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1、第 1 页 房地产商合同:成都市业主大会议事规则1 特征码 EQXNOWwnuIcAMszqEKGT 业主大会名称：_区市县_（物业 名称）物业管理业主大会 业主委员会活动用房座落：_（物业详细的路街道巷门 牌号）_（物业名称）_（楼幢单元门牌号） 第一条 目的与依据 为保障本物业管理区域内业主大会的规范设立、运作，维 护业主的共同利益与合法权益，根据物业管理条例等相关 法规和政策规定，制定本物业管理区域内的业主大会议事规则 （以下简称本规则） 。 第二条 涵义 本规则是记载业主对业主大会宗旨、运作机制、活动方式、 成员的权利义务等内容进行约定的自律性文件，是本物业管理 区域内全体业主意志的集
2、中体现，是业主大会运作的基本准则 和依据。 第三条 业主大会宗旨 业主大会代表和维护本物业管理区域内全体业主在物业管 理活动中的合法权益。 第四条 业主大会组成与成立 第 2 页 _（物业名称）的全体业主组成本物业管理区域业 主大会，业主大会自通过业主公约及本规则，并选举产生业主 委员会之日起成立。 业主大会设立业主委员会作为执行机构。 业主大会成立后成为本物业管理区域业主的，自动成为业 主大会的成员。 第五条 业主身份确认 业主身份的确认，一般按房屋所有权证记载的所有权人确 定；订立买卖合同尚未取得房屋所有权证的物业买受人，其房 屋竣工并已交付的，按照房屋所有权人进行业主身份认定。 前款确定
3、或认定的房屋业主超过一人的，推选一人参加业 主大会会议。 无民事行为能力或限制民事行为能力的业主，由其法定代 理人参加业主大会会议。 第六条 业主大会活动范围 本物业管理区域的业主大会、业主委员会依法就本物业管 理区域内的有关物业管理事项代表全体业主履行职责。 业主大会、业主委员会接受当地物业管理主管部门的指导 和监督。 业主大会、业主委员会配合公安机关，与社区居民委员会 相互协作，共同做好维护社会治安等相关工作。 业主大会、业主委员会支持社区居民委员会开展工作，接 第 3 页 受其指导和监督。 第七条 业主大会职责 业主大会按照业主大会会议审议通过的业主公约和本规则， 依法履行以下职责: （
4、一）修改业主公约和本规则。 （二）选举、更换业主委员会委员。 （三）选聘、解聘物业管理企业。 （四）决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督实 施。 （五）制定、修改物业共用部位、共用设施设备的使 用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度，包括房屋 定期维修制度，设施设备管理规定，绿化环境卫生管理规定， 住宅装修管理规定，车辆停放与交通秩序协管规定，消防与治 安协管规定；物业服务费用分摊及交缴规定；业主大会和业主 委员会工作经费分摊、交缴及管理使用办法等。 （六）决定物业共用部位、共用设施设备使用与收益 分配方案。 （七）听取和审议业主委员会工作报告，改变和撤销 业主委员会不适当的决定。 （
5、八）监督物业共用部位、共用设施设备的使用与维 护，督促业主、使用遵守业主公约。 （九）设立业主大会和业主委员会工作经费后，审议 第 4 页 业主委员会年度财务预算方案、决算报告等。 （十）_。 第八条 业委会任期与组成、委员资格 业主委员会实行任期制，每届任期 3 年；业主委员会任期 届满之日起资格自动终止。委员任期同业主委员会任期相同， 可连选连任。 业主委员会由_名委员组成，设主任 1 名，副主任 _名。无法按本规则规定的人数足额选出业主委员会委 员，按实际选出的人数（不少于政策规定的 5 人）为准确定业 主委员会委员名额。 业主委员会自选举产生之日起 3 日内召开业主委员会会议， 推选产
