龙岩长汀项目营销策划提报（完整稿）97p.pdf

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1、项目营销策略报告 2009-10 前言 壹、宏观篇 贰、产品篇 叁、营销篇 肆、企划篇 伍、媒体篇 提报目录提报目录 Contents 2009 10 If the performance of 20th century architecture is technological capability . Then the 21st century will be the creativity of the highest value. Building the future will be like create an art their the performance of 20th ce

2、ntury architecture is technological capability .Then the 21st century will be the creativity of the highest value. Building the future will be like create an art that 前前 言言 10月21日，国务院总理温家宝部署09年最后一个季度经济工作强调: “保持经济平稳较快的发展、调整经济结构和管理好通胀预期的关系作为宏观调控的重点，继续实施 积极的财政政策和适度宽松的货币政策，保持宏观经济的连续稳定性发展”，国务院首次把管理好 通胀预期

3、列入宏观调控重点。 从07年的宏观调控、08年金融危机到09年的全球救经济行动 面对牵一发动全身的全球化经济 瞬息万变的市场动向，让未来变得更加难以预测 中国经济体质的强劲，让国内市场快速从谷底反弹，但也同时让通膨现象加速 股神巴菲特说：当市场越疯狂时候，我们越要冷静以对 现今的房地产市场正处于机会与风险并存的时刻 房价会因预期通膨心理，短期持续攀升 但中央更会因为要抑制过快通膨，将祭出一道道调控指令 在这敏感多变的市场，我们从中深刻体认：快，是现今企业最佳的应变之道 削尖策略、磨利眼光、掌握时机、快速迎变，才能在面对一次次的变化赢得战役！ If the performance of 20th

4、 century architecture is technological capability . Then the 21st century will be the creativity of the highest value. Building the future will be like create an art their the performance of 20th century architecture is technological capability .Then the 21st century will be the creativity of the hi

5、ghest value. Building the future will be like create an art that PART - 壹、宏观篇壹、宏观篇 If the performance of 20th century architecture is technological capability . Then the 21st century will be the creativity of the highest value. Building the future will be like create an art their the performance of

6、20th century architecture is technological capability .Then the 21st century will be the creativity of the highest value. Building the future will be like create an art that 一、中国经济率先反弹，有望成为世界第二大经济体一、中国经济率先反弹，有望成为世界第二大经济体 0909年年4 4月初，世界银行预测今年中国的月初，世界银行预测今年中国的GDPGDP增速为增速为6.56.5，前三季度中国，前三季度中国GDPGDP增长已经

7、达到增长已经达到7.7%7.7%； 今年第三季度中国今年第三季度中国GDPGDP增长增长8.9%8.9%，比第一季度上浮了，比第一季度上浮了2.82.8个百分点。个百分点。 按目前的经济增长速度，中国今年按目前的经济增长速度，中国今年GDPGDP增长有望增长有望“保保8 8”，在年内超越日本，成为世界第二大经济体。，在年内超越日本，成为世界第二大经济体。 各项经济数据指标的上升，有利于增强市场的信心，促进经济发展。各项经济数据指标的上升，有利于增强市场的信心，促进经济发展。 2009年中国GDP增长速度：%2009年中国GDP增长速度：% 8.90% 7.90% 6.10% 0.00%1.00

8、%2.00%3.00%4.00%5.00%6.00%7.00%8.00%9.00%10.00% 一季度 二季度 三季度 If the performance of 20th century architecture is technological capability . Then the 21st century will be the creativity of the highest value. Building the future will be like create an art their the performance of 20th century architectu

9、re is technological capability .Then the 21st century will be the creativity of the highest value. Building the future will be like create an art that 二、宽松性金融政策推动，新增贷款量创新高二、宽松性金融政策推动，新增贷款量创新高 面对全球经济危机，世界大多经济体均实行宽松金融政策； 中国09年前三季度全国新增贷款量达8.67万亿元，创下历史新高； 全年新增贷款余额将突破十万亿元，大量资金流入房地产业、基础设施建设、国有企业领域， 以带动整体国

