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1、目 录,一、 车位销售的法律问题 二、 厦门车位市场 三、车位产品设计及投资回报 四、中洲滨海城车位建议,一、 车位销售/租赁的相关政策规定,物权法的解释,2007年10月1日起施行的物权法明确规定：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要，其归属由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。 首先，小区内车位（库）的权属绝大部分应属于约定专有使用权。 其次，小区业主对小区内规划配建车位（库）具有优先购买权。 第三，车位（库）的归属分成法定共有和约定专有两种类型。 第四，小区业主所拥有的车位（库）应随同物业转让而
2、转让。,关于人防车位的规定,根据物权法第五十二条的有关规定，国防资产属于国家所有 建设部商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则第九条已明确规定，作为人防工程的地下室不计入公用建筑面积。因此，人防车位产权属于国家。 中华人共和国人民防空法第五条规定“国家对人民防空设施建设按照有关规定给予优惠。国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者”。因此，投资者即开发商可以将人防工程改为停车位出租获益，但不能将之售卖，更无法办理产权证。 厦门市人民政府办公厅关于印发厦门市商品房人防范围内地下车位销售和办理权属登记实施意
3、见的通知， 一、建设单位可凭地下人防车位建设成本未摊入商品房销售价承诺书、规划部门和人防部门核准的地下室平面布置图（由人防部门标示出人防专有部位和“平战两用”范围）、人防部门核定的可出售位置范围图等，向土地房屋权属登记机构申请办理商品房预售或销售手续。 二、购买商品房人防范围内地下车位的，应办理商品房买卖合同登记备案手续，商品房买卖合同中应载明：“该车位在平战结合人防工程范围内。在人民防空演练或战争时期，必须无条件服从政府指令和无偿征用；使用和管理应遵循人民防空相关的法律法规，如违反相关法律法规，则按照相关法律法规进行处理和处罚；国家和福建省另有规定的，必须按照国家和福建省的规定执行”。土地房
4、屋权属登记机构在办理人防地下车位权属登记时，应在土地房屋登记簿和权属证书附注栏中注明：“本车位在平战结合人防工程范围内，使用和管理应遵循人民防空相关法律法规”。 对专有人防部位，在土地房屋登记簿予以记载，不颁发土地房屋权属证书。,厦门车位设计销售管理规定,二、 厦门车位市场,1、厦门车位市场：岛内车位需求达到井喷，岛外新盘配比充裕,2011年厦门车位成交市场：以岛内成交为首,在“厦八条”实施之后，厦门各类物业的成交比重发生明显变化。以车位为代表的不限购不限贷物业成交迅速上升。 成交以岛内、集美、海沧等成熟区域为带代表。 2011年车位成交排行前十的项目中，岛内项目多数已交房，购买以自用型为主。
5、岛外项目均在售未交房，投资型比例增加。,车位售价进入上涨快车道,车位热销促使厦门车位价格也进入了快速上涨通道，2006年厦门车位均价约为16万元，到了2011年厦门岛内车位的平均售价大多在30万元以上。 车位价格主要取决于地段、社区车户比和楼盘档次。市区成熟地段车位租售价格均较高，以片区划分，湖滨北路、禾祥西路等核心区，价格飙升到50万以上；湖边水库豪宅集中区车位价攀上40万元/个；五缘湾系楼盘车库价格也在28-30万元/个间徘徊。个别车户比较低社区车位价格较同类社区要高；高档楼盘车位价格相对较高。 岛外基于新城规划，地面车位众多，因此地下停车位空置率较高。海沧、集美较为成熟的岛外区域，车位价
