广州酒店式公寓调查报告.ppt

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1、酒店式公寓简况（广州）,商业地产研究部 2012年4月9日,朱美拉公寓概况,已售,朱美拉公寓区位图,地 面：东有冼村路，西有华夏路，南有花城大道、临江大道，北有金穗路、黄埔大道 地 下：地铁3号线纵穿南北、5号线横贯东西，集运系统和机场快巴可分别直达火车站、飞机场。,朱美拉公寓规划图,朱美拉公寓户型图一居室,一房一厅54 平方米,朱美拉公寓户型图一居室,一房一厅65 平方米,朱美拉公寓户型图一居室,一房一厅70 平方米,朱美拉公寓户型图一居室,一房一厅64 平方米,朱美拉公寓户型图两居室,两房一厅,朱美拉公寓硬件分析建筑外立面及出入口,1、建筑外立面石材为主，简约大气 2、主入口标示不是特别明

2、显，此点有待改进。,1,2,朱美拉公寓硬件分析大堂,1、电梯间石材地面水晶灯吊顶，营造七 星级酒店奢华感； 2、大堂装修 3、富有设计感的墙面,1,2,3,朱美拉公寓硬件分析通道,1、通道铺设地毯，营造酒店氛围； 2、房间号码牌,1,2,朱美拉公寓硬件分析室内（一居室）,1、通透大窗景观，部分户型设有景观阳台； 2、卧室家私配套大床及床垫 （租客可自购或接受业主提供）、床头柜 3、卧室家私配套衣柜及写字台,1,2,3,朱美拉公寓硬件分析室内（一居室）,1、客厅家私配套； 2、客厅附带46寸液晶彩电,1,2,朱美拉公寓硬件分析室内（一居室）,1、独立中央空调系统； 2、帖卡式门锁。,1,2,3,

3、朱美拉公寓硬件分析室内（一居室）,1、2、厨房配有冰箱、煮食电炉、洗衣干衣一体洗衣机；,1,2,朱美拉公寓硬件分析室内（一居室）,1、2、浴室配有高档洗具和卫具； 3、浴室配有豪华浴缸及淋浴龙头，并安装 液晶电视机。,1,2,3,朱美拉公寓硬件分析室内（两居室）,1、两居室客厅装修； 2、两居室主卧室；,1,2,3,4,3、两居室景观阳台； 4、两居室次卧室。,一居室与两居室除户型上差别外，装修及硬件配套无明显差异；,朱美拉公寓硬件分析公共休息空间,1、2、楼层逢单层设有公共休息空间，空间挑高两层，视野开阔，避免酒店式布置的压抑感和沉闷感；,1,2,朱美拉公寓房间大致设施及配套汇总,精致装修配

4、及高档石材墙纸布置 客、餐厅及睡房家私配套 独立中央空调系统 浴室配有豪华浴缸及淋浴龙头 浴室安装液晶电视机 厨房配有冰箱、煮食电炉、洗衣机等 客厅附带46寸液晶彩电 部分单位带有景观阳台,朱美拉公寓项目品鉴,优点分析： 1、身处广州新中轴线，地理位置优越。项目是广州少有的集写字楼、商业、酒店和住宅为一体的城市综合体，未来发展潜力看好。 2、户型设计主流，实用，南向无遮挡，部分户型有 270景 观视野。户型偏中小型，符合天河区商务人士租用需求；亦有利于吸引投资性购买，风险较小。 3、家电家私配套齐全，可拎包入住，方便出租。 4、经营模式创新，公寓出售后，业主表示单独出租比较困难，由物业公司成立

5、租赁小组，协助统一出租，收取一定中介费用（租客出月租的一半，业主出月租的四分之一）。此种模式的优点是帮助业主更顺利的出租，缺点是租赁小组没有定价权，应对租客不够灵活。,缺点分析： 1、项目的周边配套不完善，由于周围有多个工地施工，造成周边环境比较混乱。 2、绿化率低，公共交通系统欠缺，出行不太方便。 3、项目所在区域珠江新城人气不够旺盛，近期出租不是很理想，长远来看潜力巨大。 4、项目用于出售，售罄后无法实行统一的物业管理。 5、,雅诗阁广州概况,出租,雅诗阁广州区位图, 客厅 平面图,豪华一房式公寓(64 ),雅诗阁广州样板房效果,雅诗阁广州样板房效果, 客厅 平面图,行政一房式公寓(69-

