《成都顺江段聚龙路项目市场调研及发展机会预判报告97P.pdf》由会员分享，可在线阅读，更多相关《成都顺江段聚龙路项目市场调研及发展机会预判报告97P.pdf（97页珍藏版）》请在三一文库上搜索。
1、顺江段聚龙路项目市场调研及发展机会预判报告顺江段聚龙路项目市场调研及发展机会预判报告 成都景圣雅典商旅地产顾问有限公司成都景圣雅典商旅地产顾问有限公司 调研目的调研目的 通过对武侯区经济环境的解读，通过对武侯区经济环境的解读，“大双楠大双楠”片片 区的商业环境分析以及消费者特征研究，为项区的商业环境分析以及消费者特征研究，为项 目前期定位和产品策划提供依据，以确保聚龙目前期定位和产品策划提供依据，以确保聚龙 路项目的可行性和发展方向。路项目的可行性和发展方向。 武侯概况武侯概况商务高地，宜居武侯 “三顾频烦天下计，一番晤对古今三顾频烦天下计，一番晤对古今 情。”三国蜀汉文化滋养的成都市武情。”
2、三国蜀汉文化滋养的成都市武 侯区，于侯区，于1990年建立，位于蓉城锦年建立，位于蓉城锦 江之南，因蜚声中外的武侯祠落于区江之南，因蜚声中外的武侯祠落于区 内而得名，现辖内而得名，现辖13个街道办，个街道办，58个个 居民委员会，幅员面积居民委员会，幅员面积76.56平方公平方公 里，户籍人口里，户籍人口61.8万。万。 武侯概况武侯概况千年武侯，人文厚土千年武侯，人文厚土 文化武侯 旅游胜地 欧洲风情街欧洲风情街 金花映月公园金花映月公园 安顺廊桥安顺廊桥音乐广场音乐广场 老成都民俗公园老成都民俗公园 天下耍都天下耍都 江安河公园江安河公园 永康森林公园永康森林公园 清水河公园清水河公园 锦
3、里锦里 成都武侯祠博物馆成都武侯祠博物馆 望江楼公园望江楼公园 武侯概况武侯概况远航蓝图，一流强区 未来武侯将建设成为区域现代化水平最高，经济发展方式最佳，社会和谐环境最优的一 流创新型现代化强区，成为成都建设“世界现代田园城市”的一颗璀璨明珠。 六大产业，构建现代产业体系六大产业，构建现代产业体系 现代商务服务业 商贸流通业 新型房地产业 文化旅游产业 电子信息产业 以鞋业高端为主的轻工特色产业 武侯区“十二五”规划武侯区“十二五”规划 武武 侯侯 区区 “ 十十 二二 五五” 规规 划划 相相 关关 经经 济济 参参 数；数； 商务高地 总部经济 一核两区 关键词 何为“一核两区” 一核一
4、核 武侯武侯 新城新城 198 “一核两一核两 区区”即强即强 化人南科化人南科 技产业区技产业区 位核心。位核心。 沿西线把沿西线把 产业转向产业转向 土地资源土地资源 充裕的双充裕的双 楠片区。楠片区。 西进西进 武侯区“十二五”规划武侯区“十二五”规划 经济环境经济环境产业优化，经济发达 武侯区财政总收入，武侯区财政总收入， 地方税收收入名列成地方税收收入名列成 都市五个五个中心城都市五个五个中心城 区第一，地方税收收区第一，地方税收收 入比重达到入比重达到67.5%67.5%。名。名 列成都市五个中心城列成都市五个中心城 区第一，并连续七年区第一，并连续七年 在成都市投资软环境在成都市
5、投资软环境 测评中名列第一。测评中名列第一。 经济环境经济环境经济持续快速稳定发展，生活水平由小康迈向富裕 20082010年武侯区主要经济指标图例（单位：亿） 348.3 386.2 464.36 218.9 267.8 280.3 341.1 236.1 281.3 2008年2009年2010年 地区生产总值 固定资产投资总额 社会消费品零售总额 41.50% 41.20% 40.40% 48.20% 46.60% 41.20% 200820082010 城市居民恩格尔系数 农村居民恩格尔系数 武侯区恩格尔系数变化状况 近年来武侯区居民人均可支配收入 及人均消费性支出变化 15888 2
6、1403 25959 9715 12122 13365 0 10000 20000 30000 200820092010 城市居民人均可支配收入（元/人） 城市居民人均消费性支出（元/人） 经济发展快速：经济发展快速：武侯经济保持12%以上的快速增 长，人均收入与消费支出均呈稳步增长的态势。 生活迈向富裕：生活迈向富裕：2010年武侯区恩格尔系数为 40.4%，农村居民恩格尔系数为41.2%，居民生 活正由小康向富裕过渡转型。 注：国际上恩格尔系数在59%以上为贫困，50% 59%为温饱， 40% 50% 为小康，20%40%为富裕，20%以下为 最富裕。 经济环境经济环境第三产业比重增大，经
