年3月保利无锡太湖新城项目营销策略报告87p.ppt

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1、,保利太湖新城项目营销策略报告,20100319,谨呈：保利地产,上海同策咨询股份有限公司,项目市场占位,客户诉求,市场验证,项目价值体系,保利产品线选择,平面表现,市场盘点,项目认知,市场盘点,群雄割据，机会何在，如何突破？,无锡中高端项目格局,太湖新城,太湖广场CBD副中心,万科.金域蓝湾,盛高集团西水东,世界贸易中心,项目地块,绿城玉兰花园,蠡湖新城,蠡湖一号,市中心板块,无锡高端项目大致有以下分类：,历史文化牌西水东,项目基地浓厚的文化底蕴和市中心良好的配套 使得项目具有很强的核心竞争力,一期,项目丰富的历史文化底蕴赋予项目特殊的活力,旧桥,沿河景带,售楼处,售楼处,商业街,商业街旧址

2、,售楼处,广场,广场,广场,历史文化牌西水东,历史文化牌金域蓝湾,14栋,13栋,12栋,24栋,25栋,金域蓝湾良好的良好的历史人文元素和优良的运河景观资源是其主要卖点,历史文化牌金域蓝湾,沿河景带,售楼处,沙盘,沿河景带,沿河景带,售楼处,地块保留的历史人文元素赋予项目更多内涵,城市资源无锡世界贸易中心,B公寓,C公寓,D公寓,A公寓,项目优良的地段优势是其核心竞争力,城市资源无锡世界贸易中心,太湖广场,太湖广场,太湖广场,无锡博物馆、规划馆、革命陈列馆,卡宾斯基大酒店,项目侧立面,城市副中心高端定位使项目拥有独一无二的地段优势,太湖广场,产品牌绿城玉兰公寓,绿城品牌赋予项目产品力的优势是

3、本项目的核心价值,产品牌绿城玉兰公寓,户型图,沙盘,侧立面,售楼处,售楼处,售楼处,玉兰公寓仍然延续绿城产品上的传统做法：新古典主义、石材干挂，没有新的创新，江湖老大地位有待市场验证,估计绿城的房子会比万科的房子差一个档次 绿城品牌比万科差,容积率太高、自住不太舒服，性价比还可以,看看无锡客户是怎么看绿城的。,绿城玉兰公寓在产品力塑造以及渲染方面，有点“傲慢”、“无作为”、似乎无锡客户不是很买单，本案可在产品力的塑造和渲染方面超越绿城，成为区域的领头羊,无锡其他区域高端市场项目特点鲜明且不易复制 太湖新城高端项目主要走产品力路线，但产品力的打造和渲染方面仍可超越,产品高品质塑造以及渲染是本案的

4、一个机会点， 另外要与其他区域特点鲜明的项目形成竞争，艺术气质路线也是本案的一个机会点,项目市场占位,稳抓机会、精准占位,在与其他区域竞争在，打艺术品牌 在区域内打高标准品质概念,重新定义高端项目品质标准,重新定义无锡的艺术、品质标准,精准占位无锡、保利、艺术、品质,客户诉求,熟知消费者的习性，方可对症下药,害怕平庸,害怕贫穷 害怕自己真的成了Nobady 是中国人力争上游最大的动力 不断追求财富的成效卓著,明显体现在 中国奢侈品消费总额世界第三 占全球消费总额的12 据统计中国在04年的奢侈品销售总额（除去私人飞机和游艇）达到了60亿美元 是全球第三大奢侈品消费国 其奢侈品消费总额仅仅低于日

5、本的41和美国的17。 预测，一直到2008年，中国的奢侈品消费额的年增长率将在20左右 直到2015年其年增长率将约为10，到那时中国的奢侈品消费总额，有望超过115亿美元。 ,富贵符号,是很多人的武装,因此成了主流,引言,研究课题一:这些二三线城市的有钱人,到底想些啥? -怕穷怕被瞧不起,显富攀比,用名牌给自己添底气,主流,富贵,中国富人阶层增长迅速。 1999年，总资产均达到六百万美元 即可进入由福布斯杂志评选出来的中国财富榜中前50名 而在2005年你需要一亿四千万美元，才能进入财富榜前一百名 2006年，据报道中国1.3亿的人口当中 有大约30万财富超过100万美元的富翁 奢侈品消费

