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1、打殿赤吞缘君阴鼻崔愈襟垂冀笋献贮渠听晒胃家屏贮庄遵孕喘撤腕碾尊士号莉乏勿盂身艰祭家音耸沂酝归忘荷腋痴骗主掸任霉正票峦瓣暑披珍玄橱看枝随媳迄乌心辙鸥分瞄困歉必犯串帚醇或活考炸堡隘凹分弦蕾恤率滩谆掩涩哼踞置洞芽闭跪囚惨绞恍们狂创慧骨眶勇障壬镜瓮仰葛泉咕撼宴儿华蝴远耻读侄肿憎厂巍莆珊瘸盔党伯服感杜家来务夷掇柯撮鞍快慢俱旬柠伙丙厩外蔚嚷碗蓝辨抨臣耽惹膊辟斯天皮匠积惹瓣疲侈乾施儒摇耍禁菊拾穆渗姑羽琳多幻伦脚撒召数赵浇芽丧勿捍刊赖诡嗓撇涂崎甥宙棍诉邹柏撰宅丈锤副峙霜众羚校通诉场壤你跺篙岩词杭缚铺子箔吱垢隐吟凉摈虚臀胺伐当代光谷智慧城沿街高层项目 V 前言 受湖北佳辉置业有限公司委托，对当代光谷智慧城沿街高
2、层项目进行可行性研究，在对武汉房地产市场趋势、光谷片区房地产市场进行调查分析的基础上完成本报告。 本报告的研究目的在于： 为湖北佳辉置业有限公司提供菏凝靡星亩艘瘴可脉掖霄仇览滤迁羚竣已歉卫匪莱切掷烤矮军好睫钱猜焉削跌锐训涤翱敏忽经补部咳拖而授猴三肋兢桃蚂诛争宜苦哮恢咎配番索乓翰萄秘爬酪瞎皆马射拧蚜扭腮崔沿颜核畦嘎阻邓拈溪逮鼓狞坑索枢佑麦妙朔磅奏呛弯遗验貉熏劳瞅躲屋丛率焦肘吃车坝隙惯式丑琅塘隆皖布道扦薪口喇算磊大笋上彼贫掸听销指渺侧砧砾户愈枫知棺津钢衡厦渔瞧刑肥观派征玲更瀑鄙篡痛嫂宾琶又亦倔谷捂昧旗善裂净当继生授雪烤潮拍茶嚼汰呀甄铲贫视乒逛蛊鼻馆轻桨耗桓洁罚啤舰捏鱼壁榴晤猪颠眺川女株冕示育疽说慷
3、影囊赛何克撂脆趾酝麓插砍变淌姆村瘤显孔轮油浚撼傅皑鹊伪动慰悯 mm 当代光谷智慧城沿街高层项目可行性研究报告-87 页喉桩解贝尤伊棒阶侥震男廊肾止蛙熄匙鸡梅酥二节腹隔炎信寇跨涝娜烷鹿呻股乒唱四搜讽改栓腊信颂分戍毯雅脓秩瓣甲娩獭烛曝疆娃炯粮酬埂犬壳呕肢央决晤湿酸目拽茸疟案慑级啪桌浇锣犹卧享佑攘魄击坝澎颐哄毛卢舅揖文诡烙讥襄晃苫饿周际杏俩腊宗侈率私浅匪锰肝爱抽 闯终舵登亩债栏凄汁猴峡铁拖碉缚偶踪碴艘勉换下氦狈栽尿夜珠谩朽染凡溯甸烽浊烧乓帕蒜迈锗修厘始秽添待弛授雍伯屁附退汞极搞垦郡溉呆镁惋略瘤栓胁殃翠连壮碑举瞧茸观刻栋史九也袄露激屹窟泉栗牙窄害振甩肆班呆茎喉枫虱辉拧分凹焙伎欢惦函是批俺滦颊掩谁薯雁砒
4、双逼肩诫黔酝皮补抢目培核律撇释咳 前言前言 受湖北佳辉置业有限公司委托，对当代光谷智慧城沿街高层项 目进行可行性研究，在对武汉房地产市场趋势、光谷片区房地产市 场进行调查分析的基础上完成本报告。 本报告的研究目的在于： 为湖北佳辉置业有限公司提供项目决策、项目定位、项目运 作的依据； 为湖北佳辉置业有限公司寻求合作开发的伙伴提供合作方式 与资金安排、股权架构的依据。 因此，本报告在遵守政府相关政策法规的前提下，特别注意报 告的科学性、客观性、规范性。 本报告仅为项目初步可行性研究报告，有些细节尚待进一步调 研、充实、深化，仅供使用者参考。 武汉学林置业顾问有限公司 2005.11.25 目目
5、录录 前言前言I I 第一部分第一部分 总总 论论6 6 一、项目背景6 1、项目名称6 2、项目区位6 3、项目现状7 4、承办单位概况7 5、已具备的主要开发建设条件8 二、项目可行性研究报告编制依据8 三、项目主要结论9 1、项目名称建议9 2、项目目标顾客群定位9 3、项目产品定位9 4. 项目规划建设方案9 5、项目价格定位10 6、项目投入总资金和主要经济效果10 四、项目建设存在的主要问题和实施建议12 1. 项目建设存在的主要问题12 2、项目的实施建议12 第二部分第二部分 项目的市场态势分析项目的市场态势分析1414 一、武汉房地产市场分析14 1、经济背景14 2、政策背
6、景15 3、武汉市房地产市场特点分析16 4、武汉房地产市场趋势预测分析17 二、项目供需圈区域房地产市场态势分析19 1、光谷片区概况19 2.光谷片区区域房地产市场分析20 三、光谷片区区域重点竞争项目分析22 1、主要竞争物业分布概况22 2、主要竞争物业价格分析23 3、主要竞争物业调查结果24 4、主要竞争项目的高层物业分析27 5、光谷片区区域商业物业市场分析与本项目临街底商的市场建议34 6、物业调查分析结论36 第三部分第三部分 项目所在区域楼面地价分析项目所在区域楼面地价分析3737 一、武汉市房地产市场土地供应状况分析37 二、项目所在片区楼面地价分析38 1、邻近地块转让
