1、国内外豪宅产品发展研究上篇：豪宅产品价值塑造资源利用上 极度稀缺认知感受上 令人愉悦空间形态上 美学体验重于功能顶级豪宅是房地产中的奢侈品顶级豪宅是房地产中的奢侈品 我们从我们从奢侈品的产品逻辑奢侈品的产品逻辑角度认知豪宅角度认知豪宅有钱阶级有闲阶级有闲阶层在社会阶级中处于首位，因此其生活方式、价值标准就成了社会中博得荣誉的准则，遵守或接近这些标准，就成了等级较低的一切阶层的义务，他们总是把上一阶层的生活方式作为典范凡勃伦根据西方对奢侈品的研究，将奢侈品分为初级奢侈到终极奢侈的追求“故事”让你为终极奢侈品的感情付钱动机本质：是有钱阶层对有闲阶层生活方式的崇拜和模仿他们象征着 身份地位与 生活方
2、式即代表 无形的精神价值与 有形的功能价值豪宅豪宅豪宅豪宅与与奢侈品奢侈品奢侈品奢侈品具有相同的具有相同的原始原始驱动力，驱动力，源于源于财富阶层财富阶层对于对于资源的占有欲望资源的占有欲望豪宅价值金字塔原理：根据资源分配的整合能力分级作为衡量豪宅的标准主观能力金钱时间衡量标准衡量尺度主观能力金钱时间衡量标准衡量尺度主观能力金钱时间衡量标准衡量尺度第一层面：即使你有钱也未必能拥有，需要年代的传承文化的延续（几十年至几百年），仅属于小众群体，皇室、贵族、名流第三层面：足够的金钱既可以拥有的奢侈 第二层面：足够的金钱、充裕的时间（几个月至几年）、主观能力（资源整合能力）第三层面第二层面第一层面豪宅
3、精神价值点分级：不可复制的资源配置是打造豪宅产品的核心价值奢侈的户型尺度高档建材一线品牌配置开发商优秀的资源整合能力顶级的设计团队不传之秘的优秀工艺难以仿造的立面和景观风格塑造高尚会所与尊贵物业服务引入自然景观资源（稀缺江景、山景等）百年人文传承 （人文历史见证）圈层社会资源高端物业打造基础：易复制，未能构成项目核心竞争力顶级豪宅必备要素：对开发企业要求较高顶级豪宅标签要素8我们在找什么样的客户？在财富金字塔尖的这些人群，他们他们是绝对“稀少”的他们是绝对“不同”的他们是绝对“神秘”的巨额财富的背后中国顶尖消费群体中，资产100亿人民币以上有两百人；资产10亿人民币以上有六千人；资产1亿人民币
4、以上有八万人；资产1千万人民币以上有三百八十万人。胡润机构调研数据9总资产（RMB）82990953年消费额（RMB）4576603住宅和室内装饰 占总消费额49.6%车 占总消费额13.3%上海汤臣高尔夫417平米别墅一幢 25,000,000劳斯莱斯幻影 7,080,000北京星河湾347平米公寓一套 12,000,000宝马750Li4.8 1,538,000张晓刚作品,血缘系列第8号油画,40cmX30cm 1,687,000保时捷911Carrera4 1,320,000赵无极作品,无题,绘画(水墨纸本),103.5cmX106cm 492,750奔驰ML500 1,098,000施
5、坦威钢琴 Concert Grand D 1,463,500会所 占总消费额4.3%达芬奇双人座皮质沙发 330,000长安俱乐部入会费 166,000允典餐桌 68,800佘山国际高尔夫俱乐部入会费 1,680,000B&O,BeoSound 9000 六碟CD播放机 48,000华彬高尔夫俱乐部入会费 1,725,000水贵坊鱼缸,皇族双哑铃,普通玻璃,3米,内有一条锦鲤,一条红龙,一条新帝王魟 103,500名表/珠宝 占总消费额1.7%个人理财 占总消费额25.6%Tiffany Legacy 钻戒 608,000瑞银私人理财（300万美元）20,730,000江诗丹顿 Vachero
6、n Constantin纵横四海系列两地时间玫瑰金表 408,000招商银行金葵花理财 500,000劳力士手表 Oyster Perpetual Datejust 116233 87,100中国新贵族：资产门槛为8299万元，年消费为458万元200年胡润机构调研数据*“他”泛指一位拥有家庭，生活在上海的44岁左右成功男性，享受高品质生活方式所需要的成本（不包括个人任何其它投资）。特征总结：u房产购置成本平均在3000万以上u户均车辆在4辆左右u平均每年加入3家高级会所中国新贵总资产以及年消费额10消费内容具体明细消费金额消费内容具体明细消费金额休闲/旅游/酒店意大利10天9晚奢华旅游(按2