6、生业主委员会主任、副主任；业主委员会主任、副主任 由业主委员会会议从委员中推选产生。 业主委员会委员的条件如下： （一）本物业管理区域内具有完全民事行为能力的业 主。 （二）遵守法律、法规。 （三）遵守本规则、业主公约，履行业主义务。 （四）热心公益事业，责任心强，公正廉洁。 （五）具有一定组织能力。 （六）具备必要工作时间。 第九条 业委会职责 第 5 页 业主委员会是业主大会的执行机构，依法履行以下职责： （一）召集业主大会会议，执行业主大会通过的各项 决定，并报告物业管理的实施情况。 （二）代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订 物业服务合同。 （三）拟定 定业主公约、本规则修改方案。
7、 （四）拟定专项维修资金的使用、续筹方案，依照有 关政策并经业主大会授权，负责物业专项维修资金的筹集。 （五）拟定物业共用部位、共用设施设备的使用与收 益分配方案。 （六）设立业主大会和业主委员会工作经费后，拟定 业主委员会的年度财务预算方案、决算报告。 （七）会同物业管理企业拟定物业共用部位、共用设 施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度 的方案；拟定物业服务费用分摊及交缴规定的方案，业主大会 和业主委员会工作经费分摊、交缴及管理使用办法的方案。 （八）监督业主公约的实施。 第 6 页 （九）督促违反物业服务合同约定逾期不交纳物业服 务费用的业主，限期交纳物业服务费用。 （十
8、）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监 督和协助物业管理企业履行物业服务合同，并配合解决管理服 务中的重大问题。 （十一）协调业主之间及业主与物业管理企业之间的 纠纷。 （十二）对有关档案资料、会议记录、印章及其他属 于业主大会的财物进行妥善保管。 （十三）_。 第十条 业委会主任与副主任职责 业主委员会主任负责业主委员会的日常事务，依法履行以 下职责： （一）负责召开业主委员会会议，主持业主委员会工 作。 （二）管理业主大会业主委员会印章、档案资料。 （三）完成业主委员会交办的工作。 （四）接受物业管理主管部门的培训和指导。 （五）_。 业主委员会副主任协助主任工作。 第十一条 业委会委
9、员职责 业主委员会委员参加业主委员会会议等有关活动，参与业 第 7 页 主委员会有关事项的决策，执行业主委员会的决定，完成业主 委员会交办的工作。 第十二条 业主投票权确定 首次业主大会会议业主在业主大会上的投票权数按政府规 定（以下的第一项）执行，首次业主大会会议后业主的投票权 数，采用下列第_项的办法确定： （一）按照业主在物业管理区域内拥有的物业建筑面 积计算，以 1 平方米为 1 个投票权计算业主的投票权数，不足 1 平方米的余数部分采用四舍五入方法计算。 （二）_。 第十三条 业主大会会议制度 业主大会会议分为定期会议和临时会议。 定期会议由业主委员会于每_年的第_季 度组织召开。
10、有下列情况之一的，由业主委员会及时组织召开业主大会 临时会议： （一）20以上业主提议的。 （二）发生重大事故或紧急事件需要及时处理的。 （三）_。 第十四条 业主大会会议召集与组织 业主大会会议由业主委员会组织召开，并负责会议的通知、 资料收集、意见征询、表决票发放与回收、会务组织、会议记 第 8 页 录等工作。 第十五条 业主大会会议通知 召开业主大会会议，于会议召开 15 日以前通知全体业主， 并将会议通知和有关材料以书面形式在物业管理区域内公告； 发生重大事故或者紧急事件等需要及时处理时，也要及时通知 和公告；并同时告知街道办事处（镇人民政府） 、社区居民委员 会。 第十六条 业主大会
