1、前 言 受四川开成投资有限公司委托我司就黄龙溪项目进行全面了解跟踪以来，我们在对项目进行全面的分析理解的过程中，越来越感受到了项目所带给我们的挑战，感受到了委托方对项目所投入的良苦用心和投资此项目的必胜新年，我们不敢怠慢了，通过努力，我们试图找到一条最接近正确路线的战略途径，从而将项目的实施引向成功的道路上来。二00七年二月一日第一部分 策划范围、期限、目的策划范围、期限、目的1.1 策划范围策划范围 由于本项目是建立在与休闲旅游联动基础之上的一个地产项目，他的开发运作，不能脱离古镇黄龙溪的发展，甚至不能脱离了成都市城市发展大环境而孤立存在，由于旅游业的外延行、综合性特征，我们定义项目本身应该
2、是一个“泛休闲地产”项目，因此，本课题所涉及到的范围是宽泛的，就策划而言，课题研究和触及到的问题不能局限在项目所占土地（一期180亩）的范围之内，项目的最后落脚点应该在投资商总体战略的后期二期和三期。一期：原33频道影视基地，180亩。1.2 期限期限 一期：一期：2007年年6月至月至2008年年12月月1.3 策划目的策划目的 抓住成都市、双流县以及黄龙溪政府着力打造黄龙溪古镇休闲旅游品牌的良好契机，依附古镇旅游品牌的提升，黄龙溪古镇作为以成都市为第一目标市场的休闲旅游市场的形成，投资建设一个具有相当规模、有鲜明的古镇文化特色、能较大程度地找到黄龙古镇的休憩功能的不足，并予以补充和提升，制
3、造商业先机的休闲地产项目，旨在可控制的运作时间内，实现与古镇休闲的互动，同时实现投资利益的最大化。在完成一起投资工程，并实现良好市场效果的前提下，实施二期投资工程，两期工程全面实现策划所预期的商业价值和社会价值。1.2.1 市场细分原则市场细分原则站在大成都乃至西部文化休闲旅游市场的高度，客观地对潜在的第一目标市场和第二目标市场进行分析梳理，对市场进行必要的细分。根据历史的增长情况，地区增长趋势，同类本地的的经验，从古镇的发展现状找到包括承载能力、接待容量、客源地和目的地之间的文化相似度等，与将要着力打造的商业地产项目紧密地结合起来。1.2 策划原则策划原则 根据客源市场和古镇主流客源的现状，
4、找到来此休闲旅游的人群的态度、兴趣、生活方式和出游动机，设计出符合其相似文化休闲旅游产品。根据客源市场和古镇旅游者类型将所能提供的或者以后可以提供的景点、服务设施等旅游产品结合起来，在建设项目中抢先满足多方面的需求。人性是最高的价值层面，所有一切价值都要向它趋同。策划的每一个层面，如产品创意、广告创意、营销创意、商业模式创意、营销创意中，都要遵循“人性”这个核心准则。1.2.2 人性化原则人性化原则1.2.3 协同发展原则协同发展原则协同发展，避短扬长。本次商业地产项目的定位，一定是依附于古镇发展的战略定位，是古镇建设的一部分，是古镇文化的延伸，与古镇一同成长。发掘古镇文化，打造新的景点，通过
5、适当的游览线路组织将游客吸引到项目的地，是古镇游环线中的重要节点。1.2.4 抢占先机，抢占制高点抢占先机，抢占制高点 黄龙古镇文化旅游资源有限，将本次项目视作休闲地产来看待，不失为一个好的选择，发掘“黄龙”文化，以旅游科学的手段，抢先在项目规划和建设中，与古镇实现互动，在项目建设区实现可看、可娱、可餐、可展、可住等功能，提升地产价值，同时业可以为后来的投资商制造较高的进入障碍，保持本项目的可持续发展后劲。1.3 策划的初步结论策划的初步结论黄龙溪作为四川省的十大古镇之一，成都市远郊的四大古镇，已经赢得了一定的市场知名度，正在步入作为休闲旅游地的发展期，随着双流县政府对“双黄路休闲文化走廊”的