7、人计)327,250奢侈品送给太太的礼物:卡地亚玫瑰K金腕表138,000三亚亚龙湾五号湖景别墅 3晚 11,700乔治阿玛尼经典男装2套 44,200澳门威尼斯人酒店高级套房2晚(包括2张头等舱往返机票)21,663送给父母的礼物:一物兼特级冬虫夏草300克 114,000丽江悦榕庄度假豪华泳池别墅3晚(按2人计,包括2张头等舱往返机票)33,600送给朋友的礼物:万宝龙 Meisterstueck 149 6,090香港半岛酒店高级套房3晚,包括2张头等舱往返机票 30,024香奈儿经典黑白粗花软呢套装2套 139,400会所/服务/圈层九龙山庄园入会费 330,000爱马仕90厘米方巾2
8、条 6,600家庭聚会/宴会,每年3次 75,000路易威登Speedy皮包1个 5,800北京兰会所 2次(按8人计)16,000香奈儿经典款菱格纹皮穿链女包1个 22,000豪客800XP私人飞机包机(飞至三亚)7小时 96,000菲拉格慕皮鞋凉鞋各一双 16,050上海十乐会所非非想SPA会员卡 20,000卡地亚白金Love手镯 37,200北京香港马会会所 250,000Lancme 化妆系列两套 10,580缤纷年代国际会所 5次(按4人计)50,000Thinkpad T61p 645789C笔记本电脑1台 46,699品酒/品茶/品烟30年普洱茶饼状2斤，极品西湖龙井2斤 57
9、000iphone手机1部,16GB 3,443熊猫香烟 280包 50,400多普达PDA 858 1部 5,980大卫杜夫2号雪茄 2盒,高希霸1盒 12,400教育/慈善/医疗慈善捐款 1,000,000拉菲酒庄红葡萄酒2003年正牌酒1箱 226,656孩子教育:英国教育平均一年费用(2年中学+3年大学)500,000路易十三2瓶,Johnnie Walker 蓝牌20瓶,皇家礼炮21年6瓶,芝华士18年10瓶 64,376全年保健，包括身体体检和牙齿保健(按2人计)100,000茅台30年2瓶,五粮液30年2瓶 27,778长江商学院EMBA 408,000其消费方式代表财富阶层独
10、有的生活方式：旅游度假是最重要的休闲方式，会所、高星级酒店；男主人以名酒雪茄为收藏；钟情于奢侈品，作为女主人的主要消费；关注全家健康，注重保健医疗慈善以及教育；中国新贵其他年消费额111旅游2游泳3高尔夫4家庭活动5品茶6SPA7登山8自驾车9滑雪10钓鱼11品酒12卡拉OK13网球14看书15骑马胡润机构顶级富豪青睐的休闲生活方式统计调研结果：豪宅提供给客户的也是一种生活方式：游泳、家庭活动、品茶、SPA、品酒、卡拉OK、看书等都可以在室内实现第一层面（塔座）奢侈的户型尺度是支持物业成为“豪宅”的先决条件n11.2米进深，18.6米弧长的奢华会客厅。n3米进深，34.6米弧长的观景阳台上海_
11、汤臣一品13我们选取单套成交总金额排名前100的客户成交情况，我们发现成交价格和单套面积均大幅上升TOP100位客户所购买顶级住宅的套均面积从287增长至426。成交均价从30271元/增长至109740元/。最高购买力顾客选择发展变化14我们选取了单套成交总金额排名前100的客户成交情况，我们发现400-500的顶级住宅更受青睐成交主要集中在汤臣一品、中粮海景和尚海湾豪庭中项目名称面积段套数中粮海景1号300-40041汤臣一品大厦400-50029500-6006尚海湾豪庭500-60010浦东星河湾6001400-5001500-6004海珀日晖400-5004外滩黄浦湾500-6002
12、兰馨公寓300-4001白金湾府邸300-4001合计100面积段成交面积成交比例300-40014417 34%400-50014828 35%500-60012509 29%600829 2%合计42582100%300-400段位几乎全部集中于中粮海景1号400-500和500-600段位在其他主要成交项目中都有分布最高购买力的顾客更多选择400-500的面积其中，400-500段位成交面积比例最高，达35%经典语录：品牌是关键，当客户相信某一品牌的优点独一无二，爱上这个品牌时，价值指数会指数式跳跃，相对于强势品牌有着价格上24倍的优势 奥美奢侈孕育品牌，品牌创造价值第一层面（塔座）选用
13、一线品牌配置是作为顶级豪宅的一贯坚持168 8 8 87 7 7 76 6 6 63 3 3 35 5 5 52 2 2 21 1 1 14 4 4 49 9 9 910101010111111111212121213131313传统高端区域新兴资源板块编号项目名称售价(元/)装修报价(元/)装修售价比1翠湖天地嘉苑10000040004%2兰馨公寓100000毛坯-3海珀日晖800001000013%4新华路1号1000001000010%5嘉里华庭五座11000060005%6华润外滩九里700001000014%7汤臣一品150000毛坯 8白金湾府邸12000070006%9晶品公寓8
