土地一级开热点难点问题发实务解析.ppt

1、土地一级开发热点难点土地一级开发热点难点问题解析问题解析地方打折卖地成风 底价成交成常态成交量溢价率话语权一一六六四四五五开发贷款的申请及信贷管理（国开银行）开发贷款的申请及信贷管理（国开银行）开发贷款的申请及信贷管理（国开银行）开发贷款的申请及信贷管理（国开银行）二二三三土地一级开发的成本及收益形式土地一级开发的成本及收益形式土地一级开发的成本及收益形式土地一级开发的成本及收益形式BTBT模式在土地一级开发中的应用模式在土地一级开发中的应用模式在土地一级开发中的应用模式在土地一级开发中的应用融资平台建设融资平台建设融资平台建设融资平台建设融资模式融资模式融资模式融资模式土地一级开发的风险与防

2、范土地一级开发的风险与防范土地一级开发的风险与防范土地一级开发的风险与防范一一六六四四五五二二三三土地一级开发的成本及收益形式土地一级开发的成本及收益形式土地一级开发的成本及收益形式土地一级开发的成本及收益形式土地一级开发是指政府在出让土地前，对土地进行整理、投是指政府在出让土地前，对土地进行整理、投资和开发，将生地变为熟地的过程。资和开发，将生地变为熟地的过程。其其目的是“生地做熟、毛地做净”，使土地具备可建设的条件，使土地具备可建设的条件，具备高投入的属性。具备高投入的属性。由于政策环境不完善，项目开发链条较长、涉及面较广，资由于政策环境不完善，项目开发链条较长、涉及面较广，资金投入大，使

3、得土地开发风险也很大。金投入大，使得土地开发风险也很大。而由于对资金需求量大，土地一级开发而由于对资金需求量大，土地一级开发融资问题已经成为土已经成为土地开发的瓶颈。地开发的瓶颈。定义定义v土地一级开发概念界定土地一级开发概念界定 土地一级开发，即土地前期开发，是指按照土地利用总体规划、城市规划、土地储备计划等相关规划的要求，由土地一级开发主体对一定区域内纳入储备的土地进行地上建筑物的拆除、地下障碍物的清除、土地平整等土地整理工作和市政基础设施建设（如“七通一平”等），使该区域内的土地达到供应条件的行为。v土地一级开发与土地储备之间的关系土地一级开发与土地储备之间的关系 土地储备土地储备 土地

4、收储土地收储土地一级开发土地一级开发净地开发由政府负责组织完成征地拆迁安置和补偿，并垫付所发生的费用。征地拆迁后的净地交由土地一级开发企业进行市政基础设施配套和公共设施配套建设，形成熟地后进行储备或出让。特点1.资金密集，资金需求量大。土地一级开发业务是属于资金密集型业务，资金需求量大，占用时间长，流动性差，使用集中，致使土地一级开发企业资金严重不足。土地招拍挂出让方式的规定，阻隔了房地产开发一二级联动的“小步走，快速跑”的运作方式，使得前期资金投入量加大。2.某些业务环节容易产生纠纷。土地一级开发业务的业务环节为：规划、征地补偿、拆迁安置、土地平整、市政基础设施和社会公共配套设施建设、出让。

5、其中的征地补偿、拆迁安置等工作容易产生纠纷，拖延业务的进展，造成资金沉淀，延缓资金周转。特点3.土地需求受经济环境和政策影响大。其一，土地储备及土地一级开发承担了调控土地市场的职能，是政府调控房地产行业的工具。其二，从二级市场需求来讲，工业用地和商业物业用地出让容易受到经济环境的影响，住宅用地则更是受到国家对房地产行业调控的影响。为支持产业发展，国内许多开发区及工业园区的工业用地出让常常倒挂。中央政府的房价调控政策与地方政府的土地财政的博弈 土地财政在我国的历史并不长，1998年房改之前，地方政府几乎没有卖地收入。在此之后，这笔“额外”的收入占地方财政收入之比逐年增加，甚至成为地方财政收入的主

6、要来源。地方政府之所以严重依赖土地财政，与我国的财税体制有着密不可分的关系。1994的分税制改革，导致地方政府财政收入分配与事务责任划分倒挂，财权事权的不匹配导致地方政府在平衡财政收支上捉襟见肘。为了弥补财政收支的缺口，地方政府纷纷“广开财路”，进行多元化融资，其中卖地融资以其各方面的“优势”，迅速成为各地财政收入的主要来源。中央政府的房价调控政策与地方政府的土地财政的博弈(续）一方面，地方政府拥有土地一级市场开发经营的垄断权，这意味着地方政府实际上成为土地使用权出让的唯一卖方。除了利用城市未开发空地，政府还可以通过农地转化、旧城改造等方式“再生”土地资源。另一方面，招拍挂出让方式将土地储备最

