秦皇岛项目前期定位及规划设计建议书 2011-49页.doc

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1、秦皇岛项目前期定位及规划设计建议秦皇岛项目前期定位及规划设计建议书天津联合地产目录一、秦皇岛房地产市场调查市场、地块及本案的开发机会2（一）当地房地产市场综合分析2（二）地块SWOT分析13（三）市场调研综合说明16二、项目市场定位基于市场判断的开发方向18（一）市场定位18（二）客户定位20（三）产品定位22三、本案总体规划设计建议打造本项目卓尔不群的产品形态24（一）项目初步规划和设想24（二）基于本案定位以及初步规划方案的设计补充27附件：联合地产简介45一、秦皇岛房地产市场调查市场、地块及本案的开发机会（一）当地房地产市场综合分析1、项目特性分析物业名称物业位置整体区位项目体量项目档次

2、阳光海岸河滨路与文体路交汇处临海区域6.11万3个楼座两栋精装修商品房；一栋普通住宅渤海皇家文体路8号（秦皇岛）临海区域1栋31层高层4万平米高档住宅世纪海洋花园燕山大学对面临海区域19万平米，10栋19-33层的高层、以及2栋商业楼、2栋会所组成普通住宅金海湾森林逸城河北大街西段滨海大道以北，山东堡立交桥以西临海区域110万林海休闲大盘在水一方北临和平大街，东临西港路，南临滨河路、西临大汤河海港城西区域130万平米城西高品质大盘和平花园和平大街以北，西港路以西海港城西区域27万2000户普通住宅楼盘文博城海阳路、西港路、港城大街形成的天然黄金三角地海港城西区域32万平米塔板结合的普通住宅楼盘

3、华盾凤凰城北环路与西港路交口海港城西区域5万普通住宅楼盘广顺现代城海洋路与北环路交叉地带海港城西区域177918平米，1728户普通住宅楼盘金龙中央胜境建设大街（人民广场对面）海港中心区域44万高品质中心楼盘渤海明珠河北大街四道桥汽车站旁海港中心区域353547平米2520户普通住宅楼盘天洋新城迎宾路城北火车站区域18.6万普通住宅楼盘海港第一城东港路与燕山大街东段的黄金交汇处城东环城区域30万20个楼座城西高品质大盘综合说明： 本次调研主要跟踪该区域有代表性的13个楼盘，涉及临海区域4个、海港中心区域2个、海港城西区域5个、城北以及城东各1个，涉及不同的板块、产品形式及项目档次； 秦皇岛房地

4、产开发区域：海滨、中心区、城市周边边缘区域； 开发体量：以上主要在售项目总建筑面积470万平米，项目体量普遍较大，总体规模在30万以上的项目6个，其中不乏100万以上的大盘。 上述项目以渤海皇家、中央胜境项目档次最高，在水一方、海港第一城、金海湾森林逸城为各具特色的大盘项目，而其他项目较为一般。2、项目规划及建筑风格物业名称规划理念建筑形式外檐风格园林设计阳光海岸以波浪建筑曲线配合美丽的海岸线动感流畅；高层精装、19层毛坯。高层19层、32层、33层现代简约/世纪海洋花园提升楼层做大绿化，绿化率55%,同时可以借用临海景观10栋19-33高层，2栋商业，2栋会所现代简约确保户户观海的远景；高绿

5、化，借景造园，人文环境与自然和谐统一渤海皇家一栋大面积住宅，前后欧式园林、会所以及室外网球场33层高层欧式古典8300平米超大、永久生态绿地，绿化率高达69%；16米宽的中轴景观大道，两旁植不同风情的花草，精美的雕塑点缀期间，景观优势彰显金海湾森林逸城源于大海的精灵-海螺，整体规划呈海螺型设计，不同形态的建筑组团构成了螺旋形的曲线，并将高档别墅设计在螺旋之心。一期:6+1是43栋,二期:21层30栋,22层二栋,32层四栋三期:别墅。 现代简约海岸风情园林景观在水一方社区人性化、环境生态化、建筑国际化、设备节能化、管理规范化、安防智能化12、18、19、30、32层高层、别墅德国现代建筑风格造