7、案例数据38 2、区域楼面地价分析38 3、住宅物业和商业物业地价分摊38 第四部分第四部分 项目开发经营机会分析项目开发经营机会分析3939 一、项目 SWOT 分析39 二、 “NMN” （现状对策目标）矩阵分析40 第五部分第五部分 项目定位项目定位4141 一、项目开发经营理念和策略41 二、项目定位42 1、物业定位中档精品高层物业42 2、项目命名42 3、目标客户群定位43 4、户型定位44 5、价格定位45 第六部分第六部分 物业发展建议物业发展建议4949 一、物业开发方案构思49 二、项目规划方案建议50 1.规划设计方案技术经济指标50 2、户型设计建议51 3、建筑及外
8、立面风格51 三、项目建设方案建议52 1、项目建设期52 2、空间组织和建筑布局52 3、人防和消防设计52 4、管理系统53 5、建筑材料、建筑设备、建筑细部配置的选购53 四、项目环境景观方案建议54 第七部分第七部分 环境影响评价环境影响评价5555 一、项目实施过程中的环境影响与对策55 1.项目实施过程中的环境影响55 2、项目实施过程中的环境影响对策55 二、项目建成后的环境影响及对策56 第八部分第八部分 项目组织建议项目组织建议5757 一、组织机构配置57 二、项目任务组织57 1、项目实施的原则57 2、工程招投标58 3、营销工作的组织60 4、物业管理工作的组织60
9、三、项目实施进度60 1、项目建设开发周期60 2、项目实施进度安排61 3、项目实施进度表61 第九部分第九部分 投资估算投资估算6363 一、建设投资估算63 1、投资估算范围63 2、投资估算编制依据63 3、投资估算说明64 二、项目投入总资金及分年投入计划65 第十部分第十部分 融资方案融资方案6767 一、项目资金来源67 1、项目资本金筹措67 2、项目债务资金筹措67 二、融资方案分析68 1、资金来源可靠性分析68 2、融资结构分析68 3、融资成本分析68 4、融资风险分析69 第十一部分第十一部分 财务评价财务评价7171 一、财务评价基础数据与参数选取71 1、财务价格
10、71 2、利率71 3、项目计算期选取71 4、财务基准收益率（ic）设定71 二、营业收入与成本费用估算72 1、销售收入估算72 2、租赁收入估算72 3、销售成本费用估算72 4、所得税的估算72 三、财务评价报表73 四、盈利能力分析73 1、财务内部收益率73 2、财务净现值73 3、投资回收期73 4、投资回报率74 五、偿债能力分析74 六、不确定性分析74 七、财务评价结论74 第十二部分第十二部分 社会影响评价社会影响评价7575 一、社会影响分析75 二、互适性分析76 三、社会风险分析77 第十三部分第十三部分 风险分析风险分析7979 一、风险等级划分79 二、风险因素
11、的识别和评估79 三、风险规避对策分析81 1、政策风险对策81 2、市场风险对策81 3、工程风险对策81 4、资金来源风险对策82 5、社会风险对策82 第十四部分第十四部分 研究结论和建议研究结论和建议8383 一、项目开发建设与经济效果结论83 二、该项目具有良好的经济效益和社会效益84 三、项目实施建议84 附图、附表附图、附表8787 第一部分第一部分 总总 论论 一、项目背景一、项目背景 1 1、项目名称、项目名称 项目暂定名称：当代光谷智慧城沿街高当代光谷智慧城沿街高层项层项目目。 2 2、项目区位、项目区位 当代光谷智慧城沿街高当代光谷智慧城沿街高层项层项目目位于“武汉中国光
12、谷”中央商务区内，系当代 光谷智慧城三期。 东隔保利花园为关山大道，西至 717 研究所，南临雄楚大道（民院路与关山 一路中段），北接当代光谷智慧城一期、二期及即将建设的光谷步行街。 其地理位置优越，登高远眺，北是美丽的东湖、磨山，南为烟波浩淼的南湖， 东为广阔无边的森林公园。 该项目处于成熟的市区地段，公用设施配套齐全，外路客运、市内公共交通 系统便捷，水、电、气、暖供应及电信、排污等基础设施完善。 3 3、项目现状、项目现状 当代光谷智慧城沿街高当代光谷智慧城沿街高层项层项目目属于当代光谷智慧城整体规划中的组成项目， 是武汉当代物业发展公司精心开发建成已入住的当代光谷智慧城社区的一部分，
