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1、瑞州饭店经营方案一、瑞州饭店简介瑞州饭店位于鹿城区新京路128号，占地面积为7638.5平方米，开业于1958年10 月，是当时省南部地区规模较大、设施较齐全的饭店之一。地理位置优越,南依人民路商业街，北临，商业虹桥步行街是集购物、美食、旅游、娱乐、休闲为一体的聚集地。二、瑞州饭店概况整体的基本情况:瑞州饭店总占地面积为7638.5平方米，房屋总建议面积为19522.9平方米，分别幢号为1至12号楼组成,楼与楼之间的层数有一层和十层不等,高低参差不齐；内部院子面积约为2600平方米。瑞州饭店的正面向新京路；东面、北面向晴桥巷(由于晴桥巷首尾成90度走向)中段90度处与女人街相接壤。目前在营业的
2、经营户如下:2号楼一层约250平方米经营两个品牌服装(晴桥巷)；3号楼一层约70平方米经营餐饮 (晴桥巷)；4号楼一层约315平方米经营餐饮、约350平方米经营3个品牌服装(院内面向新京路)、六七八层约1905平方米经营KTV；8号楼三层约600平方米经营餐饮(院内)；9号楼一层约200平方米经营餐饮(晴桥巷)。三、市场调查专门针对瑞州饭店周边店铺租金进行了市场调查，调查结果: 紫金路店铺租金均价为743元/月/；新京路445元/月/;晴桥巷345元/月/。现看到周边市场有相当多的店铺粘贴转租或出租的广告纸。据了解在2011年之前瑞州饭店周边的店铺转让条件很高,须外加转让费10-50万元之间不
3、等,有的还要买进店主的商品库存。可想而知当时市场的店铺火爆情景,租金在不断的涨高,房主处于主导地位。现如今由于市场经济等各方面原因,店铺的主人频频更换,出现很多店铺转租或出租的信息,使租客选择余地增大,然而什么让费、商品库存多不需要,租金还可能往下谈。通过网络对鹿城市中心写字楼的租金调查情况如下: 写字楼或可用于写字楼的房屋的租金均价在每平方米每月约为50元。仓库约为25元。三、综合分析1、瑞州饭店地理位置地处新京路西首,南依人民路商业街，西靠向府前街,东临女人街（紫金路）及著名商业虹桥步行街是集购物、美食、旅游、娱乐、休闲为一体的聚集地。2、瑞州饭店受楼市的影响,在2010年瑞州饭店对外公开
4、招租时，评估机构已对瑞州饭店整体出租做出了评估报告，年度租金总额为1209万元。当时瑞州楼市刚好处在高位震动，但投标者还是满怀信心地看好后市，被当时市场气氛冲破了头脑，竞投出了3016万元/年的天价，投标结果的数字映射出投资者非常肯定地看好后市。但是从2011年开始瑞州楼市骤降，楼市泡沫破裂，写字楼、店铺、豪宅价格腰斩,从此楼市由牛市急变熊市,据国家统计局发布的70个大中城市房价数据中，瑞州成为新房价格同比唯一下降的城市。2011年9月份开始，瑞州房价已经连续下跌了25个月。日前新京路、紫金路、晴桥巷以及瑞州饭店周边人民路、府前街等路段的沿街店铺有相应多处于关闭或停业状态，门口贴出招租或转租广
5、告。由于楼市是房屋租金的风向标,于是同年3月份迪饰公司拒付给瑞州饭店房屋租金。3、零售业实体店受网店冲击，网店店铺风格随卖家的理念可以做各种各样的变化运营成本低，覆盖面广,面对的顾客是全国乃至全世界,上网购物已经成了很多年轻人生活中不可缺少的一部分。据中国互联网协会报告显示，2013年我国全年网络零售交易额达到1.8万亿元，占社会消费品零售总额的10%以上。而网购冲击的影响,一些实体店的生意普遍受挫，尤其是百货零售业销售额明显下滑。4、迪饰公司与大商场,瑞州大南商圈的开太百货营业面积约20000平方米,拥有数百家中外驰名品牌商品;银泰百货位于世贸裙楼一至八层集百货、餐饮、娱乐、休闲于一体的综合
