2010中国·洪江 “中华第一古城” 项目整体运作战略白皮书 48P.ppt

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1、“中华第一古城” 项目整体运作战略白皮书 （2010中国洪江）,1.1 前 言,这是一个资源为王的时代，我们将用品牌优势及必要的资本优势 去最大限度的控制未来发展所需要的资源空间。 这是一个产品高度同质化的时代，我们将用文化的杠杆去最高效 的撬动市场早已麻木的神经。 这是一个急功近利的时代，我们将用品质的开发与运营去最稳固 的确立我们项目的品牌地位。 这也是一个产业发展异常困难的时代，我们将用集约化推进与互 动化运作的策略去实现企业目标利润的最大化。,P.1:战略背景,1.1区域环境-区域位置,湖南-中部崛起核心区域，连接东部沿海省与西部内陆省的桥梁地带； 怀化-大西南面向东部、中部的桥头堡，

2、国内重要交通枢纽城市； 洪江-旧为“五省通衢”商埠，今为三省一市旅游、交通动脉枢纽。,洪江市,洪江市在中国,洪江市在湖南,1.1区域环境国家战略,“武陵山民族地区统筹发展试验区”的发展作为国家战略，在政策、资源等方面得到倾斜，已步入全面升级开发的快车道。,怀化,以武陵山脉为范围，涉及湖南、湖北、贵州、重庆三省一市相关多民族聚居区域，形成拥有相对统一自然、人文风貌的“武陵山民族地区”。 “武陵山民族地区统筹发展试验区”列入十二五规划，是中部崛起和西部大开发的战略交汇地带，尽享政策优势。 洪江作为“武陵山民族地区统筹发展试验区”核心区域之一，在政策、地缘、资源上占有得天独厚的优势。,凤凰,托口,1

3、.1区域环境交通大枢纽,洪江市,怀化,G209,焦柳铁路,G320,沪昆高速,芷江机场,包茂高速,沪昆高铁,随着包茂高速大动脉的建设，沪昆高速、焦柳铁路、沪昆高铁的交叉过境，洪江作为航空、铁路、公路、水运的枢纽地位逐渐成型。,对外交通距离 距凤凰约140公里； 距怀化约50公里： 距安江约55公里； 距托口约23公里； 距芷江机场约40公里；,核心交通 芷江机场（直达长沙、广州、北京、昆明等地）； 包茂高速（怀通段2012年通车）； 沪昆高铁（杭长段2012建成，长昆段2014建成）；,1.1区域环境旅游资源,1、大湘西旅游以“一龙（龙头张家界）一凤（凤凰）”为代表，洪江位于“长沙桃花源张家界

4、凤凰”、“张家界凤凰桂林”等著名旅游环线带必经路线。 2、包茂高速的通车及洪江市自身旅游资源的升级再造，推动洪江市成为诸多旅游环线带上的旅游目的地。,洪江市09年生产总值41.11亿元，增长13.6%，比上年加快0.5个百分点。 其中，第一产业增加值9.31亿元，增长7.9%；第二产业增加值13.10亿元，增长23.2%； 第三产业增加值18.70亿元，增长10.5%。其中，一产业拉动GDP增长1.7个百分点，二产业拉动GDP增长6.6个百分点，三产业拉动GDP增长5.3个百分点。,总体经济增速迅猛,过去的洪江市相对经济基数低，基础差，整体经济规模小； 近年工业经济发展有所突破，但总体上仍为价

5、值投资的资本洼地； 建市发展十余年，近三年经济指标快速上升，已临城市发展的拐点。此时加强洪江市的旅游开发，将为整个洪江的城市经营注入最有效的原动力。,1.2洪江城市产业结构,各类产业重点代表性行业,一产,二产,三产,主要代表为农业。主要包含优质杂交稻、优质冰糖甜橙、高效工业原料林、优质杂交猪等标准化生产基地等 。,主要代表为工业。 主要包含钒电、矿业、工业硅、水资源等。,主要代表为交通、旅游业，房地产业。,2009年全市三种产业的比重为22.7：31.9：45.4；,2009年洪江市第三产业发展比重最高，是目前洪江市GDP贡献值最多的产业。 因此、进一步加快第三产业发展是城市发展的不二选择。,

