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1、,青岛雨润物流项目市场调研报告,2013.05.31,目录 一、项目调研情况汇报 1、项目介绍 2、定位思路 3、重点业态调研 (1)食品及泛食品批发城的分析与总结 (2)主题游乐场的分析与总结 (3)特色餐饮风情街的分析与总结 (4)小商品批发城的分析与总结 (5)汽车用品配饰城的分析与总结 二、项目总体规划建议 三、项目投入产出收益分析,一、项目调研情况汇报,目前青岛 人口超过 800万人 ，目前中心城区人口370万。 到2020年，青岛将成为拥有近1200万人口，中心城区人口约500万人，。 中心城区由市南、市北、四方、李沧、崂山、城阳、黄岛7区组成，总面积1408平方公里。 未来城市规
2、划区，总面积约2870平方公里。 本项目位于城阳与红岛交界，处于大青岛中心区域，距离目前市中心约23公里。,项目介绍-青岛介绍,项目位置,城阳市区,红岛开发区,项目介绍地块情况,一号地：占地约99.8亩，容积率1.95； 二号地：占地约209.67亩，容积率1.92； 三号地：占地约223亩，容积率1.48； 四号地：占地约264亩，容积率1.53； 注： 均为商业用地。,项目位置,取得土地指标：,项目优势： 正阳西路，城市中轴线； 位于物流园区，周边多物流基地； 项目西北，企业集中区； 项目东侧紧邻景观河流；,项目劣势： 铁路隔断与城阳的商业往来； 项目北侧道路规划受限； 周边目前未开发，无
3、商业氛围； 距离红岛开发区有一定距离； 地块位置较差，且不规则，,项目竞争： 城阳商业体量过度开发； 城阳农产品、水产品市场规模全国领先； 青岛商业竞争非常激烈；,项目机会： 定位专业市场； 产品竞争差异化； 产业总部定位； 酒店餐饮商业配套；,项目介绍-SWOT,红岛大开发“科技、人文、生态” 城阳区转型“总部经济”,机场搬迁至胶州（确定） 市政府搬迁至红岛南部（规划中）,对红岛而言，北部工业厂房集中； 对城阳而言，火车线路与高架天然阻隔； 对青岛而言，城市中心优势明显； 自身位置，规划为物流区；,雨润品牌及农产品专业优势,政策导向,政府规划,项目位置,自身优势,商业定位应跳出城阳，结合红岛
4、发展、定位青岛及山东； 产品定位结合农产品为主、发挥物流优势、结合其他业态；,结论：,定位思考：四大因素,定位思考,零售商业地产： 批发商业地产： 旅游商业地产：滨海度假、主题公园、都市休闲街区、古村镇改造、休闲农业、运动主题、历史文化开发 养老商业地产,商业定位方向初判断,按商业属性分：,按消费能级分：由低到高,住宅配套底商： 标准商业：市级、区级、区域级购物中心 城市商业综合体：购物中心酒店公寓写字楼 开发项目整体产品配置：住宅商业套餐 商业地产专业产品：专业市场批发集群（商业配套齐全） 商业地产顶级专业产品：主题,1：放弃零售商业业态； 2：重点发展批发商业； 3：论证主题公园的可行性：
5、 4：适当引入主题MALL， 提升项目档次；,结论：,商业定位思考,放弃零售商业的原因：,项目不在城阳传统商圈，周边3公里内无成熟社区； 城阳零售商业体量过度饱和； 距离红岛商业居住区约10公里外，且未来该区域商业规划充足； 周边物流基地规划，多企业工厂；,重点考虑批发商业的原因：,考虑主题公园商业的原因：,所处地理位置，处于未来青岛大市区的中心； 项目所处区域属于物流产业园区，物流配套发达；,青岛旅游城市，是山东人口大市； 雨润集团与“梦工厂”合作；,商业定位思路,政府引导 产业支撑 交通发达 配套完善,专业市场四大关键,政策优惠、宣传推广、规范市场,历史原因、产业集群、品牌资源,片区交通、
6、全市交通、大区交通,配套设施、物流服务、信息交流、市场管理,专业市场三大原则,1、定位方向：专业批发市场（锁定 食品及泛食品、小商品批发城、汽车配件配饰城、服装、建材） 2、组织分析：主题游乐场可行性、特色餐饮； 3、适当引入主题Mall,提升档次和形象；,特色主题商业 目的性消费场所 大体量造城运动,结论：,商业定位思路,商业定位思路-原有调研成果,一号地：占地约99.8亩，容积率1.95； 二号地：占地约209.67亩，容积率1.92； 三号地：占地约223亩，容积率1.48； 四号地：占地约264亩，容积率1.53； 注： 均为商业用地。,原有定位确认：,三号地定位为果品市场 （这里不做