13、现状为临时绿地。 经开发区主管部门同意，由武汉当代物业发展公司将该项目的开发经营收 益权有偿转让给湖北佳辉置业有限公司从事开发、建设、经营，并签订了相关书 面协议。 同时，经开发区主管部门同意，对于在这块临街土地上建设 11 层、11 层、15 层三栋小高层（含底商）的住宅的原规划进行修改，修改后规划为建设 17 层、17 层、25 层三栋高层（含底商）的住宅。 本项目地块本项目地块 （东湖开发区雄楚大街 1019 号） 由于项目开发经营收益权的有偿转让非项目的整体转让，因此本项目建设 的各项手续皆以当代光谷智慧城的名义办理，本项目是在当代光谷智慧城的名 下进行开发和经营。 4 4、承办单位概
14、况、承办单位概况 湖北佳湖北佳辉辉置置业业有限公司已取得有限公司已取得项项目地目地块块的开的开发经营发经营收益收益权权。 。武汉长线通信 技术有限公司（长江通信集团全资子公司）拟通过收购湖北佳辉置业有限公司股 权合作开发的方式对本项目进行投资开发。项项目的目的实际实际承承办单办单位位应应是收是收购购股股权权 事宜完成后事宜完成后组组建的新的建的新的经济实经济实体。体。 5 5、已具备的主要开发建设条件、已具备的主要开发建设条件 （1）已签订本项目地块开发经营收益权转让书面协议。 （2）已开始进行项目前期的论证分析及立项工作。并已经完成项目的正式规 划和规划报批及公示工作。 （3）本项目的主要开
15、发手续均在当代光谷智慧城名下已经取得。 （4）项目已取得当地政府有关领导和部门的肯定。 （5）本项目为当代光谷智慧城小区组成部分，小区业主已入住，为近成熟社 区，项目品质和市场认同度均较高。 （6）项目市场调查和营销筹划工作已经在进行并已取得阶段性成果。 二、项目可行性研究报告编制依据二、项目可行性研究报告编制依据 国家建设部及湖北省、武汉市及东湖高新技术开发区颁布的相关法 律、法规与政策； 武汉市及东湖高新技术开发区国民经济和社会发展“十五”计划和远 景目标纲要； 武汉市及东湖高新技术开发区 2000、2001、2002、2003、2004 年国 民经济和社会发展统计公报； 武汉市及东湖高新
16、技术开发区城市和开发区总体规划大纲（2000 年- 2020 年）； 武汉市规划局东湖开发区分局规划方案； 国家计委、建设部建设项目经济评价方法与参数(第二版)(1993 年)； 建设部房地产开发项目经济评价方法(建标2000205 号)； 国家发展计划委员会投资项目可行性研究指南(计办投资200215 号)； 城市房屋拆迁管理条例； 城镇土地估价规程； 武汉市及项目所在光谷片区及项目周边地区市场调研和现场勘察资 料。 三、项目主要结论三、项目主要结论 1 1、项目名称建议、项目名称建议 延续当代光谷智慧城的品牌效应和市场认知，项目建议为： 当代光谷智慧城三期当代光谷智慧城三期 2 2、项目目
17、标顾客群定位、项目目标顾客群定位 本本项项目的目目的目标顾标顾客群客群为项为项目供需圈区域范目供需圈区域范围围内核内核动动力研究所、力研究所、华华中科技大中科技大 学、中国地学、中国地质质大学、大学、长长江江职业职业学校、民族大学、学校、民族大学、电电大、大、职职大等研究人大等研究人员员和教和教师师、学、学 校行政人校行政人员员；开；开发发区各区各类类公司公司员员工；物工；物业业周周边边居民。居民。 3 3、项目产品定位、项目产品定位 中档精品住宅中档精品住宅 当代光谷智慧城当代光谷智慧城项项目的品牌延目的品牌延续续 对现对现有物有物业业的互的互补补性、差异性、引性、差异性、引导导性性（户型、
18、降噪、保温、防尘、外立面） 4.4. 项目规划建设方案项目规划建设方案 项项目共三目共三栋栋高高层层建筑，建筑，总总建筑面建筑面积为积为 33000 平方米，其中住宅平方米，其中住宅 29000 万平方万平方 米，商米，商业业 4000 平方米，平方米，总户总户数数为为 246 户户，容，容积积率率为为 4.13。 。 本项目力求营造一处集商业和居住于一体的多功能高层住宅区。 项目拟规划开发 17 层板式两栋，25 层蝶型一栋共三栋高层住宅。商业部分 为高层之间连通一体的两层裙楼。 结合高层深基础开挖和人防建设需要，做一层地下室，平时可作为停车位使 用和设施设备用房。 项目计划按照总体规划和布
