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1、长沙市场研究报告一、宏观市场形势1、中国将进入“适度通胀、保增长、适度利润”稳增长时代2007年CPI增幅为4.8%2008年上半年CPI增幅为5.9%2009年1-8月份CPI增幅为-1.2%分析：中国经济在2007年处于“低通胀、高增长、高利润”时期，2008年上半年处于“高通胀、保增长、适度利润”时期，2008年下半年至2009年上半年“低通胀、保增长、低利润”时期，2009年8月份CPI回升，在未来2年内中国经济呈现“适度通胀、保增长、适度利润”特征。2、政策偏向稳定房地产发展（1）政府大力出台购房优惠政策。（2）解冻经济适用房上市交易年限。（3）公积金贷款买房区域放宽到6市。（4）今
2、年四季度调整土地基准价，土地挂牌前告知底价。（5）七一起不交燃气开通费 费用并入商品房成本中。（6） “打击囤地”，开发加速分析：政府对房地产的态度是“稳定”房地产市场。小结：经济、政策向好，是开发的时机，但随着楼市价格上涨，可能会造成银行贷款收紧。二、长沙形势(一)长沙经济回升明显分析：2008年长沙四个季度GDP增长速度依然保持逐渐上涨的态势，经济危机对长沙经济的影响尚未显现。2009年一季度长沙GDP增长速度下降到13.1%，同比下降1.3个百分点，环比下降2个百分点，经济危机对长沙经济的影响已经比较明显，但长沙经济仍保持较高的增长速度，经济快速发展的势头尚未改变。在国家4万亿投资计划的
3、刺激下，以及长沙政府大规模的招商引资、加大固定资产投资的拉动下，长沙经济快速回暖，上半年经济GDP增速为14%，较一季度上涨0.9个百分点，经济回升速度非常明显。2、固定资产投资放缓分析：2008年长沙固定资产投资仍然保持较快的增长速度，平均增速仍在30%左右。进入09年后，长沙固定资产投资累计增长速度开始下滑，增幅不足30%，特别是一季度同比增长仅有21.6%，较1-2月份累计增长速度有较大跌幅。4月份在长沙各项重大工程纷纷开工之后，长沙固定资产投资累计增长速度再次回升，较一季度增速提高近6个百分点。在重点市政工程的带动下，长沙固定资产投资再次提速。3、社会零售总额增速开始持续回升分析：20
4、08年长沙社会消费品零售总额增长速度基本保持在20%以上，增长速度依然较快，2008年下半年增速略有下降，但仍保持较高速度。12月份在国家出台各种扩大内需的政策后，12月增速有所回升，扩内需政策初现成效。2月份由于春节刚过，消费品零售总额增速减缓。3月份消费品零售总额增速与2月份基本持平，止住了下滑的势头，随着经济的回暖，长沙社会消费品零售市场逐渐进入缓慢上升通道，已经连续4个月保持增长。在国家家电下乡，节能补贴等政策的带动下，长沙社会消费品零售总额增速将有进一步上涨。4、开发投资额增速加速下滑分析：进入09年以来长沙房地产投资累计增长速度呈现持续下滑的走势，虽然在4月份出现了大幅度的反弹，但
5、是在5月份再次快速回落，并在6、7月份出现连续2个月持续负增长。由于对长沙市场未来供应量较大，市场价格上涨动力不足等方面存在较强的预期，在09年上半年，各开发商对市场仍持谨慎态度，投资热情不高，造成投资同比下降。随着市场的持续走强，预计下半年投资同比将会转为正增长。小结：长沙属于正在崛起的内陆城市，各项利好发展信息，有利于稳定经济发展，经济波动小，有利于房地产发展。三、长沙房地产市场（一）成交量小，月成交量不均衡分析：从09年成交情况来看，季度成交量维持较低位水平，月度成交均衡性差，变化大。09年以来，国土部门及国务院陆续发布一系列土地政策规范土地开发市场、出台闲置土地收费细节，有效地控制供求
6、，起到健康市场的效果。（二）供应量整体呈“波浪”式上升分析：进入09年以来，长沙商品住宅供应市场波动较大，4、6月份供应量明显高于其他月份，但从整体趋势来看，09年3月以来，市场供应量一直都保持在40万平米以上，市场供应正在逐步增加。 （三）成交量有所回落商品房住宅住宅分析：o9年来，长沙房地产市场成交量持续增加，但是在9月份有所回落，但成交量仍在高位。（四）整体产品结构供求较理想2008年-2009年9月长沙市新建住宅各类产品供销情况项目户型供（套）比例（%）销（套）比例（%）供-销（套）供销比602137416.261908517.3122891.1260-903245824.692434
