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1、加油站选址及投资管理介绍,2006年4月18日 广州,加油站选址的评价参数及方法RES模型 加油站开发DCF模型介绍 地产开发工作流程 油站的二次投资,本次介绍的内容,资产部的组织架构,网络总体情况,不仅仅是做大,而且要做强,广东省单站 平均销售量 6.7吨/日,中油碧辟单站 平均日销售量 15.4吨/日,2.3倍,单站日销售量是竞争力的关键,重视整体远甚于单站,网络总体情况,JV 有效率2.3,中石化1.2,中油1.35,通过系统的市场调查、完善的网络布局、高效的地产开发、专业的施工建设，确保交易安全和理性投资；同心同德、众志成城，为中油碧辟公司的发展提供源源不断的零售网络资源和源动力。,资
2、产部宣言,市场计划 网络计划 进程,市场调查/分析市场,寻找市场吸引力,捕捉竞争位置,回顾本公司资产,寻找能够赚取利润 目标的油站,发展机会,合理化调整 和重新改组,实现策略,一个市场计划3-5年 循环一遍,网络规划 每年循环一遍,制定发展计划,目标市场,= limited petrol station offer有限的的加油站供应量,= complete petrol station offer 整个发达市场中完整的加油站供应量,Over Developed Market 过度开发的市场,Advantaged Network 有优势的网络,Market Entry 进入市场,Site Cat
3、egorisation Market Planning 油站分类/市场计划,Real Estate Model Site Selection 油站选址模型,District Action Plan Divest / Reinvest 区域行动计划 撤资/再投资,网络类型,电子地图样板（广州）,地图,To Select Quality Real Estate = Secure Volume 选择高质量的资产=保证销量 Standard service station real estate performance analysis tool used worldwide to evaluate
4、quality of our site selection and competitor sites. 标准加油站和资产的表现分析工具，在全球广泛被使用，去评估我们和竞争对手的选择质量 Effective : measure of quality sites that achieve superior longer term volume and profitability. 有效：去衡量高质量的油站，得到长期有效的销量和赢利 Simple to use : enter the site parameters and the model calculates final Real Estate
5、 Score, RES. 简单的使用：键入参数，模式便自动计算地产分数 A High RES is a good measure of volume success 一个高的地产评分是一个用来衡量销量的成功与否的最好的工具,Real Estate Model 地产评分模型,RES Calculation detail Input Sheet 地产分计算输入表,RES Calculation detail example RES计算公式详情示例,Real Estate Score 地产评分,决定油站销量的三种原因 地理位置 设备水平及布局 运作水平及策略 地产评分 Standard servic
6、e station real estate performance analysis tool used worldwide to evaluate quality of our site selection and competitor sites 标准加油站和资产表现的分析工具 measure of quality sites that achieve superior longer term volume and profitability 去衡量高质量的油站，得到长期有效的销量和赢利 To Select Quality Real Estate = Secure Volume 选择高质量
7、的资产=保证销量,Traffic Flow/ 车流 Location / Size 位置类型/面积 Visibility / Access arrangements 可见性 / 出入口的布局 Demographics/ 人口统计 Competition/竞争,Real Estate Quality Key Factors 地产评分的各要素,1 Traffic flow 车流 Average daily traffic count, recent & accurate 平均每天车流量，最新且准确 (Source : governmental or private agencies ) (资料来源
