策源上海第四制药厂定位及推广报告.ppt

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1、第四制药厂定位及推广报告,如何实现产品差异化，打造具有竞争力的产品定位？ 如何整合内部资源，提出融合性的项目形象定位？ 如何从产品规划、定位的层面体现该核心竞争力？ 如何进行非常规写字楼招商的渠道推广，将本案的定位与理念传达于受众？,创意=差异,关键词：规模小,洞,悉,关键词：覆盖面广,洞,悉,洞,悉,功能配套： 商业（餐饮为主，时尚创意零售） 商务中心（极少园区提供） 物业管理,关键词：功能单一,人人都在叫嚣创意的时代 也是创意真正经受考验的时代,创意产业发展 路在何方,认,知,市场反馈,规模小,功能辅助单一,行业覆盖面广,区位较偏,体量偏大,自身条件,产品形式丰富,标签 TAG,同质竞争

2、无个性标签,有个性资源 如何打造标签,突,破,我们不是Ctrl+C； 我们不是市场跟风； 我们不是“拿来主义”！,定位原则,创,新,创意人士的一天,辛苦一天，不小心错过六点的晚餐； 直至23：00放下工作吃上宵夜； 突然灵感闪现，继续工作； 灵感枯竭，放下鼠标，听上两曲音乐 完成工作已是太阳升起，收拾东西，睡觉休息； 午后起床，下午再进公司，下班后三两知己放松片刻； 等待下一轮的创作,工作着、生活着； 游离在二者之间；,让创意更有意义，让生活更有活力,现有园区提供的： 工作、再工作、还是工作,创意人士需要的： 成功的生意、舒适的生活、放松的享乐,Vs,在8小时之内 更在8小时之外,在界内 更在

3、界外,创意,限 界,形象定位,创意人士的生意与生活,I CAN,I HAVE,I AM,I CAN,功能定位,双链：DNA式双链结构联动 生意+生活,双核：办公核+商业核,双核：办公核+商业核,创意办公区 市场案例：X2数码徐汇、八号桥； 概念内涵：喜好特殊的产品形式，如挑高的层高、开放式空间等； 目标客户：建筑、iT数码设计类等讲究灵感创作行业,创意是形而上的学问 故先有形而后方能生意,创展办公区 市场案例：M50； 概念内涵：讲究设计产品的展示空间，对外展示交流； 目标客户：服装设计、工艺品、时尚品设计,产业前沿 展销一线 打开创意企业商海之门,行政办公区 市场案例：恒隆广场/阿波罗大厦；

4、 概念内涵：对产品的空间及时间需求的不确定性和灵活性；对行政配套的高需求 目标客户：咨询行业客户中的短期办公、异地办公,创意行者， 游走于城市之间 寻找最适宜生长的土壤,总部办公区： 从建筑物形态而言，本案拥有大量的独栋单体建筑，因此，突破传统的行业定义创意的范畴，满足小型公司对总部产品的喜好特征，通过产品形态表达创意概念。,精神上界 品牌上阶,双核：办公核+商业核,品味餐厅：讲究情调/形象 简餐/快餐：经营时间灵活 大众餐厅：辐射周边社区,休闲娱乐,零售服务,商业,餐饮,酒吧、会所、茶室 按摩、Snooker球室,零售：便利店、药房、面包房 服务：洗衣房,把工作上升到生意 把商业上升到生活,

5、全能办公 = 生意? 商业配套 = 生活?,双链：DNA式双链结构联动 生意+生活,+,生活之门,如何从工作到生意,知识产权保护,人才引进,产业链,投资风险,重复建设,创意产业与工业资源的结合,同质化竞争,资源浪费,功能实现所需构筑的软性平台,系统的软性平台体系 联动产业链各环节共同作用 保证项目功能处于最佳运行状态 切实提升入驻商家(企业)运作效率和收益,资源平台,展示平台,服务平台,资源平台,营销平台,服务平台,技术平台,专业经营管理团队运营项目 扩大园区知名度、美誉度 丰富完善产业链各环节,商房联 浙商会 创意产业协会,园区提供注册、税收、管理等服务 园区提供完善的即时办公条件,引入行业

