东方颐园养老体系.ppt

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1、东田集团健康养老体系,Page 2,老年人口数量大 2008年我国65岁及以上老年人口已达1.1亿，占世界老年人口的23%，占亚洲的38%。 人口老龄化的速度快、来势猛 我国人口年龄结构从成年型进入老年型仅用了18年左右的时间，预测到2020年，我国65岁及以上老年人口所占比重将达到11.92%，比2000年提高4.96个百分点。到21世纪中叶，老年人口比重将达到25%，每4个人中就有一个老年人。 人口老龄化超前于经济发展 发达国家的人口老龄化是在经济发达时期出现的，对老龄化的承受力强。中国人口老龄化是由于生育率急剧下降造成的，老龄化超前于经济发展，即“未富先老”，薄弱的经济基础尚不具备供养老

2、年人口的能力。,、中国快速进入老年化社会,一、中国未来十年的养老需求大幅增加,Page 3,据2010年社会服务发展统计报告，全国城乡各类老年福利机构是39904个，比上年增加233个，这233个基本上都属于城市养老。 总床位过了300万张了，比上年增加了接近30万张，增长了9.0%，年末收养老年人240多万，比上年增长了6.6%。 目前机构养老不到2%，而发达国家则达到57%。据预计，中国的老龄人口中大约有6%8%的人需要到养老机构养老，现有的老龄人口为1.59亿，也就是说需要900万1200万张床位，现在全国养老机构的床位加在一起也只有300万张，这个市场的缺口是极其巨大的。,、中国福利养

3、老的压力巨大,未来我们去哪里养老？ 这是我们每一个人需要思考和探索的问题。,Page 4,对市场总结，目前中国养老市场逐步发展，尚不成熟和规范，政府福利型养老定位缺失投入不足，民营介入福利型养老支持力度不够，高端养老更是稀缺。 （）中国现在的养老地产可以分为福利型和商业型两类，目前一般的投资人和开发商应该主要面向的是商业型的养老设施的建设运营。 （）商业型养老分为如下： 第一种开发类型就是大规模居住区中建设专门的养老社区； 第二种是一般住宅区中配建养老公寓设施； 第三种是专项开发老年公寓和相应配套； 第四种是度假旅游地产中开发养老产品。 未来最有潜力的就是健康人的健康养老,3、中国养老地产的发

4、展,Page 5,特点一：老年公寓能为中高经济实力的老年人提供个性化的居住条件和人性化的服务内容。,我国老年公寓特点,Page 6,特点二： 老年公寓属于商业房地产范畴，具有“福利性事业、市场化经营”的特点。,我国老年公寓特点,特点三： 老年公寓项目相对于一般房地产项目投资额大、资金回收期长。,老年公寓需要根据老年人市场需求的多种形式，采取租、售结合的方式满足老年人入住，因此老年公寓的运营模式要采取灵活多样的销售方式保证其正常经营。,住宅,配套项目,设施、设备规划,实施安装,符合老年人特点,Page 7,老年公寓养老主要有四种方式： 独立型老年公寓养老 服务型老年公寓养老 护理型老年公寓养老

5、大型老年综合体养老,Page 8,1）独立型老年公寓 独立型老年公寓养老指在一个社区中，专门划出一幢楼或几幢楼供老年人相对集中居住；,住采用住宅形式，设施为无障碍设计； 老年人生活自理，社区提供社会化服务,Page 9,2）服务型老年公寓特点 服务型老年公寓养老也是老年人集中居住，但一般采取宿舍的形式； 3）护理式老年公寓特点 护理型老年公寓养老实际上基本等同于医院与护理院养老，主要为老年人生命中的特定阶段或者生活难以实现自理的老年人提供服务。,Page 10,4）大型养老综合体 大型养老综合体养老也是老年人集中居住，但规模较大，老年设施与老年服务齐全； 从国外实践来看，大型养老综合体一般承纳

6、老年人至少在千人以上，有的达上万人，而且整个社区主体为老年人； 在大型养老综合体中，老年医院、老年服务中心、老年娱乐中心以及老年购物中心等较为齐全；,Page 11,4、中国未来高端养老地产需求巨大,中国人口总量的发展过程划分为以下几个阶段： 1、第一个人口高增长阶段（19491957年） 19491957年的八年间，人口净增1.05亿。这是建国以后出现的“第一次人口生育高峰”。 2、人口低增长阶段（19581961年） 1959年人口死亡率上升到了14.6，1960年进一步上升到25.4，而人口出生率只有20.9，人口自然增长率大幅度下降，其中1960年、1961年连续两年人口出现负增长。

