合富辉煌2012.5咸阳市场报告77p.ppt

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1、1 咸阳房地产市场报告 合富辉煌（中国）顾问有限公司 2012.5. 2 PART 1 城市发展研究 PART 2 住宅市场研究 Copyright Hopefluent Real Properties (China), 2011 对城市发展价值点的挖掘 城市慨况 区域规划 城市发展 经济发展 城市发展研究 PART 1 城市发展研究 Copyright Hopefluent Real Properties (China), 2011 咸阳市位于关中平原的中部，既在九竣诸 山以南，又在渭水以北，山南叫阳，水北也叫 阳，山水俱阳，故名咸阳。咸阳市中国历史上 第一个统一中国的封建王朝秦王朝建都之

2、地。南北长145千米，东西最宽106千米，面积 10196平方千米。 行政区划及人口：辖兴平市一市，秦都、 渭城2个区，武功、泾阳、三原、礼泉、乾县 、永寿、彬县、长武、旬邑、淳化10个县， 总人口500万人，其中市区人口约80万。人 口增长率保持在4%左右，市区人口增加比重 大，城镇化率提高。 城市概况：千年帝都，古丝绸之路第一站，中原地区通往大西北的要冲 咸阳 Copyright Hopefluent Real Properties (China), 2011 文化资源：历史文化旅游名城，资源丰富，以秦文化为底蕴，形成了文 物古迹为主体，民俗风情和养生保健为特色的旅游产业体系 u 咸阳是中

3、国历史文化名城和国家首批优秀旅游城市；20个首届“中国 魅力城市”之一，西北五省区惟一获批殊荣；全市文物景点5000多处， 国家级文物12处，省级73处，对外开放景区点近20处，A级以上景点9处 ； u 乾陵举世闻名，昭陵、茂陵、阳陵等27座帝王陵墓和256座陪葬墓， 形成绵延百里，蔚为壮观的帝王陵墓群。还有郑国渠渠首遗址、彬县大佛 寺、唐昭仁寺大殿、杨贵妃墓等； u 2011年咸阳市累计接待游客数量和旅游收入稳步上升； Copyright Hopefluent Real Properties (China), 2011 支柱产业：门类齐全，支柱产业突出，快速发展的工业城市，以能化、 纺织、电

4、子、食品、装备、建材等为支柱产业 u 咸阳作为西北地区的老工业基地，轻纺、装备制造等产业具有传统优势，电子信息、生物医 药、空港产业等快速发展； u 2011年，工业生产保持较快增长，企业利润大幅增加。全年规模以上工业总产值1759.8亿 元，同比增长32.7%。 Copyright Hopefluent Real Properties (China), 2011 城市发展定位： 咸阳是“关中天水经济区”内核心城市两个成员之一，客观上成了西安的配角，同时也因为 配角成了经济区的“龙头”。按照关中天水经济区发展规划，咸阳以先进制造、能源 化工、物流等为重点的产业发展调整方向和产业布局，以及与西安

5、、宝鸡等城市的产业分工 和合作，建设西咸国际化大都市。 咸阳城市定位 西咸一体的国际化大都市 关中天水经济带核心城市 Copyright Hopefluent Real Properties (China), 2011 对城市发展价值点的挖掘 城市慨况 区域规划 城市发展 经济发展 城市发展研究 PART 1 城市发展研究 Copyright Hopefluent Real Properties (China), 2011 区域规划：关中天水经济区地处亚欧大陆桥中心，处于承东启西、连接 南北的战略要地 咸阳：重点发展装备 制造、能源化工、新 材料、电子信息、建 材、物流、旅游产业 咸阳市 关中

6、天水经济区，是我国西部地区经济基 础好，发展潜力较大的地区。其战略定位为：打 造“全国内陆型经济开发开放的战略高地、统筹 科技资源改革示范基地、全国先进制造业重要基 地、全国现代农业高技术产业基地和彰显华夏文 明的历史文化基地”。 关中天水经济区包括：陕西省西安、 铜川、宝鸡、咸阳、渭南、杨凌、商洛（ 部分）和甘肃省天水所辖行政区域，面积 7.98 万平方公里，区域总人口近3000万。 Copyright Hopefluent Real Properties (China), 2011 区域规划：沣渭新区：关天经济看西安 西咸一体看沣渭 沣渭新区规划总面积195平方公里。 四至分别为：位于渭河