7、622.0781121.3390-1202565819.522145819.4642001.2120-1442887321.972762125.0412521.051442307617.561778116.1252951.3合计131439100110291100211481.19分析：08年至今，60-90户型供应最充分，其他面积段产品供应量相对均衡。从去化量看，60-90、120-144面积段户型消化最多，累计比重约占总去化套数的一半。从供求比来看，120-144面积段产品最畅销，供求比最接近；60-90和大于144产品因供应量大而供求矛盾突出。60以下、90-120产品供略大于求，供求结
8、构较理想。（五）供求量基本平衡08年1月-09年9月长沙纯商品房、住宅存量情况项目区域商品房（单位：万平米）住宅（单位：万平米）批准预售面积销售面积存量批准预售面积销售面积存量开福区440.03295.49144.54398.55277.34121.21天心区201.87238.59-36.72171.89212.77-40.88雨花区555.09404.88150.21468.05363.49104.56岳麓区277.69211.5566.14241.5189.6851.82芙蓉区133.87163.71-29.84111.71133.08-21.37全市1608.551314.22294.
9、331391.71176.36215.34分析：截至9月，长沙全市纯商品房累计存量294.33万方，其中纯商品住宅累计存量达215.34万方。按照09年月均去化速度，纯商品房存量尚需3.6个月及2.8个月（纯商品房月均去化82.89万方，住宅76.77万方）。09年1月-09年9月长沙纯商品房、住宅存量情况项目区域商品房（单位：万平米）住宅（单位：万平米）批准预售面积销售面积存量批准预售面积销售面积存量开福区175.61171.993.62170.3165.54.8天心区62133.85-71.8551.62124.04-72.42雨花区171.37231.39-60.02137.12213.
10、73-76.61岳麓区117.16124.06-6.9107.89116.64-8.75芙蓉区49.6784.76-35.0938.9471.06-32.12全市575.81746.05-170.24505.87690.97-185.1分析：09年1月至9月，长沙全市纯商品房累计供应量575.81万方，销售面积746.05万方。其中纯商品住宅累计供应达505.87万方，销售面积690.97万方。（六）价格小幅上扬08年1月-09年9月长沙市纯商品房、住宅成交价格走势商品房价格住宅价格分析：整体价格呈“波浪“状上上升，涨跌幅度不大，长沙内五区纯商品房均价4328元/平米，环比上涨1.74%，同比
11、下跌4.77%。其中，纯商品住宅成交均价4020元/平米，环比下跌2.47%，同比下跌2.31%。开福区、芙蓉区商品房、商品住宅均价环比均有所降低。9月份价格以达到了。小结：长沙房地产供应量、销售量、价格在小幅震荡中上升。四、区域形势（一） 区域环境描述1、 大河西先导区鼎立河西经济发展，城市扩容，基础设施完善升级，将创造“浦东”现象。2、 金星大道定位为国际街区，聚集了时代帝景、茉莉花大酒店等星级酒店，云集了恒大、玫瑰园等高品质型楼盘，形成了高品质居住区。3、 地铁2号线于2009年9月28日开工，改善了河西的交通，缩短了整个城市的空间距离，沿线物业价值得以上升。4、 “六横六纵”交通规划，
12、完善了交通体系，加速了生活便利性。5、 四条过江隧道规划，改善过江交通，尤其是咸嘉湖隧道动工，使隧道口几个楼盘先尝到隧道所带来的价值。6、 梅溪湖、西湖文化公园、滨江新城改造与规划，增加了河西的绿化、休闲场所，更提升了河西的形象与国际化。（二） 区域房地产市场1、 区域版块分析1） 板块竞争关系河西房地产经过几年发展，细分成了四个板块，即市府板块、金星北板块、麓谷新城板块、麓南含浦板块，各板块之间形成竞夺与互补关系。2） 麓南含浦板块l 依靠自然资源与大学城文化气息，汇聚米兰春天、麓山别墅、江山帝景、阳光100等高品质项目，该洋房与小高层为主。l 洋房价格4000元/左右，小高层3000-47