7、济活力持续增强 2008年地区生产总值348.3亿元 2009年地区生产总值386.2亿元 2010年地区生产总值464.36亿元 第三产业 332.84亿 元 随着武侯政府大力发展优势产业，2010年，武侯区第三产业实现生产总值 332.84亿元，同比增长13 5 ，占到整个武侯区地区生产总值的71.7 。 随着第三产业比重的逐渐增大，其经济活力也将持续增强。未来武侯区现代 服务业，零售业，新型产业的优势将更加明显，地区商业将进入快车道发展。 经济环境小结经济环境小结商业发展具备良好的经济环境 城区地位：城区地位：产业优化，经济发达，对周边城区辐射力较强。 经济态势：经济态势：经济保持持续、
8、快速的发展势头，第三产业比重不断加大。 消费水平：消费水平：武侯开始步入富裕阶段，消费力持续提升。 空间发展：空间发展：构建“一核、二区”的空间布局，由城中向中西发展，打造“红牌楼 晋阳商圈”“武侯新城”。 人口状况：人口状况：城区常住人口正在快速扩容。 经济持续稳定发展、城区人口快速增加、消费水平升级给商业带来新的发展机遇。经济持续稳定发展、城区人口快速增加、消费水平升级给商业带来新的发展机遇。 武侯区商业环境分析武侯区商业环境分析商业环境概述 目前，在武侯区13个经 济板块中，二环路以内 的六大板块已经趋于成 熟，相关产业配套也较 为完善。二环至三环， 红牌楼晋阳商圈大部分 为成熟的商业环
9、境，仅 有靠近三环片区正在改 造中。三环以外，机投， 金花，簇桥，簇锦等片 区，除金花老城区以外， 都处于大规模开发整理 之中。 三环以外三环以外 大盘时代大盘时代 正在新起正在新起 目前，武侯区以打造六大产业，构建现代 产业体系为支撑，以五足（人南科技商务 区，红牌楼晋阳商圈，武侯新城，198 区域，太平寺机场经济区）鼎力之势，推 动武侯商业发展进入快速轨道。 武侯区规划打造“一核二区”即“198” 和“武侯新城”。“一核”人南科技商务 区规划定位明确，商业环境已经成熟，加 之该区域规模较小，土地放量很小，该片 区商业环境稳定。“198”主要区域为生 态绿化用地，加之规划区域在绕城以外， 商
10、业环境不是该片区发展重点。 武侯区商业环境分析武侯区商业环境分析商业环境现状 武侯区商业发展主要集中红牌楼晋阳武侯区商业发展主要集中红牌楼晋阳 商圈以及武侯新城。商圈以及武侯新城。 武侯区商业环境分析武侯区商业环境分析区域篇 人南科技商务区 以磨子桥为中心区域的“成都科技一条街”以磨子桥为中心区域的“成都科技一条街” 以科华路、浆洗街 为两翼的核心区域， 重点发展现代商务 业，预计到预计到2015 年，将初步建立现年，将初步建立现 代服务业产业聚集代服务业产业聚集 区，商用面积将达区，商用面积将达 到到300万平米以上。万平米以上。 国际 科技 商务 关键词 武侯规划将人南科技商务区 打造成西
11、部的国际门户，高 端的办公区域，主要业态是 甲级写字楼和高档酒店。 区域区域业态业态 人民南路一环 至2.5环片区 甲级写字楼 高档酒店 武侯区商业环境分析武侯区商业环境分析区域篇 人南科技商务区 酒店、酒店、 写字楼写字楼 片区片区 高档住宅高档住宅 片区片区 武侯区提出，用国际理念和全球视野打造 商贸和商务，沿人民南路沿线成片建设高 档酒店、甲级写字楼等载体，承接国内及 世界知名公司总部入驻，使武侯区成为西 部商贸中心的重要组成部分。人南科技商 务区核心区域以人民南路（武侯段）为主 轴，面积1.22平方公里，配套区域包括科 技一条街等多个街区，总面积10平方公里。 延伸 随后武侯区根据人南
12、 的定位和武侯的多元 化经济发展模式，确 立了红牌楼晋阳商圈 武侯区商业环境分析武侯区商业环境分析区域篇 人南科技商务区 趋于成熟 汇日央扩国际广场 威斯顿联邦大厦 商鼎国际 凯宾斯基酒店 2.5环以外，环以外， 商业发展正在商业发展正在 进行进行 锦江之星酒店 美力国际俱乐部 银杏兰亭酒楼 力宝大厦 国航大厦 峰德国际 新希望大厦 科华天成 红牌楼红牌楼晋阳商圈：晋阳商圈：主要以发展现代商贸 流通、物流以及新型房地产。2010年，该 商圈投资总额达37.15亿。预计预计20152015年红牌年红牌 楼商圈商用面积将达到楼商圈商用面积将达到280280万平米。万平米。 武侯区商业环境分析武侯区
