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1、.中国指数研究院中国房地产指数系统CREIS全球房地产指数系统GREIS中国指数研究院中国房地产指数系统电话：010-56319252邮箱：baiyanjun海外城市房价解读：香港篇（2014年）住宅量价均由降转增，市场强势回暖目录一、香港是全球第三大金融中心，房地产市场较为活跃11、概况：香港为中西文化交融的中心，经济发展迅速12、房地产市场：租金创新高，住宅成交量大幅反弹3二、香港房价：价格指数同比不断加速，市场强势回暖61、绝对价格：套均价上涨明显，10月价格达历史最高62、房价变化：同比增速加快，市场处在上升期73、分区域：各地区小户型住宅表现均较好，新界整体同比涨幅最高8Ø
2、 港岛：价格同比持续扩大，70平米以下住宅表现较佳8Ø 九龙：价格指数达历史最高点，同比增速不断加快9Ø 新界：40平方米以下住宅价格最高，整体同比涨幅位居各地区首位10三、结语12一、 香港是全球第三大金融中心，房地产市场较为活跃1、概况：香港为中西文化交融的中心，经济发展迅速图：香港行政区划图新界九龙香港岛资料来源：中国指数研究院综合整理香港位于中国南海沿岸，由香港岛、九龙和新界组成。香港地处珠江口以东，北接深圳，西迎澳门，由香港岛、九龙和新界三大部分组成，共有263个岛屿，其中大屿山面积最大，同时香港下设湾仔、观塘、离岛等18个行政区划。香港陆地面积为1104平方公里
3、，水域面积为1651平方公里，其中香港岛约为81平方公里，九龙约47平方公里，新界约976平方公里。根据香港政府统计处数据，2014年年底香港人口达726.4万人，较年中增加2.2万人，同比增长0.6%。表：2011年香港各行政区人口数量香港岛九龙新界湾仔152,608油尖旺307,878离岛141,327中西区251,519九龙城377,351大埔296,853南区278,655深水埗380,855北区304,134东区588,094黄大仙420,183荃湾304,637观塘622,152西贡436,627屯门487,546葵青511,167元朗578,529沙田630,2731,270,8
4、762,108,4193,691,093资料来源：香港政府统计处，中国指数研究院综合整理香港富裕繁荣，治安良好，生活水平高。香港是人均寿命最长的地区之一，有“东方曼哈顿”、“东方之珠”等美誉。香港又被称为“华人流行文化之都”，拥有大中华地区最发达和最先进的华语文化产业。香港教育资源丰富，有香港科技大学、香港大学、香港中文大学等知名院校。根据政治及经济风险顾问公司的调查，在所调查的亚太地区中，香港罪案率为亚洲最低，成为全亚洲最安全的地区，也是全世界最安全的地区之一。2012年香港被经济学人评为“全球最宜居城市”。香港是仅次于纽约和伦敦的全球第三大金融中心。香港是中西方文化交融的中心，也是国际和亚
5、太区重要的经济、金融、航运枢纽和最具竞争力的城市之一，为仅次于纽约及伦敦的全球第三大金融中心。香港拥有全球最繁忙的货运港口，也是主要的黄金交易中心，国际竞争力在不断上升。根据2012年中国社会科学院公布的两岸四地294座城市的竞争力排行，香港连续十年排行榜首。目前香港已成为世界第11大贸易实体、第6大外汇市场和第15大银行中心。图：1962年至今香港GDP及同比增长率资料来源：香港政府统计处，中国指数研究院综合整理香港GDP继续创历史新高，年增长率达5.3%。2014年，香港GDP达22457.5亿港元，为历史最高值，较2013年增长5.3%，涨幅扩大0.6个百分点。分季度来看，二季度香港GD