14、0000800010%10中粮海景1号1000001500015%11财富海景6800040006%12绿城黄浦湾800001000013%13御华山110000毛坯-目前全市豪宅主要分布在内环以内，以江景资源和传统豪宅聚居区为主要分布区域，装修售价比主要集中在10-15%之间全市高端住宅装修标及装修售价比17装修标准项目名称08年板块高端住宅参考价格项目最新成交均价溢价率高于1万元/中粮海景1号 50000111185122%华润外滩九里 350005797666%绿城黄浦湾 350005284551%绿地海珀日晖 3000074990150%新华路一号 400007930198%小计380
15、0075259198%低于1万元/财富海景花园 500005762015%白金湾府邸 450008573924%晶品公寓 400005169829%御华山大厦 500007500050%兰馨公寓 600006593510%翠湖天地嘉苑 600007101618%嘉里华庭第五座 4000081193103%小计4937574002150%装修标准项目名称各面积段 供应套数 成交套数成交率高于1万元/中粮海景1号 308-321 323094%340-363 343294%华润外滩九里 180-188 943941%244-277 893640%绿地海珀日晖 228-310 372362%4481
16、71059%680900%绿城黄浦湾 300-303 444398%327-343 403690%563-587 22100%新华路一号 245-288 281036%290-340 261038%4026467%小计45827560%低于1万元/白金湾府邸 240-359 1274939%财富海景花园 247-346 51644286%御华山大厦 326-327 20210%407-408 2015%730-737 1100%兰馨公寓 292-299 221673%327-344 261869%521-522 200%679-686 200%翠湖天地嘉苑 89-380 43241797%晶品
17、公寓 288-290 907381%530-531 4125%嘉里华庭第五座 183-198 400%232-245 582645%小计1517109272%高参考项目成交溢价表现：万元级装修高端住宅总体溢价率接近200%，大大高于万元级以下装修的高端住宅150的溢价能力。高参考项目去化率表现：万元级装修高端住宅整体去化约为60%，比万元级以下装修的高端住宅72%的去化率略低。万元级装修的顶级项目去化溢价表现不俗德国GAGGENAU或Miele的高端品牌厨房电器/德国POGGENPOHL厨房用具双门冰箱、微波炉、咖啡机、红酒柜、烤箱、灶具、洗碗机柜、油烟机全套进口厨房设备与卫浴设备n德国汉斯格
18、雅HANSGROHE沐浴组n挪威耐克森NEXANS地坪加热系统n德国唯宝VILLEROY BOCH的卫浴n德国当代DORNBRACHT施华洛世奇的水晶龙头n意大利德高TEUCO超音波按摩浴缸瓷用品第二层面功能完备实现极致生活资源配置由公共向私属化转移为了每一处的1%的差别我愿意多付经典场景：当我独自一人时，我可以随心所欲，我可以在家里泡温泉、然后游泳，蒸桑拿，甚至SPA，沐浴时可以同时享受音乐与影院，尽情享受当朋友聚会时，我会展示我的厨艺,我们可以看电影，品酒尽情游乐当然回家的第一眼感觉很重要当面积超过一定标准时，检验顶级豪宅的一个重要指标就是它能在多大程度上满足居住者的特殊需求常见功能配置特
19、色功能配置公共生活区公共生活区会客社交区会客社交区休闲娱乐区休闲娱乐区私人私密区私人私密区工作服务区工作服务区私家电梯厅入户玄关工作专属电梯会客室会议室起居室影音室储藏空间工人房工人卫浴工人灶间工作阳台套房门厅主卧套房双人衣帽间主卫空间中西厨房早餐厅正餐厅家庭室桑拿房主卧起居室主卧书房次卧套房次卧起居室次卧书房游泳池酒窖过厅避险室地下车库作为众多业主进入社区的第一站，应使人眼前一亮，体现品质感u车库吊顶：无外露管线，全吊顶设计u采光通风：强调与下沉式广场的衔接，可形成景观地下车库吊顶完工后示意图地下车库与下沉式广场的结合地下车库精装修u完善电梯厅的营造以电梯门套与电梯门头为主，因此必须预留营造
