工业地产调研报告共7篇.doc

1、工业地产调研报告（共7篇）工业地产调研报告（共7篇）第1篇：工业地产调研报告.工业地产调研报告类别:我的文章评论(0)浏览(60)-03-0613:17标签：工业地产调研报告工业地产调研报告1、工业地产的界定工业地产是指工业类土地使用性质的所有毛地、熟地，以及该类土地上的建筑物和附属物。作为有别于住宅、商服和综合类用地以外的第四种性质用地，工业类土地上的可建建筑物用途有较大的范围，其中包括工业制造厂房、物流仓库50年。及工业研发楼宇等。在我国，工业房地产土地的批租年限为2.工业地产的基本情况2.1工业地产的主要物业类型表1：工业地产的主要物业类型种类物业特点分布区域目前主要分布于未来发展未来物

2、流仓储的政策导向选择交通比较发达地区，一般集1、物流仓储长三角、环渤海市场需求量在年均增长20%以和珠三角区域中中建设在靠近海政府扶持的主要城市及沿港、内陆港上，特别是陆路交通物流仓储海开放城市选择在经济中心城市建设，一般国家鼓励自主研分布于_、天政府扶持，且对发，一般以国家2、工业研发楼宇在工业开发园区津、上海、苏州等主要城市高新园区有优惠主导为主，发展能够形成专业化、产业化政策潜力较大.随着世界制造中分布比较广泛，心向中国加快转3、工业厂房选址无特殊要求但在制造业较发但目前政策对此类用地已限制移，市场供不应达地区较集中求2.2工业地产的主要特征工业地产是由市场利益和环境驱动带动的产业，具有

3、政策主导、专业性强、区域性强、投资回报稳定的特点。表2：工业地产的主要特性主要特征具体表现受国家产业发展政策及扶持政策影响较大；1、政策主导为主不受住宅政策调控影响；产业客户为工业地产的目标客户；2、专业性强，与产业化程度密切有关工业地产与区域内的产业链的成熟、整合、拓展密切相关；区域内的产业化程度是影响工业地产的关键因素珠三角区域多以低端的制造型企业为主；长三角、环渤海区域多以高端的研发、技术型企业为主；今后工业地产将越来越趋于向高端发展；工业物业以出租为主；4、投资回报稳定因工业企业相对稳定，物业租期较长，租金相对稳定，投资回报率较稳定。3、区域性强，趋于高端化其2.3开发模式分类表3：工

4、业地产主要开发模式.模式定义在政府主导的前提下进行，通过创造相关产业支持政策、税收优惠等条件营造园主要特点备注基于区域经济建设、社是目前中国各级地方政府最常使用的工业会发展、百姓就业等各区与其他工业地产项目所1、工业园区种综合因素考虑而设具备的独特优势，然后通过地产开发模式，也是我国目前工业地产市开发模式置，是促进区域经济发招商引资、土地出让等方式引进符合相关条件的工业发展项目。展的强有力的推动器。场的主要载体某个产业领域具有强大的综合实力的企业，营建一个相对独立的工业园区；在自身企业入驻且占主导的前提下，借是主体企业进行的工业地助企业在产业中的强大产开发主体企业引导模式严格意义上来说并不是单

5、纯的房地产开发，其主要是围绕主体企2、主体企业引导模式的凝聚力与号召力，通过土地出让、项目租售等方式引进其他同类企业的聚集，实现整个产业链的打造及完善房地产投资开发企业在工业园区内或其他地方获取工业土地项目，在进行项目的道路、绿化等基础设施建业进行的开发运作，是企业产业链的打造及完善。全球最大的工业房地产开发商普洛斯即是模式代表。具体由普洛斯打造一个设施平3、工业地产获取合理的地产开发利设乃至厂房、仓库、研发等台，吸引物流企业入润商模式房产项目的营建，然后以租赁、转让或合资、合作经营的方式进行项目相关设施的经营、管理。驻，普洛斯只作房地产投资开发和物业管理，日常物流业务仍由客户操作，其本质.是

