12月东莞市塘厦住宅及商业市场调查报告36p.pdf

《12月东莞市塘厦住宅及商业市场调查报告36p.pdf》由会员分享，可在线阅读，更多相关《12月东莞市塘厦住宅及商业市场调查报告36p.pdf（36页珍藏版）》请在三一文库上搜索。

1、东莞市塘厦住宅及商业市场调查报告东莞市塘厦住宅及商业市场调查报告 市场研判市场研判 1 第一部分:市场现状 塘厦住宅地产现状塘厦住宅地产现状 塘厦商业地产现状塘厦商业地产现状 房地产板块划分为老城区、新城区、郊区房地产板块划分为老城区、新城区、郊区 片区三大区域片区三大区域 老城区：老城区： 人流量巨大，商业发达，为镇区 的核心商业地带； 可供开发的土地有限 新城区：新城区： 水体资源丰富，片区规划利好， 区域居住氛围初步形成，为未来 居住区发展重点； 目前供应量最大的片区，集中供 应中高档住宅，以自住为主的置 业需求 深圳方向（郊区）：深圳方向（郊区）： 临近深圳观澜，山水资源丰富， 住宅高

2、尔夫定位倾向明显； 塘厦最高端项目的聚集之地，供 应豪宅为主，其客户群体来源广 泛，拥有大量的以深圳为主体的 外来客户资源，其核心置业需求 为投资、度假等为主 塘厦地产 板块划分 比较市区及西部重点镇区，近年土地市场并比较市区及西部重点镇区，近年土地市场并 不活跃，且土地出让以新城区及郊区为主不活跃，且土地出让以新城区及郊区为主 年份年份地块编号地块编号土地位置土地位置面积（）面积（）容积率容积率用途用途 总成交价（万总成交价（万 元）元） 2007 2007G006塘厦塘厦社区塘坑水库旁69233.121.8商住15000 2007G008塘厦塘厦社区塘坑水库旁70687.91.8商住127

3、30 2007G012塘厦镇大坪村3516390.5商住268000 2007G028塘厦镇东深二路林村段南侧405723商住12300 20082008G033塘厦镇塘坑水库旁303762.52商住8100 2009 2009G016塘厦镇观澜湖高尔夫球场内122232商业93760 2009G022塘厦镇塘厦社区唐坑水库旁331391.03商住7500 近三年土地成交面积及总价近三年土地成交面积及总价 308030万 8100万 101260万 0 100000 200000 300000 400000 500000 600000 200720082009 0万 50000万 100000

4、万 150000万 200000万 250000万 300000万 350000万 高峰：高峰：塘厦镇于07年到达其土地成交的顶 峰，成交面积达到53万平米，成交总价超 过30亿元，并创造东莞楼面地价“地 王”万科棠樾项目； 位置：位置：老城区近三年无土地成交； 08年至今，土地市场比较沉寂，成交 土地市场 塘厦市场外向倾向明显，成交量波动较大塘厦市场外向倾向明显，成交量波动较大 市场供应：市场供应：近几年塘厦市 场供应稳定在40万平米 左右，普通住宅供应占绝 大部分，别墅供应为辅， 公寓供应面积较小。 市场需求：市场需求：塘厦市场外向 倾向及投资倾向比较明显， 市场波动较大。 年度年度销售面

5、积销售面积销售套数销售套数 20062006年年3.6万267 20072007年年62.6万4973 20082008年年25.0万1928 20092009年（截至年（截至1010月）月）25.2万2099 塘厦住宅 市场盘点 2009年塘厦住宅供应统计图 0 20000 40000 60000 80000 100000 别墅别墅公寓公寓普通住宅普通住宅 0 200 400 600 800 1000 可售面积（）可售套数 2008年塘厦镇住宅供应统计图 0 50000 100000 150000 200000 250000 别墅别墅公寓公寓洋房洋房 0 500 1000 1500 2000

6、 可售面积（）可售套数 0909年回暖迅速，成交面积及套数大幅攀升，年回暖迅速，成交面积及套数大幅攀升， 但成交价格保持稳定但成交价格保持稳定 月份月份 20082008年住宅年住宅 整体成交面积整体成交面积 20092009年住宅整年住宅整 体成交面积体成交面积 0909月成月成 交套数交套数 20092009 年均价年均价 1月280218461616072 2月5817194081694856 3月29674318172594976 4月19049276912535163 5月15718245172235251 6月12886310662644827 7月2998834030309454