6、型现代化百货商场,年销售业绩突破十亿元。两大商场各自不管在经营模式和经营管理上都有一套详实且适应市场需求的营销方案,在大南商圈有着不可取代的位置。近年来大商圈崛起对虹桥商圈有着不可忽视的影响,尤其是促销活动期间对周围市场的客源产生了虹吸效应。而迪饰公司(瑞州饭店)想从这市场上分一杯羹,选择了进攻态势与其抗衡，为自己布下了死亡的陷阱,面临被淘汰的悲惨命运。四、经营定位设想综合上述的情况分析瑞州饭店现状经营模式，从战略上调整为守备态势，把整体幢号1至12号楼商场方式(迪饰公司改半途的)化整为多个单元也可以灵活组合综合性的经营。拟经营休闲服务行业、饭店餐饮行业为主，沿街店铺以女性消费为主的百货行业。
7、避其市场锋芒，横向一体化，跨行业多元化经营模式，增强对商圈的适应能力与竞争力。尽快盘活，确保实现企业资产增值保值，使瑞州饭店快速地进入发展轨道。1、新京路店铺: 1号楼沿街店铺朝向新京路，总建筑计面积为294.09其中二层144.06完全可以独立出租，经营任何品类，房屋的东面墙体可做广告位使用。2、晴桥巷店铺:女人街(紫金路)街区由紫金路、新京路、春坊、晴桥巷、高桥等巷组成,目前只有晴桥巷的店铺租金最低。女人街整条街经营商品基本以女性消费为主，兼售服装、鞋、包、小饰品、集鲜花、摄影、婚纱等行业以及小吃,女人街占据主要地位很多消费者慕名而来。而晴桥巷中段与女人街接壤，只要把女人街的街道、店铺、经
8、营形态引向晴桥巷,使晴桥巷有着与女人街相同的特色,休闲购物的消费者才会延伸到晴桥巷。拟把瑞州饭店沿街的店铺2、3、6、9、10、11、12号楼的一层总面积约2090公开对外招租,而二三层根据承租户的需求而定。另建议晴桥巷店铺的地面高度尽量与路面持平，店铺外立面装饰依据女人街复古建筑特色模仿设计外立面,从总体视觉上两巷融为一体,给街区晴桥巷一个新的商业发展机遇。3、迎宾楼以及其它二层以上的楼层:幢号4、5号楼以及2、3、4、5、6号楼二层以上的楼层，建筑面积一层为7576(可出租面积7439)以及二层为2246，总计9822。由于城市化过程所带来的人均收入水平不断提高和闲暇时间普遍增加以及对休闲
9、观念的转变,使休闲服务行业消费大众化程度的不断扩大,休闲服务业市场需求潜力增大，同时休闲消费关联性强、延伸性强对区域内的消费有较强的拉动力，拟经营休闲服务行业为主。4、欢宾楼:7号楼共5层位于瑞州饭店内后方,总面积3702(可出租面积3677)每层约735。该楼原本用于宾馆客房，所以房屋的平面设计、通道走向等全部按照宾馆客房需要而布局的。该楼经营饭店业在改建施工方面投入费用少,工期短,重张速度快,使资产快速盘活产生效益。拟定向招租宾馆业,瑞州饭店在市区拥有一定的知名度和消费群体也可算得上老字号了,同时可提供瑞州饭店这品牌名称给予有偿使用。 5、8号楼及9号二三层楼: 幢号8、9号楼位于瑞州饭店内西北角，一层店铺是晴桥巷尾。8号楼总面积为1740(可出租为1491)共四层；9号楼总面积为1893(可出租为1862)共四层,两幢楼是相连的但高标不在同一水平上,在实际操作上可能需要分离出租包括一层店铺。拟经营餐饮业、休闲服务业为主。6、瑞州饭店内部院子：面积约为2600平方米已使用外可以对社会开放停车。五、房屋租金估算表:预计房屋租金总收入约为：1507.60万元/年。附表瑞州金牛有限公司.腾美芝2014年5月8日