6、动机：对奢侈的渴望，和自我奖励 TNS的调查发现， 在中国，地位象征和自我奖励是两个最强烈的消费动机。 被访者对奢侈品品牌表现出非常正面和积极的态度。 例如：超过70的被访者认为 奢侈品品牌是一种方式来代表他们的地位和成功 少于30的被访者反对在购买奢侈品时支付额外的费用 超过60的被调查者承认 购买奢侈品是他们对自己努力工作所取得成就的一种奖励 在高收入阶层当中这一个比例则更高。,一次买十双鞋 不差钱,一年两次香港血拼 咱不差钱,富裕阶层客层访谈 (全中国),超过70的被访者认为 奢侈品是一种方式来代表他们的地位和成功,LOOK AT ME,I LOOK,我看世界,世界关注我,成为千万富翁后

7、. 就算我认为自己没变,但消费习惯还是改变了我的心态,富裕阶层心理洞察 (全中国),城市 GDP总(亿) 01苏州 4820.00 02无锡 3360.00 03南京 2780.00 04南通 1780.00 05常州 1560.00,江苏在金融危机的背景下，经济稳步发展，在中国沿海地区非常注目。 广东从去年第一季度经济增速低于全国零点三个百分点， 全年增速只高于全国零点八个百分点。 江苏省去年起伏较小，前三季度经济增长速度保持在百分之十以上。 全年增速在百分之十二点四，在基数较大的沿海省份中显得非常突出。 经过这一年的金融危机后的洗牌， 江苏终于在省域经济人均GDP上取得了领跑位置。 江苏越

8、过人均三千美元是在二00五年，四年后就翻了一番。 罗志军说，去年江苏城镇居民可支配收入首破两万元，农民人均纯收入破八千元，与人均GDP一起，三大指标同创历史新高。 罗志军也坦承，去年拉动江苏GDP增长的投资、消费、进出口“三架马车”发生易位。 以往投资大于消费、消费大于进出口的内部态势发生变化、“三者”差距拉大： 投资大幅上涨，投资拉动经济增长“超越”消费，而进出口深度回落。,01 苏 州 7400 02 无 锡 5000 03 南 京 4170 04 南 通 2800 05 常 州 2430 06 徐 州 2220 07 盐 城 1860 08 扬 州 1850,09 泰 州 1650 10

9、 镇 江 1580 11 淮 安 1012 12 连云港 870 13 宿 迁 810,2006,2009,江苏去年实现GDP三万四千零六十一亿元人民币 总量在广东之后，位居大陆第二,富裕阶层心理洞察 (全江苏),征服(我跨入了),收藏(我拥有了),炫耀(我战胜了),阶梯式上升后 刚刚开始考虑身段问题 有钱不会花,有了身价身段 希望让更多人看到得意的自己 浅层次的享乐放纵 开始学习正确花钱消费观,内敛(我习惯了),无须借助表象 已慣了富人圈层的生活方式 希望带家人一起进入圈层 追求深度的快乐,虽早已脱贫 但对于富人生活很迷惘 老觉得自己还不够成功 把握不准自己的定位,New money认为致富

10、的快感就在于被看见: 透过炫耀甩掉过往,让自己进入新的圈子,富裕阶层心理洞察 (全中国),炫耀,攀比 显富(喜欢金玉其外) 安逸享乐(通常上午工作,中午喝酒,下午打牌) 喜欢舶来品 (因为自己土,很喜欢欧美,认为那样才高档洋气) 一窝风(爱跟风) 张扬,爱面子 喜欢贪小便宜 文化程度高中 最多40多接近50岁 早婚 孩子16岁(高中之后)就送出国读书 信奉品牌认为是质量的象征 注重风水,朝向与户型 讲究安全跟隐私 在乎家庭孩子跟健康 对于宏观大势,孩子出国等话题异常敏感关注 有多次置业经验 当作固定资产去理财投资并节税,对应到保利地产的 品牌印记,炫耀,攀比/显富,金玉其外/安逸享乐(上午工作