8、：政府或私人机构） Primary / Secondary streets 主要/次级道路 One way / Two way 单行线/双行线 Access two way两股车流汇总后都可以轻易进入油站 Fav 有利 Legal or physical barrier (ex: bus lane .) Unfav 法定的或实际存在的道路隔离（例如：公共汽车专用车道） 不利 Transient / Local 过境/当地 Future road developments 未来的道路发展 Minimum : 25 ,000 vpd for Key site, 20 ,000 vpd for im
9、portant site. 最小：关键油站25 000vpd，重要油站20 000vpd。,Real Estate Quality - Key Factors 油站质量关键因素（车道与车流）,2 Location 位置 Evening side 下班离家最近的站 Favourable 有利 First position 第一个位置 Fav 有利 Far corner 远角 Fav 有利 Funnel point 瓶颈位置 Fav 有利 Last before motorway 上高速公路前的位置 Fav 有利 Traffic Generators (on the way to shopping
10、 centers, work places, industrial, residential areas, inner ring road .) Fav 有利 车辆产生点（在购物中心、 写字楼区、工业园、住宅区、 内环路的路上.）,Real Estate Quality - Key Factors (Location) 地产质量关键因素（位置）,油站位置,远角与近角的加油站,Primary Street 主要 干道,Secondary Street 次干道路,City城市,1,2,3,4,Home家庭,Far Corner 远角 Evening Side 离家最近的站,Near Corner
11、近角 Evening Side 离家最近的站,Far Corner 远角 Morning Side 早上上班的站,Near Corner 近角 Morning Side 早上上班的站,收费站两侧的加油站,1,2,3,4,收 费 站,距离高速公路最后一个站/第一个站,Site 油站,Motorway 高速公路,City 城市,Site 油站,Real Estate Quality - Key Factors (plot) 地产质量关键因素（地块） 面积,3 Plot Size 地块大小 Sufficient area for Level 5 面积足够标准加油站使用 ex:例如： 2500 sqm
12、 for 3 islands, CW and 10x15 shop building 2500平方米： 3个岛、洗车与10x15，便利店 3500 sqm for 4 islands, CW and 22 x 18 corner entry shop 3500平方米 ：4个岛、洗车与22x18入口 Regular / Irregular shape 规则/不规则形状 Go for extra land at low incremental cost 以低增额成本获得额外土地,Real Estate Quality - Key Factors Visibility and Accessabili
13、ty 地产质量关键因素（可见性与可达性）,4 Visibility 可见性 Sufficient for motorist to make his decision and pull in Fav 足以让汽车司机作出决定并停靠 有利 Signalization (high speed) 标志显著（高速） Fav 有利 5 Accessibility 方便进入性 Ideally Ingress and Egress (2 kerb cuts) on each street. At least on primary street. Fav 每条路上理想的进出口（2个路口）。至少是主要干道上。 有利
14、 Low / medium speed of traffic (60 kmh) 低速/中速车流（60公里/小时) Fav 有利 Traffic interrupter (light, stop .) 交通阻断物（交通灯，路标等） Fav 有利 Easy to change lane 易于改换车道进入油站 Fav 有利 Traffic back up (blocking site access) 交通阻塞（妨碍车辆进入） Unfav 不利 Turn only lane 单转向车道 Unfav 不利,Real Estate Quality - Key Factors Demographic 油站质
