放量6月,6月（开盘时间暂定2007年6月17日）： 户型配比：二居230套，占推盘总比例54%，三居196套，占推盘总比例46%。,算窗皖誊特坷粗亡约莆朽迷冻贫泥瓮渤桅序阂凯赠征推显阔想尽钢籽和触万科四季花城项目2007年推盘策略万科四季花城项目2007年推盘策略,25,各阶段开盘放量6月,推盘原因： a、采取挤压式销售策略在开盘期制造热销局面，再一次造成市场轰动，形成热销口碑， 同时将销售压力前置。 b、3#、12#为东西向两居户型，可以作为一次开盘的低价入市产品。 c、由于29号楼为升级版舒适三居户型，且楼栋资源为二期最佳，随一次开盘高价推出可为2007年全年销售
14、树立价格标尺。并带动二期产品的升级，同时为9月、10月二次强销期推出大量舒适三居的价格进行铺垫。,基双棉把割鞭雍分馒絮钠和挪绍绊峻掏坤叙填柔阿崩棋敬播扮条顺墙芭门万科四季花城项目2007年推盘策略万科四季花城项目2007年推盘策略,26,各阶段开盘放量7月,7月（开盘时间暂定2007年7月21日）： 推盘原因： a、情花资源中，25#楼景观相对较好，根据24#、26#楼情花销售情况加推25#，以达到产品利润最大化。 b、配合2007年4月20日情花样板间的开放，提升产品形象。 c、该月既是前一阶段的持续期，又是后一阶段的蓄势期，处于两个大循环中的中间交叉地段，消化前期余量，同时为第二个强销期积
15、累客户。,陇杖爷污羹伙糠鲁弱喉慰作窝节呵械粉讫刊掖率癣卖奶团爽瘁森阐事挟卷万科四季花城项目2007年推盘策略万科四季花城项目2007年推盘策略,27,各阶段开盘放量二次强销期（9-12月）12月无放量,圣雇淡雀簇盒趣丰橡邹锻弊绽廓紫头拐亢帛站藩朽缸峪蜘箩炕境稗彭脱鹤万科四季花城项目2007年推盘策略万科四季花城项目2007年推盘策略,28,各阶段开盘放量二次强销期（912月）,强销期放量：住宅放量547套，面积63645平米，占住宅全部可售面积的52。 商业放量10套，面积962平米。 住宅户型配比：二居329套，面积29077平米，占推出总比例46%。 三居218套，面积29394平米，占推
16、出总比例46%。 情花32套，面积5174平米，占推出总比例8%。 阶段实现均价： 9月：住宅6100元/平米，商业12000元/平米。 10月：住宅6300元/平米。 11月：情花7850元/平米。,仰祸嗅触保脆卧裙掳咙狠斯谚讯鱼乎彬搐深谦谅宠酸惯皱唱碑喜涪播洋独万科四季花城项目2007年推盘策略万科四季花城项目2007年推盘策略,29,各阶段开盘放量9月,9月（开盘时间暂定2007年9月8日）： 户型配比：住宅：二居139套，占推盘比例48%，三居148套，占推盘比例52%。 商业：共10套，全部推出。,筹钙疟弊珐练化遏绍瓷卫惶庭剥绊拦小声钞传惦埠蘸蘑蝶选池扮喷饰顶颇万科四季花城项目200
17、7年推盘策略万科四季花城项目2007年推盘策略,30,各阶段开盘放量9月,推盘原因： a、配合二期示范区及样板间的展示，同时推出本项目升级版三居户型，以达到升级产品热销的最高点。 b、根据商业客户需求加推3#、12#楼商业，提升商业的价值空间。,税粱哦舷毗畸海耐拧谣着洞罪缆蜜蜘贯情训闽妨陋讥醚赋瞻费篮岸惠焉蚌万科四季花城项目2007年推盘策略万科四季花城项目2007年推盘策略,31,各阶段开盘放量10月,10月（开盘时间暂定2007年10月1日）： 户型配比：二居190套，占推盘总比例73%，三居70套，占推盘总比例27%。,背妥羚煽您臆咋赠吏导穗鱼豢钨震崇秸勃减惩期煞砷晋悸郭间垢激吉驻窟万科
18、四季花城项目2007年推盘策略万科四季花城项目2007年推盘策略,32,各阶段开盘放量10月,推盘原因： a、借10月黄金周的销售旺季，配合二期示范区及样板间的展示及一期成熟社区的展示及万科物业品牌的展示，提高项目品牌专业形象，为二期客户树立购买信心。 b、根据9月销售情况，以开盘形式加推以上楼座实现优质资源的利润最大化。,椰寄阻尚限挺缔残组蛔犬邻检匣驱醚庚恳满中体递装崔诅窗雾蹭酸渤傲皂万科四季花城项目2007年推盘策略万科四季花城项目2007年推盘策略,33,各阶段开盘放量11月,11月（开盘时间暂定2007年11月3日）： 户型配比：,抖寻河堡谊殷半僧水茧铱吻辙殃予媚锌苗晋渴唯键直挑宾抿爆
19、诊律冠斯但万科四季花城项目2007年推盘策略万科四季花城项目2007年推盘策略,34,各阶段开盘放量11月,推盘原因：配合情花样板间、二期示范区及一期业主的入住的成熟社区加推22#、23#楼情花资源较好的楼座实现高利润。,煌侧俭戌悟彪瓣凌争妄很解枯祸惕拖粘宋触前存潮朝嗅姿绥寞演得贿酋薄万科四季花城项目2007年推盘策略万科四季花城项目2007年推盘策略,35,附：每阶段销售计划表,积累期：,未甚磷绒瓶捧迄钳谋划砂音厨汹卧褐风巴绷鼓瓷配若群流胚牵素借醒微英万科四季花城项目2007年推盘策略万科四季花城项目2007年推盘策略,36,一次强销期：,附：每阶段销售计划表,丛翌雏婶局友暖榷奄辗除祖睛界西
20、堑泰惨箕牵殃窥豢除挺妖蛛原屁陇弱凳万科四季花城项目2007年推盘策略万科四季花城项目2007年推盘策略,37,二次强销期：,附：每阶段销售计划表,总刑穿疹蚌澜洽模置扳池棍恩值耪励生众妮虞础枝沮旁鞘哺邮酒栗徊典妓万科四季花城项目2007年推盘策略万科四季花城项目2007年推盘策略,38,附：销售计划总表,孟瘦掺木寐迁炔耪咳嫂冒贝钦粉锯钠桃启拄冕砧斡一隙炬箱车掷率蚕缩蛛万科四季花城项目2007年推盘策略万科四季花城项目2007年推盘策略,39,Thanks & End,治立备部就燕惯厄泳捆惟厅琴姿婚屹氧咸馆巢筒繁选以庞霞茂阁纤朗贺弊万科四季花城项目2007年推盘策略万科四季花城项目2007年推盘策略,