6、协会、机构； 引入风险投资等创意产业关联公司 引入创意产业咨询相关服务企业,核心功能,全方位、多功能、泛创意产业园区,创意办公区,创作展示区,行政办公区,总部办公区,建筑、IT数码、设计,服装/时尚品设计,咨询服务类,地区性小型企业,讲求空间、环境，增加灵感，促进创作,除空间、环境外，讲究商品的展示,注重产品的硬件配套，园区的软性服务,讲究产品给企业带来良好的形象展示面,需求,建筑 改造方向,层高挑高 具有开放式外部环境,下层展示上层创作；良好沿街展示面，与商业街相邻,注重产品面积 办公时间不确定性,讲究产品给企业带来良好的形象展示面,服务平台,技术平台,营销平台,资源平台,构思,商品,服务,

7、产业链,展示,创作,设计,服务,服务,服务,变简单的行业聚集为真正的产业链，实现知识产权价值,无形的创造思维,有形的商品价值,90年代 代表：英国 特征：低廉租金 需求：精神追求 产品的非物质化,21世纪初 代表：日本、香港 特征：产业利润、合理租金 需求：精神+物质追求,目前 中国国内 特征：租金较高 需求：产品商品化 物质化,发展趋势 文化产业创意产业 文化产品社会商品 物质化、价值化,创意产业发展历程,如何从商业到生活,全方位商务生活呵护,灵感源泉,交流互动,创意氛围,展示,公共空间,在宁静与忙碌中寻求平衡点， 寻找 没有陌生感 没有压迫感 没有潮杂感 没有拘束感 可休憩、可冥思、可蓄势

8、 ,休,憩,提供简单的物业管理 满足临时性的居住需求,租金承受能力有限 经济型酒店1.61.8元/平米/天，精品酒店2.0元/平米/天,地块性质、产品条件不允许,住宅,经济型酒店,酒店式公寓,酒店市场竞争激烈、分布密集、各档次物业均有分布,公舍针对园区内部的服务式“公寓” 提供简单的物业管理,异地办公/短期办公认识的短期栖身之所； 创意公司工作时间灵活机动，忙碌之余的休憩场所。,创意有家才是创意家,给天马行空的思绪，一个快速自由落体的定点,通过开辟公共合法的涂鸦区域，表达自身的看法，宣泄心中的情绪，碰撞灵感的火花，拉近人与人之间的距离。,创意行走在融合与对抗之间 炫彩演绎每个人眼中不同的世界,

9、灵感枯竭 无妨！ 去篮球场 来一场“斗牛” 挥霍大把汗水 或去活动室 开一局“斯诺克” 凝心静气片刻 思路又变得豁然开朗,平时在公共区域利用墙体或者设立看板，定时公开对外展示一些艺术作品； 节假日举办市集活动。,无国界上演 创意的彻夜狂欢,灵感碰撞,“脑震荡”随时上身,情感交流,大生意随时上门,AM,PM,创意夜未眠 APM,I AM,客户定位,属地性,广域性,静文投资：番愚路迁至徐汇2577设计大院 科集技术：张江爱迪生路迁至X2数码徐汇 宝路电子：漕溪北路迁至黄浦智造局 奇胜电脑：松江小昆山镇迁至田子坊,创意办公区/创展办公区：属地性为主，广域性为辅,行政办公区：属地性/广域性具有分布,总

