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1、房地产泡沫经济与我国政府房地产调控政策严绕道棚房地产泡。求经济岛我周政府房地产调栓政笨曹雪蔼牵莉(广东技术师范学院采河学院，广东广州510540)【摘要】近几年来，我闺房地产业发展迅速，一些城市房价过快增长，整个房地产市场出现大量泡沫，房价收入比远远超过因际标准.中闺房地产泡沫经济的现状令人担忧，本文在分析房地产泡沫经济产生的原因的基础上，提出了我罔未来政府房地产调控政策的措施.【关键词】泡沫级济;房地产价格;房价收入比2011年4月12日，离替评摄机构将中国的长期本币投行?已远远超过了普遍大众的购买能力，其产生的经济炮沫也在不违约评级，从稳定调为负圆。而此次下调评级的一个建要原因断增长.为，
2、离替认为在未来3年内，中国银行系统的资产质量很可能出甲、中国房地产泡法蛙济的现就现极其严重的恶化.在惠替看来，高速增长的信贷规模再加上房地产泡沫是指房地产价格脱离其基础价值而持楼上涨通胀和房地产调控将给中国的宏观金融稳定带来不小的挑战。的过程及状薇，是房地产行业内外因素典同作用的结果。房地华尔街垂头大师查诺斯断育，中阁房地产业的问题比迪拜严重产的过热，是以市场中住房价格虚商，住房投资超过了市场的1000倍，资产商估与信用供服过剩是:E要原因，中国过多的货正常需求水乎，大量商品腾空置为特征的。其产生的根本原因币逾就了房地产泡沫.英国金融时报刊文称，中国将重蹈日是住房的过度投资。住房投资是建立在住
3、房的预期价格之上本覆辙。从日本的油沫经济破裂可以着出，无论娃银行、企业还的，如果房地产商对房地产市场的前景非常看好，住房地付i息是投机者，大量的资本投入了房地产行业，一旦泡沫经济破裂，加投资又很简单，就极易引起投资的过分增长.最近几年中国将会引发金融危机.企业倒闭，投机者破产，银行将会成为最终城市化进程加快，大盘人口涌入城市，给房地产发展创造了客的买单者。由于蹄地产业所带来的日大经济效蝇，我国各地政观条件.在短期内住房的社会非最并不会膏太大变化，如存在府对持房地产项目在政策上都给予了相当大的支持，这使得房过最需求，价格就会上升。住房投资的增加，市场表现为房地产地产业的发股势头过于强劲。房价路枫
4、升，许多城市的房价公司数最的增多，住房贷融数最增加，在建工程增多。但价格上1.增加住房供错，改革土地出让方式.(1)政府应加式土地制房地产价格的无限上睐。的开发力度，对城市内部不合理的占地进行整合，加大土地的3.避-步加强国有企业管理，清退非膺地产圈有企业经营供应量。(2)大对住房用地的供给比例，特别是加大用于银济适资格。国贸委应加大查处力度，限期清理非房地产固有企业从用房和廉租房的土地供应比例，辍解市场上房地产的供应不事房地产业务的资格，问时要规范业务剥离方式，为防止国有足.(3)政府还应改革土地出让方式。当前;招拍挂;的土地出资产流失，以及彻底清理罔有企业内部关联业务，可由准许辑让方式看似
5、公平，价高者得，但显然只有利于少数资金雄厚的营房地产业务企业合并非房地产企业剥离出来的业务，明确各房地产商，因此，在实施;拥拍挫;的拍卖过程中实施综合评黛方权益.制，土地出让价格只是评定中的一个环节，还要根据开发商的4.拓宽社会搜资渠道，引导合理投资。(1)加强我国开放力规划，小区配套建设经济适用房以及廉租房的比例，增加对未肢，适度引导民膏企业以及社会资本进入罔膏企业，并充分保来房价的报价，费休遵循地价不高、房价不高的原则，让更多的证其权利;(2)规范挽回股票市场、期货市场的发展，坚决查处房地产开发商进入，增加房地产市场的竞争程度，促使企业提高企业弄虚作假欺骗投资者的行为，让投资者放心投资，问
