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1、第 1 页 购房合同补充协议须知 特征码 gGhYwUucYYNrkmWjoWzm 由于标准的购房合同条款的局限性，几乎每一份购房合同都要 签订补充协议。标准的购房合同由于是国家有关部门制定的， 条款相对比较公平合理。而补充条款是由开发商制定的，往往 会限制购房者的权利，甚至采用一些不平等条款侵害购房者利 益。 购房合同补充协议 第 1 条合同原则 鉴于目前买卖双方因为合同不明造成诸多争议，为充分保护双 方的合法权益，明确出卖人的合同义务，双方根据中华人民 共和国合同法等法律的有关规定，本着平等、自愿、公平、 诚实信用的原则，经协商一致，就买受人购买出卖人商品房一 事达成本合同。 第 2 条
2、文字定义 1合同中所称“合同” 、 “本合同” 、 “约定”等系指目前出卖、 第 2 页 买受双方所签订的补充合同，其他合同则冠以合同的具体名称； 2本合同中所称“房屋” 、 “本房屋” 、 “商品房”或“本商品房” 等系指目前出卖、买受双方签订合同即将买卖的商品房； 3本合同所称“本楼”或者“楼房”系指买受人所购商品房所 位于的楼座； 4本合同中所称“小区” 、 “社区”系指房屋所处于的社区； 5本合同中所指“退房” ，是指买受人将房屋或者取得房屋的 权利退还给买受人，由出卖人退还买受人支付的购房款的行为。 第 3 条 居住目的 出卖人知道买受人购买商品房系为自己住用、通过出租获得利 润或者
3、在商品房升值时通过及时转让获得利润，或者行使相关 的所有权或用益物权以获得利益。出卖人承诺在买受人购买此 房屋后，本楼内其他房屋仅可作为住宅使用外，不得作为公司 办公用房使用，以保持居住环境的安静与安全。如不能达到此 标准，则买受人有权解除合同要求退房；如买受人暂不解除合 同要求退房，则出卖人每日向买受人支付相当于总房价千分之 一的违约金。 第 4 条 广告内容 广告平面图中所列面积如无特别说明均为套内使用面积，广告 中关于绿化园林的面积应当与房屋具有相同的比例；如实际情 第 3 页 况与广告数量误差超过 3%，如果此等误差显然不利于买受人， 则买受人有权解除合同要求退房；暂不解除合同要求退房
4、的， 则出卖人按日向买受人支付总房价千分之一的违约金。 第 5 条 墙体平直 房屋的墙体及平面均应当平直，倾斜角度不得大于 0.1 度，计 算方法为：高度差/直线距离；不平直情况并不得超过政府规定 的标准；如无法达到此标准，则买受人有权解除合同要求退房； 暂不解除合同要求退房的，则出卖人应当将房屋修复，修复前 视为未交房，并按日向买受人支付总房价千分之一的违约金。 第 6 条 防水情况 房屋顶棚无水渍、厨房及厕所防水良好、上下水管与地板结合 处无漏水、渗水；如无法达到此标准，则买受人有权解除合同 要求退房；暂不解除合同要求退房的，则出卖人应当将房屋修 复，修复前视为未交房，并按日向买受人支付总
5、房价千分之一 的违约金。 第 7 条 住宅寿命 出卖人承诺此住宅的安全使用寿命不低于 70 年，在 30 年内绝 对不会产生主体质量问题，其质量足以抵抗八级地震所产生的 不良影响；如果不能满足此等条件，出卖人将以全部房款的两 倍向买受人进行赔偿，如果造成买受人及其亲属受到伤害的， 按除支付全部医疗救助费用以外，还应当支付 50 万元赔偿。 第 8 条 文件 第 4 页 考虑到房屋质量将在未来相当的时间内对买受人的安全与收益 要求有巨大影响，而提供完全的质量文件是出卖人不可推卸的 责任与义务，为充分保证买受人的知情权，出卖人除提交竣工 验收备案表以外，还应当向买受人提交如下文件： 1施工单位的竣