7、以南，老西宝公路 （G310）以北，东接西安市西三环，西接 规划中的西咸绕城新线位。 新区中涉及及西安辖区内125平方公里，咸 阳辖区内70平方公里 作为西安最为年轻的新区，也是西安咸阳两个 城市最近的接合部沣渭新区，被关中 天水经济区发展规划确定为关天经济区核心 之城市核心板块、西安国际化大都市重要支撑 区域、西咸之间最具潜力的区域。 Copyright Hopefluent Real Properties (China), 2011 对城市发展价值点的挖掘 城市慨况 区域规划 城市发展 经济发展 城市发展研究 PART 1 城市发展研究 Copyright Hopefluent Real

8、Properties (China), 2011 城市规划：“强化中心、优先南扩、稳步西拓、适当东延、抑制向北” 的发展战略 中心城空间结构“一河两带三轴多中心” （1）“一河”即中心城主河道渭河，在美化 城市环境、营造绿色开敞空间中发挥重要重用； （2）“两带”沿渭河两岸形成“渭河北部发 展带”和“渭河南部发展带”； （3）“三轴”沿长虹路钓鱼台路、秦皇路 渭河南路、东风路扶苏路等3条主要通道形成 联系东西发展带的南北向发展轴； （4）“多中心”包括三个市级中心和各组团 的公共服务设施中心，形成分级服务设施体系； Copyright Hopefluent Real Properties (C

9、hina), 2011 城市交通：陇海、咸铜、西韩铁路在此接轨，公路网织，四通八达，咸 阳国际机场是我国最大航空港之一 城市道路网规划： （1） 城市快速路：布局结构为“一线带一环”。 “一线”指西安四环线；“一环”指通过改造咸平 路、文林路、上林路和西宝高速旧线为快速路，构 建沟通南北片区的快速环路。 （2）主干路“七横八纵”的方格网结构。“七 横”是指北环路、文林西路文林路望贤路、珠 泉西路毕塬路、玉泉路、胭脂路中华路渭阳 路、西咸大道、统一路；“八纵”是指咸平路、彩 虹路、咸通路、文苑路新兴路、长虹路秦都桥 钓台路、秦皇路咸阳桥渭河南路、东风路 渭城桥扶苏路沣榆路、朝阳四路上林桥上 林路

10、。 公共交通发展目标： 1、在2020年基本建成以公共交通为主体、多种客运方式相互协调的综合客运交通体系。中心城区公共交通 方式应承担不少于20%的客运出行量。 2、规划公交线网密度在中心城区达到2.54公里/平方公里，外围组团达到2.53公里/平方公里。公交线 网覆盖全部城市主干路和部分次干路。 Copyright Hopefluent Real Properties (China), 2011 城市绿地：“三轴两带多核心”的总体景观构架 （1）“三轴”是指沿人民 路、秦皇路和世纪大道形 成的三条城市人工景观轴 线。 （2）“两带”是指与渭河 和沣河平行发展的滨河景 观带。 （3）“多核”是

11、指多个城 市景观点和绿地景观节点 。 Copyright Hopefluent Real Properties (China), 2011 对城市发展价值点的挖掘 城市慨况 区域规划 城市发展 经济发展 城市发展研究 PART 1 城市发展研究 Copyright Hopefluent Real Properties (China), 2011 GDP：咸阳市经济发展持续高速增长，第三产业比值较低 u咸阳GDP总量位居全省前列，仅此于西安、 榆林。近几年GDP的增速始终保持在14%以上 ，经济持续高速发展。 u但是咸阳的GDP总量与全国内地部分二、三 线城市比较仍然有较大的差距。 u产业结构呈

12、现中间大两头小的格局，第三产 业发展相对滞后； u咸阳以工业等第二产业为主导的结构明显， 固定资产投资持近年力度加到，一定程度上预 示着房地产业的快速兴起 资料来源：咸阳市统计年鉴 Copyright Hopefluent Real Properties (China), 2011 城市发展处于快速发展阶段，未来发展空间巨大 资料来源：咸阳市统计年鉴 发展 阶段 启动器快速发展阶段 平稳发展阶 段 减缓发展期 人均 GD P（ 美元 ） 800-30003000-40004000-80008000以上 需求 特征 生存需求 生存、改善需 求兼有 改善需求为 主 改善需求为主 发展 特征 超速发

