1、1繁昌项目设计优化建议方案繁昌项目设计优化建议方案合富辉煌房地产（安徽）合富辉煌房地产（安徽）20092009年年1212月月谨呈中辰集团谨呈中辰集团2项目初判项目初判p 繁昌县有史以来的繁昌县有史以来的“地王地王”项目；项目；p 繁昌县有史以来最大规模的房地产项目。繁昌县有史以来最大规模的房地产项目。p 项目地处老城区向新城区过渡的中心地段，区位交通优势明显项目地处老城区向新城区过渡的中心地段，区位交通优势明显。p 中辰集团在芜湖繁昌县的第一个项目，承载着快速树立品牌知名度的使命。中辰集团在芜湖繁昌县的第一个项目，承载着快速树立品牌知名度的使命。市场层面市场层面引领引领 项目层面项目层面赢利
2、赢利 社会层面社会层面影响力影响力3本案解决的核心问题揭示本案解决的核心问题揭示p 怎么样搭配物业类型才能使项目在突破区域市场、引领市场的前提怎么样搭配物业类型才能使项目在突破区域市场、引领市场的前提下，获得最大化的利润。下，获得最大化的利润。p 怎么样配比户型才能够得到整体市场的接受，促进项目快速销售。怎么样配比户型才能够得到整体市场的接受，促进项目快速销售。核心问题核心问题p 怎么样确定首期启动区才能保证首期开发的一举成名，形成广泛的怎么样确定首期启动区才能保证首期开发的一举成名，形成广泛的市场关注，为后期的成功推售奠定良好的基础。市场关注，为后期的成功推售奠定良好的基础。4本案的思维导图
3、本案的思维导图城市经济及规划城市经济及规划城市房地产概况城市房地产概况本地典型个案分析本地典型个案分析外地典型个案分析外地典型个案分析本项目本项目物业发展建议物业发展建议5繁昌县基本概况：繁昌县基本概况：省内十强县位列第二，经济基础好，人均收入高，购省内十强县位列第二，经济基础好，人均收入高，购房承接力强。房承接力强。n繁昌县位于安徽省省东南部，芜湖市境繁昌县位于安徽省省东南部，芜湖市境西南部，全县辖西南部，全县辖6 6个镇：繁阳镇、荻港镇、个镇：繁阳镇、荻港镇、孙村镇、平铺镇、新港镇、峨山镇，人口孙村镇、平铺镇、新港镇、峨山镇，人口约约3232万。万。n20082008年工业化率已达年工业化
4、率已达51.3%51.3%，居安徽省县，居安徽省县域首位，人均域首位，人均GDPGDP、人均财政收入位居全、人均财政收入位居全省第二，农民人均纯收入全省第三。省第二，农民人均纯收入全省第三。n繁昌县经济发展水平居安徽前列，繁昌县经济发展水平居安徽前列，0707、0808年在年在“安徽省综合实力十强县安徽省综合实力十强县”中排名中排名第二第二。同时繁昌也是。同时繁昌也是“安徽省文明县城创安徽省文明县城创建先进县建先进县”。n繁昌县交通便利，万吨级繁昌县交通便利，万吨级“黄金水道黄金水道”，沪铜铁路、沿江高速公路，将繁昌同长，沪铜铁路、沿江高速公路，将繁昌同长三角和广大内陆腹地连接起来。三角和广大
5、内陆腹地连接起来。铜陵合肥南京马鞍山繁昌芜湖上海长江长江6本项目本项目n县委、县政府明确提出了县委、县政府明确提出了“发展要大发展要大招商、城市要大建设、项目要大推进招商、城市要大建设、项目要大推进”三大重点任务，集中精力开展了城市大三大重点任务，集中精力开展了城市大建设行动，围绕城市建设行动，围绕城市“北进东扩北进东扩”，实，实现现“一年一变样、三年大变样一年一变样、三年大变样”的奋斗的奋斗目标推进，以完善城市功能，提升城市目标推进，以完善城市功能，提升城市形象。形象。n20092009年在城区新建、续建年在城区新建、续建8 8条市政道路，条市政道路，进一步完善城市路网体系，拉开城市发进一步
6、完善城市路网体系，拉开城市发展框架。展框架。n本项目位于北进主干道的最前沿，区本项目位于北进主干道的最前沿，区位优势明显。位优势明显。城市规划：城市规划：“东扩北进东扩北进”的城市扩张，凸显了项目的区位优势。的城市扩张，凸显了项目的区位优势。老城区老城区城北新区城北新区城东新区城东新区东东扩扩城北新区城北新区城北新区城北新区城北新区城北新区城北新区城北新区城北新区城北新区城北新区城北新区城北新区城北新区城北新区城北新区北北进进7城市经济及规划小结城市经济及规划小结p 经济发展：经济发展：省内十强县位列第二，经济基础好，人均收入省内十强县位列第二，经济基础好，人均收入高，购房承接力强。高，购房承
