山东海棠苑农贸市场推广计划.doc

《山东海棠苑农贸市场推广计划.doc》由会员分享，可在线阅读，更多相关《山东海棠苑农贸市场推广计划.doc（11页珍藏版）》请在三一文库上搜索。

1、 海棠苑农贸市场推广计划一、海棠园农贸市场地理位置概况 海棠园农贸市场地处平等南路与人民路交叉处，位于海棠园组团底层，建筑面积1400多平米，海棠园农贸市场四面环街，南面和西面两条街尚处于规划中，平等南路、人民路道路狭窄并处于拆迁施工中，周边人流量小，居民用水困难，在南面200米左右是贵定三小，学校有师生共计1500人左右，西面有一片12层的自建房住有100多户居民，周边零星分布这几家小商店主要经营粉面食、烟酒、农用种子、小五金等。二、海棠园农贸市场优劣势分析优势1、海棠园农贸市场作为新市场，吸取了其他农贸市场的不足，以人性化的物业管理、合理的规划布局、以及齐全的设施配套，呈现与贵定市场。2、

2、世纪新城各组团建成后，常住居民将有一千多户，道路的阔宽，交通的便利，海棠园农贸市场得天独厚的地理位置，将会迎来更多的商机。3、世纪新城商圈的形成将极大的拉动周边商业的发展，海棠园农贸市场物业增值潜力巨大，未来发展前景广阔。4、贵定县唯一一个全产权独立摊位的农贸市场。5、人性化的物业管理，以及通风设施，良好的经营环境。这些都是其他农贸市场不具备的优势。劣势 1、目前周边正在进行拆迁，道路狭窄、人流车流受到影响。 2、由于拆迁，部分居民已经迁出，修好的组团还未入住，整个区域人气不足，不利于经营 3、海棠园农贸市场南面和西面两条街尚处于规划中，因此这两个方向的门面销售将受阻，由于前期规划中没有设计停

3、车位对以后商户的经营会带来不便。 4、海棠园农贸市场体量不大，作为综合型农贸市场在内部规划上先天不足。综合分析：通过调查了解，目前，贵定县城没有一个上规模，功能分区合理、经营品种齐全的农贸市场。几个市场的经营户都反映的主要问题是贵定县没有一个大型的、管理体制完善的综合性强的农贸市场。鉴于此，如果本项目内建成一个大型的，管理体制完善的，功能划分合理的综合农贸交易市场，在老城区会吸引很多经营户的。三、海棠园农贸市场整体定位海棠园农贸市场不仅作为世纪新城的一个重要配套设施为小区居民提供日常生活的必须品，同时它也是世纪新城商业圈的一个组成部分，因此农贸市场的打造也应与世纪新城项目的整体形象相匹配。目前

4、许多发达地区的农贸市场如上海、大连等地早以走上规范化、专业化、集约化的道路，市场内布局合理、种类齐全、清洁卫生、价格透明、经营文明、秩序井然而且更加讲究人性化，使前来购物者感到轻松、舒适、满意、服务周到。贵定目前的农贸市场总体比较差，市场布局不合理、又脏又乱、管理不完善，因此海棠园农贸市场的定位应该打破原有农贸市场的旧面貌，科学的市场布局、农产品种类齐全，市场内清洁卫生、价格透明经营井然有序将海棠园农贸市场塑造成一个全新的现代化农贸市场。四、目标客户群定位农贸市场区域特性强，辐射面积较小，购物者多为周边常住居民，由于经营的都是农副产品，产品附加值低，利润薄，租金收益无法与服装、化妆品等其他行业

5、相比，也就决定了农贸市场的摊位和门面投资者主要是以经营性投资者和低端纯投资者为主，所谓低端纯投资者是指用于投资的可支配储蓄在13万元的普通收入人群。由此我们的主要目标客户人群特征即可锁定在入场经营户，具有投资愿望的普通百姓，用于投资的金额不超过3万元。五、销售策略 1、销售策略由于招商的难度大，在无法确定能否成功的情况下必须采取闪电式的销售策略，采用有顺序有差价的形式推出铺位销售，以小面积高单价大面积降低单价的原则控制好总价格，通过高额的投资回报率，吸引本区域或其他地区的中小投资者，并以先到先选的策略让一部分客户快速下单，同时在死角位置推出一定量的特价商铺。采用封锁式的广告轰炸，短时间内挤压客

