某商业广场策划定位报告.ppt

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1、国内某大城市某国际广场,商业策划报告,C,Hapter 3,商场的整修建议,Q1:,项目中庭由方形变为圆形，可节省利用面积进行小商户的招商。,Q2:,项目入口处应向外延展，对于客流的进入有一定的利处，进入商场时视觉效果更为宽敞。,Q3:,项目外展示面的店铺需要向外延伸，利于商业项目的展示效果。,Q4:,项目底层中间区块应适量扩大面积，作为pub吸引夜间客流。,扩大店铺,Q5:,项目前后都具有绿化带，但两条绿化带妨碍本案的商业发展。 前绿化隔离带建议拆除 后绿化带可构建简易错落型建筑作为商铺。,Q6:,项目缺少垂直动线，无直达电梯，建议项目可在外立面或内部合适位置安装直达电梯。,Q7:,项目在远

2、处较难辨认，建议在顶楼设置夜间灯光、大型商场LOGO标示牌等增强商场地理位置的显著性。,绿化带,商场LOGO,商场LED屏,商场夜间灯光,商场标识,C,Hapter 4,各业态物业参数,备注：以下物业条件仅供参考，具体要求据商家而定,随着餐饮业的发展，不同型态、不同风格的餐厅逐渐出现并发展起来。而今，餐厅的种类不胜枚举，按照提供餐饮的方式为标准进行划分，餐厅可以大致划分为以下几类： 中餐厅 由于我国幅员广阔，各地口味差异颇大，因而形成了诸多风味独特的餐饮菜色，如川菜、粤菜、江浙菜、湖南菜、上海菜等。 西餐厅 人们一般把欧美各国料理统称为西式餐饮。欧美各国菜式、服务均有差异，比较知名的有法国菜、

3、意大利菜、美国菜等，英国菜、瑞士菜及德国菜则居少数。 日式料理店 日本料理，其特色是精致、清爽可口且不油腻。无论是简单的寿司吧还是高级的日本餐厅，都有日式的装潢，透出浓厚的日本文化风格。 咖啡厅 又称简便西餐厅，主要经营咖啡、酒类饮料、甜品点心、小吃、时尚美食等，常被白领阶层或商业人士作为聚会之地。 快餐厅 快餐厅是以提供速食为主的餐厅。这种餐厅的规模不大，菜品都限制在几种范围之内，大多是中、低档的大众化菜点。快餐厅经营的特点是只提供有限的服务，服务效率高；价格低廉，适合于经常性消费；质量稳定，能够取得顾客的信任；环境干净卫生。肯德基、麦当劳是典型的快餐厅。,餐厅的类型,普通餐厅： 1商圈选择

4、 普通餐厅分为商务型和大众型两种餐厅类型。商务型的普通餐厅以商务酬宾为销售对象，一般选址在商务区域或繁华街市附近，或其他有知名度的街市；大众餐厅以家庭、个人消费为主，一般选址在社区型或便利型商业街市。 2立店障碍 开设餐厅须经消防、环保、食品卫生、治安等行政管理部门会审后，方可颁照经营，周边邻居有异议而无法排除的也能成为立店障碍。餐厅必须离开污染源10米以上，对较大餐厅，消防部门会提出设置疏散通道要求。 商铺门前有封闭交通隔离栏、高于1.8米的绿化，以及直对大门的电线立杆均为选址所忌。 3面积要求 大众型餐厅80200平方米，商务型餐厅15010000平方米均可。 4建筑要求 因餐厅为个性化装

5、饰、布置，各种建筑结构形式均适合开设餐厅，但剪力墙或承重墙挡门、挡窗除外。餐厅门前须有相应的停车场。餐饮还应具备厨房污水排放的生化处理装置以及油烟气排放的通道。 5租期 一般不少于3年。,各餐饮业态选址及建筑结构要求,连锁快餐店： 连锁快餐业是一种工业化程度比较高的餐饮服务业态，设有中央厨房，其商品销售流程与其他连锁商业有所不同，管理经营难度高于其他连锁业态和传统餐饮业。其与其他连锁业态、传统餐饮的差异情况如下： 连锁快餐店：原料加工配送成品销售 其他连锁业态：商品配送销售 传统餐饮业：原料加工成品销售 1商圈选择 客流繁忙之处，如繁华商业街市、车站、空港码头，以及消费水平中等以上的区域型商业