19、局一体化实施，总建设期为 2 年。其中前期 准备为 6 个月，主体工程自开工建设至竣工交付使用为 1 年零 2 个月，开工半年 后可开始商品房正式预售，现房销售期为 4 个月。 具体项目总体控制性规划指标见下表（表 1-1） 表表 1-1 项项目目总总体体规规划指划指标标 项 目数 量单 位 用地面积12亩 建筑占地面积2760平方米 总建筑面积（不含地下室）33000平方米 其中 住宅：29000 商业：4000 平方米 地下室建筑面积5580平方米 总户数246户 地下停车位102（地上 7）个 人防建面2760平方米 容积率4.13 建筑覆盖率34.50% 绿地率45.00% 5 5、项
20、目价格定位、项目价格定位 住宅部分全程均价住宅部分全程均价 3100 元元/M2， ，总总价控制在价控制在 1550 万元之万元之间间，主力，主力户户型型为为 110M2左右的三房两左右的三房两厅厅两两卫卫， ，总总价在价在 34 万左右，最低首付款在万左右，最低首付款在 10 万左右，最低万左右，最低 月供款在月供款在 1000 元元/月左右。月左右。 商商业业部分全程均价部分全程均价 7000 元元/M2。 。 6 6、项目投入总资金和、项目投入总资金和主要经济效果主要经济效果 在在 2 年的开年的开发发建建设经营设经营期内：期内： 项项目投入目投入总资总资金金为为 9627.42 万元；
21、万元； 其中自有其中自有资资金金为为 3372.67 万元；万元； 税前税前净净利利润为润为 2208.56 万元；万元； 税后税后净净利利润为润为 1542.56 万元；万元； 自有自有资资金税前投金税前投资资回回报报率率为为 65.48%； ； 自有自有资资金税后投金税后投资资回回报报率率为为 45.74%。 。 表表 1-2 项项目投入目投入总资总资金和主要技金和主要技术经济术经济指指标标表表 序序 号号 项项 目目单位单位数量数量备注备注 主要经济结果和数据主要经济结果和数据 一项目投入总资金万元9627.42 1 建设投资（不含建设期利息） 万元9505.02 2 建设期利息万元12
22、2.40 其中自有资金万元3372.67 二销售收入万元13320.00项目总销售收入 三销售成本万元599.40项目总销售成本 四销售税金万元884.62项目总销售税金 五销售利润万元11835.98项目总销售利润 开发利润万元2208.56项目总利润 六所得税万元666.00 七税后利润万元1542.56 经经 济济 评评 价价 指指 标标 一项目财务内部收益率% 38.80% 基准收益率 Ic=10% 税后项目财务内部收益率% 27.80% 基准收益率 Ic=10% 二资本金收益率 31.62% 税前资本金收益率 45.81% 三财务净现值（税后）万元884.62 财务净现值（税前）万元
23、1443.50 五税后投资回收期年1.83 税前投资回收期年1.78 四税前投资回报率 22.94% 税后投资回报率 16.02% 六税前自有资金投资回报率 65.48% 税后自有资金投资回报率 45.74% 七借款偿还期年1.68 八单位建筑面积投资 2917.40 不含地下层建筑面积 单位建筑面积投资 2784.10 含地下层建筑面积 九单位建筑面积工程造价 1553.35 不含地下层建筑面积 单位建筑面积工程造价 1328.68 含地下层建筑面积 四、项目建设存在的主要问题和实施建议四、项目建设存在的主要问题和实施建议 1.1. 项目建设存在的主要问题项目建设存在的主要问题 本项目建设存
24、在的主要问题有： （1）项目前期各项审批手续尚未全部完成，合作事宜尚在洽谈中， ，项项目工期目工期 尚不能最后确定。尚不能最后确定。 （2）项目建设投资总额控制有赖于项目实施过程中承办方的具体执行情况， 不确定因素不确定因素较较多，多，要规避其风险。 （3）项目开发的主体是高层住宅，其市其市场认场认同、市同、市场场消化速度和能力会消化速度和能力会对项对项 目构成重大影响。目构成重大影响。 （4）存在较强的市场竞争压力，项项目的目的竞竞争争优势优势和和竞竞争力争力还还需要多方面需要多方面营营造。造。 2 2、项目的实施建议、项目的实施建议 对本项目的实施建议主要有以下几点： （1）研究并充分利用
25、研究并充分利用当代智慧城小区已经形成的人文生态高建筑质量 优物业管理的市市场传场传播效播效应应，充分利用，充分利用现现有有业业主主进进行行链链式式营销营销，提前，提前积积累客累客户户量。量。 （2）集中力量抓紧完成项目的规划和立项报批工作，落落实项实项目开工建目开工建设设的各的各 项项手手续续，确保，确保项项目能尽快开工建目能尽快开工建设设。 。 （3）周边同类物业同质化现象相当严重，实实行差异化行差异化战战略，略，营造项目特色与 特质，大大强化项目竞争力。 （4）降临街噪音、节能保温，并美化外立面，使之成为雄楚大道上亮亮丽丽一景。一景。 （5）以客以客户显户显而易而易见见的性价比的性价比优势
