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1、定位研究框架;问题一：青岛写字楼市场的特点是什么？未来崂山区的写字楼市场是否存 在机会点？问题二：核心城市综合体项目发展的的特点在哪里？问题三:本项目适合发展何种类型的综合体？物业配匕比例如何？青岛总体写字楼市崂山区域写字楼典型项目分析拟开发物业业态配比背景研究1.青岛写字楼市场研究-分布特征-供需分析-租金售价及空置率-潜在供应甲级写字楼界定 标准盈曰心、/仕衡标准1b/亠丄山T中/亠黒般甲级写字楼标准/亠十宀1帛后工订甘7山金丄厂L宀辛八宀厶4口Xz【、【rz料、乂宀1帛丄几*区亠丄地丄理1亠置于央商务区，交通便利、基础建设完善，包括公交线路以及轨道交通1设施规模建筑规模建筑类型拥有较大的
2、的建筑体量和规模化的配套设施L框架口或钢结构 抗震在8 级地震以上建筑类型十小占i、e框架或钢结构，抗震在8 级地震以上厶工八tzmi工宀尺/工片尿/【/缺1出 八宀口士二r./【/丄*宀口 升口r、【丄i冶注匚宀丄来宀讪/曰寸斤办公空间可灵活分隔适应各种变化的办公空间，有绿化生态空间布局，以增添写字楼内部景观标准层咼 供申，系统3.3米以丄,双路供电 办公面的供电容量在 80W/m2 以上丄一、心卞三兀丄皿丄厂 F rr / lc 一 r、r i.标准承重硬件 空调系统,标准承重：楼板承重在2.5KN/m2 以丄E 心/rrtQ 口 tldi亠占 宀丄中 云厶兴 器LE 曰-4八介 4、 /
3、 K / J, H-UFU I.空调系统设施电梯国际知名品牌中央空调系统，新风量在30 立方丿米/丿人/小时以上。匚刁 吐EQ 口山1!QZ4 4A 口 n 冷 KHrr丄十 E4、 川士 /、 心丄仃4二1十乜 j八介 工,【、也电梯国际知名品牌，每部电梯服务面积小3900平方米/吨 台，候梯时间不超过 30秒钟停车位1-个-机动车位-厂-并实现智屯能化高效管理智能化系统H-t ；丁 皆达到5A级标准电话线外立面T均每 20平方米有根电话线开提供ISDN ,，DDN ,，T1 等通讯电缆铝板/玻璃幕墙，或高档石材大堂石、大堂地面为大理石/花岗岩 /天然石材等，墙面为大理石/花岗岩 /冋级墙纸
4、等材料，有吊顶，柱应包大理电梯厅及走廊不锈钢等采用高档装饰材料，地面应采用石材：应有不锈钢、大理石或木门套：高档吸音材料吊顶装修F卫生间进口名牌洁具，高品质、低噪声，通长石材洗面台，设通长面镜、洗手液盒、电动干手机、手纸，标准水防潮吊顶、石材墙、地面，前室空间能有余度满足使用者理容要求1办公间墙面耐擦洗壁纸或高级乳胶漆，高档吸音材料吊顶，刷高级乳胶漆，块状胶垫地毯地面1商务配套商业配套兀善高档防管理服务运营状况物业管理租或售丰富经验的国际知名物业管理公司基本不岀售青岛甲级写字楼界定标 准区地理立置位于中央商务区或香港路 CBD 区，父通便利、基础建设元善规模建筑规模 拥有较大的的建筑体量和规模
5、化的配套设施建筑类型框架或钢结构办公空间能提供可灵活分隔适应各种变化的办公空间硬件设施标准层高 供电系统室内静高2.6米以上双路供电，办公面的供电容量在80W/m 2以上标准承重标准承重：楼板承重在2.5KN/m2 以上空调系统品牌中央空调系统电梯进口高度电梯,3米/秒以上青岛甲级写 字楼并没有 明确的行业 标准，我行 在进行市场 研究时，一 般米取左侧 标准进行界 疋停车位智能化系统充裕，车位比较低有智能化管理电话i线宽频信息点接口多我项目所在外立面铝板/玻璃幕墙，或高档石材大堂大堂地面、墙面为大理石 /花岗岩/天然石材等，有吊顶，柱应包大理石/不锈钢等电梯厅及走廊 采用高档装饰材料，地面应
6、采用石材；应有不锈钢、大理石或木门套；高档吸音材料吊顶卫生间装修标准办公间商务配套进口名牌洁具，高品质、低噪声，通长石材洗面台，通长面镜、洗手液盒、电动干手机一/手纸等区域，目前 达到甲级标 准的写字楼 为青岛金融 广场和国展 财富中心。商业配套兀杏管理服务运营状况物业管理租或售知名物业管理公司以销售给大客户为主青岛写字楼市场一分布 特征青岛写字楼市场分为四大板块，香港中路?青岛规划有四个商务功能区：市南区香港中路 CBD，崂山区海尔路商务区，市北区山东路商务区 和开发区?从分布来看，青岛的甲级写字楼物业主要分布在 商务活动最频繁、商务氛围最浓厚的香港中路开发区CBD区域，这一区域的写字楼总体
7、量占青岛甲级写字楼 市场的90%,而其他三个功能区的甲级写字楼市场发展尚不成熟。青岛写字楼市场板块分布2海尔路香港中路CBD板块公港中路CBD板块特征交通方便，设施完善，处于沿海一线，写字楼档次较高，虽然租金较高，但对跨国支机构和当地大型金融/贸易公司有吸引力地理位置处于城市腹地，产品以乙级写字楼为主，租金相对较低，对金融公司，贸易上运输等发展型企业有吸引力。区域定义为东部城市副中心，IT产业，高新技术产业，房地产业和金融业，企业总部中。环境优越，新入市产品多以甲级写字楼为主，档次咼，但目前区域商务氛围不成熟。幵发区毗邻保税区，靠近港口，以海运及制造业为主，集中了物流行业的诸多公司。资料来源:DTZ consul ting