6、打造，黄龙溪作为“双黄路休闲文化走廊”的终点，在未来的两三年中，黄龙溪的市场知名度，美誉度将越来越高，黄龙溪古镇作为成都市远郊休闲旅游地，具有最好的区位消费优势，黄龙古镇将成为成都，乃至四川热门的休闲旅游地。本项目借势打造一个富有地域文化支撑的休闲地产项目，将古镇文化的内涵和休闲旅游的基本特质紧密结合，体现古镇特色资源的发掘，都市文化与乡镇文化的互补和交融，跳出地产做地产，既实现了与政府的联动，提升了黄龙溪古镇品牌，又将休闲旅游与地产开发有机地结合，为顺利实现投资的社会、经济效益提供了战略支撑。本项目的实施，满足天时、地利、人和三个重要的要素。二、二、黄龙溪旅游资源及现状黄龙溪旅游资源及现状1
7、核心景区、核心景区 5平方公里的地区，以古街、古树、古庙、古堤、古埝、古民居、古码头、古战场、古崖墓和古衙门的“十古”著称。核心景区有保存完好的清代街巷正街、复兴街，上、下河街等6条，全长1146米，宽3.5米，石板铺路。临街民居廊柱成排、挑台突出。清代民居76座，一楼一底、临街或依山而建、全木结构、抬梁式或穿逗式衔接，硬山、悬山、歇山之异各具特色；临江采用“吊脚楼”方式，强烈体现“干栏”文正街西、中、东分别有古龙寺、潮音寺和镇江寺三座寺庙，清代所建，形成“一街三寺庙”景观，是佛教文化的集中展示点。古龙寺内有古戏台（万年台）、千年古榕2株，古榕树枝分岔处有小庙一座，形成“庙中有树，树中有庙”
8、的景观。镇江寺建于王爷坎码头，供奉镇江王爷杨泗以保平安；寺前千年古榕寄生辣椒、成为奇观。黄龙溪原地处华阳、仁寿、彭山三县交界处，设立的“三县衙门”全国罕见，现旧址在古龙寺旁，是县级文物保护单位。镇江寺对面是锦江与鹿溪河的交汇口，锦江水清、鹿溪水褐，可见“黄龙渡清江，真龙内中藏”的景观，泛舟水上，吟诗品茗，空灵飘逸，如梦如歌。2、扩散景区、扩散景区从溪口泛舟沿鹿溪河而上三公里，北岸边即为“大佛寺”。原建于明代，凿刻在象山陡峭的崖壁上，高二丈余，史称为“蜀中第二”的“小乐山大佛”，现已毁。近年修复的坐式大佛高60米，由汉白玉雕成。寺旁数十步有株雌雄相倚，八奇之有的“龙凤树”。寺前河中有生态良好的河
9、心岛和康熙年建的“关堰瀑布”景观。鹿溪河口一公里的北面是观音寺，坐落观音山上，三台阶，形似大乐椅，清代所建，现香烟缭绕，金壁辉煌。从鹿溪河口沿锦江上游二公里是陈家小岛，小岛现存川西唯一一座水冲石磨水碾，吱吱哑哑的石碾声勾起了人们几多农耕文化的甜蜜回忆；岛上遮天蔽日的竹林，柔和了炎炎烈日，使人忘记了城市的喧嚣。3、延伸景区、延伸景区从黄龙溪沿锦江上游七公里，即达著名的“川西石宝寨”金华庵所在地古佛洞。金华庵建于清乾隆46年，临河依山，庵檐栉比，五重大殿，五层洞天，占地2400，高30米，全岩石开凿成，断岩绝壁，建筑高雅。庵内还有一深洞古佛洞，“冒水井”等景观。古佛堰更奇。始建于乾隆25年，由彭山
10、县令张凤翥筑堰引水灌华阳、仁寿、彭山三邑田。堰首有人工凿石渠1200米，其中600米加盖后建成现古佛洞场镇街坊。4、其它、其它 黄龙溪不但有丰富的古文化、水文化、佛教文化、生态农耕文化，还有多姿多彩的民俗文化、茶文化、影视文化和饮食文化。起源于南宋的舞龙习俗，已衍变成独具特色的“火龙灯舞”、“火龙节”，黄龙溪镇已成为全国著名的“火龙之乡”；“武阳买茶”之说印证了这里从西汉起就开始种茶、制茶、品茶；珍珠豆花、千头鱼、芝麻糕满足了众多游客的口福；夜半更声揭示着这里的太平盛世；178部影、视剧的拍摄更使黄龙溪成了“东方好莱坞”、黄龙溪真乃“广都樊乡”的人间仙境。四、四、黄龙溪发展现状分析评价黄龙溪发
