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1、目录 Contents,欧债危机：,欧债危机发展图示：,欧元区债务总额的份额,欧债危机蔓延欧洲，全球经济乌云密布。,欧债危机：,欧债危机发展阶段：,希腊申请援助 希腊称在10年5月19日之前需要约90亿欧元资金以度过危机。欧盟10日凌晨达成总额7500亿欧元的稳定机制。,欧债危机,危机,后续救援难产 欧盟对希腊的第二轮援助方案迟迟没有出台，而欧元区第三大经济体意大利的形势也骤然紧张。,欧债危机：,各国债务与GDP比值：,欧洲几乎所有国家都超过红线，多米诺骨牌效应隐忧重重！,各国赤字与GDP比值：,欧债危机：最新动态,北京时间10月14日，标普调降西班牙信用评级至AA- ，评级展望为负面！19日
2、穆迪将西班牙国债评级由AA2下调至A1。,北京时间10月14日，德国第一季度经济增长率高达6.1%，二季度仅为0.1%！,欧债危机影响：,欧债危机下，欧元兑美元将长期处于弱势。,1,美元撤出欧洲、新兴经济体，回流美国。,2,资产价格下跌、 楼市调整恐雪上加霜。,3,10月中旬，欧元兑美元面临着1.39位置的阻力，仍低位徘徊。,欧元疲软、大宗商品价格回落，美元回流，导致热钱大规模撤出，对中国等新兴经济体带来负面影响。,每一轮经济危机的发生，都造成资产价格泡沫的破灭，中国楼市的隐忧也是逐渐浮现，恐将雪上加霜。,目录 Contents,国内经济难题：,持续的紧缩政策，流动性控制，造成融资环境恶化。,
3、欧债危机影响逐渐凸显，全球经济二次探底前景堪忧。,人民币汇率、原材料成本、人工成本不断上升，蚕食中小企业利润。,外资撤出风险激增，特别是外资撤出中国房地产市场。（全球最大私募股权公司黑石集团抛售上海调频壹广场）,经济难题,（欧元低迷、大宗商品价格回落， 资金出现回流美元。）,Next！造成经济增速下滑。,经济增速逐季下降：,国内生产总值(GDP),前3季度GDP32.07万亿元，同比增长9.4%；其中，一季度增长9.7%，二季度增长9.5%，三季度增长9.1%。逐季下降、与常规逐季增长相反。,最新工业增加值，6月同比增长15.1%，7月14.0%，8月13.5%。逐月下降，工业企业景气指数下降
4、。,中国经济增速放缓日趋明显！12年宏观面更加不容乐观。,CPI高位、信贷紧绷：,最新CPI走势：6-9月，6.4% 6.5% 6.2% 6.1%。虽然冲高回落，但仍将长期保持高位，货币政策难以转向。,首套房贷利率：继中国建设银行在北京率先提高首套房贷利率后，已经有14个城市开始上调首套房贷款利率，包括广州、深圳、上海、武汉、长春、无锡等城市，东莞首套房利率也上浮5%30% ，甚至多家银行暂停房贷。,所以，短期之内货币政策难以转向！年底信贷枯竭，对楼市的紧缩作用愈加明显。,居民消费价格指数(CPI),新增贷款余额,新增贷款余额：9月新增贷款余额4700亿元，创09年12月以来月度新低，信贷年尾
5、枯竭效应凸显。,信贷从紧下的温州民间借贷危机：,事件爆发：9月底，被称作温州“眼镜大王”的浙江信泰集团总裁胡福林出走美国留下10多亿元欠债，温州老板“跑路潮”成为焦点。3月至今，温州已有80多家企业发生老板失踪、公司破产事件，仅9月以来，就高达25起，包括信泰集团、三旗集团、波特曼、江南皮革等知名民企。,产生原因：1、货币紧缩，企业向银行的正常融资渠道堵死，无奈转向民间借贷。2、劳动力价格上涨、原材料价格上涨、人民币升值、税负过重，冲击中小企业生存空间。,规模与流向：根据央行温州市中心支行的报告，温州有1100亿元民间借贷资金，占同期当地银行贷款的20%，民间借贷用于一般生产经营的占35%，用
6、于房地产项目投资或集资炒房的占20%，约220亿元。,借贷利息：6月份温州民间借贷综合利率水平为24.4%，折合月息超过2分，出问题的大部分超过4分。,温州借贷危机造成，近期温州客大量抛售房产。,后续影响：近期浦东新区张杨板块，二手房挂牌中温州客占了20%以上。广州市场也出现温州客抛售，大多比市场价格低10%20%。,东莞民间借贷：,东莞民间借贷规模：当前东莞民间借贷规模约为380亿元，相当于同期商业银行贷款规模的10%左右。,东莞民间借贷利息：东莞民间借贷月息为2%-4%，24分的利率，按100元钱借期一年，到期之后需要连本带利还124元到148元。,银行信贷无门、转民间借贷,东莞企业,后续