6、P同比增长6.2%，增幅最大，随后涨势趋缓，特别是四季度，香港“占中”对香港的旅游业、零售业等造成严重影响，经济增速放缓至4.6%。近五年香港GDP连续增长，且涨幅均超过4.5%。1962年至1997年为香港经济的高速发展期，GDP平均上涨15.8%至13730.8亿港元，之后受亚洲金融危机的影响，经济出现下行，2003年后迅速复苏；2008年受全球金融危机影响又一次出现下降，但很快反弹。综合来看，优越的地理位置、高效率的配套设施及优质的服务均对香港经济做出了重大贡献。图：2011年年中香港各行政区划人口密度资料来源：香港政府统计处，中国指数研究院综合整理香港人口密度高，且持续增长。根据香港政
7、府统计处的数据，2011年年中香港人口密度为6404人/平方公里，为世界上人口最稠密的城市之一，较2010年底增长0.3%，预计2013年中人口密度达6505人/平方公里。分区域来看，2011年年中九龙的人口密度高达44917人/平方公里，所管辖的5个行政区划每平方公里的人口数均超过4万人，其中观塘的人口密度为55204人/平方公里，位居18个行政区划首位，为香港人口最稠密地区；香港岛人口密度为15924人/平方公里，明显高于新界（3874人/平方公里）。文化多元化，外国人口仅约占6.4%。2011年香港的华人数量达662.0万人，占总人口约93.6%，华人以外的种族约占总人口的6.4%，以印
8、尼人和菲律宾人居多，人口均超过13.3万人。香港的主要语言为粤语和英语，普通话也相当流行。2、房地产市场：租金创新高，住宅成交量大幅反弹图：2000年至今香港住宅租金指数及其环比、同比图：2014Q4香港各类、各地区住宅租金及其同比资料来源：香港差饷物业估价署，中国指数研究院综合整理香港住宅租金达历史最高水平，同比涨幅不断扩大至5.4%。根据香港差饷物业估价署发布的租金指数，2014年四季度香港住宅租金处于历史最高水平，较上季度上涨2.7%，同比连续第21个季度增长，涨幅扩大至5.4%，较三季度扩大2.1个百分点。整体来看，2014年香港住宅租金上涨明显，在一季度小幅回落后迅速回升，三季度以来
9、租金指数屡创新高，同比涨幅不断扩大。新界各类住宅租金同比均为上涨，在各地区中表现最佳。从各类住宅及各地区租金情况来看，2014年四季度港岛各类住宅租金在各地区中均最高，均超过370港元/平方米·月，其中160平方米以上住宅租金达454港元/平方米·月，明显高于九龙（307港元/平方米·月）和新界（253港元/平方米·月）。同比涨幅方面，仅新界的各类住宅同比均为上涨，其中70平方米以下住宅增长均超过10%，增幅最大；港岛和九龙的超大户型住宅均出现不同程度的同比下降，其中九龙160平米以上户型同比下降22.5%，降幅最大。图：1985年至今香港住宅落成量及其
10、增长率图：1985年至今香港住宅空置量及其占总存量的百分率资料来源：香港差饷物业估价署，中国指数研究院综合整理香港住宅落成量降至历史次低，空置量及其占总存量的比重均为2000年来最低。2013年香港住宅落成总量为8254套，为历史次低水平，仅略高于2009年（7157套），同比由增转降18.7%，其中40至69.9平方米的住宅落成量达4688套，占落成总量的56.8%，居各类住宅之首。整体来看，2003年以来香港住宅落成量迅速下滑，至2009年降至1985年来的最低水平，近两年回升不明显，市场供应量偏低。空置量来看，2013年香港住宅空置量为46567套，为2000年来的最低水平，较2012年
11、下降3.0%，占总存量的比例为4.1%，较上年（4.3%）下滑0.2个百分点，为1998年来的最低水平。图：2002年至今香港住宅成交量 成交量包括除居者有其屋、私人机构参建居屋及租者置其屋计划以外（除非有关单位转售限制期届满并已缴付补偿）的所有住宅买卖。及其同比资料来源：香港差饷物业估价署，中国指数研究院综合整理住宅成交量在2013年低基数基础上大幅回升，同比增长25.9%，绝对水平距历史高点还有较大距离。2014年香港住宅累计成交6.4万套，在2013年低基数背景下，同比大幅增长25.9%，结束了连续三年的同比下降趋势。全年来看，前三个月香港住宅市场处在低迷期，成交量同比下降33.7%，四