6、依旧是房地产开发商。4、综合运作是指对上述的工业园区开发模式、主体企业引导模式和工业地产商模式进行模式混合运用的工业地产开发模式。纵观目前国内工业地产开发模式，主要有以下四种：工业园区开发模式、主体企业引导模式、工业地产商模式和综合运作模式。(1)工业园区开发模式如_亦庄开发区，杭州经济技术开发区等，是目前中国各级地方政府最常使用的工业地产开发模式，同样也是我国目前工业地产市场的主要载体。在政府主导的前提下进行，通过创造相关产业政策支持、税收优惠等条件营造园区与其他工业地产项目所具备的独特优势，然后通过招商引资、土地出让等方式引进符合相关条件的工业发展项目。(2)主体企业引导模式如上海金山的上

7、海石化工业园区，在上海石化龙头企业的带动下，做大做强石化企业，同时进行相关行业延伸及细化，进而达到整个产业链的完善与发展，为实现整个金山大石化战略发展目标奠定坚实的基础。这是一种相对独立的工业园区。在核心企业入驻且占主导的前提下，借助企业在产业链中的强大的凝聚力与号召力，通过土地出让、项目租售等方式引进其他同类企业的聚集，实现整个产业链的集成和提高。（3）工业地产商模式如普洛斯公司的开发模式，其在取得土地之后，进行一级开发包括基础设施的建设，二级项目以仓储设施为主，采用租赁方式销售，客户对象包括制造商、零售商和物流公司等等。之后，派出专业团队进行二级项目的物业管理和客户维护工作。普洛斯称之为物

8、流房地产，即由普洛斯打造一个设施平台，吸引物流企业入驻，普洛斯只作房地产投资开发和物业管理，日常物流业务仍由客户操作，其本质是依旧是房地产开发商。（4）综合运作模式综合运作模式是指对上述的工业园区开发模式、主体企业引导模式和工业地产商模式进行混合运用的工业地产开发模式。.就我国目前来说，工业地产的开发模式主要以工业园区开发和工业地产商模式为主，特别是工业园区的开发模式，在我国工业及工业地产的发展过程中起到了积极的作用。针对园区开发类企业，其管理体制主要有：一是以政府为损益主体的管理模式。政府作为土地开发的主体，并承担最终的损益；二是以开发企业为损益主体的管理模式。政府委托或者授权开发公司从事开

9、发区内的土地开发和市政道路建设业务，开发公司作为土地开发的主体，并由开发公司承担最终的损益。目前，省级和国家级开发区一般采用以开发企业为损益主体的管理模式。出于开发区总体规划和环境等因素的考虑，开发区或者新区管委会通常与区域内一家开发企业签订长期合作协议，该协议虽然不一定具有排他性，但至少园区开发企业在土地开发和市政道路建设业务方面具有一定的优先权。因此，园区开发业务具有一定区域性，进入壁垒相对比较高。2.4工业地产价格的影响因素表4：工业地产投资与价格的影响因素主要因素具体表现工业物业的租售前景及价格，直接受制于国家对区域内的产业发展政策以及1、政策性因素当地政府对产业的优惠政策。区域经济的

10、发达程度、园区及周边的生态及产业发展环境、产品辐射范围等2、地理位置直接影响物业价格。3、配套设施及服务园区内周边的公共交通、配套服务设施的完善与便捷程度，园区是否享受优惠政策等影响物业价格。3、工业地产行业分析3.1行业运行现状（1）工业用地价格指数保持平稳.与其他用途土地相比，工业用地价格指数相对平稳。目前我国工业用地一般是政府赔本供地，普遍以低于征地、拆迁和配套的成本向用地者协议供应。这是由于相对住宅用地的出让收益在一次性取得后就不再发生，兴建工业产房可以对当地的经济和就业起到持续拉动作用，所以各地政府在工业用地出让上都会有相关优惠政策。（2）工业厂房租赁价格稳定上升工业厂房的租赁价格在

11、长期保持平稳上升，与经济周期和行业波动的相关性低。首先是因为我国目前的产业结构正处于二次产业占主导地位，工业的快速发展为厂房的需求提供支撑；再者工业房地产因为其开发专业性强，具有一定行业门槛，目前竞争不激烈有关，而且工业房地产很少存在住宅和商业地产中经常出现的投机炒作现象，因此价格始终保持了较平稳的上升，工业房地产的投资风险较小，回报稳定。（3）全国大部分地区现有开发区土地存量不足开发区作为主要的工业集中用地，发展面临着严重的考验，一方面，国家宏观政策加强对开发区和工业园的调控力度，清理整顿开发区，致使大量开发区或工业园区关闭；另一方面，保留下来的开发区也普遍存在用地空间不足的问题，未来的发展