6、1.2洪江城市产业结构,1.2洪江城市经济发展,洪江市新城经过10年的发展，城市基础建设基本完成； 城市经济在经历近十年的低潮后，在2008年后开始发力，出现跳跃式增长； 市区管辖（黔城）人口在经历近十年低潮后，在2008年后出现快速进入快速增长期（目前约4万），新城吸纳能力已经凸显；,1999,2006,2007,2008,2009,GDP,人口,房地产,增长趋势图,增 长 变 化,商业,十年蛰伏，一朝腾飞。新城内外规划、资源已经激活，洪江新城在2008年开始已进入快速增长期，未来数年将出现爆发期，同时也将成为战略资源分配的关键期。,1.2洪江城市市区规划,近几年发展目标： 建成怀化市工业腹

7、地和旅游休闲的后花园； 打造“住在洪江”中高端宜居品牌，吸纳周边高端休闲、旅游、度假高端客户群体。,小江,柳溪,芙蓉春天,相思湖,黔阳古城,洪江市发展现状： 目前城市的发展主要集中在市政府新城区域，该区域基本开发完毕，洪江市2008年初才结束集资建房，房地产市场由此时开始全面的发展； 未来的发展方向将向四周发散，特别是以旅游居住为主的沿河地带。 小江、柳溪：作为未来城市发展方向之一，紧邻舞水河、沅江，自然资源、地理位置优势明显，是城市宜居、宜商之地。,1.2洪江城市市区规划,洪江市第一品质、规模大盘（约170亩），市场口碑、市场品牌地位已经建立； 目前1期已交房，2期在热销中。 后期待开发用地

8、3-4期约90亩，按容积率计可建132638， 剩余开发的3-4期紧邻舞水河、市政广场，自然水资源优势明显； 高端住宅的开发，既有资源优势又有市场基础，沿河有打造洪江“首席滨江休闲商业”的巨大商机。,三、四期,芙蓉春天基本情况,1.2洪江城市市区规划,相思湖基本情况 位于城市的核心位置，并且与舞水河相连，处于洪江市已经形成的居住区腹地。 风光带规划用地400余亩，可开发土地面积约200余亩。 周边其他可开发面积140余亩。 地块指标：合计可开发约350亩，容积率不大于3.5，建筑密度不大于25%，商业占20%,住宅80%。,可开发用地,1.2洪江城市综合资源,雪峰山瑶族文化和山地休闲度假区、安

9、江稻文化和农业旅游区、黔阳古城、托口西海 休闲度假旅游区，丰富但分散的自然、文化旅游资源，需要系统的品牌再造。,历史文化,洪江现有侗、苗、瑶、回、土家等20个少数民族。人杰地灵，人文荟萃，可开发的资源性文化名胜众多。,王昌龄,高力士,李自成,春申君,这里有： 诗家天子王昌龄、唐朝名宦高力士、闯王李自成、 五溪蛮王杨再思、楚春申君 春申君黄歇、四川按察使司王有为、定斋居士单炜、永宁知州王继贤、晚清名臣黄忠浩 。,1.2洪江城市综合资源,1.2洪江城市综合资源,全国保存最为完好的明清古城之一，古城三面环水（沅江、舞水河），是湘楚苗地边陲重镇，素有“滇黔门户”和“湘西第一古镇”之称； 黔阳古城220

10、0多年的历史名城，比云南丽江大研古镇早1400年，较湖南省内的凤凰古城早900年； 中原文化、苗蛮文化、荆楚文化、百越文化等各种文化在这里交融；,芙蓉楼,黔阳古城,1.2洪江城市综合资源,安江“神秘的物种变异天堂”之美誉,安江农校袁隆平院士在此从事教学和杂交水稻研究历时37年，并在这里成功地研究出“三系”杂交水稻。 安江农校纪念园，于2009年8月30日经国务院批准为全国重点文物保护单位。,1.2洪江城市综合资源,托口西海度假区,基本情况 托口西海度假区位于洪江市的西南角，洪江市区（黔城）23公里； 水域以即将形成的托口水库为主，库区面积达14平方公里； 陆域以库区形成的大型侗岛为主，包括库区

11、沿岸部分区域。 托口水电站装机容量80万千瓦，2011年开始蓄水。,发展目标 近期开发：休闲、娱乐、观光、运动 中期开发：度假、会议、高尔夫 远期开发：综合型湖泊山地旅游度假区。,“西海”的打造，区域优势凸显，土地价值得到大幅度提升。,1.2洪江城市综合资源,雪峰山国家级森林公园“湖南青藏高原、湘西神农架” 位于洪江市东部，离市区约100公里； 水资源十分丰富，群峰叠嶂、林木丰茂，山间溪水潺潺，四季常流不断。天然高山平湖星罗棋布，较有名的湖泊有天池、瑶池。 在这里成功举办了2006年和2008年中国雪峰山全国户外运动俱乐部挑战赛。,1.2洪江城市结论,1、从地理位置、政策资源、交通等方面分析，