6、户购买群体，集中引爆迅速实现商铺的大量认购，使销售在较短时间内完成，并为茶花园一层和桂花一层门面打下基础。此次在销售策略上采用了包租的形式，通过以往对采用包租形式商业项目的运作经验，快是成功的秘诀，要想客户快速的落单除了热烈的投资氛围、高额的租金引诱外最主要的就是给客户一颗定心丸，以往都是靠知名大商家的经营实力进行支撑，而海棠园农贸市场缺乏强有力的买点支撑，因此我们认为在投资回报率上以7%计算、在形式上可采用三年返租理由如下：1、7%的投资回报率高于银行5年期存款利率（4.14%）和3年期贷款利率（6.3%），对客户极具诱惑力。2、开发商并不需要真正支付利息给客户，是一种很好的融资手段。3、3

7、年的时间能够很好的缓解资金压力，3年后整个世纪新城商圈已经形成，周边物业随着商业的兴起而增值。4、为桂花园茶花园买空铺做准备，不会影响今后对桂花园茶花园的商业规划。（收益分析见投资回报策略）2、销售阶段控制及销售时间结合低开高走的价格策略，一期推出海棠园农贸市场，对茶花园一层和桂花一层封盘，对海棠园农贸市场进行控盘销售，利用政府老城改造的契机和世纪新城的开发前景大势宣传，挤压市场，最大限度拓展商铺销售的客户层面，造成市场火爆，迅速实现销售。通过认筹解筹的方式，在海棠园农贸市场商铺认筹完成70%解盘。解盘成功后推出茶花园一层和桂花一层。基本阶段划分为：海棠园农贸市场启动时间：2007年7月11日

8、（暂定），分三个阶段：第一阶段：（2007年7月11日到2007年7月31日），预热市场。第二阶段：（2007年8月1日到2007年8月11日），公开认筹（发卡），签商铺认购书。第三阶段：2007年8月12日到2007年8月13日解筹。 第一阶段：（2007年7月11日到7月31日），预热期推广方式：宣传单页、宣传车、横幅、海报推广主题：投资1万 轻松当老板推广目的：以全面推出财富卡，告知派卡认筹消息，先期聚集客户资源，以使客户提前消化购买为目的，在未公开认筹前，创造商铺在市场上的炒作空间，达到预热市场，为后面销售做铺垫。工期配合：此阶段，农贸市场的各个摊位必须划分完毕，清扫干净，道路必须通！

9、以便配合销售和推广。销售到达率：此阶段主要以，前期市场预热，市场告知，聚集客户资源为主，因此，此阶段销售完成为10%。第二阶段：（2007年8月1日到2007年8月11日），公开认筹（发卡），签商铺认购书。推广方式：宣传单页、宣传车、横幅、海报认筹工具：商铺认购书、认购登记表 推广主题：投资1万 轻松当老板 世纪新城海棠园农贸市场火热认筹中！ 推广目的：全面推出财富卡，刺激客户认购，以使客户在大量信息量前强化购买的目的，在解筹前使大量商铺被市场消化。销售到达率：通过前期市场预热，市场告知以及客户资源的聚集，此阶段属农贸市场正式销售期，通过前期的宣传和铺垫，此阶段销售到达为45%。第三阶段：20

10、07年8月12日到2007年8月13日解筹 解筹时间：周日、周六早上9：00到晚22：00推广方式：贵定电视台、海报、电话通知、宣传广播车、单页推广活动：百万富翁大抽奖（限当认购者）推广主题：心动不如行动 下一个百万富翁就是您！活动内容：凡当天认购的客户，客免费领取，价值2元钱的彩票一张，有机会获得百万大奖，机会不容错过！活动目的：聚集解筹当天人气，刺激客户购买欲望，达到预期销售目的，此阶段完成销售率70%。3、活动推广方式及认筹须知海棠园农贸市场商铺认筹、解筹方案条件准备：1、财富金钻增值卡（100）张，每张每天增值100元，每张认购金5000元2、商铺认购书、认筹登记表、买卖合同、委托经营

11、协议。活动安排：贵定地方电视台实况新闻公司老总发言并宣布解筹第四阶段：解筹完成后，启动后期销售；同时茶花园桂花园门面放号登记。认筹须知（1）、客户在规定认筹期间，签定商铺认购书。交纳5000元认购诚信金后,将获得世纪新城财富卡一张。根据卡号顺序获得世纪新城解筹当天的优先选铺购买权。（2）、推出的财富增值卡（仅限100张）享受100元天的增值功能（如你持卡10天，增值额为101001000元）。增值期限为：从购买增值卡之日至2007年8月11日止。增值卡的增值金在购买商铺时一次性折算计入铺款内，如不购铺，增值卡不享受有增值金。（3）、解筹时一次性付款的客户享受98折优惠，银行按揭购买不再享受优惠