7、大化地转化为财政收入，这一环节也被认为是高地价推升高房价的最直接的原因。此外，地方政府还可以通过土地征收与土地出让的时间差获取丰厚的“时间价值”。在这种逻辑背后，地方政府并没有内在动力去主动遏制房价的上涨势头。高地价支撑了高房价，反过来又继续带动周边地段升值，进一步扩大了政府财政收入。一面是地方政府“财源广进”，一面是房地产业欣欣向荣带动GDP快速增长，这实在是地方政府所乐于见到的结果。这也就是为什么中央政府每次出台严厉的房价调控政策却难以在各地收到实效的原因。摒弃“土地财政依赖症”的迫切性 房价高企，背后推手众多，成因复杂。而土地财政之所以更为人诟病，是因为地方政府一方面以“规则制定者”的形

8、象垄断土地征用环节，又以“生意人”的形象活跃于土地一级开发市场。而“生意人”都是追求利益最大化的，本应代表广大民众利益的地方政府，在追求自身利益（往往是丰厚的财政收入和高速的GDP增长）的冲动之下，就难以顾及民众的利益诉求了。银行贷款、信托、IPO、PE、REITs土地一级开发土地成片开发新城建设 城市改造（城中村/棚户区/三旧改造）政策法规政策法规基础设施建设招商规划、运营、招商资本、规划资金支持资金支持政府政府企业企业个人个人共 赢共 赢一级开发商 主开发商住宅地产、工业地产、商业地产、旅游地产等各类专业房地产开发商项目改造主体项目改造主体住宅地产、工业地产、商业地产、旅游地产等各类专业房

9、地产开发商单一型产业地产开发商综合型产业地产开发商城市运营商城市运营商产业地产开发商产业地产开发商城乡统筹制度建设用地增减挂钩招拍挂制度用地预申请制度综合配套改革试验土地征用制度建设用地占补平衡制度土地出让收支管理农用地转用制度成本构成及收益模式 1.1.土地一级开发成本是是指指在在政政府府规规划划的的土土地地一一级级开开发区域红线内实施土地一级开发全过程的费用。发区域红线内实施土地一级开发全过程的费用。2.2.由由项项目目前前期期费费用用、征征地地拆拆迁迁补补偿偿费费用用、公公共共区区域域市市政政基基础础设设施施建建设设费费用用、公公共共配配套套设设施施建建设设费费用用、工工程程建建设设其其

10、他他费费用用、管管理理费费、财财务务费费用用、土土地地招招拍拍挂挂中中的的交交易易费费用用、公公共共市市政政配配套套设设施施移移交交前前的的管理费用等构成。管理费用等构成。（一）项目前期费用（二）征地、拆迁费用（三）公共区域市政基础设施建设费用（四）区域内公共环境景观建设费用（五）区域内公共配套设施建设费用（六）工程建设其他费用（七）管理费（八）财务费用（九）销售费用（十）应纳税费（十一）不可预见费征地拆迁安置费用、市政道路及基础设施建设费用是最主要的两部分费用，占到了总成本的是最主要的两部分费用，占到了总成本的80%以上。以上。征地拆迁费用都发生在一级开发的前期，且需要都发生在一级开发的前期

11、且需要一次性支付；同时开发企业负责征地拆迁难度一次性支付；同时开发企业负责征地拆迁难度也日益加大，直接影响开发进度和开发周期，也日益加大，直接影响开发进度和开发周期，增加资金回收的风险。增加资金回收的风险。经营性用地的招拍挂收入产业用地的协议出让收入直接上缴专门的财政出让收入专户政府财政审核土地储备中心的项目成本报表后，核拨相关成本费用。分配增值收益收入来源收入来源入库财政入库财政返还分配返还分配收支两条线土地一级开发的收益模式土地出让收入当中提取10%用于农田水利建设资金具体措施将近期出台。2011年中央1号文件提出，从土地出让当中提取10%用于农田水利建设。土地出让收入当中提取10%用于

12、保障房建设基金一级开发收入一级开发收入 2%2%开发企业作为土储中心的开发企业作为土储中心的受托人，管理执行一级开受托人，管理执行一级开发业务，仅收取管理费发业务，仅收取管理费分成分成分成分成土地出让方的超额收益土地出让方的超额收益土地出让方的超额收益土地出让方的超额收益部分在政府及一级开部分在政府及一级开部分在政府及一级开部分在政府及一级开发企业之间进行分成发企业之间进行分成发企业之间进行分成发企业之间进行分成 8%8%开发企业受政府委托实施开发企业受政府委托实施开发企业受政府委托实施开发企业受政府委托实施一级土地开发，利润率为一级土地开发，利润率为一级土地开发，利润率为一级土地开发，利润率