7、0 8月22334313602754640 9月8601337263005108 10月15646279933784538 11月15454 12月24075 总计总计2272632272632700692700692491 2491 51235123 （均）（均） 成交量：成交量：09年塘厦市场全面回暖，较08年成交量明显增加， 前十月已达到08年全年水平； 成交均价：成交均价：相对08年的上下震荡，09年月成交均价波动不 大，显现出平稳的态势； 价格差：价格差：区域内别墅和洋房，新老城区价格差距较大，区域 及物业形态价格差距明显。 塘厦住宅 市场盘点 2008-2009年塘厦镇月成交面积对

8、比图 0 5000 10000 15000 20000 25000 30000 35000 40000 1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月 11月12月 2008年住宅整体成交面积2009年住宅整体成交面积 2008-2009塘厦镇月均价对比图 0 1000 2000 3000 4000 5000 6000 7000 8000 9000 1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月 2008年均价2009年成交均价 产品消化结构逐步转向中等居家户型，投资产品消化结构逐步转向中等居家户型，投资 型公寓需求不足，别墅产品消化速度缓慢型公寓需求不足，别墅产品消化速度缓慢 物业类型物

9、业类型面积段面积段 新增供应新增供应 面积面积 新增供应新增供应 套数套数 新增供应新增供应 比例比例 成交面积成交面积成交套数成交套数成交比例成交比例 公寓公寓41-602453.75506%1760332% 洋房洋房 61-805851.4789%85191176% 81-10017426.419221%5283859031% 101-12035750.132035%5046746225% 121-14016758.612814%5640843623% 141-1609126.8647%160681066% 181-200795.8240%16540965% 别墅别墅201-3001845

10、1.3667%9384392% 合计106614902100%2119841879100% 主力消化居家户型主力消化居家户型：与经过08年的市场洗礼，与东莞众多镇区类似的是，经过08 年的市场洗礼，09年市场供应和消化户型均以居家户型为主（80-120平米2、3房产 品为主）； 投资需求：投资需求：公寓产品的供应和消化均位于较低的水平，区域内投资有待发掘。 塘厦住宅 市场盘点 主力消化区间主力消化区间 区域项目集中分布于新城区，郊区及老城区域项目集中分布于新城区，郊区及老城 区项目较少区项目较少 重点住宅 项目分布 老城片区老城片区： 新推项目及将推项目均较 少，各项目规模也较小，户 型以中等

11、居家的舒适两房及 紧凑三房为主，主要面积段 集中于80-120。 新城片区：新城片区： 于塘坑水库及大钟岭水库 集中分布高端别墅项目，此 部分高端项目主要客户来源 于深圳，沿迎宾路则受惠于 镇政府迁移而分布中等居家 项目，但目前此类项目不多， 但未来将有较大规模增长。 郊区（深圳区）：郊区（深圳区）： 紧邻观澜，分布规模较大 的高端高尔夫概念别墅项目， 客户主要于深圳区域。 8 8 4 4 3 3 7 7 2 2 5 5 6 6 1 1 9 9 1010 长银长银东郡东郡 花园花园1 1号号 丽骏豪庭丽骏豪庭 银湖山庄银湖山庄 金地博登湖金地博登湖 水岸豪门水岸豪门 隆福花园隆福花园 德州丹缇

12、轩德州丹缇轩 万科万科棠樾棠樾 三正世纪豪庭三正世纪豪庭 售罄项目售罄项目 在售项目在售项目 待售项目待售项目 1111锦绣城市花园 锦绣城市花园 长银长银东郡东郡离本项目最近的老城区唯一离本项目最近的老城区唯一 在售楼盘在售楼盘 重点住宅 项目分析 一 期 二 期 三 期 占地面积：占地面积：30957 建筑面积：建筑面积：114004 容积率：容积率：3.68 总户数总户数：1020套 地址：地址：本项目对面石马河畔 户型户型面积段（）面积段（）套数套数套数套数% % 1/2/148-5118017.6% 2/2/175-9249048.0% 2+1/2/293-9514914.6% 3/

