东林城市花园开盘执行方案62p.ppt

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1、东林城市花园 开盘执行方案,近期排号及开盘项目的分析,兴元华盛,形象展示期：2006年3月中旬 排 号 期：2006年4月6月，交2万诚意金，额外1%的折 扣，优先选房。积累客户500余个。 开 盘：6月18日，推出房源288套，前200名18日选房， 后300名19日选房， 至6月20日止，只剩29套80 平米以上户型。 价格及优惠：开盘均价为3700元，一次性8%优惠，按揭7% 优惠。,报媒宣传,鹭岛国际社区二期,排 号 期：2006年5月开始，交30000元诚意金，优先选房 推出房源：508套，积累客户570个 选房时间：2006年6月24日500号以内的选房，500号以后的25日选房

2、均 价：5500元，一次性3%，按揭1%(签合同时不给优惠，在保 证25天内银行回款后，再返给1%折扣),报媒宣传,上海花园三期,排号期：2006年5月31日开始交20000元诚意金，推出房 源237套，积累客户110个 开 盘：7月初开盘 均 价：5600元，一次性4%，按揭2%，,报媒宣传,晶蓝半岛,形象推广期：从2006年4月开始 排 号 期：2006年6月3日样板房开放，开始交纳诚意金20000 元，积累620个客户，额外优惠1% 开 盘：7月中下旬决定购房顺序，8初开盘 均 价：4880元,报媒宣传,天府长城嘉南地,形象展示：2006年4月18日正式开始 排 号 期：2006年5月2

3、5日开始交诚意金5000元，额外优惠1%， 积累客户约300个，6月4日开盘，只推出二栋，共240 户，已售约192套 均 价：4300元，一次性1%，按揭无,报媒宣传,结论,成都新推楼盘在排号期的优惠基本为交5000元-30000元的诚意金，再加额外1%折扣，说明东林项目排号的优惠幅度已具有一定的优势。 在公关活动上，成都新推楼盘大都在以下几个时间节点结合进行： 1、销售中心落成 2、样板房开放 3、示范景观建成,结 论,每天排号量：,目 标 及 任 务,任务：在开盘的1-3周内完成一期的销售任务 目标：开盘前排号数量必须达到900人(包括已有的238 个A级会员) 备注：即还需有662个A

4、级会员，以7月底作为开盘时间， 则每天需增加20个左右的A级会员。,形象建立期(预热期) 时间：6月26-7月9日 目标：A级会员：300 个 项目卖点宣传期(炒作期) 时间：7月10日-7月23日 目标： A级会员：362个 交1万准客户：700个 项目开盘期(热销期) 时间：7月24日-7月29日 目标：一期推出房源的70% 项目销售期(持续期) 时间：7月30日-8月18日 目标：一期清盘，开始二期客户积累,项目推广阶段划分,项目推广策略,根据成都目前主流的推广手法，为达成平均每天约20个的排号 量，我部建议项目推广实行多种媒体与活动齐头并进的策略。 一方面通过恰当的报纸、电视、网络、短

5、信等媒体广告、公交 车内挂牌、灯柱、围墙等户外广告以及开展各种公共活动打造 东林城市花园“适用、自然、生活”的形象； 另一方面利用各种促销及公关活动和现场POP直接促进楼盘销售。,形象建立期(预热期) 6月26-7月9日,促销及公关活动推广： 1、 精确制导-大型专业市场定点宣传 在目前的A级会员中，有31%的会员居住在城北，这与我部以前所做的意向调 查结论(34%)相吻合。因此为对该目标客户群进行精确制导，制定出以上方案。 2、售楼处现场SP活动-入A抽奖 通过此活动，吸引人气，增加A级会员的数量 媒介推广 1、 报 媒 广告目标：推出东林城市花园形象，刺激引发关注，达到市场的预热，引发 市