7、3、第二个人口高增长阶段（19621970年） 这一阶段的人口年平均自然增长率达到27.5，年平均出生人口达到2688万人，8年净增人口1.57亿，这是建国以后出现的“第二次人口生育高峰”。 4、人口有控制增长阶段（19711980年） 19711980年，全国总人口由8.52亿增加到9.87亿，净增1.35亿 5、第三个人口高增长阶段（19811990年） 19811990年净增1.43亿，平均年增长人口1584万。是建国出现的“第三次人口生育高峰”。 6、人口平稳增长阶段（1991年至今）,Page 12,人口经济学推论：60后属于第二次人口高峰期，在历史上人数是最多的，刚好伴随中国经济发

8、展，中国经济的发展也一直被第二次人口高峰期的人口经济所影响。,80年代：60后进入就业市场，无业可就，自由就业，促成了市场经济的繁荣，大量的摆摊、市场、生意人出现； 90年代：60后普遍生儿育女，引发全国性的幼儿园紧缺； 90年代：60后形成家庭，拥有一定财富，对购房置业产生需求，奠定了一轮房地产大热潮； 20002010期间：60后财富进一步积累，对改善型住宅产生需求，房产高档化形成潮流。,20102020：预计60年将逐步退休，引发高端人群玩着养老、休闲养老、度假养老、环境养老热潮；60决定着中国的现在和未来。这将是市场的一个空白！,Page 13,未来规划： （）从城市规划的角度，应该在

9、现行的控规指标体系内明确养老指标。 （）由于涉老地产占用资金巨大，投资回收期长，所以，应该属于商业地产的范畴。因此，通常需要配备一定数量的住宅类物业作为快速回现的产品来平衡资金，缩短回收期。 （）在国有出让用地上开发涉老项目，需要构架复合型的产品类型。 （）持有型物业和销售物业的比例要通过测算，使销售型的物业的销售收入能够基本覆盖全部初投资。 （）项目公司的股权结构限制要便于资本的进出。 （）资产的持有和养老物业的运营管理应该设置不同的法人机构。,Page 14,曾经，我们的研究这么认为 环境优美 、没有污染、空气清新 有山、有水、有大自然 与城市隔绝，但是相距不远 我们不希望去大城市的中心嘈

10、杂区域养老 我们希望去大城市附近的环境优美山水自然的地方去健康养老,未来谁会获胜？ 那些拥有全国数十个风景优美、隔绝闹市、山水自然、空气清新、一个小时左右路程的养老资源，将务必稀缺。 我们的目标+养老需求=离尘不离城,Page 15,现在，经过我们研究我们总结 健康的老人： 离不开子女：与子女一定交流是养老的必须 离不开熟悉的环境：环境代表安全感和亲切感和回忆 离不开市区的配套：配套代表着便利和方便 抛开不了节约思想：为子女节约，自力更生的优良传统 现在，通过我们的调研发现： 很多建设在环境优美距离大城市一个小时圈内的养老产品，闲置时间长，浪费资源多。,社区公寓养老：运用本公司开发项目摸索社区

11、型养老模式日托+巡护服务,Page 16,二、东田创新型健康养老体系 A-B-C组合养老模式解读,康疗养老综合体：城区及次城区的原有闲置工厂物业专设康疗型养老物业健康颐养娱乐+康疗设施养老+老年大学,无奈被养老,田园生态养老：风景区的度假型生态田园养老+旅游度假养老+连锁型分时度假养老,对于中国人而言，家庭观念无论在任何时候都是在第一位的，而传统的家庭对于把老人送进养老机构不被传统的观念所接受。 对于60年代的人群而言，在接受新兴事物上有较强的接受度，所以社区养老+东田城区+郊区的这种新型养老模式，在未来将会呈现为主流趋势,康疗型养老B,我要去养老,我要去享受养老,田园型养老C,社区型养老A,

12、Page 17,东田集团设立社区养老院的构思 1、利用自身开发已交付社区的物管经营用房、社区用房做场地，和社区合作开发； 2、租用大型社区物业经营用房，辐射3-5公里范围小区； 3、主要面向客户群：社区内部及周边老人 4、引入日本知名养老机构，输入管理，提升服务专业度 东田集团8个项目的资源整合 青城嘉园、翠谷苑、小城之春、东城丽景、玉城、农夫乐园、擎天半岛、怡丰城,A：社区型养老,Page 18,服务的专业性，不是说优越的硬件设施，而是软服务，软服务的专业性主要体现在： 日常护理技能、 康复技能、沟通技能、服务态度、营养知识、褥疮预防、志愿服务、娱乐活动等。 社区养老服务基础内容 1、可往返