12、。（4）、认筹期间只是客户意向性的购买保障，指定区域，不确定位置和价格。认筹期只告区域和铺位的预计均价，正式解筹时公布价格，选铺时根据认筹卡的先后顺序进行选铺。（5）、客户在认筹期内，若因其它缘故退出购买，原认筹金元全款退还，不视为违约。（6）、客户按约定到世纪新城解筹，未按约定和要求到世纪新城解筹的，视为客户违约，其所持有的世纪新城的财富增值金钻卡作废。所交认筹金作为违约金不予退还。（7）、在解筹当天售楼部只接待“世纪新城财富金钻增值卡”的持有者，客户需带齐卡和认购收据、身份证、首付款。（8）、解筹当日现场直接签定买卖合同，不再认购，不收定金，要求一次性付清首期或全款。（9）、现场每20分钟

13、解筹一组（每组5户业主），20分钟内进行选铺、计价、签约。解筹当日不做有关商铺、合同、协议的解释工作，若需了解有关事项，本日内亲临接待中心或致电你的投资顾问。（10）、本着公平、公正、公开的原则，严格按顺序解筹，若在约定的时间内未到现场解筹，视为放弃，按违约办理；如的确无法按时到现场，可委托他人代理按时到场参加解筹，同时被委托人出具委托人签名的委托书。（11）、因解筹人数较多，请每位持卡人只带一名陪同人员（即现场一卡两人）。（12）、购铺业主的确无法参加解筹或通讯地址变更，请及时联络您的投资顾问，并以书面形式通知我们，否则视为客户违约客户所持卡作废，认筹金作为违约金不予退4、销售优惠策略 推出

14、财富金钻卡（100）张，每张卡面值5000元，从认筹期开始到解筹期每天增值100元，随时间累计最高可优惠1000元。解筹当天一次性付款可享受98折优惠，分期付款享受99折优惠，按揭不享受打折优惠。对于特殊客户可打96折，最高不可超过95折。对老客户带新客户上门并成功认购的，老客户可获的价值100元的精美礼品一份。公开认筹当天，认筹的客户可参加大富翁游戏和门面价格猜猜看游戏最高奖项一名优惠3000元，二等奖二名优惠2000元，三等奖三名优惠1000元。5、现场销售策略 此次在销售上主要运用认筹、解筹方式；现场引导方式；团体营销方式；派单营销方式；针对性拜访方式；电话销售；全员圈层营销方式等。认筹

15、、解筹：全面运用媒体在较短时间挤压客户购买群体，迅速实现大量商铺认筹。现场引导销售：是楼盘最基本的销售方式。投资客户到现场后置业顾问根据投资客户的经济承受力、楼盘疑问等问题进行专业的投资分析，促成客户购买的方式。团体营销：指置业顾问在现场引导销售过程中，挖掘客户的潜在能力，形成客户带客户良性循环。派单营销：指置业顾问或业务员到本地区及周边乡镇各主要街道和社区、农贸市场进行发送宣传单页，并现场解答疑难问题。电话销售：主要指对客户的电话追踪和电话咨询客户进行煽动，打动客户走进售楼部进行面对面交流，最终实现销售。全员圈层销售：指调动公司所有人员及投资者生活圈，通过有效的激励方式达到资源的合理利用，促

16、成销售。六、推广主题及推广媒体1、营销主题及卖点塑造A、诚信创造价值，实力铸就经典 大成房开公司简介B、核心商圈，淘金旺地 世纪新城商圈优势C、30000平米贵定超级商业航母呼之欲出 项目超大规模优势D、统一经营，力保你的投资回报稳定并增值 世纪新城品质全新升级E、今日的小十字，明日的CBD 世纪新城地段升值潜力优势F、稳定的投资回报，无风险投资不再是神话 世纪新城投资回报分析G、投资1万元 便轻松当老板 世纪新城低门槛置业优势 H、贵定唯一，全产权独立摊位，50年受益。2、推广主题创意 前面说到，此次的营销任务艰巨，因此除了在销售策略上要灵活机动，销售政策要有很强的诱惑力外，还必须制定强有力