13、2/2114-11917817.5% 复式160-213232.3% 合计1020100% 主力户型主力户型 小结：小结： 该项目以中小户型为主，主力户型集中在120以下的两房三房， 其中又以2房及2+1房为主，占总套数的63%。 长银长银东郡东郡离本项目最近的老城区唯一离本项目最近的老城区唯一 在售楼盘在售楼盘 重点住宅 项目分析 小结：小结：该项目2007年中推出，耗费约2年半时间消化1020套住宅，每年销售超过400套，主要客户来源于塘 厦本地区域内工厂中高管、本地人原住民、公务员等，虽户型缺乏亮点，但也比较方正实用。另外，本盘以舒 适两房及紧凑三房为主，此两类户型走货较快，侧面反映塘厦

14、老城区刚需购房仍是市场主流。 楼栋楼栋户型及配比户型及配比成交价格成交价格剩余货量剩余货量 1栋 1/2：48-51（27套） 3/2：116-119（54套） 2+1/2：93-98（27套） 复式：191-207（9套） 4113元/1 2栋 1/2：48-51（45套） 3/2：116-119（72套） 2+1/2：93-98（46套） 复式：191-207（6套） 3561元/4 3栋 1/2：48-51（60套） 2/2：76-87（89套） 3557元/0 4栋 2/2：76-87（20套） 2+1/2：93-95（62套） 复式：165-170（4套） 4125元/0 5栋 2+

15、1/2：93-95（35套） 2/2：75-87（36套） 4448元/1 6栋 1/2：48-51（30套） 3/2：114-119（52套） 2/2：87-92（105套） 复式：198-200（4套） 3483元/13 7栋 2/2：76-79（68套） 2+1/2：93-95（68套） 3768元/8 8栋 2/2：79-87（30套） 2+1/2：93-95（26套） 3660元/0 均价均价3839元/合计：合计：2727 金地博登湖金地博登湖新城区第一大盘，舒适新城区第一大盘，舒适3 3房快房快 销盘标杆销盘标杆 重点住宅 项目分析 占地面积：占地面积：18万 建筑面积：建筑面积

16、：32.5万 容积率：容积率：1.81 总户数总户数：1080套（洋房） 地址：地址：新城区塘坑水库旁边 户型户型面积段（）面积段（）套数套数套数套数% % 3/2/295-105（小复式）56476.4% 3/2/2140-150（平层）8711.8% 4/2/2168-180（平层）8711.8% 复式230810.0% 合计738100% 主力户型主力户型 一期 二期 三期 二期 一期 小结：小结： 该项目位于塘坑水库畔，是洋房+联排+叠加别墅的综合体项目，洋房分三期开发，以区域内创新复式小三 房户型为主，加上其丰富的湖景资源，一、二期洋房去货速度较快，一年半时间，已基本清货。 小结：小

17、结：该项目2007年底推出，两年消化约700套，成交均价较老城区项目有2000元/的提升，销售速度较 快，该项目户型在塘厦镇创新出95-100平米三房复式户型，受到市场追捧，成交屡创区域最快速度，现剩余产 品多为第一批推出的靠塘坑水库的舒适四房产品，说明区域客户较为接受的户型面积仍然是160平米以下。 楼栋楼栋户型及配比户型及配比成交价格成交价格剩余货量剩余货量 1栋4/2：160-168（34套） 6202元/8 2栋 3/2：157-160（32套） 4/2：168-180（32套） 复式：230（4套） 6831元/15 3栋 3/2：157-160（40套） 4/2：168-180（3

18、2套） 复式：230（4套） 6027元/11 4栋 3/2（复式）：76-87 （20套） 4611元/0 5栋4880元/0 6栋4792元/1 7栋5245元/0 8栋5373元/0 13栋 3/2（复式）：76-87 （20套） 5723元/4 14栋5017元/4 15栋5628元/5 均价均价5484元/ 合计：合计：4848 金地博登湖金地博登湖新城区第一大盘，舒适新城区第一大盘，舒适3 3房快房快 销盘标杆销盘标杆 重点住宅 项目分析 小结：小结： 本盘是塘厦花园街唯一在售公寓项目，公寓体量并不大，仅364套，但本 项目07年下半年即入市，到目前为止仅成交145套，平均每年成交