13、商业环境分析区域篇 商贸之都 南汽东移 关键词 红牌楼晋阳商圈 外双楠片外双楠片 区区 传统商业区域双楠以及“人南”紧邻红牌楼 晋阳商圈，因此，传统意义上把二环至三环 的片区称之为外双楠片区。 武侯新城片区：武侯新城片区：三环路外，外环生态带以 内，以武侯工业园区为核心，建设武侯新 城，规划面积约为17.15平方公里。重点 发展总部经济、新兴房地产、文化创意、 电子信息服务、以鞋业产业高端为重点的 轻工研发设计及相关生产性服务业等产业， 规划建设超过450万的商业楼宇面积。 武侯新城重点发展第三产业，武侯新城重点发展第三产业，20102010年，投年，投 资总额达资总额达62.0262.02亿
14、元，预计亿元，预计20152015年商用面年商用面 积将达到积将达到200200万平方米以上。万平方米以上。 武侯区商业环境分析武侯区商业环境分析区域篇 武侯新城片区 产业变革 商务聚集 人居典范 关键词 新双楠片新双楠片 区区 相对于内外双楠而言，“武侯新城”位于 绕城高速与三环的中间大片区域，则又被 称为新双楠。 小结：小结：目前武侯区重要的商业板块在现有的商业面积基础之上，未来还将供应上 千万的商用面积。除十三大片区的六大成熟片区以外，又以三环路至绕城高速片 区目前正处于大盘时代，住宅放量规模空前。同时随着产业集聚力增强，地区商 业影响力、消费力将空前放大。 随着“十二五”规划脚步加快，
15、因人南科技商务区处于区域经济核心，土地 放量很小，加之该片区主要以发展现代商务产业，存在一定局限性。所以， 开始延西线将产业转向土地资源相对充裕的区域。武侯现阶段主要发展片区武侯现阶段主要发展片区 主要锁定在“二区”“一商圈”，即内双楠片区，外双楠片区主要锁定在“二区”“一商圈”，即内双楠片区，外双楠片区( (红牌楼晋阳红牌楼晋阳 商圈）商圈） ，以及新双楠片区（武侯新城）。以及新双楠片区（武侯新城）。 武侯区商业环境分析武侯区商业环境分析 在以武侯大道为 轴线的武侯大区 域，双楠、外双 楠、新双楠三片 区紧密关联，并 呈梯次向外推进。 故可把这三片区 合称为： 大双楠片区 武侯区商业环境分析
16、武侯区商业环境分析大双楠片区大双楠片区 内双楠 外双楠 新双楠 大双楠片区商业环境分析大双楠片区商业环境分析内双楠 内双楠 区位：大石西路以西，高升桥 路以东。二环路西二段以南。 内双楠 新双楠 外双楠 红牌楼 内双楠 三环 二环 核心范围辅助范围 武侯工业园 鞋都 千盛广场 五大花园 伊藤 汽配 蛟龙工业港 少陵路 八益家具城以西南二环为分界线，人们传统上将以 北区域称为内双楠，二环路以南至武侯 大道顺江段则是近两年来兴起的外双楠。 就知名度而言，前者以繁华富庶著称， 后者借巨头扎堆聚焦市场目光。 最靠近人南的内双楠片区 人南科技“核心”人南科技“核心” 向 西 所谓的内双楠 人 南 大双楠
17、片区商业环境分析大双楠片区商业环境分析内双楠 内双楠市场状况内双楠市场状况住宅市场 内双楠片区区位优势明显，紧邻一环路和人南科技商务区，片区配套 成熟。目前住宅项目大多为二十一世纪初的老式建筑。常住人口稳定 在10万人左右，区域住宅市场趋于饱和。 目前，内双楠较为成熟的小区有臵信花园，双楠民庭，双楠家园，月光诚品等。 住宅市场基本概述：住宅市场基本概述： 成都成都A区区 高升桥一号高升桥一号 目前，内双楠住宅多以成熟小区为主，在建目前，内双楠住宅多以成熟小区为主，在建 楼盘极少，仅在高升桥周边游土地放量。楼盘极少，仅在高升桥周边游土地放量。 菊菊 园园 森桦宛森桦宛 金楠府金楠府 内双楠片区住
18、宅楼盘图示内双楠片区住宅楼盘图示 已建已建 在建在建 置信花园置信花园 内双楠市场状况内双楠市场状况住宅市场 内双楠是成都 早期成熟片区 之一，目前住 宅市场稳定。 目前，内双楠片区以服装服饰，现代商贸，服务性中介机构等主要产业主。 服装服装 服饰服饰 产业产业 现代商现代商 贸，中贸，中 介机构介机构 内双楠市场状况内双楠市场状况产业市场 业态类别业态类别分类标准分类标准业态细分业态细分主要商家主要商家 零售商业零售商业 零售百货类的商 场/店 百货伊藤洋华堂/人人乐 超市人人乐 专业店红星美凯龙 餐饮业餐饮业 特色美食 中式餐饮府河人家，碧云纤 西式餐饮咖啡地带 休闲娱乐休闲娱乐 体验服务