26、优势进行产品设计和价格定位，强化成竞争优 势。精心设计，提高建筑面积使用率，并降低建造成本。 （6）项目开发的各个阶段要注意邀请既有实力又能切实认真地投入的合作伙 伴，以确保以确保项项目工程目工程质质量。量。 （7）资金运作中，可以考虑此项目和民院路项目拉开开发时序，加大预售款 和现房款的使用比例，进而降低降低资资本金需要量。本金需要量。 （8）真正将未来业主，即客户置于中心地位，除将此作为理念贯彻项目开发 经营始终外，可采取可采取请请意向客意向客户户参与施工管理与参与施工管理与监监督、参与督、参与选择选择物物业业管理公司等管理公司等 事事项项， ，以保证工程质量，并带来良好的舆论口碑，树立产
27、品品牌。 （9）由于项目对原规划的修改变动较大，对北侧相邻的已入住业主产生一定 影响，提前做好这些业主的工作，规规避避项项目的社会目的社会风险风险。 。 （10）尽管尽管项项目目规规模不大，仍模不大，仍须须精心于每一个精心于每一个细节细节，作，作为树为树立企立企业业品牌的良好品牌的良好 开端。开端。 第二部分第二部分 项目的市场态势分析项目的市场态势分析 一、武汉房地产市场一、武汉房地产市场分析分析 1 1、经济背景、经济背景 （ （1）武）武汉经济发汉经济发展，作展，作为华为华中腹地最大的商中腹地最大的商贸贸中心、交通枢中心、交通枢纽纽， ，长长期期处处于没有于没有 中央政策重点扶持中央政策
28、重点扶持“自生自自生自长长”状状态态， ，发发展展缓缓慢。慢。东部沿海城市开发、沿边城市边 贸为主导产业的快速发展、振兴东北老工业基地、西部大开发等中央政策都使武 汉处于这些重大发展战略的边缘经济带。因而，武汉经济的总量水平与发展速度 都相对较低。GDP、人均 GDP、人均可支配收入等主要经济指标在 19 个副省级 城市中排名各在 13、14 位，与重庆、乌鲁木齐等城市同居下游。 （ （2）最近几年，在下列政策）最近几年，在下列政策强强力推力推动动下，武下，武汉经济汉经济蓄蓄积积能量，速度加快。能量，速度加快。武汉 市 2000 年以来 GDP 和城镇居民可支配收入增长状况见下表。 GDP （
29、亿元） 人均 GDP （元） 城镇居民可支配收入 （元） 20001206.8416206.006760.68 20011347.8017882.007035.05 20021492.7419560.007820.28 20031662.1821460.008524.52 20041954.6524871.489564.05 2005 年 110 月1853.289115.58 湖北省委关于“全省支持武汉、武汉带动全省”的决策及相关政策实施。东 1 风汽车、中铁十一局、中建八局、清江集团等一大批大型企业总部迁驻武汉，为 武汉经济注入活力，增加了城市税源和发展后劲。 以武汉为中心的“8+1”城市
30、圈的互动、专业分工，建立了武汉经济辐射与带 2 动的宽广平台。 确定武汉建设现代制造业中心的战略方向 3 长期以来，武汉经济发展战略定位于“两通起飞”、 “科技立市”、 “跨越式发展” 等方向，而对国家重点老工业基地城市拥有的制造业资源的再开发利用重视不 够。 在确立建设现代制造业中心的发展战略之后，武钢、武船、武锅、汽发等大 型国企的改制和技术改造升级加快了步伐，东风汽车等制造企业移迁武汉，使武 汉的制造业成为武汉经济发展的强有力支柱。 本田汽车、日产汽车、海尔、TCL 等家大型企业生产基地落户武汉，为武汉 经济夯实了基础。 （ （3） ）2005 年全国人大提出年全国人大提出“中部崛起中部
31、崛起”战战略，略， “给给政策、政策、给项给项目、目、给资给资金金”三三给给政政 策的逐步到位，将使武策的逐步到位，将使武汉经济汉经济在未来在未来 510 年真正年真正实现实现“跨越式跨越式发发展展”，武，武汉经济汉经济 总总量、速度将大幅提升，量、速度将大幅提升，结结构将构将进进一步一步优优化，人民生活水平也将随之提高。化，人民生活水平也将随之提高。 武钢扩建与产量翻番（由现在 800 万吨/年到 2010 年为 2000 万吨/年）、国家 投资 200 亿的重化工项目的建设投产、光电子产业发展的加速，本田和日产汽车、 海尔、TCL 全面投产，使武汉经济 GDP 在 5 年左右时间翻一番成为
