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1、第 1 页 如何认识二手房屋买卖合同中的违约责任 特征码 reXscLSmFmuSjdFryOJT 如何认识二手房屋买卖合同中的违约责任 一、违约责任的构成要件： (1)有违约行为; (2)有损害事实; (3)违约行为与损害事实之间存在因果关系; (4)无免责事由。 二、违约责任的免责事由 免责事由也称免责条件，是指当事人对其违约行为免于承 担违约责任的事由。合同法上的免责事由可分为两大类，即法 定免责事由和约定免责事由。法定免责事由是指由法律直接规 定、不需要当事人约定即可援用的免责事由，主要指不可抗力; 约定免责事由是指当事人约定的免责条款。 何为不可抗力呢? 根据中国法律的规定，所谓不可
2、抗力，是指不能预见、不 能避免并不能克服的客观情况。 不可抗力的要件为：(1)不能预见，即当事人无法知道事件 是否发生、何时何地发生、发生的情况如何。对此应以一般人 第 2 页 的预见能力为标准加以判断;(2)不能避免，即无论当事人采取 什么措施，或即使尽了最大努力，也不能防止或避免事件的发 生;(3)不能克服，即以当事人自身的能力和条件无法战胜这种 客观力量;(4)客观情况，即外在于当事人的行为的客观现象(包 括第三人的行为)。 三、违约金 违约金是指按照当事人的约定或者法律直接规定，一方当 事人违约的，应向另一方支付的金钱。违约金的标准是金钱， 但当事人也可以约定违约金的标的物为金钱以外的
3、其他财产。 违约金具有担保债务履行的功效，又具有惩罚违约人和补偿无 过错一方当事人所受损失的效果，因此有的国家将其作为合同 担保的措施之一，有的国家将其作为违反合同的责任承担方式。 一般来说合同违约金上限是不超过标的的 20%。但是如果 过高或者过低是可以请求法院给予减少或者增加的。 四、定金 定金是在合同订立或在履行之前支付的一定数额的金钱作 为担保的担保方式，又称保证金。 定金的数额原则上是由当事人约定的，但担保法对其最高 限额又作了限定，即不能超过主合同标的额的百分之二十。司 法解释规定，当事人约定的定金数额超过主合同标的额的百分 之二十的 ，超过的部分 ，人民法院不予支持。意图显然是限 第 3 页 制给付数额过大的定金 ，将定金的惩罚限定在一定的限度内。