11、展现状分析评价 1、黄龙溪的发展现状还处于初级阶段，黄龙溪的发展现状还处于初级阶段，距离实现成都市远郊的风光文化休闲圣地，打造国家级风景名胜区，打造世界级品牌还有很长的路要走；2、黄黄龙龙溪溪古古镇镇对对于于古古镇镇文文化化的的研研究究和和发发掘掘还还不不深深入入，罗列了很多古镇文明的元素，但是将这些元素提炼成为真正的旅游资源，这些元素就是古镇的一颗颗珍珠，要有一根“金线”把这些珍珠串起来，这条金线就是古镇文民，在这点上还没有做得很好；3、水水文文化化打打造造不不足足。黄龙文化的重要特质就是黄龙文化，而黄龙文化应该说是承系锦江文化而来的，锦江文明来自江缘文明，锦江将作为演绎古蜀文明的重要载体，
12、将作为一条文化经络贯穿和连接起古蜀文化画卷，黄龙溪就是这个文明线上的一个重要节点。4、文文化化主主线线很很乱乱。多主题势必就会造成没有主题。以后的黄龙溪的规划和发展，一定是将核心区作为古镇文化进一步的提炼来欣赏，古镇文化一定是要向扩散区、延伸区伸延，而在这个伸延过程中，古镇文化的脉络是不会断的。5、黄黄龙龙溪溪古古镇镇的的发发展展中中，一一度度脱脱离离了了古古镇镇文文化化的的“魂魂”。古镇的建筑特色是黄龙溪古镇的两层木楼和干栏凉台结构，这些恰恰是古蜀文明中巢居文化特色的继承，而在黄龙古镇的建设中造成了很多难以补救的缺陷，修旧未能如旧。6、古古镇镇建建设设返返老老还还童童，主观的愿望是好但是客观
13、效果很差，结果就是破坏了了古镇的神韵，如果不能拯旧如旧，就走既不压古，又不娇古的路子才对。7、简单低趣味的简单低趣味的“休闲模式休闲模式”。8、餐餐饮饮文文化化形形式式单单一一，品品种种雷雷同同。黄龙溪现在基本算是可餐、可看，即便是餐也是千篇一律，千店一个样，没有娱乐，游人住不下来，游线的散、短、单；旅游产品未能形成系列，产品单一、重复，娱乐更是空白。黄龙溪还有很大的一块资源没有挖掘和打造，那就是“黄龙夜色”。9、民民俗俗文文化化提提升升不不足足。黄龙溪的传统民俗文化中的“火龙”项目，也没有打造到位，并没有成为到了黄龙溪必须看“火龙”表演的境界，基本还算是群众文化、低矮文化。10、市市场场诉诉
14、求求缺缺乏乏实实质质性性内内涵涵支支撑撑。黄龙溪的市场诉求非常有特色，千年水码头，古镇黄龙溪，可是那里有水码头呢，没有，这样一来它所产生的结果只能是让人失望，高兴而来，败兴而归。以上这些问题，相信古镇地方政府也是看到了，将会在以后的发展中逐步解决和完善，而作为依附于古镇发展的本项目，如果及时准确地抓住切入点，找到为古镇添色的点和面，把自身的项目与古镇的未来有机地结合起来，就为本项目找到了一个支点，这个支点撬动的是沉甸甸的休闲地产。天时、地利、人和天时、地利、人和五、五、分析与定位分析与定位5.1 商业功能的定位商业功能的定位 一期项目是建立在对黄龙溪古镇文化内涵的伸延的基础上，对黄龙溪古镇游客
15、承载能力的补充和增加，对休闲旅游产业产品系列的打造，服务业的提升和多产业的发展制造发展空间。其商业功能的定位是，多彩的，业态、形式多样的商业活动区，即体现白天的整体接待功能，又培育出夜间商业内容的全天后功能。5.3 休憩功能的定位休憩功能的定位 项目在形式和内涵上，要起到对古镇休憩功能的补充作用，“可娱、可展、可观”要在这个项目上最大限度地体现，它是古镇最具消费优势的休闲旅游地定位的润色之笔。六、六、古古镇镇主主题题提提炼炼6.1 6.1“千年水码头、古镇黄龙溪千年水码头、古镇黄龙溪”在“千年水码头、古镇黄龙溪”的市场诉求之下，“滨水风光文化古镇”一定会成为未来黄龙溪的市场定位，随着黄龙溪文化
