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1、看万达广场开发战略的变化万达商业广场万达商业广场的核心是 “订单式商业地产 ”，即与世界 500 强的零售 商签订联合发展协议，通过与合作伙伴的共同开拓、技术对接、先 租后建来开发，从而实现加快拓展与有效降低风险。万达商业广场发展历程万达商业广场从 2000 年后开始呈现市场， 2002 年第 1 个项目长春 万达商业广场开业， 截止到现在共建造了 24 个项目，其中在营项目 15 个，在建项目 9 个，建筑面积达到 759 万平方米。万达商业广场的快速发展期是在 03 年、04 年，共开业了 10 个项目， 从而真正实现了万达成为国内商业地产领军者。 2005 年是万达商业 广场的调整年，由
2、于前 2 年拓展速度很快以及沈阳、哈尔滨项目出 现的问题， 05 年开始自我调整，这一年没有一个项目开业。因此 0 5 年可以说是万达商业广场的一个分水岭，从项目的选址到开发规 模、产品都发生了较大的变化，从 06 年底开业的项目看，都是属于 大型的综合体，万达商业广场已经实现从第二代产品过渡到第三代 产品。万达商业广场发展到现在，短短的 5 年时间，其发展模式共经历了3 代产品。第一代产品： 2002-2003 年 纯商业 盒子式 特点：（ 1）选择省会或中心城市布局2）选址都在城市最核心商圈；占地面积在1.2-2 万平，建筑面积在 4-6 万平左右；（4）影院；主力店一般3 家，沃尔玛超市
3、、家具家电专业卖场及万达（5） 院。1 层为精品、服饰， 2、3 层为超市， 4 层为专业卖场和影建筑形态都为单个盒子式案例：长沙万达商业广场、南昌万达商业广场第二代产品： 2004 年 纯商业 组合式 特点：（ 1）选择省会或中心城市布局2）选址都在城市最核心商圈；3）占地面积在 5万平左右，建筑面积在 15 万平左右；（4）主力店一般为 4 家，百货、超市、建材家电专业卖场、影 院；5）每个主力店都为一个单体盒子， 由多个盒子组成商业广场。案例：沈阳万达商业广场、天津万达广场第三代产品： 2006 年后 多产品 综合体 特点：（ 1）选择省会或中心城市布局2）选址在城市副中心或新区的中心；
4、（3）占地面积在 10-20 万平，建筑面积在 40-80 万平，其中商 业规模在 15-20 万平左右；（5） 等；（4）产品一般涵盖了星级酒店、写字楼、酒店式公寓（或 SOH O）、SHOPPING MALL 、商业街区、 广场及高尚居住社区等组成； 商业的主力店一般为百货、超市、专业卖场、影院、美食建筑形式为综合体，以盒子 +街区 +高层的组合形式；案例：宁波万达广场、上海万达广场截止到 2007 年 8 月份，万达商业广场现有 24个，其中在营 15 个，在建9个。在营商业面积185.58万rf,未营商业面积163.77 万rf。在营商业面积的185.58万rf中，其中第一代产品有6个
5、，商业规模 有31 万平，占在营商业面积的 16.7%；第二代产品有 6个，商业规 模 87.9 万平，占在营商业面积的 47.4% ；第三代产品有 3 个，商业 规模有 66.68 万平，占在营商业面积的 35.9% 。未营商业面积的163.77万rf,全部为第三代产品，共 9个。万达商业广场前 2 代产品的主要问题前2 代的万达商业广场是目前万达在营项目的主力， 有 12 个，通过 这几年的运营，可以看出万达从开发层面上是成功的，按照万达的开发策略，将 80% 的物业作为长期持有，以收取租金收入，而将每个项目约20%的物业用于销售，来回笼项目开发资金和解决持续开发的资金需求。但 就是这 2