19、不足 50套，可以反映塘厦市场对公寓的投资热情并不高。 重点住宅 项目分析 丽竣豪庭领寓丽竣豪庭领寓老城区唯一在售公寓项目，老城区唯一在售公寓项目， 但区域内市场需求不足，去货不理想但区域内市场需求不足，去货不理想 占地面积：占地面积：5791 建筑面积：建筑面积：16793 容积率：容积率：2.9 总户数总户数：364套 地址：地址：老城区塘厦大道北 户型户型面积段（）面积段（）套数套数套数套数% % 1/1/142-457420.3% 1/1/150-5524868.1% 2/1/182-884211.6% 合计364100% 销售统计 3398元/ 14539.8% 主力户型主力户型 重

20、点住宅 项目分析 万科万科棠樾棠樾0707年诞生的地王项目，松年诞生的地王项目，松 山湖外别墅价格标杆山湖外别墅价格标杆 占地面积：占地面积：6.6万 建筑面积：建筑面积：4.1 容积率：容积率：0.62 总户数总户数：124套 地址：地址：大坪村观澜高尔夫侧 户型户型面积段（）面积段（）套数套数套数套数% % 2联排2871814.5% 3联排287-34810282.3% 4联排28743.2% 合计124100% 销售统计 21000元/ 124100% 主力户型主力户型 万科棠樾一期 小结：小结： 该项目位于塘厦虾公水库观澜高尔夫球会旁边，自然景观十分丰富，一期所有联排均临湖，且联排面

21、积在 287-348之间，符合塘厦本地客户需求，价格实现塘厦片区联排最高价格21000元/，08年开卖至今一 期已全部售罄，实现8.6亿回款。 重点住宅 项目分析 三正三正世纪豪庭世纪豪庭高尔夫大道小体量中等高尔夫大道小体量中等 居家户型小体量项目居家户型小体量项目 占地面积：占地面积：1.7万 建筑面积：建筑面积：3.6万 容积率：容积率：2.1 总户数总户数：212套 地址：地址：高裕南路，三正新世纪新城旁边 户型户型面积段（）面积段（）套数套数套数套数% % 2/297-9910850.9% 3/2108-1287234.0% 4/2144-1543215.1% 合计212100% 销售

22、统计405220998.6% 主力户型主力户型 小结：小结： 该项目位于塘厦东部片区，以中等居家户型为主，舒适两房户型占全部户数的50%以上，本盘客户主要来 源于塘厦本地客户（占85%以上），部分深圳投资客户（占15%），地理位置比较尴尬，既无景观资源， 又不靠近塘厦传统商业区域，去货速度缓慢，一年半才基本消化完毕。 1 1 2 23 3 4 45 5 6 6 建安建安花园一号花园一号花园街内唯一新项目，花园街内唯一新项目， 以舒适两房、三房为主，户型设计一般以舒适两房、三房为主，户型设计一般 重点住宅 项目分析 占地面积：占地面积：1.2万 建筑面积：建筑面积：3.7万 容积率：容积率：3.

23、1 总户数总户数：184套（洋房） 地址：地址：花园新街北 开盘时间：开盘时间：预计2010年春节过后 户型户型面积段（）面积段（）套数套数套数套数% % 3/2/21184625% 2/2/192-9913875% 合计184100% 主力户型主力户型 项目状况项目状况 项目位于东莞市 塘厦北东深二路 南侧，占地 40572.5平方米， 总建筑面积 136821平方米， 容积率3.0，规划 由16栋13-19F高 层组成，分三期 开发，总户数为 1231户。预计开 盘时间在2010年 春节过后. 4848平米一房平米一房 依附性产品依附性产品 7474- -9090平米二房、三房平米二房、三