13、00元/，独栋别墅8000元/左右，联排、叠加别墅4500元/左右。l 优势：自然资源丰富、大学城文化气息、长株潭西线进出口、地铁3号线经过此地劣势：居住气氛不浓厚、交通缺乏、生活配套不完善。3） 麓谷新城板版块l 随着高新麓城科技园发展而形成，汇聚了湘麓国际、远大麓园、麓山润城等高尚住宅，最近该版块新上市和即将上市楼盘较多。该板块主要以小高层为主。l 整体价格3800元/左右l 优势：高科技园提供了庞大客户群体。劣势：交通、生活配套缺乏。4） 市府板块l 市府板块是河西房地产发展较早的板块，因市政府等行政单位迁移在此而形成了房地产开发热潮，聚集了恒大华府、北京御园、卓越蔚蓝海岸等高品质项目，
14、主要以高层为主。l 整体价格4300元/左右。l 优势：离城市CBD距离较近，是CPD与CLD的结合。劣势：交通、生活配套不完善。 5)金星北板块l 金星北板块以高档盘为主，玫瑰园、东方明珠、南山苏迪亚诺、盈峰翠邸等，别墅为主兼顾洋房、小高层。l 独栋8000元/左右、小高层3000元/左右、双拼6000元/左右、联排5000元/左右，洋房4000元/左右l 优势：自然资源丰富劣势：离市区远、交通、生活配套不完善 小结：ü 整体价格不高，各版块价格相差较大。ü 产品更趋向同质化，造成客户抢夺更激烈。ü 生活、交通整体上不完善，更使客户将就近置业，而不会考虑其他物业
15、。ü 位置好的物业价格与位置稍差的高档物业价格相差较小，造成造成客户流向位置稍差的价格较低的高端物业。 2、市府板块房地产情况5） 周边楼盘销售情况罗列项目名称价格已推套数销售套数剩余户型面积区间剩余户型套数月平均销售套数推广语推广媒体优惠政策共和世家均价：4800小户型均价：5500110192047-311一房、两房、三房、四房、复式41-87一房：38套42套岳麓山 人文 品质大宅网络、报纸按揭99折，一次性98折83-93二房：17套125-137三房：53套148-190四房：77套207-212复式：6套格林星城起价：4200均价：4600最高价：480081260547
16、-169一房、两房、三房、四房47一房：4套15套三期现房实景，坡地板式尊邸户外按揭99折，一次性98折87二房：8套118-142三房：85套146-169四房：120套公园里均价：398076270587-246二房、三房、四房、六房87-91二房：17套117套按揭99折，一次性98折121-140三房：13套163、164、172四房：24套246六房：3套永琪西京起价：3980均价：4130-4200最高价：4398-442870066882-174二房、三房、四房、五房123-129三房：7套51套25万市府ONE·LIFE国际大社区车身一次性99折142四房：20套17
17、4五房：5套美林银谷起价：4680均价：5000最高价：65001088103934-182单间、二房、三房、四房、复式单间：1套26套楼体广告一次性99折118-142三房：24套137、144四房：15套182复式：7套西城龙庭起价：4000均价：4500最高价：490080763781-237二房、三房、四房、复式81二房：9套14套1、2号栋全景楼王8月29日开盘户外已于8月29推出1、2号栋，总212套，2000抵一万元，一次性98折，按揭99折109-131三房：48套124-138四房：68套84-237复式：45套金麓国际起价：3480均价：3980最高价：4600160130
18、132-264三房、四房、复式132-138三房：9套13套一次性98折，按揭99折151四房：12套229-264：9套御院均价：44001763119428-279单间、三房、四房、复式116-142三房：10套148-164四房：18套279复式：2套28-60单间：539套西山汇景均价：5300640357127-267三房、四房、别墅210-267别墅：31套22套长沙百万级CEO高台官邸网络、户外127-130三房：6套145-169四房：246套盛大泽西城均价：420072158543-143单间、一房、二房、三房、四房49-83单间：70套27套一次性94折，按揭96折54、6