12、月以来，市场开始回暖，成交量强势反弹，至12月同比涨幅均超过20%，平均增长55.4%，其中7月成交7792套，同比大幅增长95.5%，为全年最大增幅。整体来看，受2008年金融危机的影响，香港住宅成交量降至9.6万套，同比下降22.4%，之后市场迅速回暖，至2010年成交量达到2002年以来的阶段性高点（13.6万套）。在2011年香港政府对楼市调控收紧及银行加息的影响下，香港住宅成交量迅速下降至8.4万套，同比达到2002年来的最大降幅37.8%。2012-2013年香港政府为抑制房价过快增长进一步加大调控力度，住宅成交量连续下滑，2014年以来，随着香港政府放宽部分调控政策，住宅成交量大
13、幅回升，但距2010年的最高点（13.6万套）还有很大的距离。二、 香港房价：价格指数同比不断加速，市场强势回暖1、 绝对价格：套均价上涨明显，10月价格达历史最高图：2003年至今香港住宅成交套均价成交套均价为交易总值与楼宇买卖合约数目的比值。及其同比数据来源：香港差饷物业估价署，中国指数研究院综合整理2014年住宅成交套均价上涨明显，10月达80.3万港元，为历史最高水平。根据香港差饷物业估价署公布的数据，2014年12月，香港住宅成交套均价为729.4万港元，为历史较高水平，环比上涨1.6%。具体来看，2014年以来价格基本超过600万港元，10月达历史最高水平（80.3万港元），11-
14、12月价格有所下滑，但仍高于700万港元。整体来看，2003年以来香港住宅成交套均价增长明显，特别是2010年10月至2012年5月，同比涨幅普遍在20%以上，之后随着经济的不断发展，香港住宅成交套均价基本保持在520万港元以上，2014年以来价格较高，特别是下半年，套均价普遍超过700万港元。价格整体波动较大，市场较为活跃。指数简介之差饷物业估价署房价指数（Rating and Valuation Department Price Index）发布机构香港差饷物业估价署计算方法数据来自在有关期间送交土地注册处注册的住宅楼宇买卖合约，一般显示送交注册前约四个星期内签立的交易。统计数据并不包括居
15、者有其屋、私人机构参建居屋及租者置其屋计划的住宅买卖，除非有关单位转售限制期届满并已缴付补偿。该指数为月度发布。覆盖范围该指数覆盖全港。另覆盖香港岛、九龙和新界各类住宅（40平方米以下、40至69.9平方米、70至99.9平方米、100至159.9平方米和160平方米以上）租金指数、售价指数。2、 房价变化：同比增速加快，市场处在上升期图：2005年至今香港中原城市指数CCI中原城市指数基期为1997年7月，基点为100点。及其同比资料来源：中原数据，中国指数研究院综合整理5月以来住宅市场回暖，价格同比涨幅不断扩大，市场处在上升期。中原城市指数显示，2014年12月香港住宅价格指数达130.2
16、点，为历史最高点，环比连续第10个月上涨，涨幅为2.2%，同比连续第8个月上涨，涨幅扩大至11.7%，较上月扩大3.0个百分点。具体来看，1-4月香港住宅价格指数同比连续下行，5月价格止跌反弹，8月价格指数超过2013年3月的阶段性高点（121.5点），随后价格指数屡创新高，同比涨幅持续扩大。整体来看，受亚洲金融危机的冲击，香港住宅市场在1998年至2003年陷入低迷期，房屋价格持续下降。之后随着香港经济的不断复苏，住宅价格回升，同比涨幅普遍在10%以上，至2013年3月价格达阶段性高点，2014年1月香港住宅价格结束了连续53个月同比上涨态势，同比小幅下降0.5%，2、3月同比降幅逐渐扩大，
17、5月市场开始回暖，价格同比加速，至今香港住宅市场处在上升阶段。指数简介之中原城市指数（Centa-City Index）发布机构中原地产和香港城市大学计算方法中原城市指数是基于香港特区政府土地注册处登记的住宅楼宇交易记录和香港有代表性的38个成份屋苑价格编制，用以描述房地产市场的价格变动。同时利用回归分析方法来确定景观、方向和层数等因素对尺价（每平方英尺的成交价）的影响。某月的中原城市指数计算公式为该月成份屋苑的总市值除以上月成份屋苑的总市值乘以上月的中原城市指数。一个成份屋苑的市值等于它的全部可销售面积乘以它的调整尺价。该指数为月度发布。覆盖范围全港及香港岛、九龙、新界（东）、新界（西）。3