13、为开发成本的开发成本的开发成本的开发成本的8%8%2%8%分成分成土地一级开发企业的盈利案例北京市土地储备和一级开发暂行办法京国土市2005540号文件中规定：n土地储备开发坚持以政府主导、市场化运作政府主导、市场化运作的原则，可以由土地储土地储备机构备机构承担或者通过招标方式选择有相应资质等级的房地产开发企房地产开发企业业承担。n土地储备机构负责实施土地储备机构负责实施土地开发的，由土地储备机构负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁及大市政建设等手续并组织实施。其中通过招标方式选择开发企业负责土地开发具体管理的，开发企业的管理费用不高于土地储备开发成本的2%。n通过招标方式选择开发企业实

14、施开发企业实施土地开发的，由开发企业负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁和大市政建设等手续并组织实施。招标底价包括土地储备开发的预计总成本和利润，利润率不高于预计成本的8%。1、土地成本返还土地成本由财政进行审定土地成本由财政进行审定2、土地增值收益土地出让增值部分是土地出让收入扣除经政府审核确定（根据政府审土地出让增值部分是土地出让收入扣除经政府审核确定（根据政府审核批准的综合实施方案确定）的成本（含土地出让金）后剩余的部分。核批准的综合实施方案确定）的成本（含土地出让金）后剩余的部分。对于土地出让增值部分，可以按照投资主体和收益主体实行对于土地出让增值部分，可以按照投资主体和收益主体

15、实行“利益共利益共享、风险共担享、风险共担”的原则，将增值部分按比例进行分配。的原则，将增值部分按比例进行分配。分配给一级开发企业的增值部分作为补充给企业下一轮的土地一级开分配给一级开发企业的增值部分作为补充给企业下一轮的土地一级开发资金，对该部分资金实行封闭运行、专项使用、专户管理、全过程发资金，对该部分资金实行封闭运行、专项使用、专户管理、全过程监管。监管。海南溢价分成模式海南一级土地开发的模式属于典型的企业主导型2006年7月19日海南省人民政府出台的关于规范企业参与土地成片开发的通知指出：“土地出让收入扣除土地开发成本后余下的纯收益部分，按照市、县政府所得不得低于30%的比例，确定市、

16、县政府与主开发商的分成比例。”也就是说，一级开发商最高可以分得70%的土地纯收益 海南财政实力较弱，导致土地一级开发市场由提供资金的开发商掌控；李嘉诚、中信泰富、中信国安、华润集团均参与了海南的一级开发中信泰富与政府分成比例为7：3抬高地价，把其他开发商排除在外通过招拍挂向利益共同体输送土地首创进入土地一级开发开始于与海口市政府洽谈当地水务运营项目组建项目区域内行政派出机构如土地、工商、税务、公安、等所发生的费用组建、运营招商机构所发生的费用完成各项财务工作所发生的费用前期成本规划修编成本土地开发成本委托专业机构进行策划、勘测、测量所发生的费用委托专业机构编制区域产业规划和概念性总体规划，并组

17、织专家评审会的费用征地成本，包括但不限于安置补助费、土地补偿费、青苗及地上物补偿费等其他与规划修编有关的招标、交通、住宿、餐饮、考察、设计等费用委托专业机构修编区域总体规划和控制性详细规划，并组织专家评审会的费用筹措前述资金所产生的利息基础设施建设成本，包括但不限于勘察、设计、招标、施工、监理等费用解决土地遗留问题所发生的土地收回或置换费用成本拆迁成本，包括但不限于：委托拆迁单位费用、拆迁补偿安置费、评估费等货币收益优先开发权专属开发权决策管理权专属最高优惠其他土地出让收入减去投资成本后的净收益分成项目区域内公用设施经营所得收入或转让该经营权所得收益建设、销售、经营自有资金投资项目所得收益政府

18、确定的唯一的成片开发商政府承诺在项目周边一定范围内不再推出同类竞争的土地开发计划对可协议出让的土地，政府优先以成本价选择成片开发商对非垄断性公用事业项目，成片开发商有优先投资权和优先运营权如政府在区域周边推出同类竞争土地开发计划，则优先考虑成片开发商参加主管区域开发的领导小组，行使行政决策权政府承诺区域内公安、税务、工商等部门给予最大限度的配合本区域内享有的优惠待遇永不低于其他区域的最高优惠待遇专项基金开发完成后，政府以区域内税收的一定比例设立基建招商以政府规范性文件的形式确定成片开发商享有区域内所有项目的经营管理权区域内各项目享有的优惠待遇以政府规范性文件的形式予以明确政府同意以土地使用权或