17、的推广战略。提出一句极具号召力的主题口号至关重要，这个口号不是一般意义上的广告口号，它必须内涵丰富又具煽动力。统一口号：投资1万 轻松当老板 世纪新城低门槛置业、您财富的支点、事业的起点、人生的转折点这就是我们的主题推广创意战略。在地毯式媒体轰炸下，这一主题战略将能充分调动贵定广大投资者的积极性，从而掀起世纪新城淘金热潮。 3、媒体选择（1）、宣传单页：版面尺寸：大4K（宣传单 页）制作材料：260360，157g铜板纸数量：10000份布置位置：组织人员到繁华路段、各大社区、目标消费群常出没的地方和各个农贸市场进行发放！正面：正文：世纪新城海棠园农贸市场火热认购中 -贵定首家小区管理式农贸市

18、场辐射千余住户、消费自然形成贵定首席全产权独立摊位、50年受益 贵定农贸市场升级品 展现亮点：环境升级 管理升级 设施升级 规划升级 项目规划效果图 区位图 认购地址：贵定县中山西路中段 认购热线：（0854）5216999、5216777开发商:大成房开 策划推广:汇兴地产反面：环境升级：1、卫生更加洁净2、空气更加清新3、购物更加舒适管理升级：1、人性化的物业管理. 2、3年内统一经营管理 3、垃圾专人清运管理 设施升级：1、新增通风设施 2、优质瓷砖贴面 3、独立的一户一表规划升级：1、划区经营 2、购物通道流畅 3、摊位设计合理世纪新城海棠园农贸市场概况：海棠园农贸市场地处平等南路与人

19、民路交叉处，位于海棠园组团底层，建筑面积1400多平米，共有摊位73个，门面28个，是贵定首家大型小区管理式农贸市场，划分合理，配套设施完善，辐射1000余住户，拥有强大固定的消费群体,全新的人性化管理，提供给经营户和消费者一个舒适环境。（2）海报：20份尺寸：370540，喷绘写真数量：20幅内容简介:(1) 世纪新城海棠园农贸市场贵定首席全产权独立摊位、50年受益 (2) 投资1万元 便轻松当老板 世纪新城低门槛置业优势开盘时间;2007-7-11（暂定）开发商:大成房开 策划推广:汇兴地产认购热线: （0854）5216999、5216777认购地址：贵定县中山西路中段（3）、横幅：（主

20、要针对各个农贸市场附近）数量：20幅内容：(1)、投资1万，轻松当老板- 世纪新城农贸市场火热认购中 (2)、贵定唯一，全产权独立摊位，50年受益。-世纪新城农贸市场（4）、项目楼体布副数量：1幅内容：投资1万，轻松当老板 世纪新城海棠园农贸市场火热认购中认购热线：（0854）5216999、5216777（5）、财富增值卡数量：100张正面：世纪新城海棠园农贸市场贵定首席全产权独立摊位、50年受益财富增值卡编号：NO.001掘钻热线：08545216777背面：持卡人公约：恭喜您成为的财富主人！财富增值卡持卡者享有本卡100元/天的增值权，此卡的增值功能只有在购买商铺行为成为事实时才能实现增

21、值；此卡可转让他人，但转让时需带上受让人到公司变更原始购卡记录，否则转让视为无效；此卡在认筹期内可退还，如因故不购买商铺，则可将持卡人购卡时所付的购卡金额退还购卡人；请将此卡及购卡收据妥善保管，卡与收据是解筹时按顺序选铺的依据；此卡遗失，售卡方不承担连带责任，请一定妥善保管此卡；贵州大成房地产开发有限责任公司享有对此卡的最终解释权。持卡人签名：财富地址：世纪新城（6）、车身贴 数量：1张 内容：左面：贵定首家小区管理式农贸市场-火热认购中 右面：心动不如行动，只需1万即可拥有认购热线：（0854）5216999、5216777七、费用预算制作项目数量单价尺寸合计宣传单页10000份0.35元/张260360，157g铜板纸3500元海报20份18元/370540，喷绘写真360元横幅20份5元/10米长1000元财富卡100张3.5元/张5083500元车身贴1张350元/辆车350元楼体布幅1张5元/12m10m600元百万抽奖活动费用5000张（彩票）2元/张/10000元费用合计19360元注：以上费用属前期预计推广费，具体费用与贵方商量后在定。汇兴地产策划 2007年7月19日