11、会议形式 本物业管理区域内业主大会会议一般采取书面征求意见 集体讨论形式，须有本物业管理区域内持有 12 以上投票 权的业主参加方为有效。 第十七条 业主大会会议的参加 业主本人因故不能参加业主大会会议的，可书面委托代理 人参加。 单位业主派代表持有效的委托证明资料参加业主大会会议。 业主应参加业主大会会议。业主不出席，也不委托他人参 加业主大会会议的，视为弃权，但必须遵守业主大会作出的决 定。 第十八条 此条可选业主代表参加会议 鉴于本物业管理区域内业主人数较多，以_个单 元个楼层幢为单位，推选一名业主代表参加业主大会 第 9 页 会议。业主代表于参加业主大会会议 3 日前，就业主大会会议
12、拟讨论的事项书面征求其所代表的业主意见；凡需投票表决的， 业主的赞同、反对及弃权的意见经本人签字后，由业主代表在 业主大会会议投票时如实反映。 业主代表因故不能参加业主大会会议的，其所代表的业主 要另外推选一名业主代表参加。 业主代表不出席、所代表的业主也不另推选业主代表参加 业主大会会议的，视为弃权，但业主必须遵守业主大会作出的 决定。 第十九条 业主大会会议表决形式与程序 业主大会会议的表决，一般采用 1 个（户）业主 1 份表决 票的方式。表决票上标明 业主的姓名，楼栋单元门牌号，建筑面积，投票权数，表决事 项，赞成、反对、弃权选项及示范符号，有效与无效票的提示， 以及业主本人签名等内容
13、。 业主大会会议的表决按以下程序进行： （一）公告表决事项与内容、监票人。 （二）发放、回收表决票。 第 10 页 （三）公开计票。 （四）宣布投票结果。 公开计票要有不少于 10 名非业主委员会委员的业主及 12 以上业主委员会委员参加，并对计票的相关情况予以书面 签字认可。 业主大会作出重大事项的决定、选举业主委员会委员，采 用书面形式签字表决，表决人要在表决票发放和回收登记册上 签字。 表决情况由业主委员会进行书面记录。 第二十条 业委会会议 业主委员会会议由主任或主任委托的副主任召集、主持， 每_月季度半年定期召开一次。 业主大会会议结束后_日内，业主委员会召开业主 委员会会议，讨论研
14、究贯彻实施业主大会决定的有关事宜。 经 13 以上业主委员会委员提议或者业主委员会主任认为 有必要的，及时召开业主委员会会议，会议召开 3 日前要通知 全体委员。 业主委员会会议有 12 以上委员出席方为有效。进行表决 时，每位委员拥有一票表决权。 第二十一条 业主大会与业委会决定 业主大会作出的决定，必须经与会业主所持投票权 12 以 上通过。 第 11 页 业主大会作出制定和修改业主公约、本规则、选聘与解聘 物业管理企业、专项维修资金使用和续筹方案、分担业主大会 及其业主委员会工作经费、调整物业服务内容及标准与收费标 准、以业主大会名义起诉等重大事项的决定，必须经物业管理 区域内全体业主所
15、持投票权 23 以上通过。 业主大会会议作出决定的时间以公开统计产生表决结果之 日为准。 业主大会的决定对物业管理区域内的全体业主具有约束力。 业主委员会作出决定，必须经全体委员 12 以上同意。 业主大会尊重物业管理企业的合法权益，涉及到物业管理 企业的，就有关事项进行事前协商。 业主大会、业主委员会依法履行职责，不作违反法律、法 规的决定，不作与物业管理无关的决定。 第二十二条 会议记录与议事文件签发 业主委员会负责对业主大会会议、业主委员会会议进程及 会议决定进行书面记录；业主大会、业主委员会的会议决定等 在内的议事文件由业主委员会发布或签署；并由出席会议的委 员签字存档。 业主大会、业