7、接力强。p 城市规划：城市规划：“东扩北进东扩北进”的城市扩张，凸显了项目的区位优势。的城市扩张，凸显了项目的区位优势。p 城市形象：城市形象：“一年小变样，三年大变样一年小变样，三年大变样”的奋斗目标，加的奋斗目标，加速了城市形象的提升。速了城市形象的提升。8本案的思维导图本案的思维导图城市经济及规划城市经济及规划城市房地产概况城市房地产概况本地典型个案分析本地典型个案分析外地典型个案分析外地典型个案分析本项目本项目物业发展建议物业发展建议9本项目本项目香格里拉御景园香格里拉御景园佳和富鑫园佳和富鑫园新城区板块新城区板块老城区板块老城区板块满庭芳满庭芳城市房地产开发主要集中在城市房地产开发主
8、要集中在新城板块，并成为整个市场的热点区域。新城板块，并成为整个市场的热点区域。n物业类型：物业类型：小高层、多层层住宅为主小高层、多层层住宅为主n主力户型：主力户型：90-12090-120n平均价格：平均价格：3300-37003300-3700元元/n购房客户：购房客户：老城区居民及所辖乡镇老城区居民及所辖乡镇n后续供应：后续供应：新区相对充足、老城区供应新区相对充足、老城区供应缺乏；缺乏；由于县政府和镇政府及相关事业单位办公由于县政府和镇政府及相关事业单位办公大楼北迁新城区，政务氛围带动居住、商大楼北迁新城区，政务氛围带动居住、商业氛围渐浓，板块价值逐渐升温。业氛围渐浓，板块价值逐渐升
9、温。天瑞城市花园天瑞城市花园繁瑞星城繁瑞星城好而优购物中心好而优购物中心定位为老城区旧城改造项目，凸显定位为老城区旧城改造项目，凸显在区域的稀缺性。在区域的稀缺性。10本项目本项目满庭芳满庭芳繁瑞星城繁瑞星城天瑞城市花园天瑞城市花园富鑫园富鑫园香格里拉御景园香格里拉御景园好而优购物中心好而优购物中心重瑞城市花园重瑞城市花园阳光花园阳光花园n区域楼盘较多，认可度较高。区域楼盘较多，认可度较高。n区域大部分楼盘销售接近尾声，区域大部分楼盘销售接近尾声，20102010年仅有香格里拉年仅有香格里拉-御景园、满庭御景园、满庭芳货量供应。芳货量供应。n作为新城区发展的最前沿，局部作为新城区发展的最前沿，
10、局部楼盘集中，市场、竞争逐渐升温。楼盘集中，市场、竞争逐渐升温。区域楼市分析区域楼市分析 区域认可度高，市场、竞争趋热。区域认可度高，市场、竞争趋热。11城市房地产概况小结城市房地产概况小结p 城市房地产：城市房地产：房地产开发主要集中在新城板块，并成为整房地产开发主要集中在新城板块，并成为整个市场的热点区域。个市场的热点区域。p 区域房地产：区域房地产：项目所在区域市场认可度高，市场、竞争逐项目所在区域市场认可度高，市场、竞争逐渐激烈。渐激烈。12本案的思维导图本案的思维导图城市经济及规划城市经济及规划城市房地产概况城市房地产概况本地典型个案分析本地典型个案分析外地典型个案分析外地典型个案分
11、析本项目本项目物业发展建议物业发展建议13芜芜繁繁路路纬纬六六路路现现有有铁铁路路香香格格里里拉拉御御景景园园红线以内为本地块红线以内为本地块区域市场主要项目简析：区域市场主要项目简析：香格里拉香格里拉.御景园御景园 “修身、齐家、御天下修身、齐家、御天下”。n香格里拉香格里拉-御景园紧邻本地块，目前一期御景园紧邻本地块，目前一期项目在建，基本封顶。项目在建，基本封顶。n后期地块目前正在拆迁，预计年后推出，后期地块目前正在拆迁，预计年后推出，具体时间待定。具体时间待定。n芜繁路、纬六路沿街规划商业，目前尚芜繁路、纬六路沿街规划商业，目前尚未对外公开销售。未对外公开销售。沿街商铺沿街商铺14区域
12、市场主要项目简析：区域市场主要项目简析：香格里拉香格里拉.御景园御景园兵营式建筑布局，物业类型单一、景观营造较为简单。兵营式建筑布局，物业类型单一、景观营造较为简单。n小区总建面积约小区总建面积约5 5万平米，万平米，兵营式建筑布局兵营式建筑布局。n共共1111栋，栋，5 5栋多层，栋多层，5 5栋小高层，栋小高层，1 1栋高层，住栋高层，住宅宅400400户左右。沿芜繁路、纬六路为商业。户左右。沿芜繁路、纬六路为商业。n目前在售一期，一期开盘时间为目前在售一期，一期开盘时间为20102010年年1 1月中月中旬。包括旬。包括1 1、2 2、3 3栋楼，价格在栋楼，价格在33003300350
13、03500元元/平米。平米。n主力户型主力户型90-13090-130平米，平米，105105平米户型去化速度平米户型去化速度最快。最快。13215区域市场主要项目简析：区域市场主要项目简析：佳和佳和-富鑫园富鑫园纬五路纬五路纬六路纬六路芜繁路芜繁路本地块本地块芜湖铁路水电芜湖铁路水电段繁昌配电所段繁昌配电所沿街商业沿街商业回迁楼回迁楼n富鑫园与本地块隔芜繁路相望。富鑫园与本地块隔芜繁路相望。n小区主次道路出入口与城区主干道相连，出行高小区主次道路出入口与城区主干道相连，出行高效便捷。效便捷。n小区内小区内路网设计有层次感路网设计有层次感、便捷、安全、美观，、便捷、安全、美观，合理设计人流、车