20、的空间；u在设计过程中需要保证电梯厅的挑高，地面的拼花以及电梯门套的项目名称，均能体现品质感弧形吊顶/地面拼花电梯门套显示项目名称墙壁上的装饰具有艺术感的灯饰地下车库独立私有化大堂公共生活区域结合家庭社交区域作为家庭生活社交聚会的主要场所，是被外人所察觉到的东西，对于现代人最重要的不是炫耀而是生活态度入口及玄关回廊过厅厨房区域起居室经典场景：当朋友聚会时，我会展示我的厨艺,我们可以看电影，品酒尽情游乐当然回家的第一眼感觉很重要入户玄关作为第一映入客户眼帘的符号：符号价值的创造使得消费者愿意支付功能性以外的费用，符号价值越高，商品价格越高入户门尺度与材质1stKey双开子母门，加厚、加高，体现整
21、体气势（以3万/扇为价格标准）名贵木种饰面处理，以金属雕花增加质感和艺术感，注重密封条，达到隔音、防尘作用高端品牌门锁：德国海福乐门锁、意大利SEMAR等以圆弧形设计增加其气场感，设陈列台、线条等增加玄关功能性和艺术性背景墙利用考究材质体现其品质：高档大理石、玻璃马赛克、木制作等玄关尺度与设计2ndKey公共生活区：以生活家居重点围绕厨房，中西厨房设计、早餐厅与正餐厅分离设计，以及厨房区域配置单独的起居室，各个空间的过厅处理单独起居室正餐厅中西双厨早餐厅正餐厅过渡厅处理厨房区域的单独起居室过厅中西厨房会客社交区：以会客室、商务会谈室以及家庭社交活动室为主要功能空间小型会客室开放式会客室私人商务
22、会客区域小型会议区家庭活动区会客室会议室入口会客厅小型会议室与书房相连会客社交区是对外社交空间营造重点：客户语录：即使工作需要，能有个体面的招待客户的场所过厅回廊增加装饰性1stKey通过局部扩大增强空间的尺度感以及气势：地面大理石拼花、台阶、扶手、柱体、弧线、吊顶等在主要起居室抑或家庭室配置壁炉增加装饰效果的同时增加文化感，营造氛围起居空间配置壁炉设计2ndKey木质吊顶局部雕花墙面起居室中央壁炉设计现代化的壁炉西厨营造是家庭社交空间的营造重点：岛型的设计增加洄游空间，招待客人时它是展示女主人手艺的操作台，平时还可以是儿童的嬉戏空间，是对家庭生活及女主人生活空间上的细致思考西厨岛式设计Key
23、Point（女）主人展示的平台和家庭社交空间增加洄游空间，提升生活空间的家庭社交氛围兼备早餐室功能大理石整面岛式西厨具有金属材质的岛柜私人私密区：卧室区域设独立起居室、衣帽间（双人）、避险室以体现私密性，配置私人SPA区、桑拿房（干蒸、湿蒸）、温泉区，注重卫浴功能的多样化双人衣帽间私人SPA区主卧卫浴空间干蒸、湿蒸区域按摩浴池区温泉区桑拿室（干蒸、湿蒸）双人衣帽间主卧起居室次卧起居间私人SPA区小型温泉池避险室主卧卫浴空间干蒸、湿蒸区域按摩浴池区双人衣帽间经典场景：当我独自一人时，我可以随心所欲，我可以在家里泡温泉、然后游泳，蒸桑拿，甚至SPA，沐浴时可以同时享受音乐与影院，尽情享受卫浴空间的
24、浴池区域是彰显享受生活的重点：沐浴时可以同时享受音乐与影院，宣扬极致休闲感配置豪华浴缸1stKey嵌入式、软体浴缸营造差异化体验超大弧形/转角双人浴缸造波按摩浴缸通过电视、HIFI等配置，超脱浴缸单纯洗浴的功能，使之成为能充分体现生活休闲情趣的功能区影音视听设备2ndKey双人步入式衣帽间配置私人收藏柜保证舒适性的同时，满足男主人在居住地位提升的心理需求功能细化（私人收藏陈列）特色空间：化妆台，收藏品陈列台超大衣帽间不是一味增加衣服存放空间，而是合理分区衣柜空间，以满足不同衣服饰品的陈放，如领带、手表等；KeyPoint双人步入式衣帽间化妆台收藏品陈列室紧急避险室主卧套房内设置避险室作为私人区
25、域注重安全性：动感红外线报警结合防水、防震、防火、防剥离结构设计带来最精确安全保障独立新风系统和应急电力能源启动最缜密事故处理程序可视监控系统和紧急报警按钮掌控最迅捷的危机求援渠道休闲娱乐区：设置影音室、健身室、音乐室、小型酒窖、品酒区、娱乐活动室、普拉提房等作为功能多样化的体现活动室利用暗室设计影音室小型酒窖间影音室音乐房健身室禅室活动室酒窖间休闲娱乐空间的装配齐全作为对外社交的重点客户语录：我需要不同的交往娱乐空间，以配合我的心情和行为宽屏影音室配置全屋HI-FI影院酒窖品酒区配置红酒柜啤酒柜3m9m平层豪宅空中泳池户型曼谷空中豪宅leraffine平层豪宅空中泳池意向图曼谷空中豪宅ler