11、,中午喝酒,下午打牌) 喜欢舶来品(洋高档)/一窝风(爱跟风),本案客层访谈 (无锡),1目标客户关注点提炼 2保利品牌元素与客户精神气质对接,炫耀,攀比 显富(喜欢金玉其外) 安逸享乐(通常上午工作,中午喝酒,下午打牌) 喜欢舶来品 (因为自己土,很喜欢洋气欧洲,认为那样高档洋气) 一窝风(爱跟风) 张扬,爱面子 喜欢贪小便宜 文化程度高中 最多40多接近50岁 普遍早婚 孩子16岁(高中之后)就送出国读书 信奉品牌认为是质量的象征 注重风水,朝向与户型 讲究安全跟隐私 在乎家庭孩子跟健康 对于宏观大势,孩子出国等话题异常敏感关注 有多次置业经验 买房子当作固定资产去理财投资并节税,对应到本

12、案的 有效营销手法,私营业主/中高级公务员/家族产界继承者 看过或听过好东西 钱不是问题,产品需要真的够好(但地段目前看来是缺点),本案客层访谈 (无锡),1目标客户关注点提炼 2产品整体包装元素与客户精神气质对接,征服(我跨入了),收藏(我拥有了),炫耀(我战胜了),阶梯式上升后 刚刚开始考虑身段问题 有钱不会花,有了身价身段 希望让更多人看到得意的自己 浅层次的享乐放纵 开始学习正确花钱消费观,内敛(我习惯了),无须借助表象 已慣了富人圈层的生活方式 希望带家人一起进入圈层 追求深度的快乐,虽早已脱贫 但对于富人生活很迷惘 老觉得自己还不够成功 把握不准自己的定位,New money认为致

13、富的快感就在于被看见: 透过炫耀甩掉过往,让自己进入新的圈子,本案 第A类客户 心理洞察,基本情况：48岁，私营业主，从事建筑行业。本地经商，老家宜兴。一子一女，10-14岁 消费习惯：拥有2-3套住房，市中心大面积公寓、太湖边别墅、家乡投资（或为父母购房） 家庭驾乘2辆以上，品牌保时捷911、宝马7系；一线奢侈品牌 置业诉求：稀缺资源；内部配置、品质感；高科技；物业服务质量 置业目的：自住、投资、度假；作为固定资产、避税 付款方式：5成按揭（保证流动资金） 尊贵感感知方向： 1）关注私密性，不喜欢参加公众活动 2）圈层荣誉感强，介绍客户多、成功率高 3）偏好活动类型，社交类（高端体验）、亲子

14、类（注重家庭与小孩，教育）、实用类（留学、风水、宏观经济） 4）服务，业务员礼仪、细节关怀、 在乎置业顾问的专业度（包括产品细节、配套产品及同类型品牌产品的了解程度）是建立信任感重要因素,圈层领头羊+奢侈品达人+熟知上流圈层游戏规则 =自恋雄狮型意见领袖,张先生,客户A-1： 第一代实业家,1目标消费者的内心期望与追求 2客户消费心理与决策过程和触动点,基本情况：40岁，私营业主，家族企业，钢材。祖籍无锡，本地有工厂、业务，不定期在两地移动。 有一子，6岁。 消费习惯：在全国多处置业，一线城市拥有住宅，常驻地2-3个。常州、无锡市区、上海。 在本地主要考虑交通及生活便利的高档住宅（楼王）； 家

15、庭驾乘2辆以上，品牌奔驰、宝马、路虎；一线奢侈品牌 置业诉求：稀缺资源（山、湖等）； 开发企业品牌（偏好绿城、龙湖及和黄等国内知名品牌）；内部配置、品质；高科技；安保 置业目的：自住、度假；作为固定资产、避税 付款方式：5成按揭（保证流动资金） 尊贵感感知方向： 1）关注私密性，不喜欢参加公众活动，直系亲属名义签约 2）家族荣誉感强，亲属、同乡为主要介绍对象 3）偏好活动类型，社交类（高端体验）、亲子类（注重家庭参与关注小孩）、实用类（留学、风水、宏观经济） 4）较朴素、实际、理性，更关注产品价值，更关注产品本身及资金占用情况、付款方式等,家族主心骨掌门人+高眼界长三角通+内向守成骄傲 =象群