13、接送； 2、娱乐（棋牌、健身器材、网络等）； 3、兴趣班（舞蹈、针织、书法等） 4、洗澡（有护工帮助）； 5、足浴、按摩等； 6、午餐、晚餐； 7、日间床位 附加内容： 根据老人的需要可以设其他服务，如：煎药、换尿布、陪聊等 服务人员系统培训 通过劳动和再就业服务部门向社会招聘一些有爱心的人员（可以有效帮助下岗职工解决再就业难题），进而将他们整合成为专业化的养老团队并建立一个小规模的托老公司。对招聘人员进行专业化的养老服务培训，条件成熟后可增设一个老年护理师的工种，并由相关部门制定服务技能标准和编写相应的教程。,Page 19,B：东方颐养园康疗养老综合体,地理位置：浙江省杭州市余杭区临平星光

14、街376号 用地面积：5760.6平米 目前总建筑面积：8000平米 可改造建筑面积：8000平米 社区养老是健康养老，当老人 感染疾病，需要康复，则转送 至此康复疗养,Page 20,地块优势： 交通便捷，便于子女来访和老人回家 环境优良，离尘不离城 周边生活配套完善，补充园区内自身设施,Page 21,康疗养老综合体功能设计,总建面：8000方 日间床位区 3000平方米 日托功能配套：5000方 餐饮 500平方米，同时容纳100人同时就餐 娱乐休息 舞厅，放映，会议和联谊活动500平方米 小超市 50平方米 医务护理中心 2500平方米 室内外健身场所 1000平方米 大堂 450平方

15、米左右,Page 22,关于新开拓事业和运营管理的合作示意图,老年痴呆症设施的建设运营,企划设计 运营管理 服务提供,设施设计建设管理,东田集团,广大护理,合资公司,设施建设 资金投入 资源提供 （场地、信息、人脉）,资金投入 资源提供 （技术、信息人才）,QOLTON,协调,一般养老设施的建设运营,康复设施的建设运营,日托服务（护理康复服务）,居家服务 访问康复服务 访问介护 访问看护 etc,人才培训人才派遣,福祉用具的销售租赁,Page 23,护理基础设施,起居饮食设施 洗浴与如厕设施 助行器械 紧急呼叫系统设施,Page 24,娱乐配套设施： “娱乐养老”是一种生活方式，自诚人正在积极

16、实践，以创造更多的娱乐方式，让更多的中老年人在这个大家庭里度过幸福的晚年。 在养老院中配备娱乐设施、休闲室，增加老人之间的互动，充实生活，给予感情关怀和情感慰籍。,Page 25,休闲娱乐活动：老年人联谊会、长青运动会、各种比赛等等。 休闲设施：室内和室外游泳池、网球、门球、高尔夫球、草地保龄球场、健身馆等。,Page 26,教育中心：,采用定期或不定期方式举办各种讲座、老年大学，并展开长、中、短期各种不同内容的教育活动，如：语言类、技艺类、文史类、保健类、科技类等，以丰富老年人的精神世界和体现他们第二次自我价值。,Page 27,康疗保健：,Page 28,接待中心： 聘请各类专家，为老人详

17、细的制订运动、饮食等方面的合理计划、协助老年人更衣、沐浴及日常护理、老年人突发症状的及时防护理疗等等。,Page 29,C：郊区养老模式田园养老（植入东方田园休闲港）,Page 30,径山休闲区,西湖,良渚 （东方田园）,西溪湿地,Page 31,东方田园休闲港区块划分,入口集中商业区 商业街、游客中心、围合式剧场等 主题乐园区 以青少年为主题的乡村生态乐园 田园生态主题区 以乡村田园生态酒店为主 特色主题酒店区 以家庭旅游为核心的特色主题酒店 杭州高端养老项目综合体 居住、休闲、医疗等完备的养老体系 高端滨水度假酒店区 包括私人会所、疗养、美容SPA等高端休闲业态,田园休闲养老区,休闲会所,