13、展 ，单纯数 量型 以数量为主， 向注重质量方 向发展 平稳发展， 以质量为主 ，数量与质 量并重 缓慢发展综合 发展型 人均GDP与城市发展的关系 u2011年咸阳人均GDP为25960元，同比增长14%，在全省排在西安、榆林、宝鸡之后，相 比全国部分内地二三线城市还有不小的差距； u一般人均GDP位于8003000美元之间，说明城市化发展处于启动阶段，以城市扩张为主 要发展目标，咸阳市正处于本阶段。 Copyright Hopefluent Real Properties (China), 2011 固定资产和房地产投资均保持高速增长，房地产市场活跃 u咸阳市社会固定资产投资总额持续高速增

14、长，2011年同比增长高达40.7； u咸阳房地产投资总额所占生产总值比在10%左右，投资总额保持持续增长态势，房地产市场 处于启动期向快速发展期过度，市场起步较晚但是发展迅速。 资料来源：咸阳市统计年鉴 Copyright Hopefluent Real Properties (China), 2011 社会消费零售总额增长迅速，省内消费力与宝鸡持平，仅次于西安 u近三年来，咸阳社会消费品零售总额平均 增幅在24%以上，消费增长旺盛，在全省范 围比较与宝鸡持平排在全省前三位，持续旺 盛的消费能力有助于推动房地产市场快速发 展。 u2011年，咸阳城镇居民人均可支配收入 24520元，同比增长

15、17.5%；人均收入比全国 水平低，但增长率较高，远高于全国增长水平 （全国人均收入增长率为10%）人均收入的持 续快速增长为住房消费奠定了基础，会大大促 进房地产市场的发展 资料来源：咸阳市统计年鉴 Copyright Hopefluent Real Properties (China), 2011 城市发展研究小结： 咸阳经济近年来保持高速增长水平，“关中天水”经济区咸阳与西安同为核心城市 ，西咸一体化在实质操作层面有了进一步发展和深化，咸阳面临政策和规划双重利好 ，房地产的快速发展面临重大机遇 咸阳作为传统的工业基地，传统工业基础较好，面临升级改造，消费力水平总体较低 ，但是增长迅速。

16、固定资产以及房地产投资增长迅速，房地产市场目前处于初步发展阶段向快速发展过 度，发展势头迅猛，增长空间大。 西咸一体化的国际化大都市定位是咸阳房地产持续发展的动力源泉。 Copyright Hopefluent Real Properties (China), 2011 对住宅物业市场研究 咸阳住宅市场发展格局 重点区域市场研究 项目竞品市场研究 住宅市场研究 PART 2 住宅市场研究 Copyright Hopefluent Real Properties (China), 2011 城北板块：北城地段上相对偏僻，配 套资源较少，但其依托丰富的教育资 源使得发地产开发发展迅速，其定位 为北

17、部大学城。 城内板块：城中区由于发展 时间长投资规模大因此本区 的配套齐全，居住气息浓厚 ，商业氛围成熟。 城西板块：配套相对较少，但是随 着未来行政中心的西迁以及高新区 的后势发展，因此本区未来的发展 前景之日可观。 城东板块：城东为传统的第一产 业聚集区域，并非楼市的热点板 块，配套欠缺，房地产开发项目 相对较少。 城南板块：以世纪大道 为发展轴线，依托西咸 一体化的规划，一直是 咸阳发展最具潜力的板 块，2011年西咸新区正 式成为国家级新区，本 区再次成为了热点板块 使得并且吸引了西部乃 至全国的企业投资发展 。 城北板块 新兴热点区域 稳定发展区域 发展成熟区域 城东板块 城南板块

18、城西板块 城中板块 发展格局：城中区为中部商贸区域，城北区发展为大学城区，城西、城 南逐渐成为开发热点；城东区为产业集中区域 Copyright Hopefluent Real Properties (China), 2011 项目名称 地址物业类 型 占地面积 （亩） 建筑面积 （万）面积区间主力户型均价 大秦御港 城 秦皇路与滨河 西路交汇处 高层532580-140 290（复式 ） 两房、三房、四房6000元/ 塞纳绿 洲民生路43号高层1183285-140两房、三房5000元/ 国润翠湖渭阳中路高层，小 高层 802289-370 两房、三房6800元/ 紫韵兰亭毕原路中段高层40