6、时还自身管理水平，提商社会资瓣利用效率。要健全我国中小企业融资市场，一方面是社会资本充裕投资无2.健全房地产情息披露制度。信息是市场有效运行的英门:另一方面则是小企业融资困难，发展受阻，这样从根本上解魂。鉴于房地产商品构成的复杂性，信息的公开、有她发布对于快，房地产市场是资本最过多的问髓，使得房地产回归到正常水提高市场远行的效率，降低运行戚本弥足重要。政府一方面要平.健全各种信息披鳝摇堪，收集掌握房地产的各项最新消息，井参考文献予以及时公布:坷一方丽费严厉打击房地产商虚报、谎报、恶意1耿罐明城市化与中国廓地产发展以当代经济>>.2010(11)炒作的行为，真正做到公开透明化.同时，
7、政府应加大对房地产2崔阳关于中国房地产市场稳定发展的思考>>.(商业时代>>.市场的关性肢，明晰房地产从土地取得到建筑投入、棋修配饰2011(9) 等各个环节的资金投入，从而制定相应的房地产价格上限，空1?04? ?企?业导报2011年第6期?璡?没?一一一.一一一一-.一一一一一.-一一一一严经磕棍撒的过快，使投机者看到了投机套利的机会，泡沫就不可避免1.加强对金融制制的监管。市场机制的调控效果也是有限的产生和膨胀，特别是在些中心大城市，飘升的房价已包含的J金融监管跑着重要的作用.荣阁次贷危机的传导机制是z银了很大比例的泡沫成分.行负责产生改级贷款，投资银行负责打包、
8、部加工和销售，评级着一个地万的房价是否过高，是否给老百姓带来了沉重的公司负责债权的;质量监督;，对冲基金、保险基金等机构投资生活负担和压力，阁际上有一个通用的计算模式，就是看着这者为捎费者.在这个链条中，由于缺乏必要的金融监督，所以使个地方成城市的房价收入比究竟是多少。房价收入比即指一个得风脆不断积累和放大，最终产生了对全球市场的不利影响.城市的平均房价与每户腊肉的平均年收入比，阔际上通行的标在荣阔这个成熟经济体中都存在金融监管缺位的现象，那么中准是房价收入比应为4;6.我国一些比较富裕的城市的2010年国这个成长的经济体中，更应该校意对金融机构风险的监管.的房价收入比如下表z2.要求商业银行
9、密切关注借用风险。中国商业银行应充分黛视住房抵押贷敖背后隐藏的风蹄。在房地产市场黯体上升时城市人均可支配-口之家叫平均房价90平米万房价收入比|期，住房抵押贷款对商业银行而言是优质资产，收益率相对较收入(冗1f?(光)(先/平米元)北察高，边的率低.制是一旦蹄地产市场价格普遍下降和抵押贷款29073 81219 22310 200峭7例。23.02 上海31838 95514 19168 172.5120 18.06 利率上升的局面同时出现，购房者违约率将会大幅上升，这将广州30658 91974 12560 113.0400 12.29 导致商业银行的坏账比率上升，对商业银行的盈利性和资本充
10、30035 90105 25840 232.5600 阐川性出足率造成冲击。可U看出z北京、上海等大城市的房价收入比，远远超过了3.规范房地产经纪行为.政府应该规班房地产经纪公询和国际标准，中国瞥通者百姓的买房负担是非常沉寰的.执业人员的日常经营行为，对其采取雇人排队、炒卖房号等行二、房地产泡漳经济产生的原因分析为进行从严处罚，禁止与房地产开放企业联手内部认购、加价1.供需严重不平衡。房地产的供给包括保障性住房和商品倒棠，不得发布不实信息。政府宿关部门应加强盹臂，发现房地房.保障性住房的供给总量偏低，不到10%.由于种种原因一部产经纪公司和其执业人员有边怯边规行为的及时处理。分保障性住房性有真