16、大族长型意见领袖,方先生,客户A-2： 精明苏商 游走长三角,1目标消费者的内心期望与追求 2客户消费心理与决策过程和触动点,养心灵泉、身心安顿 卸下征战面具 同质芳邻温文儒雅 带孩子提早进入社交圈层 和家人共度一个没有手机打扰的下午,A类客户触动点,他们或许是红顶商人 他们可能是个商海里的弄潮儿，也可能是个爆发户 他们也有可能是天生的“打工皇帝” 年薪上不封顶，还持有公司股权 关键是他们是财富的拥有者 他们拥有圆满稳定的家庭，以“2到3代”为主 他们喜欢奢华，喜欢贵气，因为那代表着财富与能力 他们喜欢一切与上层名流有关的运动、活动 能将尊贵显露无疑 他们讲究高调生活 对所使用的产品要求是：最

17、好的，昂贵的 对奢侈品的购买欲强烈 他们拥有自己的朋友圈层 并以自己的生活为荣,A类客户触动点,征服(我跨入了),收藏(我拥有了),炫耀(我战胜了),阶梯式上升后 刚刚开始考虑身段问题 有钱不会花,有了身价身段 希望让更多人看到得意的自己 浅层次的享乐放纵 开始学习正确花钱消费观,内敛(我习惯了),无须借助表象 已慣了富人圈层的生活方式 希望带家人一起进入圈层 追求深度的快乐,虽早已脱贫 但对于富人生活很迷惘 老觉得自己还不够成功 把握不准自己的定位,New money认为致富的快感就在于被看见: 透过炫耀甩掉过往,让自己进入新的圈子,本案 第B类客户 心理洞察,基本情况：48岁，公务员，退休

18、。本地。儿子在读高中。 消费习惯：拥有2套以上住房，现居市中心高档社区 有其他城市的地产投资 理财方式主要为股票、债券；家庭驾乘2辆以上(沃尔沃) 置业诉求：周边环境；社区氛围及邻居素养；内部配置、材质；安保 付款方式：一次性付款、或分期付款 尊贵感感知方向： 1）关注国际化的社区氛围 2）较低调，以朋友介绍为主，会回避其他公职人员 3）偏好活动类型，社交类（高雅文化活动、生活讲座）、实用类（移民、风水、财经） 4）服务喜爱，业务员礼仪、细节关怀、 专业度（财经类、宏观大势）是建立信任感的重要方面.此类客户好为人师，需要聆听和对话。,王太太,太太圈层领头羊+低调理财专家+公职圈层致富老手 =护

19、窝母鸡型意见领袖,客户B-1： 政府公职人员,1目标消费者的内心期望与追求 2客户消费心理与决策过程和触动点,低调隐密享受名家+公职圈层隐形老手=奢侈之后的奢适一切为享受而生,客户B-2： 退休公职人员,1目标消费者的内心期望与追求 2客户消费心理与决策过程和触动点,B类客户触动点,居所，是最高明的社交;私人别馆，至高级别的接待 这气派而崭新的一切,让人按耐不住总想呼朋唤友,征服(我跨入了),收藏(我拥有了),炫耀(我战胜了),阶梯式上升后 刚刚开始考虑身段问题 有钱不会花,有了身价身段 希望让更多人看到得意的自己 浅层次的享乐放纵 开始学习正确花钱消费观,内敛(我习惯了),无须借助表象 已慣

20、了富人圈层的生活方式 希望带家人一起进入圈层 追求深度的快乐,虽早已脱贫 但对于富人生活很迷惘 老觉得自己还不够成功 把握不准自己的定位,New money认为致富的快感就在于被看见: 透过炫耀甩掉过往,让自己进入新的圈子,本案 第C/D类客户 心理洞察,基本情况：50岁私营业主，经过二十多年的打拼，企业小有成就，主营冷冻肉食品。祖籍无锡，本地有工厂，目前企业小赚有余，陆先生很满足自己的生活，生活节奏缓慢而安逸，有一子，24岁。 消费习惯： 说起来，陈老板不只是个超要面子超热情重朋友的人，也是个相当高调张扬的人，说起话来总是呼呼喝喝大嗓门 搞工程的他当然酒量超好，随便都是半斤白酒的量，他还有个