19、，突出 休闲娱乐功能 休闲银都休闲茶坊，三叶休闲 娱乐人人乐广场 业态分析：业态分析：餐饮业在内双楠比较成熟，且基本能够满足整个内双楠片区的需求。片区内大型购 物场所主要有人人乐和伊藤洋华堂，在满足内双楠片区消费的同时，辐射范围延伸至外双楠和 新双楠。娱乐业态主要集中在广福桥和双楠路片区，多以会所为主。休闲业态多以茶坊为主， 且多为小区配套。 内双楠市场状况内双楠市场状况商业市场 二二 环环 路路 伊伊 藤藤 洋洋 华华 堂堂 人人乐人人乐 红红 星星 美美 凯凯 龙龙 中式餐饮中式餐饮 西西 式式 餐餐 饮饮 大石西路大石西路 休休 闲闲 娱娱 乐乐 高升桥高升桥 少少 陵陵 路路 内内 双
20、双 楠楠 商商 业业 市市 场场 分分 布布 图图 天 邑 酒 店 住宅越密集的区 域，商业越发达。 内双楠市场状况内双楠市场状况商业市场 中式餐饮中式餐饮 餐饮餐饮 住宅密集区 独栋独栋 商业商业 底商底商 底底 商商 专专 业业 市市 场场 独独 栋栋 商商 业业 二 环 路 大石西路 少 陵 路 双楠路双楠路 高升桥路 底商（商业街） 占到了内双楠商 业的绝对比例， 主要还是早期的 传统商业市场。 内双楠市场状况内双楠市场状况商业市场 内内 双双 楠楠 物物 业业 形形 态态 分分 布布 图图 分布地分布地品牌品牌 二环路 内侧 天有国际酒店，平安 证券双楠路营业店 写字楼在内双楠片区的
21、出现，具体分布在二环路的内侧以及通往一环路的大石西 路。该地区写字楼的出现多为政府发展现代商务而拆迁规划，但数量相当有限。 内双楠市场状况内双楠市场状况写字楼市场 天邑大酒店写字楼 分布地分布地品牌品牌 双楠路南，广福桥北街。 双元街内侧，大石西路 成都市百纳商务酒店 ，天友国际 酒店 小天鹅宾馆 音凰国际酒店 片区酒店主要主 要分布于二环路 内侧以及红牌楼 商圈，有一家四 星级酒店，辐射 对象多为该片区 的商务人士。 天邑国际大酒店 内双楠市场状况内双楠市场状况酒店市场 以住宅为主的内双楠，配以该片区日渐成熟的相关产业，支撑着以住宅为主的内双楠，配以该片区日渐成熟的相关产业，支撑着 商业市场
22、稳步提升。消费者对该区域已经形成了特定的消费习惯。商业市场稳步提升。消费者对该区域已经形成了特定的消费习惯。 传统商业市场在该地区所在比例超过传统商业市场在该地区所在比例超过80 80 . . 新型市政配套的完善，以及政府的合理规划，该地区商业竞争新型市政配套的完善，以及政府的合理规划，该地区商业竞争 力日趋体现，并大有辐射周边之势。力日趋体现，并大有辐射周边之势。 优势商业业态（餐饮）对外双楠，新双楠片区的吸引大为强劲。优势商业业态（餐饮）对外双楠，新双楠片区的吸引大为强劲。 该片区存在星级酒店，甲级写字楼，以及双楠人人乐更大型购物该片区存在星级酒店，甲级写字楼，以及双楠人人乐更大型购物 广
23、场。加之市政配套以及政府单位的进驻，目前以形成有居住，广场。加之市政配套以及政府单位的进驻，目前以形成有居住， 有生活，更有配套区域消费中心。有生活，更有配套区域消费中心。 内双楠市场状况小结内双楠市场状况小结: : 1.3%1.3% 13.7%13.7% 17.4%17.4% 9.2%9.2%43.4%43.4% 15.0%15.0%金领阶层金领阶层 普通白领普通白领 公务员公务员 个体私营个体私营 普通职工普通职工 其他职业其他职业 由上表可知，内双楠的人口职业构成主要集中在工薪阶层，而普通白 领和公务员分别占到了13.7%、17.4%。 内双楠消费者调研分析内双楠消费者调研分析 内双楠人
24、口职业构成 数据来源：景圣雅典调研 内双楠月平均收入 由上表可知，内双楠的月平均收入主要集中在3000-7000元这个 区间，比重达到了51.3%。 内双楠消费者调研分析内双楠消费者调研分析 0.00%0.00% 5.00%5.00% 10.00%10.00% 15.00%15.00% 20.00%20.00% 25.00%25.00% 30.00%30.00% 35.00%35.00% 40.00%40.00% 45.00%45.00% 50.00%50.00% 500元以下500元以下 500-1000元500-1000元 1000-1500元1000-1500元 1500-2000元15