15、量关键因素（人口统计）,6 Demographics 6 人口统计 Trade area definition and analysis 商区的定义与分析 Population density 人口密度 Residential backup / rooftops Fav 住宅区/普通居民住宅 有利 Population quality 人口素质 Number of cars per / inhabitant Fav 平均每个居民拥有的轿车数量 有利 Income level Fav 收入水平 有利 Big employment centres Fav 雇员数较多的工厂 有利,Real Esta
16、te Quality - Key Factors Competitors 地产质量关键要素（竞争对手）,7 Competition 7 竞争 Exclusive / few competing outlets Fav 垄断/几乎没竞争者 有利 Located after our site Fav 位于我们油站的下游 有利 Dirt strength relative to competitors Fav 相对于竞争对手的极强的位置 有利 High level of saturation Unfav 油站饱和度较高 不利 Gasoline Alley Unfav 油站集散地 不利 Hyperma
17、rkets Unfav 大型超级市场 不利,QUALITY REAL ESTATE SUMMARY 优质油站总结,- Home Bound 下班回家路上 - Far Corner 远角 Primary Traffic is Strong ( 25,000 vpd) 主干道车流较高（ 25,000 vpd） - Secondary Traffic 次干道车流 Access and Visibility (with Medium Breaks) 方便进出与可见性（带有中间开口） - Size & Shape 大小与形状 Strong Residential Trading Area 1.0 & 2
18、.0 km (adjusted） 发达的住宅与商圈区1.0 & 2.0公里(经过调整) Careful of Demographics 仔细计算人口统计资料 Funnel Sites 瓶颈位置的油站 Lack of Competition or availability 缺乏竞争或可用性 - Traffic Generators 车流产生点 Not mid Transient and avoid Inbound (consider X flows？ 并非过境路段并且避免进站（考虑X车流量）,零售就是仔细 KICK THE DIRT 现场调查 WALK THE STREET 走在街道上 DRIV
19、E THE TRADE AREA 到商圈开车走一趟 DO THE ANALYSIS 进行分析,Obtain Top Tier position on selected attractive markets 在已选择的吸引的市场里面 获得最高的位置 Become market leader most efficient player 成为市场主导者 最有效的竞争者 Develop a coherent network of long term advantaged and profitable quality sites 发展一个有逻辑的， 长期保持优势和赢利的网络,Secure best RE
20、 / top quality locations: 获得最好的资产，最好质量的位置 Strategic locations战略性的位置 High traffic flows 高车流量 Residential backup / traffic generators 有居民区的支持和交通产生点 Highly visible large plot一大片的能见度 很好的地 Easy ingress / egress 便于出入 Strength of sites versus competition 对于其他竞争对手来说，我们处于优势,Principles 原则,Fundamentals 基本方法,好质
21、量的原则,加油站开发模型介绍DCF模型,加油站开发工作的评判标准 客观标准（绝对标准）测算模型（重点阐述） 内部汇报率的确定。 财务净现值大于零，并与投资相匹配 合理的投资回收期 主观标准（相对标准） 符合当地的行业标准（规划、消防、长远布局等） 符合公司的网络布局，与现有加油站形成良好的网络效应 没有交易风险，或者潜在的交易风险在可以接受的范围之内,DCF模型样本,加油站开发模型DCF模型介绍,模型参数 预设参数 各种油品单位利润(已考虑未来促销费用,预付款客户折扣等) 贴现率 税率 通胀率 便利店利润率/销售增长率 对应油品销量预测和便利店类型下的运作费用 总部管理费用 流动资金投入 输入