10、民产业的发展。 人民币新政贷款走势分析：万亿元人民币新政贷款走势分析：万亿元 7.37 8.67 4.91 3.63 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 2007年2008年2009上半年2009年前三季度 9 9月环比月环比8 8月月 上升上升22%22% If the performance of 20th century architecture is technological capability . Then the 21st century will be the creativity of the highest value. Building the future

11、will be like create an art their the performance of 20th century architecture is technological capability .Then the 21st century will be the creativity of the highest value. Building the future will be like create an art that 08全年实现生产总值52.96亿元，比上年增长15.1%，城镇居民人均可支配收入8079元， 增长10.2%；农民人均现金收入4286.5元，增长1

12、6%。 众多经济优势，促进汀州房地产市场平稳发展。众多经济优势，促进汀州房地产市场平稳发展。 长汀经济发展趋势长汀经济发展趋势 0 10 20 30 40 50 60 6500 7000 7500 8000 8500 9000 GDP居民可支配收入 GDP34.2343.4252.96 居民可支配收入733180788621 06年07年08年 三、汀州经济平稳发展，大力拉动区域居民收入三、汀州经济平稳发展，大力拉动区域居民收入 0808年年GDPGDP增长比增长比“十五十五”末增长末增长76.5%76.5% If the performance of 20th century archite

13、cture is technological capability . Then the 21st century will be the creativity of the highest value. Building the future will be like create an art their the performance of 20th century architecture is technological capability .Then the 21st century will be the creativity of the highest value. Bui

14、lding the future will be like create an art that 通货膨胀风险不断加大通货膨胀风险不断加大 经验显示，大幅货币扩张必然导致中国大宗商品价格的上扬，通货膨胀的上升，通货膨胀预 期之下，大量的资金选择进入楼市、股市、大宗商品市场，以抵抗通货膨胀。而楼市、股市、 大宗商品市场的过快上涨，将抑制其它产业的发展，引发新的经济发展问题！ If the performance of 20th century architecture is technological capability . Then the 21st century will be the

15、creativity of the highest value. Building the future will be like create an art their the performance of 20th century architecture is technological capability .Then the 21st century will be the creativity of the highest value. Building the future will be like create an art that 四、宏观政策预期 购房优惠政策或年底取消购

16、房优惠政策或年底取消 经过近期多方面媒体报道,08年实行的系列购房优惠政策或将在今年年底陆续取消。一但优惠政 策取消，将对楼市的高总价市场造成一定的市场冲击。 调控预期不断加强调控预期不断加强 因此对于预期的调控，“因此对于预期的调控，“快快”是任何地方楼市的应变之道！”是任何地方楼市的应变之道！ 继续保持宽松金融政策、继续保持宽松金融政策、20102010年将从松转紧年将从松转紧 目前宽松金融政策带动中国经济上涨，作用明显，近期中央政府工作会议认定宽松金融 政策将延续，而至下半年总体经济恢复之后，房地产过快的上涨将可能再成为调控的产 业，预计在2010年房地产政策将从宽松转向紧缩！ 当前重申

17、二套房政策、贷款量收紧，宽松性政策已出现收紧迹象，防通胀政策预期已逐 步显现 If the performance of 20th century architecture is technological capability . Then the 21st century will be the creativity of the highest value. Building the future will be like create an art their the performance of 20th century architecture is technological c

18、apability .Then the 21st century will be the creativity of the highest value. Building the future will be like create an art that 汀州府印象 If the performance of 20th century architecture is technological capability . Then the 21st century will be the creativity of the highest value. Building the future

19、 will be like create an art their the performance of 20th century architecture is technological capability .Then the 21st century will be the creativity of the highest value. Building the future will be like create an art that 汀州府“八闽”四大上府之一 长汀县在宋元明三朝设州开府，同与福州、兴化、建宁、延平、邵武、泉州、漳州组成 上下八府，号称“八闽”。 长汀山清水秀，