14、流及停车位。合理设计人流、车流及停车位。项目推广形式一般，地块围墙包项目推广形式一般，地块围墙包装比较传统，无新意。装比较传统，无新意。90-110平平米住宅米住宅110平米平米以上住宅以上住宅90平米以平米以下住宅下住宅16区域市场主要项目简析区域市场主要项目简析 佳和佳和-富鑫园富鑫园-未来城区的中心地段未来城区的中心地段n富鑫园位于繁芜路北侧，与贵富鑫园位于繁芜路北侧，与贵司项目隔路相望。司项目隔路相望。n富鑫园占地面积富鑫园占地面积3.73.7万，建筑万，建筑面积面积5.65.6万平米，万平米，兵营式建筑布兵营式建筑布局局。n项目共项目共1818栋商住楼，其中栋商住楼，其中1515栋栋
15、5+1F5+1F”、1 1栋栋“6+1F6+1F”多层，多层，和和2 2栋栋“10+1F10+1F”小高层，住宅约小高层，住宅约430430户。户。n目前所有房源全部在售，一房目前所有房源全部在售，一房一价，价格区间在一价，价格区间在3300-37003300-3700元元/平米。平米。纬五路纬五路芜繁路芜繁路纬六路纬六路17区域市场主要项目简析区域市场主要项目简析 佳和佳和-富鑫园富鑫园 户型面积以户型面积以90-11090-110户型为主，方正实用但缺户型为主，方正实用但缺少附加值，多层产品受追捧。少附加值，多层产品受追捧。D D 户型户型 111 111 A A 户型户型 8282、8
16、888、90 90 C C 户型户型 101101、102 102 F F 户型户型 130 130 B B 户型户型 9595、96 96 E E 户型户型 122 122 18区域市场主要项目简析区域市场主要项目简析 满庭芳满庭芳 北部新城县政府旁，北部新城县政府旁，1616万公园式大盘。万公园式大盘。本项目本项目n满庭芳位于政务新区主干道繁阳大道第一线。满庭芳位于政务新区主干道繁阳大道第一线。n项目总占地项目总占地9.6万平米，总建面积万平米，总建面积16万平米。万平米。n住宅面积住宅面积11.611.6万平米，由多层、小高层、高层万平米，由多层、小高层、高层构成，建筑风格为现代简约。构
17、成，建筑风格为现代简约。19区域市场主要项目简析区域市场主要项目简析 满庭芳：组团式规划布局，物业类型丰富。满庭芳：组团式规划布局，物业类型丰富。在售楼盘在售楼盘中央景观楼王中央景观楼王n在售项目中的第一大盘，在售项目中的第一大盘，组团式组团式规划布局，没有做规划布局，没有做到完全的人车分流，限制到完全的人车分流，限制了居住品质的提升。景观了居住品质的提升。景观营造较为粗犷，中心景观营造较为粗犷，中心景观与组团景观没有明显的区与组团景观没有明显的区别。别。目前为当地一个品质目前为当地一个品质大盘。大盘。n目前在售为多层，户型以目前在售为多层，户型以8989、9595平米为主。平米为主。n中央小
18、高层为景观楼王，中央小高层为景观楼王，户型为户型为150-180150-180平米。平米。20商业商业写字楼写字楼幼儿园幼儿园四星酒店四星酒店中心水景中心水景区域市场主要项目简析区域市场主要项目简析 满庭芳：社区配套丰富，弥补区域空白。满庭芳：社区配套丰富，弥补区域空白。商业广场包括：餐饮、休闲、商业广场包括：餐饮、休闲、娱乐、购物等。娱乐、购物等。小区内设小区内设SPASPA泳池、健身泳池、健身会所、灯光网球场、书会所、灯光网球场、书吧、咖啡吧等。吧、咖啡吧等。21赠送面积赠送面积赠送一半赠送一半面积面积区域市场主要项目简析区域市场主要项目简析 满庭芳满庭芳赠送面积增加附加值，提升舒适度。赠
19、送面积增加附加值，提升舒适度。22区域市场主要项目简析区域市场主要项目简析 满庭芳户型多创新：多飘窗、阳台赠送面积。满庭芳户型多创新：多飘窗、阳台赠送面积。多层复式多层复式143143小高层户型小高层户型125125多层多层9595多层多层8989小高层小高层105105小高层小高层14314323区域市场主要项目简析区域市场主要项目简析 满庭芳满庭芳组合推广吸引眼球，产品、营销超越其他项目。组合推广吸引眼球，产品、营销超越其他项目。推广力度大推广力度大沿街道旗沿街道旗市中心广告牌市中心广告牌项目围墙项目围墙售楼中心售楼中心p满庭芳在推广过程中，广泛使满庭芳在推广过程中，广泛使用了沿街道旗，以