22、参数 运距/运费 车流量/转入率/首年销量 车流量增长率/年油品销售增长率 便利店/非油品销售首年销量 合同年限 工程改造费用 参考参数-行业经验值用于参考输入参数的执行风险 在FM(财务备忘录)中还要列出敏感性分析,加油站开发模型介绍,加油站开发的工作思路,加油站的开发选择走内涵型的发展道路。在做大与做强之间，中油碧辟选择做强，着力于提高单站销售量和网络的整体竞争能力！ 重视加油站的质量远甚于加油站的数量。日均销售量低于10吨的加油站基本不考虑。 重视网络的整体质量远甚于单站。基于广东的实际情况，将开发重点集中在珠江三角洲地带和大中城市；重视网络规划和网络的协同效应，坚决杜绝重复投资和重叠布
23、点。 重视网络的可持续发展远甚于眼前利益。积极介入新规划加油站的建设，高规格的重视HSE，舍得为明天的竞争力投资！,中油碧辟公司加油站开发组织体系,加油站开发组织体系（三个层次） 职能部门：资产部 核心部门：地产部 支持部门：网络部、工程部、拓展部（资产发展部）、法律部、ETC（对外联络部） 控制部门：运作部、市场部、财务部、供应配送部 决策机构：中油碧辟管理层（以项目汇报会的形式集体决策）,中油碧辟公司加油站开发组织体系,项目经理负责制,加油站开发组织架构的特点 日常管理权和项目决策权相分离 资产部是加油站开发的日常管理部门。但对于一个项目，买与不买，以什么样的价格和条件买，资产部只有建议权
24、，而没有决策权。 加油站收购的决策权集中于公司管理层。任何项目必须以项目汇报会的形式向中油BP管理层进行汇报，任何项目的批准必须由管理层集体做出。 项目经理负责制与专业否决权相结合 地产经理是项目经理，对项目的全过程负责。 其他部门的专业人员在不同阶段、从不同的专业角度对地产经理提供支持。专业人员对项目具有否决权。 非常严格的控制程序，相互制衡 每个评估模型参数的确定。 合同签订,加油站开发组织架构,市场调查 初步选址,项目谈判,草拟FM,项目论证,地产汇报会,签署FM,合同起草,合同谈判,签署合同,合同审查,付款 合同履行,接收油站,旧站改造 新站建设,移交运作,撰写购买 完成报告,项目后管
25、理,加油站开发详细步骤,加油站开发16步曲,第一步：市场调查、初步选址 1、 宏观市场调查：地产人员在进行加油站开发时，首先应当了解所处市场的宏观环境，包括行政区划、土地面积、人口、相关经济指标、汽车拥有量和增长情况、道路情况和道路规划情况、成品油零售市场的总体情况以及当地的加油站发展纲要等；地产人员应当善用统计年鉴、政府网站等信息资源。 2、 项目甑选：地产人员应当对本区域范围内的所有加油站（空地），根据公司的收购标准和网络布局要求进行评估和甑选，分清哪些项目可能成为我们的机会，哪些项目应当放弃，进而确定下一步的开发重点。 3、 具体项目考察：在对具体项目进行调查时，既要了解目标加油站自身的
26、情况，更要了解加油站所在商圈的情况，这些情况包括： （1）基础资料：包括加油站位置、所有人、土地、设备设施、便利店以及加油站的有关证照等； （2）油品销售：包括销售品种、定价、油品来源、日销售量、汽柴比、主要客户、经营方式和促销等 （3）道路情况：包括道路等级、路况和车道数量，隔离带和辅道，交通灯，收费站距离以及道路规划等； （4）车流情况：包括车流总量、车流结构、车流高峰期、车流速度、进站概率和车辆加油周期等 （5）市场环境：包括当地的发展规划，外部环境和地形地貌，加油站供油半径内的商业密度、人口、以及非车辆用户等； （6）竞争对手：商圈范围内的市场总容量、市场竞争程度和饱和程度、加油站在市
27、场总容量中可能分到的份额，以及加油站竞争力评价等； 4、 初步选址：根据对上述情况的了解，确定成为我们收购目标的现有加油站或空地位置。并收集与此相关的资料。,加油站开发16步曲,第二步：初步谈判、基本确定合作方式和合作条件 1、在谈判前，地产人员应做好以下准备工作： （1） 对项目进行初步的DCF计算，大致确定该项目的报价、理想成交价和最高承受价； （2） 咨询有关部门（包括但不限于ETC），确定该加油站（空地）是否符合当地的加油站发展规划；是否与公司现有的网络相冲突； （3） 大致确定谈判的核心事项以及相关的谈判策略； 2、在谈判的过程中，地产人员应把握有理、有利、有节的原则，充分应用谈判技