19、-94-128两房三房3900元/ 凤凰世家北门口高层803645-120一房、两房、三房5300元/ 城内板块楼盘基本情况 城内板块楼盘分布示意图 城中板块：最为成熟的城市综合功能新区，区域价值高，中高端楼盘聚 集，客户来源广泛，区域认同度高 u板块特征：咸阳重点发展的城市综合功能区，发展成熟，城 市面貌、环境较好、基础设施较完善。 u楼盘特征：中等规模楼盘居多，高层为主，产品随楼盘梯次 不同差别较大。 u价格水平：集中在5044元/m2，少数突破7000元/m2 u客户情况：本区域公务员、企事业单位员工、企业主为主， 周边县市企业主以及西安部分投资客为主。 人民路 秦皇路 渭阳路 东风路

20、大秦御港城 塞纳绿洲 紫韵兰亭 凤凰世家 国润翠湖 Copyright Hopefluent Real Properties (China), 2011 u板块特征：近几年咸阳市重点发展的综合性板块，发展速度 快，城市面貌、环境较好、基础设施较完善。 u楼盘特征：中等规模楼盘居多，小高层、高层为主，产品随 楼盘梯次不同差别较大。 u价格水平：集中在5127元/m2，洋房产品多在7000元/以 上。 u客户情况：本市的公务员、企事业单位员工、企业主为主， 部分西安客户 。 城南板块楼盘基本情况 城南板块楼盘分布示意图 项目名称 地址物业类型 占地面积 （亩） 建筑面积 （万）面积区间主力户型均价

21、 奥林匹克花园世纪大道东段小高层、高层82810088-110两房、三房、四 房 6000元/ 金泰丝路花城世纪大道中段洋房、小高层 高层 11832143-243（洋房 ） 47-52（复式） 一房、两房、四 房、五房 6800元/（洋房） 7200元/（复式） 先河国际社区世纪大道西段高层，小高层1503050-133一房、两房、三 房 4600元/ 西西安小镇世纪大道东段别墅、洋房52525240-390四房、五房13000元/ 亿龙金河湾一号桥南多层，小高层 高层 33331125-169三房5700元/ 世纪大道 西西安小镇 奥林匹克花园 亿龙金河湾 金泰丝路花城 先河国际社区 城南

22、板块：发展速度最快的城市综合功能新区，区域价值高，中高端楼盘 聚集，客户来源广泛，区域认同度高 Copyright Hopefluent Real Properties (China), 2011 n板块特征：传统的高校聚集地，生活、市政配套较为成 熟，交通便利，教育配套更是区域的核心价值点；咸阳 房地产市场发展较早的的区域，一直受到消费者追捧。 n楼盘特征：项目不多且多数规模小，高层为主，少量小 高层，产品以两房、三房为主。 n价格水平：均价集中在4414元/m2。 n客户情况：依托教育资源，吸引全市以及外来的中端客 户。 城北板块楼盘基本情况 城北板块楼盘分布示意图 项目名称 地址物业类

23、型 占地面积 （亩） 建筑面积 （万） 面积区间主力户型均价 四季阳光文林路中段高层16-78-121 两房、三房4600元/ 文林佳苑文林路中段多层、 高层 221085-132 两房、三房4500元/ 日月星城文林路东高层， 小高层 5507089-370 两房、三房、四房 、五房 5000元/ 文林路 日月星城 四季阳光 秦皇路 文林佳苑 城北板块：人文氛围浓厚，配套较为成熟，吸引了来自全市甚至外来的追 求学府氛围的客群 Copyright Hopefluent Real Properties (China), 2011 城西板块：受制于区域落后的形象，区域发展缓慢，房地产发展水平相对

24、滞后，供应少，规模小，客户以区域内部为主 u板块特征：城中村较多，形象不佳，发展速度缓慢； 受旧城改造进程的限制，高新区的规划利好对区域的 提升作用短期内较难充分体现，居住型板块，房地产 市场发展相对滞后。 u楼盘特征：多为中等规模楼盘，高层为主，中端品质 u价格水平：主要集中在3927元/m2。 u客户情况：城西客户为主，低价吸引大部分周边县市 客户。 城西板块楼盘基本情况 城西板块楼盘分布示意图 项目名称地址物业类型占地面积 （亩） 建筑面积（万）面积区间主力户型均价 梧桐花园西阳村十字西 南角 高层，小 高层 40590-156 两房、三房、四房 4300元/ 地中海花 园 宝泉路与咸平