18、Page 32,休闲资源：杭州是中国最佳休闲城市，东方品质之城，时尚生活之都。而余杭区三面包围杭州中心城区，处于杭州第二圈层，是杭州城市发展的直接辐射区，交通便利，生态环境良好。 自然景观：基地入驻东方田园休闲港，建设于田园风情主题园内。良好的自然风光，舒适的居住环境利于老年人的健康生活。,Page 33,田园休闲养老项目 田园休闲养老项目：携手北京老龄委，高端养老地产项目，植入东方田园休闲港。参考国外老年公寓的成熟体系，符合国内老年人生理及心理需求进行专业配置，引进高科技设备及专业受训人员，树立国内高端养老机构典范。,Page 34,三、杭州东田创新式养老示范区,社会 体系,市场 需求,政府

19、鼓励,杭州东田式创新养老示范区,Page 35,目前杭州城区116家养老设施，有近6万老人想入住敬老院，而现有养老设施条件只能为5%的老人提供服务。 未来10年，空巢家庭将成为老人家庭的主要形式，现有的养老设施远远不能满足日渐庞大的退休老年群体对养老机构的需求。 杭州以“老年公寓”命名的养老项目不多，目前也仍以政府经营为主导，带有强烈的社会福利色彩。 杭州市目前筹办新建的项目共有10余家，其中只有一家是政府主办，其他都是民间投资。,Page 36,杭州休闲品质之都,生活配套健全,社会体系完善,人文气息浓厚,自然资源丰富,杭州东田创新式养老示范区,杭州拥有丰富的自然资源、历史文化与人文情怀，自2

20、004年起连续五年蝉联“中国最具幸福感城市”。其生活质量优质、生活配套健全，社会体系完善，于国内城市生活质量报告中位居前列。 其优良的居住环境可以为老年人提供更为丰富、休闲、健康的生活。,Page 37,1、系统定位,树立杭州“高端养老机构”的典范 主要面向杭州老年人市场，满足特定人群需求 打造全面高端养老机构综合体 提供专业完善的老龄住宅系统 整合杭州休闲资源，助推社会福利性建设,（一）总体定位：,杭州高端养老项目综合体，旨在满足居住的首要条件下，通过一切积极的、健康有效的方式以增进老年人生活的情趣和身心的健康，并使生命得以延续。,（二）市场定位：杭州及周边地区中高收入老年群体,Page 3

21、8,休闲功能,功能需求：杭州高端养老项目综合体，充分满足老年市场的需求,2、功能需求,Page 39,3、规划设计,1）、房型及面积 由于目标群体的经济支付能力在中等水平以上，为继续保持他们的生活水准、延续他们的生活习惯，本项目以一室一厅或两室一厅为主。 室与厅面积较大，厅除配套电器置于其内，还考虑到子女短期过夜所需要的空间；较大面积的阳台对扩大采光、便利老年人与外部空间的接触、在阳台上种花种草。,Page 40,2）、安全设计 在居住方面，安装扶手、调整便器高度、铺设走廊地毯、自动门锁开启等； 在交通方面，室内、室外的走道平坦；台阶高度低于一般楼梯或走道，在水平方向设计无障碍坡道、在垂直交通

22、上采用运行平缓的电梯； 室内有方便触及的对外联络或报警装置，甚至可能有医疗预警设备；,Page 41,3）、健康设计 对老年人来说，健康具有头等重要性，项目内设有有充足、便利的体育锻炼场所和安全的健身设施； 住区医疗配置设施专业，除依靠临近区域的大型医疗机构外，项目内有定期健康检测、便利的取药服务设施、紧急医疗急救和快速反应设施等； 饮食健康方面，项目内配有专业营养师及营养套餐，可根据固定的口味及营养需求进行合理搭配；,Page 42,4）、休闲设计 本项目尊重老人的兴趣爱好提供健康休闲活功，如上老年大学、演唱京剧、练习书法绘画、进行体育活动、棋牌娱乐、学问研究等。 休闲设施完善，提供室内和室外游泳池、网球、门球、高尔夫球、草地保龄球场、健身馆等，确保老年人休闲娱乐的场地和质量。,Page 43,5）、回归社会设计 本项目鼓励老年人进行学习研究，对自己感兴趣的方面进行再学习，可谓“老有所学”； 协助老年人发挥自己的余热，组织或提供场所，让有不同特长的老年人发挥其优势，将自己的技能、专长进行传授，组织工作回馈社会，使他们仍感到自己的社会价值，可谓“老有所为”。,