24、房 主力产品主力产品 145145- -181181平米三房、四房平米三房、四房 形象拔高产品形象拔高产品 裙楼商业裙楼商业 附加产品附加产品 德洲德洲丹缇轩丹缇轩新推项目，以新推项目，以74-90平米平米 舒适两房、三房为主舒适两房、三房为主 重点住宅 项目分析 发展基础：发展基础： 塘厦毗邻深圳，交通便利，经济实力强，外来人口众多，房地 产发展有区位优势及必要经济基础。 一级市场：一级市场： 2004年来土地供应较少，现在售项目以消化存量为主。 二级市场：二级市场： 房地产市场起步早，发展完善，产品质素较高，但本地洋房市 场低价位运行。 供需关系：供需关系： 市场供给充足，产品线齐全，供需

25、两旺、市场繁荣。 客户：客户： 本地客户与深圳客户并存，深圳客户对低密度、高品质、高性 价比及投资产品青睐。 住宅市场 分析小结 土地市场欠活跃，新老城之间房价差距明显，土地市场欠活跃，新老城之间房价差距明显， 区域房地产市场外向型倾向明显区域房地产市场外向型倾向明显 塘厦商业 市场盘点 塘厦商业沿花园街及迎宾路分布，形成老城塘厦商业沿花园街及迎宾路分布，形成老城 区花园街商圈及新城商圈两大商业集中体区花园街商圈及新城商圈两大商业集中体 花园街商圈花园街商圈： 是塘厦镇迄今为止最成熟 的商圈，汇聚以中高端服装、 首饰、餐饮商家为旗舰的天 和百货、奥沙百货等大体量 百货商场，商业氛围十分浓 厚，

26、区域已成为区域内的商 业中心。 新城商圈：新城商圈： 随塘厦行政中心迁移，高 端住宅项目入市沿迎宾路形 成，集聚众多百货，但体量 及百货旗舰店档次均不高， 主要定位于满足新城区住户 的日常生活需求，商业氛围 已初步形成，但分布较零散， 不成体系。 长银长银东郡东郡 天和百货天和百货 盈锋莲湖广场盈锋莲湖广场 天荣百货天荣百货 新城商圈新城商圈 塘新街塘新街 佳和百货佳和百货 奥沙百货奥沙百货 迎宾路迎宾路 花园北路花园北路 大新百货大新百货 重点商业 项目分析 天和百货天和百货老城区体量最大，旗舰店档次老城区体量最大，旗舰店档次 最高的标杆项目，经营良好最高的标杆项目，经营良好 地理位置地理位

27、置沿河路塘厦立交交汇处 占地面积占地面积3万平米 建筑面积建筑面积15万平米 物业类型物业类型商住 商铺面积商铺面积5万平米 经营业态经营业态餐饮、超市、服装百货、首饰等 管理费管理费6元/平米 空调费空调费6.7元/平米 租金租金 水平水平 1 1层层 200-300元/平米（内街） 400-500元/平米（街铺） 转手费： 15-30万/ 间 2 2层层120-180元/平米 3 3层层 天和百货规定业态为服装，以提城营 业额25-30%的形式收取经营费用， 进驻费1万 4 4层层 出租率出租率 首层已基本进驻完毕，剩余5套，二 层内街空置率达90%以上，三、四层 基本进驻完毕 经营情况经

28、营情况 业态规划较合理，首层内街以超市及 品牌服饰为主，经营情况良好，二层 以潮流服饰及内街小饰品为主，小饰 品内街经营不佳，空置率高；三、四 层统一经营，几乎无空置铺位 重点商业 项目分析 奥沙百货奥沙百货紧邻天和百货，位于花园街南紧邻天和百货，位于花园街南 端，端，1212月初开始营业月初开始营业 地理位置地理位置花园北路临近天和百货 占地面积占地面积1万平米 建筑面积建筑面积10万平米 物业类型物业类型餐饮+超市+百货+时尚酒店 商铺面积商铺面积3万平米 经营业态经营业态餐饮、超市、服装百货、商务酒店 管理费管理费130元/间月 铺位面积铺位面积小铺位9-20平米/间 租金租金 水平水平