12、洪江市是一个中西部地区交界的重要战略区域。由于历史规划原因长期落后，因此，洪江市拥有极强的价值爆发空间； 2、洪江市已经从2008年步入经济快速增长通道，区域价值开始快速提升 ，由于市政新区的建设，洪江在怀化区域内是最具有市域发展空间的城市； 3、洪江市相关旅游、能源等产业众多可利用的资源，需要全面改造提升其规格，但缺少实力的企业联合政府整体的、系统性的打造，以推动其良性发展； 4、区域外战略投资机构已经开始布局，战略资源已显出紧张态势，品牌战略资源凸显优势。,P.2:战略构想,脉脉相通,沅江水脉,缘 脉,历史人脉,古城文脉,武陵山脉,大 脉,脉脉相通,势至运成,顺势国运,大 势,承袭古今,蓄

13、势十年,归路阡陌,大 势,势至运成,申华控股,现实与未来的协调发展,以“中华”的系统理念成就项目的持续经营,以“华晨”的价值系统延伸洪江的多元开发,核心要素资源配置,1、人文资源,2、自然资源,3、社会资源,4、品牌资源,黔阳古城、古商城等文化旅游资源,相思湖等自然生态旅游资源，洪江市作为 区域生态宜居首善之地,文化部国家一级学会中国建筑文化研究会、二级学会中国古城研究学会、国家级权威刊物建筑与文化杂志社,申华控股在资金、资源配置、产业重组方面的 品牌实力，时轮机构在项目运作方面的丰富经 验、强大的资源配置品牌实力,以“中华”统领 重整区域资源,项目战略诉求,以品牌控制资源空间,以文化重塑资源

14、高度,以示范提升资源预期,以体系放大资源价值,申华控股作为上市公司，将在洪江市能源、 房地产、汽车等领域的占领市场爆发先机,以中国建筑文化研究会、中国古城文化研究学会等资源，全面提升洪江市旅游等产业层次,黔阳古城、相思湖改造，以全国视野和水准提升区域投资价值增长预期,从旅游、宜居、产业等方面，由点到面、由浅入深系统介入城市运营，发挥导入型投资价值优势，获得超额短期、长期回报,旅游集散与目的地：打造区域 旅游集散中心、旅游目的地,洪江城市产业：以申华控股品 牌参与城市经济结构调整,“住在洪江” 通过一级土地开发和房地产开发并行， 树立生态宜居、高端度假房地产产业形象,申华控股,项目运营总体规划,

15、以旅游资源重整、高端地产项目导入，撬动区域资源价值提升； 占领价值洼地战略资源，推动区域宜居品质形象，实现短期、长期价值回报； 以申华控股品牌优势，参与洪江市能源、物流等产业调整。,导入,利润核心,衍生板块,旅游部分整体架构,洪江市篇,川桂黔篇,凤洪张篇,改造黔阳古城，推动文化、生态旅游产业发展,依托古商城，重光“五省通衢”底蕴， 打造川桂黔大枢纽文化主题旅游品牌,打造旅游集散中心， 热推“凤凰-洪江-张家界”旅游环线带,以不同层级旅游项目开发，撬动区域旅游资源全面重整、提升，推动区域关注度及房地产等产业的全面升级。,大中华篇,依托国家级大武陵开发战略， 打造武陵山脉生态旅游带,具体项目：黔阳

16、古城、托口西海、洪江古商城（后续）,宜居部分整体架构,生态篇,宜居篇,品质篇,依托交通枢纽优势和国家级大武陵开发战略， 推动观光型生态农业发展,依托自然生态优势， 推动洪江市作为怀化高端宜居后花园,依托申华控股高端地产项目， 推动洪江市成为怀化地区高端居住品质区域,根据怀化市区污染严重等现实，强调洪江市生态宜居优势，推动“住在洪江”宜居形象；依托申华控股高端房地产项目，推动洪江市高端居住品质形象。,具体项目：芙蓉春天3、4期、相思湖BOT建设、小江和柳溪一级土地整理、托口一级土地整理,产业部分整体架构,品牌篇,能源篇,物流篇,洪江市区域经济调整升级，申华控股品牌优势深入影响区域经济调整,梳理交