12、空间受限。而造成开发区土地存量不足的原因主要有两方面：一是开发区规划面积与产业发展的矛盾。部分开发区随着入区企业增多，逐渐形成产业集聚效应，引来更多的项目入驻，现有土地存量已不能满足新上项目对土地的需求，而开发区扩区又受到各种因素的制约，致使开发区发展受限。另一方面原因是部分开发区本来的规划面积过小。只有100至200公顷，发展空间有限，难以形成较大规模的产业聚集，制约了开发区的发展。（4）企业总部向一线城市迁徙；制造基地向二、三线城市转移把中国工业地产发展机遇放到全球产业分工的高度，目前世界制造工厂.的局面还会长期持续下去，这取决于中国廉价而丰富的劳动力、低廉的工业土地价格和巨大的消费市场。

13、虽然中国一直在倡导提高自身的创新研发能力和产业升级，但是中国的国际贸易市场的核心竞争力还是廉价的劳动力和土地。_、上海等一线城市土地价格一直在攀升，因此国外一些跨国企业开始把制造基地向二、三线城市转移，在这些二、三城市还有其发展的巨大空间。而生产基地向二、三线城市转移的同时，国内外各大企业总部却在向一线城市迁徙，这是一线城市和二、三线城市所面临的不同发展机遇。人民币的不断升值也成为国外资本眷顾中国工业地产的一个重要原因。把中国工业地产放到全球来看，价格的低廉是十分诱人的，升值的空间巨大，再加上人民币汇率的收益，国际资本可以赢得双份利益。总之，工业地产将是中国房地产市场的下一个投资热点，也许是资

14、产升值的最后一片热土。3.2供需分析（1）工业地产需求持续增加，供需缺口增大。由于工业房地产的供求受到工业产品需求的牵制，当工业产品需求增加就会吸引工业生产商加大该类产品供给，扩大生产规模，增加生产场地，工业房地产的需求相应上升。在中国进入重工业时代、世界制造中心加快向中国转移、国家推动重点工业园区建设等重要因素的作用下，国内工业地产的长期需求呈上升趋势，目前许多地区已出现工业地产供需倒挂，工业地产的投资价值正逐步显现，工业物业的租售价格趋于稳步上扬。（2）国家的调控政策将使工业地产的供给受到限制，加大供需缺口工业房地产的形成受工业用地的制约，而工业区土地规划一般对具体利用方式作了严格的规定，

15、工业房地产的功能和供给都要随政府政策导向而动，如果政府政策变化将直接影响工业房地产的供给。下表国家最近几年出台的工业地产调控政策，这些政策的出台将大大提高现有工业地产的投资价值。特别是国土资源部在年9月发布关于加强土地调.控的有关通知，对于新的工业用地出让最低价将按照不低于土地取得成本、土地前期开发成本和按规定收取的相关费用之和的标准制定，并将工业用地最低价标准制定权将从地方政府收归中央。按照规定，今后工业用地将逐渐实现招、拍、挂的出让方式，出让价格一律不低于最低价标准。我们认为，通知将有利于杜绝地方政府变相低价卖地行为，工业用地的批租环节将日益市场化、规范化，工业用地的资源稀缺性将日趋明显，

16、工业用地价格上涨不可避免，现存的工业土地的资产增值效应将非常明显。时间.2政策重点内容国土资源部关于清理各类园区用地加强土地供应调控的紧急通知清理违规设立的各类园区、严禁违法下放土地审批权、严禁任何单位和个人使用农民集体土地进行商品房开发。.7国务院办公厅关于暂停各类开发区的紧急通知暂停审批新设立和扩建各类开发区。包括经济技术开发区、高新技术开发区、旅游度假区、商贸开发区、工业园、创业园、软件园、环保产业园和物流产业园等各级各类开发区（园区）。国家级开发区确需扩建的，需报国务院审批。.7国务院办公厅关于清理整顿各类开发区加强建设用地管理的通知对各类开发区进行全面清查，并对清查内容进行了明确的规