6、型简约、方正，色彩沉稳协调将山的概念延伸演化为“台地与坡地”的微地形，两大人工湖贯穿社区南北，多条水系流动于每栋楼前和平花园本项目依托15亩主题花园与中央广场为主要中心景观建立，户户南北通透，小区内人车分流，空间规划层次丰富15栋“6+1”多层、5栋11层小高层、纯板式11栋18层高层组成；11跃12小高层5栋，商业写字楼4栋现代风格，浅色系15亩主题花园与中央广场为主要中心景观文博城加大楼间距塑造空间绿化7个32层住宅、1个26层综合楼、4个商业办公楼现代简约精致、优美、生态的基调，以水位自然灵动的要素。分为社区主景观、楼间绿地、特殊景观区域华盾凤凰城基本排列7栋“6+1”多层 、2栋9层小

7、高层、1栋18层高层现代风格/广顺现代城建筑群体借景而不夺景，以巧妙的空间混搭形成各种流动的活性空间13栋18层高层现代风格引入小汤河水系（未定）金龙中央胜境商务、商业、住宅、公寓、会所等综合性小项目住宅11栋高层（住宅配备双电梯）其中最高23层，最低10层；2栋商用楼和办公楼；1栋酒店式服务公寓组成德国现代建筑风格造型简约、方正，色彩沉稳协调项目内部园林水系布局错落有致；超大面积社区花园渤海明珠中间130米楼间距，45亩大型社区园林10栋18-32层南北通透、框架剪力墙结构高层商住楼采用“通体”麻面、亚光高档外墙砖面层45亩地园林，奇花、异草、名树、怪石、小溪、叠水应有尽有天洋新城/目前开发

8、的3期是2栋高层：其中1栋为18层；1栋为12层小高层海港第一城复合社区，中轴景观带、全地下人车分流、高低错落12、18、28层电梯纯板纯德式简约建筑，采用独特的双向建筑立面设计手法中西合璧，超万平米水景主题，纵贯社区南北景观主轴，东西走向楼间景观带自然写意综合说明： 规划水平较高，一些先进的设计元素如全地下停车、人车分流、空间绿化、中水处理、会所配套等等，同时在小区功能分布上也加大对典型产品（如公寓等）、公建配套的比重等。 在建筑形式上6+1等多层产品形式逐渐退出市场，取而代之是小高层、高层住宅，且目前20层以上的高层住宅成为项目供给的主流，由于户型的限制，出现大量的塔楼以及塔板结合的项目，

9、对户型设计产生负面影响。 在建筑立面风格上以现代简约风格为主，强调简单线条以及浅色系；渤海皇家项目采用现代与欧式风格的结合，气质典雅品质感较强；另外，在该区出现三个德式现代风格的建筑，分别是在水一方、中央胜境以及海港第一城，建筑风格也在逐渐过渡，强调品质感。 在园林设计上有一定的特色，诸如中心大面积景观、景观轴线、广场、园林小品等元素开始得到广泛的应用，都比较强调内部环境的塑造。同时，临海区域的项目也在规划上借助海岸景观。3、建筑布局和结构（实用率、绿地面积、配套设施、厅房布局、层高、采光通风、管道布线等）物业名称组合平面面积区间户型特点建筑配套阳光海岸2梯3-4户从72-250平米多种户型选

10、择；主力户型70-130平米，两室70%；一室20%户型方正，短进深，向阳面宽，客厅开间较小两栋楼精装世纪海洋花园2梯6户一室46.82-47.23/平方米、两室92.26平米、三室107平米、跃层出现部分小面积跃层产品/金海湾森林逸城2梯3户、2梯4户、2梯6户60-170平米在售户型2梯3户、2梯4户为主，方正实用/在水一方一梯2户、3户、4户，二梯3户、4户60-135平米100平米以下70%开阔的起居室，长进深设计，突出窗、台的设计太阳能、雨水收集、中水利用和平花园一梯2-4户65-140平米多层、小高层、高层60-140平米共计27种户型可以选择，进深长，面积大/文博城3梯12户、2