28、巧、把握谈判进度，最大限度的维护公司的利益。 （1） 在谈判初期，地产人员应当多聆听，尽可能多了解该加油站（空地）的信息，并不要急于报价，应争取让对方先报价。 （2） 在全面、细致的了解加油站的情况和对方的期望值之后，才逐步阐明公司的要求，在阐明了公司的要求后再报价，应非常明确的将“报价和公司的要求”联系在一起。 （3） 如果必要的话，在谈判结束后双方可以签署简单的谈判备忘录。 3、通过一次或多次谈判后，应当能够基本确定双方的合作方式和合作条件。在合作方式中，公司推荐采用方式依次是收购、租赁、控股；除非公司同意，否则公司将不考虑承包、参股、反承包等合作方式。,加油站开发16步曲,第三步：草拟F
29、M，提交项目论证申请 在谈判取得阶段性进展后，地产人员应当根据谈判的结果和双方的共识，对加油站的DCF测算进行调整，并草拟项目的FM。 在完成以上程序后，地产人员应当以电子邮件的形式向网络部、工程部、运作部、市场部、供应配送部等部门提交项目论证申请。,加油站开发16步曲,第四步：各有关部门进行项目论证（包括6个方面） 1、网络部论证：在收到地产人员的申请后一周内，网络计划主管和/或经理应当至现场考察并递交网络规划报告； 2、工程部论证：在收到地产人员的申请后一周内，工程师应当至现场考察并递交工程报告，如果是空地，工程师还需提供A4草图； 3、运作部论证：在收到地产人员的申请后一周内，运作部区域
30、经理或/和大区经理应当至现场考察，并对该项目第一年销售量进行估计； 4、市场部论证：在收到地产人员的申请后一周内，市场部的便利店管理人员应当对该项目第一年的便利店、CCC（汽车美容）的销售额进行估计； 5、 法律部论证：评估该项目是否存在明显的法律风险。 6、业务发展经理、资产部副经理、资产部经理现场考察。,加油站开发16步曲,第五步：地产汇报会 地产汇报会原则上在每周星期五定期举行，资产部根据实际需要可决定召开紧急汇报会。 汇报会由业务发展经理负责召集，在举行地产汇报会的一周前，业务发展经理应当确定下周的汇报项目清单，并发出会议通知。 参加地产汇报会的公司领导包括：总经理、副总经理、资产部经
31、理、资产部副经理、财务总监、财务副总监、运作部经理、市场部经理以及业务发展经理、网络计划经理等。 任何项目在提交正式的汇报会前，地产人员必须与资产部经理、资产部副经理、业务发展经理、网络计划经理进行该项目的讨论，只有获得上述四人中的大多数人同意后方可参加正式的汇报会。 FM的格式要求：FM Format and content-FM的格式.doc,加油站开发16步曲,第五步：地产汇报会（续） 在参加正式的汇报会前，地产人员应当准备好一份完整的FM并制作电子汇报材料，FM应当复印一式10份（双面复印）。 地产人员在向管理层介绍具体项目时，应从宏观市场环境、地理位置、图片、竞争对手、投资及收益、销
32、售前景、风险提示等多方面对项目进行介绍，在介绍结束后应回答管理层的提问。 汇报会的决策分为：现场批准、修改后批准、补充资料再次汇报和放弃四种类型。 业务发展经理负责汇报会结果的跟踪和处理。,加油站开发16步曲,第六步：签署FM和补充FM 一份完整的FM应当包括：FM正文、网络规划报告、DCF 分析结果、地产评分、位置图表、工程技术报告、运作部销量调查情况、市场部便利店销售量调查情况、车流量统计表、运输距离统计表、相片等内容。 FM应当由以下人员联合签署：地产经理、业务发展经理、网络计划经理、工程经理、高级律师、运作部大区经理、资产部副经理、市场部经理、运作部经理、财务总监、资产部经理、副总经理
33、、总经理。 FM应当由业务发展经理逐页签署，经总经理签署后的FM原件由资产发展部转交财务部保管，资产发展部保存复印件。 在FM签署后合同签署之前，若出现新的情况，改变该项目的经济指标或对原提议进行重大修改，则地产人员应当重新汇报，签署新的补充FM。,加油站开发16步曲,第七步：合同起草 在FM被批准后，律师应立即着手起草合同。地产人员在提请律师起草合同时应当提供以下资料： （1） 写完整的“加油站资料表”（详见附件）； （2） 电子版本的FM； （3） 加油站现有证照复印件； 律师收到地产人员的起草合同申请后，应当审查相关文件以评估该等文件是否足以支持该项目，并在三个工作日内，向地产人员提交草
34、拟的合同。 地产律师应当撰写各种不同类型的合同范本。,加油站开发16步曲,第八步：合同谈判 地产经理负责合同的谈判。地产律师应该参与合同谈判，考虑交易过程中的法律问题；工程部应当参与涉及工程条款的谈判。 对合同中的重大让步，地产经理必须事先请示，经高级律师、业务发展经理和资产部经理同意后方可做出。 对于已经达成一致意见的合同文本，地产经理应当与合同对方逐页签署合同的每一页，以确保合同的严肃性和准确性。,加油站开发16步曲,第九步：合同审查 任何合同在正式签署前必须经过严格的审查，只有经过联合审查后的合同方可提交总经理/副总经理签署。合同审查表详见附件。一般来说，合同应当由以下部门联合审查： （