6、71 ),雅诗阁广州样板房效果, 卧室 平面图,豪华行政一房式公寓(74-84 ),雅诗阁广州样板房效果, 客厅 平面图,豪华两房式公寓(107-114 ),雅诗阁广州样板房效果, 卧室 平面图,行政三房式公寓(150 ),雅诗阁广州厨房,配备齐全的厨房：冰箱、平面炉和抽油烟机、微波炉和烤箱、对流加热炉、洗碗机、 电气热水壶和咖啡机、玻璃器皿、陶器、餐具和其他用具,Facilities, 健身房; 户外游泳池 会议室; 休闲区,雅诗阁广州配套设施,雅诗阁广州配套设施,Facilities,儿童户外乐园; 烧烤区 乒乓球; 高尔夫,雅诗阁广州服务与设施,马赛国际公寓概况,在售,马赛国际公寓外立面

7、效果图,马赛国际公寓楼宇户型分布图,马赛国际公寓区位图,马赛国际公寓商圈图,马赛国际公寓户型图一居室,室零厅一卫44.00 ,马赛国际公寓户型图一居室,一室一厅一卫 66.00 ,马赛国际公寓户型图两居室,两室两厅一卫 75,马赛国际公寓户型图两居室,两室一厅一卫,1、外立面灰色为主色调，商务感较强； 2、主入口简约大方。,1,2,马赛国际公寓硬件分析建筑外立面,1,2,马赛国际公寓硬件分析售楼大厅,1、售楼部灯饰及座椅； 2、楼梯间及墙壁装修。,1,2,马赛国际公寓硬件分析售楼大厅,左图为马赛国际公寓样板房展示，该公寓以写字楼为卖点（将公寓当做写字楼来卖），样板房展示的是服装设计公司的办公场

8、景。,马赛国际公寓硬件分析样板房,马赛国际公寓项目实调心得,优点分析： 1、马赛国际公寓位于广州新城市CBD珠江新城，毗邻琶洲会展中心，为集居住与商务功能于一体的酒店式投资型公寓。 2、该项目主打写字楼功能来卖，一方面可以规避马场附近公寓消费能力有限，另一方面可充分利用项目开发商（珠江地产）已有的行业协会资源，中小户型，适合小企业办公需求。 3、户型比较灵活，租住、办公两相宜。,缺点分析： 1、一层商铺比较混乱；配套不足，马路旁易受烟尘噪音污染。； 2、马场附近有待开发，公寓比较难卖，市场有限；,合生广场概况,在售,合生广场概况,合生广场分南、北区两区，1-5层为10万平米购物广场，地下三层停

9、车场(2000多个车位)，6-26层为酒店式公寓与酒店式office。 南区商场将引进国际时尚潮流品牌、知名百货、大型超市、巨幕影院，以及高端餐饮、娱乐、KTV、健身中心等；北区商场将规划成购书中心、文化用品、教育培训、文化休闲产业等。超大规模，高端时尚的定位，必将引领海珠时尚消费潮流。 首期推出北区43-103m2酒店式商住空间，有酒店式公寓与酒店式office，创新式产品，可自由组合，宜居宜商。,合生广场项目工程进度实景图,1、百货部分主体楼 2、对面文化休闲部分仍处在地基阶段,1,2,合生广场区位图,合生广场是合生创展全国商业布局广州地区商业综合体第一个项目，位于新中轴线南段规划的行政商

10、业中心区域广州大道南商业走廊的中心；将与珠江新城、琶洲会展构成经济金三角。 项目正对海珠区政府，加上海珠区地税局和工商行政管理局等重要政府机构林立，附近中大商圈、府前路商圈、华南鞋贸汽贸商圈环绕，项目未来的商贸、政治、文化中心地位已经显现。,合生广场户型图一居室,1室1厅1卫 ，51.62,合生广场户型图两居室,2室2厅2卫 ，103,合生广场户型图两居室,2室2厅2卫 ，103,合生广场户型图两居室,2室2厅2卫 ，103.53,合生广场规划图（沙盘）,1,2,1、大型百货、高端餐饮、巨幕影院 2、超大书城、娱乐休闲、名店商城、 酒店OFFICE 3、双向三车道,3,合生广场硬件分析售楼大厅

11、,1,2,3,4,1、接待台与休息区 2、户型模型展示区 3、电梯间（日立电梯） 4、品牌展示墙,合生广场硬件分析工作样板间展示(平面图),1,1、布局合理，功能划分明显，创意空间灵活 2、工作间及试衣间宽敞舒适，有利工作展示 3、浅滩区与选衣区独立成体，方便接待及选衣 4、模特区与整体隔离设置，更显私密和高档,合生广场硬件分析工作样板间展示（实景图）,1,2,3,4,1、洽谈区 2、裁缝区 3、试衣区 4、选衣区,合生广场硬件分析工作样板间展示（实景图）,1,2,室内橱柜,合生广场硬件分析工作样板间展示（实景图）,1,2,3,1、洗衣机 2、厨房杂物柜 3、平面炉和抽油烟机,1、卫生间 2、

