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1、第 1 页 解除房屋买卖合同协议书格式1 特征码 JklEMyeknqLoENUTfMyW 一、哪些房屋买卖合同无效 (一)、 反法律、法规、政策的房屋买卖违反法律、法规是 指违反、 、和其他各种法律、法规、规章及地方性法律的行为。 违反国家政策是指违反了虽未明确载于法律条文，但党和国家 的方针、政策已作了明确规定的情况。第五十五条第三项规定： “民事法律行为不得违反法律或社会公共利益的房屋买卖合同 应当认定为无效。违反了法律、法规及国家政策的房屋买卖有 以下几种： (1) 双方恶意串通，迼国家、集体和第三人利益的房屋买 卖。比如，无行为能力人的财产监管人，将该无行国能力人的 房屋恶意出卖给他
2、人，自己和他人获得非法利益，损害该无行 为能力人利益的情况。 (2) 违反国家和社会公共利益的房屋买卖。 (3) 以合法形式掩盖非法目的的房屋买卖。 (4) 房屋出卖人剥夺了共有人和承租人的优先购买权的房 屋买卖合同。 (5) 享受政府或单位优惠补贴购建的房屋，违反法律规定 没有卖给原单位或侵犯原单位优先购买权的。 第 2 页 (6) 出卖违章建筑，在国家征用、拆迁范围的房屋的。 (7) 违反法律、法规及国家政策的其他房屋买卖。 (二)、 房屋买卖双方当事人主体不合格的房屋买卖 (1) 卖方的主体不合格。主要包括：卖方主体无行为能力 或者临时处于丧失行为能力的状态;卖方主体没有房屋所有权， 只
3、是代管人或承租人或借住人;没有取得合法授权或超越代理权 代理他人出卖房屋的人等。 (2) 买方主体不合格。主要包括：违反法律规定，购买私 人住房的国家机关和企事业单位;违反法律规定，购买他人享受 国家或单位优惠补贴而购建房屋的非原单位职工等。 (三)、 规避法律的房屋买卖例如为了逃避债务而进行虚假 的房屋买卖属于规避法律的房屋买卖。 (四)、 买卖双方意思表示真实的房屋买卖第五十五条第二 项规定，民事法律行为应当意思表示真实。第五十八条第三项 规定，一方以欺诈、胁迫的手段或乘人之危，使对方在违背真 实意思的情况下所为的民事行为无效。当事人意思表示不真实 主要有以下几种情况中： (1) 欺诈。即
4、一方当事人采取隐瞒事实真相或用虚构、捏 造的事实欺骗对方，使对方当事人陷入错误认识而作出非真实 意思表示，同对方进行房屋买卖的行为。欺诈行为有下列特点： 欺诈行为须出于行为人的故意;欺诈的手段可能是积极的行为， 也可能是消极的行为，其目的都是为了使对方陷入错误认识;受 第 3 页 欺诈一方进行房屋买卖行为完全是由上述错误认识所造成的结 果，即如果了解了事实真相就不会同意进行这项房屋买卖行为。 (2) 胁迫。即当事人一方因受到恐吓、胁迫而为的房屋买 卖行为。恐吓是以将来施加危害而使他人恐怖的行为。在他人 的恐吓手段要挟下进行的房屋买卖行为，并非出于真实的意思 表示，所以其行为理应无效。恐吓可以是
5、针对肉体方面的，可 以是针对精神方面的，也可以是针对财产方面的，恐吓可以是 指向本人，也可以指向本人的亲属。恐吓的事实必须是非法的、 重大的和可能发生的;如果是合法的、轻微的损害、无可能性的 行为，那么该行为不构成恐吓行为。胁迫与恐吓不同，胁迫是 对肉体直接施加暴力和强制;胁迫是用正在发生的事实来逼迫; 恐吓是以将来的危害相要挟。但无论是恐吓还是胁迫，都是确 认房屋买卖合同无效的根据。 (3) 乘人之危。即一方当事人由于各种原因而陷入了极度 的经济困彻难，或者是亲人有重病急需钱救治，或者是生产经 营陷入了极度困难，急需资金等情况下，他方乘机得用这种困 难，将房屋买卖价格压得极低，明显违背等价有
6、偿原则。 (五)、 违反法定形式的房屋买卖房屋买卖应当签订书面合 同，口头合同无效;并且，房屋买卖应依法定程序到房地产管理 机关办理过户登记手续，不办理过户登记手续的房屋买卖合同 不发生法律效力。法律要求了特定形式的法律行为，如果行为 第 4 页 不符合法律规定的形式，该行为没有法律效力。第五十六条规 定：“民事法律行为可以采取书面形式、口头形式或者其他形 式。法律规定用特定形式的，应当依照法律规定。 ” (六)、 一方代理人与他方恶意通谋的房屋买卖这种房屋买 卖行为是代理人背着被代理人与对方私下串通所进行的侵犯被 代理人合法权得的行为。代理人负有维护被代理人的利益、体 现被代理人的意志的义务
7、，如果损害了被代理人的利益，背离 了被代理人的意志，那么这种房屋买卖行为理应无效 二、解除房屋买卖合同的条件 房地产买卖合同自当事人签字或盖章后生效(特别约定 除外)，各方当事人均须严格全面履行，任何一方不履行或履行 不符合约定条件将承担继续履行 行、采取补救措施或者赔偿损失的违约责任，但在符合一定条 件下，当事人可以解除合同，合同解除后不但不必承担法律责 任还可要求对方赔偿损失。本律师在此就解除条件及程序做如 下总结，以供网友参考： (一)、 房地产买卖合同的解除条件： 1、当事人协商一致解除; 第 5 页 2、约定的解除条件成就; 3、因不可抗力致使不能实现合同目的; 4、在合同履行期限届
8、满之前，当事人一方明确表示或者以 自己的行为表明不再履行主要债务; 5、当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内 仍未履行; 6、当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能 实现合同目的; 7、一手商品房的特别规定： 1)商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房 屋抵押给第三人，导致买受人合同目的不能实现无法取得房屋; 2)商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三 人，导致买受人合同目的不能实现无法取得房屋; 3)出卖人故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实; 4)出卖人故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁 补偿安置房屋的事实; 5)房屋主体结构质量不合格不能交付使
9、用，或者交付使用 后，主体结构质量经核验确属不合格; 6)因房屋质量问题严重影响正常居住使用的; 7)面积误差比绝对值超过 3%的; 8)出卖人迟延交房或买受人迟延付款，经催告后在三个月 的合理期限内仍未履行的; 第 6 页 9)由于开发商的原因逾期办理产权证超过一年的; 10)合同约定买受人以贷款担保方式付款，因当事人一方原 因或不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合 同并导致商品房买卖合同不能履行的; (二)、 房地产买卖合同的解除程序 除上述第 1 种协商 解除情况外，当事人一方主张解除合同的，应当通知对方，合 同自通知到达对方时解除。 (三)、 房地产买卖合同的解除后果 房地产买卖合同 解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况 和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有 权要求赔偿损失。