6、场良性启动。 广告主题：主要树立项目形象，在物业基本形象基础上，塑造项目“适用、 自然、生活”形象。 广告媒体：以商报为主，辅以华西、晚报、居周刊。版式为半版或整版。 2、网 络 目 的：通过网络平台炒作东林项目，吸引广大网民的关注 网 站：搜房网 形 式：网络广告 3、短 信 对目标区域进行点对点宣传,新会员吸纳方案： 大型专业市场定点宣传,东林项目地处成都北门二环与三环之间，其附近聚集着众多成都市最大的批发市场，拥有上万的驻场商家，为了有效发掘这批庞大的客户资源，特针对城北最具代表性的四大专业市场开展一系列的活动营销。 活动目的：锁定目标客户，在北门各大专业市场大力宣传“东林城市花 园”，

7、吸引有购买意向的客户加入合能会，发展普通会员 2000个，A级 会员200个。 活动时间：2006年6月26日7月9日 活动对象：,荷花池商圈 五块石商圈,活动地点：荷花池批发市场（商家约15000个） 五块石商圈（商家约2000个） 活动时间：6月29日-7月6日（天） 活动目标：发展普通会员1700个，A级会员170个 活动形式：1、针对荷花池、五块石17000余商家，散发两轮DM单约 50000 份，现场入普通会员送文化扑克； 2、设业务代办点.办理A级会员入会手续（业务代办点租 门面，租期1个月）； 活动优惠：1、入普通会员享受1%购房优惠； 2、入A级会员享受1%+价值3000元空调

8、1台(实现成交后赠送); 经费预算：,定点宣传,一、,二、金府机电大世界定点宣传,活动地点：金府机电大世界批发市场（商家约1500个） 活动时间：7月3日-4日（2天） 活动目标：配合活动，定项辅助宣传，发展普通会员200个 活动形式：1、针对金府机电大世界商家，散发两轮DM单5000份，现场 入普通会员送文化扑克； 活动优惠：1、入普通会员享受1%购房优惠； 2、入A级会员享受1%+价值3000元空调1台(实现成交后赠送); 经费预算：,三、富森美家居装饰材料中心定点宣传,活动地点：富森美家居装饰材料物流中心（商家约1200户） 活动时间：7月8日-7月9日（2天） 活动目标：发展普通会员2

9、00个，A级会员30个 活动形式：1、针对富森美家居商家及客户，散发两轮 DM单5000 份，现场入普通会员送文化扑克； 2、现场搭台宣传，配合节目表演（活动），现场吸引商家 入A 级会员； 活动优惠：1、入普通会员享受1%购房优惠； 2、入A级会员享受1%+价值3000元空调1台(实现成交后赠送); 经费预算：,促销活动方案： 销售部现场促销活动,活动地点：新城市销售现场 活动时间：6月26日-7月9日（14天） 活动目标：发展普通会员500个，A级会员200个 活动形式：1、填写会员登记表和市场调查问卷即可凭会员卡赠送纪念品 2、入A级会员参加现场抽奖，每位会员限抽一次，当场凭奖券兑奖；

10、3、奖品设置：一等奖10名，奖品为200元购物券（或同等价值礼品） 二等奖20名，奖品为100元购物券（或同等价值礼品） 三等奖50名，奖品为50元购物券（或同等价值礼品） 纪念品400份，价值为2元的小礼品 活动优惠：1、入普通会员享受1%购房优惠； 2、入A级会员享受1%，签定购房合同后，赠送空调1台； 经费预算：礼品费用4250元,报媒宣传,时 间：6月27日（二）商报，6月29日（五)华西和居周刊 版 式：商报和华西为半版套彩，居周刊为整版套彩 目 标：广告投放当日来电量达到50组左右，到访咨询达到1520组左 右，广告投放日后12天来电量平均达到30组左右，到访咨询 平均每日10组左

