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1、一、点式住宅住栋体型有条形、板形和点形几种。点式住宅是因此种住栋在进深和面阔方向尺寸大体相当，在住区规划图上好似一个点，所以人们称作点式住宅。点式住宅若为多层又称墩式住宅，若为高层又称塔式住宅。点式住宅平面一般仅由一个单元组成，它四面临空，故体型可以比较自由活泼，朝向多，视野广。点式住宅 - 说明按户型分布的住宅楼类型 1、板式结构：一般为一梯两户，优点是采光好，前后通风。但结构强度稍差，多为多层或小高层，随着新建筑材料的应用，这一缺点正在被弥补。 2、塔楼（点式）结构：一般为一梯多户，多采用框架结构，高层建筑，为了达到更好的采光通风效果，有发展出各种类型，如蝶型，丁字型，工字型等等。 以前所
2、谓点式住宅楼就是独立门栋的高层建筑。现在这个概念好像模糊了。 点式住宅 住栋体型有条形、板形和点形几种。点式住宅是因此种住栋在进深和面阔方向尺寸大体相当，在住区规划图上好似一个点，所以人们称作点式住宅。点式住宅若为多层又称墩式住宅，若为高层又称塔式住宅。点式住宅平面一般仅由一个单元组成，它四面临空，故体型可以比较自由活泼，朝向多，视野广。点式住宅的平面多以矩形、T形、风车形和三叉形为主。 复式住宅即一层比较高的房子中局部夹一层变为两层较低的房子。高的部分做起居室，低的部分做餐厅、厨房、卧室等。低的部分具有跃层的优缺点，高的部分在视觉上宽阔丰富。 复式住宅是受跃层式住宅的设计构思启发，在建造上仍
3、每户占有上下两层，实际是在层高较高的一层楼中增建一个1.2米的夹层，两层合计的层高要大大低于跃层式住宅（李氏设计为3.3米，而一般跃层式为5.6米），复式住宅的下层供起居用，炊事、进餐、洗浴等，上层供休息睡眠用，户内设多处墙式壁柜和楼梯，中间楼板也即上层地板。一层的厨房高2米，上层贮藏让高1.2米，上层直接作为卧室床面，人可坐起但无法直立。 复式住宅的经济性体现在： 1、平面利用系数高，通过夹层复合，可使住宅的使用面积提高50%-70%。 2、户内的隔层为木结构，将隔断、家具、装饰融为一体，即是墙又是楼板、床、柜，降低了综合造价。 3、上部夹层采用推拉窗及墙身多面窗户，通风采光良好，与一般层高
4、和面积相同的住宅相比，土地利用率可提高40%。因此复式住宅同时具备了省地、省工、省料的特点。 复式住宅在设计施工和使用上有一些不足： 1、复式住宅的面宽大，进深小，如采用内廓式平面组合必然导致一部分户型朝向不佳，自然采光较差。 2、层高过低，如厨房只有2米高度，长期使用易产生局促弊气的不适感，贮藏间较大，但层高只有1.2米，很难充分利用。 3、由于室内的隔断楼板均采用轻薄的木隔断，木材成本较高，且隔音、防火功能差，房间的私密性、安全性较差。尽管复式住宅有些缺点，但近年来建筑师通过不断改进、完善，不断探索，结合我国的国情，设计更加合理的结构。可以预见，这种精巧的复式住宅，由于经济效益十分明显，价
5、格相对偏低，必然成为住宅市场上的热销产品。 二、跃层、复式、错层住宅1、跃层：（跃层式住宅是一套住宅占两个楼层，一般在首层安排起居室、厨房、餐厅、卫生间，二层安排卧室、书房等。）有上下 两层楼面、卧室、起居室、客厅、卫生间、厨房及其他辅助用房，上下层之 间的通道不通过公共楼梯，而采用户内独用的小楼梯连接。优点:跃层式住宅的优点是每户都有较大的采光面；通风较好，户内居住面积和辅助面积较大，布局紧凑，功能明确；相互干扰较小。在高层建筑中，由于每两层才设电梯平台，可缩小电梯公共平台面积，提高空间使用效率。不足之处:但这类住宅也有不足之处，户内楼梯要占去一定的使用面积，同时由于二层只有一个出口，发生火