25、00-2000元 2000-3000元2000-3000元 3000元以上3000元以上 内双楠月均消费支出内双楠月均消费支出 内双楠月均消费支出基本上呈正态分布，以1001-1500元居多，占45.2%。 内双楠月均消费支出 内双楠消费者调研分析内双楠消费者调研分析 从内双楠消费结构来看，休闲：餐饮：购物：娱乐2：7.2：5.8：1， 主要集中在餐饮和娱乐。 内双楠消费结构 内双楠消费者调研分析内双楠消费者调研分析 内双楠的居民主要习惯在主城区内消费，在区域内消费的比例达到 51.5%，说明内双楠配套成熟，基本能满足区域内居民的日常消费。 内双楠居民消费地点 内双楠消费者调研分析内双楠消费者
26、调研分析 内双楠消费者调研分析内双楠消费者调研分析总结总结 内双楠片区住宅市场成熟，以及相关产业的合理布局（包含文化产业）， 使得该片区消费者对片区商业市场的认同。经过长达十年的积淀，片区消费 结构已经趋于完善。 该片区消费结构以购物类业态比例最大，并以底商为主，说明购物类业态 已经成为内双楠片区居民消费最大的支出。伴随长期稳定的发展，内双楠的 餐饮已经辐射了整个双楠片区。 新型写字楼，酒店的出现。说明该片区的现代服务业的快速发展。并将为 消费注入一股新的活力。 内双楠 外双楠 新双楠 区位：龙腾路，晋阳路以西。 二环路西二段以北。武侯大道 沿线。红牌楼，佳灵路以东。 外双楠 外双楠是继内双楠
27、 以后，武侯区政府 打造的又一区域板 块，目前，外双楠 沿红牌楼方向正处 于城中村改造之中， 沿武侯大道沿线， 有一些大盘正在开 发。 住宅市场 目前，整个外 双楠住宅多为 成熟小区，高 尚住宅小区的 氛围已经成型 ， 2.5环与三环之 间有土地正在 开发。此地区 常住人口约十 五万。 蓝光 金楠 府 邻里中央邻里中央 雷迪 波尔 城市 花园 双楠偶 遇 梧梧 桐桐 中粮祥中粮祥 云云 置信置信 丽都丽都 花园花园 城城 新贵公馆 在在 建建 住住 宅宅 楼楼 盘：盘： 该片区常住该片区常住 人口约十五人口约十五 万人，目前万人，目前 2.5环以内片环以内片 区较为成熟区较为成熟 住宅市场情况
28、住宅市场情况 外双楠市场状况外双楠市场状况产业市场 外双楠紧邻 内双楠，重 点发展现代现代 商贸流通，商贸流通， 城市高端物城市高端物 流，和新型流，和新型 房地产房地产等产 业。 现代商贸流通产现代商贸流通产 业（八一，太平业（八一，太平 园）园） 红星美红星美 凯龙凯龙 新型 房地 产业 西部物流西部物流 仓储区仓储区 商业市场 业态类别业态类别分类标准分类标准业态细分业态细分主要商家主要商家 零售商业零售商业 零售百货类的商 场/店 百货伊藤洋华堂 超市伊藤洋华堂，家乐福 专业店红星美凯龙 餐饮业餐饮业 特色美食 中式餐饮 食恵房，北京烤鸭。七星椒火锅，孔亮火锅， 辣临火锅等 西式餐饮咖
29、啡地带 休闲娱乐休闲娱乐 体验服务，突出 休闲娱乐功能 休闲鼎上圣汇 娱乐红牌楼广场 业态分析：业态分析：外双楠商业以购物和餐饮并重。分片区发展，主要集中在红牌楼和武侯大道周边。 但休闲和娱乐等业态相对欠缺。 商 业 业 态 情 况： 商业市场分析 外双楠地处红牌楼和晋阳商圈，商业业态主要以购物餐饮，娱乐，商务（酒店，写字楼） 为主。并预计该范围2015年商用面积仅红牌楼就将达到280万平方米以上。其中红牌楼位 于外双楠以东，是成都市汽配、汽车交易的专业经营区域，红牌楼经过十多年的发展，已 经形成西南最大规模的汽车公司在此云集，经营着上百种国产、进口品牌汽车。交易量已 突破4万辆，占了成都汽车
30、交易量的50%以上。如占地100亩的成都西部汽车城、新世纪汽 车市场、华勋汽车展场及红牌楼汽车汽配市场等比较具有影响力的交易市场，红牌楼延线 （佳灵路以及南延线）也密集分布着很多小型汽配、汽车装饰及家装市场。 商业市场分析 商业分布图：商业分布图： 购 物 类 餐饮餐饮 娱乐娱乐 商商 务务 外双楠餐饮业态外双楠餐饮业态 主要集中在武侯主要集中在武侯 大道与大石西路。大道与大石西路。 佳灵路与武侯大佳灵路与武侯大 道的区域主要为道的区域主要为 购物类业态。该购物类业态。该 区域业态多呈带区域业态多呈带 状分布状分布 写字楼市场写字楼市场 写字楼市场分析：写字楼市场分析： 分布地分布地品牌（代表
31、性）品牌（代表性） 武侯大道周边沿线 （逸都路），红牌楼 路。佳灵路等 红牌楼广场，大合仓， 旭阳时代 小结：写字楼主要集中在红牌楼佳灵小结：写字楼主要集中在红牌楼佳灵 路方向。是其主要出城通道，沿主线路方向。是其主要出城通道，沿主线 分布，交通优势得到放大。区域竞争分布，交通优势得到放大。区域竞争 力增强。力增强。 酒店市场酒店市场 分布地分布地品牌（代表性）品牌（代表性） 红牌楼，武侯大道武侯快捷假日酒店，波尔 菲特酒店。滴水琴酒店， 金龙酒店 小结：酒店分布方向也主要为二环路主干道和小结：酒店分布方向也主要为二环路主干道和 红牌楼出城主干道。改地区可以提升酒店商业红牌楼出城主干道。改地区