11、右。 主 题：东林城市花园亮相正式亮相，推出项目形象，并对项目区域进 行有效宣传，告知项目所在区域为全新的绿色生态居住板块， 并吸引市场关注，预热市场，引发市场良性启动。 主打广告语：一个新的居家版图 2006年，城东北蜕变 诉求点： 6.89平方公里绿色生态居住板块，规划人口4.2万 一湖，一河，五大公园：紧邻北湖，沙河蜿蜒而过，北湖 公园，沙河公园，植物园，熊猫基地，动物园点缀其中。 5.8平方公里生态休闲旅游区，北湖森林公园，熊猫基地， 植物园，昭觉寺璀璨明珠。 文化教育资源丰富，1所中学，2所小学，3所幼儿园 生活配套完善，4个农贸市场，银行，邮局等一应俱全。 交通网络完善，公交系统，

12、城市干道，地铁1号线保证出行 方便快捷。,时 间：6月30日（五）商报和晚报，7月6日（四)商报 版 式：商报为半版套彩，晚报为整版套彩 目 标：前期广告有一定的市场积累，广告当日来电量达到5060组左右，到 访咨询达到20组左右，广告投放日后12天来电量平均达到35组左右， 到访咨询平均每日15组左右。 主 题：东林城市花园亮相正式亮相，推出项目形象，并对项目区域进行有效 宣传，告知项目所在区域为全新的绿色生态居住板块，并吸引市场关 注，预热市场，引发市场良性启动。 主打广告语：这里，处处是风景 优品 自然 风景之美 诉求点： 6.89平方公里绿色生态居住板块，规划人口4.2万 一湖，一河，

13、五大公园：紧邻北湖，沙河蜿蜒而过，北湖公园，沙 河公园，植物园，熊猫基地，动物园点缀其中。 5.8平方公里生态休闲旅游区，北湖森林公园，熊猫基地，植物园， 昭觉寺璀璨明珠。 文化教育资源丰富，1所中学，2所小学，3所幼儿园 生活配套完善，4个农贸市场，银行，邮局等一应俱全。 交通网络完善，公交系统，城市干道，地铁1号线保证出行方便快捷。,报媒宣传,报媒费用预算,投放时间：两周 投放频次：6次 费用总计：282000元,投放网络广告依据,选择搜房网依据,根据东林意向客户调查问卷的统计分析得出：近1/3购房者会通过网络了解购房信息,根据2006年5月网站访问量统计分析得出：搜房网为成都购房者了解房

14、产信息的首选网站,网络宣传,网络广告发布方案,方案一,方案二,广告位置示意图,（注：两个方案二选一）,搜房网访问数量,根据2006年2月成都搜房网站访问流量的统计,成都搜房网用户数量,主要拦目页面访问量,搜房网广告案例效果评估,万科、华润、蓝光、天府长城、翡翠海湾、绿地、利通天鹅堡、中房蓝谷地、龙湖。,曾经在搜房网上进行重复投放广告的其他开发商有：,东林网络广告效果预计,短信宣传方案： 东林城市花园小区短信宣传,小区短信（移动业务）具有在特定时间给特定小区内的特定用户群体发送特定的信息内容的功能 。 发送地域：选定城东北片区，成都大型商场、写字楼进行定点定时发送。 宣传目的：宣传指定区域客户8

15、万人次 发送时间：2006年6月26日-7月9日 发送内容：不超过70个字符 费用预算：,东林城市花园小区短信宣传,短信发送区域明细：,短信宣传方案： 东林城市花园广告彩铃宣传,广告彩铃是以成都电信固定电话用户的回铃音作为广告载体，向社会发布商家的宣传信息和广告的一项新业务。 发送地域：选定城东北片区进行定点定量发送。 宣传目的：宣传达到数量7万人次 发送时间：2006年6月26日-7月9日 费用预算：,卖点宣传期(炒作期) 7月10日-7月23日,促销及公关活动推广 售楼处现场SP活动-入A抽奖 通过此活动，吸引人气，增加A级会员的数量 媒介推广 广告目标：通过对项目各个卖点的分述，进一步提