6、街市或特别繁华的社区型街市。 2立店障碍 连锁快餐业也属餐饮业，需消防、环保、食品、卫生、治安等行政管理部门会审，离污染源10米之内不得立店，相邻居民、企业或其他单位提出立店异议而无法排除，也会形成立店障碍。2002年起我国部分省市按大气污染防治法规定：禁止在居住区或居住建筑内立店。 3建筑要求 框架结构，层高不低于4.5米。配套设施：电力不少于20千瓦/100平方米，有充足的自来水供应，有油烟气排放通道，有污水排放、生化处理装置，位置在地下室或一、二、三楼均可，但忌分布数个楼面。 4面积要求 200500平方米 5租期 一般不少于5年。,各餐饮业态选址及建筑结构要求,各餐饮业态选址及建筑结构

7、要求,休闲餐饮： 做休闲餐饮（KFC等）快餐店,对商业建筑一般有以下要求： 供电： 由甲方无偿提供供电量250 KW至该房产供乙方使用，电缆选用YJV4*185+1*95,一路入户，接至乙方租赁区域内乙方指定位置（租赁区域的一层规划厨房区）；主进开关整定值 400A; 乙方在乙方租赁区域内自设配电室和峰谷平计量电表，配电箱内总闸以后的线路由乙方维修，总闸以前的线路由甲方维修。 供水： 供水管线由甲方无偿提供到乙方租赁区域，并需满足：日供水指标不小于25吨；供水压力不小于0.2Mpa，管径不小于DN50mm，乙方在乙方租赁区域内自设总闸门和计量水表，总闸门以后的管路由乙方维修，总闸门以前的管路由

8、甲方维修。 结构： 甲方保证乙方租赁区域的楼板结构承重：设计活荷载炸锅及冷库区不小于450KG/M2，其他区不小于350KG/M2；如不能达到此要求，甲方同意乙方对原结构进行加固；甲方同意乙方按需新设楼梯及货梯并同意乙方进行由此引起的原结构改造；乙方在屋面安放设备时，如该屋面不能满足设备承载要求，甲方同意乙方对屋面进行加固。所有结构改造、加固等施工由甲方负责协调全面关系及协助与原设计单位沟通。 卫生间及其污水排放： 在乙方租赁区域内自设卫生间供乙方单独使用。污水管线由甲方无偿提供到乙方租赁区域下方并保证管线畅通，管径不小于DN150MM。 隔油池及厨房废水排放： 甲方无偿提供位置供乙方设置隔油

9、池，隔油池出水管由甲方接入大厦地下室污水泵房，甲方污水泵泵出后接入市政管道，管径不小于150MM。 新风、排风： 甲方无偿提供乙方的新风、排风口位置：每个风口尺寸400600MM。,各餐饮业态选址及建筑结构要求,火锅店： 1商圈选择 火锅店是以大众消费为主的餐饮业态形式，选址于人口不少于5万人的居住区域或社区型、区域型、都市型商圈。 2立店障碍 与餐厅相同。 3建筑要求 框架式建筑，厨房可小于餐厅营业面积的三分之一，其余同餐厅。楼上商铺亦可。 4面积要求：120500平方米。 5租期：5年以上。,面馆： 1、商圈选择： 面馆是中式普通快餐的经营形态，原料加工半工厂化，制面、和面、切面等工序在工

10、厂里完成。面馆以切面半成品加工成商品，大大缩短了生产时间，满足人们速食的要求。面馆宜选择交通支道、行人不少于每分钟通过10人次的区域。 2、建筑要求： 同餐厅 3、面积要求：80200平方米。 4、租期：3年以上。,主题餐厅： 主题餐饮业态是以特定喜好（文化、艺术、体育等）为主题糅合餐饮文化，形成餐饮企业独特风格、特点的一种业态，其销售对象固定且消费能力较强。 1. 商圈选择 文化、艺术类主题餐厅可开设在剧院、图书馆、公园、文化艺术故居；体育类主题餐厅，可开设在相关的体育场所附近。 2. 建筑形式 与主题相关 3. 面积 以设计特定对象的人群多少而定。,咖啡、茶坊： 1、商圈选择： 消费者进入

11、茶坊、酒吧、咖啡馆的动机是休闲或是非正式的轻松谈话，这与进入其他餐饮业的动机不同。该业态是以文化、情调、特色，以及舒适和愉悦来吸引消费者的，其选址往往是高雅路段，具有清净、优雅的环境，消费对象具有一定的消费能力和文化修养。 2、建筑要求: 茶坊、酒吧、咖啡馆的布置和装饰有个性化与艺术化要求，但对建筑结构形式无特殊要求，视投资者创意、设想而异。层高不低于2.8米，电力按每100平方米10千瓦配置，有自来水供应。如与居民相邻，最好设置隔音层。 3、面积要求：50400平方米。 4 、租期要求： 3年以上。,西点、面包房： 1商圈选择 各种商圈均可开设。品牌企业往往开设在繁华的区域型、社区型的商业街