19、项目收益权为担保，协助成片开发商融资政府同意成片开发商在自然保护区（如有）内做保护性开发、建设并享有收益权政府支付土地一级开发企业开发费用的时间可分为三政府支付土地一级开发企业开发费用的时间可分为三种种:一是按开发的形象进度拨付开发款，一是按开发的形象进度拨付开发款，二是一级开发完成验收合格后支付开发款，二是一级开发完成验收合格后支付开发款，三是完成一级开发的地块出让后支付开发款。三是完成一级开发的地块出让后支付开发款。这三种情况下，企业承担的风险逐渐增大，其收益也这三种情况下，企业承担的风险逐渐增大，其收益也应增大。因此，企业的一级开发收益不应是一个固定应增大。因此，企业的一级开发收益不应是

20、一个固定的标准，而应通过招投标使参与一级开发的企业对于的标准，而应通过招投标使参与一级开发的企业对于与其风险相应的收益有所表达，利用市场竞价机制确与其风险相应的收益有所表达，利用市场竞价机制确定企业应得的收益。定企业应得的收益。土地开发费用的获得市、县级政府 管委会 国土部门 土储中心 与政府合资 企业独资 授权 招投标 省级政府的确认 人大审批 国库 预算 人大审批一一六六四四五五二二三三融资模式融资模式融资模式融资模式28 28融资平台的宏观形势融资平台的宏观形势 2011年6月28日审计署公告：2010 年末地方政府性债务总规模达到10.72 万亿元，加上国债的存量，2010 年政府负债

21、率和债务率（前者等于政府债务/GDP，后者等于政府债务/财政收入。）分别达到44和146，较09 年（44.1%和173.2%）都有所下降，且仍保持在国际较低水平，即使将政策性银行和铁道部等政府隐性债务也算上，政府债务的系统性风险依然可控。地方政府债务目前面临的主要风险是再融资风险，未来3年需支付的债务本息预计将达到2.2-3.1万亿，2011年就需支付0.9-1.2万亿，而银监会今年明确禁止借新还旧，使得融资平台的短期债务展期出现困难。融资平台的再融资压力有多大，取决于银监会的四分类标准实际执行起来有多严。从历史经验来看，地方政府债务增长在经历了高峰期后，一旦大幅收缩，违约风险就会上升，而银

22、行信贷资产质量的恶化又会进一步加剧再融资风险。超短期融资券超短期融资券超短期融资券超短期融资券短期融资券短期融资券短期融资券短期融资券私募票据私募票据私募票据私募票据中国银行间市场交易商协会中国银行间市场交易商协会中国银行间市场交易商协会中国银行间市场交易商协会国家发改委国家发改委国家发改委国家发改委证监会证监会证监会证监会企业债券企业债券企业债券企业债券公司债券公司债券公司债券公司债券银行类承销商银行类承销商银行类承销商银行类承销商证券公司证券公司证券公司证券公司银银银银 行行行行 间间间间 债债债债 券券券券 市市市市 场场场场交易所债券市场交易所债券市场交易所债券市场交易所债券市场证券公

23、司证券公司证券公司证券公司主管部门主管部门主力产品主力产品承销商承销商市场市场中国人民银行中国人民银行中国人民银行中国人民银行集合票据集合票据集合票据集合票据中期票据中期票据中期票据中期票据创新产品创新产品创新产品创新产品我国债务资本市场简介我国债务资本市场简介境内债务资本市场境内债务资本市场结构结构结构结构我国债务资本市场简介我国债务资本市场简介市场发债迅速市场发债迅速n n 我国非金融企业债务资本市场经历了十几年的发展历程，我国非金融企业债务资本市场经历了十几年的发展历程，我国非金融企业债务资本市场经历了十几年的发展历程，我国非金融企业债务资本市场经历了十几年的发展历程，201020102

24、0102010年，发行总量达到年，发行总量达到年，发行总量达到年，发行总量达到1.591.591.591.59万亿万亿万亿万亿,2011,2011,2011,2011年年年年1-111-111-111-11月份，发行突破月份，发行突破月份，发行突破月份，发行突破2 2 2 2万亿，达到历史新高。万亿，达到历史新高。万亿，达到历史新高。万亿，达到历史新高。我国债务资本市场简介我国债务资本市场简介企业贷款和企业发债融资比较企业贷款和企业发债融资比较n n国内企业发债融资总额及比例快速增长，国内企业发债融资总额及比例快速增长，国内企业发债融资总额及比例快速增长，国内企业发债融资总额及比例快速增长，2

25、010201020102010年占比达年占比达年占比达年占比达31.39%31.39%31.39%31.39%，2011201120112011年年年年11111111月末占比月末占比月末占比月末占比达达达达44.17%44.17%44.17%44.17%，债券融资已成为国内大、中型企业第二大融资方式。，债券融资已成为国内大、中型企业第二大融资方式。，债券融资已成为国内大、中型企业第二大融资方式。，债券融资已成为国内大、中型企业第二大融资方式。2010201020102010年，我国非金融企业发债融资总额达年，我国非金融企业发债融资总额达年，我国非金融企业发债融资总额达年，我国非金融企业发债融