16、升项目鲜明 的个性形象，激发消费者的购买欲望。 广告主题：对项目区域进行有规划的炒作，配合媒体提出新城 东北居住新概念，引发市场对城东北规划、居住环 境的关注。 广告媒体：以商报为主，辅以华西、晚报、居周刊。版式为半 版或整版。,促销活动方案： 销售部现场促销活动,活动地点：新城市销售现场 活动时间：7月10日-7月23日（14天） 活动目标：发展普通会员500个，A级会员200个 活动形式：1、填写会员登记表和市场调查问卷即可凭会员卡赠送纪念品 2、入A级会员参加现场抽奖，每位会员限抽一次，当场凭奖券兑奖； 3、 奖品设置：一等奖10名，奖品为200元购物券（或同等价值礼品） 二等奖20名，

17、奖品为100元购物券（或同等价值礼品） 三等奖50名，奖品为50元购物券（或同等价值礼品） 纪念品400份，价值为2元的小礼品 活动优惠：1、入普通会员享受1%购房优惠； 2、入A级会员享受1%，签定购房合同后，赠送空调1台； 经费预算：礼品费用4250元,报媒宣传,时 间：7月10日（一）成都楼市，7月11日（二)华西，7月13日（四）商报 版 式：商报和华西为半版套彩，成都楼市为整版套彩 目 标：前期广告有一定的市场积累，广告当日来电量达到5060组左右，到 访咨询达到20组左右，广告投放日后12天来电量平均达到35组左右， 到访咨询平均每日15组左右。 主 题：东林城市花园亮相正式亮相后

18、，有一定的市场基础，进入项目炒作阶 段，必须把项目各卖点，优势传递给消费者，通过对项目配套设施， 园林景观等等各卖点进行分述宣传，进一步提升项目鲜明的个性形象， 激发消费者的购买欲望。 主打广告语：聆听 8000平米的绿意之音 诉求点： 东林城市花园，拥有8000平方米的小区绿化花园景观，由7栋现代建 筑自然围合成三重花园景观。 独特的亚热带风情园林景观花园，设有中庭广场/水岸凉亭/幽香花径/ 足球场/篮球场/底层部分架空，设有儿童乐园/老人活动区/健康按摩 步径/休闲座椅/大众健身中心。 整体设计风格为健康/生态/品质/简洁/现代，洋溢着温馨的气息，是 喧嚣都市中的一块净土。,时 间：7月1

19、8日（二）商报，7月20日（四)商报，7月21日（五）成都房产报道 版 式：商报和华西为半版套彩 目 标：广告当日来电量达到60组左右，到访咨询达到20组左右，广告投放日 后12天来电量平均达到40组左右，到访咨询平均每日25组左右。 主 题：项目配套设施，园林景观等等各卖点进行分述宣传，进一步提升项目 鲜明的个性形象，激发消费者的购买欲望，提升项目排号及销售率 。 主打广告语：运动，不必去专业场 诉求点： 东林城市花园，拥有8000平方米的小区绿化花园景观，由7栋现代建 筑自然围合成三重花园景观。 独特的亚热带风情园林景观花园，设有中庭广场/水岸凉亭/幽香花径/ 足球场/篮球场/游泳池/底层

20、部分架空，设有儿童乐园/老人活动区/健 康按摩步径/休闲座椅/大众健身中心。 整体设计风格为健康/生态/品质/简洁/现代，洋溢着温馨的气息，是喧 嚣都市中的一块净土。,报媒宣传,费用预算,投放时间：两周 投放频次：6次 费用总计：277964元,短信宣传： 东林城市花园小区短信宣传,小区短信（移动业务）具有在特定时间给特定小区内的特定用户群体发送特定的信息内容的功能 。 发送地域：选定城东北片区，成都大型商场、写字楼进行定点定时发送。 宣传目的：宣传指定区域客户6.1万人次 发送时间：2006年7月10-7月23日 发送内容：不超过70个字符 费用预算：,东林城市花园小区短信宣传,短信发送区域