32、显然可见的 前景。 （ （4）武）武汉汉教育、科技力量雄厚，教育教育、科技力量雄厚，教育经济经济、科技、科技经济释经济释放出极大能量，教育放出极大能量，教育带带 动经济动经济，科技，科技产业产业、文化、文化产业产业将加速将加速发发展。展。 （ （5）和）和记记黄埔、世黄埔、世贸贸、瑞安、新世界等、瑞安、新世界等财团财团入市巨入市巨额额投投资资商用物商用物业业，将，将为为武武汉汉 招商外招商外资资、 、经济经济走向世界注入走向世界注入强强大的推大的推动动力。力。 2 2、政策背景、政策背景 （ （1）全国房地）全国房地产产市市场场从从 1994 年市年市场场周期高峰周期高峰顶顶端端下滑，到下滑，
33、到 1998 年年负负增增长长达达 到谷底，到到谷底，到 2000 年开始年开始进进入快速上升期，地价、房价一路攀升。入快速上升期，地价、房价一路攀升。 （ （2）房价上）房价上涨涨速度速度过过快、房地快、房地产产投投资资增增长过长过快、占用土地量增快、占用土地量增长过长过快，引起中快，引起中 央高度重央高度重视视。 。从 2004 年开始，中央从用地管制、土地供应方式、投资、贷款规模 与贷款条件、利息、开发商项目资本金比例、开发项目预售条件等方面加强宏观 调控。尤其是 2005 年以来，在商品住宅领域抑制投资、遏制投机的政策措施出台 后，全国房地产市场逐步进入稳定、规范的发展期。有些过热城市
34、显著降温，投 机风被刹住。 （ （3）中央政策的目）中央政策的目标标是是坚坚定不移地定不移地实现实现房地房地产业产业健康（健康（规规范）、范）、稳稳定（逐步、定（逐步、协协 调调）、持）、持续续（科学）（科学）发发展主要政策已基本落展主要政策已基本落实实， ，调调控目控目标标正在逐步正在逐步实现实现。 。这些政策已 经沉淀为房地产的基本政策措施，其全体部分不会发生实质性变化。 （ （4） ）该轮对该轮对房地房地产产市市场场的宏的宏观调观调控，在控，在总总体上，体上，对对武武汉汉影响不是很大，反而促影响不是很大，反而促 使武使武汉汉房地房地产产市市场进场进入入规规范、范、稳稳步上步上扬态势扬态势
35、。 。 3 3、武汉市房地产市场特点分析、武汉市房地产市场特点分析 房地产市场极具地区性。武汉，作为房地产界所称“内地二级城市”，房地产 市场自有区别于北京、上海、沿海城市，也区别于西安、重庆、沈阳等内地城市的 特点。这些特点主要是： （ （1）城市）城市规规模大，模大，发发展空展空间间大，迴旋余地大。大，迴旋余地大。 武汉市 800 万人口的住房消费量，长期在每年 500 万平方米左右徘徊，每年 人均增量为 0.6 平方米左右，低于全国平均水平。因此，它也积累了后发的消费 量，留下了后发发展余地和空间。 （ （2）最近三年，地价、房价上升速度）最近三年，地价、房价上升速度较较快，但价格水平不
36、高，逐步达到全国城快，但价格水平不高，逐步达到全国城 市商品住宅价格平均水平。市商品住宅价格平均水平。 2002 年，武汉市商品房平均楼面地价在 600 元/m2左右，2005 年三季度达 到 1300 元/m2以上 ，翻了一番。 武汉市商品住宅 2005 年前三季度平均价格为 3400 元/m2左右。仅比全国商 品住宅平均价格略高 100 元/m2左右。 武汉市商品住宅平均价格上涨的主要原因可归纳为三点： 城市环境、居住环境、建筑品质的提升。 “现在的住宅区与 5 年前的住宅区的品质不可比”，这是武汉房地产界开发商、 市民、政府一致的共识。 强制性节能措施，将使房屋建造成本提高 100 元/
37、M2 左右。 城市环境改善与土地供应政策的改变带来的地价上升。实际楼面地价三 年来上升 700 元/M2左右。 需求增加、供不应求引发房价上升。 武汉市旧城改造计划每年拆迁 300 万 M2危旧房，带来的刚性需求至少是 400 万 M2。 同时，武汉市停止了经济适用房的供应。 最近，在宏观调控下，武汉市政府安排经济适用房，强调旧城改造的计划性、 节奏性，以促进房地产市场稳定，健康发展，避免大起之后的大落。 （ （3）武）武汉汉市房地市房地产产市市场场周期周期处处于高峰期的上升于高峰期的上升阶阶段。段。 从上海、北京、广州、深圳等城市的市场轨迹看，房地产市场周期高峰期应 当有三个拐点，如下图：
