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1、住宅小区调研报告,2014.11.25,2,一 海尔山海湾,3,项目名称：海尔山海湾 容积率：2.4 绿化率：40 总户数：4000 建筑面积：530000平方米 占地面积：217588平方米,4,位置：海尔山海湾地处开发区薛家岛（现称凤凰岛）安子片区东北部。该区域位于开发区东侧，凤凰岛旅游度假区内，属于凤凰岛板块。该区域具有独特的山海自然景观、拥有滨海大道的便利，拥有长江路的繁华，另外海底遂道2011年建成通车等利好因素也大大提升了这一区域的价值。,5,交通：位于薛家岛码头附近，南临滨海大道，北临嘉陵江路(填海围堰路),位于海底隧道门户,周边有1、2、18路等多条公交线路，未来规划地铁二号线
2、，方便出行。,1.北船职工公寓(公交站)258米 2.怡情海岸(公交站)572米 3.海尔山海湾北门(公交站)575米 4.金泽儒家(公交站)638米 5.海尔山海湾(公交站)747米 6.蓝图二期(公交站)792米 7.安子(公交站)812米 8.中冶爱彼岸(公交站)815米 9.烟台前(公交站)913米 10.金沙滩(公交站)935米11.西海景苑(公交站)988米12.金沙滩东(公交站)1030米,2,6,周边配套-教育,1.安子向阳安置小区幼儿园939米 2.青岛经济技术开发区育才初级中学1223米 3.海宸幼儿园1317米 4.清华苑幼儿园1389米 5.薛家岛中心小学1560米 6
3、.青岛耀中国际学校黄岛校区1583米 7.北京电影学院现代创意媒体学院1669米 8.薛家岛小学1694米 9.薛家岛中心幼儿园1726米 10.开发区第一幼儿园1740米 11.北京电影学院现代创意媒体学院(东南门)1776米 12.嘉陵江路第一小学1997米,7,周边配套-生活,1.永联佳园超市 129米 2.泽雨超市144米 3.青岛博奥装饰家居体验馆144米 4.中泽超市(青岛拜登度假公寓西北)160米 5.招商银ATM(北船重工)192米 6.金沙滩景区-景区商业街1059米 7.银豆豆超1068米 8.易捷便利店(嘉陵江东路)1116米,8,周边配套-医疗,1.青岛黄岛蔡新章中医诊
4、所143米 2.锦都门诊1306米 3.黄岛区逄敏惠儿科诊所1328米 4.黄岛区罗昌寿口腔诊所1334米 5.宋志福诊所1538米 6.薛家岛医院1702米 7.张筱秋内科诊所2607米,9,周边配套-商业,项目周边配有佳世客、长江购物广场(利群)、家佳源麦凯乐等购物场所。,10,周边配套-娱乐,项目周边配有金沙滩、银沙滩、薛家岛旅游度假区、唐岛湾游艇国际俱乐部、海上嘉年华、唐岛湾公园等娱乐设施。,11,12,组团分析：山海湾一共分为五期，每一期分别为一个居住组团，其中一期340户，二期644户，三期990户，四期1195户，五期831户。,一期,二期,五期,四期,三期,13,用地平衡表,1
5、4,小区路网分析：采用网格式路网，道路均质性好，道路相互连通，缩短户主出行时间。,15,人流车流分析：整个社区真正做到了人车分流的设计，利用坡地造景、地库下挖、地面上抬、地形再造，这样地面全由绿化及纯景观人行步道组成，而行车及停车全部在地下实现。,16,小区停车分析,地下车库停车、地上私人车位停车及地面上抬，底层架空停车三种方式结合,17,18,淘宝北京UED 岱岩,海尔山海湾一期社区的景观设计采用双轴、双心、多组团的设计理念，一楼一花园，一步一风景。社区两个主要入口，西侧入口为佛罗伦萨广场，是社区精神的集中体现；南部入口为锡耶纳广场，完美呈现了锡耶纳的田园风情。海尔山海湾沿东西主景观轴，依次