26、资总额达15915.215915.215915.215915.2亿元。其中，交易商协会主管的中期票据和短期融亿元。其中，交易商协会主管的中期票据和短期融亿元。其中，交易商协会主管的中期票据和短期融亿元。其中，交易商协会主管的中期票据和短期融资券发行量合计占比资券发行量合计占比资券发行量合计占比资券发行量合计占比72%72%72%72%；发改委主管的企业债券占比；发改委主管的企业债券占比；发改委主管的企业债券占比；发改委主管的企业债券占比22%22%22%22%；证监会主管的公司债券占比；证监会主管的公司债券占比；证监会主管的公司债券占比；证监会主管的公司债券占比7%7%7%7%。交易商协会交易

27、商协会交易商协会交易商协会交易商协会交易商协会交易商协会交易商协会国家发改委国家发改委国家发改委国家发改委证监会证监会我国债务资本市场简介我国债务资本市场简介20102010年企业发债统计年企业发债统计年企业发债统计年企业发债统计2011201120112011年年年年1-111-111-111-11月，我国非金融企业发债融资总额突破月，我国非金融企业发债融资总额突破月，我国非金融企业发债融资总额突破月，我国非金融企业发债融资总额突破2 2 2 2万亿元。其中，交易商协会的中期票据、短期融资万亿元。其中，交易商协会的中期票据、短期融资万亿元。其中，交易商协会的中期票据、短期融资万亿元。其中，交

28、易商协会的中期票据、短期融资券发行量合计占比券发行量合计占比券发行量合计占比券发行量合计占比85%85%85%85%；企业债券占比；企业债券占比；企业债券占比；企业债券占比10%10%10%10%；公司债券占比；公司债券占比；公司债券占比；公司债券占比5%5%5%5%。交易商协会交易商协会交易商协会交易商协会交易商协会交易商协会交易商协会交易商协会国家发改委国家发改委国家发改委国家发改委证监会证监会我国债务资本市场简介我国债务资本市场简介20112011年年年年1-111-11月份企业发债统计月份企业发债统计月份企业发债统计月份企业发债统计（一）融资渠道融资：融资：是指企业通过各种途径筹措企业

29、生存和发展所必需的资金。可分为债权融资和股权融资两种方式。u融资与投资是资金活动不可分割的两个环节，融资是投资的前提，投资是融资的目的。u投资和融资要在数量上达到平衡、时间上做到衔接。（1 1）银行贷款融资：）银行贷款融资：指借款人为满足自身建设和生产经营的需要，同银行签订贷款协议，借入一定数额的资金，并在约定期限还本金并支付利息的融资方式。按贷款的用途不同，可将贷款分为流动资金贷款、固定资金贷款和专项贷款等。（一）融资渠道（债权融资）银行行审查借款借款申申请企企业提提出出贷款款申申请签订借借款合同款合同企企业取取得借款得借款企企业偿还本息本息银行贷款融资的流程银行贷款融资的流程我国债券市场产

30、品分类目前我国债务融资市场主要由中国证监会、国家发改委、财政部、中国人民银行和银监会等部门监管，不同监管部门所监管的融资产品在发行主体、发行条件、审批制度、发行交易场所等方面各不相同。国家发改委国家发改委国家发改委国家发改委证监会证监会证监会证监会中国人民银行、银监会中国人民银行、银监会中国人民银行、银监会中国人民银行、银监会财政部财政部财政部财政部企业债企业债央票央票金融债金融债信贷资产支持信贷资产支持证券证券国债国债地方政府债券地方政府债券金融机构金融机构政府机构政府机构公司债公司债可转债可转债分离债分离债专项资产管专项资产管理计划理计划中期票据中期票据短期融资券短期融资券发行主体发行主体

31、债券品种债券品种监管机关监管机关一般企业一般企业债务融资工具的优势申请门槛较低：适合多种类型的企业拓宽自身融资渠道；融资成本较低：在正常市场条件下，综合考虑中介手续费等因素，总体成本通常低于同期银行贷款；发行方式灵活：可依据企业资金需求灵活设计债务融资工具的期限和金额等要素，并可以分次多期滚动发行；时间效率较高：一般情况下，注册资料完备并经交易商协会审查接受后20个工作日内可得知是否通过注册；（2 2）企业债券融资）企业债券融资 指企业依照法定程序公开发行并约定在一定期限内还本付息的有价证券。包括依照公司法设立的公司发行的公司债券和其他企业发行的企业债券。目前，上市公司发行的公司债券由证监会审