19、9一房：4套68、70、73二房：4套117、127三房：41套143四房：8套西岸润泽府起价：3500均价：4000753703134-190三房、四房、复式190复式：19套23套行销134-135三房：7套140-143四房：5套高鑫麓城起价：4000均价：4200最高价：4300640604121-158三房、四房121-138三房：23套Cool礼连环送送空调大礼包5000元156-158四房：13套恒大华府6000103492789-380二房、三房、四房、五房371-380五房：3套开盘必特价，特价必升值报纸、短信每周推出特价房89-157三房：31套91二房：51套147-32
20、7四房：22套景秀江山首域480038215989-189二房、三房、四房89二房：1套79套湘江隧道河西第一站户外126-166三房：145套135-189四房：77套滨江金座5100406300103-195二房、三房、复式103-105二房：32套25套江之滨 品位最美长沙网络195复式：11套133-145三房：57套郡原广场5000114695728-314三房、四房、复式、一房、二房28-76.39一房：20套95套城市、大院和你无按揭99折，一次性98折90.76二房：14套89-175三房：113套176-189四房：35套157-314复式：7套分析：区域房价整体达到了450
21、0元/左右，项目周边的几个项目基本是处于销售后期或现房销售，剩余的多为中大户型，多数项目平均月销售20套左右，而品质高，形象好、户型设计较好，工程与营销紧密配合的项目（公园里）每月能销售上百套。推广主要以周边环境资源为主，推广渠道单一，不丰富。2)重点楼盘各栋销售分析项目一：格林星城（1）整体销售情况推售套数已售套数成交价格目前价格81260532304600（2） 各栋销售情况栋号销售时间已销售成交价格销售情况未销售价格剩余产品剩余楼楼与房号12号栋2006.62718已售完15号栋2006.62984已售完2号栋2006.62737已售完3号栋2006.62707已售完17号栋2008.5
22、4419销售30套，未售21套4624四室二厅146.92（3号房）6套1、2、5、6、8、14楼的3号房169.8（1号房）15套1、2、3、4、5、6、7、8、9、10、11、12、13、14、17楼的1号房18号栋2008.74332销售32套，未售19套4579三室二厅142.83（1号房）1套11楼的1号房四室两厅152.5（3号房）11套1、2、3、4、5、6、7、10、11、14、17楼的3号房1256.78（2号房）7套1、2、3、4、7、11、17楼的2号房4号栋2008.74191销售42套，未售30套4712二室二厅86.54（4号房）4套1、2、4、10楼4号房87.5
23、5（3号房）4套1、2、3、12楼3号房三室二厅130.77（1号房）17套1、2、3、4、5、7、8、9、10、11、12、13、14、15、16、17、18楼的1号房123.77（2号房）5套1、2、3、4楼2号房6号栋2008.74399销售84套，未销售130套4641一室一厅47.43（12、3号房）5套12、16、17、18楼12、3号房三室二厅118.34（11号）1套18楼11号房121.48（10、1号）2套13、2楼10、1号房127.1（2、9号）34套1、2、3、4、5、6、7、8、9、10、11、12、13、14、15、16、17、18楼2、9号房130.01（11、
24、4号）19套1、2、3、4、5、6、9、10、11、12、16、17楼11、4号房四室二厅146.88（6、7号）34套1、2、3、4、5、6、7、8、9、10、11、12、13、14、15、16、17、18楼6、7号房147.87（5、8号）35套1、2、3、4、5、6、7、8、9、10、11、12、13、14、15、16、17、18楼5、8号房（3）成交价格图项目二：共和世家（1）整体销售情况推售套数已售套数成交价格目前价格81260532304600（2）各栋销售情况栋号销售时间已销售成交价格销售情况未销售价格剩余产品剩余楼楼与房号1号栋2007.125099.02已售71套，未销售1套