6、格目前是15-18万/个。而岛外集美新城、集美老城区及环东海域一带的楼盘车位价则在10-15万元/个。,岛外在售车位一览表,厦门车位市场小结,车位投资意识增强，在持续“低烧”的厦门楼市上，车位销售逆市狂销。近期中央美地600个停车位当天售罄，而领秀城推出的500个车位，推出一周销售率达到60%。 对于不论是自用还是投资，车位作为不限购贷的置业产品地迅速提升。 厦门岛内旧楼盘普遍存在车位配置严重不足的问题，岛内车位租售市场处于供需不平衡的状态。 厦门岛内外车位市场发展存在极不平衡状况。比较而言，岛外由于新盘车位配比较为充裕，对于路边停车的管理办法也还未完善，车位需求相对较小，且地面停车成本较低，
7、停车收费管理不规范。因此岛外车位市场以地面租赁为主。地下车位销售速度多为缓慢，新开楼盘车位销售去化率不高，车位空置现象严重。,三、车位产品设计及投资回报,目前社区车位产品主要形式有：地面停车、地下人防及非人防车库、地上停车楼、地上架空层、半地下车库等，此外还有机械停车的补充方式。 现有的项目所采用的车位形式主要为地上路边车位结合地下停车库，极个别项目采用机械停车、地上架空层车库以及半地下车库停车楼形式目前极少有项目采用。,车位设计：目前多数项目主要为地上路边停车结合地下停车库,机械停车,半地下停车库,净高。一般项目车库入口净高多设计为2.8-3.5米区间（规范要求为小型车2.2米，轻型车2.8
8、米） 通道宽度。高档项目车库通道宽度多数设计为7米（规范要求为小型车5.5米，中型车7.0米）； 车位基本配置：车位号/车位牌、车位锁、导示系统 部分项目增加设备设施或提高档次。高档项目车位产品增加配置主要为智能化门禁、新风系统、手机信号增强设备、电子监控设备、自动车位锁、彩色分区、光导管、采光天井等。 地下室无梁楼盖柱体结构：部分高档项目（蓝湾国际）采用该技术。 岛外部分项目针对设立了摩托车、电动车停车位，并设计电动车充电口等人性化,以满足设计规范为基础，在设施配套方面投入增加档次感,车位物业管理：仅有基本的安保、巡更服务,目前项目的车位基本由物业公司管理。业主每月缴纳一定的管理费，岛内一般
9、80-150元/月；岛外60-80元/月。 物业公司主要负责车库车位系统的清洁、照明、安全、调度等工作。 小区基本配套智能刷卡系统、地下停车场监控系统、保安巡更等安防措施。 对于业主车辆损失等的赔偿要视业主是否合理停车及与物业签署的合同而定，因此在车位管理方面，由物业单位引发的纠纷甚多。,车位投资回报分析,车位设计小结,受造价成本因素控制，厦门商住地块普遍采取地下停车库、地面停车位和半地下停车三种方式。以满足车位设计标准为目的，尽量降低成本投入。 岛外商住项目基本以地下一层设计为主，车位配比在1:0.7左右。少数采用地下二层的车库设计，如杏林片区的中航城国际社区。 一般以出入口门禁、地下监控、
10、车位引导为设施基本配备，投入成本低。部分增加机械车位锁、自然采光、通风系统。 项目在不影响社区园林设计的前提下，规划部分地面车位，以租赁为主增加物业创收。,四、中洲滨海城车位建议,目前市场上购买车位的客户，特别是购买岛外项目的客户对车位的购买关注因素在考虑价位的同时还主要为：区域的市场发展潜能、增值速度、管理服务水平等。因此，提升车位的销售价格可以从以下几个方面进行:,提升可售车位附加值从而提升车位销售价格,设计：车位车户比设计需考虑楼盘档次定位，高端项目提高车户比，中低端项目宜降低车户比，降低造价；在能够满足车位设计规范要求基础上，放大销售部分车位指标。主要考虑放大的指标为：地下车库净高、通道宽度、车位硬件标准等。其他车位设计尺寸按照规范要求即可。 销售价格：鉴于区域的高度郊区化，在首批车位房源销售上采用略低于区域均价水平，以低投入高回报的姿态入市。 增值配套：如客户对于安全性的敏感度考虑，可在车库设计中增加电子监控、自然采光系统、电子车锁、停车库柱体及墙体贴胶等。 管理服务：如客户对于管理服务的敏感度考虑，可适当增加声控照明、安全提示、停车引导、背景音乐等，并在销售阶段进行样板体验展示。,谢谢你的阅读,知识就是财富 丰富你的人生,