10、部办公区：广域性为主，属地性为辅,产品导向,资源导向（如大业领地）,多幢历史悠久的百年德式单体建筑,浙商会,商房联,总部办公区,行政办公区,创展办公区,创意办公区,五角场作为城市副中心，企业密集 杨浦区每年8项市级科研项目 杨浦区每年落户百余家高新企业,依托同济资源 建筑设计聚集地 五角场IT数码聚集区,依托复旦资源 创业企业 视觉艺术中心 平凉路/杨树浦路大量纺织企业/园区,创展办公区,客户聚集性,行政办公区/总部办公区,辐射距离,创意办公区,属地性,广域性,疏,密,近,远,I HAVE,产品定位,全方位、多功能、泛创意创意社区,全,行业覆盖面广 产品形式丰富,多,功能多样化，产业链行业互补

11、，互为提供功能性补充； 园区内部自身通过硬件配置、软性服务提供多样性的功能,产品定位,全方位、多功能、泛创意创意社区,产品定位,全方位、多功能、泛创意创意社区,泛,突破传统创意园区狭义概念，放开眼界，从 行业范畴，产品创新、功能开发等多方面诠释创意概念,2008，创意巨擎,即将诞生, 创意小镇 ,C TOWN,C，取Creative的首字母，示意园区的创意产业特色 取TOWN之形，体现项目较大的体量，以及产业聚集群落的规模 取TOWN之意，契合项目集生活与工作为一体的功能，又符合项目 欧式小镇的规划风格 简单明确，易上口,创意BLOCK,创意部落 ,BLOCK是欧洲一种成熟的造城理念，通过留旧

12、创新的手法，营造 多功能城市社区，与本案旧址改造，集生意与生活于一体，欧式风 情等的特色相吻合 BLOCK又可以表现项目较大的体量，以及园内街区式的格局 中文译成“创意部落”，取BLOCK的谐音，又体现创意产业群聚的形象,APM，是AM和PM的缩写，代表24小时不间断之意。 整个案名，意在体现园区内为创意人士提供的24小时全面软硬件 配套服务 在意境上，又体现出项目为创意人士营造的工作与生活的氛围， 能让他们24小时保持源源不断的创意灵感,创2, 创品 ,创，一切创意产业的精神主旨所在 创2，体现园区的理念宗旨，即创造创意力量的最大化 创2，意在表现园区生意与生活的双重功能定位，两者并非是简单

13、 的1+1=2的关系，而是一个效果呈平方式增长的组合。,产品规划,如何从产品规划、定位的层面体现该核心竞争力,解,构,关键词：总量 大 达5万平米,单体多 有近 90 栋,高度异 楼/层高不一,动线长 南北近400米,面积奇 参差不齐,核心规划概念一 建筑分区,依据办公和商业对建筑功能的不同要求实行区块划分,强调地理位置以及商业的连贯性和展示面,追求建筑的空间和外立面的和谐统一,办公和商业在区块上有所划分 但又保持一种有机的整合,核心规划概念二 功能混合,水平向的功能 板块复合,功能板块的 溶解,竖向上的功能复合,空间上的功能复合,功能体块的穿插,建筑改造风格：现代主义风格,没有过分的装饰，一

14、切从功能出发，讲究造型比例适度、空间结构图明确美观，强调外观的明快、简洁。体现生活的舒适、简约和实用，但又富有朝气的生活气息,空间改造策略：重塑界面 激昂空间,广场空间 创造不同主题的广场空间，满足节庆活动的多种需求。,庭院空间 插入系列庭院空间，引入外部绿化，充分调节室内气候环境，丰富内部环境。,街道空间 创造不同氛围的街道空间。,功能空间 创造各种具体功能的创意空间：LPFT、娱乐、信息交流等。,原,则,生意 核心办公,创意办公区,内部挑高 空间开放 外观独特,创作展示区,创意办公区,创意办公区,东侧视角,面积：约15000平方米,创作展示区,下层展示 上层创作 沿街展示 与商相邻,楼下,