25、5500三室二厅125.851套7楼8号房10号栋2008.124309.14已售完11号栋2008.84855.38已售33套，未售33套5378三室二厅147.28（3号）4套2楼3号房163.83（4号）4套2楼4号房255.32（3号）1套11楼3号房284.02（4号）1套11楼4号房四室二厅148.42（2号）4套4.、3、2、10楼2号房148.6（2号）1套1楼2号房164.62（5号）5套1、2、3、4、10楼5号房165.32（1号）5套1、2、3、4、5楼1号房190.71（6号）5套1、2、3、6、8楼6号房257.31（2号）1套11楼2号房286.23（1号）1套1
26、1楼1号房282.69（5号）1套11楼5号房12号栋2008.64738已售11套，未售48套4904一室一厅67.08（4号）10套2、3、4、5、6、7、8、9、10、11楼4号房73.05（1号）9套2、3、5、6、7、8、9、10、11楼1号房75.75（2号）10套2、3、5、6、7、8、9、10、11楼2号房二室二厅91.55（3号）10套2、3、4、5、6、7、8、9、10、11楼3号房三室二厅131.99（5号）9套2、3、4、5、6、7、8、9、10、11楼5号房13号栋2008.84733已售23套，未售15套5480四室二厅163.1（2、3号）5套2、3、4楼2、3号
27、房168.34（1号）1套3楼1号房175.34（4号）5套2、3、4、5、9楼4号房289.4（1号）1套11楼1号房289.66（3号）1套11楼3号房289.95（2号）1套11楼2号房302.28（4号）1套11楼4号房15号栋2008.124666已售61套，未售5套5520二室二厅87.05（6号）1套9楼6号房三室二厅131.92（5号）2套11、2楼5号房一室一厅73.02（1号）1套9楼1号房75.71（2号）1套9楼1号房16号栋2008.124665已售59套，未售15套5800二室二厅83.47（2号）4套1、2、3、9楼2号房86.6（3号）3套1、13、2楼3号房三
28、室二厅130.2（6号）1套13楼6号房一室一厅79.86（4号）3套1、13、2楼4号房81.93（1号）4套1、2、3、9楼1号房17号栋2008.124279已售50套，未售16套5144一室一厅80.54（1号）4套9、10、11、12楼1号房82.56（4号）3套6、9、12楼4号房84.35（3号）3套6、9、12楼3号房87.54（2号）4套9、10、11、12楼2号房三室二厅131.17（6号）2套2、10楼6号房2号栋2008.13725已售102套，未售6套5117二室二厅93.3（1号）1套3楼1号房93.53（3、4、5号）5套4、5、6、9楼3、4、5号房3号栋200
29、8.13850已售73套，未售15套5753复式207.88（3号）1套11楼3号房215.65（4、6号）2套11楼4、6号房214.63（7号）1套11楼7号房256.12（8号）1套11楼8号房三室二厅139.26（1号）2套7、10楼1号房132.64（7号）4套1、2、9、10楼7号房126.61（3号）1套10楼3号房四室二厅158.03（8号）1套1、2、4楼8号房4号栋2008.13825已售76套，未售12套5498四室二厅158.63（1号）2套9、10楼1号房二室二厅89.01（8号）1套9楼8号房三室二厅133.15（2号）3套10、1、9楼2号房134.89（4、6号
30、）6套1、4、6、7、8、10楼4、6号房5号栋（小户型）2009.14578已售188套，未售1套4568一室一厅41.55（15号）1套5楼15号房6号栋2007.123930已售51套，未售15套5781二室二厅88.9（3号）1套9楼2号房复式212.4（3号）1套11楼3号房三室二厅129.2（2、5号）4套6、7、9楼2、5号房四室二厅154.94（1、6号）9套1、3、4、6、7、9楼1、6号房7号栋2009.14480已售43套，未售1套4900四室二厅155.02（2号）1套11楼2号房9号栋2008.84945已售57套，未售9套5667三室二厅129.57（2号）1套10