6、分布的是：但丁桥、达芬奇广场、伊特鲁利亚时空。沿南北景观轴依次分布的是：米开朗基罗庄园、达芬奇广场、拉斐尔庄园。文艺复兴时期三大艺术俊杰的经典之作，均在社区南北景观轴中以丰富多彩的形式得以完美呈现。,19,淘宝北京UED 岱岩,一二期通过植物的线型变化和乔木的精致处理来营造异域情调的植物庭院效果，表达景观的优雅气息，在细节上通过具有浓郁手工气息的铁艺、瓷片拼花等方式实现托斯卡纳风格景观精神，充分体现自由、典雅、田园的的艺术氛围。,20,三、四期是典型的现代风格，同时注重与一、二期风格的融合，绿地景观以乔灌木、地被、草坪多层次搭配，立体感十足，但是较一二期更为简洁。,21,淘宝北京UED 岱岩,
7、“五层垂直绿化”：一层为大型乔木，如水杉、榆树等；二层为中小型乔木，如金桂、柿树等；三层为灌木，如红枫、紫叶李等；四层为花卉小灌木，如黄馨、紫薇等；五层为草皮等。五层垂直绿化为居于海尔山海湾的人们营造了太多的馨香与浪漫，四季花色，拼凑出海尔山海湾不一样的美。,榆树（上） 广玉兰（下）,国槐,黄栌,松柏,灌木,22,项目的西北侧配有大型教育中心，可以为业主的孩子提供良好便利的教育条件，东西侧分别配有大型商业中心与小型商业网点，满足业主不同的购物需求，小区的商业都位于小区外侧，有利于带动周围的商业发展。,23,海尔山海湾的建筑组合方式分别为行列式和周边式，一期二期的多层小高层和四期的高层采用了行列
8、式的组合方式，使得每户都有良好的朝向日照和采光；三期和五期的高层采用了周边式的组合方式，建筑沿中心景观周边布置， 这样的组合方式能更好的组织公建和活动绿地，并且构建安静，安全，方便的内院空间。,24,25,一、二期建筑风格整体采用纯粹意大利托斯卡纳风情，外立面色彩设计采用浅黄色与石材原色相结合，体现了原味的托斯卡纳建筑色彩元素，一至二层采取天然石材墙面，二层以上为手刷外墙，体现了托斯卡纳的传统建筑工艺。建筑外立面采用层层退台、户户露台设计，使每家每户最大化享有社区景观。,26,灰空间 半开放走廊 空间错落,27,三四期瞰海高层 现代风格，运用弧形的曲线立面，贴合大海的呼吸韵律。,底部三层深灰色
9、的涂层和石材贴面装饰；上部黄色或者红褐色涂层，及弧形的横向构架装饰。,28,顶层复式 南北通透式设计 多露台设计 日常生活空间与休息空间功能分区很合理 私密与开放和谐共存,29,首层下跃 下沉庭院 干湿分区明显 动静分区明显 主卧带独立阳光厅,30,多阳台设计 U-HOME家居智能化管理,31,二 鲁商蓝岸国际,32,项目名称：鲁商蓝岸国际容积率：3.99 绿化率：35% 总户数：3000 建筑面积：350000平方米 占地面积：53280平方米,33,位置：鲁商蓝岸国际项目位于开发区江山南路与长江西路交汇处，中国石油大学对面，由12栋百米高层组成。鲁商拥有完善的周边配套，距离金融中心、商业中
10、心仅3分钟车程。五校环绕，江山路一小、实验初中、一中、志贤中学、石油大学毗邻而居。,34,组团分析：鲁商蓝岸国际一共为两期，共分为三个组团。,35,绿地分析：该项目的绿地布置比较集中，建筑组合方式采用行列式，公共绿地被住宅围合，形成院落，增强居民的归属感，每栋住宅楼周围都配有宅旁绿地。,N,36,人、车流线分析：鲁商蓝岸采用人车分行的道路规划，在基地的外部做了一圈环路供车辆行驶，小区内部则规划为人行道路。,N,37,路网分析,38,停车分析：小区内停车采用地上停车与地下停车相结合的方式，但调研发现地下车库停车利用率较低，户主大多选择地上停车，并且占用消防车道造成行车道路拥挤。,39,三 场地调研,40,南侧 海尔工业园 北侧 台头村 东侧 蜊叉泊小区 西侧 澳柯玛工业园,河流 山体,公交站点,41,42,中学 大学,43,幼儿园,44,小学,45,超市,46,谢谢,Thanks,