16、的提炼，定位的拔高，古人笔下的“九天开就一成都，万佛千门如画图，灯明如上九天游”，一定是黄龙溪建设的有识之士追求的至高境界，大城市已经见不到这种仙境似的环境了，黄龙古镇就需要这种文明再现，这就是传承，这就是主题。6.2“码头文化码头文化”比方：码头港口文化有了码头、港口的创意，就可以做水的文章了。6.3 最美丽、最景致的滨水休闲圣地最美丽、最景致的滨水休闲圣地 争做水文章。如果有可能，就是要再在项目所在地，尽可能地做水文章，引水进镇，引水进院，让人近水、亲水、耍水，这样，黄龙溪就名副其实了.七、七、规划、设计原则规划、设计原则7.1 7.1 空间功能布局与策划空间功能布局与策划黄龙溪的城镇发展
17、战略是一城两片，即老城和新城片区，规划中的新城位于皇坟山，与老城的空间关联度不大，它可以有自己的新的定位。在空间上把古堰，古寺，古墓，古庙，古堤，古码头窜联起来，形成一个客观可游的整体。本项目与古镇即分离，又互补，它应该起到功能增补，形式更新，文化景观打造，产业引导等作用，与古镇共同提升最为休闲地的聚集度，道路交通组织，游览线路设计，景点指引，服务设施配置等，做整体统一的考虑。项目形态自成体系，营造古城韵味，营造古镇的神秘感。7.2 7.2 跳出古镇做古镇跳出古镇做古镇 千年水码头，古镇黄龙溪。一个令人魂牵梦绕的水码头怎能离开得了“水”，两江相会，黄龙过江，古往今来留给世人的正是这个“水”字，
18、引水进区，形成形态自然，亲水性强的近水景观。采用欧洲古镇的造镇风格，制造恬适的文化分为，商业建筑结构、形态多样化，大小分类，前后经营分类，形成多形态经营模式。古镇文化的现代演绎。7.3 7.3 空间结构的空间结构的“灵性灵性”项目所在地与古镇的空间结构上，要巧妙形成以古镇为核心的圈层模式，成为古镇的第一圈层，当古镇的各种商业形态，人流聚集到一定的规模的时候，这个二圈层就必然成为一个新的功能区域，从这个意义上讲，规划要把古镇和项目地整体地联系起来，对新的景点做统筹考虑，景观规划和设计要与古镇相协调，而又在观赏和视觉层面不重复。道路组织中，充分考虑现有停车，进出口的客观现状，在项目所在地规划设置停
19、车场，设置入口通道。建筑形态的竖向及立面，要考虑其空间穿透性，形成错落的缓坡走向，在锦江河侧方向的立面，做建筑与水面的处理，重点形成与主题相统一的新型建筑形态，设计标志性建筑。项目的高潮点布置在沿锦江和而上地快的后端。7.4 向盘子里添真珠向盘子里添真珠 制造兴奋点，在这个区域看到的，一定是核心区没有看到的：亲水风雨长廊锦江浮桥黄龙大型雕塑民族文化风情演义区古码头博物馆亲水风情一条街古码头群雕 避免盆景化避免盆景化 体现古朴的古镇风貌，景观组团、节点设置、景点设计避免园艺化，盆景化。这里不是公园，千年古镇。以古镇的古朴，古镇的神韵，结合现代旅游休闲的理念，让项目建设区适度保持其本来的历史风貌，历史遗存，并对古镇建筑风貌、建筑特色进行新的演绎。严禁景观打造的盆景化。可看、可游、可住、可餐、可耍、可展可看、可游、可住、可餐、可耍、可展 最后，项目建设的境界，要满足可看、可游、可住、可餐、可耍、可展的需求。黄龙溪休闲、娱乐的集中区（看古镇核心区，最后的落脚点在这里）
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