25、 路十字东南 高层，小 高层，多 层 62.8913.2 82-147 两房、三房3800元/ 晨光雅居宝泉路小高层、 高层 501485-128两房、三房4300元/ 宝泉路 地中海花园 晨光雅居 梧桐花园 Copyright Hopefluent Real Properties (China), 2011 u板块特征：传统老工业区，城市形象落后；由于渭河、沣河 的影响，在城东环境的改造正在逐步推进；在地热城的开发 中，城东东部的环境也在逐步改善。 u楼盘特征：项目较少，中大规模居多，中端物业为主，多为 高层、小高物业，产品多以舒适型两房、紧凑型三房为供应 主力，两房面积在90-100之间，

26、三房多为110-120之 间。 u价格水平：均价集中在4700元/左右。 u客户情况：城东企业职工，周边县市居民为主，随着未来区 域发展及形象提升，市内客户逐渐增多。 城东板块楼盘基本情况 城东板块楼盘分布示意图 城东板块：传统老工业区，工业能源集中地，项目整体价格偏低，板块 虽靠近西安但整体发展具有一定的局限性 项目名称 地址物业类 型 占地面积 （亩） 建筑面积 （万） 面积区间主力户型均价 锦绣 城东风 路与朝阳 路交汇 小高层 、高层 1162591-120两房、三房、四房5500元/ 博尚新都朝阳2路中段高层5011.540-119一房、两房、三房4400元/ 紫韵东城化纤路1号小高

27、层 、高层 5005090-113两房、三房4900元/ 东风路 金旭路 朝阳路 锦绣城 博尚新都 紫韵东城 Copyright Hopefluent Real Properties (China), 2011 咸阳住宅市场发展格局小结： u以城内板块为分界，形成中“熟”南“热”的发展格局，城南板块受西 咸新区规划的影响成为全市最热的区域，未来市场发展潜力大。 u从物业类型来看，全市在售以普通住宅为主，别墅物业少，市场初步出 现大量的花园洋房，集中在西咸新区板块。 u从价格来看，形成以城中板块以及城南板块为首的高价区，价格依次排 布：城西板块、城北板块、城东板块。 u从客户来看，本市是以城市及

28、周边县市首置和改善型客户为主，性价比 、发展潜力依然是客户最为关注的价值点。 Copyright Hopefluent Real Properties (China), 2011 对住宅物业市场研究 咸阳住宅市场发展格局 重点区域市场研究 项目竞品市场研究 住宅市场研究 PART 2 住宅市场研究 Copyright Hopefluent Real Properties (China), 2011 重点研究范围 城中板块市场分析 城南板块市场分析 城北板块市场分析 城西板块市场分析 城东板块市场分析 Copyright Hopefluent Real Properties (China), 2

29、011 u城中区是咸阳市主城区近年来，随着主干道人民路的拓宽改造，城市中心基础设施配套的不 断完善，市中心逐渐繁华起来，为人民路商业圈的发展奠定了基础。 u随着多方投资者和经营者的进驻以及多年的发展，人民路已成为咸阳商业氛围最成熟的商圈 ，十几家大型商场和购物中心已经在人民路上构建起了一个完善的购物商圈，是咸阳的城市 中心。 城中区：咸阳的城市中心板块 板块市场分析：城中区-项目数量众多，小规模项目和大规模项目并存 ，市场活跃。 Copyright Hopefluent Real Properties (China), 2011 序号项目名称 均价（元/ ） 1凤凰世家5300 2卡农阳光49

30、00 3外滩一号8000 4塞纳绿洲5000 5永大官邸5500 6国润翠湖6800 7大秦御港城6000 8银都国际4500 9卡农国际5500 10双宝凤凰城5600 11先河国际公馆4500 均价5040 城中区域主要楼盘 u城中区域认知： u交通路网发达，房地产发展的核心区域 ，升值潜力巨大； u政府机构集中； u以人民路为中心呈带型分布； u价格居五板块之首，未来竞争仍然激烈 。 咸阳市城中区划分界限为：文林路以南，渭河以北，咸通 路以东，东风路以西 城中区-成熟区域，中心优势明显，区域价格在4300元/7000元 /，成交均价达5700元/ Copyright Hopefluent