18、、 分区域：各地区小户型住宅表现均较好，新界整体同比涨幅最高Ø 港岛：价格同比持续扩大，70平米以下住宅表现较佳图：2014年港岛各类住宅平均售价及其同比资料来源：香港差饷物业估价署，中国指数研究院综合整理70平方米以下住宅价格平稳，且下半年表现较佳，同比涨幅扩大明显。根据香港差饷物业估价署公布的数据，2014年12月港岛的各类住宅平均售价均在13万港元/平方米以上，其中160平方米以上住宅售价为24.1万港元/平方米，居首位，为价格最低的40平方米以下住宅（13.8万港元/平方米）的1.7倍。同比上看，2014年12月港岛各类住宅中70平方米以下和160平方米以上住宅同比均为增长，
19、其中40平方米以下住宅同比上涨15.0%，涨幅最大。整体来看，70平方米以下住宅价格较为稳定，特别是40平方米以下住宅，2014年1月以来价格普遍在12.2-13.8万港元之间；160平方米以上住宅价格最高，但最不稳定。同比方面，2014年70平方米以下住宅同比均由上半年的下降转为上涨，且下半年同比增速均明显扩大；160平方米以上住宅同比变化幅度在各类住宅中最大，且波动最为频繁。图：2010年至今港岛中原城市指数、同比及全港同比资料来源：中原数据，中国指数研究院综合整理下半年市场回暖，价格指数反弹回升，同比不断加速，且略高于全港平均水平。根据中原城市指数，2014年12月港岛住宅价格指数达14
20、4.3点，较基期增长44.3点，在各地区中累计增幅最大，环比上涨1.7%，同比连续第6个月上涨，涨幅扩大至12.3%，略高于全港平均水平（11.7%）。具体来看，1月港岛住宅价格同比微降0.5%，结束了连续22个月的同比上涨态势，7月以来港岛住宅市场回暖，价格指数同比不断加速。整体上，2010年以来港岛住宅价格变化与全港较为相似，特别是2012年6月以来，价格变化基本与全港同步，之间的同比差距保持在1%左右，2014年下半年港岛同比高于全港，且差距缩小至0.5%上下。Ø 九龙：价格指数达历史最高点，同比增速不断加快图：2014年九龙各类住宅平均售价及其同比资料来源：香港差饷物业估价署
21、，中国指数研究院综合整理各类住宅平均售价均超过11万港元/平方米；40平方米以下户型为2014年来各类住宅中唯一同比均为上涨住宅，且涨幅显著扩大。根据香港差饷物业估价署公布的数据，2014年12月九龙各类住宅平均售价均超过11万港元/平方米（160平方米以上住宅本月无成交），100-159.9平方米住宅价格最高，达17.8万港元/平方米。同比上看，2014年12月九龙各类住宅价格同比均为上涨，其中40平方米以下住宅同比上涨20.2%，涨幅最大，40-69.9平方米住宅同比增长16.9%，位居其后。整体来看，2014年以来40平方米以下住宅为各类住宅中唯一售价同比均为上涨住宅，且涨幅显著扩大，特
22、别是四季度，各月同比涨幅保持在18%以上；40-69.9平方米住宅下半年同比加速上涨，相对于大户型住宅表现较佳；160平方米以上住宅平均售价在2014年1月首次超过55万港元/平方米（2月和12月均无该类户型成交），同比大幅增长174.2%。图：2010年至今九龙中原城市指数CCI、同比及全港同比资料来源：中原数据，中国指数研究院综合整理九龙住宅价格指数4月止跌回升，同比不断加速，至今指数达历史最高点，同比增速略高于全港。根据中原城市指数，2014年12月九龙住宅价格指数达129.3点，为历史最高点，环比、同比均连续第9个月上涨，涨幅分别扩大至1.8%和11.9%，同比较全港平均水平（11.7