26、affine私家电梯工作电梯工作电梯私家电梯厅利用过道区域形成工人房工作服务区：单独配置服务电梯（货梯），工人单独卫浴，单独灶间，主佣生活动线完全分离，保证其完整独立性工人单独灶间饰面材质客户语录：我是常住的，我喜欢家的感觉，不需要金灿灿，但一定要好材料，有点故事的东西更让人欣赏不同空间的墙面材质选择KeyPoint入口玄关：大理石、马赛克、木制作等修饰起居客厅：局部线条修饰厨房卫浴：大理石、马赛克墙面装饰卧室、影音室：软布包、木制作等木纹墙面体现度假休闲性马赛克增加色彩变幻影音视听区域以软布包等特殊材质增强视听效果如果仅从心理感受上看，所谓好的房子就是能充分满足人们被尊重及对于安全感及私密性
27、的深层次需求。住宅，满足人们的基本需求，豪宅，满足人们的特殊需求。豪宅较之普通住宅要占有更多的社会资源第三层面上层建筑的跨越复式大宅极致尊享悠享真正生活经典场景：清晨在空中私人恒温逆波泳池唤醒沉睡的四肢屋后于露台享受悠然的阳光、感受闲情逸致晚上尽享经典佳酿，或在私人露台与友人玩乐曼谷空中豪宅leraffine纽约曼哈顿顶层复式Skyloft曼谷空中豪宅leraffine楼王顶层复式大宅顶层空中泳池极致奢侈生活典范43私人空中泳池实景曼谷空中豪宅leraffine44私家泳池的空中别墅空中泳池户型600平米开放式露台设置空中泳池，客厅双层挑高复式一层复式二层曼谷空中豪宅leraffine空中泳池
28、实景图46Penthouse大宅：建筑顶部充分利用回廊型露台构成休憩空间，融入别墅的精装庭院露台纽约曼哈顿顶层复式Skyloft47顶层Penthouse总面积为690平方米 庭院面积415平方米U型开放式露台打造室外温泉区、室外就餐区、阳光浴内部空间全开放式户型，回游空间设计，强调室内外空间关系顶层复式大宅U型开放露台室外温泉区图书馆室外温泉区纽约曼哈顿顶层复式Skyloft开放式厨房与露台休憩区域室外温泉区室外烧烤区纽约曼哈顿顶层复式Skyloft旋转楼梯双层挑空客厅澳大利亚第一空中别墅4301TheCove（skyhouse）680平米 三层复式顶楼豪宅 售价过亿三层复式顶楼豪宅：4-5
29、个卧室，7个卫生间，桑拿，SPA泳池，多个阳台还有娱乐露台，280度观景视角，整个顶楼复式装修风格完完整整的营造了中国佛教的氛围第43层公共生活区域旋转楼梯，私人办公区域，家庭影院，多媒体厅，水景（大型鱼缸）水景区（鱼缸）私人办公区旋转楼梯家庭影院第44层卧室私密区域全套房区域（4个卧室）主卧带SPA浴缸主卧衣帽间第45层休闲娱乐空间270度观景露台花园配置长沙发禅室，露台观景SPA，桑拿房与浴室室外露台观景SPA，既可做SPA观景，又可以在不使用SPA的时候开PARTY禅室面向露台的长沙发休息处并配有小冰箱和音响桑拿房与浴室室外SPA覆上盖子就可转换为一个带有灯光变化的跳舞地板技术配置LCD
30、滚动屏幕LCD滚动屏幕：LCD可滚动展示照片或是艺术图片Bio-Lock(nokey)生命锁（无钥匙）指纹确认系统，无须钥匙，当你开门入室后，室内的照明和音乐都会被开启。这种锁特设防水和预防天气变化引发的各种问题造成生命锁的失灵。无线AMX控制屏此屏幕可控制室内所有40个音响系统，家庭影院，电视，LCD滚动屏幕，还有灯光，带您进入完美绝伦的影音世界。除此之外，该功能还可显示天气和日出落时间第三层面人文精神百年人文历史见证讲中国语言的国际建筑客户语录：我需要家的感觉，不是满城尽带黄金甲，但一定要好材料，有点故事的东西更让人欣赏。建筑给我宁静的感觉，或许还有些文化格调海派建筑海派建筑中西融合的石库
31、门建筑老式新式里弄西方别墅与东方园林融合于洋房海派商业海派商业“十里洋场”南京路海派公园海派公园静安公园的江南山水与西式园林的结合复兴公园法式风情与文化的结合海派生活海派生活百乐门舞台厅跳交谊舞住在花园洋房和石库门，听留声机去大光明电影院看好莱坞最新电影海派艺术海派艺术张爱玲小说爵士乐、海派书法、海派油画海派服装海派服装中式旗袍与西方文化的融合例：上海拥有的百年人文例：上海拥有的百年人文56愚园路历史文化风貌区被称为“花花园园弄弄堂堂博博物物馆馆”。多建造于二十世纪四十年代，与华贵的弄门，就见证着大历史和小人物的交汇，承载着城市的历史文脉。南静安愚园路的历史建筑上海闻名遐迩的新式里弄，东方传统