20、及户外广告牌用了沿街道旗，以及户外广告牌等作为传播途径，等作为传播途径，此类推广方式此类推广方式相对于规模较小的县城显得力度相对于规模较小的县城显得力度较大。较大。24区域市场主要项目分析小结区域市场主要项目分析小结p创新接受程度创新接受程度：个案项目因产品或概念有创新，销售状况普遍良好，且价格能刷新个案项目因产品或概念有创新，销售状况普遍良好，且价格能刷新当地的认知；说明繁昌当地对创新十分接受，消费能力较强；当地的认知；说明繁昌当地对创新十分接受，消费能力较强；p超越机会点：超越机会点：个别项目借鉴了先进城市的经验，但整体开发水平较落后，提升空间个别项目借鉴了先进城市的经验，但整体开发水平较
21、落后，提升空间仍较大，本项目具备全面超越市场的机会；仍较大，本项目具备全面超越市场的机会；p多种物业均有提升价值：多种物业均有提升价值：从销售情况看，多层、小高层物业在当地接受度较高，高从销售情况看，多层、小高层物业在当地接受度较高，高层产品接受程度较低；接受程度最高的户型面积在层产品接受程度较低；接受程度最高的户型面积在100100上下，大面积户型需慎重上下，大面积户型需慎重设置。设置。25本案的思维导图本案的思维导图城市经济及规划城市经济及规划城市房地产概况城市房地产概况本地典型个案分析本地典型个案分析外地成功个案分析外地成功个案分析本项目本项目物业发展建议物业发展建议2627282930
22、3132333435363738394041合富此类成功项目的认知：合富此类成功项目的认知：地处三四线城市：地处三四线城市：经济基础强劲，藏富于民，购买力雄厚；经济基础强劲，藏富于民，购买力雄厚；项目规模具备优势：项目规模具备优势：适合整体超越并引领当地市场，树立强大适合整体超越并引领当地市场，树立强大的社会层面的影响力；的社会层面的影响力；项目开发计划：项目开发计划：小量滚动开发，多次开盘，不断强化市民认知；小量滚动开发，多次开盘，不断强化市民认知；项目发展策略：项目发展策略：从规划、园林、产品、营销等方面整体超越，引从规划、园林、产品、营销等方面整体超越，引领当地市场，覆盖周边市场；领当地
23、市场，覆盖周边市场；项目首期发展：项目首期发展：强势启动，通过售楼部、首期适销对路产品的展强势启动，通过售楼部、首期适销对路产品的展示和体验，赢得市场主动。示和体验，赢得市场主动。42本案的思维导图本案的思维导图城市经济及规划城市经济及规划城市房地产概况城市房地产概况本地典型个案分析本地典型个案分析外地典型个案分析外地典型个案分析本项目本项目物业发展建议物业发展建议43项目物业发展建议的结构框架开发策略开发策略产品打造产品打造物业类型的设定物业类型的设定土地开发价值评估土地开发价值评估园林设置建议园林设置建议交通设计建议交通设计建议物业发展建议物业发展建议居住规划建议居住规划建议建筑户型建议建
24、筑户型建议首期开发选址建议首期开发选址建议44开发策略研究开发策略研究p土地开发价值评估土地开发价值评估p物业类型的设定物业类型的设定p首期开发选址建议首期开发选址建议45用地分析用地分析用地指标：用地指标：p可建设用地面积：可建设用地面积：约约210210亩（亩（308416308416）p综合容积率：小于综合容积率：小于2.22.2p建筑密度：建筑密度：22%22%用地资源：用地资源：p便捷的交通：便捷的交通：芜繁路是通往芜繁路是通往芜湖、芜湖、铜陵、南陵铜陵、南陵等地的主要道路之一；同等地的主要道路之一；同时也拥有较为方便的公共交通（时也拥有较为方便的公共交通（312312路、路、333
25、333路等公交）。路等公交）。芜芜繁繁路路纬纬六六路路现现有有铁铁路路香香格格里里拉拉御御景景园园红线以内为本地块红线以内为本地块纬纬三三路路46交通分析交通分析过境铁路过境铁路三类道路给用地带来了不同程度的影响：三类道路给用地带来了不同程度的影响：p是本项目最大的噪音污染源。主干道：芜繁路主干道：芜繁路p区域性的联系干道，有较大的污噪影响；p现阶段客户的主要来向，必须注重展示面的营造。其他道路：纬六、五路其他道路：纬六、五路p规划中城市道路，加强项目通达性的同时，也给项目带来一定的噪音污染。在用地开发和规划方面考虑道路的影响；弱在用地开发和规划方面考虑道路的影响；弱化其交通性，保证居住社区的