6、工报告； 2监理单位工程质量评价报告； 3勘察单位质量检查报告； 4规划部门出具的认可文件； 5卫生部门出具的水质检验合格文件； 6环保部门出具的认可文件； 7消防部门出具的消防验收合格文件； 8施工单位签署的质量保修书； 抗震评估机会出具的地震安全性能评价报告； 第 9 条 文件交付 1全部质量文件上述文件应当于入住前交付给买受人，没有上 述文件不视为交房；即使买受人入住，仍有权出卖人每日承担 千分之一的违约金； 2如无法按时交付上述文件，则买受人有权解除合同要求退房； 暂不解除合同要求退房的，则出卖人应当将房屋修复，修复前 视为未交房，并按日向买受人支付总房价千分之一的违约金。 第 10
7、条 质量标准 商品房设计质量不应低于各级政府有关机构颁布的最有利于买 第 5 页 受人的标准，本合同最后所列明的各项规范及标准均为出卖人 应当遵守的强制性标准，即出卖人所提供的房屋质量不得低于 各项规范的要求；如无法达到此标准，则买受人有权解除合同 要求退房；暂不解除合同要求退房的，则出卖人应当将房屋修 复，修复前视为未交房，并按日向买受人支付总房价千分之一 的违约金。 第 11 条 商品房户型 室厅卫厕厨，本商品房使用率为：_，房屋层高： _毫米；室内净高：_毫米；其中起居室尺 寸：长度：_宽度：_高度：_（毫米） ；主卧室尺寸：长度：_宽度：_高度： _（毫米） ；次卧室尺寸：长度：_宽度
8、： _高度：_（毫米） ；厨房尺寸：长度： _宽度：_高度：_（毫米） ；卫生间 尺寸：长度：_宽度：_高度： _（毫米） ；观景阳台尺寸：长度：_宽度： _高度：_（毫米） ； 第 12 条 建筑面积 1文字定义：商品房销售的建筑面积为套内建筑面积与分摊的 公用面积之和。 2总建筑面积为：_平方米，套内建筑面积 为：_平方米，阳台建筑面积：_平 第 6 页 方米，室内墙体面积为：_平方米。 第 13 条 套内建筑面积 1文字定义：套内建筑面积为套内使用面积、套内墙体面积和 阳台建筑面积三者之和。 2面积范围：买受人所购商品房约定套内建筑面积为 _平方米，如果经过实际测量后，面积在_至 _平方
9、米之间的，则双方据实结算，多退少补。 3面积超出：买受人所购商品房套内建筑面积经过实际测量后， 大于_平方米的，出卖人无权要求买受人支付多余价款， 并且应当据实测面积办理产权登记。 4面积不足：买受人所购商品房套内建筑面积经过实际测量后， 小于_平方米的，出卖人应当根据与约定套内建筑面积 的差值，双倍向买受人支付多收价款，并且应当据实测面积办 理产权登记。 5比例增加：交房后，套内建筑面积、建筑面积与合同约定相 比都发生增加的，应当按相同比例增加，建筑面积增加的比例 大于套内建筑面积增加比例的，买受人无须为任何增加的面积 支付费用。 6比例减小：交房后，建筑面积、套内建筑面积与合同约定相 比都
10、减少的，应当按相同比例减少；建筑面积减少的比例小于 套内建筑面积减少的比例的，出卖人应当按照最有益于买受人 的原则退款，包括要求出卖人退还全部房款或面积变化应退的 第 7 页 房款，买受人有权选择诸多退款方案中的一个。 第 14 条 面积测量 房屋分摊的公用部分、面积及全部长度尺寸应当注明，经过测 量的应当提供符合房产测量规范和房产图图式的测量 报告，使买受人有权可以获得精确的详细内容。 第 15 条 测量机构 测量机构应当是取得中央政府机构测绘专业管理机构颁发的测 量资格的机构，测量义务不得委托给他人；没有专业资格的机 构测量的数据无效，买受人有权拒绝支付房款。 第 16 条 面积核实 买受
11、人有权根据测量报告对任何一个尺寸进行核实，此等核实 无需复杂的测量工具，仅凭于任意一个市场上购买的米尺等测 量工具即可进行测量；买受人有权在入住前或入住后对室内全 部长度、宽度、高度尺寸进行测量；如果需要对全楼进行测量 的，出卖人有义务向买受人提供与本楼相关的图纸，买受人也 可以召集楼内其他业主共同进行测量。 第 17 条 违约条件 买受人以约定方法得到的任一个尺寸结果，与出卖人提供的图 纸不符，则视为出卖人提供的公摊面积不合法，买受人有权拒 绝支付公摊面积的费用；出卖人不得以此为理由拒绝交付房屋， 并仍应及时为买受人办理房屋所有权证 。 第 18 条 违约责任 第 8 页 当出现上述违约条件