32、的装饰艺术糅合西方建筑风格，骑楼式券门，独立式花园住宅、圆弧形阳台、紫铜把手的门窗汪公馆-愚园路1136弄31号涌泉坊-愚园路395弄24号同仁路257号建筑元素提炼骑楼式券门二楼出挑的阳台，精致栏杆坡型屋顶老虎窗，西洋建筑雕花刻外墙传统砖雕青瓦顶门头、门楣建筑元素提炼酒店商旅公园弄外街道是开放公共空间，弄内由总弄（半公共空间）支弄（半私密空间）天井（私密空间）构成。并将里弄建筑中的窗沿、门套、券拱、柱廊以现代建筑理念演绎，在其动线、尺度、纵横感上继承，保留原神韵,更具独特现代海派韵味.里弄空间序列为形里弄空间序列为形黑色门扇加上金属门环;精细雕琢的门楣;美仑美奂的西式雕花;青砖主体，乌漆大门
33、格子厢房;点缀的红砖，与教堂相似的拱门红雕;西式假窗;有东西方居住特色上海弄堂。石库门建筑符号石库门建筑符号我们卖的不是可选择的房子，而是匹配他们心灵的房子。“内外兼修、上善人生、地灵人杰”讲中国语言的国际标准建筑尊贵，但不张扬豪宅，但不肤浅现代，凸显文化“空中四合院”设计：以延续中式住宅的文脉为灵感讲中国文化的故事电动玻璃天幕空中四合院设计理念：整体以中式建筑为本源思想，讲究国人的四水归堂式的传统建筑理念空中楼台高空鸟瞰空中楼台北京盘古大观“空中四合院”内部空间展示私家电梯厅入户门空中泳池开放式主客厅空中四合院二层主卧雕饰门窗空中合院63中庭区域挑空中庭“空中四合院”利用挑空中庭与回廊设计
34、回廊设计客厅挑空上方影音室游泳池观景平台开放式主客厅空中四合院775平米中央庭院，四周由厢房围绕，开放式主客厅，正南主卧室独有私家泳池，顶部独有电动玻璃天幕作为设计中中西文化的结合起居室第三层面上流圈层仅属于名流贵族的上流圈层经典语录：顶级奢侈是被社会共同认为是上流的社会资源密集，大多由会所或服务决定豪宅较之普通住宅要占有更多的社会资源 社会资源的相对集中，支持豪宅可以做到硬件一流，但如果软件领先，拥有比普通住宅更多的保值与增值能力豪宅不仅要拥有生活方式的内涵，更要折射出文化的内在底蕴 圈层理论中国易经系辞中“物以类聚，人以群分”圈层，就是某一类具有相似的经济条件、生活形态、艺术品位的人，在互
35、相联系中形成了一个小圈子圈层营销，针对特定小圈子，制定一套系统的营销传播方案，通过圈层内的口碑传播、互动体验、交流分享等，实现对圈层群体的有效覆盖。65中国的富豪们由“富”及“雅”的时代，于是他们有自己的“品位”圈子划分，实现有钱阶层对有闲阶层的向往商务会晤商务会晤私家宴请私家宴请高端配套高端配套1 12 23 3主要功能：包括以商务会晤（私人俱乐部形式）打造高尚商务社交会所次要功能：私家宴请形成人文雅宴高档场所配套功能：以精品零售（精品家居、健康护理、金融商务）作为适宜国际化高端客户的配套商业核心内涵：仅属于名流贵族，私人酒会、私人商务会晤、人文艺术交流的国内顶级私人俱乐部整体调性把握：高贵
36、 低调 体现人文关怀 既可独处，又可群聚的私人领地FineArtsClub：搜罗了逾300件来自全球拍卖行、艺术馆及私人收藏家的艺术名作。SkyClub：提供私人客机及直升机服务，并为住客设计不同的航程。EntertainmentClub：定期邀请世界级音乐大师举办各类型的艺术表演及著名时装品牌最新系列时装表演。YachtClub：提供名贵房车如劳斯莱斯、法拉利及保时捷的接载及租用服务。Health&BeautyClub：香港顶尖美发美容集ILColp开设美发美容形像设计廊。法国品牌“娇兰”提供水疗护理服务。GourmetClub：豪华宴会厅面积和装潢媲美五星级酒店。Wine&CigarClu
37、b：著名酒评家定期举办试酒会和雪茄品尝会。KidsClub：特邀著名国际级小提琴家西崎崇子教授贝沙湾的小朋友拉奏小提琴。DreamCarClub：特别提供豪华游艇的接载及租用服务。引入高端私人俱乐部，实现极致服务：产品建议/价值点塑造/会所69休闲会所高尚会所星级会所高尚社交会所高端生活品味：餐饮商务宴请、会晤70产品建议/价值点塑造/会所休闲会所高尚会所星级会所高端生活品味：休闲娱乐水疗、雪茄、红酒高尚社交会所艺术收藏展览-私人艺术展览品鉴阿里巴巴的宝藏功能描述：收藏的不是珍珠、玛瑙、砗磲、钻石，而是今天的中国人关于世与界的想象私家宴请-人文雅宴，以正餐厅、高档商务型餐饮为主功能描述：这个圈
38、子里的人需要一个城外之城来让自己完全隐私而又体现尊贵地与自己的朋友、家人、事业伙伴交往生活。蒙古帐篷包间酒廊餐厅贝壳吊顶灯具奢侈品新品发布-以高档品牌新产品发布会以及酒会派对，如手表、高档成衣等功能描述：这是一个到处闪耀着顶级设计师的空间，除去那些为会所量身订做的家具，间或你会发现以往在设计类书籍或网站上出现的经典设计就在身边给你一个惊叹号Quintessentially国际精英会（Q-Club）全球顶级私人会员俱乐部Q-Club国际精英会在全球各大城市都设有会员服务中心，可以提供无与伦比的全球社交及商业网络.这些城市包括：伦敦、纽约、迈阿密、洛杉矶、香港、上海、北京、曼谷、开普敦、约翰内斯堡