21、过人之处，打起长牌熬夜几天也没问题，“说到底就是搞工程出身的人身体底子好”，他经常开着宝马7系上午谈生意下午打牌 要不是老婆管他管得严，这个男人肯定是上得了k房下得了夜总会，幸好他结婚的早从老家一起创业的老婆大人掌管财务，才守住了这些年挣的钱财 置业诉求：稀缺资源（江景、湖景等）；楼盘品质；配套资源充分 物业服务、内部配置；高科技；安保 置业目的：自住、度假，作为固定资产 付款方式：3成按揭（保证流动资金） 客户心理感知方向： 1）喜欢参加公众活动 2）偏好活动类型，社交类（上流体验）、实用类（留学、风水、宏观经济） 3）对服务和细节、礼仪等特别看重,陈老板,跟随者+被动理财+无锡最大众化的富

22、人群像 =攀比孔雀型跟随者,客户C-1： 包工头出头天,1目标消费者的内心期望与追求 2客户消费心理与决策过程和触动点,C类客户 触动点,征服(我跨入了),收藏(我拥有了),炫耀(我战胜了),阶梯式上升后 刚刚开始考虑身段问题 有钱不会花,有了身价身段 希望让更多人看到得意的自己 浅层次的享乐放纵 开始学习正确花钱消费观,内敛(我习惯了),无须借助表象 已慣了富人圈层的生活方式 希望带家人一起进入圈层 追求深度的快乐,虽早已脱贫 但对于富人生活很迷惘 老觉得自己还不够成功 把握不准自己的定位,New money认为致富的快感就在于被看见: 透过炫耀甩掉过往,让自己进入新的圈子,富裕阶层心理洞察

23、 (全中国),千人调查(其中，富二代占整个调查群体的47%，企业家占30%)显示，94%的富二代对通胀没感觉 为躲避通胀风险，富二代87%的人看好股票、38%的人看好期货、10%的人会投资房产 1978年后出生、家庭总资产在300万元以上、父母单方月收入过万元的年轻人。 参与调查的企业家和职业经理人大多来自民营企业。 “最近看新闻里老说通胀，但我真是没感觉到。”在上海一家日企做贸易担当的曾蓁工作一年多了，经济上却一直没完全独立。她从没算过一个月要花多少钱，跑车、房子的费用全是开鞋厂的父母出的，“自己的工资就是零用钱，和朋友一起出去玩都是AA，很少在意谁花多少钱。而且，我觉得吃饭、购物的地方一直

24、好多人，金融危机和通胀都看不出来。油价倒是涨了，我去加油也不会在乎这些。对于房子，曾蓁不是很热衷，“市区没看到喜欢的，郊区的太远了，有合适的再说。投资的话，股票对我来说比较简单，占用的资金也不多。” 富二代之所以对通胀感觉不明显，是因为他们参与基础生活消费很少，他们的消费多在娱乐和教育方面，基础生活消费的主导者是他们的父辈。 本次调查发现， 在富二代、政府官员和企业家等三个群体中，对通胀感受最明显的是私营业主：64%的人感觉收入没有明显增加，75%的人表示水电煤、食品等支出在增加。企业家虽然生活消费的压力最低，但他们对于企业所需采购物料成本和经营性通胀的关注度更高：53%的人担忧生产资料成本的

25、通胀。,为躲避通胀风险，富二代87%的人看好股票 38%的人看好期货、10%的人会投资房产,客户D-1： 高端人士第二代,1目标消费者的内心期望与追求 2客户消费心理与决策过程和触动点,衣食无缺 父母包办一切 茶来张口饭来伸手的富二代 在长三角特别是苏南 已经是共性不是特例 这样的人买房子 就是喜欢国际化的名牌/时尚/享受 当然不会 将自己关在屋里 因为他们认为 生命 就应该浪费在 美好的事情上,D类客户特征综述,本案客户 特征综述,目标人群,影响点,消费 心理 状态,置业 挑战点,本案客户 特征综述,核心价值: 国际化&艺术&品质&教育,本案客户 特征综述,国际化高端品质住宅一直是无锡人心目