32、批，非上市公司发行的公司债券和其他企业发行的企业债券由发改委审批。所筹资金用途符合国家产业政策和行业发展规划；净资产规模达到规定的要求（6000万元以上）；经济效益良好，近三个会计年度连续盈利；最近三个会计年度平均可分配利润（或净利润）足以支付债券一年的利息；现金流情况良好，具有较强的到期偿债能力；近三年没有违法和重大违规行为；前一次发行的企业债券已足额募集；已发行的企业债券没有延迟支付本息的情形；发行债券余额不超过净资产的40。发发 行行 企企 业业 债债 券券 的的 条条 件件发行方案设计需考虑的因素发行方案设计需考虑的因素 债券发行方案的设计要紧密围绕债券的发行目标，以保证债券顺利发行，

33、满足发行人的资金需求为最基本前提，在此基础上追求债券发行成本的最小化。债券方案设计时考虑的主要因素有：l 公司自身的具体情况，包括净资产规模、资产负债率、净利润、业绩增长趋势等，以判断公司的债券发行规模和债券信用情况；l 公司的资金使用需求，从而考虑包括规模和期限等债券要素；l 目前的债券市场环境，估算债券的需求和利率情况；l 宏观经济和利率趋势判断，设计对公司长期有利的债券方案。41 41影响企业债券发行利率的几个因素影响企业债券发行利率的几个因素l以债券市场同期限产品收益率为基准利率，在此基础上综合考虑发行人的信用利差、流动性利差以及其他各类风险收益因素利差，得到企业债券的最终定价。u基准

34、利率：主要是同期限央行票据和Shibor的水平。u发行人信用即评级水平：财务状况、经营情况、流动性指标、信用历史、融资能力、未来偿债能力等因素会影响企业信用评级等级。u流动性差异：由于国债、央行票据等信用好、发行频率高、规模大，在市场上有着良好的流动性。债务融资工具的发行规模相对较小，其流动性与国债和央票也存在着一定差异，因此，通常投资者也会要求收益补偿，此利差随市场情况确定。u其他因素：有无担保、投资者偏好、发行规模、发行频率、期限结构、赎回条款、目标市场、发行方式、利息结构等众多因素。企业一般选择一年一次付息，到期一次还本方式，主要基于以下理由：贴现和一次性还本付息适合于短期品种，不适合中

35、长期品种；一年一次付息，到期一次还本是目前市场内中长期品种普遍采用的方式，市场接受程度高；相比一年两次付息，程序简便，不增加兑付工作量。还本付息方式还本付息方式还本付息方式适合品种贴现发行即利息预扣方式，目前多适合于短券等短期品种一次性还本付息即利随本清方式，目前多适用于短期品种一年两次付息，到期一次还本市场内少部分中长期债券采用，增加兑付工作量一年一次付息，到期一次还本市场内中长期品种普遍采用的模式企业债券发行工作结构企业债券发行工作结构发行人发行人发改委 主承销商承销团主承销商会计师担保人；监管人评级律师发行核准 协助发行申请工作上市申请、后续服务审计担保评级法律意见发行组建抵押资产监管

36、保荐协调中介机构工作评估师评估抵押模式下债权人债券代理人保护债权人权益关注发行人资信状况等包销附注:担保不是必须的 中介机构中介机构主要工作内容主要工作内容 主承销商主承销商 协调各中介机构开展尽职调查 牵头准备发行申请文件 进行债券市场调查，设计债券发行方案 负责债券申报工作 策划债券宣传方案，安排路演推介工作 组建承销团，领导承销团进行债券销售，并承担余额包销责任 负责债券发行后的上市申请工作，以及债券存续期间的相关后续服务 审计机构审计机构 审计发行人最近三年财务报表，出具审计报告 完成发行人的财务尽职调查 承销商律师承销商律师 为承销团提供法律咨询 发行人律师发行人律师 就债券的发行、

37、上市出具法律意见书和律师工作报告 完成发行人的法律尽职调查 信用评级机构信用评级机构 出具债券评级报告 进行债券存续期间的跟踪评级 担保机构担保机构(若有若有)出具担保函，为债券的还本付息提供担保 资产评估机构资产评估机构 在抵押债券模式下，对相关抵押资产进行价值评估企业债券中介机构职责企业债券中介机构职责发行人发行人 发行企业债券证券公司 信用评级机构向国家发改委报送材料，由国家发改委审批中央国债登记结算公司登记托管企业债券的发行流程一览企业债券的发行流程一览 担保人（如需）律师事务所承销债券进行资信评级为债券担保出具法律意见书阶段一：前期准备工作（约阶段一：前期准备工作（约1 1个个月）月

38、阶段二：债券发行申请（约阶段二：债券发行申请（约2 2个个月）月）阶段三：债券发行（约半个阶段三：债券发行（约半个月）月）主承销商进场，协助公司制定债券发行方案；发行人决策层对发债事项作出决议；主承销商协助发行人选择评级机构、律师等中介机构；联系担保机构，就担保事项进行协商（如需）；联系选择债券受托管理人；主承销商配合发行人制作发行申请文件初稿。主承销商对债券募集说明书内容进行尽职调查，由相关责任人签字；出具推荐意见书，将全套申请文件定稿，上报发改委；收到申请文件后，发改委依据法律法规及有关文件规定，对申请材料进行审核，并提出反馈意见。国家发改委自受理申请之日起3个月内作出核准或者不予核准的