17、定；在检查清理的基础上进行整顿规范。对不符合开发区标准的要坚决停办。对已批准的开发区如有超过建设用地规模和范围的土地，依法处理，如确需扩建的，严格按照有关法定程序办理；加强对开发区建设用地的集中统一管理；今后要严格控制实力以成片土地开发为条件的开发区。鼓励工业项目向园区集中。.11国务院关于加大工作力度进一步治理整顿土地市场秩序的紧急通知坚决落实清理整顿开发区的规定。严格落实7月30号发出的通知要求，加快对各类开发区的清理进度。.10国务院发出关于深化改革严格土地管理的决定加强土地利用总体规划、城市总体规划、村庄和集镇规划实施管理。.3国务院办公厅转发商务部关于促进国家级经济技术开发区进工业用

18、地不得擅自改变土地用途，不得用于大规模的商业零售，不得用于房地产开发。.一步提高发展水平的若干意见.9国土资源部发布关于加强土地调控的有关通知对于新的工业用地出让最低价将按照不低于土地取得成的本、土地前期开发成本和按规定收取的相关费用之和标准制定，并将工业用地最低价标准制定权将从地方政府收归中央。按照规定，今后工业用地将逐渐实现招、拍、挂的出让方式，出让价格一律不低于最低价标准国土资源部公布全国工业用地出让最低价标准工业用地出让最低价标准总共为.1215个等级，全国工业用地出让最低价标准与土地等别挂钩，不同土地等别的最低价标准不同，最高等别（一等）相对应的最低价标准（840元/平方米）是最低等

19、别（十五等，60元/平方米）的14倍。同时还要求，工业用地必须采用招标拍卖挂牌方式出让，其出让底价和成交价格均不得低于所在地土地等别相对应的最低价标准。这就和招拍挂措施一起严格控制了工业用地出让价格。.1国土资源部为落实国务院关于加强土地调控有关问题的通知精神，经国务院同意，对报国务院批准城市建设用地审批方式作出的重大调整。依法由国务院分批次审批的城市农用地转用和土地征收，调整为每年由省级政府汇总后一次申报，经国土资源部审实施方案核，报国务院批准后由省级政府具体组织实施，报国土资源部备案。省级政府将对城市建设用地负总责。这样实际上就是收回了省级以下政府的土地审批权，了地方政府为了吸引投资而低价

20、甚至零价格出让工业用地的可能终结4.发展趋势4.1工业与工业地产共同高速发展相关资料显示，工业地产往往是一个城市乃至国家的经济支柱。日本的工业地产占全世界的30%，对日本GDP贡献在40%以上；美国工业地产占全世界的27，对本国GDP贡献也超出了30。从我国目前来看，在劳动力、工业配套能力、国内市场规模以及自身发展的速度等方面存在一定优势，使我国成为承接国际产业转移最重要的区位之一。伴随着工业的成长，我国的工业地产也将高速成长。.4.2工业地价未来将大幅上涨（1）政策将强调市场对工业用地的配置作用，促进工业地产价格回归到真实价值。从年到年的工业用地政策，我们可以看出，工业用地即将进入市场调配资

21、源的时代,而不是以政策为主导对资源进行调配。工业工地出让逐渐走向市场化，使土地价格能够真正反映市场供求关系。（2）工业项目的建设和发展将增加工业用地的需求，从而推动工业地产的发展。随着我国工业增加值的不断提高以及工业投资的不断增加，可以预见，工业地价未来将大幅上涨。图：1995年-年工业增加值4.3国外地产巨头携手投资基金联合进入将成大势，操作方式将不断创新年年末，新加坡丰树以1.2亿元收购浦东空港欧罗物流园项目，今年年初全球排名第二的工业地产开发商AMB成功收购了靠近虹桥机场的物流地产项目，再加上近日麦格理开发的上海康桥物流厂房仓库，外资对上海物流地产项目的升温其实还仅仅是一个开始。海外投资

22、机构进入工业地产而产生的资金门槛高及回收周期长对他们来说不算是障碍。他们的开发模式可以分为两种：一是定制开发，根据客户需求制定厂房标准，反租给客户；二是带租收购，收购一些带有租约的好的工业物业产品。这两种模式共同点是长期持有物业，待价而沽等待上市，通过融到大笔的资金。REITs包装上市，这些海外基金通常的做法是打包上市，扩大资本，进行更大的投资。腾飞基金的做法便是把手中的44个工业地产项目打包成REITs上市，融到大量资金，轻松地用同样的股本金做成了比原来规模大5倍的业务。在麦格理的计划中，康桥项目可能也会被打包上市，进行融资，以求更大的投资资本。尽管普洛斯、丰树、麦格理等目前在中国的投资方式