21、明细：,短信宣传： 东林城市花园广告彩铃宣传,广告彩铃是以成都电信固定电话用户的回铃音作为广告载体，向社会发布商家的宣传信息和广告的一项新业务。 发送地域：选定城东北片区进行定点定量发送。 宣传目的：宣传达到数量7万人次 发送时间：2006年7月10日-7月23日 费用预算：,开盘销售期(热销期) 7月24日-7月29日,促销及公关活动 激情新城市-东林品鉴会” (项目推荐酒会) 媒介推广 广告目标：通过强化对项目各个卖点的分述，提升项目美誉 度，营造出项目强势热销的氛围，坚定消费者的 购买信心。 广告主题：项目建筑、户型、园林等各个卖点细节分述。 广告媒体：以商报为主，辅以华西、晚报、居周刊

22、。版式为 半版或整版。,活动目的：1、东林项目推介 2、为7月29日开盘积蓄下定客户260个。 活动时间：7月26日 晚 18：0022：00点 活动地点：新城市广场七楼（暂定） 活动嘉宾：所有A级会员、普通会员 活动内容：1、 政府官员讲区域规划、发展前景（青羊区/成都市相关部门/领导）； 2、设计单位工程师讲项目（建筑、园林、景观、设计等）； 3、公司领导介绍企业情况； 4、东林推介（卖点、优惠政策等）； 5、户型评比活动（客户投票评选最受欢迎户型，猜中者奖抵扣券）； 6、现场抽奖（普通会员凭卡抽取购房抵扣券，50-3000元不等）； 7、特价房拍卖（推出3套精品房进行无底价拍卖）； 8、

23、节目表演、冷餐酒会、联谊互动。 费用预算：,项目推介会活动方案 “激情新城市-东林品鉴会” (酒会),短信宣传： 东林城市花园小区短信宣传,小区短信（移动业务）具有在特定时间给特定小区内的特定用户群体发送特定的信息内容的功能 。 发送地域：选定城东北片区，成都大型商场、写字楼进行定点定时发送。 宣传目的：宣传指定区域客户2.1万人次 发送时间：2006年7月24日-7月29日 发送内容：不超过70个字符 费用预算：,短信宣传： 东林城市花园广告彩铃宣传,广告彩铃是以成都电信固定电话用户的回铃音作为广告载体，向社会发布商家的宣传信息和广告的一项新业务。 发送地域：选定城东北片区进行定点定量发送。

24、 宣传目的：宣传达到数量3万人次 发送时间：2006年7月24-7月29日 费用预算：,排号及开盘方案,时间节点,2006年6月26日 发布项目即将开盘及入会信息，大规模广告开始投放； 2006年7月23日 交1万元诚意金，领取排号单决定购房顺序； 2006年7月26日 项目推荐会(公布第一期房源及价格)； 2006年7月29日 正式开盘，按排号单顺序选房并签定认购协议书,合能会员卡发放节点,A级会员卡 时 间：2006年6月29日，入会信息公开发布，A级卡公开申领中 地 点：新城市售楼处广场 入 会 费：500元； 目 标：至2006年7月23日前，平均每天20个左右的新A级会员,签订排号单

25、,时 间：2006年7月23日 地 点：新城市售楼处 发放方式：排号单编号用于确定选房顺序。 排 号 费：10000元。 目 标：900个准客户,选房及购房,时间安排：2006年7月29日 选房地点：东林城市花园项目现场售楼处 选房方式：10000元诚意金转成定金，确定房源，并签 定认购协议书 销售目标：一期推出房源的70%,优惠措施,优惠政策 1、一次性(直客式)付款9.8折，银行按揭无折扣。 2、以买房成交顺序为准 第120位成交客户可享受价值5000元的电器。 第2140位成交客户可享受价值4000元的电器。 第4160位成交的客户可享受价值3000元的电器。 第6180位成交的客户可享受价值2000元的电器。 第81位以后成交的客户在只能享受其它已有优惠。,