39、决定；经过人民银行、证监会的会签，获得发行批文。主承销商配合发行人选择发行时机；联系机构投资者，进行宣传推介；完成债券托管；债券正式发行；募集资金到位并验资；筹备债券上市事宜。保险机构财务公司货币及债券基金商业银行债券发行方式：债券发行方式：主要在银行间市场面向机构投资者发行，也可通过交易所网上发行社保基金投资者投资者证监会会签人民银行会签承销商销售债券信用社个人投资者债券发行前期准备阶段具体工作1、公司内部完成发行企业债券融资的决策；2、在主承销商的协助下，制定债券发行方案；3、董事会对发行方案进行表决；4、准备最近三年的财务报告和审计报告（连审）及最近一期的财务报告；5、与主承销商签订承销

40、协议；6、如果需要，与担保机构签署担保协议，担保机构出具担保函及有效授权文件，并提供最近一年的财务报表；7、选定评级机构，资信评级机构出具评级报告；8、选定律师事务所，律师出具法律意见书；9、主承销商组织承销团，签订承销团协议，收集承销团材料。企业诊断，融资额和方式论证，由专门研究部门提供的债券市场分析等；对发行人整体情况进行诊断，对债券发行方案、募集资金投向等给出具体建议；协助选择律师事务所、资信评级机构以及债券受托管理人；计划各项工作进度，统一协调各个中介机构；如果需要担保，协助联系担保事宜；检查各中介机构出具的文件，确保内容完整、合规；组织承销团，确保承销工作的顺利进行；制作全套发行申报

41、材料。l 承销商在第一阶段的服务第一阶段的工作安排第一阶段的工作安排1、公司全体董事、监事、高级管理人员在债券募集说明书上签字，保证不存在虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并声明承担个别和连带的法律责任；2、主承销商对债券募集说明书的内容进行尽职调查，并由相关责任人签字，确认不存在虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并声明承担相应的法律责任；3、在主承销商的推荐下，将材料上报至发改委，申请发行企业债券；4、预审员对申请文件进行初审；5、根据反馈意见补充和修改发行材料；7、发改委作出核准或者不予核准的决定。l 承销商在第二阶段的服务在完成尽职调查基础上，对申报材料进行审核，确保材料的完善和真实性；

42、负责将材料上报至发改委；负责根据主管机关反馈意见修改、补充申报材料；密切跟踪发行申请的核准进度，做好各有关机关的工作，尽量缩短审核时间；审批进程末期开始对机构投资者进行接触和宣传。债券发行申请阶段具体工作第二阶段的工作安排第二阶段的工作安排债券发行阶段具体工作1、根据市场情况，选择发行时机，决定是否分批发行；2、策划宣传方案，进行发行宣传；3、在指定报纸刊登发行公告；4、联系机构投资者，对债券进行路演推介；5、根据市场询价结果，确定债券发行利率；6、债券在登记公司完成登记托管，开始正式发行；6、募集资金到位；7、主承销商向主管机关报送发行发行备案文件；8、筹备债券上市事宜。l 承销商在第三阶段

43、的服务研究市场情况，提供发行时机选择建议；拟定宣传方案并实施；联系机构投资者，对债券进行推介；安排债券发行的信息披露工作；全面协调承销团成员的销售，收缴募集资金；发行结束后按时划付募集资金；向主管机关报送发行备案；安排债券在相关场所上市流通。第三阶段的工作安排第三阶段的工作安排拓拓宽宽融融资资来来源源降降低低融融资资成成本本树树立立市市场场形形象象完完善善治治理理结结构构调调整整债债务务结结构构某省高速某省高速公路公司公路公司某大型电子某大型电子产业集团产业集团国内大型国内大型航空集团航空集团某省中小企某省中小企业集合票据业集合票据某省产业某省产业发展集团发展集团债券融资五大优点债券融资五大优

44、点发行人关注的几个问题发行人关注的几个问题企业为什么要发债企业为什么要发债企业债券的优势企业债券的优势企业发债融资两大基本优点企业发债融资两大基本优点降低融资成本降低融资成本金融市场金融市场传传传传统统统统信信信信贷贷贷贷市市市市场场场场新新新新兴兴兴兴债债债债券券券券市市市市场场场场银行资金流动银行资金流动银行资金流动银行资金流动企企 业业贷款贷款贷款贷款债券债券债券债券企业发债融资两大基本优点企业发债融资两大基本优点扩宽融资渠道扩宽融资渠道企业债券融资企业债券融资商业银行贷款商业银行贷款融资主动权融资主动权期限、利率、总量均由发行人控制期限、利率、总量均由银行控制融资成本融资成本平均水平大