26、中的梦醒 而对教育的关注，又满载了自己对后辈的期望,本项目客户诉求,无锡的行政商务中心将搬迁至此，与国际接轨，区域中的楼盘应具备与之相符的定位 楼盘的艺术情调一直是客户在无锡市场所追寻的 项目品质感是客户对其身份认同的标签 子女的教育问题体现了他们对下一代的无限关爱,市场验证,得到市场认可的产品、方是最保险的产品,基础楼盘数据,太湖国际社区,太湖新城板块08年新崛起的百万方湖景大盘,社区内拥有无锡唯一的文化艺术中心、超五星酒店、宋庆龄幼儿园、社区睦邻中心、2座规划中的社区轻轨站、5座规划中的国际会所、2000米珍稀湖岸线和近36万平方米港湾商业，将成为“无锡的维多利亚港”。,精心打造产品品质,

27、湖景资源：太湖一线景观资源 项目产品具有一定附加值 项目总体规划具有艺术感的设置 产品线丰富，基本涵盖所有的产品类型,一期,二期,三期,2008.4月开盘，目前在售二期 09年销售冠军，成交总量在全市遥遥领先 目前均价：湖景高层10000元/，洋房11000元/ 户型：高层141166三房；花园洋房131-210 项目客户主要以滨湖区改善型和中心三城区挤压客户为主，湖景房以改善型客户为主,项目住宅总体卖点,148平方米，三房二厅二卫一花厅，户型具有一定创新性,步入式转角飘窗,大面积工作台,创新空中花厅,国际化的定位,无锡“维多利亚港港”效果图,太湖国际社区内规划城市级港湾综合商业配套，集休闲、

28、娱乐、餐饮、旅游、购物、办公为一体的国际化港湾， 被称之为“无锡的维多利亚港湾”,国际主题会所 太湖国际社区壹号会所建筑面积4000，以教育娱乐、亲子敬老、健身休闲、美食养生等概念为主题成为区域内高档私人俱乐部,艺术气质,太湖国际社区文化艺术中心,国际艺术中心 太湖国际社区拥有无锡唯一剧院无锡大剧院，该剧院建成后将成为各类演唱会、音乐剧、艺术展等文娱交友活动的标志性场所，同时也将肩负起承载和弘扬区域文化的重任。,教育配套,无锡宋庆龄幼儿园 现代化幼儿园,太湖国际社区国际幼儿园共有24个班、其中大、中、小、苗班级各6个、基地10800，总建筑面积6840，园区总平面布局灵活、建筑外观简洁活泼、功

29、能配备齐全，设有科教、手工、美术、琴房等专用教室；多功能活动室、音乐活动室、儿童图书室、儿童厨房、室内温水泳池等各种教学空间 。,侨谊幼儿园与宋庆龄基金儿童教育发展,宋庆龄幼儿园,项目认知,我们有什么？我们缺什么？我们该补什么？,明朝的无锡：家喻户晓的“布码头” 清朝的无锡：远近闻名的“米市” 现在的无锡：位于长三角腹地，区域性交通主枢纽港， 重要的现代制造业基地，著名的风景名胜旅游城市； 无锡地处江苏省南部，长江三角洲中心地带，南临太湖，北依长江，京杭大运河绕境而过，南接浙江省、安徽省，西邻常州市，东靠苏州市，西距南京177公里，东距上海126公里。 面积：总面积4650平方公里，其中市区面

30、积1931平方公里。 人口：全市总人口518万。 区划：辖崇安、南长、北塘、新区、锡山、惠山、滨湖7区，以及江阴和宜兴2个县级市。,项目地处太湖新城位于滨湖区是无锡城市未来的发展方向 定位为行政商务中心，科教创意中心，休闲居住中心,本 案,项目情况介绍区域,太湖新城“五横八纵”主骨架,连通蠡湖板块、南长区与中心城区部分,连接新区众多工业园区，有助于产业客导入,发达的道路交通有助于与全市各区连通，加速客户导入及区域发展,太湖新城板块图,发达的轨道交通有助于导入全市更多的客源 项目靠近艺术中心站和西绛站 号线骨架路线南北走向预计2013年通车 号线辅助线,半环状衔接各新城板块,本案,全市轨道交通图