17、通资源，重光五省通衢底蕴，申华控股相关配套产业可起到龙头作用,以申华控股各大版块的品牌、资金、资源等优势，深入影响洪江市区域经济调整升级，占据区域经济腾飞先机，凸显战略投入优势，获得丰厚长期可持续回报。,洪江矿产、水资源丰富，申华控股能源板块通过涉足城市产业调整，占据其资源开发战略高地,洪江矿产、水资源丰富，申华控股能源板块通过涉足城市产业调整，占据其资源开发战略高地,战略构想总结,1、申华控股从占据核心资源高地的思路确定洪江项目可行性研究、进入时机、投资力度和投资节奏； 2、通过对洪江从旅游、宜居、产业等方面的全面再造升级，区域价值将在短期内实现爆发性增长； 3、申华控股前瞻性战略投入将获取

18、前期超稳定可靠可期回报和后续可持续超值回报。,P.3:战略实施,阶段实施步骤,1、序曲古城新韵 （项目启动介入期）,高调签约：申华控股利用自己独特的品牌优势，以高端产业资源的姿态高调与洪江市政府进行签约。 引起市场的强烈关注。 立体定位：以运营城市的角度对洪江市进行重新梳理与定位，全方位的切入洪江市整体的城市战略定位，奠定其在整个项目运作的主导权与核心地位。 精工规划：对整个项目进行全球性的招标，邀请最著名的建筑设计与规划公司参与项目的设计以及规划。 深度传播：通过建筑与文化杂志，在全国范围掀起一股古城建筑的研究与谈论，并在洪江设立二级学会“中国古城文化研究会”，实现项目的深度传播。 实力导入

19、：申华公司将针对本项目专门建立一个集城市运营、规划设计、文化传播、建筑园林为一体的旅游发展集团公司，全程负责的本项目的实施与运营。,实施项目：黔阳古城整体规划（约300亩）；黔阳古城示范区建设（新建近50亩），示范区共计4万平方米左右。,由一级学会文化部中国建筑文化研究会提供高点资源,具体实施内容,以黔阳古城、芙蓉楼、丰富的古城资源为实体依托,建立二级学会 “中国古城文化研究会”,与中国建筑文化研究会共同筑建洪江古城理论高度,将目前最具代表的古城优秀资源集中一比一重新还原打造,理论支撑,最终将洪江的古城资源从理论与现实完美整合，带动整个洪江的文化旅游发展。,实体运作,城市经营的完美融合,2、呈

20、示部阳春芙蓉 （首期示范呈现期）,靓丽实施：以科学的规划先行，组织强有力的策划以及施工，对其进行精心打造。 实景体验：以实景打造作为整个片区改造的起点，通过对科学规划的实景实施，给游客及洪江市市民前所未有的真实体验。 确立口碑：通过对芙蓉春天项目以及整个相思湖区域的高品质实施与运作，申华公司在当地的市场口碑以及影响力。,实施项目：芙蓉春天3、4期（近100亩）；相思湖建设和相思湖周边地块开发（约350亩开发用地）。,A、芙蓉春天,芙蓉春天小区是洪江市当地最具影响力、最高端的住宅小区，目前项目已经进入到2期开发，剩余地块位于舞水边的绝佳位置。申华控股进行收购后，进行后期房地产开发。,B、相思湖片

21、区,相思湖片区位于洪江市的市政核心区，周边环境优美。该项目，政府将以”BOT模式”与申华控股进行合作，具体就是申华控股对打造人工湖，政府将以相应的周边开发用地进行置换。,具体实施内容,1、投资回报的快速实现，为下一步运作提供团队储备和有力的资金保证。 2、给洪江市领导与民众奠定良好的企业形象实现品牌最大效率的传播。 3、体现申华控股良好的资本运作与回报实现能力，给予市场与股民良好的投资预期与想象空间。,3、发展部阳关柳溪 （项目延伸过渡期）,承接前势：黔阳古城的全新打造，必将引起周边区域的迅速发展，而小江与柳溪正式处在这样的承接位置。 商住同归：小江与柳溪由于其地理位置的优势，以及周边临水的绝