31、楼2号房135.72（3、5号）2套8、9楼5、3号房216.43（4号）1套11楼4号房四室二厅159.96（1号）5套2、3、4、7、10楼1号房（3）成交价格图项目三：美林银谷（1） 整体销售情况推售套数已售套数成交价格目前价格1088103941165000（2）单栋销售情况栋号销售时间已销售成交价格销售情况未销售价格剩余产品剩余楼楼与房号1号栋2006.63000已售110套，未售2套4625三室二厅141.5（3号）1套19楼3号房单间34.12（4号）1套19楼4号房2号栋2006.64678已售57套，未售7套4043复式182.71（1、2、3号）7套2、4、8、12、14、
32、30、32楼1、2、3号房3号栋2006.63684已售109套，未售3套4528单间34.13（3号）1套2楼3号房三室二厅141.52（4号）1套2楼4号房四室二厅161.42（1号）1套21楼1号房4号栋2006.124396.68已售75套，未售6套4825四室二厅169.95（3号）3套3、5、7楼3号房174.1（3号）2套24、4楼2号房三室二厅135.79（2号）1套29楼2号房5号栋2007.114496.95已售105套，未售11套5082四室二厅175.14（1号）8套3、4、5、14、25、24、30、31楼1号房三室二厅131.6（3、4号）3套21、23、31楼3、
33、4号房6、7号栋2008.24443已售288，未售4套5305一室一厅42.37（3号）1套15楼3号房39.95（8号）1套23楼8号房三室二厅127.52（10号1套20楼10号房118.58(6号)1套25楼6号房(3）成交价格图项目四：西城龙庭(1)整体销售情况推出套数已售套数整体成交价格目前价格80763738634500（2）单栋销售情况栋号销售时间已销售成交价格销售情况未销售价格剩余产品剩余楼楼与房号1号栋2009.94127.17已售44套，未售62套4371复式194.56（1号）1套27楼1号房194.2（2号）1套27楼2号房三室二厅111.77（3号）4套25、26、
34、27、28楼3号房112.1（4号）4套25、26、27、28楼4号房112.46（3号）5套3、7、22、23、15楼3号房112.8（4号）13套5、7、8、10、11、12、14、16、18、19、20、21、23楼4号房114.06（2号）2套25、28楼2号房114.47（1号）2套25、26楼1号房四室二厅133.22（2号）1套24楼2号房133.63（1号）1套24楼1号房134.2（2号）7套3、4、5、13、14、16、20楼2号房134.61（1号）19套3、4、5、6、7、8、9、10、11、12、13、14、15、16、17、18、19、20、21、22、23楼1号房
35、137.91（2号）1套2楼2号房138.32（1号）1套2楼1号房11号栋2005.122338已售完12号栋2008.23932已售131套，未售26套4150复式84.07（2、3、10、11号4套13楼2、3、10、11号房85.37（2、3、6、7、10、11号）17套3、5、7、9、11楼2、3、6、7、10、11号房86.08（3、7、11号）3套15、17楼3、7、11号房126.26（1号）1套16楼1号房二室二厅81.82（12号）1套1楼12号房13号栋2008.63984已售100套，未售4套4342二室二厅82.63（3号）1套1楼3号房复式153.3（2、5号）2套
36、17楼2、5号房158.9（1号）1套17楼1号房2号栋2009.94160已售62套，未售44套4394复式194.57（1号）1套27楼1号房194.21（2号）1套27楼2号房三室二厅111.78（3号）5套24、25、26、27、28楼3号房112.11（4号）5套24、25、26、27、28楼4号房112.47（3号）1套5楼3号房112.8（4号）5套9、12、15、22、23楼4号房四室二厅114.07（2号）2套25、26楼2号房114.48（1号）2套25、26楼1号房133.23（2号）1套24楼2号房133.64（1号）1套24楼1号房134（1号）1套2楼1号房134.