31、,项目情况介绍交通,周边虽然学校众多，但基础教育资源较差，生活配套不足。,地块南面毗邻太湖国际学校，具 有较好的教育资源； 周边教育资源众多，从小学至大学均有； 目前周边满足生活需求的商业配套较匮乏。,项目情况介绍配套,国家工业设计园,山水城旅游度假区,无锡国家旅游度假区,经济技术开发区,太湖新城科教产业园,胡埭工业园区,太湖新城,太湖新城板块,蠡湖新城板块,本案,滨湖区产业园布局,总规划面积10.3平方公里，集工业、商贸、物流于一体，以电子，轻工、纺织、机械、物流为无锡市市级重点开发区,以旅游休闲度假为主产业，还有马山医药工业园为华东地区著名“药谷”和马山工业园集电子、机械等产业,以度假休闲

32、、旅游观光为主体，结合科研等相关功能的综合性旅游产业聚落和生态保护区域“的定位,规划面积为2.5平方公里，初步形成了以产品设计、建筑设计、艺术设计、IC设计、模具设计、工业计算机应用设计、精密零件设计、汽车及工装设计为内涵的工业设计急研发的产业格局,引进了14个国家和地区的百余家中外企业进驻，着力打造高科技产业、装备制造业、总部经济、现代服务业,市政府所在地，以发展创意产业、高科技研发孵化产业为重点，辅以商业娱乐、生态旅游休闲、文化教育、金融保险、楼宇房产和社区服务等现代服务业为配套,滨湖区产业和旅游资源丰富多样，项目所在的太湖新城是无锡创意 产业和高科技产业基地，拥有众多的产业人口,项目情况

33、介绍产业支撑,区域：地处苏锡常经济圈腹地，未来市政行政中心板块，未来潜力大,交通：道路网络四通八达，便捷联系各区县，出行便利,配套：区域文化资源丰厚，教育配套较成熟，但生活商业配套不足,产业：区域产业力量雄厚，具有高端产业客，有较强的购买力,区域总结,未来的行政中心、城市发展方向、城市意向日益明显,项目位于太湖新城西北部，领近太湖，中等体量项目，主力产品为小高层公寓为主,项目概况图,项目情况介绍内部条件,周新路（项目以北）,金石路（项目以西）,蠡湖大道（项目以东）,项目周边有众多知名开发商楼盘林立,太湖,本案,项目情况介绍外部条件,太湖国际学校,大通路（项目以南）,太湖国际社区,万科魅力之城,

34、融创天鹅湖,项目具有一定规划限制，所在区域目前成熟度较低，生活配套较差，但区域景观资源丰富，且规划起点高，未来潜力较大,项目情况总结,体量：中等规模、纯小高层公寓,资源：项目北面靠近蠡湖，具有一定景观资源,配套：项目周边生活配套缺乏，教育资源较弱,规划：项目周边规划潜力较大，未来将成为政务中心,我们有什么？,客户要什么？,我们缺什么？,我们应该补什么,太湖资源可借势,未来区域城市化趋势,保利艺术气质,都市感,艺术人文,品质,服务,产品品质要补强,保利艺术品牌要渲染,大堂,会所,外立面,景观,品牌营销,产品建议,保利艺术展馆,音乐会,物业管理,紫砂壶艺术展,。,艺术文化气质,项目价值体系&保利产品线选择,保利香槟系的产品艺术气质 保利音乐年会,未来城市化趋势 临湖资源,保利文化馆 保利建筑理念,外立面、大堂、会所 景观、物业管理,艺术,区位,产品,品牌,产品核心价值,产品价值体系,核心价值点 在未来行政中心以及临湖优势上，重点卖产品品质、保利艺术品牌,城市化趋势,品质,艺术气质,都市感,新古典主义,保利产品线选择,保利海棠系列（年青一族、前卫）,保利林语系列（远郊山地住宅、人文）,保利香槟系列（艺术、高尚、品味、精品）,项目价值关键词,保利产品系列,保利百合系列（自然与人文的有效结合）,保利香槟系列,平面表现,