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1、目 录,第一部分 基地环境分析 第二部分 阳江竞争项目考察 第三部分 目标客群分析与定位 第四部分 项目发展战略定位 第五部分 项目产品定位,第一部分 基地环境分析,区位及交通分析 四至及配套分析 城市区位分析 地块指标分析 土地价值综合评析 核心价值提炼,区位及交通,项目位于阳东县北惯镇中心，交通可达性较差，且公共交通配套欠缺，目前出行较为不便。,本案位于北惯镇镇中心，项目距阳东城区5公里左右。项目不临路，道路可达性差。,公交：目前项目所在区域公共交通欠缺，周边居民以摩托车为主要出行工具。,本案,周边配套,地块周边形象较差，当前市政、生活、商业、教育、休闲等配套欠缺，整体上看本案区域生活氛围
2、有待进一步培育。随着规划的逐步落实，未来周边配套将逐渐完善。,阳东外国语学校,北惯农贸市场,北惯医院学校,高达工业区,北惯镇政府,项目四至,地块内部为山丘、树林和池塘，部分已平整。自然资源较佳，且内部景观可塑造性更强。但地块旁的变电站和高压线将对本案产生一定的影响。,地块西北角,地块内部,地块内部,地块内部,地块内部,地块内部,地块内部,地块内部,已平整部分,池塘,变电站,广湛公路,山丘及树林,山丘及树林,山丘,高压线,地块规划及指标分析,地块占地约28万平方米，规划总建50万平方米左右，整体规划品质感一般，核心竞争力较弱。如何以良好的产品规划、形成差异发展及引导市场成为本案发展的重点。,土地
3、价值综合评析,项目属性界定：根据土地价值综合评析，认为本案地块价值一般，如何以良好的产品规划来提升项目价值成为本案的关键。,综合分析本案地块价值较为一般，虽然外部拥有良好的交通条件和规划前景，且内部具备一定的景观资源，但依然无法弥补区域生活和教育配套匮乏，居住氛围和人文气息欠缺的核心矛盾； 由于土地价值直接决定了项目属性特征，因此如何以良好的产品规划来提升项目价值成为本案的关键。,项目SWOT分析,优势与劣势,战略选择,机会与威胁,核心价值提炼,如何解决本案的核心价值与当前存在问题的矛盾，发挥优势、规避劣势，将成为本案发展的关键。,项目规模,内部资源,项目规划,区位较偏,交通不便,配套欠缺,当
4、前问题,核心价值,占地28万平方米,山丘、活水、树林等,酒店、商业、住宅、别墅等,接受度和认可度低,出行不便,生活休闲商业配套欠缺,项目环境,静谧、养生、生态,第二部分 阳江竞争项目考察,中惠沁林山庄,东泰花园,富力阳东花园,保利罗兰香谷,半山四季,未推,市场环境总结,1,区域在售别墅项目较多，整体供应较大 。,2,4,3,区域别墅项目整体质素不高，可挖掘空间大。,区域别墅项目价格不高，价格洼地明显，升值潜力较大。,区域别墅供应产品以独栋和联排为主，且去划较佳。,5,区域别墅客群以自住为主，且追求项目品质及内部环境。,第三部分 目标客群分析与定位,别墅客群需求分析 本案目标客群定位,阳江周边城
5、市及珠海广州等地的置业者,根据对阳江区域房地产别墅市场的调查了解，可初步掌握区域的客群特征。,区域别墅客群分析,第三部分 目标客群分析与定位,别墅客群需求分析 本案目标客群定位,别墅客群定位,基础客群,争取客群,偶得客群,阳江企业主和高级公务员及经商人士,粤西经商人士、企业管理人员、私营业主、个体户,广东其它地区人士,住宅客群定位,第四部分 项目发展战略定位,本案规模较大，项目所处区位较偏，项目核心价值不突出 那么，我们将如何塑造？,拔高项目整体形象，提升项目整体产品力， 完善项目内部资源，引领阳江高端市场,我们的做法：,虽然阳江别墅产品去化较佳，但阳江别墅整体供应较大，且别墅项目整体质素均不
6、高。 那么，我们将如何突破？,我们主导的准则为走差异化路线,竞争差异化,与阳东项目差异化,与阳江项目差异化,与粤西项目差异化,产品本身的营造及概念创新上做一定的突破，给市场全新的视觉和亮点，最终以引领阳东乃至整个阳江房产品市场发展方向。,项目定位,阳江首创欧洲庄园静优生活,项目主题,欧洲血统庄园生活,案名参考：,备选案名： 1、利互赛洛城 2、利互维也纳春天 3、利互维多利亚,利互蓝湾香郡,第五部分 项目产品定位,产品定位建议 产品规划建议,结合市场调研及客群产品需求特征，以突显尊崇和性价比，且适当控制总价为原则，初步确定本案的产品配比如下：,项目户型配比建议,第五部分 项目产品定位及开发策略
7、,产品定位建议 产品规划建议,我们的思路,确定产品（户型）,误区：先做总平，户型可以下一步再讨论！,先总平后户型将导致结果： 户型配比难于控制， 将就总平的户型，必然存在很多瑕疵甚至是硬伤！,组合产品,形成总平,修正产品（户型）,项目规划及产品设计建议,项目规划的起步：产品突围 差异、精致、创新产品突围之路,差异化产品突围 精致化产品提升 创新化产品引爆,别墅立面示意原味欧洲的风格 ，色调明快，尽显尊贵典雅。,参考案例：成都萨尔茨堡,精准创造价值,欧洲商业样板街区示意让客户感受欧洲商业形态生活体验，弥补当前项目周边商业配套，消除客户基本生活配套不足顾虑。,欧洲商业样板街区,谢谢你的阅读,知识就是财富 丰富你的人生,