7、影响：蛰伏在东莞资本市场的大鳄、炒家不少，但这些钱最终去向如何，多少是进入实体经济，多少拿去做投资甚至投机，虽然没有准确的数据，但民间借贷高利贷的风险不言而喻。 不时，也有镇区本地房地产项目，传出资金链岌岌可危，多方寻求合作开发的消息。,银行贷款无门、转民间借贷，背后资金风险恐危及楼市。,东莞经济举步维艰：,东莞经济,数据说话：,1-8月GDP：2107.20亿元，同比增长8.0%。远远低于全国、全省水平。,规模以上工业增加值1175.60亿元，同比增长10.5%。,3-8月累计出口总额增速走势：19.8% 19.5% 17.3%15.9% 14.3% 14.0%，累计逐月下滑。,固定资产投资
8、总额610.91亿元，同比增长7.6%，增速缓慢，依赖投资也难扭转经济颓势。,投资依然乏力,出口增速回落,消费平稳（社会消费品零售总额同比增16%，唯一安慰的数据）,（欧美出口订单锐减、利润下滑，企业转内销举步维艰）,国际环境、国内环境，信贷政策多方造成，东莞经济举步维艰,国内楼市调控：,2010年4月17日,2011年3月,2011年4月上旬,2011年5月,新国十条,公布年度房价控制目标,国务院督察组调研各地楼市调控,深圳、增城 限价令,2011年2-3月,限购席卷全国30多城市,2011年1月26日,新国八条,2010年延续至今的楼市调控，寄往政策放松预期全部落空。,2011年10月11
9、日,佛山放松限购被叫停！,目录 Contents,保障房、商品房双轨制渐行渐近：,截止9月底，保障房开工986万套，开工率达98%，“1000万套”目标基本确定。, 10月10日，住房和城乡建设部称，截至9月底，全国城镇保障性住房已开工986万套，开工率98。15个省区市超目标任务，其中北京新开工保障性住房达到21万余套，超过年初确定的20万套目标。,保障房、商品房双轨制渐行渐近：,庞大的保障房、商品房供应，将同步处于高位，价格调整压力将更大。,保障房供应,商品房供应,11年1000万套； 未来5年3600万套！基本上与商品房供应量“平起平坐”，大约能解决1亿人的住房问题。,根据10年来商品住
10、宅竣工量的年均复合增长率计算，未来5年商品住宅供应量约为4000万套，其中11年为623万套，以后每年大约为700万、800万套。,由政府主导的保障房将挤入商品房“一家独大”的住宅市场，房地产市场将进入“商品房保障房”的双轨制时代。,各地库存进入高位：,一线、二线城市，库存纷纷进入高位。,一线城市中，北京、上海、深圳、广州新建商品住宅库存总量高达3187万，同比增长超过3成，而9月份，上述4个城市新建商品住宅共成交226万平方米，比去年同期下降45%，北京、上海、深圳消化周期25、18、13个月。,二线城市中，也进入存销比高压阶段。济南、南京、厦门、杭州新建商品住宅库存总量为1320万平方米，
11、比去年同期增35.9%，其中杭州新建商品住宅库存282万平方米，同比增146.6%；南京库存366万平方米，同比增68.1%。,在四季度受资金压力影响，部分开发商要加紧推盘，另一方面，调控继续，成交低迷，开发商促销更大。,东莞库存再次攀升：,截止9月底，东莞全市商品房存量600.59万，环比大幅增加12.51%，时隔1年再次踏上600万的关口。,根据东莞商品房的供应节奏，以及楼市的发展趋势，东莞楼市库存预计将在12年3-5月达到高峰，楼市调整日趋明显。,攀升,在明年国内外经济环境悲观，楼市即将进入双轨制，又逢供应激增、库存高企的时候，楼市调整将变得不可避免。,目录 Contents,近期东莞楼
12、市走势：,“以价换量”逐渐成为共识，住宅价格稳步回落。,以价,换量,价格回落：除别墅之外住宅价格全面回落，9月住宅价格为8172元/，环比下降3.92%，连续2月下降。 供应爆增：9月全市共36个新增供应项目，总供应面积为124.75万，环比增加242.00%，同比上升70.90%，住宅供应量爆发增长，12年将呈现严重供过于求。,年关将至，上半年挤压货量集中上市，供应爆增。,5月及以前,6月,7月,8月,9月,金地外滩8号（首次开盘均价6964） 御花苑天珑湾（ 5万抵20万认筹） 国际公馆香榭里（ 10万抵30万） 东方华府（购房有9折优惠） 黄旗山1号（6万抵18万） 天邑湾（ 72折）,