23、并不是真正的，普洛斯和在中国内地一系列投资，实际上还是一种着眼于具体项目的公AMBREITsAMBREITs可司经营方式，而不是立足于为投资者理财的基金操作方式。但近年内地望开闸，普洛斯和之所以选择此时对中国进行巨额投资，就是要利用时间差，AMB提前在中国内地房地产行业布局，为即将实行的REITs做准备。当然，把国内的.工业地产项目转化为REITs产品到海外上市更为现实，在麦格理的计划中，康桥项目就被打包进上市计划。4.4投资热点区域将不断扩大，更多城市将得到发展机遇由于一线城市土地价格与劳动力成本上升很快，一些跨国企业正在试图将生产基地从_、上海等一线城市撤出，而只保留区域总部、研发中心这样

24、占地少、劳动力要求精简的机构，同时将占地面积大、普通劳动力需要量高的生产基地移至二线城市。国内六大区域开始成为各跨国企业选址热点：分别是以天津、青岛为代表的环渤海地区；以苏州、杭州为代表的大长三角地区；以深圳厦门为代表的华南地区；以成都、重庆、西安为代表的西南地区，以大连、沈阳、哈尔滨为代表的东北地区和以xx、长沙、郑州为代表的中部地区。4.5工业地产开发将进入产业型新城开发时代经过20年的发展，开发区单纯做工业地产开发越来越不适应经济和社会发展的需要，部分开发区正在升级为产业型新城，为工业地产探索出一条新路。开发区在中国的经济发展中充当了高新技术转化基地，引进外资，产业升级等角色，在促进产业

25、聚集，经济发展，解决就业的同时，聚集大量的人流，物流，信息流，资金流，适时发展居住和其他各种城市功能，走产业型新城的道路是最佳的选择。4.6工业地产未来发展重点：高新技术开发区在国家出台关于加强土地调控的有关通知后，工业用地审批的政策导向性将更加明显，各级政府将会限制一般工业厂房等用地的审批，加大对科研创新型、高新技术型企业的工业用地审批力度，工业用地向集群化、高端化、园区化的发展趋势将非常明显。以高新技术企业聚集为特征的高新技术开发园区将成为未来工业地产的主要载体。.十五期间,国家对国家高新区实施二次创业战略，5年间国家高新区继续保持了主要经济指标年均31.3%的高速增长。年是国家高新技术产

26、业开发区实施十一五发展规划的开局之年，53个国家高新区主要经济指标都实现了快速、稳定的增长。（1）营业总收入突破4万亿元年，国家高新区列入统计的企业有45000家，其中经认定的高新技术企业有32000家，营业收入超亿元企业达3500家，外商投资企业（含港澳台企业）5000家，年末从业人员达到540万人。53个国家高新区营业总收入突破4万亿元，达到42317.8亿元，比上年增加7902亿元。（2）工业增加值突破8000亿元在53个国家高新区中，工业增加值超过500亿元的有上海张江高新区和中关村科技园区。超过200亿元以上的高新区有上海、_、苏州、无锡、深圳、xx、成都、西安、长春、南京、天津，以

27、上11个国家高新区工业增加值总量已达到4011.3亿元，占高新区总量的50.6%。（3）高新区企业实现利润保持平稳年国家高新区实现利润中，大部分高新区实现了稳定的增长。净利润居首位的是中关村科技园区，达到314.1亿元；其次是上海张江高新区元。净利润超过50亿元的10个高新区累计实现净利润年上缴税额居首位的是中关村科技园区，达到176.5亿元；南京高新区85.0亿1032.8亿元，占高新区总量的52.3%。208.3亿元；其次是上海148.8亿元。（4）高新区企业出口势头强劲，高新技术产品出口基地优势明显年53个国家高新区企业的出口1355.1亿美元，比上年净增238.6亿美元，同比增长21.