37、21（2号）6套3、4、6、9、11、12楼2号房134.62（1号）12套3、4、5、8、9、10、12、14、16、19、20、22楼1号房137.92（2号）1套2楼2号房6号栋2009.64003已售127套，未售9套4178二室二厅116.26（4号）1套3楼4号房复式165.24 （2、5号）4套22、24楼2、5号房196.38 （1、6号）2套24楼1、6号房237.68 （1、6号）2套22楼1、6号房7号栋2008.24061.49已售89套，未售3套二室二厅76.62（2、5号）4套12、13楼2、5号房76.88（2、5号）22套1、2、3、4、5、6、7、8、9、10
38、、11楼2、5号房80.43（2、5号）2套14楼2、5号房83.45（3、4号）2套1楼3、4号房88.79（3、4号）4套12、13楼3、4号房89.12（3、4号）20套2、3、4、5、6、7、8、9、10、11楼3、4号房91.23（3、4号）6套14、15、16楼3、4号房复式154.32（2、5号）2套15楼2、5号房161.01（1号）1套15楼1号房188.86（6号）1套15楼6号房三室二厅103.69（1号）1套14楼1号房109.31（1号）13套1、2、3、4、5、6、7、8、9、10、11、12、13楼1号房125.34（1号）1套14楼6号房131.57（6号）13
39、套1、2、3、4、5、6、7、8、9、10、11、12、13楼6号房8号栋2008.64295已售65套，未售5套4247二室二厅118.68（3号）1套18楼3号房109.87（4号）1套18楼4号房三室二厅118.92（3号）1套14楼3号房四室二厅124.19（1号）1套1楼1号房128.34（1号）1套2楼2号房（3）成交价格图小结：l 通过上述几个楼盘的分析，可以看出每个项目的价格不稳定，但总体是上扬的幅度不大，尤其是在2008年金融危机时期价格有较大幅度下降。l 可以看出周边这几个楼盘剩余户型分布，可以看出基本剩下的是低楼层或者高楼层的中大户型（除销控以外），尤其是140以上的户型
40、成为区域滞销产品。分析：河西在未来三年内上市量将超过300万，在2009年底上市项目建筑面积将超过30万。3、 版块竞争形势分析Ø 岳麓大道以北，银盘北路以西，西二环以东和南片区主要集中了品牌性的大盘，户型以中大户型为主，这些楼盘虽偏远，外围生活配套不完善，但品质高，注重自身园林、生活配套，形成高档性楼盘聚集的感觉，造成对项目中高端客户分流，尤其是来自北面的客户分流。Ø 岳麓大道以南，南二环以东，枫林路以北，金星中路以西片区主要是以新建楼盘与后期开发为主，这些楼盘主要集中在年底与明年上半年上市，户型面积较广，满足各种需求，主要以二房和三房中小户型为主，价格较低，将对项目造成
41、直接冲击，也是项目重点所关注的区域。Ø 岳麓大道与枫林路之间的金星中路沿线以及包括西山汇景、景秀江山首域、盛大泽西城主要是以尾盘为主，剩余户型为中大户型，与二期开发的户型面积差不多，会造成对项目客户分流，因此关注这些项目销售大户型的措施。Ø 银盘岭片区主要以新报建项目为主，主要以商住楼，以中小户型和小户型为主，对项目竞争性不是很强，也会造成部分客户流失。Ø 二环以南，杜鹃路以北，银盘北路以东，湘江以西片区是新开发片区，将是未来的集中开发区域，在近两年内不会对项目产生影响。因此，竞争形势不容乐观。4、 版块价格竞争分析分析：单纯居住功能，产品价格基本接近，而引入增值元素价格明显提升，从产品因素来看，品牌性、高品质型的楼盘价格高于中档楼盘的价格。说明，价格是因品质不同而不同。结合上述区域项目销售分析来看，“低价格、高品质”项目销售快，因此建议树品质形象，低价入市是上市成功关键点。5、 项目周边压力分析