15、楼上,原,则,创作展示区,创作展示区,创作展示区,东侧视角,面积：约12000平方米,行政办公区,标准单位 时间灵活 后台服务 即来即用,原,则,企业总部区,核心区域 独立建筑 形象良好,外部,内部,原,则,企业总部区,行政办公区,行政办公区,南侧视角,行政办公区,东侧视角,面积：约4000平方米,面积：约6000平方米,商业区,临近入口 独立成片 底层商铺 沿街展示,生活 配套设施,原,则,运动区,户外一隅 放松身心,涂鸦区,挥洒灵感 交流互动,公舍区,内外兼得 简洁实用,市集区,创意展示 活动舞台,原,则,公舍区,同类个案： 国外瑞典哥德堡 造船厂 . 快捷酒店 国内SVA越界 装配车间

16、. 商务酒店,引,据,体量判断：,内部 临街区域 独立进出 高层区域 发挥价值,客房数量 60 间左右 总建筑面积 2500 平米左右,外部 园区人数 3000人 周边酒店 80120间/家,引,据,商业配套区,北侧视角,商业配套区,公舍区,面积：约2500平方米,面积：约12000平方米,西侧视角,运动区,面积：约300平方米,涂鸦区,集中在创意办公区外围底层墙面,市集区,现状交通分析,四大办公分区,软性平台搭建,多功能全方位泛创意的产品,生意与生活的形象诉求,如何卖,知道Who，也知道Where,甲级写字楼 入住企业,乙级写字楼 入驻企业,不知道Who，但了解Where,创意企业 意向客户

17、,不知道Who，也不清楚Where,营销 战略推导,行业特征 为某个产业链中的部分环节，独立存在，难以通过行业去判断聚集区域； 目前散落于各种常规写字楼内。,客户特征 企业数量多，规模小、中小型公司为主，草根阶级； 分布的离散性、随机性，无明显聚集性；,创意产业企业特征,海运大厦,远洋大厦,信息大厦,地理位置：长阳路眉州路 创意企业类型：文化咨询类 创意企业比例：30%,地理位置：四平路赤峰路 创意企业类型：建筑设计类 创意企业比例：80%,地理位置：控江路江浦路 创意企业类型：信息软件类 创意企业比例：75%,传统的 写字楼招商,常规写字楼招商,客户资源 操作经验,创意园区招商,招商渠道 创

18、新手段,资源式行销 + 被动式坐销,渠道式行销+ 主动式坐销,DIFFERENT,招商,变,召商,为招商而招商，策略组合单一或僵硬 点对点招商，不易整体掌控，容易导致客户流失 同质化倾向严重，难以在市场上脱颖而出,为产业链而召商，实现利益共同体 点对面招商，整体把控，利于塑造项目品牌形象 走差异化路线，形成创意产业的创意招商模式,变,密切配合 强调整体,造势,召集,通路,活动,媒体,何为 召商,营销 战术定位,以SP活动为主导的公关营销,花最少的钱 最快到达 最有效的客户,策源商业优势,全面资源+组合技巧,=,通路锁定 活动先行 媒体辅助,针对行业特质和偏好，举办热门的，具有权威力和创新力的行

19、业类活动 主办或协办创意产业各类重大活动（最好有政府支持背景） 借力打力，借活动声势或政府、名人效应形成项目在行业内的效应。,配合活动，充分利用大众媒体新闻效应和专业媒体权威效应，营造社会效应 行覆盖完整的报道。提高出镜率，提升项目知名度和美誉度，从而实现市场的 品牌忠诚度,锁定某一行业/类客户，模清其行业的市场关注点和媒体接触习惯，有针对性 地进行召集式推广 前期可从策源已有的通路资源中先行选择,资源+组合,通路锁定,活动建议,媒体辅助,新闻晨报 I时代报 申江服务导报 上海商报 IT时报 建筑时报 上海时装报 商学院 门户网站/行业网站新闻链接 ,召 集,造 势,创意产业协会 行业协会 创