23、%）略高0.2个百分点。整体来看，2012年2月受政策及外围环境影响九龙住宅价格微降0.5%（为2009年8月至2013年12月仅有的一次同比下降），之后房价迅速回升；2014年1月九龙住宅价格出现2012年3月以来首次同比下降，降幅为1.3%，高于全港，4月九龙住宅市场开始回暖，价格同比由降转增，且回升不断加速，9月至今涨幅均略高于全港。Ø 新界：40平方米以下住宅价格最高，整体同比涨幅位居各地区首位图：2014年新界各类住宅平均售价及其同比资料来源：香港差饷物业估价署，中国指数研究院综合整理40平方米以下住宅价格首次超过10万港元/平方米，在各类住宅价格最高；2014年以来100
24、平方米以下住宅同比均为上涨，其中40-69.9平方米住宅同比保持两位数增长，表现最为突出。根据香港差饷物业估价署公布的数据，2014年12月新界各类住宅平均售价在7.3万至10.2万港元/平方米之间，40平方米以下住宅平均售价首次超过10万港元/平方米，在各类住宅中价格最高；70-99.9平方米住宅均价为9.5万港元/平方米，位居第二位；160平方米以上住宅价格降至7.4万港元/平方米，居末位。同比上看，2014年12月新界40-69.9平方米住宅同比上涨19.3%，在各类住宅中涨幅最大；160平方米以上住宅同比下降32.3%，为各类住宅中最大降幅，较上月下降39.3个百分点。整体来看，201
25、4年以来新界各类住宅中100平方米以下住宅平均售价同比均连续增长，其中40-69.9平方米住宅同比涨幅均超过10%，表现尤为突出；100-159.9平方米住宅除2月外同比也均为上涨，且涨幅多处在9%以上；160平方米以上住宅平均售价同比变化幅度大，且波动频繁，价格不稳定，2014年以来价格同比除11月外均为下跌，且跌幅在20%上下。图：2010年至今新界东、西及全港中原城市指数同比资料来源：中原数据，中国指数研究院综合整理新界东住宅价格先于全港同比回升，且同比涨幅明显高于全港平均水平，位居各地区之首。根据中原城市指数，2014年12月新界东住宅价格指数达132.4点，同比连续第9个月上涨，涨幅
26、扩大为16.7%，在各地区中涨幅最大。新界西住宅价格指数为117.9点，较1997年7月基期增长17.9点，同比连续第8个月上涨，涨幅扩大为14.9%。整体来看，2014年2月新界东、西同比均迟于全港下降，其中新界东同比降幅明显小于全港平均水平，且在4月同比优先回升，至今同比涨幅明显高于全港平均水平，位居各地区首位。三、 结语香港是全球最安全、富裕、繁荣以及生活水平高、人均寿命最长的地区之一。香港是中西方文化交融的中心，也是国际和亚太区重要的经济、金融、航运枢纽和最具竞争力的城市之一，为仅次于纽约和伦敦的全球第三大金融中心，亦是全球最安全、富裕、繁荣以及生活水平高、人均寿命最长的地区之一，有“
27、东方曼哈顿”、“东方之珠”等美誉。根据政治及经济风险顾问公司的调查，在所调查的亚太地区中，香港罪案率为亚洲最低，成为全亚洲最安全的地区，也是全世界最安全的地区之一。2012年香港被经济学人评为“全球最宜居城市”。同时，香港拥有丰富的教育资源，如香港科技大学、香港大学、香港中文大学等知名院校。2014年香港套均价明显上涨，价格指数屡创新高，同比不断加速，市场强势回暖。根据香港差饷物业估价署公布的数据，2014年12月，香港住宅成交套均价为729.4万港元，为历史较高水平。具体来看，2014年以来价格基本超过600万港元，10月达历史最高水平（80.3万港元），11-12月价格有所下滑。中原城市指
28、数显示，2014年12月香港住宅价格指数达130.2点，为历史最高点，环比连续第10个月上涨，涨幅为2.2%，同比连续第8个月上涨，涨幅扩大至11.7%，较上月扩大3.0个百分点。分区域来看，港岛下半年价格指数反弹回升，同比不断加速，且略高于全港平均水平，其中70平方米以下住宅价格平稳，且下半年表现较佳，同比涨幅扩大明显。九龙各类住宅平均售价均超过11万港元/平方米；40平方米以下户型为2014年来各类住宅中唯一同比均为上涨住宅，且涨幅显著扩大。新界东住宅价格先于全港同比回升，且同比涨幅明显高于全港平均水平，位居各地区之首。受经济不断增长、市场供应量加大等多重因素的影响，预计2015年上半年香