11、梯5户40-110平米；160-240平米跃层塔楼。主力40-60一室、85-95两室/华盾凤凰城一梯三户69-132平米三室面积出现112双阳卧户型/广顺现代城两梯3-4户56-130平米110平米紧凑三室，两室阴厅较多/金龙中央胜境高档住宅后期小户型公寓37平米到74平米的1居、72平米到116平米的2居、129到333平米的3居等等，主力户型为80-130平米。以两居、三居为主，后期一栋楼小户型公寓/天洋新城两梯3-4户70-130平米/渤海明珠2梯2、3、4、5、6户40-300平米户型多样地热采暖海港第一城2梯三户、2梯四户、2梯六户43-133平米一居至三居/综合说明： 新开发的项

12、目平面组合形态多集中在一梯四以上，由此出现部分阴面厅户型、纯阴面户型，使得户型的舒适度大大降低。同时，该种组合也使户型的进深加大、面宽减少（一般进深在14米以上，在通风、采光以及内部功能布置上都有缺憾，出现诸多阴面厅、双阴面室等户型。 面积区间集中在45-135平米，其中一室、两室的比例明显偏大，占到整体套数的8090%（其中部分项目的一室占到30%左右，部分小户型公寓一室比例更大）。一室集中在45-65平米；两室集中在85-105平米，三室集中在110-135平米（其中110-120的比例较大）。上述户型特点一方面是由于高层的产品形式、政策限制等客观因素制约，另一方面也是由于当地消费潜力与消

13、费特点作用的。 部分高端如渤海皇家等大户型比较多（开发时期也较早），面积要较大，出现140-220平米的大户型，部分产品也出现部分的大面积跃层，但该类产品的比重不大。 建筑配套较为一般。4、项目综合配套物业名称会所及生活配套车位配比及停车系统周边环境销售卖点阳光海岸多功能会所包括咖啡吧、康体中心、商务中心等配套设施。1：0.7地上地下周边燕山大学、东北大学、太阳城商业中心、体育基地、奥体中心、洗浴场等餐饮、娱乐、健身、购物一应俱全中央城市海景公寓世纪海洋花园2栋会所地上140，地下600多，1：0.3同上海景第一城金海湾森林逸城及产权式公寓、商业、幼儿园、小学、会所为一体的大型滨海社区车位57

14、70个,地上4100个,半地下1670个；车位能实现1：1南侧紧临百亩原生态森林，与大海的直线距离为600米，西南为世界四大观鸟湿地之一北戴河观鸟湿地，东临2008年奥运会分赛场，北靠河北大街，西外环路、滨海大道对项目呈合围之势，可便捷抵达市中心面朝大海，紧依万亩森林；在水一方社区居民活动中心，规划了图书阅览室、素质教育及延续教育等设施，台球、乒乓球、棋牌室、健身房等。社区幼儿园、国办一流中、小学。风格统一的商业街。地上、地下；1：0.5秦皇岛旧城改造，依托汤和公园，汤和环绕项目东南半环项目位于汤河之滨；21世纪换代住宅-中水系统；雨水收集利用系统；太阳能建筑一体化；电气设备节能技术；和平花园

15、2980平米幼儿园1栋/市中心繁华商业区、火车站，购物出行方便快捷/文博城依托项目旁文化局文化广场1：0.4临近三条中心大道港城中心标杆社区；华盾凤凰城/小户领袖 简约生活广顺现代城下房比例1：3到1：2355个车位，1：0.3大型综合市场；未来政府规划公交站等价格优势；政府规划中的新城区；金龙中央胜境在文化路临街打造一条120米的胜境精品商街。在建设大街规划有三层的金龙中央商街。商街设置了两部垂直电梯，以此来贯穿地上三层商铺和地下停车场，成为社区居民购物、休闲、娱乐、餐饮的首选之地。/市第一医院就在项目左近，周边生活配套十分完善，为居住营造了良好“宜居”氛围。位置处于一流黄金地段天洋新城一座