12、后，出卖人应当在 3 日内双倍退还公摊面 积的价款作为违约金，不能退回的，逾期则每天应当支付总房 价百分之一的违约金。 第 19 条 管道密封 出卖人应当在买受人入住时提供管道压力测试数据，并保证管 道不会出现任何泄露；如果室内发生液体或气体泄露，导致买 受人的装饰装修家具损坏的，如果买受人不能证明自己没有责 任，则出卖人应当以 5 倍装修家具款额或者每人每日 500 元作 为赔偿，以补偿买受人在选择装修企业、设计施工所支付的费 用与耗费的时间。如液体或气体的泄露给买受人或其亲属或其 他人员造成伤害，则出卖人应当同时承担违约责任或侵权责任。 第 20 条 管线安装 出卖人承诺不在商品房内通行任
13、何公用管线。所谓公用管线是 指管线内的物、气体不直接从此管内进入到买受人室内且供买 受人单独使用；如有通过，则视为合同的变更，买受人有权拒 绝支付任何费用，并有权要求出卖人进行修改；在修改完成以 前，视为商品房仍末交付；不能修改的，则买受人有权解除合 同要求退房；如买受人暂不解除合同要求退房，则出卖人每日 向买受人支付相当于总房价千分之一的违约金。 第 21 条 消防设施 出卖人提供的消防设施为：_；并在交房时 第 9 页 取得消防机构的认可；如不能达到此要求，则买受人有权解除 合同要求退房；如买受人暂不解除合同要求退房，则出卖人每 日向买受人支付相当于总房价千分之一的违约金。 第 22 条
14、暖气计费 暖气价格不高于政府规定的标准，计费方式及价格每季度每平 米。 第 23 条 健康保证 考虑到房屋室内外的各项设备及设施将对买受人的健康产生长 久的影响，因此出卖人承诺与本房屋的全部设计条件均依据政 府的要求进行设计；如果存有可能导致疾病传播的设计缺陷； 如不能达到此标准，则买受人有权解除合同要求退房；如买受 人暂不解除合同要求退房，则出卖人每日向买受人支付相当于 总房价千分之一的违约金。 第 24 条 绿地定义 所谓绿地是处于房屋以外，种植于地面的自然植物，指高度不 低于 50 厘米，可以包括杨树、柳树、槐树、梧桐，其目的在于 给买受人以心理上的舒适感觉，并且能够产生隔音、清洁空气
15、的作用，绿化植物寿命不应低于 10 年。 第 25 条 绿地面积 考虑到绿地面积将对买受人生活有重要影响，出卖人承诺本社 区绿地面积为：_平方米，绿化率不应低于北京市标准， 交付时绿化率的计算方法为地面绿地面积与总建筑面积之比， 第 10 页 房屋交付时本社区的绿化率不低于 30%，交付使用时间： _年_月_日；如不能达到此要求，则 买受人有权解除合同要求退房；如买受人暂不解除合同要求退 房，则出卖人向买受人按日支付违约金，违约金标准为总房价 的千分之一。 第 26 条 气味条款 本商品房敞开门窗后，不会闻到任何异味；室内在任何条件下 均不会出现异味。双方对是否是异味有争议的，可以随机选择 3
16、 人进行评价，以多数人的意见作为最终结果；此三人的决定 如果未被执行，其决定应当在诉讼中作为决定性证据。 第 27 条 电磁辐射 出卖人承诺不在房屋室外 500 米内及本商品房楼上建造或允许 他人建造任何电磁发射装置，包括寻呼台发射台、移动电话发 射台、广播电视转发台或其他有辐射的装置；如果有此设施， 无论是否影响人体健康，买受人均有权解除合同要求退房，出 卖人将承担违约责任。如不能达到此要求，则买受人有权解除 合同要求退房；如买受人暂不解除合同要求退房，则出卖人向 买受人按日支付违约金，违约金标准为总房价的千分之一。 第 28 条 社区名称 本商品房所属社区经政府地名管理机构确定为： _，本