29、 1 1层层 980-2500元/间（内铺约9-20平米） 6000元/间（街铺约80-100平米） 注：2-9层已招商完毕 出租率出租率 现主要是一层内街招商，已完成 80% 经营情况经营情况 业态分布： 1层屈臣氏超市、美容美发店、服 装、小饰品；2-3层婚纱影楼及湘 菜馆；4-9层商务酒店 经营：现正处于招商状态，二层以 上均已招商完毕，一层商铺仍剩余 约20% 塘新街塘新街花园街向南延长线，商业业态丰花园街向南延长线，商业业态丰 富，档次随天和百货之后，人流非常旺盛富，档次随天和百货之后，人流非常旺盛 重点商业 项目分析 地理位置地理位置塘新街沿街底商 占地面积占地面积 建筑面积建筑面

30、积 物业类型物业类型餐饮+服装+首饰 商铺面积商铺面积上浦沿街分布，街道长约1公里 经营业态经营业态餐饮、超市、服装百货、商务酒店 管理费管理费由私人或集体所有只需交纳清洁费 铺位面积铺位面积10-200平米/间 租金租金 水平水平 底商底商 200-400元/平米（靠天和百货部分） 100-150元/平米（靠兴业街部分） 出租率出租率 无空置铺位，几乎没有转租铺位 经营情况经营情况 业态分布： 靠天和百货沿线以高档首饰、手机卖 场及品牌服饰为主，兼顾部分餐饮； 靠兴业街附近以中高档品牌服饰、小 型士多为主，兼顾部分餐饮。 经营：现业态分区不明显，街道卫生 条件较差，但人流量十分旺盛，各类 型

31、商铺营业额均不错。 女人天地女人天地塘新街内与本项目一墙之隔，塘新街内与本项目一墙之隔， 主要经营女性服装及饰品，二楼现正招商主要经营女性服装及饰品，二楼现正招商 重点商业 项目分析 地理位置地理位置塘新街内 占地面积占地面积2500平米 建筑面积建筑面积5000平米 物业类型物业类型主题商业 商铺面积商铺面积5000平米 经营业态经营业态女性服装+小饰品 管理费管理费6元/（首层）；60元/间（二层） 铺位面积铺位面积 20-50平米/间（首层） 8平米/间（二层） 租金租金 水平水平 首层首层 70元/平米 二层二层 200元/间+60元/间（管理费） 出租率出租率 首层靠门口临街部分无空

32、置，靠项目 里端部分空置较多，空置40%以上 二层包装后第二次招商，尚未完成 经营情况经营情况 业态分布： 底层经营女性服饰及女性化妆品； 二层经营女性小饰品。 经营：首层靠门口临街部分无空置， 靠项目里端部分空置较多，空置40% 以上，二层招商仅完成50%左右。 花园街附近住宅项目底商花园街附近住宅项目底商均借花园街或老城区均借花园街或老城区 较成熟的商业氛围，最大化临街商铺价值较成熟的商业氛围，最大化临街商铺价值 重点商业 项目分析 项目项目地址项目体量销售情况点评 盈锋莲湖广 场 塘厦大道北 旁，背靠丽 竣豪庭 在该项目2期集中5层 大体量商业，商业体 量达到7万平米，铺位 面积在150

33、-200平米之 间，总量超过800套 2层及以下商业直接销售，销 售均价在7500-8500元/， 现首层商铺消化情况较好， 总体消化约280套；3层及以 上由发展商统一招商，50-70 元/，免租4个月，现招商 不畅，仅有少量家具商意向 进入，大批铺位空置无人问 津。 项目离花园街较近，商业氛 围却相差甚远，附近曾有大 型百货进驻，但无法经营已 撤离，区域位置较尴尬，同 时项目广场被原有住宅遮挡， 昭示性不强，临街商业氛围 亦无法形成。 长银东郡 本项目对面， 石马河畔 沿项目1-3期底层分布， 约70套，约5000平米， 铺位面积在50-90平米 之间 商铺直接销售，项目3期每期 都有小区

34、入口，各期商铺价 格相当，现购买可享受9折优 惠，折后价7500-10000元/平 米，已销售1期沿石马河部分， 23套。 项目紧邻天和百货，但石马 河将其与主体商业阻隔，商 业氛围远远不及对岸，但未 来将规划桥梁连接两岸，使 项目“价格洼地”初显，未 来本区商业利好因素多。 建安花园1 号 花园新街北 沿花园街排布整排底 商（18000平米）， 同时规划一个两层高 的集中式超市（2000 平米），项目未开盘， 铺位面积未定 尚未开盘，价格未定 位于花园街北部，虽商业不 及中心地带，但周边社区商 业十分发达，本项目销售看 好 流行前线流行前线塘新街与文化新村交汇处，靠近铁道塘新街与文化新村交汇