39、迪拜、贝鲁特、科威特、伊斯坦布尔、奥斯陆、赫尔辛基、哥本哈根、斯德哥尔摩、戛纳、都柏林和莫斯科成立于2000年12月，由英国社交名流Aaron Simpson 和Ben Elliot创立。通过“会员制形式提供给会员至优休闲生活的管理及私人助理服务，创立至今已成为全球最专贵的生活时尚导航者奢侈品俱乐部:多位顶级大牌设计合作，会员可以领略到引领全球时尚的奢侈品，并为会员订购奢侈品限量版美食俱乐部：香槟，鱼子酱，三文鱼，鹅肝酱，高级茶品还有世界顶级巧克力汽车俱乐部：会员可以享受驾驶豪华顶尖跑车，如有中意的跑车可以向俱乐部订购美酒俱乐部：最终实现的是让会员能品尝到世界顶级好酒。酒种类分为干邑白葡萄酒
40、玫瑰酒等高档酒。艺术俱乐部：聘请艺术品鉴赏家教授会员如何欣赏艺术品，带你真正进入艺术品的世界聚会Party俱乐部：专为大型活动如奢侈品牌活动，赞助商活动，成功人士私人派对等提供专业策略私人飞机俱乐部：提供私人客机及直升机服务慈善爱心俱乐部：会员可为全球贫困家庭和孩子募捐，献上自己一份爱心。会员制俱乐部会所旗下包含27个私人俱乐部，为会员提供专属性服务在线交友俱乐部：会员可根据自己的兴趣爱好结交志同道合的好友，只限会员和被会员推荐的朋友旅游俱乐部:极富旅游经验的咨询顾问能给会员提供最忠恳的建议，并能根据会员要求制定出独一无二的奢华旅行。健康俱乐部：与英国唯一具有专业身体机能健康管理的医疗中心V
41、IAVI合作，给会员提供特有的健康服务和咨询奢侈品礼品俱乐部：与多家奢侈品商家合作，专为会员准备精美的礼品赠送佳友。包括HERMES的白金包等。花店俱乐部：拥有英国最顶尖的花店，专为会员提供四季特制花束，并附有快递运送业务。顶级豪宅俱乐部：与世界各地地产业保持着强劲的关系，保证会员在搜索地产物业时能有更广泛的选择。野外活动俱乐部：体验极致野外生活全球领先公关公司给会员提供咨询顶级游轮俱乐部专上会籍个人会员：单人-一年RMB 45,000双人-一年RMB 80,000专享服务：特派一名客户经理从早上9时至下午6时通过电话或电邮专为阁下提供一项个人化的至尊生活管理服务。24小时电话及邮件服务，每两
42、周服务通讯、季刊精英会杂志及适时更新的会员福利及优惠。Q-Club国际精英会_会员收费及专享服务精英会籍(特邀名额)全球-一年RMB330,000自选五个城市-一年RMB165,000专享服务：精英会的精英会员可享受全球化服务，除了可享专上会籍相同的服务外,全球每一个设有分公司的城市都会特别安排一名精英客户经理量制所需，不论你在全球任何角落，都会有最熟悉当地情况的精英客户经理恭候并为你提供全天候24小时的生活管理服务。对客户不同寻常的要求，我们做到了当一位模特不小心遗落了自己的假睫毛时，马上给在法国南部的她送去另一副。应要求，为在埃及金字塔旅游的一个团组聘请到一位资深埃及学者。一位非会员和一位
43、会员打赌在一小时内精英会不可能将一种非洲特产的羚羊手鼓送到他们在摩纳哥港湾的游船上，结果，我们在一小时将尽的时候送到了他们手中。为一位会员从世界板球起源地“洛兹”(Lords)板球场购得一块草皮将其运往该会员的家乡，并成功种植在他的前院中。著名歌唱家帕瓦罗蒂于皇家歌剧院出演最后一场Tosca in Covent Garden，在歌剧即将开演的前一天，我们为一位会员安排了两张演出票。为一位会员以其名字命名了银河系的一颗星星。用快艇把一位会员和他的五位朋友从嘎纳送到了摩纳哥。在麦当娜-伯爵宫演出票售罄后为会员找到了10张票。帮一位会员在星期天安排了马拉车载他的女友观光伦敦，而此时这位会员正打算向他
44、的女友求婚。获得了在摩纳哥举行的一次由F1车赛的赞助商和车队举办的私人宴会的入场券。生命本该是一场沉静的享用客户对于服务的要求：我并没有刻意要求过什么，仿佛他们也并没有刻意去钻营什么，却在自然而然之间，一切都变得流畅而美好。东方禅意的哲居，原来也包含了他们平和恰好的微笑，和不卑不亢、信手拈来的细节贴护下篇：豪宅案例赏析HereHereHongkongSingaporeLondon 放眼全球顶尖豪宅放眼全球顶尖豪宅 进行价值提炼进行价值提炼 寻找我们的突破点寻找我们的突破点MiamiJimbaran Beach Los AngelesNew YorkChicagoDubai全球顶级豪宅案例搜索8