17、小区属于政府管 理机构认可的合法社区。考虑到社区名称的稳定性有利于买受 第 11 页 人购买房屋的增值，因此出卖人承诺将在未来时间内始终使用 的名称为；如此名称发生变化，出卖人承诺将赔偿给买受人总 房价百分之三，作为因名称变更给买受人造成损失的赔偿。 第 29 条 施工进程 社区共有楼房幢，其中一期工程_幢，二期工程 _幢，三期工程_幢，二期工程的开工时间与 竣工时间分别为：_年_月_日和 _年_月_日。三期工程的开工时间与 竣工时间分别为：_年_月_日和 _年_月_日。 第 30 条 公共设施 幼儿园_个，面积为_平方米，交付使用 时间：_年_月_日；停车场 _个，面积为_平方米，交付使用时
18、间： _年_月_日；邮局_个，交 付使用时间：_年_月_日；会所、健 身娱乐设施：_交付使用时间： _年_月_日；邮政交付使用时间： _年_月_日；电话接通时间： _年_月_日。 第 31 条 居住安全 交付时社区内不应当有正在建设的建筑物，在买受人可能经过 第 12 页 的道路绝对不允许有任何可以产生坠落的物品；道路平面绝对 不得有可能阻碍行人或者车辆的坑、沟、井或者其他产生危险 的建筑物或者构筑物。 第 32 条 商品房标识 社区内的所有建筑物应当有明确的标识，以利于买受人的特殊 家庭成员能够顺利找到买受人所购商品房。 第 33 条 违约确定 对出卖人提供的各种设施是否合乎约定，应当由双方
19、协商，协 商不成的，由买受人与出卖人共同随机选择三人，选择方法见 本合同争议解决中的约定，由其对此争议做出仲裁裁定。 第 34 条 公平价格 1买受人所购房屋价格为_（大 写：_元） ； 2出卖人不得将同幢的其他房屋以明显优于买受人的价格出售 给其他买受人（差额应在合理范围内） ，否则将认为是对买受人 的岐视或价格欺诈，出卖人承诺并承认买受人有要求同等优待 的权利。 3均价：出卖人承诺此楼的平均价格为 _（大写：_元） ，所谓平均价格是 指全楼成交款与全楼套内使用面积之比，如果在买受人发现自 己所购房屋的均价并非此数额，则有权要求出卖人每平方米支 付_（大写：_元）的违约金。 第 13 页 第
20、 35 条 房款障碍 如因出卖人原因致使买受人无法取得银行贷款或公积金贷款， 则出卖人在 10 日内比照退房条款归还买受人已经支付的全部房 款；如出卖人证明系买受人原因致使买受人无法取得银行贷款， 考虑到买受人可能受到的损失，则出卖人在 10 日内比照退房条 款归还买受人已经支付的全部房款。 第 36 条 交付含义 本合同所称交付是指占有及使用的交付，以保证买受人可以正 常使用，以实现居住目的，并不代表所有权的转移。 第 37 条 交付时间 商品房交付时间为_年_月_日，社区 设施环境交付时间为_年_月_日。 第 38 条 交付程序 1入住通知：出卖人向买受人发出入住通知书； 2书面签收：买受
21、人书面签收“收到入住通知书” ； 3钥匙收条：买受人书面签收“商品房钥匙收到条” ； 4随附资料：出卖人提供商品房质量备案表、商品房长度高度 细节尺寸及面积测量结果； 5其他条件：其他合同中约定的条件也应当具备，房屋交付时 出卖人及其他任何第三方不应再收取任何费用作为买受人入住 的先决条件，否则买受人有权依此每天获得总房价百分之一的 赔偿金。 第 14 页 6不视为交房：上述条件缺少任何一条，均不构成商品房的交 付。 第 39 条 入住缴费 出卖人不得要求买受人入住前支付以下费用：物业管理费、产 权证费用、车位费用及其他由买受人享受服务的代办费用，除 此外无须支付任何费用；买受人有权拒绝支付任