32、可以提升酒店商业 价值。且星级酒店的存在，也说明该地区商业价值。且星级酒店的存在，也说明该地区商业 市场的提升空间很大。市场的提升空间很大。 外双楠市场状况外双楠市场状况总结 片区紧邻内双楠片区，沿武侯大道沿线主要以传统底商为主，经营业态层次各异，无规模化。片区紧邻内双楠片区，沿武侯大道沿线主要以传统底商为主，经营业态层次各异，无规模化。 片区干道沿线产业主要以酒店，写字楼等新型产业为支撑。片区干道沿线产业主要以酒店，写字楼等新型产业为支撑。 外双楠人口职业构成 外双楠消费者调研分析外双楠消费者调研分析 由上表可知，外双楠人口职业构成主要集中在普通白领、普通职 工和个体私营，说明居住人口主要是
33、中低阶层。 外双楠月平均收入 由上表可知，外双楠的月平均收入主要集中在2000-5000元这个 区间，比重达到了61.3%。 外双楠消费者调研分析外双楠消费者调研分析 外双楠月均消费支出基本上呈正态分布，以501-1000元居多，占36.2%。 外双楠月均消费支出 外双楠消费者调研分析外双楠消费者调研分析 从外双楠消费结构来看，休闲：餐饮：购物：娱乐1.8：2.8：3.2： 2.2，消费偏重不明显。 外双楠消费结构 外双楠消费者调研分析外双楠消费者调研分析 外双楠的居民主要习惯在主城区内消费，一环二环之间 的所占比例最大，达到38.6%，说明外双楠现有商业配套 还不够完善，需要借助内双楠成熟的
34、商业环境满足外双 楠居民的消费需求。 外双楠居民消费地点 外双楠消费者调研分析外双楠消费者调研分析 外双楠消费者调研分析外双楠消费者调研分析汇总汇总 外双楠消费多以餐饮为主，由于物业形态多以底商为主，且该地区 餐饮品牌多为中低端。消费潜力有很大空间。 外双楠消费结构相比于内双楠而言，业态比例起伏不是太大，说明 综合性商业的出现在一定程度上有发展的空间。 内双楠 外双楠 新双楠 区位：货运大道以西，西三环 路以北。老川藏路以东，绕城 高速以南。 新双楠 从城市结构和关系来看，新双楠片区“承上启下，左右逢源”，从城市产业 分布来看，新双楠片区处于“高新西区武侯科技园西航港开发区 高新区（南区）”的
35、高新技术产业带（走廊）上，“近水楼台”的区位优 势，使得新双楠片区会吸引部分高新企业的进驻。因此新双楠片区处于“两 城两带”（南部新城和双流区域，高新技术产业带和双黄路文化休闲带）上， 特殊的区位条件造就了新双楠片区处于“承上启下，左右逢源”的成都城市 发展结点上，也造就了新双楠片区不同寻常的历史使命。 大双楠片区商业环境分析大双楠片区商业环境分析新双楠 大双楠片区商业环境分析大双楠片区商业环境分析新双楠 新双楠片区的概念是以 武侯大道为主轴线，辐 射周边余亩土 地的区域。武侯大道和 三环路构成了武侯国际 新区主要的交通体系， 新区内邻双楠，外连簇 桥、金花、机投，道路 四通八达，南北纵横，
36、交通便利。而新双楠由 于绕城高速的概念，放 大了人们的心理距离， 再加上品牌认知度及区 域包装能力稍欠火候， 导致新双楠商业氛围有 待营造。 新双楠新双楠 住宅市场 目前，新双楠进 入一个开发高潮 期，在规划上以 高端居住区为主 导。由于拥有科 学的区域规划及 大面积的土地使 得新双楠更容易 塑造一些高品质 楼盘。 中海锦城 绿地圣路易 三号线 华宇楠宛 保利花园 在 建 大 盘 大双楠片区商业环境分析大双楠片区商业环境分析新双楠 在建大盘住宅在建大盘住宅 项目名称项目名称项目名项目名 称称 大悦城大悦城 总建筑面积总建筑 面积 60万 总占地面积总占地 面积 253亩 项目状态项目状 态 在
37、建 拟2012年建成 项目地址项目地 址 成都市武侯区武侯大道与中粮大道的交界处 开发商开发商中粮集团 项目概况项目概 况 中粮 成都大悦城位于成都市武侯区武侯大道与中粮大道的交界处，地处西南三环 内，属于高端住宅云集的双楠片区，临近置信巴厘岛和中华名园等住宅项目。项 目周边交通便利，临近武侯大道、中粮大道、鹏利大道，近邻2环-2.5环-3环等主 要城市环线，距成都市规划的3号线地铁出口仅500米。 大双楠片区商业环境分析大双楠片区商业环境分析新双楠 在建大盘在建大盘住宅住宅 项目名称项目名称置信未来广场置信未来广场 总建筑面积16万 总占地面积100亩 项目状态2010年建成 项目地址成都市