45、1The Chicago spireChicago,USAChicago,USA项目亮点：以生态自然为整体设计理念内部结构强调开敞空间室内泳池设计SPA、桑拿房配置室内高尔夫推杆区瑜伽房、普拉提房多媒体房建筑形态设计理念：自然生态四房 户型图四房 户型图内部空间结构内部游池设计全球顶级豪宅案例搜索82Four Seasons ResidenceMiami,U.S.AMiami,U.S.A室内私人泳池预留多功能房间大尺度阳台配置全落地窗顶级厨房设施（藏酒冰柜）高端智能化设备配置大横厅尺度项目亮点：全球顶级豪宅案例搜索83Lakeshore East AquaChicago,USAChicago,
46、USA流水型形态设计户户均有不同角度的独特超大面宽空中花园设计大横厅尺度流水型的立面设计错落的空中花园项目亮点：全球顶级豪宅案例搜索84Hyde Park GardenLondunLondun,U.S.A,U.S.A空间以古堡格局打造 ，上下层复式大宅内殿设计顶层露台花园设计 空中花园空中花园设计露台花园设计旋转楼梯内殿内殿设计项目亮点：全球顶级豪宅案例搜索8525 Bond StreetNewYork,USANewYork,USA以核心筒为主体的洄游空间设计私人办公室及藏书室私家电梯直接入户超大面宽横厅设计桑拿房配置项目亮点：五居室大平层全球顶级豪宅案例搜索86Wooster StreetN
47、ewYork,U.S.ANewYork,U.S.A52平方米私家花园开放式空间智能化设备配置室外取暖系统自定义监控加热板空气净化系统全屋HI-FI音响设备自定义一键式数字触摸灯光控制项目亮点：四居室平层面积446平方米大尺度私家露台全球顶级豪宅案例搜索87Zenith TowerDubai,UnitedArabEmirateDubai,UnitedArabEmirate整套公寓配有高端安全设备楼顶设有训练跑道项目亮点：楼顶训练跑道设计全球顶级豪宅案例搜索88The CubeDubai,UnitedArabEmirateDubai,UnitedArabEmirate拥有五星级酒店服务高速网络配置
48、家庭影院系统LCD多频道卫星电视IDD电话和声控邮件安全系统项目亮点：全球顶级豪宅案例搜索89GiovanniDubai,UnitedArabEmirateDubai,UnitedArabEmirate楼顶设有健康俱乐部，泳池，健身房有氧运动室和女士专属SPA两层楼式的停车场项目亮点：全球顶级豪宅案例搜索90The MatrixDubai,UnitedArabEmirateDubai,UnitedArabEmirate空中泳池室内配有高端灯光照明设备家庭智能装置高警觉安全系统电子自动化家庭服务项目亮点：全球顶级豪宅案例搜索91MercerNewYork,USANewYork,USA项目亮点：四
49、居室平层面积436平方米层高3.4米电梯直接入户超大面宽设计客厅局部错层配置多媒体房与私人办公室壁炉设计全球顶级豪宅案例搜索92The Gerken BuildingNewYork,U.S.ANewYork,U.S.A复式平层大宅私家电梯直接入户顶楼带有私人庭院壁炉设计项目亮点：复式大宅设计面积800平方米顶层露台170平米全球顶级豪宅案例搜索93Penthouse EastLondonLondon,U.K,U.KL型户型设计 三面露台构成回游空间客厅配有订做岩石火炉地暖设计/卫星电视/网路设备/安全系统整套住宅使用焦糖色橡木地板项目亮点：岩石火炉配置大面积露台全球顶级豪宅案例搜索94The
50、PierreNewYork,U.S.ANewYork,U.S.A家庭影院/藏书室SPA/热水按摩池健身房拥有顶级酒店式服务，配有私人管家，配置宠物馆项目亮点：450平方米顶层露台170平米室内健身房入口玄关会议室家庭影院全球顶级豪宅案例搜索95Orange Grove ResidencesSingaporeSingapore室内设置蒸汽房/健身房每层都设有空中露台项目亮点：全球顶级豪宅案例搜索96Dramatic PenthouseNewYork,U.S.ANewYork,U.S.A内部有私人电梯带有传统壁炉的藏书室全套住宅采用落地窗项目亮点：复式大宅全球顶级豪宅案例搜索97Park Aven
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