35、处，靠近铁道 口，商业氛围远不及塘新街口，商业氛围远不及塘新街 重点商业 项目分析 文化新村 地理位置地理位置塘新街与文化新村交汇处 占地面积占地面积2500平米 建筑面积建筑面积7000平米 物业类型物业类型主题商业步行街 商铺面积商铺面积6000平米 经营业态经营业态服装+饰品+内衣 管理费管理费不收管理费，仅收水电费 铺位面积铺位面积 30-50平米/间（现仅首层招商，二 层以上暂不招商） 租金租金 水平水平40-60元/平米，开业半年免租 出租率出租率 共约100间铺位，年初开始招商， 虽铺位不多，但招商速度较慢，到 目前为止招商情况不乐观，尚未决 定开业的时间 经营情况经营情况 业态

36、分布： 经营各种品牌服装及饰品内衣等； 经营：共约100间铺位，年初开始 招商，虽铺位不多，但招商速度较 慢，招商情况较差，尚未决定开业 的时间 需求： 总体需求量有限； 宏观政策可能影响需求； 各大商业项目经营较好,有 助于提高投资者的积极性； 投资者需求以街铺为主； 投资者倾向于购买小面积的 商铺 花园街为塘厦核心商圈处，市场最为成熟、商家较花园街为塘厦核心商圈处，市场最为成熟、商家较 为活跃，目前以中低档次商业为主，形象有待提升为活跃，目前以中低档次商业为主，形象有待提升 供应： 总体供应量小； 单体规模大； 大型商业平均分布在 新老城区两个商圈； 多采用统一招商； 核心商圈街铺面积集

37、中在15100平米 客户： 投资客占60%-70%； 客户看中投资短期利 益，注重快速回报及 安全性； 看中租金和售价； 较为关注车位情况； 经营现状： 花园街商圈经营状况较好； 整体商业以中低档次为主,缺失大 型主题式情景街区； 服装、珠宝、餐饮类的经营要好 于其他业态； 招商情况： 目前几个商业中心，如奥纱 百货招商较为顺利； 多招进中低档次的商家； 商家经营档次逐渐提升； 塘厦商业 分析小结 趋势研判趋势研判 2 第二部分:发展趋势 视角一：塘厦契机视角一：塘厦契机 视角二：消费支撑视角二：消费支撑 视角三：未来竞争视角三：未来竞争 视角一： 塘厦契机 地理位置优越，拥有十分良好的交通条

38、件，对地理位置优越，拥有十分良好的交通条件，对 深圳的高端人群的幅射性增加深圳的高端人群的幅射性增加 视角一： 塘厦契机 城市升级：城市升级：规划为东莞东南片区发展中心规划为东莞东南片区发展中心，城，城 市核心地位增强。市核心地位增强。 塘厦历年人口及相关经济数据塘厦历年人口及相关经济数据 2004200420052005200620062007200720082008 户籍人口3706538456393264114442493 外来人口263128334318345792327898308458 固定资产投资总额220510275637256875281278248588 实际利用外资702

39、79810113331149213195 社会消费品零售总额107440135030152852192899206884 居民储蓄存款余额7716626337217649368501901064546 人均消费3579 3622 3969 5227 5895 人均存款余额25706 17000 19862 23038 30333 人口：人口：本地人口较少， 外来人口庞大，登记 的总人口数约为35万， 实际数量是该数据的 两倍以上； 固定资产投资：固定资产投资：老固 定资产投资占GDP的 比例历年均在20%以 上； 人均储蓄及消费：09 年，全镇的存款余额 达到惊人的106亿， 当地居民拥有强大