12、市上。 2立店障碍 同种业态。立店须经食品卫生监督部门会审核准，方可经营。 3建筑要求 框架式结构，层高不低于2.8米，门面宽度6米以上，橱窗开阔，离开污染源10米以上。 4面积要求 60120平方米。 5、租期要求： 2年以上。,各餐饮业态选址及建筑结构要求,部分品牌餐饮展店配套要求,健身场所： 1商圈选择 健身场所一般选择在繁华商业区、写字楼商业区、居民区商业中心的B2-7F，在同一层面的单层，租赁部分物业层数1-2层，如不连续租赁之楼层，客梯应直达所属区域，中间不停留。 2立店障碍 工程交付不需要做内部装修，公共区域要求良好装修 3建筑要求 楼板荷载不小于500公斤/平方米.层高净高不低

13、于3.5米；中央空调、冷热水供应以及水压的行业要求；独立用电，单独计量，不少于200千瓦 4租期要求 一般不少于5年。,休闲娱乐业态选址及建筑结构要求,足浴/美容SPA： 1商圈选择 商业繁华地段或是中高档住宅区 2建筑要求 层高净高不低于4米；给排水（接驳倒位）；具备燃气管道；配电一般为1000平方米需要250千瓦。 3面积要求 至少1000平方米 4租期要求 一般不少于3年。,便利店： 1商圈选择 商圈的划分不是以服务半径为原则，而是以便利性为原则，即以住宅小区为商圈的重心，根据街区和主干道的自然走向确定商圈范围。商圈确定后，再根据既定的选址原则，在商圈范围内寻找合适的铺面。 2立店障碍

14、便利店以1150米半径内居民不少于1万人，其中200，米半径内不少于2000户。 3面积要求 面积限制在50200平方米以内。 4建筑要求 建筑底层开设店铺，一般不设在夹层或二层，楼层高度不少于3米；足够配电功率及完善的水电及消防设施。 5租期 一般不少于6年。,生活业态选址及建筑结构要求,银行： 1商圈选择 居民住宅区及商务中心。 2立店障碍 周边警控装置配备完善。 3面积要求 面积限制在300800平方米。 4建筑要求 建筑底层开设店铺，一般不设在夹层或二层，楼层高度不少于4米。 5租期 一般不少于10年。,C,Hapter 5,项目特色亮点策划,迎合项目“尚品体验”主题，营造商业亮点,亮

15、点一：最具主题性的体验商业,一个前所未有的创新业态 运动主题体验空间 耀世现身,亮点一：最具主题性的体验商业,一卡玩到底 立体式体验 虚实平台结合 多元化商业模式,运动主题地图，串联起整个商业！ 众多运动项目散落式分布于每层； 用运动地图持通券即能享受全程；,亮点二：最具互动性的商业小剧场,先让人感动，再让人停留，并延长消费时间，从而反复消费。,亮点二：最具互动性的商业小剧场,向人们提供可以自我表现的舞台，努力创造体验型空间，使在此的每一个人既是观众又是表演者。 这就是城市剧场的设计概念。,建设屋顶花园，还绿色于城市 利用空中花园，营造良好的消费环境与提高自身商业竞争力,商业亮点建议(九)|屋

16、顶花园,亮点三：最具生态性的屋顶花园,屋顶由不同主题的组团来呈现“花园城市”的概念，大量的绿化组团，供人散步、欣赏，打造城市的空中花园。 在屋顶上种草起隔热作用，减少对加热和空调的需要。,亮点三：最具生态性的屋顶花园,亮点三：最具生态性的屋顶花园,屋顶花园意向 屋顶绿化与商业完美结合，提供最佳观景平台，亦可结合儿童游乐、休闲SPA、咖啡茶座等业态，形成屋顶商业。,将大胆时尚设计元素植入本案商业空间，成为本案商业中的亮点,商业亮点建议(十一)|公共空间,亮点四：最具时尚性的公共空间,商业亮点建议(十一)|公共空间,亮点四：最具时尚性的公共空间,商业亮点建议(十一)|公共空间,亮点四：最具时尚性的公共空间,在沿街对整体商业进行景观灯光效果的设置，增强商业氛围,商业亮点建议(六)|绚丽灯光效果,亮点五：最具绚丽性的灯光效果,亮点五：最具绚丽性的灯光效果,承接动感音乐和美妙景观，打造立体灯光秀，观赏极致表演。,某国际广场,前期商业建议书 谢谢观赏,