13、碧桂园（均价5800元/) 五福里（交2万享受8.8折） 达鑫江滨新城（余货特价59万） 万科紫台（ 银行团购享97折） 东海城堡（ 14号楼均价7500，再享97折）,葡萄庄园（别墅10万抵30万） 南国雅苑（ 1万低5万） 金地外滩8号（认筹2万抵5万） 星城国际花园三期（ 96+96折双重优惠）,近期优惠折扣变化：,之前“折扣”幅度、广度逐渐扩大。,品牌开发商引领新一轮降价，碧桂园、外滩8号开盘价低于预期。,滨江公馆荣爵馆 （2万抵10万） 深业御泉山 （2万抵7万） 万科紫台 （10万抵30万） 香槟雅苑 （2万抵5万）,新世纪星城三期（认购1万抵3万和额外3个点优惠。） 丰泰观山碧水
14、二期（20万抵40万） 天骄峰景（ 8万抵20万） 沿海翡翠湾（最高可享30万开盘优惠）,中信旗下：兰溪谷特价单位8000元/左右； 万科旗下：10月万科城洋房大栖地5600起！,从加大折扣向直接调低开盘价转变,开发商完成业绩情况：,开发商完成业绩情况千差万别，即使排名前几的开发商业绩完成情况也不乐观；,年底急需冲量的开发商：中信、光大、益田、中惠、金地、佳兆业、联华国际等等。,动作明显的开发商：中信（兰溪谷）、金地（外滩8号）、益田（大运城邦）、富通（天邑湾）。,1-9月销售额排名：,目录 Contents,楼盘降价分析：,中信森林湖兰溪谷,特价房源：13栋的2单元、3单元，共132套。面积
15、：162.88、121.60。,价格走势：9月开始签约，9月均价8415元/，10月均价8218元/。,整个兰溪谷，产品面积与13栋相同的只有14栋，14栋上半年形势较好入市，均价9146元/。,13栋降价了10.15%。,降价策略：拿出小面积产品打特价，不影响项目 高端品质。,13#,楼盘降价分析：,金地外滩8号,首次开盘房源：9栋，10栋，共171套。面积：94.44、144.29为主。,实际价格：9栋均价6503元/，10栋7329元/。,与万江的上东国际二期、滨江公馆荣爵馆、葡萄庄园均价8000元/左右，下调明显。,不算9栋，也比片区均价降了10%左右。,降价策略：低于市场预期入市，先
16、拿出中小户型，一栋靠江、一栋靠近桥的楼栋低价入市，迅速打响知名度，后续在8、9月接连顺势加推。,10#,楼盘降价分析：,大朗碧桂园,特价房源：凤翔苑1栋、2栋、4栋；凤妍苑5-7栋；凤馨苑8-10栋、12栋；共2241套。面积：82.74-89.97。,开盘价格：精装均价5800元/，毛坯起价4200元/。,最新10月签约均价5543元/ ，去年底推出的少量洋房均价5964元/ 。,此次降价了约7.05%。,降价策略：虽然降价幅度不算太大，但由于推出的货量巨大、宣传到位，所以造成的轰动效应较好。,楼盘降价分析：,富通天邑湾,特价房源：碧水长天花园2栋，合拼前共178套。户型面积：95.39、8
17、8.33+36.74合拼=125.07 、51.22+91.45合拼=142.67 （一层合拼后3个单元，1个非合拼，2个合拼）,开盘价格：9月均价6586元/，售出70套，销售率39.33%。,2栋产品面积与3栋相同，3栋均价7262元/ 。,此次降价了9.30%。,降价策略：选择合拼户型，直接对外发布明降打折信息，但实际折扣远没有宣传的82折那么高。,江景,1#,2#,3#,4-5#,6#,7#,8#,9#,目前，仅剩1#没有开售，最靠江、景观最好。,楼盘降价分析：,新世纪熙龙湾 洋房,特价房源：101-108栋，共1538套。户型面积：88、106 -190。,开盘价格：9月均价5884元/，10月均价5671元/ 。,开盘宣称89折团购价。,别墅热销、洋房低价入市。,价格策略：前期别墅先入市，别墅价格9000-12000元/，别墅热销之后，后续推出低价洋房。,万科城最新一期 万科大栖地,楼盘降价分析：,特价房源：100多套，面积：88-133三房。,开盘价格：精装价格5600元/-6900元/。,开盘时间：10月15日算价,谢谢你的阅读,知识就是财富 丰富你的人生,