16、主委员会的决定，由业主委员会在决定作出 之日起 3 日内以书面形式在物业管理区域内公告，并同时告知 当地物业管理主管部门、街道办事处（镇人民政府） 、社区居民 第 12 页 委员会。 第二十三条 业委会委员选举、补选、变更 业主委员会委员由业主大会会议民主选举产生、补选、终 止资格。 业主委员会委员候选人从_单元代表楼层代 表幢代表中推选，代表的产生要经相应区域内持 12 以 上投票权的业主书面同意。 候选人基本情况在正式选举 15 日前张榜公示。 业主大会会议选举业主委员会委员，实行差额选举，经与 会业主所持投票权 12 以上通过，且得票多的当选。候选人得 票相等不能排位当选的，对得票相等的
17、候选人再次选举确定。 已选出的业主委员会委员人数少于规定人数的，采用下列第 _款的办法确定： （一）在当选之外的其他候选人中再次选举确定。 （二）按得票多少排序从比缺额数多 2 名的已当选外 其他得票较多的候选人中再次选举确定。 业主委员会委员因故缺额时，在下一次业主大会会议召开 时予以补选，缺额人数超过四分之一的，及时召开业主大会会 议补选，补选的委员任期随本届业主委员会届满终止。 经业主委员会或者 20以上业主提议，认为有必要变更业 主委员会委员的，由业主大会会议作出决定。 第二十四条 业委会委员资格中止与终结 第 13 页 业主委员会的委员接受业主监督，有下列情形之一的，其 委员资格自动
18、中止： （一）因物业转让、灭失等原因不再是业主的。 （二）有犯罪行为的。 （三）以书面形式向业主大会提出辞呈的。 （四）拒不履行业主义务的。 （五）无故缺席业主委员会会议连续 3 次以上的。 （六）因疾病等原因丧失履行职责能力的。 （七）其他原因不宜担任业主委员会委员的。 前款（一）项情形发生的，业主委员会委员资格自动中止 后自然终结；其他情形发生的，其委员资格自动中止后，经业 主大会会议决定通过，其委员资格终结。业主委员会委员资格 自然终结或中止的，业主委员会要记录并保存相关 资料。 业主委员会委员变更或资格中止的，自变更或资格中止之 日起 3 日内，将其保管的档案资料、印章及其他属于业主大
19、会 所有的财物，移交给业主委员会或业主委员会会议决定的其他 委员。 第 14 页 第二十五条 业委会换届 业主委员会任期届满前要完成换届选举工作。其届满 2 个 月前，组建换届选举筹备组；换届选举筹备组由本届业主委员 会委员、单元代表楼层代表幢代表中推选的部分非 委员业主组成。 换届选举筹备组在当地物业管理主管部门和街道办事处 （镇人民政府） 、社区居民委员会的指导下，在业主委员会任期 届满前 2 个月内召开业主大会会议，进行换届选举。换届选举 中本届业主委员会要报告任期内的工作情况。 业主委员会任期届满之日起 10 日内，要将保管的档案资料、 印章及其他属于业主大会所有的财物移交给新一届业主
20、委员会， 并办理交接手续。 第二十六条 业委会备案 业主委员会的产生、变更、换届、终止等的备案工作，按 照成都市物业管理业主大会规程的规定执行。 第二十七条 物业管理相关移交 业主大会会议选举产生业主委员会后，业主委员会要按照 法规、政策的规定，与有关单位办理物业相关移交手续。 第二十八条 物业服务合同签订 业主大会做出选聘物业管理企业的决定后，业主委员会要 在 30 日内和业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务 合同。 第 15 页 第二十九条 专项维修资金使用与续筹 本物业管理区域内的业主建立专项维修资金保障物业共用 部位、共用设施设备的维修、更新、改造，其缴存标准、管理、 使用和监