40、的 购买力。 视角二： 消费支撑 视角二： 消费支撑 房地产发展阶段: 塘厦镇近年GDP 保持在18%以上的 增幅，由此宏观大 环境表明塘厦房地 产目前处在高速发 展的阶段。市场具 有以改善需求为主， 质量与数量并重等 特点。 塘厦镇目前恩格尔 系数在0.35左右， 属于富裕消费类型， 镇区居民住房消费 支出占全社会消费 性支出的 20%30%。 塘厦房地产处在快速发展阶段，人均储蓄及塘厦房地产处在快速发展阶段，人均储蓄及 消费水平较高消费水平较高 1010年上半年年上半年1010年下半年年下半年1111年及以后年及以后 金地博登湖（三期）/约4万平米/110-150平米三房、四房 兴怡居（一

41、期） /约 7.5万平米 /85-110平米三房、120-140三房 富康豪庭/ 约4万平米 /115-145平米三房 德洲丹缇轩（一期）/约5万平米/48-180平米一房、两房、三房 建安广场二期/约3万平米/97-118平米两房、三房 新 城 区 竞 争 供 应 新 城 区 竞 争 供 应 老 城 区 竞 争 供 应 老 城 区 竞 争 供 应 约约1515万以上竞争供应万以上竞争供应 主力供应户型：主力供应户型： 110-130平米三房、 140-150平米四房 主力供应户型：主力供应户型： 40-50平米一房、75- 90平米两房、95-110 平米三房 20102010年开始住宅市场

42、竞争激烈度减弱，供年开始住宅市场竞争激烈度减弱，供 应仍以中等居家户型为主应仍以中等居家户型为主 视角三： 未来竞争 客户研判客户研判 3 第三部分:客户研判 住宅客户研判住宅客户研判 塘厦楼盘客户分析塘厦楼盘客户分析 塘厦住宅 客户分析 客户来源客户来源 地及组成地及组成 总结总结 洋房：客户主要来源于本地，深圳客为辅；洋房：客户主要来源于本地，深圳客为辅； 别墅：客户主要来源于本地及深圳客别墅：客户主要来源于本地及深圳客，其他临近镇区客户少量，其他临近镇区客户少量 公寓：客户主要来源于本地，深圳客为辅，其他临近镇区客户少量公寓：客户主要来源于本地，深圳客为辅，其他临近镇区客户少量 原住民、

43、私企业主、小生意人以及泛公务员、高级管理者成为置业的主要人群，原住民、私企业主、小生意人以及泛公务员、高级管理者成为置业的主要人群， 需求的主力户型多为满足自住及改善需求的的需求的主力户型多为满足自住及改善需求的的2 2房及房及3 3房产品。房产品。 项目名称项目名称长银东郡长银东郡金地博登湖金地博登湖丽竣豪庭领寓丽竣豪庭领寓三正世纪豪庭三正世纪豪庭万科棠樾万科棠樾 客户来源地 塘厦70%,深圳20%, 其他10% 塘厦 50% 深圳 30%,其他20% 塘厦35% 深圳 45%,其他20% 本地客户85%，部分 深圳投资客户15% 本地客户45%，深圳 客户40%,其他15% 客户组成 工厂

44、中高管、本地 原住民、公务员为 主,深圳投资客为辅 本地原住民、私 企业主、小生意 人,深圳客 小生意人 ,公司 职员,深圳投资客 个体户,小生意人,深 圳客,普通职员,其他 本地原住民、私企业 主、生意人,深圳客等 面积意向 13% 20% 6% 1% 27% 33% 90 m2 以下 90120m2 120140 m2 140160 m2 160200 m2 240 m2以上 房间数需求 6% 39% 33%22% 1房 2房 3房 4房 访谈客户意向购买产品是高层洋房、小高层洋房，面积访谈客户意向购买产品是高层洋房、小高层洋房，面积 区间在区间在9090- -120120的的2 2房和房和3 3房房 1.本次有效访谈客户共 55个，其中业内人士5 个，项目周边客户50个； 2.访谈结果显示：塘厦 目前最受欢迎的面积区 间是90-120 的洋房， 房间数主要需求为2房 和三房； 3.客户对实用率和赠送 面积非常关注，喜欢实 用的产品； 塘厦住宅 访谈客户 数据来源：世联地产2009年11月23日塘厦访谈客户分析 谢谢聆听！谢谢聆听！ You enjoy. We serve.