38、武侯区武侯大道 开发商置信集团 项目概况置信位于成都市武侯区武侯大道口，地处西南三环外，属于高端住宅云集的双楠片区。项目周边 交通便利，临近武侯大道、武兴大道，近邻2环-2.5环-3环等主要城市环线，距成都市规划的3号 线地铁出口1000米。 大双楠片区商业环境分析大双楠片区商业环境分析新双楠 项目名称项目名称保利花园保利花园 总建筑面积5050万平方米万平方米 总占地面积260260亩亩 项目状态20122012年建成年建成 项目地址成都市武侯区武侯大道成都市武侯区武侯大道 开发商保利集团集团保利集团集团 项目概况保利花园位于成都市武侯区武侯大道口，地处西南三环外，属于高端住宅云集的新双楠双
39、楠片区。保利花园位于成都市武侯区武侯大道口，地处西南三环外，属于高端住宅云集的新双楠双楠片区。 项目周边交通便利，临近武侯大道、武兴大道，近邻项目周边交通便利，临近武侯大道、武兴大道，近邻2 2环环- -2.52.5环环- -3 3环等主要城市环线，距成都市环等主要城市环线，距成都市 规划的规划的3 3号线地铁出口号线地铁出口500500米。底商商业部分全部出售，规划打造欧洲风情商业街。米。底商商业部分全部出售，规划打造欧洲风情商业街。 在建在建大盘住宅大盘住宅 大双楠片区商业环境分析大双楠片区商业环境分析新双楠 项目项目面积面积工期工期配套配套商业商业其它其它 保利花园保利花园500000在
40、建会所底商 中海锦城中海锦城200000在建4000底商 华宇楠苑华宇楠苑184000在建不详底商 置信丽都花园城置信丽都花园城116500交付约6000底商 三号线三号线60824在建约3000底商 置信未来城置信未来城 160000 交付会所等底商 总结：通过对新建大盘的对比分析，在整个新双楠片区新建的住宅产业中，总结：通过对新建大盘的对比分析，在整个新双楠片区新建的住宅产业中， 商业在大盘时代来临前，还不足以支撑整个片区。且在建大盘配套商业多以商业在大盘时代来临前，还不足以支撑整个片区。且在建大盘配套商业多以 底商为主，商业规模也被很大程度限制，大规模商业有待出现。底商为主，商业规模也被
41、很大程度限制，大规模商业有待出现。 在建在建 大盘大盘 住宅住宅 市场市场 对比对比 分析：分析： 大双楠片区商业环境分析大双楠片区商业环境分析新双楠 大型住宅楼盘的兴起，造就了新双楠消费市场的空前紧张，住宅市场的日渐大型住宅楼盘的兴起，造就了新双楠消费市场的空前紧张，住宅市场的日渐 成熟。必将催生新双楠商业全面升级。成熟。必将催生新双楠商业全面升级。 新双楠片区核心在于双流国际新城片区，包 括东升和华阳部分地区，辐射范围包括绕城 高速、武侯大道延线和双楠大道两侧多个地 带。这里将会打造总面积5.64平方公里的城 市森林绿化带，8500亩城市公园，最终目的 是形成健康、生态、宜居的城市南部园林
42、地 区，能够为居住者提供教育、医疗、购物和 运动等全方位配套。去年，新双楠板块释放 出约2000亩土地，迅速吸引了包括保利、绿 地、中粮、中海、华宇等品牌开发商纷纷出 手拿地，目前，这些开发商的高端居住项目 先后亮相，并引发全城对这个区域的关注。 片区拥有超过片区拥有超过20002000亩的土地储备，超亩的土地储备，超100100万平万平 方米的高端住宅即将面市，未来将吸引超过方米的高端住宅即将面市，未来将吸引超过 3030万的高端人群入驻。万的高端人群入驻。 新双楠片区前瞻性规划以及土地情况：新双楠片区前瞻性规划以及土地情况： 大双楠片区商业环境分析大双楠片区商业环境分析新双楠 产业市场 目
43、前新双楠片区重点发展总部经济，生产性服务业，电子信息 服务业，以鞋业高端为主的轻工特色产业。并预计武侯新城在 2015年商用面积将达到200万平方米。 新新 双双 楠楠 产产 业业 发发 展展 现现 状状 总部经济总部经济 轻工特色轻工特色 产业产业 大双楠片区商业环境分析大双楠片区商业环境分析新双楠 新双楠市场状况新双楠市场状况商业市场 业态类别业态类别分类标准分类标准业态细分业态细分主要商家主要商家 零售商业零售商业 零售百货类的商 场/店 百货千盛百货 超市千盛百货 专业店无 餐饮业餐饮业 特色美食 中式餐饮簇桥特色向连锅，重庆孔亮火锅 西式餐饮肯德基，德克士 休闲娱乐休闲娱乐 体验服务