28、4%；占全国外贸出口（7620亿美元）的17.8%。全年出口100亿美元以上的高新区有苏州高新区、上海张江高新区、中关村科技园区和无锡高新区。在25个国家高新技术产品出口基地中，出口名列前5名的是：苏州高新区207.0亿美元，上海高新区190.1亿美元，中关村科技园124.7亿美元，无锡高新区110.0亿美元，南京高新区76.3亿美元；25个出口基地共计出口达1031.4亿美元，占53个国家高新区出口总额的76.1%。可以看出，国家高新区产业集群效应明显增强，已确立了龙头地位，成为未来内容的完善技术创新能力逐步提升，在地方经济发展中工业地产的重点发展区域。单纯的课本内容，并不能满足学生的需要，

29、通过补充，达到.之通病是教用脑的人不用手，不教用手的人用脑，所以一无所能。革命的对策是手脑联盟，结果是手与脑的力量都可以大到不可思议。.第2篇：工业地产项目调研报告工业地产项目调研报告为全面了解我县企业对沧东经济开发区工业地产项目的意向，按照县政府领导的意见，工信局组织有关人员分成两组，分别由两位副局长带队，用为期两周的时间，对我县19个乡镇进行了专题调研，现将调研情况汇报如下：一、我县工业缺地企业的总体情况调研组深入19个乡镇和40多家企业，采取听汇报、实地查看、走访企业、召开座谈会等方式，了解全县工业用地情况，并就我县沧东经济开发区工业地产项目征求乡镇主管经济工作的负责人、企管站站长及企业

30、经营管理人员意见，共了解到，全县乡镇技改扩规缺地企业共24家，拆违企业18家，新上项目无落实选址的企业12家，其中，对沧东经济开发区工业地产项目有初步意向的企业6家。二、发展我县工业地产项目的有利条件和不利因素调查中，人们普遍认为在沧东经济开发区发展工业地产项目，在我县尚属首次，是一件新生事物，开发工业地产项目为我县开发区建设开创了招商引资工作的新模式，有着很多有利条件，有很大的发展潜力，但同时也存在着一些不利因素，有待我们尽快解决。（一）我县发展工业地产项目具有较多有利条件。1、开发工业地产项目是促进开发区发展的有效途径。多年来，我县十分重视沧东经济开发区的基础建设，在土地、资金、电力、交通

31、通讯等要素资源配置方面下了很大的力度，但始终没有走出单一的由政府经营开发区的老路子。如何以先进的思想理念指导开发区建设，用市场经济的手段解决开发区建设发展中遇到的困难和问题，进行开发区工业地产项目不失为一种有效的解决手段。因为房地产企业具有资金实力雄厚、管理模式成熟、发展理念先进、业务渠道广泛等优势，地产企业与政府间的优势互补成为工业地产项目走向成功的一座桥梁，由其作为主体对开发区进行开发建设，可以有效解决资金瓶颈问题，有效缓解土地紧缺局面，还可以有效提高招商引资效率。2、破解企业发展用地难的问题，使中小企业也可享受到开发区的各项优惠政策。我县各乡镇普遍存在新上、技改项目用地难问题，而沧东经

32、济开发区存在大量闲置土地，通过开发工业地产，可有效解决我县企业面临的用地难问题，同时也可降低企业入驻开发区门槛，促使我县中小企业享受到开发区的各项优惠政策。3、简化企业入驻开发区的办事程序，促使企业尽快投产达效。通过实施工业地产项目，可以简化企业办事程序，比如厂房建设、土地、环保审批等，都由建设单位办理，企业完全不用操心，购进设备后即可生产，工作效率得到很大提高。4、集中体现开发区各项公共设施服务，可使中小企业进入开发区发展，节约投资成本。国家出台关于加强土地调控的有关通知后，工业用地审批的政策导向性将更加明显，各级政府将会限制一般工业厂房等用地的审批，一般投资规模小、占地少的中小企业，很难得

33、到用地指标审批，通过实施工业地产项目，中小企业可以通过租赁或购买厂房的方式，进入开发区发展，同时可以享受到开发区的各项公共设施服务，可减少投资，节约成本。（二）我县发展工业地产项目的不利因素。调查中还发现，由于部分人士对我县发展工业地产项目缺乏足够认识，因此对工业地产项目表现出比较冷淡，这其中有主观因素的存在，也有客观因素的影响。1、部分乡镇拥有自己特殊的区位情况。如仵龙堂乡，主导产业为管件产业，毗邻孟村、盐山，企业可以成规模连片发展，企业间信息沟通也比较方便，新上企业不想到外面单独发展。薛官屯、张官屯、杜生、旧州等也存在相似的情况。再如纸房头乡，本乡工业园区发展已成规模，交通比较便利，企业用