16、会所和超市/交通便捷，虽紧临火车站、公路但小区内部较为安静，总体感觉较为舒适。周围有多家宾馆、酒店等，生活配套相对完善。/渤海明珠小区内1-2层为商铺地下2层停车场小于1：0.5地处市中心，南侧距离只有1700米/海港第一城近2万平米时尚商业步行街，幼儿园、小学、活动站等文教配套硬件设施全部地下车位近1：1银行、邮局、超市、市场纯德式简约建筑，电梯纯板；全社区人车分流；近2万平米时尚商街；超万平米水景主题园林；30万平米同期开工、同期建设、同期交付综合说明： 海港中心区外部配套较高；临海区域也拥有教育氛围、奥体场馆、商业中心等综合配套，而其他项目的配套相对较差。 各项目自身都比较重视内部配套，

17、包括休闲会所、康体中心、商业街、双语幼儿园等配套也都有所表现。 项目车位配比集中在1：0.3-1：1之间，除了少数项目如海港第一城能达到1：1之外（全部地下双层车库），其他项目集中在1：0.31：0.7之间。 销售卖点集中在地段、环境、内外配套、价格等几个方面。5、项目价格及销售情况物业名称销售价格开盘时间销售量阳光海岸精装均价6000，普通住宅51002006年10月80%世纪海洋花园均价4900元/平米2006年6月接近清盘金海湾森林逸城一期6+1价格在3500元/平米-4200元/平米,均价4100元/平米.2006年8月一期多层售罄高层产品两栋栋90%在水一方3600-4600；均价4

18、2002007年2月一期已开盘的90%以上和平花园均价40002006年9月接近清盘文博城住宅起价3780，每层15元递增，最高4250，均价3850/华盾凤凰城多层4050均价；高层3500-46002006年10月80%以上广顺现代城均价37002006年一期50%以上金龙中央胜境4000-4600；均价4200公寓产品45002006年9月普通住宅接近清盘渤海明珠均价46002006年9月尾盘天洋新城一期均价3900一期2006年下半年二期尚未开盘一期清盘海港第一城起价3080尚未开盘9个楼已团购，其余11个楼对外售卡综合说明： 三重价格梯次：临海区域较贵，集中在5000元/平米上下（金

19、海岸项目大盘新开高层均价4100元/平米）；中心区域项目在4200-4500元/平米（中央胜境、渤海明珠为代表）；边缘区域代表项目均价4000元/平米以下，维持在3700-3900元/平米。 销售状况普遍较好，临海区域以及中心城区项目能保持在每月百余套，而边缘区域也呈现出不错的销售态势。其中7个项目接近清盘约110万平米，加上在售项目已消化量约50-60万，则上述13个项目近1-2年内消化量约160万左右（多为去年开盘上市项目）。（二）地块SWOT分析1、地块状况：（1）位置: 基本位于海港区的西北部，处于102国道与京沈高速秦皇岛西口交汇处，为秦皇岛的北部门户。项目北临北环路、东临海阳路、南

20、临现状住宅小区、西临规划路以及公园与大汤河相望。位置图：突出102国道与海阳路交口（2）面积：项目占地面积407亩。（3）地形：南偏西15度地块，南侧长、北侧短呈梯形状。（4）地貌：农民平房、工厂以及农田。南侧新建商品房西侧规划路（5）性质：国有土地开发用地。2、地块本身的优劣势（1） 优势：地块较为规整，便于建筑摆位；地块临近主要干道，内外交通便于联系（2） 劣势：现状建筑及农田需要拆迁平整3、 地块周围景观（1） 北侧为规划教育用地，但现在基本为厂房商铺；隔北环线相对的是工业区以及农田；（2） 南侧为新建多层住宅小区；西侧为小汤河以及汤河公园，以及延伸的绿化带；东侧是海阳路，对面是待开发建