26、私密和安宁。化其交通性，保证居住社区的私密和安宁。芜芜繁繁路路纬纬六六路路现现有有铁铁路路香香格格里里拉拉御御景景园园红线以内为本地块红线以内为本地块纬纬五五路路现有在运营铁路纬纬三三路路47项目周边用地影响分析项目周边用地影响分析p有利因素：有利因素：用地北面为可能的发展用地，利用的好则对项目来说是重大利好；p不利因素：不利因素：用地南部、东南部为道路，应考虑其污噪及景观影响，加以适当的区隔处理；芜芜繁繁路路纬纬六六路路现现有有铁铁路路香香格格里里拉拉御御景景园园红线以内为本地块红线以内为本地块纬纬五五路路北：发展用地北：发展用地南：经六路、南：经六路、铁路铁路地块南侧沿铁路水塘临近地块的水
27、塘纬纬三三路路西西：小小区区沿沿街街商商业业48景观分析景观分析p地块内及周边几乎没有自然景观可以利用；p这个现实也给人工自由造景提供了便利，但成本要合理控制。芜芜繁繁路路纬纬六六路路现现有有铁铁路路香香格格里里拉拉御御景景园园红线以内为本地块红线以内为本地块纬纬五五路路待拆迁的电力公司建筑纬纬三三路路临近地块的水塘拆迁中民房钢铁厂内部49土地开发价值评估土地开发价值评估污噪影响污噪影响p现有铁路：现有铁路：给用地南部及东南部带来较大的污染和噪音影响；p芜繁路：芜繁路：用地西侧的芜繁路是城市主干道对项目用地会带来较大的废气污染和噪音影响。p规划纬五路、纬六路：规划纬五路、纬六路：用地东南侧的纬
28、六路与用地中间的纬五路也会给项目的开发带来一定噪音污染。芜芜繁繁路路现现有有铁铁路路纬纬五五路路纬纬六六路路纬纬三三路路50土地开发价值评估土地开发价值评估用地私密性用地私密性私密性：私密性：p道路是影响用地私密性的关键因素，现有铁路和芜繁路的影响较大，其他道路由于车流量小，影响有限；p地块内部也有较好的私密性。芜芜繁繁路路纬纬六六路路现现有有铁铁路路香香格格里里拉拉御御景景园园纬纬五五路路纬纬三三路路51铁路铁路芜芜繁繁路路纬六路纬六路纬五路纬五路地块居住价值分析：按居住价值可分为地块居住价值分析：按居住价值可分为3个价值区个价值区一级价值区一级价值区二级价值区二级价值区o一级价值区：n内部
29、地块，受外界影响较少，且地块面积较大，易于景观营造，不利影响最小；o二级价值区：n沿芜繁路、纬五路地块，周边逐渐形成居住氛围，不利影响其次。(道路噪音和周边破旧形象）o三级价值区：p沿芜繁路，过境车辆多，噪音大，p沿纬六路地块，南侧受铁路影响，不利影响最大。三级价值区三级价值区三级价值区三级价值区52土地开发价值评估土地开发价值评估用地综合评价：用地综合评价：序号景观资源污噪程度私密性地块面积居住价值A中中B中高C中中注人造景观芜芜繁繁路路纬纬六六路路现现有有铁铁路路香香格格里里拉拉御御景景园园红线以内为本地块红线以内为本地块纬纬五五路路ACB纬纬三三路路53序号用地面积居住价值建议的物业类型
30、容积率 建筑面积(万)A约67亩中情景洋房多层小高层2.511.2B约64亩高情景洋房多层小高层2.08.5C约79亩中高层2.1211.1合计210亩小于2.230.8物业类型的设定与指标粗算物业类型的设定与指标粗算芜芜繁繁路路纬纬六六路路现现有有铁铁路路香香格格里里拉拉御御景景园园纬纬五五路路C纬纬三三路路AB54p交通便利：便于交通往来，具有明显的客户导向性；p形象展示：宜临近马路，选取人流密集、气氛浓厚的区域，便于展示项目的规模特性、树立项目形象；p用地价值：既需要较高的用地价值，以高至中高端产品吸引客户，又要避免透支最佳的用地资源。首期开发选点首期开发选点用地用地A A，位于地块西部
31、利于以此为，位于地块西部，利于以此为中心往南中心往南/北开发，处于芜繁路侧且北开发，处于芜繁路侧且为老城区至新城区交汇处昭示性较为老城区至新城区交汇处昭示性较好，又能避免透支优势资源。好，又能避免透支优势资源。选点建议：选点建议：芜芜繁繁路路纬纬六六路路现现有有铁铁路路香香格格里里拉拉御御景景园园纬纬五五路路C纬纬三三路路纬纬三三路路AB理想的首期启动点55铁路铁路芜芜繁繁路路纬六路纬六路纬五路纬五路二级价值区二级价值区一一级级价价值值区区n一级价值区：一级价值区：p项目西侧沿街面（纬五路以北路段）。主干道项目西侧沿街面（纬五路以北路段）。主干道旁已逐渐形成商业氛围；旁已逐渐形成商业氛围；n