11、正分配给坐保障群体.占供给总撞90%左4.调黯住脚贷敬的酋付比例和贷款利率。政府可以规定对布的商品房.由于价格飞涨，很多普通老百姓购果不起，被高收首苦苦厨首忖比例不低于30%;对购房者的工套房的首付比例不入者回积，导致房地产市场布放供给严重不足房价的不断上低于60%且贷款利率不低于基准利率的1.1倍，增加购房者的涨，使居民产生对崩价上涨产生强烈的上撒预期，使相当一部贷款购房的机合成本:暂停发放第三套及以上房犀贷款.房价分群体购买房产井不是为了居住，而只是为了倒乎转爽。而这过高上撒过快的一些大城市要限定居民购房套数，实施限购时房地产开发商对房价存在克南的预期出售现象十分严重，供令-给最减少，价格
12、进一步上涨，这样使房地产价格严重脱离实际S.宪蔷房地严情息系锐。投机性资产棉沫是过度预期的投价值，形成房地产泡沫。机行为导敢的，倍息的捕后和不准确是的投资者难以对有些问2.现行的土地供应方式的不合理。出让土地所载得的收蹦形成准确窑观的看法。政府应实行房地产信息定期公布制入，是地方政府主要的财政收入来掘.当地政府为于自身利益，度，加强数据的收集和整理，全面、及时、准确的披蘸房地产相希望以较高的土地出让价格供服膏限的土地.由于相投标制关信息，提高市场的透明肢，编制井定期发布各费物业的价格度，土地面积的大小对开发商的资金要求不间，面积较大的土指数等.房地产恼息系统的完替，布利于帮助投资者进行合理地往
13、往会由资金实力雄岸的开发商取得，这样睿易形成崩地产的预期，减少商目跟风炒作。市场的蜜断。我得土地后，开发商般会实行分期开发，边样土6.引导购房者理性消费。正是购房者对房价一昧的i岛捧，地转化成住宅的边段就比较慢，价格随之上升.随着人口增加才会带来轮又轮新的高房价，房地产泡抹越来越大。房价和城市的发展，住宅价格存在潜在的升值趋势，土地价格在人的不断上涨带来众多的恐慌性需求，剌激很多非刚性需求也变们未来的预期中也不断上升，导辈t城市土地价格和商品房价格得非常地切，避一步加刷了房价的持续上撒.政府应该引导购的持续上辙。房者正确的看待房价，扭转消费者的心理预期。3银行借贷非理性扩张。房地产开发必须拥有
14、雄厚的资鲸上所述，政府应来取多种措施，抑制我圄房地产价格的金，随着房地产开发规模的不断扩大。开发商仅靠自有资金是不合理性上涨，防止房地产泡沫银挤的地步扩大，稳定崩价，边远不够的，其开发资企业要来源就是银行贷款。由于政策较使我国经挤更加平稳的向前发展.为宽松，利率较低，消费者乐于承担债务投资于房地产业，这个参考文献产业投资回报率较高。银行为了提升自己的盈利能力和竞争优I孙先锋.糊沫包围中国，拉响中国经挤警报N喻中国联合商势，往往将收益较为稳定的房地产市场作为自己支持的重点，报.2011(的:22对企业贷款投资房产和居民按描贷款购房限制较为宽松.于最口管明占，胡碧玉.宏观调控下的房地产搬沫问R!分析J.时代越来越多的人不断投资于房地产市场，房地产地沫也随着本断经贸.2010(8)上升.3夺路事.执贷危机与房地产泡沫M.中罔黠挤出版栓，2009五、我国未来政府房地产价格调控政策的措施(1) ?企业导报2011年第6期105 ?没?娱?檽?没?亣?