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1、房地产估价 房地产价格的影响因素 房地产评估的具体方法,第一节 房地产和房地产估价,一、房地产概念 土地：地球表面构成陆地部分的土壤层。 广义：一地球表面为基点，上至大气层、下至地心的广阔领域。 建筑物：是指土地组合的建筑成果，总体上划分为房屋和建筑物两大类。 二、房地产的特性 1、不可位移性。建筑物一经建成，其坐落位置、结构类型、建筑朝向都是固定不变的。,房地产的特性,2、功能的变异性：建筑物的功能改变在很多情况下不仅不会降低，反而会提高其使用价值。如：商业区的厂房、车间改造成商业用房，就极大地提高了这些房屋的使用价值。 3、耐久性：房产使用很久，土地可永久使用。 4、异质性：由于位置、环境
2、、方向等不同，使得同一土地上的建筑物价值有所不同。 5、保值增值性：需求的无限性与供给有限性之间的矛盾。,三、房地产估价的概念,估价目的：抵押评估、交易评估、课税评估、保险评估、财产纠纷评估、拆迁评估、企业改制、上市、破产评估。 评估的基本方法：市场比较法、收益法、成本法 由于影响房地产的因素很多，不能完全拘泥于某种方法。,第二节 房地产价格及其影响因素,（一）房地产的价格 成交价格 理论价格 评估价格 基准地价 房屋重置价格 楼面地价,（二）影响房地产的因素,一般因素,区域因素,个别因素,社会因素,经济因素,行政因素,住宅区 商业区 工业区,PK,PK,城市,农村,住宅,工厂,影响用地价格的
3、区域因素,影响用地的个别因素,第三节 市场比较法（交易案例比较法）,一、基本原理 以近期发生过交易的类似发地产进行比较，对这些类似房地产的价格作相应调整后确定被评估房地产的价格。 关键在于交易实例的选择。 一般来说，选取的可比实例应下例要求： 实例所处的地区与估价对象所处的地区相同，或是同一供求范围的类似地区。 可比实例的用途应与估价对象的用途相同。（居住、商业、办公、旅馆等） 可比实例的建筑结构应与估价对象相同。（钢筋混凝土结构、转混结构、砖木结构等）,规模应相当（建筑面积、土地面积） 可比实例的交易日期与估价时点接近。 可比实例的交易情况正常，为正常交易价格或可修正为正常交易价格，否则不能
4、选为比较实例。,二、建立价格比较的基础,统一的付款方式 统一的货币 统一的面积单位 统一的单价 例(P90)： A： 若换算为现在一次性付款，金额为：48.5,0,1,5060,5040,5040,18,实例：,统一单价： A：单价485 0001004850 B：单价4008.33320 统一面积 A：按建筑面积单价4850 B：按建筑面积单价33201.44648,三、可比实例的修正（结合P96案例）,（一）交易情况的修正 若被估土地的交易价格为100，则B实例的交易价格只有98，C只有97。 （二）日期的修正用物价指数加以调整2002年10月物价指数为100，则A实例的物价指数为106（
5、11） （三）区域因素的修正 通过比较各个区域环境，进行综合打分。 （四）个别因素的修正,6,土地使用年限的修正：,11/(1r） K= 11/（1+r） K：比较实例使用年期修正到待估地块使用年期的年期修正系数 r：还原利率 m:：待估对象的使用年期； n：为可比实例地使用年期 土地使用年期修正后地价的计算公式为： 土地使用年期修正后地价=比较实例价格K,m,n,【例】：若选择的比较案例成交地价为1000元/平方米，对应使用年期为30年，而待评估宗地出让年期为20年，土地还原利率为8%，则年期修正为： 经年期修正后的比较实例的地价 11/(18%)20 = = 872 （元/平方米） 11/
6、（1+8%）30,四、决定最可能实现的价格,经过上述的交易情况修正、日期修正、区域因素修正、个别因素修正、容积率修正、土地使用年期修正后，就可得到在评估基准日的待估地产的若干个价格，如果交易实例选取了5个，就会有5个价格。 最终的土地价格可采用平均数法来求得。,【案例分析】市场法评估土地价值,某城市内，有一块住宅用地2 000平方米需要评估，评估基准日为2002年3月18日，该城市同类土地交易实例较多，拟用市场法评估其地价。 1、比较实例的选取 根据该地条件，选取了与之类似的三块成交土地作为比较实例，其具体情况如下： A地块：位于人民路南段北侧，面积2 080平方米，售价1 200元/平方米，
7、交易日期为2001年11月28日。 B地块：位于解放路东段北侧，电信大楼对面，面积2 150平方米，售价1 250元/平方米，交易日期为2002年1月18日。 C地块：位于五一路北侧，市建行对面，面积1 980平方米，售价1 300元/平方米，交易日期为2001年10月6日。,2、确定修正系数 （1）交易情况修正。假定所选可比实例的交易情况均属正常，则它们均不需要敬信交易情况修正。 （2）交易日期修正。据测算，近年来该市房地产价格上涨幅度平均每月为1%。 （3）区域因素修正。根据这些地块所处区域的繁华程度，以估价对象为100，则A地块为95，B地块为98，C地块为96。 （4）个别因素修正。根
8、据可比实例及估价对象的个别特征，以估价对象为100，则A地块位98，B地块位93，C地块为90。 （5）假定本例中不涉及土地容积率和土地使用权年限修正系数地计算。,3、确定比准价格,根据所收集到的三个可比实例，列表修正计算如下： 修正系数计算表,比准价格 = （1340+1400+1588）3 =1 440（元/平方米） 4、待估地块的评估值 = 1 4402000 = 2 884 000（元）,四、土地评估市场法的适用性和缺陷：,有类似地产的适合交易实例即可应用 下列情况不适用： 1、土地交易发生较少的地区 2、某些交易实例很少的土地或很难成为交易对象的土地，如古建筑用地、风景名胜区土地、图书馆、体育馆、学校用地等。,