45、约低于商业银行贷款20平均水平大约高于债券融资20支付压力支付压力按年支付利息，到期一次性还本付息按季度支付利息，现金压力突出利率风险利率风险可以在利率低时锁定融资成本银行保有随时浮动的权利资金使用资金使用用途由发行人控制，相对比较灵活 用途受到商业银行的严格控制 相对于银行贷款：企业债券的综合融资成本低于同期银行贷款成本企业债券的优势企业债券的优势企业债券的优势企业债券的优势企业债券融资企业债券融资短期融资券融资短期融资券融资筹资成本企业债券的承销费率一般不超过2.5%；企业债券的存续期限长（5 10年），而企业债券承销费是一次性收取的，按年分摊的承销费率平均不到0.5%短期融资券的承销费率

46、一般为0.4%至0.6%；同时由于采用滚动发行方式，短期融资券每次发行时均需聘请评级、审计、律师等中介机构，从而进一步增加了发行人的融资费用期限匹配企业债券使用期限灵活、发行规模大，既可满足大型建设项目融资需要，又能满足发行人日常资金需求，可用于偿还银行贷款以改善债务结构，甚至补充流动资金等根据银行间债券市场非金融企业短期融资券业务指引，短期融资券期限在一年以内，主要用于补充流动资金不足，降低短期债务的财务成本成本锁定在目前的利率市场波动较大的环境下，发行企业债券可以在较长期限内（510年）锁定成本短期融资券发行利率受发行时经济形势、政策调控等因素的影响，波动性较大，利息支出变动也较大，而且每

47、年都会面临发行风险 相对于短期融资券54n准准确确把把握握报报批批流流程程：多年债券审批报批经验，对整个流程准确把握，确保快速获得注册。n争争取取有有利利债债券券发发行行政政策策：与主管部门保持了比较有效的沟通，精通相关政策。n发发行行品品种种灵灵活活：可根据市场情况、投资人需求设计最适合发行人的债券品种。n合合理理的的招招标标区区间间：兼顾投资者要求和发行人利率预期，最大化发掘投资者需求并管理投资者预期。n债债券券发发行行材材料料准准备备工工作作：对债券发行准备工作深入了解，迅速、高质量完成相关材料准备工作。n广广泛泛市市场场摸摸底底：金融债承销团含多家机构，覆盖银行、保险、券商等上千家机构

48、可以在发行前进行广泛、准确市场摸底。n有有效效路路演演推推介介：多年债券发行，与投资人保持了良好的合作关系，可配合发行人对全市场客户进行有效路演。了解客户需求偏好，做到知己知彼。n一一对对一一重重点点销销售售：根据路演推介的结果针对核心客户的具体情况，展开全方位营销，最终确保核心投资者的大力参与。发行筹备阶段申请报批阶段 路演宣介阶段 定价发行阶段衡量债券承销商的标准衡量债券承销商的标准银行间债务融资工具推出的背景 为拓宽企业直接融资渠道，培育企业商业信用，降低优质企业的融资成本，大力发展企业债券市场，2008年4月15日，中国银行间市场交易商协会发布了银行间债券市场非金融企业债务融资工具发

49、行注册规则、银行间债券市场非金融企业短期融资券业务指引、银行间债券市场非金融中期票据业务指引及相关文件，进一步规范和拓宽了这个渠道。债券融资工具与其他融资方式相比，具有以下优势：拓宽企业短期融资渠道，改变企业负债结构（增加直接融资）；降低企业财务成本（通常低于同期贷款）；提高融资资金使用效率（注册期两年有效）；为企业树立良好市场形象（信息公开披露，获得外部评级，债券在银行间市场流通）；为企业降低担保成本（一般为信用方式发行）；（3 3）短期融资券和中期票据融资短期融资券和中期票据融资短期融资券：是指具有法人资格的非金融企业在银行间债券市场发行的，约定在1年内还本付息的债务融资工具。中期票据：是

50、企业在银行间债券市场发行的一般性债务，无需担保、资产支持或其他复杂交易结构。企业在主管机构注册一定发行额度后，可以按需分期发行。短期融资券期限在1年以内，中期票据期限为1年以上（以3-5年为主）。必备条件：v 依法设立的企业法人机构；v 具有稳定的偿付资金来源；v 可以按照要求进行真实、准确、完整的信息披露；v 债务融资工具发行总额不超过公司净资产的40%（用新会计准则报表，包含少数股东权益）。目标条件：v 信用资质优良；v 近三年没有违法和重大违规行为；v 近三年发行的固定收益证券没有延迟支付本息的情形；v 具有健全的内部管理体系和募集资金的使用偿付管理制度。发发 行行 主主 体体 条条 件