35、1） 高级律师确定最后的合同文本，签署律师意见书； （2） 工程经理审查合同中涉及工程的部分； （3） 财务总监审查合同中涉及财务和付款的部分； （4） 资产经理审查合同的整体，对合同的最后文本负责； （5） 如果合同涉及对其他部门做出重大让步的，应当在合同签署前征求该部门的意见，并经该部门经理签署审查意见。 当合同中涉及的事项超出FM所提议的价格的最大上限，或者出现重大事项足以让公司管理层改变决策时，除非签署新的补充FM，否则上述人员不应该批准对该合同的审查。,加油站开发16步曲,第十步：签署合同和补充合同 除非特殊情况，合同一般由对方先行签署。资产部在将合同提交总经理/副总经理签署时，应当
36、提交以下材料： （1） 对方已经签署的合同正式文本； （2） 已经得到有关部门联合签署的合同会签表（见附件）； （3） 律师意见书； （4） FM复印件 除非得到总经理/副总经理的联合签署，否则视同合资公司还没有最后同意该项目。资产发展部负责合同签署的跟踪，合同签署后的合同原件由资产发展部转交财务部保管，资产发展部保存复印件。 任何补充合同的签署必须重新进行合同审查，如果补充合同改变该项目的经济指标或对合同进行重大修改，则必须先签署补充的FM。,加油站开发16步曲,第十一步：付款和合同履行跟踪 合同签署之后，地产人员应当准备一份付款进度控制表，递交有关部门联合签署。地产人员负责合同第一笔款项的
37、支付。 在支付完第一笔款项后，地产人员应将项目移交给资产拓展部，由资产拓展部跟踪合同的继续履行和支付相应的款项。 合同的付款控制程序详见第三章的有关部分。,加油站开发16步曲,第十二步：接收加油站 资产部应当与运作部共同制定“现有加油站接收工作指引”，律师在起草合同时应当将有关接收的条款写入合同。 在现有加油站符合接收条件前3个工作日，地产人员应当以电子邮件的形式向运作部、工程部、财务部等部门发出加油站接收通知，并在通知中简要介绍该加油站的基本情况。 原则上，现有加油站由运作部和工程部共同接收，空地由工程部单独接收。双方在接收时应当签署移交备忘录,加油站开发16步曲,第十三步：工程改造或加油站
38、建设 除非公司管理层同意，否则，所有新收购的现有加油站在正式接收后应当先进行改造。在合同获得公司总经理/副总经理批准后，工程部应当立即着手加油站改造和重新包装准备工作，并在加油站接收后十个工作日正式开始加油站的改造工作。有关改造的程序详见工程的有关部分。 所有新收购的空地一律直接移交给工程部，并进入加油站建设工作程序,第十四步：移交运作部 在加油站改造或建设完工前30天，工程部应当通知运作部做好开业准备。在加油站正式开业前，必须进行前面的HSE检查，做好充分的准备，并进行试营业；具体情况请参见运作手册的有关章节。,加油站开发16步曲,第十五步：加油站购买完成报告 在加油站正式移交运作后一周内，
39、地产人员应当撰写加油站购买完成报告。,加油站开发16步曲,加油站开发16步曲,第十六步：加油站运作跟踪 在加油站正式运作后，地产人员应当定期（每年一次）跟踪加油站的运作状况，公司将对加油站的达销率（即加油站的实际销售量和DCF中的预计销售量之比）进行考核，公司将根据达销率的高低，对相关的地产人员进行奖惩。 在必要的时候，地产人员将协助有关部门处理运作过程中的地产问题,攀过16座“山”后，又成功收购了一座加油站！,网络投资与发展计划，为公司油站网络固定资产的投资建立策略性的平台和制定具体行动方案，通过对逐个油站分析，拟定专门的投资和发展行动计划，以优化中油碧辟合资公司的油站资产（加油站的推倒重建
40、、重大改扩建、租赁期限延长、便利店网络开发、汽车美容店开发、地磅建设等） 一个纪律严谨的固定资产运作体系 网络投资与发展计划由中油碧辟合资公司运作部经理和资产部经理共同负责。 网络发展团队，辅导和支持网络投资与发展计划流程。 区域经理通过对油站进行SWOT分析和经济测算，并负责在其区域内实施经审批的“油站投资和发展计划”。 工程经理和地产项目经理，在此过程中提供支持和建议，确保油站的每个具体环节得到落实，如工程造价预算和实际验收，充分考虑长远的利益和政府方面的因素、证照及其他与地产相关的政府联系、周围商业圈、竞争对手及其他收购行动等各种可能性。,油站二次投资-网络投资及发展计划,网络投资发展计
41、划程序,4个阶段,* 应用于现有油站网络大于￥3万元的固定资产投资 * 应用于所有业务部门在现有油站网络进行的固定资产投资项目- 资产部，运作部，供应配送部，市场部，财务部等 * 汇总所有通过项目保存在全面的网络投资发展计划数据库中,清溪加油站 改造前2.5万升/天,清溪加油站 改造后6.5万升/天,PPA 投资项目回顾阶段,管理投资/项目工程，从而鼓励公司上下各级管理人员培育对预算和油站计划的责任感，以提高投资、资产管理决策的质量和尽可能达到财务预测目标。 为管理层提供投资业绩分析，确保投资成效与公司目标相一致 学习并分享实际投资成效远离投资预计的原因，从而获取经验 提高预测力把以往经验运用到今后的投资决策及实施中，确保最佳的项目投资 鉴定项目投资是否有效并进行经验分享 D:BusinessPPA Dec-07.xls,