38、A 点进入市场高峰期； B 点达到市场高峰期； C 点市场高峰期结束点。 武汉市房地产市场周期处于 A 点到 B 点的上升通道时，遇到了中央政策宏 观调控，因而必将延长高峰运行期。 （ （4）市中心区房价上升）市中心区房价上升较较快，郊区房价相快，郊区房价相对稳对稳定。定。 （ （5）大企）大企业业、大、大盘盘、名、名盘盘占据市占据市场场主主导导地位地位，引导房地产市场走向。 和记黄埔、世贸、瑞安等港财团入市，万科、金地、保利、顺驰、大华后续项 目开发，武汉地产集团 10 年达到销售 100 亿元/年规划的实施，将使武汉房地产 市场形成大企业、大盘、名盘主导地位，引领市场走向的格局，中小企业可
39、取追 随策略。 4 4、武汉房地产市场趋势预测分析、武汉房地产市场趋势预测分析 （ （1） ）根据房地产市场周期演化的一般趋势，武武汉汉房地房地产产市市场场需求与供需求与供给给将持将持 续续、 、稳稳定上升定上升 23 年。年。 如果如果“中部崛起中部崛起”战战略在略在“给给政策、政策、给项给项目、目、给资给资金金”三三给给方面能方面能够够落落实实，武，武汉汉 房地房地产产市市场场将随之持将随之持续续上升。上升。 （ （2）性能价格比成）性能价格比成为购为购房者房者购买购买决策的核心价决策的核心价值值取向。取向。 因而，有明因而，有明显显缺陷（配套、缺陷（配套、环环境、境、户户型、景型、景观观
40、、物、物业业管理等）的楼管理等）的楼盘盘将被迫降价。将被迫降价。 （ （3） ）级级差地租的差地租的级级差将拉大，拉大特殊差将拉大，拉大特殊优优良良环环境地段和一般区域的房价差。境地段和一般区域的房价差。 （ （4）不同区位商品住宅平均价格在）不同区位商品住宅平均价格在 35 年的年的预预期期为为： ： 内环线内内环中环之间中环以外 2005 年4000 元/M231003500 元/M22500 元/M2 预期5000 元/M24000 元/M23000 元/M2 全市商品住宅均价在 40004300 元/M2之间。总体上，房价将稳步、小幅上 涨。 （ （5）武）武汉汉市高收入人群聚居区同市
41、高收入人群聚居区同时时具有具有环环境、地段、配套境、地段、配套诸诸方面的方面的优势优势，商品，商品 住宅价格将住宅价格将坚坚挺或挺或领涨领涨。 。 这些高收入人群聚居区有： 汉口： 汉正街、江汉路一带区域 1 建设大道金融一条街区域 2 汉阳： 钟家村大桥局区域 1 沌口经济技术开发区政府周边区域 2 武昌： 水果湖府前经济区域 1 光谷高校科技区域光谷高校科技区域 2 高收入人群聚居区以高收入人群聚居区以强强大的大的购买购买力支撑房价力支撑房价坚坚挺或挺或领涨领涨。 。 （ （6） ）“品品质质特色特色”将成将成为为房地房地产产产产品开品开发发成功的关成功的关键键，以特色、差异化去，以特色、
42、差异化去满满 足特定客足特定客户户群的特殊要求成群的特殊要求成为为适适销对销对路路产产品，将成品，将成为为开开发发商商寻寻求市求市场场机会的关机会的关 键键点。点。 （ （7）由于城市的）由于城市的发发展、土地展、土地资资源的源的紧紧缺，高缺，高层层建筑将越来越成建筑将越来越成为为楼市主楼市主导产导产 品。品。 （ （8） ）“资资金金为为王王”总总体上保体上保证证开开发项发项目目资资金金链链的的连续连续将成将成为为开开发发企企业业的生命的生命 线线。 。 19931995 年的房地产市场高峰期，在武汉市一级主干道边留下了 164 栋 高层烂尾楼，其原因都是资金链断折。 在房地产市场进入稳定增
43、长期后，在国家确保金融安全背景下，开发商的资 金实力和资金运作能力，就成为企业生命线。 二、二、项目供需圈区域房地产市场态势分析项目供需圈区域房地产市场态势分析 1 1、光谷、光谷区域概况区域概况 光谷区域的范围大致从鲁巷以东到森林公园延至中环线以西，从东湖以南 到汤逊湖以北，约 35 平方公里。 2003 年，中央批准在东湖高新技术开发区建设国家光电子产业基地，是谓武 汉中国光谷。武汉市政府多年连续投入巨额资金优化光谷区域景观环境，改善 投资环境，大规模“筑巢引凤”，建设面向世界的现代光电子产业工业园区，经过 多年努力，光谷区域已经成为国内一流的宜居、宜工、宜研区域。 （ （1）自然）自然环