22、佳环境，适宜打造成为商住一体、完善旅游产业链、提升城市功能的新区域。 综合体验：以黔阳古城的旅游产业为核心，以周边良好的自然环境为依托，这里必将成为综合旅游发展标杆。 扩大范围：整个小江与柳溪的成功打造，将为整个洪江市的城市下步的延伸与发展指明了方向。同时，也将带动周边土地价值的迅速提升。,实施项目：小江、柳溪一级土地整理（约2800亩）；同步进行黔阳古城保护性开发（约250亩）。,具体实施内容,申华控股对此处进行一级土地整理，并负责该区域的整体招商与运营，同步进行黔阳古城的打造，势必会带动小江、柳溪的土地价值的快速增值。,洪江市政府,申华控股,一级土地开发，与政府分享土地收益,建设样板区，负

23、责区域的整体招商与运营,参与黔阳古城保护性重建开发和旅游经营,房地产开发与运营,4、再现部 高天流云（项目强势扩张期）,高峡平湖：托口西海度假区总面积40平方公里，14平方公里的“西海”水域资源，江呈现出高峡出平湖的壮观自然景色。成为洪江区域内能够与其他旅游地区媲美的又一壮美景点。 国际视野：依托“西海”独有的水资源，以国际化的打造成为水资源保护、利用、开发的范本。 综旅养生：以高尔夫旅游度假、高端养生别墅、滨水商业为一体的综合旅游养生目的地。 西部新城：以此项目为宣示，将本项目打造成为洪江龙头示范性项目。提升洪江在整个湖南甚至是西部的影响力。,实施项目：托口西海一级土地整理和旅游开发（约13

24、000亩）。,具体实施内容,“西海”的形成，势必会带动周边土地价值的增值，加之包茂高速的通车，申华控股战略性资源投资将得到丰厚回报。,洪江市政府,申华控股,一级土地开发，与政府分享土地收益,建设样板区，负责区域的整体招商与运营,参与“西海”水资源的旅游开发,房地产开发与运营,5、运程华夏 尾声（项目综合运营期）,文脉游城：将洪江原有的历史文化资源有一次全新的梳理与展示，形成具有个性文化特征的城市文脉。在华夏范围内引起强有力文化共鸣。 中华古城：以中华第一古城作为城市旅游的核心 定位，成为大湘西范围内又一个让世人向往的旅游景点。 山水天成：依托得天独厚的托口14平方公里的水资源、舞水河、沅河以及

25、雪峰山丰富的山水资源， 打造成为适宜居住、养生、康疗、观光的山水都市。 西部新城：通过系列项目的合理运作，打造成为湖南乃至整个西部的城市综合发展标杆，进而提升申华集团在的品牌影响力。,独特自然风光与产业特征的旅游热点集群,最终实现目标,最终发展目标,总体经济效益展望,1、投资约5000万首先启动黔阳古城整体规划和古城示范区建设。促进房地产项目土地和房价增值，促进后续小江、柳溪土地第一轮价格增值达50万/亩，升值空间40万/亩。 2、投资5000-6000万（对外宣传8000万）“BOT模式”建设相思湖，冲抵部分相思湖周边350亩房地产开发用地土地款（实际成本控制在25万/亩）；投资9500万支

26、付350亩土地挂牌价60%的土地款（45万/亩），预计该房地产开发部分未来5年内实现销售收入近20亿。 3、投资4500万收购芙蓉春天3、4期67.5%股权，预计3年内实现销售收入超4亿元。,总体经济效益展望,第一阶段：1-3年，滚动投资3亿，实现近24亿销售额和第一轮土地增值,备注：洪江市一级土地成本10万/亩；芙蓉春天2008年土地成本已经达到35万/亩。,总体经济效益展望,1、投资3亿元，完成小江、柳溪片区约2800亩土地的一级整理与部分房产开发； 2、投资2亿完成黔阳古城的保护性开发，实现对小江、柳溪第二轮土地价格增值至80万/亩，升值空间累计达70万/亩，申华控股能实现土地增值总收益预计超过15亿。 注：以上尚未统计黔阳古城综合经营收益。,总体经济效益展望,第二阶段，3-5年，滚动投资5亿，实现土地整理增值利润约15亿,总体经济效益展望,1、托口西海度假区13000亩开发用地的一级整理与部分二级开发，每亩的土地整理成本预计约15万。 2、预计总投资19亿，5年实现土地增值达到60万/亩，申华控股能实现的土地整理增值利润超过80亿。,总体经济效益展望,第三阶段,5-10年，滚动投资5亿，实现土地整理增值利润约80亿,THE END 感谢您的聆听！,