20、意大师 业界名人 ,创意产业周年会 创意巡展 名家讲坛 行业类大会 行业招聘会/人才交流论坛 ,策源资源,创意办公区,创展办公区,行政办公区,MINI总部,建筑设计、广告,时装、家居、现代工艺品,咨询顾问,中小型民营企业,总部经济论坛 行会/商会年会,行业新品推介会 品牌服饰发布会 艺术品拍卖会,服务外包论坛 咨询类活动场地租借,样板办公区开放仪式 建筑师作品沙龙展 国际广告节 上海动漫展,项目整体推广,SP活动细化,势成,则市成,整盘篇,创意产业周,目标客户：创意产业所有企业及关注创意产业的群体 活动规划：沿用海上海的推广模式，引入创意产业协会，充分利用园区场地，定期主办创意周活动 设计目的

21、：活跃项目创意氛围，利用权威机构的知名度充实品牌形象 活动影响：扩大市场覆盖面和知名度,造势,项目整体推广,上海国际创意产业周活动,策源资源,创新商业地产发展论坛,目标客户：创意产业所有企业及关注创意产业的群体 活动规划：沿用海上海的推广模式，引入创意产业协会，充分利用园区场地，定期主办创意巡展 设计目的：活跃项目创意氛围，利用权威机构的知名度充实品牌形象 活动影响：扩大市场覆盖面和知名度,造势,项目整体推广,2005创新商业地产发展论坛,策源资源,创意大师讲坛,目标客户：创意产业所有企业及关注创意产业的群体 活动规划：邀请创意产业界大师现场布道 设计目的：活跃项目创意氛围，利用权威的知名度充

22、实项目品牌形象 活动影响：扩大市场覆盖面 实现创意交流平台的功能,造势,策源资源,项目整体推广,世界创意产业之父 著名英国创意产业专家 约翰 霍金斯 博士 在联合国全球创意产业论坛上 发表演讲,创意产业人才基地,目标客户：创意产业企业、立志进入创意产业的人才 活动规划：与市府合作建立创意产业人才基地，提供培训和实践服务 设计目的：推广行政办公区的分时办公特色，项目提供的平台支持服务等 活动影响：利用软硬件优势及创业支持吸引创意产业中最具活力的新鲜生力军,成功操盘,上海宝山钢铁物流商务区开园仪式,项目整体推广,造势,SP活动细化,分区篇,创意/创展办公区,目标客户：针对建筑设计、服装设计、广告、

23、IT等这类对办公环境、配套、设施有特别喜好的行业 活动规划：以名家设计为引子，吸引更多业内外人士莅临现场；以独特的设计营造创意工作空间。 设计目的：项目办公环境、硬件配套设施的公共展示 活动影响：扩大项目的整体知名度 感观上功能上双管齐下，打动客户，吸引他们主动上门寻求租赁 通过创意艺术扩大在边缘行业中的影响力，树立项目创意园区的形象,殿堂级室内设计大师 桥本夕纪夫 创意办公设计展 （即项目样板区开放展示）,召集,示意图,示意图,示意图,创意/创展办公区,目标客户：建筑设计事务所、个人工作室等 活动规划：为知名设计师提供专门的作品展示场所，并向公众开放。还可辟专门区域供行业内部交流 设计目的：

24、展示功能的推广，创意氛围营造 活动影响：园区功能特性方面的推广 提升项目在行业中的号召力，通过创意作品展扩大在边缘行业中的影响力,知名建筑师 作品沙龙 （即搭建建筑领域的创意交流平台）,召集,成功操盘,海上海 间隔创意展示厅,时装发布会 (即创展办公区试体验),目标客户：服饰设计企业、时装贸易企业等等 活动规划：邀请国内外著名时装饰品品牌在园区内举办新品推介展示 设计目的：利用该品牌在行业中的号召力，召集大量目标客户亲临园区 活动影响：在推介活动过程中感受项目软硬件配套的优势 吸引意向客户主动上门租赁（办公或展示场地）,召集,BIY品牌推介会,代言人：莫文蔚,成功操盘,创展办公区,注：针对行业