32、二级价值区：二级价值区：p项目沿纬五路两侧。项目自身居住人口和周边项目沿纬五路两侧。项目自身居住人口和周边新开发住宅小区，具备社区商业的开发价值；新开发住宅小区，具备社区商业的开发价值；地块商业价值分析：沿芜繁路商业价值较高地块商业价值分析：沿芜繁路商业价值较高n用地商业价值判断：p位置位置：位于项目直接对外：位于项目直接对外窗口窗口位置和核位置和核心区位，可延续镇区商业人气；且处于首心区位，可延续镇区商业人气；且处于首期开发阶段，成为项目启动的重要手段之期开发阶段，成为项目启动的重要手段之一，商业价值最高；一，商业价值最高；p其他位置：沿纬五、纬三路为社区规划路，其他位置：沿纬五、纬三路为社
33、区规划路，可设置服务社区的商业。可设置服务社区的商业。156配套开发策略配套开发策略商业商业o临街商业业态及开发建议临街商业业态及开发建议n选点用地四面沿路n经营项目o沿芜繁路：辐射周边的中小型商业、主力店、餐饮o沿另三面规划路：服务社区的小商业、服务业（洗衣店、理发店、杂货店等）n开发建议o沿芜繁路：利用裙房布置2层商业，建议开间48m，进深812m，单间商铺面积约80160；o沿另三面规划路：布置单层商铺，建议开间46m，进深812m，5-6m层高，预留夹层。芜芜繁繁路路纬纬六六路路现现有有铁铁路路香香格格里里拉拉御御景景园园1纬纬五五路路两层两层:主力店、餐饮主力店、餐饮一层社区商业一层
34、社区商业57n形象定位o城市化商业形象o创造城市生活体验感n中小型集中商业(超市+餐饮)形象建议o体量要有一定规模，形象要具有标志性，形成新兴商业中心o建筑立面简洁大气，体现城市感与时尚感n沿街小商业形象建议o休闲的商业街区氛围o舒适的感官享受与亲切的尺度配套开发策略配套开发策略商业商业集中商业集中商业集中商业集中商业社区商业社区商业社区商业社区商业社区商业社区商业58o会所建议n规模建议：建筑面积1500n开发建议o提倡“泛会所”的概念，强化休闲功能；o位置摆放在商业价值较高的区域，以便于后期销售。o根据实际开发进度，可以在首期设置，可作为销售中心使用，同时作为首期展示面，营造高品质的形象。
35、配套开发策略配套开发策略会所会所芜芜繁繁路路纬纬六六路路现现有有铁铁路路香香格格里里拉拉御御景景园园CAB59配套开发策略配套开发策略教育配套教育配套o幼儿园n选点建议选点n规模建议：按照政府出具的规划设计要点执行，规划设置2500，不少于9个班。n选点原则：o避开交通流量大的路口；o位于可达性较强的位置，如主要入口附近；芜芜繁繁路路纬纬六六路路现现有有铁铁路路香香格格里里拉拉御御景景园园幼儿园幼儿园建议选址建议选址CAB60产品打造产品打造p交通设计建议交通设计建议p园林景观建议园林景观建议p居住规划建议居住规划建议p建筑户型建议建筑户型建议61总体规划结构总体规划结构用地特点：用地特点：p
36、地块平整统一，可利用景观资源不足，需人工造景；地块平整统一，可利用景观资源不足，需人工造景；p以多层和高层为主，兼有多种物业类型；以多层和高层为主，兼有多种物业类型；p最大化减少现有铁路对项目的影响。最大化减少现有铁路对项目的影响。规划原则：规划原则：p强调用地规划的整体感，以统一的空间元素统领各各组强调用地规划的整体感，以统一的空间元素统领各各组团的公共空间，避免因人为划分或物业类型的差异产生团的公共空间，避免因人为划分或物业类型的差异产生总体空间的割裂；总体空间的割裂；p人工打造中心景观资源和各组团景观，沿中心景观面布人工打造中心景观资源和各组团景观，沿中心景观面布置价值高的物业类型，是景
37、观资源与建筑单体间产生景置价值高的物业类型，是景观资源与建筑单体间产生景观、视线和空间的互动。观、视线和空间的互动。62出入口设置建议出入口设置建议商业商业门岗门岗入入口口广广场场芜繁路芜繁路入口示意入口示意p主入口：主入口：n芜繁路是项目周边最成熟的道路、人流大、沿街面广，能有效延续县区人气，昭示性最为突出；n配合首期开盘，营造入口气势。CAB63交通体系分级交通体系分级交通体系分级示意交通体系分级示意o建立完善的交通体系n避免车辆对居住环境造成干扰n保证区内公共环境的舒适性与安全性n切合项目的形象，建立分级的交通体系，创造新人居环境o分级的交通体系n车行交通系统o连接住区与外部的主干道o体
38、现居所与城市间的便捷联系n休闲交通系统o连接住区与内部开放区域的主要通道o人车混行，通而不畅n步行交通系统o人性化尺度的步行网络o体验社区舒适居住环境的重要途径交通体系示意交通体系示意64交通组织建议：人车分流，局部混行交通组织建议：人车分流，局部混行p 结合项目组团规划，尽量实现人车分流。p 组团内部完全人车分流，停车位从组团外部安排。p 组团之间局部可采用人车混行方式，应做好道路区隔。车行道路车行道路人行步道人行步道65园林塑造：中心景观、轴线景观、组团景观三位一体园林塑造：中心景观、轴线景观、组团景观三位一体p中心景观提升档次、组团尽管提升居住舒适度。p 现代风格，简洁大气。芜芜繁繁路路