21、设用地。（3） 人文环境目前较为匮乏4、 地块周围的交通条件（环邻的公共交通条件、地块的直入交通）地块北侧北环线有数条公共交通线；东西两侧各有海阳路、规划在建路与城市主干道港城大街相连，交通路网条件较好。5、 公共配套设施周边公共设施配套较为匮乏，本案处于新的开发地块之间。6、地块地理条件的强弱势分析（SWOT坐标图、综合分析） 优势：地块形式较为规整；交通路网配套基本齐备；有一定的景观资源依托； 劣势：区位存在较大缺陷；生活氛围、公共配套等尚不具备； 机会点：本区域大规模的市政、商品房开发建设。包括教育配套、大规模生活社区建设等，未来三到五年内周边新建社区规模达到150-200万平米，能有效

22、地扭转目前的区域地位。 威胁点：周边拥有价格优势新开发地块陆续上市，价格相对较低。- 1- 48 -类比项地段配套价格规模规划水平建筑形式外檐风格园林设计户型建筑配套会所及生活配套车位配比营销推广物业管理当地主流现状临海、中心区、边缘依次排列与地段依存度较高，但也受到建筑品质、内部配套等方面影响以中等以上楼盘为主一般，但也出现部分亮点高层住宅，一梯四户以上现代简约为主35-55%，对环境设计较为看重户型设计迁就面积，舒适性普遍较差配套标准一般项目配套主要以商业为主，部分配有会所1：0.5-1:0.8报纸、路牌等传统媒介对物业管理关注度较低当地最高水平临海地段临海地段130万大盘建筑组合、风格、

23、配套等都有不错元素金海湾复合式建筑，中央胜境组合中央胜境、渤海皇家渤海皇家、在水一方在水一方，中央胜境在水一方职能、环保配套中央胜境会所、双语幼儿园等海滨第一城1：1，全地下渤海皇家本案价值提升空间城北地段的开发潜力关联因素：区域配套、环境、户型、综合品质等50余万平米赋予项目新的理念本案18、11层打造高端立面风格高品质的贵族化园林充分利用建筑形式，打造高舒适度主流面积户型引入局部领先的配套元素丰富内部配套，弥补区位缺陷地下车位，做到1：0.6之上示范中心等等提升物业服务品质（三）市场调研综合说明 1、项目价值分析及价值提升要素2、项目价值提升水平定性分析价值元素：不可变因素位置、交通、周边

24、配套、周边环境、楼盘规模 可变因素规划、建筑、户型、园林、营销、物业管理等鉴于本案在不可变因素上存在很多缺憾，我们在充分挖掘区域价值的基础上，在可变价值元素上提高项目品质，以实现较高投资回报因素位置价格交通配套周边环境楼盘规模项目规划建筑风格户型内部环境营销推广物业管理合计权重0.1045586 0.0960564 0.0993126 0.0935239 0.0902677 0.0660275 0.0676556 0.0658466 0.0681983 0.0870116 0.0721780 0.0893632 1广顺现代城2.5422232232332.54华盾凤凰城342332223233

25、2.71文博城33.523332222.5332.70中央胜境5345434433333.72在水一方43.533.53.543333333.31本案分值34.52333555453.53.724按照上述项目商品房住宅价值分析法,本案实现4500元/平米以上的投资回报需要在方方面面提升项目综合品质，尤其是在可以提升的价值元素上。二、项目市场定位基于市场判断的开发方向（一）市场定位秦皇岛北部门户秦皇岛首屈一指的尊崇生活区 借助本案临近的交通网络，打造秦皇岛市区域标杆，从而与周边竞争项目建立差异，并且树立起项目独一无二的区域认知。 本案在地段上属于正在上升的边缘城区，在价格上属于秦皇岛市的次高端，

26、在品质上打造秦皇岛市的绝对高端， 并在推广上予以充分表现，从而建立起地段价格品质推广上的有效关系，进而取得市场认可。 从建筑立面、建筑屋顶、精神堡垒等方面塑造门户概念。门户实现条件区位条件华南门户星河湾项目精神堡垒（二）客户定位以港城区及及其周边城区为主、广泛分布的客户群体来源以中间阶层为主，涵盖休闲改善型客户以及康居型客户的客户群体特征1、本案主力购买群体海港区及周边城区的购买力量：当地中高端收费群体（企业主，企业中高级管理人员，行政事业单位的官员等）、当地的中等收入阶层（白领、个体户等）。该部分的消费力量是本案尤其是先期的主要消费力量。北京、天津、唐山等周边城镇的购买力量：秦皇岛临海区域的