25、的不同，还可以举办如电子产品新品发布会，现代工艺品展示会、新品家俬发布会等等活动,新品发布会,现代艺术品拍卖会 (即创展办公区体验式推广),目标客户：各类企业主（潜在客群） 活动规划：与知名拍卖行（苏富比、佳士得、中国嘉德等）合作，举办现代艺术品拍卖会 设计目的：发展潜在客户 活动影响：扩大项目在市场上的知名度 活跃园区内的艺术和创意氛围,创展办公区 活动方案设计,召集,拍卖会预展,拍卖会现场,示意图,示意图,示意图,创意行业服务外包论坛 （园区软性平台的推广）,目标客户：创意行业各类企业、个人工作室、其他各类需要或关注服务外包的企业 活动规划：结合目前市场上兴起的创意产业服务外包的模式，定期

26、举行论坛活动，为业 内搭建交流平台和交易平台 设计目的：完善园区全功能的形象，推广软性平台 保证业内对项目实时情况的信息流通 活动影响：提升园区整体形象 以实力和实效吸引有外包意向的企业主动上门,召集,行政办公区,总部经济论坛,目标客户：想在上海建立总部办公的外地企业本地处于起步阶段的中小型类企业 活动规划：宣传本案的产业链平台及入驻企业优惠和服务措施 （如提供税收、技术、管理、资源支持） 设计目的：推广总部区的软硬件配套优势哦 活动影响：吸引客户主动租赁,召集,策源资源,企业总部办公,2004年上海商业房地产投资理财论坛,本项目还可以适当提供行政办公区给在活动策划及举办过程中需要临时办公的企

27、业,进而从侧面实现该区块的体验式推广.,SP活动 补强建议,推广，无时无刻,媒体作为全程辅助,以软性新闻报道为主要形式,配合活动全面铺开,扩大影响力,不断加强市场印象,瞬间造势,媒体配合,策源 媒体优势,优势一：媒体号召力大 优势二：媒体操控力强 优势三：媒体价格相对更低 优势四：媒体类型相对更广,策源一年有将近万的广告投放额，大量的媒体投放率使我们在大众媒体和分众媒体领域都拥有绝对的优势。,新闻晨报,新民晚报,东方早报,租售情报,第一地产,今日房产,上海楼市,搜房,SCIA ANS,新闻晨报,策源资源,通过独特的广告创意与媒体执行，扩大项目知名度和影力。,硬广眼球经济最大化,新闻晨报16联刊

28、,创新力+执行力 一次成功的推广,=,东方早报1/4直版,东方早报1/3竖版,新闻晨报异形广告1/5竖通,新闻晨报异形广告帖示,新闻晨报软文系列稿精选,软文传播深度最大化,好软文的标准 * 版式 吸引关注 * 内容 深化项目立意与精神,权威最大化,地产星空策源观点,新闻晨报 博客专栏,第三大广告平台,产业聚集区看板 项目附近高炮、导旗 项目整体外观形象建设 现场创意包装,直邮 短信 邀约 拜访,项目官方网站（含交流平台搭建） 创意类、行业类网站链接 创意地产专家学者BLOG专版,点对点推广,网络,推广 补强建议,户外,经济测算,经济测算,市场租金表现,租金定价特征： 周边写字楼市场普通写字楼的

29、价格参照性较弱 地段因素对物业价格的影响较普通写字楼相比有所弱化 寻找同性质项目报价作为标杆，参照自身条件、经营投入及信心定价,内环内 静安现代产业园,2.53元/平米/天,内环外 2577创意大院,3.54元/平米/天,租金价格表征： 市场基准价格约为2.53元/平米/天 不同项目通过改造可获得价格提升：层高因素、产品改造、文化底蕴、营销手段,不可变因素 层高,+,可变因素,Loft（6.5m）：4.56元/平米/天 平层（3m）： 3.1元/平米/天,11.5元,苏州河Doho,Loft（6.5m）：5.8元/平米/天 平层（3m）： 4.6元/平米/天,智造局,层高因素,简单涂料外墙 L