39、纬纬六六路路现现有有铁铁路路香香格格里里拉拉御御景景园园中心景观中心景观组团景观组团景观景观轴线景观轴线主主 次入口次入口幼儿园幼儿园理解景观：中心景观（中心绿地、中心广理解景观：中心景观（中心绿地、中心广场、中心水景）、组团景观（点缀水系、场、中心水景）、组团景观（点缀水系、草皮植被、灌木、矮乔木、高达乔木）、草皮植被、灌木、矮乔木、高达乔木）、院落景观（草皮、花草、矮灌木等形成私院落景观（草皮、花草、矮灌木等形成私密和错落）、轴线景观（贯穿）、楼台景密和错落）、轴线景观（贯穿）、楼台景观形成的花园式社区；观形成的花园式社区；66园林塑造：组团之间景观以点缀性小品为主园林塑造：组团之间景观以
40、点缀性小品为主p各楼栋之间景观造型以小巧为原则，一方面自成组团，同时呼应中心景观园林，保持视线尽可能广阔、通透。p各类造景元素宜采用“开放”原则，避免空间和视觉上的封闭。67园林塑造：景观设计突出平面图案，增加参与性、观赏性园林塑造：景观设计突出平面图案，增加参与性、观赏性p 区内地势可稍有起伏，增加规划上的韵律与动感，草皮、灌木与矮乔木沿主景观轴线依次展开，增加水平视觉上的透视效果与层次感。p 园林打造以精、巧取胜，绿植景观为主，减少成本，可适当点缀水景提升品质。68居住组团平面布局形态居住组团平面布局形态p 确定“小组团”居住空间规划思路。p整体布局以坐北朝南行列式布局为主，对建筑进行小角
41、度旋转，形成橄榄型的布局，增强邻里空间的归属感。p 在橄榄型的布局基础上，进行适度的错位、旋转，丰富围合空间的视觉变化，提升空间的舒适感。缺乏围合的邻里空间单调的行列式布局单调的行列式布局形成围合的邻里空间橄榄型布局橄榄型布局变化的橄榄型布局变化的橄榄型布局围合、变化的邻里空间69组团空间不明显，领组团空间不明显，领域感、场所感不强域感、场所感不强居住组团平面布局形态居住组团平面布局形态o建筑排布/空间布局建议n建筑组团空间的规划o半开敞半封闭的组团布局，既满足朝向要求，又创造出相对私密的社区空间70建筑外立面风格：稳重现代风格建筑建筑外立面风格：稳重现代风格建筑主色：砖红色配色：白色、米黄色
42、黄色砖红色，给人以稳重感、品质感，配合不同的色彩，令组团各具个性71建筑细部表现：色彩合理搭配，各组团具有不同个性、不一样建筑细部表现：色彩合理搭配，各组团具有不同个性、不一样的情景的情景主色：白色主色：白色配色：米黄色、砖红色、黄色、蓝色配色：米黄色、砖红色、黄色、蓝色白色，清新、夺目，局部加入跳跃的白色，清新、夺目，局部加入跳跃的色彩，令项目建筑整体形象清新、突色彩，令项目建筑整体形象清新、突出出.72建筑细部表现：虚实结合的立面处理，令建筑立面变化更丰富建筑细部表现：虚实结合的立面处理，令建筑立面变化更丰富p 实：砖红色实：砖红色/白色的外墙白色的外墙p 虚：清透的玻璃虚：清透的玻璃虚
43、实对比下，表现建筑的现代虚实对比下，表现建筑的现代感、品质感。感、品质感。73户型配比：以紧凑型、小户型为主户型配比：以紧凑型、小户型为主p 根据我司调研情况可以看出繁昌当地根据我司调研情况可以看出繁昌当地100100左右三房需求为主。左右三房需求为主。p 本项目本项目3030万的建筑体量客观要求提供多种类型产品以覆盖县城及周边村镇的客户。万的建筑体量客观要求提供多种类型产品以覆盖县城及周边村镇的客户。p户型创新：附送空间，提升产品附加值。户型创新：附送空间，提升产品附加值。户型面积（m2）比例紧凑两房60-80以下15-20创新两房80-10025-35%三房两厅一卫100-11515-20
44、三房两厅两卫115-13010-15%大户型4-5房130-1605-10本项目户型配比本项目户型配比注：可根据注：可根据开发策略进开发策略进行调整。行调整。74户型设计亮点建议：户型设计亮点建议：多阳台设计增加使用便利多阳台设计增加使用便利n入户花园入户花园p为室内提供更多的绿化空间为室内提供更多的绿化空间p封闭后可增加功能空间大面积封闭后可增加功能空间大面积n景观阳台景观阳台p充分利用景观面，扩大户内景观视线充分利用景观面，扩大户内景观视线p丰富建筑外立面造型，增强通透性丰富建筑外立面造型，增强通透性75n顶层退台设计顶层退台设计p发挥景观的最大价值发挥景观的最大价值p丰富建筑顶层的造型