31、 Real Properties (China), 2011 本区产品多以两房，三房为 主。面积区间跨度较大，从 50平方到300平方均有，1 房，4房销售速度缓慢。 由于本区土地土地稀缺性以 及土地价格高，因此此区域 项目多以高层为主，小高层 为辅，多层较为稀少。 城中区产品类型及结构分析 Copyright Hopefluent Real Properties (China), 2011 客户特征：个盘客户差异较大，城市外溢客户和本地中高端人群是最主 要客群，价格、产品舒适性分别是两者最关注的因素 u城区内中高端客户：市区内政府、事业、大 型企业单位职工约占60%，城区整体客源 约占70%

32、；周围区县客群约占17%，投资 性客群及西安客户也占一定比例。 u周边县市居民对产品价格最为敏感。 u本地中高端人群对产品舒适性的要求较高。 项目客户区域构 成 客户 购房目 的 客户 职业 特征 热销户 型价格 湖滨 壹号 咸阳失去客 户9成，城北 及城中居多， 少量城东、 城南；部分来 自其他市县 刚性自 住需求 为主， 部分投 资保 值需求 企业中 层、事 业单 位职工 、生意 人士 90-105两 房、110- 125平米三 房 6000 元/ 聆水 居 城市 人家 咸阳本地客 户占7成，3 成外地客户 自住+ 投资保 值为 主 公务 员、事 业单 位职工 、小企 业主 85-100两

33、 房、105- 115三房 5500 元/ 城中板块楼盘置业人群 Copyright Hopefluent Real Properties (China), 2011 重点研究范围 城中板块市场分析 城南板块市场分析 城北板块市场分析 城西板块市场分析 城东板块市场分析 Copyright Hopefluent Real Properties (China), 2011 u城南区主要以世纪大道为轴线，世纪大道作为咸阳对外的新窗口, 区内已有清华科技园（陕西 ）咸阳园、陕西蓝马啤酒有限公司等数十家知名企业。 u目前区域内的渭河、沣河两边生态滨江公园、森林公园正在建设当中，总投资预计达到7000

34、万元，占地130亩的大秦上林苑也在招商引资当中，这些项目建成后将使西咸共建区拥有上 佳的居住生态环境。 城南区项目数量和项目规模均居咸阳市之首，市场竞争激 烈。 城南板块以世纪大道为轴线延伸，依托西咸一体化的规划优势资源发展 迅速 Copyright Hopefluent Real Properties (China), 2011 咸阳城南区为皂河以西，西宝南线以北，沣河以东，渭河 以南约30平方公里区域内 序号项目名称 均价（元/ ） 1西西安小镇13000 2泰盈奥林匹克花园6000 3亿龙金河湾5700 4蓝郡国际待定 5星岛假日4800 6摩登三米阳光待定 7宇宏健康花城4500 8金

35、泰丝路花城6800 9华府御城4300 10世纪优盘4550 11加州一号5500 12先河国际社区4600 均价5127 城南区域所有楼盘 u城市区域属性认知： u城南区的房地产发展主要集中在世纪大 道沿线，占到市场项目总数的24%左右 ，开发商实力比较强； u该区域项目质量较高，是西咸共建重点 影响区域； 但目前配套不够完善 u“生态居住社区”也是本区域项目的宣 传重点。 城南区-受西咸共建区影响，区域价格在区域价格在4500元/ 7000元/ Copyright Hopefluent Real Properties (China), 2011 此区域多为体量较大的社区项目 ，建筑类型全面

36、，高层比例最高 ，约占53%；小高层其次，约 占33%；多层约占11%；别墅 产品仅有3%。 市场多以适合自住的两房、三房 产品居多，达到73%左右，面积 区间在80-140平米，一房产品占 11%多为公寓，而四房也占据了 16%的市场份额。 城南区产品类型及结构 Copyright Hopefluent Real Properties (China), 2011 客户特征：个盘客户差异较大，城市外溢客户和本地中高端人群是最主 要客群，价格、产品舒适性分别是两者最关注的因素 u世纪大道沿线项目为整个咸阳城区投资比例 最高的区域，置业人群以咸阳市人以及周边 区县人群为主，辅以部分西安人，西安人大

