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1、,集团营销中心提交 2010.08.02,太原星河湾考察（认购期）,目录,一、产品 规划 建筑 户型 景观 室内 售楼处 展示区 二、营销策略 策划 销售 三、公关及其它资源整合,产品：规划,总图： 项目住宅部分有六个组团。 住宅全为高层板楼 一、二期为项目北面两个组团 一期住宅共8栋楼，分别22-27层，层高3.5米，共644套房 二期共16栋楼,一期,二期,功能分布： 分为“一环、一心、六组团、九功能区”。 中心为市政公园，原来这个公园在项目的东侧，星河湾通告与政府规划部门的协调，把公园调整到项目中心，这样六个住宅组团皆可享受公园景观。 项目西北角为商业配套，包含一家五星级酒店、运动会所、
2、千人国际宴会厅、及项目商业街 教育配套位于东面，含一所小学和幼儿园,产品：规划,交通组织： 小区道路规划成井字形，设车库出入口，组团路为路面宽度为4-6米的隐性消防路。 住宅车位共约9930辆，按1.5辆/户设计，商业按0.6辆/100平米，学校按0.6辆/100学生设计。,产品：规划,外立面： 外立面延续星河湾的风格。 底下三层为石材外立面，主体为涂料+石线,产品：建筑,单元入口： 每个单元入口都过“金水桥”。 单元入口大厅为标准层高，没有挑高处理，有无障碍通道,产品：建筑,一、二期共有6种主力户型，每种主力户型在楼内都做了实体样板间（见右图红色星号） 户型面积分别为255、294、294-
3、297、323、378、530平米,产品：户型,B2户型 255平米 三室三厅三卫+工人房 面宽14.9米，进深22米 与北京户型相比，北面增加早餐区，主卧增加玄关，但少了一间从北向凹槽里采光的书房。,产品：户型,B1户型 294-297平米 四室三厅四卫+工人房 面宽17.2米，进深22米,产品：户型,B1b户型 297平米 四室三厅四卫+工人房 面宽17.9米，进深19.4米,产品：户型,A2户型 323平米 四室三厅四卫+工人房 面宽19.7米，进深19.4米,产品：户型,A1户型 378平米 四室三厅四卫+工人房 面宽18.8米，进深22.3米,产品：户型,A户型（一期楼王） 530平
4、米 五室三厅五卫+工人房 面宽24.3米，进深26.9米,产品：户型,一期园林和红线外市政绿地全部完成，实景展示。（而一期建筑的外墙装修刚完成下面三四层，其施工组织是北方开发商不常用的方式，我们应该研究借鉴） 园林要点 水系每个楼座都被4米宽“护城河”相隔， 双游泳池室内和室外两种 大峡谷景观 200多种绿植、成冠木 黄蜡石 隐藏的排水井盖 “舍得”的投入据称在样板区园林上花费1亿元,产品：景观,做了6个实体样板间 装修风格基本一致 客厅与餐厅： 下沉式客厅 南北双阳台 地面石材拼花 墙面为壁纸、仿鳄鱼皮皮革 吊顶为金箔或银箔吸顶，圆形和方形，取天圆地方之意 设正餐区和早餐区,产品：室内,厨房
5、： 中西分厨 西式厨房为一体式橱柜，冰箱、烤箱、微波炉都镶在柜中，品牌是西门子电器 中厨亦为一体式橱柜，人造石台面,产品：室内,卧室： 朝南双主卧，含步入式衣帽间及书房、大户型有按摩浴缸 基本每个卧室都带独立卫生间，马桶为智能马桶 主卧为双开门设计，有入口玄关，注重私密 推拉门外设一步式阳台。,产品：室内,其它： 平层一梯一户设计 都带佣人房套间，有单独的佣人出入口 中央空调机房位于北侧，但噪音较大,产品：室内,产品-售楼处,售楼处位于未来酒店大堂和餐厅中。 共两层（15米挑高），一层是接待区和休息区 二层是沙盘区和洽谈区 宴会大厅（8.6米挑高，1600平米，能容纳千人）是星河湾活动的主要场
6、所 商业街，共2层约1万平米，定位为国际名品店 运动会馆：有室内游泳池等各种运动设施,酒店大堂 餐厅,运动会馆,商业街,宴会大厅,酒店,产品-售楼处,售楼处室内 按五星级酒店标准配备服务员（另专门聘请两名外籍侍者），有现场客户经理接待，另外配备专门沙盘讲解员,星河湾把整个一期建成为实景展示区 园林：组团内园林基本全部建成，水系、绿植、游泳池皆为可观可用。另外，红线外的绿化带也完成，标准与组团内绿化一致 建筑：2009年6月6日正式开工，一二期同时施工，目前一期楼座皆已封顶，二期的楼座也已建至一半，如此大的施工量仍能保持高效施工速度令人敬畏,产品：展示区,红线外绿化,产品：展示区,售楼处及周围绿