21、督执行成都市的房屋专项维修资金管理办法的有关规 定。 使用专项维修资金，一般由物业管理企业提出年度使用方 案，经业主大会依法批准，并报物业管理主管部门备案后，由 专户管理银行将年度所需资金划转到物业管理企业账户。 一幢或一户房屋的专项维修资金不足首次专项维修资金 30时，由业主委员会向该幢或该户房屋业主续筹专项维修资 金。 对不执行成都市的房屋专项维修资金管理办法的有关规定 缴存、续筹专项维修资金的业主，由业主委员会在物业管理区 域内予以公告，并代表其他业主依法对当事人予以起诉。 第三十条 共用部位、共用设施设备经营与收益分配 利用物业共用部位、共用设施设备进行经营，由业主委员 会按照业主大会
22、的决定代表业主与经营单位签订有关协议，业 主所得收益主要用于补充专项维修资金，由业主大会决定业主 委员会提出的分配、使用方案。 第三十一条 业主大会与业委会工作经费 业主大会和业主委员会依法开展工作的经费由全体业主承 担，不包含在本物业区域内物业服务费中，经费的分摊、交缴 第 16 页 及管理使用办法由业主大会另行决定。 业主大会和业主委员会的工作经费开支包括：业主大会会 议和业主委员会会议、必要的日常办公等费用。该款项由业主 委员会进行管理，由业主大会监督，并定期以书面形式在本物 业管理区域内公告使用情况，接受业主质询。 第三十二条 印章管理与使用 业主委员会按政府有关规定建立健全印章管理制
23、度。印章 由业主委员会主任负责管理，并按规定使用。除业主委员会会 议通知和业主大会授权范围内的审查动用物业专项维修资金、 审查物业服务费标准、签订物业服务合同等以外需使用印章的， 由业主委员会会议决定。违反印章使用规定，造成经济损失或 不良影响的，由责任人承担相应责任。 第三十三条 业主大会与业委会档案资料管理 业主大会及其业主委员会的议事文件、资料，由专人负责 定期收集、整理、立卷和存档。 业主大会建立下列档案资料： （一）各类会议记录、纪要。 （二）业主大会、业主委员会作出的决定等书面材料。 （三）各届业主委员会备案登记的材料。 （四）业主、使用人清册。 （五）订立的物业服务合同。 第 1
24、7 页 （六）有关法律、法规和业务往来文件。 （七）业主和使用人的书面意见。 （八）专项维修资金收支情况清册。 （九）其他有关材料。 第三十四条 业主大会解散 因物业管理区域发生变更等原因导致业主大会解散，在解 散前，业主大会、业主委员会要在当地主管部门和街道办事处 （镇人民政府）的指导监督下，做好业主共同财产清算工作。 业主大会解散前，业主共同财产清算结束后 30 日内，业主 委员会按规定向有关部门办理业主委员会备案、印章等注销手 续，并将保管的其他档案资料移交当地主管部门。 第三十五条 规则的通过 本规则经_年_月_日首次业主大 会会议全体业主所持投票权 23 以上通过，自通过之日 起生效
25、。 第三十六条 规则修改与补充 业主大会会议通过的有关本规则的决定均是本规则的组成 部分；本规则的修订经业主大会会议通过；本规则未尽事项由 第 18 页 业主大会会议补充。 第三十七条 规则备案 制定和修改的业主大会议事规则，按规定报当地物业管理 主管部门备案。 第三十八条 规则保存与执有 本规则业主各执 1 份，业主委员会保存 3 份，当地物业管 理主管部门、街道办事处（镇人民政府） 、社区居民委员会各 1 份。 _区市县_（物业名称）物业管理 业主大会 _年_月_日 附件 1、本示范文本中未订立事项可以用表示； 2、本示范文本中的内容，据实填写在其前面的空格中； 3、可根据实际情况对文本有关条款予以选择、调整、补充； 4、召开首次业主大会会议时，应制定业主大会议事规则，对业 主大会的议事方式、表决程序、业主投票权确定办法、业主委 员会的组成与任期、工作经费、印章管理使用等事项依法作出 约定。制定业主大会议事规则，不得侵害业主、物业使用人的 合法权益。 第 19 页