37、 约占到16%。 u西安客户对区域升值潜力最为注重。 u本地中高端人群对产品舒适性的要求较高。 城南板块楼盘置业人群 项目 客户区域构 成 客户购房目 的 客户职业 特征 奥林匹 克花园 周边工业园 企业职工、 城市外溢客 户为主 自住为主， 部分投资客 周边企业职工、以 及咸阳居民 华宇 蓝郡 主要来自咸 阳市 自住为主， 部分投资客 建材市场老板、城 市白领 先河国 际社区 主城区市民 为主 自主为主 企业职工，建材市 场老板 金泰丝 路花城 市区居民， 部分西安客 自住为主， 部分投资 企事业单位中层， 以及炒房客 Copyright Hopefluent Real Properties

38、 (China), 2011 重点研究范围 城中板块市场分析 城南板块市场分析 城北板块市场分析 城西板块市场分析 城东板块市场分析 Copyright Hopefluent Real Properties (China), 2011 u城北区总体来看学校较多，如咸阳师范，陕西科技大学，陕西能源职业技术学院等等文化氛 围比较浓厚，可以说是文教区。此外一些较大型的企业，如铁二十局建工处、一八五地质队 、咸阳氮肥厂等在此区域分布较众，主要均集合在文林路沿线。 u再往北走则主要以村庄为主，地域较为广阔，但是经济各方面相对比较落后。整体城北区的 房地产市场发展尚起萌芽状态。 陕西财经职业技术学院 陕西

39、能源职业技术学院 陕西工业职业技术学院 陕西科技大学 咸阳师范学院 城北区项目数量最少，但项目规模较大，具有一定竞争力 ； 板块市场分析：城北区-学校较多，文化氛围比较浓厚 Copyright Hopefluent Real Properties (China), 2011 u城市区域属性认知： u区域项目总建面相对较大，价格相对较 低。 u区域配套不够完备。以学校及企业为主 ，商业活动尚不发达，交通不够便利。 u尚处于初级的阶段，还有升值空间。 城北区以文林路为界，文林路以北的区域为城北区。 序 号 项目名称 均价（ 元/ ） 1文林佳苑4500 2日月星城5000 4 三丰四季 阳光 46

40、00 5东尚小镇4600 6雅居花园3700 均价4414 城北区域所有楼盘 城北区：文教资源丰富，但用地空间有限，区域价格在区域价格在3700 元/4200元/ Copyright Hopefluent Real Properties (China), 2011 u产品类型以小高层、高层 居多，以建筑面积在15-30万 平方米之间的中等规模楼盘 居多。 u户型整体考虑到刚需客户 ，以中等户型为主，产品主 力户型以2房、3房为主，一 房较为稀少。面积区间多为 70-140平米。 城北区产品类型及结构总结 Copyright Hopefluent Real Properties (China),

41、 2011 客户特征：本区居民为主力客户群体，兼顾其他城区追求低价格又想享 受学府氛围的市民 u随着“教育购房”概念的兴起， 咸阳其他区域客群也逐步关注城 北项目；另外，较低的均价也吸 引了一些中等收入家庭。 u其中本区客户为主导，兼顾了其 他城区的居民。 项目 客户区域构成 客户购房 目的 客户职业 特征 文林 佳苑 周边学校教师 以及 自住为主 大学教师、公务 员为主 日月 星城 全市居民自住为主 中等收入的企业职 工以及公务员 三丰 四季 阳光 城北区居民为 主导 自住为主 城市白领、周边 县市公务员 城北区区板块楼盘置业人群 Copyright Hopefluent Real Prop

42、erties (China), 2011 重点研究范围 城中板块市场分析 城南板块市场分析 城北板块市场分析 城西板块市场分析 城东板块市场分析 Copyright Hopefluent Real Properties (China), 2011 u咸阳市南北向发展及其受限，而东部由于化工区及与西安接壤，发展也受到限制。因此城西 板块就成了咸阳市未来发展前景广阔的区域。 u随着实验中学西迁、城西多条主干道修建等利好措施，城西板块的发展腾飞指日可待。 城西区项目规模相对较小，数量居中，处于中上游区域 城西板块是咸阳市未来咸阳的行政区域以及高新区所在地，未来发展潜 力强 高新区 Copyright