7、研究）,商业定位展开：,一号地定位 二号地定位 四号地定位,食品及泛食品批发城的专题分析,山东地区预包装食品一级批发市场分布于临沂市和济南市; 因临沂市物流优势明显，故辐射范围大于济南。,山东地区干货产品一级批发市场分布于藤州市和临沂市; 藤州拥有杏花村市场及嘉誉市场两大国内十强干货市场且辐射全国； 临沂干货产品，一级批发，近年发展迅速；,泛食品批发城的分析与总结,青岛副食品批发市场分布,青岛地区副食品批发市场分布于青岛市区、即墨、城阳; 均为二级批发市场; 上游渠道为：一线品牌区域代理、二线品牌来自临沂华丰国际食品城。,即墨副食品市场,抚顺路副食品市场,城阳副食品市场,泛食品批发城的分析与总
8、结,食品城业态数据分析,青岛地区副食品批发市场分布零散且规模较小； 市内无副食品一级批发市场； 胶东半岛目前并没有副食品一级批发市场；,泛食品批发城的分析与总结,食品批发业态定位总结： 1、一级批发市场竞争对手：临沂食品城(预包装食品)及藤州市场(干货)。 2、建议食品城定位须进行差异化定位； 3、招商对象锁定品牌生产厂家及食品进出口贸易商，产品选择兼顾中高低端，拉伸产品档次； 4、扩大招商范围至食品相关产品，打造胶东半岛泛食品流通平台、进出口贸易平台及电子商务平台。 5、建议定位在一号地块；规模不低于8万的泛食品城； 6、建筑形态及体量建议： 食品糖酒/饮料/调味品/食品等，重货采用兵营式商
9、铺一拖一及街铺，体量3.8万平米； 高端酒/小食品/进口食品/酒店用品等采用MALL形式，体量4.8万方； 三层及四层区域需考虑仓储用途，加大承载，用途视招商情况 及周边仓储供应情况调节。,泛食品批发城的分析与总结,主题游乐场的专题分析,项目周边主题游乐场分布情况,方特梦幻王国,海上嘉年华,宝龙乐园,雨润地块,主题游乐园,方特梦幻王国,方特梦幻王国占地1060亩，乐园面积70万平米，投资50亿，另已储备住宅用地3000亩。资金平衡方式：游乐营收+ 住宅营销+土地溢价,主题游乐园,海上嘉年华,主题游乐园,项目分析,1、周边无天然景观(不占海景或地理优势)，缺乏旅游配套资源； 2、项目处物流园密集
10、区，周边环境差； 3、农产品物流与游乐场两种业态不太相融，相互不能促进。 4、投资额大(1万元/)，收益周期长 ，缺乏明晰的商业盈利模式。 5、与目前青岛最大的两个主题游乐项目距离过近 ，且竞争优势不明显。,该项目，不适合做主题游乐园的旅游业态项目，投资风险过大。,结论：,主题游乐园,特色餐饮风情街的专题分析,啤酒文化街,云霄路美食街,闽江路休闲街,本案,特色风情街,城阳区餐饮数据分析,特色风情街,1、项目位于204国道，来往大中型车辆较多，消费环境差； 2、位于物业园区，不适合大型主题餐饮、休闲类业态的定位； 2、项目周边无社区支撑，消费客源无支撑； 3、青岛市区，特别是城阳区其商业核心区及
11、韩式特色街区已成一定的规模和历史，周边消费者已有固定的消费习惯； 4、地块周边缺乏人流、客流及商业氛围，特色餐饮的招商和运营均存在极大难度。 因此，不适宜将特色餐饮风情街作为项目内主力业态定位，建议规划引入能满足项目需求的配套餐饮。,特色风情街分析,结论：,1、建议不考虑大型休闲主题餐饮、韩日风情街； 2、由于项目3公里之内无餐饮配套，故建议设置本项目的配套商业餐饮规划；,特色风情街,小商品批发城的专题分析,临沂主要小商品批发市场分析,临沂西郊，拥有约158个各类型专业市场，总体量不低于250万 。其中服装、小百货市场约为80家，总体量不低于100万 。,小商品城临沂一级市场,临沂小商品市场分
12、析,临沂各类型市场在08年前基本以一代(地摊)、二代(大棚)建筑类型为主，现阶段以发展成为三代(商贸城) 、四代(mall)的购物中心建筑形态的大型专业市场。 临沂地区路陆交通极为发达，贯通南北，配送成本整体较低。 临沂各类市场上线渠道由厂家驻点、一级批发为主，区域批发、二级批发为辅的现状。 临沂各类市场下线渠道覆盖该市三区九县，辐射山东省全境及江苏、安徽部分城市。 临沂之所以能将各类型市场集中并具备一定规模，市/区各级政府高度重视和优惠的招商政策等举措大力提升市场繁荣。,小商品城临沂,结论：,区域内一级小商品市场竞争激烈，无机会。,城阳区批发市场总规模达到196万m2，主要集中在以下几大产业： 1、农副产品类：71万m2 2、服装产业：53.5万m2 3、工艺品产业：46万m2 4、建材产业： 44万m2 结论:城阳区各类专业市场规模大，其中，农副产品批发市场对我们项目存在很大压力。,城阳区专业市场汇总表,小商品城城阳已运营市场,胶东区域在建“商贸城”项目,1,2,3,小商品城城阳周边在建项目,分析： 1、周边一级小商品类市场规模达200万，非常成熟。 2、周边正在崛起更大规模商贸城，市场总量高达500万。 3、小商品市场已经超越了正常的支撑比例，供大于求。,结论：,不建议定位为小商品及 服装类的专业市场。,小商品城,