6、0%的销售散铺，给万达制造了许多问题，部分项目目前运 营仍较困难，如长春、沈阳、武汉等。从商业地产的角度看，前 2 代产品主要存在以下几个共性问题：1、商业定位与 SHOPPINGMALL 的距离相差较大2、建筑形式单一，购物环境较差3、业态单一， 90% 以上为购物，缺乏休闲与娱乐4、以目的性消费业态为主，商业价值较低四、第 3 代产品，万达战略的转变5、 互动6、主力店占到 70% 以上，租金过低，影响收益业态组合上的不科学，沃尔玛、美凯龙与精品店的组合，无法7、在建筑形式上主力店之间，主力店与独立街铺之间没有形成较 好的互动8、动线规划普遍较差，平面循环与立体交叉的动线不好9、独立商铺销
7、售价格过高，散铺投资收益预期无法实现通过前 2 代产品的开发与运营，万达开始自我调整，目前逐渐发 展成以第 3 代产品为主 城市综合体。从单店到组合店再到如今的城市综合体”万达的第3代产品实现 了质的变化，所谓万达城市综合体，一般由高星级酒店、高档写字 楼、酒店式公寓（或SOHO ）、大型综合购物中心（SHOPPING MALL ）、独立商铺及街区、市民广场及大型高尚居住社区等组成。 目前运营的有3个，正在建设的有9个。1、与前2代产品相比的变化第一代第二代第三代产品种类纯商业纯商业商业、酒店、公寓、 住宅选址核心商圈黄金地段核心商圈黄金地 段城市副中心、新区的中心规模5万10万50-100
8、万业态购物功能组合购物功能组合“ 2小时不夜城” 集成功能组合主力商家超市+建材+影院超市+建材+家电+ 影院百货+超市+美食 广场+家电+影院+ 休闲2、选址的特点万达第3代城市综合体的选址一般有两种情况，第一种是选择在城 市副中心，是城市经济新增长点。如上海五角场、重庆南坪商圈、 无锡滨湖区、沈阳铁西城市副中心等。第二种是选择城市的新开发 区，看好城市的再造，发展迅速，如宁波鄞州区、南昌红谷滩新区、 苏州工业园区等。万达选址的变化可以发现出几个问题的变化:（1）中心城市的核心商圈万达已基本布局了， 开始选择次级商圈发 展；（2）城市核心商圈土地十分稀缺，竞争激烈及高额的土地成本，而 城市副
9、中心及新区土地成本较低；（3 ）城市副中心及新区规划起点高，城市配套好，适合营造高品质 的项目；（4）中国城市的一个重要特征是中高收入群体向副中心或新区转 移，从而为商业项目实现较好的消费基础；（5）城市副中心及新区的土地一般规模较大，可以开发多种产品,降低开发风险；6）城市副中心及新区的开发项目投入成本较低，升值潜力较大；（7）在城市副中心及新区开发大型综合体， 可以获得政府较好的政 策优惠。3、万达第 3 代产品几大建筑规划设计特点1）多功能的城市开发万达广场的第 3 代产品将多功能综合集中开发， 包括有五星级酒店、 写字楼、大型商业和特色商业街、公寓、高尚住宅、大型广场等， 这种多功能特
10、性使万达广场的影响力及项目所在区域的城市商业中 心地位得到显著加强，如总建筑面积达 78 万平方米的重庆万达广 场，商业及公建面积达 33 万平方米， 项目建成后将使南坪商圈作为 重庆五大商圈之一的作用得到显著增强。2）街坊式的街区布局万达在城市综合体设计中较多的采用了街坊式街区布局的规划布 局，在内部保留了项目基地内具有历史价值的文化建筑，如在济南 万达广场中，对基地中的历史保护建筑，布置了社区文化广场，形 成了街坊式街区布局。3）大型市民广场在万达城市综合体规划设计中的另一大特点是创造大型的市民广场，如太原、沈阳铁西、无锡万达广场均规划了22.5万平的市民广场，以满足市民公共开放式活动的需要。4）地标式的城市建筑万达城市综合体一个显著特点就是在所在区域矗立了地标式建筑。 如超高层酒店：济南万达广场 180 米高五星级酒店（建成后将是济 南第一高楼），又如高层地标式双塔：无锡万达广场白金五星级酒 店及酒店式公寓组成的玻璃雕塑双塔等。