34、地基本可自行解决，企业没有外迁意向。捷地乡紧邻沧州市，交通便利，近两年多发展房地产项目，新上工业项目较少。崔尔庄以枣加工企业为主，并且多数枣加工企业规模较小，外迁意识较淡。刘家庙、黄递铺、高川3/5等乡镇，工业项目不太发达，本身企业就比较少，也没有企业有投资意向。2、部分乡镇企业存有本土意识。他们认为自己的企业在本村、本乡发展，从技术、用工、交通及生活等方面，都有很多方便之处，不愿到异地发展。因此，看对开发区工业地产项目有初步意向的几家企业，基本以外来企业和项目为主，本土企业和项目较少。3、部分乡镇存有本位思想。认为新上企业和项目以本乡区域内发展为主，不愿向外推介。三、建议意见1、加大对工业地

35、产项目的宣传力度。一是通过宣传，让人们认识到要实现县域经济的大发展、快发展，必须进行机制创新；二是通过宣传，让人们了解工业地产，特别是让人们认识到现阶段发展工业地产对促进我县中小企业发展的重要意义。2、进一步制定好开发区对新入住企业的具体优惠政策。人们对新入开发区的企业的具体优惠政策尤为关注。特别是租金、土地出让金是否优惠，前期各项手续办理是否简捷，开发区水、电、路、讯及生活配套设施是否到位。工业地产项目在我县尚属首次，政府应及时出台一系列具体的优惠政策，推动我县工业地产项目的发展，最大限度地打消企业的顾虑，降低企业固定资产的投入成本，节约企业流动资金，形成政府、开发商、银行三方联动对中小民营

36、企业创业的有力支持。3、推动工业地产市场交易平台的建立。允许、鼓励和支持工业地产交易，鼓励民营资本对工业地产项目的投入，实行银企联动，让工业企业购买厂房就像买房产一样，实行按揭，支持企业发展，让中小创业者低成本潇洒轻松创业。4、做好全县工业地产项目的总体规划。包括布点规划和结构建设规划设计。要有选择地在一些重点区域（开发区）规划建设一批工业地产，借鉴外地的经验，摒弃传统工厂化的生产设计模式，创新工厂住宅化的开发理念，形成特色明显、配套齐全的生产经营场地。要为中小企业量身订做厂房，一种是独立式的厂房；另一种则是联体式厂房，联体式的厂房要可以自由分割。工业地产项目的推出，要使得每一位业主在拥有固定

37、厂房的同时，更掌握升值空间。5/5第3篇：_工业地产调查报告动荡不安的年悄然过去，新一年的大幕拉开，纵观全球房地产业进入低迷期，欧洲成了重灾区，我国也受到了冲击，在工业地产方面，根据中国工业地产服务联盟数据显示，由于受国家土地政策限制，_上半年工业用地宗地数环比与成交面积环比均出现了大面积的下滑，而成交情况却呈现出大的升幅，年5月份，工业用地成交量较之全年平均水平增长83.7%，成交面积比09年平均水平大增113.7%，作为产业地产一线品牌的联东U谷_项目更是迎来了今年的热销狂潮，仅年一季度的销售量便超越年半年的销售量，年6月份的单体项目租售量更接近三万平米。在低供给、高需求的市场状况下，工业

38、地产快速发展。年，中国率先世界摆脱了经济危机的影响，国内呈现出势头良好的经济走势，上海世博会的盛大召开、广州亚运会的召开，越来越多的世界性盛会开始焦距中国，越来越多的跨国企业投资欲在中国跃跃欲试。但是，一些问题依然潜伏，全国通货膨胀苗头渐显，实体经济当中，CPI同比由负转正，油价再次出现飙升、房价调控、股市铁荡起伏、经济因素的不安题材强势涌动，几乎任何得风吹草动，都将直接影响市场变化。一直处于热门话题中国地产行业也开始出现了内部变动，住宅市场正在遭遇调控的影响、商业地产借势住宅市场的冷当迅速崛起，但是由于信贷条件严格、经营、产权等问题纠纷不断商业地产也开始面临政策调控，而作为中国地产的另一极产