43、 Hopefluent Real Properties (China), 2011 u城市区域属性认知： u该区域是未来咸阳市行政的新中心，发 展潜力巨大。投资价值正在凸显； u客源多为周边区县的置业人群，需求持 续走旺； u商业配套不成熟，缺少大型龙头商业； 公共配套缺乏，医院、学校、银行距离 该区域较远，便利性受到影响。 序号项目名称均价（元/） 1国奥金帝5400 2阳光庭院4300 3华宇藤麟居4300 4清和坊3599 5晨光雅居4300 6梧桐花园4300 7恒晟城市花园3800 8丰圣华元筑4200 9地中海花园3800 10名称国际3980 11百特城市3880 12书香河畔5

44、390 13旭光光明城4000 14彩虹华府5000 均价3927 城西区域所有楼盘 咸阳市城西地区主要指渭河北岸的咸通路以西和三号桥南 的世纪西路区域。 城西区：目前态势持续走旺，是未来热点板块，区域价格在区域价格在 3700元/-4300元/ Copyright Hopefluent Real Properties (China), 2011 u此区域项目以高层为主，辅 以小高层和多层。此区域项目 以高层为主，辅以小高层和多 层。 u户型设计上整体以中、小户 型为主，面积集中子啊50-130 左右，近期市场上产品以50- 100平方的一房、二房户型为 主。 城西区产品类型及结构总结 Cop

45、yright Hopefluent Real Properties (China), 2011 客户特征：城西区企事业单位职工为主，兼顾了周边县市渴望城市居住 的生意人士，多为自主型客户 u购房群体主要为城西地缘性客户，彩虹集团 、陕西康佳、4390厂、704厂和西北橡胶总 厂职工为其主要潜在客群。 u周边临近县居民在城西购买量较其他城区比 例高，约占30%左右。 u在购置目的上多以改善型需求和投资为主。 项目客户区域构成 客户购房目 的 客户职业特征 晨光雅居 周边县城客户 为主 自住为主 周边企业职工、农 民为主 梧桐花园 周边企业市民自住为主企业职工以及公务 员 蓝盾星苑 城西市民为主

46、，兼顾周边县 市居民 自住为主 城西老城区企事业 单位职工以及周边 县市个体营业户 城西区板块楼盘置业人群 Copyright Hopefluent Real Properties (China), 2011 重点研究范围 城中板块市场分析 城南板块市场分析 城北板块市场分析 城西板块市场分析 城东板块市场分析 Copyright Hopefluent Real Properties (China), 2011 城东区：地块价值分化明显 u城东：项目数量和项目规模较小，发展水平受到限制。 u由于渭河、沣河的影响，在城东环境的改造正在逐步推进；世纪大道的开通也为城东的环境 提供了保证。 u在地热

47、城的开发中，城东东部的环境也在逐步改善。 城东区 板块市场分析：城东区-部分为能源化工业的集中地，居住氛围相对较 弱。部分依临沣渭，氛围较强 Copyright Hopefluent Real Properties (China), 2011 城东区的房地产发展以朝阳一路以及朝阳二路的区域为主 序号项目名称 均价（元/ ） 1亨星锦绣 城5500 2阳光富苑4400 3東城渭水湾待定 4博尚新都4400 5裕塬丽 舍4600 6紫韵东城4900 均价4700 城东区域所有楼盘 u城东区域属性认知： u集中在成熟地段 u主要建筑形态是企业及工厂家属院 u区域整体发展较缓及化工区环境制约， 是价格

48、一直走低的主要限制，处于五区 之末 城东区-房价处于低谷，市场空间有限，区域价格在4300元/ 5200元/ Copyright Hopefluent Real Properties (China), 2011 u本区产品以高层为主； u以建筑面积在20-50万 之间的中大规模楼盘居多； u户型整体以中大户型为主 ，面积80-140左右，近期 市场发展趋势为经济实用型 户型； u从地理位置上可以看出， 本区未来不可能有大盘出现 ，未来将是以中小型高层楼 盘为主。 城东区产品类型及结构总结 Copyright Hopefluent Real Properties (China), 2011 客户特征：本区客户为主，企业客户自住多通过单位内部途径解决，但 有部分为子女购房需求 u客户区域化明显，城东化工厂职工、 本区企业职工及东郊常住居民居多， 此类置业者约占总体客群的67%； u受低总价吸引，咸阳其他区域中等收 入人群也占一定比例，此类置业者约 占总客群的29%； u外区县客户约占整体比例的4%。 项目客户区域构成 客户购房 目的 客户职业 特征 博尚新都 主要是周边企业职工为主 自住为主