27、项目50%以上的项目消费力量来自周边其他城市，主要以休闲度假以及投资为主，但项目距离休闲资源越远，对区外人口的吸引力越弱。但是，尽管本案位于城市北部，距离海滨较远，但秦皇岛外来人口较多，占到城市人口的三分之一，且本案处于秦皇岛北部门户，能有效的吸引本区域既有的外来人口以及休闲投资客群，因此，周边城镇的购买力量也是本案重点考虑的对象。2、住房购买阶层划分阶层分析整个项目的客户群定位必然是多层次的。以下为基本的客户阶层分析：隐性顶层财富顶层上层（稳定资产层）中上层（新资产层）中产稳定层中产初层小资阶层市民阶层底层 该区间是本案的主力消费人群之一。这类人群的年龄多在三十岁至四十五岁之间，家庭收入水平

28、保持在3000元/月以上,有一定的积蓄，是目前商品房消费的主要力量3、 本案周边潜在消费群体的显著特点 价值导向当地消费这经过市场的培育，以形成对商品房的逐渐认识。关注度较高的为总房款、地段、配套以及环境等，且目前市场上存在大量的产品供给，可选余地较大。因此要树立价值导向的开发思路，以吸引目标消费群的关注。 休闲导向针对区外的客户，最秦皇岛最为认可的还是休闲度假，这也是诸多项目待对打的一个名片。依托与区域休闲大环境，营造本案的休闲类产品元素，也是本案开发的重点之一。（三）产品定位渤海湾新古典主义的欧洲城秦皇岛高贵典雅的皇家建筑群落1、新古典主义建筑决定楼盘优劣的因素包括地段、价格、户型、建筑外

29、观形象等。其中地段、价格、户型均可以做理性的分析和对比，唯有建筑外观形象是感性的，无法进行量化分析对比，然而这又是最能体现楼盘个性的因素。在林林总总的风格流派中，古典风格在文化品位、视觉冲击力和价值感等方面均有其自身独特的优势，能充分满足大众消费层的需求和口味。同时，古典风格具有丰富的文化背景和深厚的文化基础、具有强烈的视觉冲击力、更容易体现楼盘的价值感。而古典风格的建筑有复杂的线条、丰富的细部、通常采用石材饰面，并配以雕塑、壁画等艺术处理，更容易给人以物有所值的感觉。放在秦皇岛的房地产开发背景下，目前的建筑风格较为单一，较多的是一种现代简约的分格。该区域的高端楼盘渤海皇家（一栋楼）采用新古典

30、的建筑风格，树立起独特的高端形象，这也说明该地对新的建筑风格接受度也较强。2、尊崇生活区的建筑艺术表现 从园林、配套、雕塑等方面增加尊崇的项目语汇，体现本案精英贵族化的建筑语言。当地部分项目24层：2栋18层：18栋栋11层：4栋会所及售楼处景观轴线三、本案总体规划设计建议打造本项目卓尔不群的产品形态（一）项目初步规划和设想 建筑摆位及功能分区 停车及交通组织主入口次入口地下停车区 景观分析图：景观轴线楼间水景绿化节点景观项目初步规划及设想分析 整体功能分布清晰明确，动线合理； 项目空间组合较为丰富，且建筑形式与景观资源、地块优势有机结合，11层、18层以及24层分别赋予不同的环境，便于设计不