45、设计丰富建筑顶层的造型设计p提升顶层住宅的居住价值提升顶层住宅的居住价值n大幅玻璃大幅玻璃p增加采光面，使房间显得更大、景观视野更增加采光面，使房间显得更大、景观视野更大、光线更充足大、光线更充足p采用双层中空玻璃提高保温性能采用双层中空玻璃提高保温性能户型设计亮点建议：户型设计亮点建议：引入户外景观引入户外景观76p飘窗台设计p面积相对大的单元，采用飘窗台，增强室内的空间感、提升户型的舒适性p飘地台设计p面积相对小的单元，采用飘地台，增加室内的使用空间飘地台设计飘地台设计飘窗台设计飘窗台设计户型设计亮点建议：赠送附加空间户型设计亮点建议：赠送附加空间飘台能有效增加户型内的使用空间，提高生活的
46、情趣，飘台能有效增加户型内的使用空间，提高生活的情趣，而不增加产权面积：而不增加产权面积：77飘窗飘窗飘窗飘窗飘窗标准标准层高层高2.2m2.2mn大面积飘窗：增加室内附送面积大面积飘窗：增加室内附送面积6 61010n设计要点设计要点p飘窗台与房间的开间相同，令飘窗改造后，能全面提升室内空飘窗台与房间的开间相同，令飘窗改造后，能全面提升室内空间间p为增加效果，建议飘窗进深约为增加效果，建议飘窗进深约1m1m户型设计亮点建议：赠送附加空间户型设计亮点建议：赠送附加空间78n阳光室阳光室p层高不足层高不足2.22.2米，赠送一半面积，米，赠送一半面积，提升户型的实用空间提升户型的实用空间p户型平
47、面布局上，阳光室可设置户型平面布局上，阳光室可设置于餐厅或主卧室旁，为室内提供于餐厅或主卧室旁，为室内提供多功能的活动空间多功能的活动空间阳光室阳光室层高不足2.2米阳光室阳光室层高不足2.2米户型设计亮点建议：阳光室提升实用性户型设计亮点建议：阳光室提升实用性79n退台退台设计设计p逐层退台逐层退台，形成多层次叠加景观效果，使户，形成多层次叠加景观效果，使户内空间即可俯视空中私家花园、远眺小区中心内空间即可俯视空中私家花园、远眺小区中心花园，还可增加建筑立面的层次变化，丰富立花园，还可增加建筑立面的层次变化，丰富立面构图面构图p2 2层层/3/3层层/顶层顶层借退台形式设计空中花园，为借退台
48、形式设计空中花园，为户型增加卖点，提高户型的档次户型增加卖点，提高户型的档次p顶层可采用顶窗顶层可采用顶窗/高侧窗采光的设计，增加房间高侧窗采光的设计，增加房间的自然采光的自然采光n顶层特色设计顶层特色设计p建议不作复式设计，而是采取送阁楼、或超高建议不作复式设计，而是采取送阁楼、或超高层高预留阁楼的方式，提高顶层的附加值，减层高预留阁楼的方式，提高顶层的附加值，减少销售的压力。少销售的压力。首层送花园多层竖向示意多层竖向示意3层2层首层4层10层顶层户型平面建议：特色小高层洋房的单体竖向设计户型平面建议：特色小高层洋房的单体竖向设计80户型平面建议：户型平面建议：一梯两户平面一梯两户平面p
49、多层单位一梯两户能够实现小户型两多层单位一梯两户能够实现小户型两房的设计。房的设计。p 但是作为首期启动产品，可以设计少但是作为首期启动产品，可以设计少量此类户型，给市场足够的价值吸引力。量此类户型，给市场足够的价值吸引力。南北通透一梯两户，可实现南北通透一梯两户，可实现70708080平米平米81户型平面建议户型平面建议2 2房房2 2厅厅1 1卫卫跃式跃式飘窗飘窗n建筑面积：建筑面积：60607575n功能布局功能布局p户型紧凑，交通组织流畅户型紧凑，交通组织流畅p功能设置合理，动静分区明功能设置合理，动静分区明确确p南北通风对流效果好南北通风对流效果好n亮点设计亮点设计p飘窗台应用飘窗台
50、应用p双阳台设计双阳台设计82户型设计建议户型设计建议2 2房房2 2厅厅1 1卫卫n建筑面积：建筑面积：75759090n亮点设计亮点设计p面积增值设计：阳台可封闭成面积增值设计：阳台可封闭成1 1独立房间，户型面积约增大独立房间，户型面积约增大7 7，实用率提高，附加，实用率提高，附加值提升值提升p飘窗台应用飘窗台应用p双阳台设计双阳台设计 飘窗飘窗次卧次卧主卧飘窗飘窗阳台次卧主卧83户型平面建议户型平面建议2 2房房2 2厅厅2 2卫卫n建筑面积：建筑面积：8080100100n功能布局功能布局p户型紧凑，交通组织流畅户型紧凑，交通组织流畅p功能设置合理，动静分区明确功能设置合理，动静分
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