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1、第 1 页 转让合同:购房指标转让协议是否合法？ 特征码 noFdJImPUGyXwffabVVA 【正文】 近些年来，许多企业以加大职工福利为名，大力兴办单位 集资建房，然后以成本价将房屋销售给本单位职工。由于价格 低廉，许多职工看准了不断上涨的房地产市场，将购房指标推 向市场，从而赚取一笔不菲的差价。然而，在这其中，因为存 在土地权属、房屋权属、建房速度、工程质量等众多问题，导 致纠纷也日日增多。对此，笔者仅以亲身经历的一起案例来说 明此种的种种问题。 一、案情简介： 某单位决定集资建房，规定凡本单位职工购买房屋可享受 20%左右的优惠。张某(化名)于是报名参加团购。20XX 年 2 月，
2、 张某与王某私下签订协议，约定将购房指标转让给王某。作为 对价，王某支付了 3 万元的转让费。20XX 年 10 月，张某欲毁 约，希望以归还 3 万元本金及利息的方式收回购买。结果被王 某以继续履行合同或者赔偿 10 万元为由拒绝。双方因此而起纠 纷。 二、法律分析： 对于本案，笔者拟提出两点意见： 第 2 页 1.购房指标转让协议应当有效。 法律对民事行为采取一种宽容态度，即只要不违背法律、 行政法规的强行性规定，属于双方真实意思表示，便可赋予其 合法性，而不强求其符合法定形式。就本案而言，购房指标能 否成为买卖的标的物，在理论上尚存在一定的争议。但不管如 何，在张某、王某签订购房协议之时
3、，双方对购房事项均有相 当程度的了解，对其中的风险、前景都了然于胸。虽然他们缺 乏法律常识，但该协议的确是出于双方自愿签订，并不存在任 何威胁、引诱的成分，属于双方真实意思表示。 法律对购房指标能否转让的问题，仅设置了几种禁止性规 范，例如经济适用房、军用房等不得转让，除此之外，法律并 没有明令禁止购房指标转让。对公法而言，法无明文规定则为 禁止;对私法而言，法无明文规定则为自由。这是法理的基本原 则。因此，购房指标转让应当有效。20XX 年，长沙市芙蓉区发 生过一起购房指标转让协议纠纷案，结果法院判决违约方继续 履行合同。从这一起案例来看，在审判实务中，法院还是倾向 于支持购房指标转让协议的
4、效力的。 2.购房指标转让协议的性质 目前存在买卖合同和委托合同之争，笔者认为，购房指标 转让协议属于委托合同。理由如下： (1)购房指标仅仅是一种“权利” ，具有一定的人身依附性。 在法律上“物”的概念上，很难将其进行归类。这种权利的行 第 3 页 使带有一定的限制性，往往与人的职称、工龄、学历等相挂钩。 在处分上存在一定的限制。在此类案件中，购房合同中登记的 权利人始终仍是指标持有人。如果是可以转让的权利，那么通 过转让而获取权利的人，应成为实际购房人。 (2)购房指标转让协议应当属于合同法中第二十一章的 “委托合同”性质。委托代理合同并不一定要求是买卖标的物， 而是笼统的是要求受托人处理
5、某项事务。这项事务只要不违法 便可认定为合法。根据该章第四百一十条：“委托人或者受托 人可以随时解除委托合同。因解除合同给对方造成损失的，除 不可归责于该当事人的事由以外，应当赔偿损失。 ”因此，张某 有权随时解除合同，但应当给予王某一定的赔偿。 三、如何防范指标转让协议中的风险： 1.查清房产性质。在此类购房指标转让协议纠纷中，很大 的原因就在于房产权属上的限制，例如经济适用房。因为根据 经济适用住房管理办法的规定，经济适用房在 5 年内不得 上市。而购房指标转让很明显违背了法律的这一强行性规定， 最终将导致无效。因此，在签订购房指标转让协议时，必须查 清土地权属是否为出让地、房产性质是否为
6、商品房等。 2.聘请律师拟定购房指标转让合同。当事人囿于法律知识 的匮乏，草拟的 合同、协议总是存在这样或者那样的漏洞、矛 盾，一旦发生纠纷，将会因为协议的不规范导致没有一个权威 的证据。因此，笔者建议在面临此类问题时，尽量要求律师草 第 4 页 拟，从而可以避免大规模法律风险的出现。 3.适时进行公证。许多签订购房指标转让协议的当事人， 时候反悔的原因便在于协议的签订对双方不构成绝对的拘束力， 可以任意撕毁。而公证可以化解这一问题。一旦对方不履行合 同，当事人便可凭借公证书到法院或者仲裁委起诉，而事情的 结果往往是朝着有利于己的方向行动。当然，目前在购房指标 转让能否公证这一问题尚存在一定争议。