31、同层次的产品组合； 社区拥有公共开放空间，中心会所与广场有机结合，形成社区活动中心。同时，在项目销售阶段作为销售中心起到情景示范的作用。 楼体摆位利用地块特点，加大部分楼座的间距，释放部分公共活动及绿化共享空间。 地下停车系统，地面人车分流（二）基于本案定位以及初步规划方案的设计补充1、立体规划设计理念：秦皇岛有天有地的别墅级社区 对比竞争项目，本案初步规划方案的最大特色在于建筑类型：以18层、11层为主，该种设计有效的增加社区的空间效果，减少高层带来的压抑感。在现有规划设计基础上，我们建议增加如下几种规划设计元素： 立体空间布局：对部分楼层实行首层架空，扩大项目的视觉范围，并通过丰富的设计元

32、素增加视觉效果。 11层楼层提升：鉴于该位置楼座主要位于中心景观两侧，我们可以考虑增加楼层，调整到16-18层（间距允许的情况下），一是提升优势产品的比例，二是首层架空层损失的面积在此得到弥补。立体规划设计示意：会所及售楼处中间楼座首层架空24层不变11层调整架空层处理示意：2、建筑风格：新古典式建筑风格 秦皇岛市目前的建筑风格（图例）目前的建筑风格较为单一，较多的是一种现代简约的分格。该区域的高端楼盘渤海皇家（仅一栋楼）采用新古典的建筑风格，树立起独特的高端形象，这也说明该地对新的建筑风格接受度也较强。当地新古典欧式建筑：渤海皇家（豪宅项目） 新古典主义建筑风格实施四大特征：文化背景深厚、视

33、觉冲击力强、价值感较强、能经历时间的考验典雅大气符号性较强丰富的表现形式 三段式经典结构平坡屋顶风格多样3、园林设计：法式古典皇家园林设计元素水映凡尔赛对称式、放射型、广场节点、水映凡尔赛水映凡尔赛园林主题：古典式水景雕塑严谨对称式布局古典花纹铺装古典式园林构图园的中轴线贯穿小区中轴线，中轴的重要节点为主题放射型广场，两侧是星罗棋布的花坛、喷泉、池沼、雕像。园周不设围墙，使园内绿化与园外的田野连成一片，而园内一系列对景安排都与中轴线严格对称。整个园林贯穿凡尔赛景观设计节点，创造微缩版凡尔赛皇家园林。4、公建与配套系统弥补区域配套不足的综合体系（面积、规范） 高层次初级教育：双语幼儿园； 400

34、0平米会所（含泳池50*25）；室内游泳馆1250平米；休闲厅秦皇岛市物业管理实施办法规定：建设单位在住宅物业移交时必须按开发建设房屋总建筑面积的0.5%的比例无偿提供配套的物业管理办公用房，本案物业管理用房2500平米。 室外网球场 项目配套商业；室外空间戏水区休闲区水吧室外戏水区室内游泳池5、 主力户型选择及户型配比建筑平面：本案由于11、18层的建筑形式，可以采用一梯两户、一梯三户的平面组合；24层可以考虑两梯四户、两梯六户的组合，丰富产品供给层次。 主力户型选择：组合：2+1+2（两室、一室、两室组合）：套内建筑面积控制在90平米以内。见下图：B反：96平米A中间一室：69平米B两室：

35、91平米组合：2+2组合（两室+两室组合）公摊只有20-22%。出房率高是因为产品设计既符合高层建筑规范要求，又充分考虑控制公摊部分的面积。用一部消防梯代替客梯，做到1梯2-3户，既满足客户的使用要求又符合建筑规范要求。C及C反户型：93平米组合：3+3组合（小三室+标准三室组合）114平的经济型小三室，保证了客厅以及主卧室和一个多功能间都在阳面，其他项目同等面积只是设计成为两室。在保证居住舒适度的前提下设计成小三室，同样的面积和房款，多出了一个房间。D户型：114平米E户型：135平米组合：（一室+一室+一室+一室）面向首次置业者与投资客户设计的小户型。主要位于本案两栋24层高层内，全部是两