12、淋浴间,合生广场硬件分析工作样板间展示（实景图）,1,2,合生广场硬件分析交楼标准（实景图）,合生广场硬件分析交楼标准（实景图）,合生广场硬件分析交楼标准（实景图）,合生广场项目实调心得,优点分析： 1、合生广场位于海珠区广州大道南与叠景路交界的项目。项目地处海珠区政商机构密集的核心地带，周围有几大商圈环绕，地段优势显著。 2、该项目主打写字楼卖点，周边中大布匹商圈，长江纺织城，有着广阔的中小企业办公需求。,缺点分析： 1、周边环境较为嘈杂，人流复杂，治安一般， 适合投资； 2、广场写字楼下面是针机市场，市场内交通较拥挤，卫生环境方面有欠缺；,颐和四季公馆概况,在售,颐和四季公馆规划图,颐和四

13、季公馆区位图,颐和四季公馆效果图,1室1厅1卫 ，50,1室1厅1卫 ，47,颐和四季公馆户型图一居室,1室1厅1卫 ，69,1室1厅1卫 ，42,一室一厅一卫53 ,颐和四季公馆户型图一居室,1室1厅1卫 ，53,1室1厅1卫 ，39,颐和四季公馆户型图一居室,颐和四季公馆户型图两居室,2室2厅1卫 ， 98.84 ,一室两厅一卫117 ,2室2厅1卫 ， 109,2室2厅1卫 ， 142 ,颐和四季公馆户型图两居室,1,2,颐和四季公馆硬件分析建筑外观,1、工程在建，目前项目已经售完， 预计2013年6月交楼 2、项目周边主干道路,1,2,颐和四季公馆硬件分析售楼大厅,3,1、项目沙盘 2

14、、售楼大厅 3、洽谈区,1,2,颐和四季公馆硬件分析餐厅（B2-1）,1、入户门 2、餐桌,1,2,颐和四季公馆硬件分析客厅（B2-1）,1、客厅电视机,2、客厅沙发,1,2,颐和四季公馆硬件分析卧室（B2-1）,1、卧室飘窗,2、卧室大床,3、卧室家私,3,1,2,颐和四季公馆硬件分析浴室（B2-1）,1、ToTo 牌卫浴,2、石材饰面,颐和四季公馆硬件分析厨房（B2-1）,颐和四季公馆项目实调心得,实调心得： 1、位于天河北板块，生活配套丰富；但项目与广园路高架入口相当靠近，易受噪音及尘土影响；该盘比较适合作投资用途。 2、纯五星级酒店公寓，带租约发售，3年委托经营，由酒店管理集团统一管理

15、，有助于吸引投资。 3、家电家私配套齐全，可拎包入住，方便出租。 4、部分39小户型，不限购，总价较低，适合吸引中小投资者。,正佳万豪商务公寓概况,在售,正佳万豪商务公寓外立面,正佳万豪商务公寓平面图,27层、30层、33层、36层另带花园,可售公寓共有368套，每一层27个户型，单位面积在61-200平方米之间，产品是层高4.6米的小复式。,正佳万豪金殿目前在售58-150的Loft式酒店公寓，以一房和三房为主，主推60-70平方米单间。,正佳万豪商务公寓户型,72.05 平方米,可售公寓共有368套，每一层27个户型，单位面积在61-200平方米之间，产品是层高4.6米的小复式。,正佳万豪

16、金殿目前在售58-150的Loft式酒店公寓，以一房和三房为主，主推60-70平方米单间。,正佳万豪商务公寓户型,71.71 平方米,可售公寓共有368套，每一层27个户型，单位面积在61-200平方米之间，产品是层高4.6米的小复式。,正佳万豪金殿目前在售58-150的Loft式酒店公寓，以一房和三房为主，主推60-70平方米单间。,正佳万豪商务公寓户型,69.46 平方米,可售公寓共有368套，每一层27个户型，单位面积在61-200平方米之间，产品是层高4.6米的小复式。,正佳万豪金殿目前在售58-150的Loft式酒店公寓，以一房和三房为主，主推60-70平方米单间。,正佳万豪商务公寓