6、灾时，人员不易疏散，消防人员也不易迅速进入。2、复式：（复式住宅并不具备完整的两层空间。一般来说，复式住宅层高较高（普通住宅的层高一般为2.8米），可在层高较处隔出夹层，安排卧室或书房等，用楼梯联系上下，其目的是在有限的空间里增加使用面积，提高住宅的空间利用率。）复式住宅是受跃层式住宅的设计构思启发,在建造上仍每户占有上下两层,实际是在层高较高的一层楼中增建一个1.2米的夹层,两层合计的层高要大大低于跃层式住宅(李氏设计为3.3米,而一般跃层式为5.6米),复式住宅的下层供起居用,炊事、进餐、洗浴等,上层供休息睡眠用,户内设多处墙式壁柜和楼梯,中间楼板也即上层地板。一层的厨房高2米,上层贮藏让
7、高1.2米,上层直接作为卧室床面,人可坐起但无法直立。 复式住宅的经济性体现在: 1、平面利用系数高,通过夹层复合,可使住宅的使用面积提高50%-70%。 2、户内的隔层为木结构,将隔断、家具、装饰融为一体,即是墙又是楼板、床、柜,降低了综合造价。 3、上部夹层采用推拉窗及墙身多面窗户,通风采光良好,与一般层高和面积相同的住宅相比,土地利用率可提高40%。因此复式住宅同时具备了省地、省工、省料的特点。 复式住宅在设计施工和使用上有一些不足: 1、复式住宅的面宽大,进深小,如采用内廓式平面组合必然导致一部分户型朝向不佳,自然采光较差。 2、层高过低,如厨房只有2米高度,长期使用易产生局促弊气的不
8、适感,贮藏间较大,但层高只有1.2米,很难充分利用。 3、由于室内的隔断楼板均采用轻薄的木隔断,木材成本较高,且隔音、防火功能差,房间的私密性、安全性较差。尽管复式住宅有些缺点,但近年来建筑师通过不断改进、完善,不断探索,结合我国的国情,设计更加合理的结构。可以预见,这种精巧的复式住宅,由于经济效益十分明显,价格相对偏低,必然成为住宅市场上的热销产品。3、错层错层式住宅主要指的是房内的客厅、卧室、厨房等处于几个高度不同的平面上，各个空间是用几级台阶联系在一起的。区别：复式与跃层的区别： 如果上下两层完全分隔，应称为跃层式住宅；如上下两层在同一空间内，即从下层室内可以看见上层的场面、栏杆或走廊等
9、部分，则为复式住宅。复式与错层的区别： 复式层高往往超过一人高度，相当于两层楼。而错层式高度低于一人，人站立在第一层面平视可看到第二层面。因此错层有“压缩了的复式”之称。另外，复式的一、二层楼面往往垂直投影，上下面积一致；而错层式两个或三引楼面并非垂直相叠，而是互相以不等高形式错开。 错层与跃层的区别： 错层基本上仍是完整的平面住宅。虽然在一个平面内又被区分为高度差别不大的各个不同平面。而跃层则是完全独立的两层居住空间，每一层都近于普通住宅层高。三、条式、板式、点式住宅平面长宽差不多的，通常只有一个单元的，是点式；数个单元并列拼合的，叫条式这是指的多层住宅高层的相应叫塔式和板式别墅有独立住宅和
10、双拼、连排住宅板式住宅：是指由多个住宅单元组合而成的住宅，每单元一般为一梯三户，板式住宅可分为板式多层住宅和板式高层住宅。板式住宅的特点是：面宽较大，南向房间多，采光好；进深较小，一般为南北通透格局，通风好。板式住宅正是以其良好的格局和上佳的通风采光条件受到市场的热情追捧。对于同一小区的房屋来说，由于板式住宅的容积率小，因此板式住宅价格要比塔式住宅的价格高出不少；板式多层住宅一般没有配电梯，高的楼层上下不太方便，不利于老人居住；高层板式住宅虽然有电梯，但电梯由于往往靠近起居室或卧室，它的噪声对居住生活有一定的影响。四、住宅形式住宅按形式可分为五类：1、独立式住宅（包括别墅）独立式住宅（包括别墅