29、港楼市将渐趋平稳。2014年5月香港特区政府放宽楼市双倍印花税，延长了本地购房者出售现有房屋的时限，助推2014年香港楼市强势回暖，住宅量价齐升。2014年12月香港政府公布未来十年总房屋供应目标，通过加建新公屋、持续加大土地供应等措施将供应目标增加至48万个单位。2015年香港住宅供应量将有所增加，一定程度上缓解楼市供不应求的态势。随着香港经济的不断增长、人口的不断增加，房产市场需求依然强劲，但在我国大陆经济增速放缓的背景下，受香港政府维持部分调控政策不变、市场供应量加大以及美国加息预期增强、美元升值等因素的影响，2015年香港房地产市场预计将渐趋平稳，价格增速将稳中趋缓。；.中国指数研究院
30、总院地址：北京市丰台区南四环西路186号四区汉威国际广场5号楼邮编：100160电话：010-56319200传真：010-56319191中国指数研究院华北分院（北京）地址：北京市丰台区南四环西路186号四区汉威国际广场5号楼邮编：100160电话：010-56319200传真：010-56319191（天津）地址：天津市和平区南京路189号津汇广场2座2602室邮编：300051电话：022-58260886传真：022-58260899（青岛）地址：青岛市市南区南京路122号中联广场D栋303室邮编：266071电话：0532-85802500传真：0532-83860179（沈阳）地址
31、：沈阳市和平区胜利南街61号SK大厦17层1702室邮编：110001电话：024-31370698转8015传真：024-31370698转8100（西安）地址：西安市高新区科创路168号西电科技园C座208室邮编：710065电话：029-89195076转806传真：029-88259465中国指数研究院华东分院（上海）地址：上海市浦东新区东方路800号宝安大厦2楼邮编：200122电话：4008383331传真：021-80136118（杭州）地址：杭州市庆春东路66号庆春发展大厦B座17F邮编：310016电话：0571-85772889 / 85774929-8056传真：0571
32、-85772717（宁波）地址：宁波市和义路77号汇金大厦1501邮编：315000电话：0574-27896826传真：0574-27866062-8002（苏州）地址：苏州市工业园区东环路1408号东环时代广场17F邮编：215021电话：0512-67067917传真：0512-67627290（南京）地址：南京市秦淮区汉中路27号，南京友谊广场12楼邮编：210007电话：025-86910366传真：025-86910300（南昌）地址：南昌市施尧路1111号天使水榭公馆A座7层邮编：330000电话：0791-88611657传真：0791-88611370中国指数研究院华南分院（
33、深圳）地址：深圳市南山区文化中心区海德二路茂业时代广场20-层B邮编：518040电话：0755-86607988传真：0755-86607966（广州）地址：广州市海珠区赤岗北路118号四季天地5层邮编：510310电话：020-85025886传真：020-85025999中国指数研究院华中分院（武汉）地址：武汉市江岸区江汉路250号武汉船舶国际广场18楼邮编：430013电话：027-82226223传真：027-82226123（长沙）地址：长沙市芙蓉区五一大道618号银华大酒店2712室邮编：410011电话：0731-82806380传真：0731-82801009中国指数研究院西南分院（重庆）地址：重庆市渝中区邹容路131号世贸中心15楼邮编：400010电话：023-86596269 / 63886009-1119传真：023-63885393（成都）地址：成都市天府大道北段28号茂业中心C座8层邮编：610041电话：028-81810588传真：028-81810599；.