39、业地产开始呈现快速发展之势，已经在中国地产行业发挥着越来越重要的地位。年上半年，_产业地产市场经过金融危机的洗牌和重组，重获新生。呈现出强劲的发展势头，开发区土地情况日益活跃，成交量成倍增加，而产业园区、工业园区内产业占地占据了市场主导地位，主要呈现以下几个特点：一、土地市场整体平稳发展，并未出现大起大落现象，相较于住宅市场、商业市场稳定；二、产业市场土地成交量与成交金额较年有所上升，与五、六月份的住宅市场零成交成反比，尤其6月份的工业市场土地宗数成交量占据总宗地数的84.1%。三、产业市场物业成交面积创新高，年上半年的租售总面积已超过30万平米，相当于年全年的租售面积和。四、销售情况好于预期

40、住宅市场的调控令很多中小企业开始重视企业自身的发展，实体经济的促进也使得越来越多的企业加入到产业园区中来，去年的销售冠军联东U谷继续领跑，以13.8万平米的销售量高居产业地产榜首地位。五、开发区对产业市场异常重视，十三个区域规划获批、产业结构优化升级政策等都很大程度上推动了产业地产的发展。六、大兴开发区凭借其优越的土地资源成为产业用地的第一大区域，大兴开发区区空间开阔，占_市平原面积的六分之一，有着广阔的土地资源优势，同时行政资源、社会管理、公共服务等资源优势明显，伴随着城南行动计划一轴一带多园区等规划，大型产业发展格局正在全面扩大。年1月到6月，半年时间内，产业地产发展快速，产业用地共65

41、宗地，占总宗地数的67%，较之去年全年水平增加45.8%，全球经济危机的出现，令众多国家开始认识到实体经济的重要性，产业地产作为实体经济的主体，也表现出越来越重要的地位。从总成交面积来看，年上半年的总体成交面积为4783814.93平米，较年所有上涨，表明年产业地产市场总体走势良好。从总体成交金额来看，年上半年产业用地的总体成交金额较之09年半年的水平有所上升，成交金额达到432926.3303万元。从产业用地总体成交均价来看，年上半年的成交均价较09年出现了大幅度的增长，如今的产业用地楼面均价达到：661.325203元/平米。从成交面积大小上来说，大兴区是最主要的成交区域，占总比重的三分之

42、一；其次为通州、平谷区，从成交金额来看，房山区成为成交价格最高的区域，其次为昌平区、顺义区。年，_产业园区供应量总和为594925平米，通州区的供应量为304700平米，占据了总供应量的近50%，顺义、亦庄、大兴次之。产业物业租售情况年租售量总量为30万平米，其中年_上半年产业园区租赁的总量是在108400平米左右，租赁价格以海淀区高居榜首位置，位于海淀区的永丰产业基地和亦庄的汇龙森以2元/天.平米的租赁单价成为市场最贵，而其他区域则比较平均，平均租价均在1.3-1.4元/天.平米，全市平均租价略有上扬。销售总量为19万平米，从成交面积来看通州区成为了成交的首要区域，占据了总体销售量的63%，

43、而该区域的功臣则要归功于金桥产业基地内的联东U谷，该项目的销售量已经连续两年一直处于京城销售量的榜首之位。年上半年的市场销售成交价格较去年比较，有所上浮，上升幅度达到了10.17%，一方面今年的产业地产市场受到了前所未有的关注，企业对于郊区办公的需求增加；两一方面，产业园区的规模发展得到了越来越多企业的认同。以联东U谷为例，联东U谷在一举拿下年的销售冠军之后，业绩继续领跑_产业市场，年联东U谷不仅在规模上更加的成熟，品牌的知名度也越发受到消费者的青睐，今年上半年的售价也出现了涨幅情况，去年独栋的销售单价在6500元/平米，而今年的独栋销售单价已经达到7300元/平米。我国正处于从农业向工业化、

44、城市化的变革，农民的的城市化，不仅会带动住宅建设的大幅度的需求，工业地产也会需求量大增，土地购置的需求、土地租赁、厂房的需求、物流的增加等等，这对于工业地产是个不小的考验，也是发展的最好时机，据我们调查，_市年求购厂房的信息就有61605条，求购厂房的总数61150平方米；土地求购总计1559条，土地求租总计7373条，求租厂房9035000平方米；求租库房的总面积4603510平方米；求购库房的总面积2650平方米等等。从上述情况，可以看出，工业地产目前的现状已经与_经济息息相关，城市的发展离不开企业，企业的发展离不开产业园区的发展与壮大，在新的一年里，在十二，五的开头年里，我国的经济会继续稳步增长，相信_在工业地产上也会有新的发展，我们会有更大的空间，为客户提供更好的服务第第 25 页 共 25 页