11、）：是指独门独户的独栋住宅，包括较经济的“小独栋”和相对豪华的别墅。 独立式住宅最大的优点是“顶天立地”，有一个私人的天空和土地。而且由于是独栋住宅，所以居住质量相对较高，一般每个房间都能拥有良好的采光，户内能够实现自然通风，户内基本上可以隔绝外界干扰。独立式住宅周围一般有或大或小的配套花园，社区有较大的中心绿地，环境较好。 独立式住宅由于住户之间距离太大，较难形成紧密的邻里关系，同时由于建筑布局分散，每户到配套设施的交通距离较大，常常超过人的步行距离，所以独立式住宅的住户基本上只能依靠汽车交通。 独立式住宅是住宅中的高档产品，面积一般不低于200平方米，总价高，购置独立式住宅需要有较强的经济
12、实力。当今独立式住宅的使用有两种趋势：一是作为家庭的日常居所，一般距离城市很近，交通较方便；另一种是作为周末别墅，也就是所谓的“52”模式的“2”，即周一到周五住在城市内的公寓，周末两天在郊区的别墅度过。由此也产生了独立式住宅的两种形式：“小独栋”和别墅。2、联排式住宅（包括TOWNHOUSE）联排式住宅（包括TOWNHOUSE）：指由几幢二层至四层的住宅并联而成有独立门户的住宅形式，又分为联排城市住宅和联排别墅（TOWNHOUSE）。 联排城市住宅是欧洲许多城市的主要住宅形式，是指在城区联排而建的城区市民住宅，这样的住宅均是沿街的，由于沿街面的限制，所以都在基地上表现为大进深小面宽，立面式样
13、则体现为新旧混杂，各式各样。 美国的联排别墅（TOWNHOUSE）则是汽车兴起后住宅郊区化的产物，建在郊区或小城镇，不直接邻市区道路，即使门前是车行道也只是社区道路。TOWNHOUSE原始含义是“联排住宅，有天有地，独立的院子和车库”，一般是一次性成片建造，立面式样一致，平面组合比较自由。 从名字和建造地段也就可以看出我国的联排别墅（TOWNHOUSE）更接近后者，也表现出美国联排别墅（TOWNHOUSE）同样的特点，一般采用跃层或复式结构。联排别墅在住宅功能上和独立式住宅相差无几，主要差别是多了两堵共用的墙壁和院墙，这样必然增加了一定的相互干扰，同时也增加了邻居间的交往机会。由于比独立式住宅
14、少了两个采光面和通风面，联排式住宅的采光和通风条件比独立式住宅有所下降，但是依然能达到良好效果。联排式住宅的住户基本上也必须依靠汽车交通，住宅前后一般各有一个小花园。 双拼别墅：是联排别墅的一个特例，特点上介于独立式住宅与联排别墅之间，两户之间共用一堵墙壁，每户有三个参光面，居住品质也介于独立式住宅与联排别墅之间。3、多层住宅（包括叠拼住宅）多层住宅：指四层到六层由两个或两个以上户型上下叠加而成的住宅。多层住宅可以不设置电梯，楼梯往往作为多层住宅的主要上下楼通道。现在房地产市场上的叠拼别墅（也有叫叠加式别墅的）一般四至六层，由每单元二至三层的别墅户型上下叠加而成，实际上就是采用别墅户型的多层住
15、宅，其中极少数有电梯的特殊一点。 多层住宅一般一梯两户，每户都能实现南北自然通风，基本能实现每间居室的采光要求，一梯三户或一梯三户以上则必须牺牲一户或多户的南北自然通风，不值得提倡，现在也不多见了。多层住宅一般采用单元式，共用面积很小，这有利于提高面积利用率，但是同时也限制了邻里的交往。多层住宅的住户（除了一部分首层住户）由于没有自家花园，对土地的亲近感淡薄了很多。 在现阶段我国的都市里，多层住宅多属于中高档住宅，购买者一般是为了追求较高的生活品质，合理的户型设计和优美的社区环境是关注的焦点。4、高层单元式住宅高层住宅：指七层和七层以上，以电梯以主要交通方式的住宅。因为国家住宅设计规范规定：七