44、，突出 休闲娱乐功能 休闲盛世豪爵商务ktv会所。九宫会所，金帝会所 娱乐 大众娱乐， 大竹林，民间草药浴足。 男女休闲 业态分析：业态分析：新双楠目前正处于大盘时代，且位于三环以外，主要商业业态都处于起步 阶段。该片的商业主要集中在机投，金花，簇桥等区域。在武侯工业园和簇桥（老 川藏路）的围合地带，商业基本等于真空。 新双新双 楠商楠商 业市业市 场业场业 态解态解 析图析图： 大双楠片区商业环境分析大双楠片区商业环境分析新双楠 商业市场现状分析：商业市场现状分析： 千盛千盛 购物购物 广场广场 簇桥簇桥 传统传统 商业商业 街街 金花传金花传 统商业统商业机投传统机投传统 商业区商业区 新
45、双楠目前主要商业区域集中在新双楠目前主要商业区域集中在 三大板块，即机投，簇桥，金花。三大板块，即机投，簇桥，金花。 这三大板块作为以前武侯区区域这三大板块作为以前武侯区区域 城镇板块的组成部分，传统小商城镇板块的组成部分，传统小商 业占到绝大比例。对于新双楠这业占到绝大比例。对于新双楠这 一大片区而言，三个区域商业节一大片区而言，三个区域商业节 点以点状分布，不具规模，更不点以点状分布，不具规模，更不 具气势，区域存在很大一片空白具气势，区域存在很大一片空白 商业。商业。 大双楠片区商业环境分析大双楠片区商业环境分析新双楠 武侯区规划明确提出，按照“消 费在簇桥、休闲在金花、文 化在机投”区
46、域定位规划发展 成南金三角，并在近几年来重点 打造该片区的人居、商业、贸易、 产业，使之成为南金三角的热点 板块。并形成区域串联之势。并形成区域串联之势。 新双楠商业区域主要集中点：新双楠商业区域主要集中点： 真空商业真空商业 大双楠片区商业环境分析大双楠片区商业环境分析新双楠 新双楠片区目前呈现的主要是许多关乎民生的 小型配套，如：小型超市，菜市场，社区活动 中心，小商品店铺。多以街铺甚至是家带店的 形式为主，大型商业业在总体上所占比例较小。 千盛百货因规模较小，品牌影响力不够，周边 未体现出大型商业聚集效应，造成大量消费力 外泄。随着新双楠片区的日益成熟，区域消费 的不断升级，可以预见，新
47、双楠的商业开发是 一个时间问题，而非方向问题，中高档社区集中高档社区集 中，将带动商用地产互动式的强劲发展中，将带动商用地产互动式的强劲发展。 区域商业现状：区域商业现状： 大双楠片区商业环境分析大双楠片区商业环境分析新双楠 现有新双楠片区写字楼酒店现状：现有新双楠片区写字楼酒店现状： 武侯大道武侯大道 武侯工业园区武侯工业园区 武侯大道沿线武侯大道沿线 篮庭酒店篮庭酒店 阳光酒店阳光酒店 亿臣国际酒店亿臣国际酒店 西西 部部 智智 谷谷 未来广场未来广场 力德时代力德时代 大双楠片区商业环境分析大双楠片区商业环境分析新双楠 汇总分析汇总分析： 小结：其中硬件设施最为齐全的亿臣国际酒店，位于武
48、侯 大道铁佛段旁边。但未来35年，新双楠片区将要打造超 过三十万人的居住环境。酒店对比整个大片区来说，还处 于未饱和。 小结：写字楼的出现，特别是武侯区打造的西部智 谷，将吸纳将近10000以上的人才资源。证明新双 楠片区的交通和区位优势尽显。但写字楼主要分布 在武侯工业园区内，说明该地区的产业集聚性很强。 更能说明该地块进入高速发展轨道。 酒店酒店写字楼写字楼 占据新双楠中轴线，分占据新双楠中轴线，分 布于交通要道口。且是布于交通要道口。且是 星级酒店。集中于西部星级酒店。集中于西部 鞋都鞋都 多分布于工业园区类，多分布于工业园区类， 人力资源，总部基地人力资源，总部基地 聚集区。还具有便利
49、聚集区。还具有便利 的交通网落。的交通网落。 大双楠片区商业环境分析大双楠片区商业环境分析新双楠 新双楠人口职业构成 新双楠人口职业构成中金领阶层因使用的交通工具便于出 行，比重相较内外双楠有所上升，同时因现有大盘未交房， 入住率较低，人口主要集中在中低阶层，但随着区域内高 端住宅区的逐渐成熟，新双楠的消费力也将进一步得以提 升。 大双楠片区商业环境分析大双楠片区商业环境分析新双楠 新双楠月平均收入 由上表可知，新双楠低收入和高收入的比重都有所上升，中 层收入相对稳定，说明具有较强的潜在消费力。 大双楠片区商业环境分析大双楠片区商业环境分析新双楠 新双楠月均消费支出基本上呈正态分布，以501-1000元居多，该区间所 占比例接近35%，说明其消费力与内外双楠较为接近。 新双楠月均消费支出 大双楠片区商业环境分析大双楠片区商业环境分析新双楠 从新双楠消费结构来看，休闲：