17、户型,61.62 平方米,可售公寓共有368套，每一层27个户型，单位面积在61-200平方米之间，产品是层高4.6米的小复式。,正佳万豪金殿目前在售58-150的Loft式酒店公寓，以一房和三房为主，主推60-70平方米单间。,正佳万豪商务公寓户型,61.86平方米,正佳万豪商务公寓区位,正佳万豪金殿处于天河区核心区域，正对天河体育中心，右连正佳广场，左邻绿化广场、天河城广场，后面是天河南一带的商业街。,1,2,正佳万豪商务公寓硬件分析售楼大厅,售楼部设在正佳广场内，人流量较大，目前项目已经售罄，只剩少量单位。,1,正佳万豪商务公寓硬件分析卧室,1、卧室梳妆台，由于采用复式设计，二层卧室层高

18、较低，跟人感觉稍显压抑。 2、大床,2,1,2,正佳万豪商务公寓硬件分析客厅,1、客厅实景图片，复式设计具有较好的性价比，使用率接近100%，客厅空间感较强，通透宽敞。 2、客厅效果图,1,2,正佳万豪商务公寓硬件分析家私,1、梳妆台 2、衣柜,1,正佳万豪商务公寓硬件分析厨房,厨房配有洗衣机、煮食炉、微波炉、 抽油烟机等厨房用品以及吧台。,正佳万豪商务公寓项目实调心得,优点分析： 1、正佳万豪金殿项目依托正佳广场，楼下即为购物中心，地段十分优越，交通十分便利，周边商业配套设施无可挑剔，具有很大的投资潜力。 2、除去地段这一重要卖点外，复式设计，100%实用率亦是吸引投资者的主要方面。 3、4

19、.65米层高，首层4.3米，客厅挑高设计，空间感较强，通透明亮，缺点是二层层高较低，比较压抑。 4、家电家私配套齐全，可拎包入住，方便出租。 5、在住宅限购的条件下，酒店式公寓不限购，却有着优于住宅的投资价值，因此项目3月份推出，半月时间即售罄。,缺点分析： 1、正佳万豪金殿位于天河闹市区，车流量、人流量均比较多，日常的生活难免会有些嘈杂； 2、楼盘均价过高（均价48000每平米）； 3、复式二层层高较低（2.1米），部分户型有黑厕现象；,达镖国际商务公寓概况,已售,达镖国际商务公寓区位图,达镖国际中心位于广州市海珠区江南大道与昌岗路交汇处。地铁2号线与8号线交汇点昌岗站，罕有的双地铁上盖物业

20、，完善的道路系统与轨道交通为项目构筑四通八达的立体交通网络，在地理上极具战略优势。,达镖国际商务公寓规划图,达镖国际商务公寓户型图,达镖国际商务公寓户型图A户型,A户型单位南向 ， 42.92-47.83 ,达镖国际商务公寓户型图B户型,B户型单位南、北向 ， 44.63 ,达镖国际商务公寓户型图C户型,C户型单位东西向 ， 61.19-68.23 ,达镖国际商务公寓硬件分析外立面,采用LOW-E隔热玻璃幕墙 及铝板幕墙等材料,达镖国际商务公寓硬件分析售楼大厅,1,20,1、卧室、客厅 2、厨天花,达镖国际商务公寓硬件分析厨房,国际名牌抽油烟机 电磁炉 高级橱柜组合 配不锈钢洗涤盆 连弗兰卡水

21、龙头,达镖国际商务公寓硬件分析卫生间,科勒高级水龙头、座厕及洗面盆，并装置清镜、排气扇、厕纸盒、毛巾挂架及防水插座,财富世纪广场概况,已售,财富世纪广场区位图,财富世纪广场（D3-7地块）位于珠江新城东区，东临20米宽的南安路，南临20米宽的海业路，周边辐射三大商圈，即天河IT商圈、琶洲会展商圈、文化创意商圈。 离地铁五号线潭村站约15分钟路程；137、140、245、540、882等公交线路途径项目附近的冼村站和石牌村站。,财富世纪广场周边商圈,财富世纪广场（D3-7地块）位于珠江新城东区，东临20米宽的南安路，南临20米宽的海业路，周边辐射三大商圈，即天河IT商圈、琶洲会展商圈、文化创意商圈。,财富世纪广场户型图一居室,财富世纪广场户型图两居室,财富世纪广场样板房A2栋I户型,1,20,1、卧室,2、客厅松下空调、品牌电视等、索菲亚整体衣柜等营造舒适生活感受，拎包即可入住,财富世纪广场样板房A2栋I户型,1,20,1、厨房配有西门子冰箱、电磁炉、干洗衣机等 2、卫浴,谢谢Thank ,