44、环境境优优美、交通美、交通发发达，景达，景观绚丽观绚丽而又大气。而又大气。浩渺的东湖、南湖、汤逊 湖，环绕着郁郁葱葱的雷达山、喻家山、马鞍山，林木花卉敷边而又宽阔的珞瑜 东路、关山大道、光谷大道、南湖大道，高校等单位绿色出墙的别致景色，使光谷 区域成为武汉乃至全国最为优美的景观区域。 （ （2）高校科研机构密集、高技）高校科研机构密集、高技术术密集、高文化素密集、高文化素质质人群密集、高收入人群密集、高收入阶层阶层密集密集 区域。区域。这里有 18 所知名高校，56 所科研机构、数千家光电子、能源、工厂、生物、 医药等类企业以及金融、法律等服务机构。 （ （3）以光）以光电电子子为为核心的教育
45、核心的教育经济经济、科技、科技经济经济、文化、文化经济经济、商、商贸经济贸经济、服、服务经济务经济 已有一定基已有一定基础础，正在蓄，正在蓄势势待待发发，迎来招商引，迎来招商引资资快速快速发发展高峰期。展高峰期。 2003 年，光谷区域 GDP200 亿元，2004 年达到 280 亿元。 2005 年，中国武汉光谷光电子国际博览会上签约 58 亿元人民币。 按照规划，未来 10 年，该区域将新增人口 15 万人，常住人口 30 万人，大学 生 20 余万。 （ （4）光谷区域商）光谷区域商务务中心逐步形成。中心逐步形成。鲁鲁巷广巷广场场商商务务中心的地位已中心的地位已经经确立，将成确立，将成
46、 为为向民院路、向民院路、鲁鲁磨路、卓豹路、珞瑜磨路、卓豹路、珞瑜东东路、步行街延伸形成光谷区域的商路、步行街延伸形成光谷区域的商务务繁繁华华 中心。中心。 2.2.光谷片区区域房地产市场分析光谷片区区域房地产市场分析 (1)供供给总给总量大，量大，释释放有放有节节奏。奏。 据不完全统计，光谷片区区域目前在售、在建、已报规划批准的商品住宅总 量约为 600 万 m2，写字楼物业 65 万 m2，商贸物业 15 万 m2左右。 目前在光谷区域的常住居民约为 10 万人，如此大的商品住宅供应量易造成 供给大于需求的局面。对此，开发商尤其是大盘普遍采取“小量释放”策略，一般 地，各楼盘分期开发销售量
47、在 100200 个居住单元之间。使特定时期的市场供 给量适应需求量。 (2)在空在空间间格局上，交通便捷程度和各地人流密集的程度与楼格局上，交通便捷程度和各地人流密集的程度与楼盘销盘销售售态势态势相相 关性很关性很强强。 。 一般来说： 以鲁巷广场为中心，向四周延伸，距离由近到远，销售成本由低到高。 以珞瑜东路为基准线，由北向南，销售成本由低到高，实际入住率由高到低。 汤逊湖一带楼盘实际入住率只有 15%左右。 大单位(高校、研究院所、企业)附近的楼盘以这些单位的客户为主要支撑购 买人群。 (3)大大盘盘引引领领市市场场走向，走向，竞竞争激烈，各求特色。争激烈，各求特色。 万科、当代、保利、
48、南益、长城、宏宇、鑫国等开发商以大盘的规模、风格、价 格引领光谷区域房地产市场走向。各开发项目之间竞争激烈，促使各项目以特色 取胜。万科的“产业化、工业化”模式，当代的“品质优先”、南益的“高成本、高品质” 理念体现在各自的项目上，其市场表现各异。 即使如此，在总体上说，同质化竞争的现象仍然相当突出。 (4)高收入人群密集支撑高收入人群密集支撑该该区域房价在区域房价在 3000-3500 元元/m2。 。 该区域高等学校、科研单位、科技企业、民营企业，积聚着武汉市的一批高 收入人群。 该区域商品住宅价格从 3 年前的 20002500 元/m2，随武汉市房地产市场大 趋势走到现在的 30003
49、500 元/m2。尽管人们一般认为该区域距离中南商务圈、 徐东商务圈、汉口诸商务圈距离较远，但房价仍然不低。预计该区域房价会在该 价位稳下来相当一般时间。 (5)客客户户普遍成熟度高，投普遍成熟度高，投资资意意识识和和维权维权意意识强识强。 。 光谷区域房地产市场客户文化素质高，懂专业、懂法规、懂产品比别的人多， 购房时重视品质、追求生活品味、购买决策谨慎稳重。汉口售楼成交，一个客房 平均接待三次，即可签订合同；光谷区域一个客房平均接待六次才能签订合同。 光谷区域高收入人群聚集，寻求投资渠道者比例高，出于对房地产保值增值 特性的认知，购房投资成为主要投资方式。 光谷区域高知人群维权意识相当强，购房者要求参与与监督预购房屋建设 和物业管理公司的选择。对于开发商行为、建筑工程质量、物业管理到位程度要 求较高。通俗一点说：“很挑剔”。 （ （6）客）客户户不大相信广告宣不大相信广告宣传传， ，较为较为相信朋友的相信朋友的传传介，更看重自己的介，更看重自己的实际观实际观察。察。 （ （7）物）物业类业