36、梯四户结构。与市场上其他同等面积多为两梯六户以及小户型公寓产品相比，该组合优势明显。 户型组合分布小户型集中区大户型集中区户型组合(户型组合具体应用到各个楼栋中)北一列1#2#3#4#5#6#7#组合/北二列89#10#/11#/12#组合北三列1314#15#16#17#组合北四列1819#20#21#22#23#24#/户型配比（户均面积88平米，按照11层调整到18层计算）户型一室两室三室合计面积65-7090-96114135（可以适当考虑大面积楼王等）套数112219081801803390套数比例33.1%56.3%5.3%5.3%1面积77418 177444 205202430

37、0299682面积比例25.8%59.2%6.8%8.1%1商业：临海阳路约250米，按照进深16米计算，三层合计1.2万；南侧约260米，按照进深16米计算，两层合计约8千余平米。6、建筑配套建议（1）中水系统 建筑中水（Reclaimed Water System for Building）由于中水系统建立的范围不同又有不同的称谓，建筑物中水是在一栋或几栋建筑物内建立的中水系统；小区中水是在小区内建立的中水系统； 由于中水原水多采用优质杂排水，含有较低的有机污染浓度，宜采用以生物接触氧化法为主的快速一段生物处理工艺：原水格栅调节池生物接触氧化沉淀过滤消毒中水。（2）雨水收集系统 雨水收集与

38、处理系统力求投资省，运行费用低； 运行状况安全，操作管理方便。雨水处理系统将楼房排水管截断，用管道连接，将雨水引进集水箱。景观水池仍保留原有的自来水进水装置，以保证旱季景观水的更新。 雨水处理后水质能满足景观用水水质标准，适宜景观鱼类生长。（3）太阳能照明系统高亮度；高质量；高寿命；高效节能利用太阳电池组件将太阳辐射能转换成电能，无需其它能源供给，零排放，无污染；高智能化、高安全性12V、24V低压产品，对人体无伤害。灯体之间高强度连接，抗风强度高；高方便性安装简便，无需开沟布线，可任意安装。（4）新风系统 随着高层建筑的现代化，利用空调系统调节室内环境的封闭型办公场所或居室常使不少工作人员出

39、现眼干、鼻塞、头痛、胸闷、嗜睡等症状，有关专家称之为“大楼综合症”。由于楼层较高，考虑开窗产生大的气流、风速、噪音等影响居住，又因潮湿的空气也时刻侵蚀着墙体材料和家具，造成极大的浪费。此外，过量的水蒸气凝聚，促进了微生物的滋长，会损坏墙面保护层进而危及建筑物。所以，高品质房产,必须在不开窗的同时，又能解决通风换气问题。 在高档住宅引用一种全新风概念（VENTILATION SYSTEMS），使用户在不开窗户的前提下,也能享到受新鲜空气，避免由于使用空调而产生的“空调病”及由于室内空气潮湿而产生的霉变，同时也避免开窗所带来的灰尘、噪音、飞虫等弊端，使它成为一套会呼吸的房间。附件：联合地产简介公司

40、理念做最具专业水准和影响力的房地产服务企业天津联合房地产销售代理有限公司成立于2002年，至今已走过五年多的专业化发展之路。公司创立之初，就确立了以房地产全案策划顾问及完善的销售代理为企业的业务发展方向。经过不懈努力，联合现已发展成为一家集完善的销售体系、独特的策划模式和科学的经营管理于一身的房地产专业代理销售公司。多年的专业积累和能力锻造形成了联合地产独特的专业气质以及无可复制的竞争优势。文化塑企厚积薄发 专业先导创造价值联合地产始终秉承“专业创造价值”的经营理念，坚持以“TOP”理念即强调以团队（Team）、开放（Open）、专业（Professional）为核心，把做最具专业水准和影响力的房地产服务企业作为企业发展的终极目标，汇聚众多地产精英、整合各种优势资源，以独立的专业视角，把握和满足客户的深层需求，为客户解决专业问题，创造增值价值。富有创新思维、专业素养的策划队伍；深谙市场规律、客户心理的销售队伍以及良好的市场把握能力，让联合地产为客户创造价值的同时，使自身的价值得到充分体现。立足天津潜心研究 本土特色唯我最知九河下梢、三岔河口孕育出天津卫的悠久历史。联合地产植根