16、层及以上的住宅必须设置电梯。高层住宅由于其高度，楼层越高景观视野越好，所以一般高层住宅楼层越高单价越贵。而且离地面越远，大气的流动速度越大，自然通风效果越好。但是由于高层住宅离土地更远，住户对土地的亲和力更差，特别是不利于孩子的成长。高层住宅如果设计不妥，容易造成局部小气候的恶化，形成高楼风。高层住宅中根据层数把7-11层的叫做小高层，可以只设置一部电梯，12层以上的住宅要求设置两部电梯。高层住宅根据自然通风条件又分为板式高层和塔式高层。板式高层和塔式高层板式高层严格上是一单元两户的多层住宅的拔高，加上电梯（如图5.5），往往几个单元联排在一起。塔式高层是以共用楼梯、电梯为核心布置多套住房的高
17、层住宅，又叫点式高层。塔式高层一层住户超过两户，一般围绕楼梯电梯布置，其中总有一户或几户无法实现南北自然通风（如图3.2）。？ 解 释板楼和塔楼：建筑学上没有板楼的概念，北京之外也一般不提这种概念，但在北京，板楼和塔楼是人们针对高层住宅常说的词汇，在这里我们做一点解释。现在很多通廊式住宅（后面有论述）和某些一单元多户的住宅外观看上去是板式，虽然无法实现户户自然通风，老百姓也把它们叫作板楼。如图5.6的板楼实际上是一梯9户的塔楼。一单元两户的板式高层比这些非一梯两户的板楼在通风采光、视野和相互干扰方面有较大优势。塔楼就是塔式高层。板式高层有它的优势：一是每户占的面宽比较大，进深较小，相对塔式高层
18、而言，通风、采光各方面条件比较好。二是从室内空间行为组织路线来看，大进深的塔式高层或其它住宅，从单元门口到各个房间的路线比较长，而板式高层是从两户中间的核心筒入户，线路相对近，因此使用系数比塔式高层高。三是从朝向来看，板式高层一户可占到两、三个房间面宽，朝南的房间自然就多了。正因为板式高层有这么多优点，所以同一楼盘的板式高层单价要比塔式高层的高，例如在北京，同一楼盘的板式高层销售单价一般比塔式高层的高两成左右。一般情况下，塔式高层的使用率在70-73，最高不超过75，板式高层如果楼层不超过11层，且没有大过廊，1个楼门只用一部电梯，使用率最高能达到80。但如果是超过11层的高层板楼，由于1个楼
19、门至少需要两部电梯，或者需要用通廊连接，其单体设计与塔楼差不多，通常使用率不会比塔楼高多少；多层建筑的使用率一般可达75至80。板式高层存在的不足是：受间距和限高等规划限制较多，纯板式高层楼盘的容积率相对塔式高层楼盘的容积率较低，单位面积土地成本较高，间接提高了售价。另外，从消防和规范本身来讲，板式高层一梯两户至少一部电梯，从投资和维护费用来讲成本比较高，电梯使用系数相对于塔式高层低些。另外，由于板式高层的建筑特点，一般板楼的一层没有比较大的大堂。板式高层占地面积大，在小区总占地面积中，相对绿地就会少。我们挑选户型的时候，板式高层户型的好坏取决于两个因素：进深和面宽。一般板式高层是通过加大进深
20、来增加销售面积的，如果进深大了，户内采光就差了。板式高层的进深极限应该如图3.5，是两个卧室进深、两个卫生间进深和两个阳台进深的总和，也就是15.5米左右，超过这个进深就会有不舒适的感觉。板式高层户型的面宽当然是越宽越好，面宽大不单采光面大了，景观视野也宽了。挑选板式高层，最好挑选南北朝向，如果是东西向，由于缺少风压，通风性要受到很大影响，也就是牺牲了板式高层的最大优点。其次，如果再能让每一个房间都有一个通向户外的明窗能更好地实现采光与通风。从理论上讲，塔式高层住宅可以建得尽可能的高，但是由于100米以上的住宅就属于一类建筑，必须安装自动喷淋灭火系统，使成本大幅上升，所以高层住宅超过100米高的很少。5、通廊式住宅通廊式住宅（gallery building of apartment）：是指由共用楼梯、电梯通过内、外廊进入各套住房的住宅。现在外廊式住宅（如图5.7）已经比较少见。内廊式住宅（如图5.8）由于节省交通面积在经济形住宅中很有市场，但是内廊式住宅无法实现户内自然通风，半数以上户型没有南向日照，比较适宜作为过渡性住宅。8技术类别b