7、化,产品：展示区,星河湾酒店下沉式中心泳湖,住宅组团内 2000平米露天景观泳湖,叠瀑,产品：展示区,双龙戏水大峡谷 （喷雾设计）,星河湾模式的亭与桥,产品：展示区,住宅首层外4米宽的“护城河”,二、营销策略 策划 圈层营销路线 圈层活动 销售 销售模式 推盘节奏、售价 认购、优惠策略,策划：圈层营销路线,圈层营销： 太原星河湾170万平米、6000套房的体量，预计超过350亿的销售价值，令项目的目标客户不可能只限于太原甚至山西，其一贯的高端圈层营销策略应用至太原项目从拿地开始，星河湾便酝酿圈层活动主线“晋英回家”，吸引全省、全国、全世界的晋英归家，在太原星河湾置业,晋英： 军政界 国务院秘书
8、长马凯、中央宣传部长李云山、 中央军委委员傅全有、总后勤部副部长李买富、 商界 百度创始人兼CEO李彦宏、微软亚洲研究院院长兼微软全球副总裁张亚勤、 科教文艺界 著名导演贾樟柯、北京奥运会开闭幕式副总导演张继刚、 国家一级演员阎维文、中国原创音乐创始人郭峰、,策划：圈层活动,星河湾启幕系列活动：,策划：圈层活动,星河湾启幕系列活动花絮：,范冰冰亲临活动现场,敞篷车绅士文化之旅魅力山西站,策划：圈层活动,星河湾启幕系列活动花絮：,太原星河湾亚洲风尚大典,香港著名设计师张天爱 世界冠军超模大型风尚秀,策划：圈层活动,活动归纳：,太原星河湾在开盘前组织密集的活动，主要是五个系列 一：风尚类：时装表演
9、，分别邀请日本顶级时装设计师杉本、香港张天爱以及祈刚 的设计表演 二、奢侈品类：桦榭敞篷车巡展、皇室珠宝邀约鉴赏会 、世界奢侈品协会中国俱乐部山西会所揭牌仪式 三、摄影类：李征名人摄影展、“人说山西好风光”摄影展 四、文化类：弟子规大讲堂 、孔子传人落户仪式 、各种高层次论坛 五、晚宴、开幕式类：阿拉伯大使团欢迎晚会、慈善晚宴 等各类宴会，请名人、明星出席,通过生活、事业、修为的各种活动，加上在媒体的密集推广，四地项目联动，配合展示区开放，太原星河湾形成“一夜倾城”的推广效应，为开盘积势,销售,销售模式： 创新房地产代理销售模式，引入三家全国头排代理公司销售，形成四方同销局面（上海易居、广州合
10、富辉煌、北京思源，及星河湾自身销售团队），分别整合上海、广州、北京三地的客户资源 采用场内和场外分销的销售模式，场内100人、场外200300人庞大的置业顾问队伍，在三个一线城市和山西省内铺开销售,销售,推盘节奏： 先推一期，8栋楼640多套房，目前已拿到销售证，7月31日开盘。 另外，为防止客户太多选不上一期的房，拿出二期（预计10月有销售证）北面两排楼约700-800套房（与一期合计1300-1400套房），让客户预先排号 售价： 报价18000-20000元/平米，总价最低500万，最高超过1000万,销售,认购方式： 认购金30万元，可参与开盘选房。 在太原、北京、上海、广州四地同时推
11、广、销售、认购。 目前（7月30日）太原交认购金达400-500人，四地共1000人 优惠政策： 按揭： 98折； 一次性付款： 98再乘个97折； 星河湾老业主：具体折扣再与营销总监商量 在开盘前缴纳认购金的客户在开盘当天才能选房。,开盘情况,2010年7月31日一期开盘，至8月1日我们了解的情况是一期销售了85%，成交价格为18000元左右，最低价为14000元左右。开盘当天同时推出了二期的认购，二期卖了100多套。当天成交金额据称50亿元，共认购700多套。 群众的说法： “星河湾的产品在太原实在是太震憾了，没实力够不着的现在都要努力赚钱去买星河湾，没嫁的女人一定要努力嫁给星河湾”,开盘
12、情况,开盘现场照片：,三、公关及其它资源整合,与规划局 调整市政公园的位置，置市政公园于项目中央，六个组团共享公园 与房地局 为太原房地局购买办公设备，并专门聘请一人在房地局打印项目合同 与银行 与中国银行山西支行等沟通好，客户首套房贷能享7折利率，第三套房贷仍能贷款50%，利率为基准利率的1.15倍 （后我部通过闫总监电话问询中行为何星河湾首套贷款房能享7折利率时，中行声称是星河湾自行宣传，其实很难批复，需是90平米以下面积且客户为中行VIP客户。但中行驻场工作人员说，中行高层与星河湾已经谈妥，可以把星河湾特殊对待，还特派一个项目组处理星河湾业务。真实情况尚未摸清 ） 我方以客户身份在与中行谈贷款事宜时，银行工作人员热情推荐项目，并当场查询客户以往的的贷款情况，以顾问式服务耐心为客户量身打造最佳贷款方案,THANKS （特别鸣谢彭总和设计部提供的部分实景照片）,