22、何本合同没有 明确说明的费用。 第 40 条 买受人入住 考虑到买受人在入住前已经支付了大量房款，因此出卖人在交 付房屋时不得以任何理由阻碍买受人入住，出卖人同时应当保 证所聘请的先期物业管理公司或者其他相关机构和人员也不得 以任何理由阻碍买受人入住；当此等阻碍情况发生后，买受人 有权不经过任何机构或人员的许可入住，此时任何人的阻挡行 为均视为违法。 第 41 条 交付验收 买受人在出卖人所建房屋完工后，可以进入室内进行观察，并 可以聘请相关专家对其进行评价，出卖人及其聘请的机构或人 员，不得以任何理由阻止买受人及有关人员进入。买受人可以 进行如下项目的评价与验收：建筑质量、室内设施、室内外环
23、 境、社区质量及其他验收。 第 42 条 延迟交付 当出卖人无法按期交付时，则买受人有权通知出卖人解除合同， 第 15 页 或者以予出卖人日的宽限期，在宽限期内出卖人仍然不能交付 的，买受人有权解除合同。 第 43 条 交付效力 出卖人将房屋交付给买受人后，买受人即享有房屋的使用权、 占有权、出租权、收益权，并有权对房屋进行装修；如果房屋 已经办理完毕竣工备案，则买受人有权进入，并对房屋进行管 理与控制。 第 44 条 文件内容 商品房质量保证书及商品房使用说明书，其内容不得低于政府 最高标准。如不能达到此要求，则买受人有权解除合同要求退 房；如买受人暂不解除合同要求退房，则出卖人每日向买受人
24、 支付相当于总房价千分之一的违约金。 第 45 条 初步验收 鉴于商品房质量无法立即做出判断，买受人无法在交付使用后 立即对质量做出判断，因此双方共同认为质量的评价与验收是 一个较长的过程，买受人仅能对外观部分进行初步使用性评价。 第 46 条 保修内容 主体结构、公用部分、环境设施、建筑外表部分、装修部分、 室内电气部分、室内暖通部分及其他由出卖人提供的内容；出 卖人将提供全部施工图、设计图、各种管线图等技术资料，以 保证买受人或者买受人的集体组织或者小区业主委员会或者小 第 16 页 区居委会能够根据此技术资料对房屋进行全面的修缮与养护； 并承诺 20 年之内买受人所支付的维修成本不能高于
25、房屋价格的 20%。 第 47 条 责任承担 如果入住后发生漏水、裂缝等质量瑕疵，应当由出卖人承担责 任，并立即进行修复，出卖人不得以任何理由将此责任转移至 第三方如不能达到此要求，则买受人有权解除合同要求退房； 如买受人暂不解除合同要求退房，则出卖人每日向买受人支付 相当于总房价千分之一的违约金。 第 48 条 房屋所有权 1取得标志：房屋所有权的取得以北京市政府颁发的房屋所 有权证为标志。 2取得时间：取得房屋所有权证的最后期限为_年 _月_日，如出卖人不能在此最后期限前使买 受人取得房屋所有权证，则确认为无法取得房屋所有权证。 3违约责任：一旦无法取得产权证后，出卖人应当 30 日内立
26、即退还买受人已经支付的房屋款，并且赔偿买受人因此而产生 的一切损失。 4选择权利：当无法取得所有权证后，买受人有权选择是否解 除合同并且退房，如买受人同意延长等待时间，则可向出卖人 发出同意延长办证期的书面证明。 5所有权保证：出卖人保证出卖人目前的身份系合法的出卖人， 第 17 页 出卖人经过审查后认为买受人目前的身份可以成为合法的购买 人，因此出卖人保证买受人凭借出卖人提供的文件能够在北京 市房屋所有权登记机构取得房屋所有权证及他项权利证书， 如买受人无法取得上述证明，则出卖人应当在 10 日内立即退还 买受人已经支付的房屋款，并且赔偿买受人因此而产生的一切 损失：包括银行的贷款利息、银行罚息、诉讼费用、律师费用、 装修费用、误工费用、无法居住而租赁房屋的租赁费用、交通 费用、因重新购买房屋而产生价格上涨的损失及其他损失。 6费用分担：在办理房屋所有权证时，双方平均承担税款费用。 第 49 条 转移效力 买受人取得所有权证书后，即取得与房屋相关的全部权利，涉 及房屋的风险同时发生转移，出卖人不得以任何理由干涉买受 人行使对房屋的所有权。