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1、第 1 页 转让合同:房屋预告登记防“一女二嫁“买受人可预告 登记1 特征码 VNUGxgrYJfEjGoahivbx 买房子最怕买到权属被限制的房子，怎么办?从本月起买受人可 向房屋登记机构提出预告登记申请，这样就可以有效防止买到 “纠纷房”了。不只是预告登记，市国土房产局权籍处说，事 实上，本月起实行的新的房屋登记办法以及之前实行的 物权法 ，很多新规都与百姓处置房产有很大关系。就我市实 行的这一段时间看，不少市民对此并不了解，比如二手房预告 登记目前还没有一例。 登记簿效力高于产权证 如果你购房时对卖房人的产权证真伪有疑义，那么你可以 持有效证明资料到市房地产交易权籍登记中心查询这套房子
2、的 登记簿，因为登记簿上对一套房子的权属情况记载得清清楚楚。 新规实行后，与过去相比，办理房屋登记的程序发生了变 化，增加了“记载于登记簿”的程序，即先登簿后发证。新规 规定，登记簿是物权归属和内容的依据(登记簿由房屋登记机构 统一管理)，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明， 当不动产权属证书记载的事项不一致，除有证据证明不动产登 第 2 页 记簿确有错误外，以不动产登记簿为准，即强调以不动产登记 簿为核心。 违反预告登记，不动产变动无效 现实生活中存在这样情况，购房者好不容易买了一套房子， 谁知道付款后才发现这套房子的产权已经属于他人。 市国土房产局权籍处负责人说， 物权法和新的房
3、屋登 记办法实施后，购房者购买一手房或二手房，只要按照约定 进行预告登记，就可以有效防止“一房二卖”的风险。预告登 记可由买卖双方共同提出申请，也可由买受人单独申请，对象 限于按揭贷款的一手房和已经办理产权的二手房，其中一手房 属于强制要求进行预告登记，二手房为自愿申请。申请预告登 记可由买卖双方共同提出，也可由买受人单独提出。目前，我 市一手房办理预告登记的房产达 89 件，二手房还没有一件。 一旦通过预告登记，就可以将债权记载下来并予以公示， 这样任何违反预告登记的不动产变动都是无效的，并将使最先 登记的获得优先权。 需要提醒的是，预告登记是有期限的。根据新规，预告登 记后，债权消灭或者自
4、能够进行不动产登记之日起三个月内未 申请登记的，预告登记失效。 共有权人都有产权证 以往，当一套房产有多个共有权人时，房产证书只发给一 人，哪怕是大家享有的权利份额相近，其他共有人拿到的都只 第 3 页 能是一本没有附图的共有权证。新规实行后，所有共有权人每 人都能拿到一本房产证，上面既记载了该产权房的所有信息， 也记载了本人所享有的权利份额，在形式上进一步体现了房屋 产权人人平等。 异议登记保护利害关系人利益 当你拿到产权证，发现上面记载的事项比如产权份额不对 时，可向房屋登记机构申请更正登记。但如果是利害关系人提 出的更正申请，必须经登记簿上记载的权利人的书面同意方可 提出，当权利人不同意
5、更正时，利害关系人可向登记机关提出 异议登记，暂时性地“冻结”该房屋的市场行为。异议登记有 一定期限，即在申请人提出异议登记之日起 15 日内不起诉的， 异议登记失效。 一套房子的争议从起诉到法院判决往往需要较长一段时间， 为保护真正权利人的利益，新规规定，如果异议登记不当，造 成权利人损害的，权利人可向申请人要求损害赔偿，以此制裁 恶意提出异议登记的申请人。 城镇居民买农村住房不能办产权 新规规定，申请农村村民住房所有权转移登记，受让人不 属于房屋所在地农村集体经济组织成员的，除法律、法规另有 规定的外，房屋登记机构不予办理。这也就是说，不仅城镇居 民到农村购买住房，不能办产权，即使是外村村
6、民购买也不能 办产权。 第 4 页 新规规定，农村个人住房申请登记，房屋登记机构发证前 要在村委会进行公示，公示没有异议后才能发证。 贷款实行最高额抵押权登记 以往，申请人每次办理房产抵押贷款，都要到房屋登记机 构进行登记。新规实行的最高额抵押权登记，申请人只要登记 一次即可。 值得一提的是，新规规定乡镇村企业的建设用地使用权不 得单独抵押，以乡镇村企业厂房等建筑物抵押的，其占用范围 内的建设用地使用权一并抵押。 办理房屋所有权转让预告登记需提交材料：?预告登记申请 书;?转让方的房屋权属证书;?房屋买卖合同或与买卖有关的协 议、法律文件，以及当事人关于预告登记的约定;?申请人的身 份证明;出
7、卖人是个人的，还应当提供婚姻状况证明、配偶同意 交易声明和身份证明，涉及未成年人的，还应当提供监护人保 证未损害其合法权益的声明公证;涉及单位的，还应当提供营业 执照、章程、法定代表人身份证明、委托书和代理人身份证明; 转让人是单位的，提供股东会或董事会同意出售决议;属国有资 产的，还应当提供上级主管部门或国有资产管理部门批准文件; 属集体财产的，还应当提供职代会决议;?房屋限制性转让的， 提供相关部门同意转让的证明材料;?涉及划拨用地、限制性出 让用地的，提供补土地 第 5 页 地出让合同和出让金完税发票(非商业、非旅馆的划拨商品房或 个人的已购公有住房、经济适用房、安置房、自建私房除外);? 其他必要材料。