30、oft：3.5元/平米/天,玻璃幕墙外立面、整体绿化 Loft：4.56元/平米/天,11.5元,设计工厂,苏州河Doho,智造局,玻璃装饰 Loft：5.8元/平米/天,周家桥创意基地,简单涂料外墙 Loft：3元/平米/天,产品改造,文化底蕴,依托 自然氛围,依托 历史沧桑,依托 建筑内涵,1,2,3,M50之于苏州河,“四行”之于民国四大银行仓库,老场坊之于远东屠宰场,八号桥之于“桥”的建筑精髓,难以量化,营销手段,1933老场坊 上海国际创意产业活动周 “丹麦创意和时尚”主题活动 “历史沧桑”中外设计师之夜 “蓝莓之夜”首映活动 ,难以量化,八号桥 创意嘉年华 艺穗双周开幕式 ,同乐坊

31、 上海艺术节开幕式 ,租金定价原则： 本案租金=起步租金+固定因素提升+可量化因素提升+不可量化因素提升 本案租金=起步租金+层高因素提升+产品改造提升+（主题形象+营销手段）提升,行政办公区,本案租金=起步租金+层高因素提升+产品改造提升+（主题形象+营销手段）提升,行政办公产品 租金=2.5+0.3=2.8元/平米/天,即时办公产品 租金=行政办公产品*市场比例系数(市场依据见后页) =2.8*1.4=4.0元/平米/天,高端品牌雷格斯商务中心租金情况,雷格斯商务中心主要提供虚拟和实体办公室两种服务，具有一定品牌型，并有全球知名专业公司经营，因此租金较高。,即时办公中低端运营公司租金情况,

32、中低端即时性办公一般为大厦开发商自行运营，部分楼层作为即时性办公对外出租，租金比同楼宇普通写字楼高39-50%左右。,根据市场比较，本案测算即时性办公较普通办公暂取40%增幅,创意/创展办公区,本案租金=起步租金+层高因素提升+产品改造提升+（主题形象+营销手段）提升,创意办公区 租金=2.5+0.7+0.3+0.2+0.3=4.0元/平米/天,创展办公区 租金=2.5+0.3+0.7+0.2+0.3=4.0元/平米/天,总部办公区,本案租金=起步租金+层高因素提升+产品改造提升+（主题形象+营销手段）提升,总部办公区 租金=2.5+0.5+0.5+0.3=3.8元/平米/天,周边商铺市场价格

33、,周家嘴路沿街商铺（1F）： 57元/平米/天 长阳路沿街商铺（1F）： 57元/平米/天 平凉路沿街商铺（1F） 46元/平米/天,长阳路 57元/平米/天,周家嘴路 57元/平米/天,长阳路 57元/平米/天,平凉路 46元/平米/天,项目为内街形式，建议本项目的市场参比租金为45元/平米/天,商业物业经济测算,参比市场一,主题餐饮街租售价格分析,经营成熟的主题餐饮街价格为周边区域价格的1.42倍,本案价格初判：68元/平米/天,创意园区商铺价格,SVA越界（内街） 报价:612元/平米/天,智造局 报价:610元/平米/天,海上海（内街） 实价:58元/平米/天,参比市场二,本案建议价格,市场参比,案例启发,宏观信息,市场参比价格45元/平米/天,主题餐饮的租金增幅为1.42倍（本案取1.6倍计算）,餐饮发展的多项利好，远期动态增长率取10%,建议：商业租金为610元/平米/天,68元/平米/天,45元/平米/天,610元/平米/天,建议： 上述租金价格为项目经营较为成熟后的建议价格，因项目整体运营，经营成熟需一定成熟期，特别是营销活动对市场的影响也需要一定时期发挥作用，加之考虑经营前期的装修期、空置率、吸引企业入住等因素，建议入市价格以上述价格的60%70%为宜。根据市场经验，通过约三年经营，待市场成熟，进入第四五年可望达到上述建议价格。,首年入市价格,五年租金走势,