20、与湖南凤凰一起被国际友人路易 艾黎誉为“中国最美丽的山城之一”； 拥有悠久的历史文化、源远的客家文化、丰富的革命文化等“三位一体”的文化特色。 台湾至少有六十多个常见姓氏的三百多万人口源于汀州； 香港有两百多万客家人传自汀州； 至今，客家人已达一亿人之多，遍布世界各地。 汀州作为一座历史文化名城，蕴含着浓厚的文化底蕴，成为本 案企划推广的有力元素，激发地缘性客层的情感共鸣。 If the performance of 20th century architecture is technological capability . Then the 21st century will be the

21、 creativity of the highest value. Building the future will be like create an art their the performance of 20th century architecture is technological capability .Then the 21st century will be the creativity of the highest value. Building the future will be like create an art that 长汀矿产资源丰富 矿产资源：金属矿有稀土

22、、钨、铁、锡、金、银等，其中稀土储备量居全省之首； 非金属矿：高岭土、花岗岩、辉绿石、玄武石、钨矿等资源较为丰富，有较好的开采和利用 价值； 温泉资源：境内地下水资源和地热资源丰富,河田温泉属国内罕见,温度高达80摄氏度,日流 量达4000吨以上。 丰富资源带动区域资源产业的发展，从而拉动汀州经济的腾飞。 If the performance of 20th century architecture is technological capability . Then the 21st century will be the creativity of the highest value. B

23、uilding the future will be like create an art their the performance of 20th century architecture is technological capability .Then the 21st century will be the creativity of the highest value. Building the future will be like create an art that 交通枢纽： 319国道、省道206线、龙赣铁路和正在兴建中的 龙长高速公路都穿过城区，是湘、赣西南通往福 建的

24、重要交通要道，未来将成为福建-江西省际核 心交通枢纽区域。 地理优势： 长汀是厦门经济特区、闽南沿海经济开放区的腹 地，与江西瑞金毗邻，是连接福建-江西的重要枢 纽地带，同时是连接龙岩-赣州中心区域城市。是 闽粤赣三省的交通要冲和闽西南西部闽赣边物资 集散地。随着交通的进一步发展，区域间互动性 将进一步加强，未来长汀将逐步发展成为福建西 北部重要的中心边贸城市。 长汀将成为连接东南沿海与内陆地区的交通要地 拉近长汀与发达城市的经济沟通，促进汀州经济的稳定发展。 长汀高速路网的建成，显著增强沿海发达地区向内陆腹地的经济辐射能力，加强长汀 与江西赣州、龙岩及厦门、泉州等沿海区域的发展互动，促进“山

25、海协作”。 If the performance of 20th century architecture is technological capability . Then the 21st century will be the creativity of the highest value. Building the future will be like create an art their the performance of 20th century architecture is technological capability .Then the 21st century

26、will be the creativity of the highest value. Building the future will be like create an art that 汀州楼市发展 If the performance of 20th century architecture is technological capability . Then the 21st century will be the creativity of the highest value. Building the future will be like create an art thei

27、r the performance of 20th century architecture is technological capability .Then the 21st century will be the creativity of the highest value. Building the future will be like create an art that 汀州房地产起步较晚，05年方开始大量的房地产开发，主要得益于区域内强劲的经 济实力，总体市场发展稳步快速，开发量、开发品质均有大幅的提升，楼市存在一 定的升值空间。 If the performance of

28、20th century architecture is technological capability . Then the 21st century will be the creativity of the highest value. Building the future will be like create an art their the performance of 20th century architecture is technological capability .Then the 21st century will be the creativity of th

29、e highest value. Building the future will be like create an art that 一、汀州楼市快速发展，前一、汀州楼市快速发展，前9 9个月商品房量比个月商品房量比0808年全年增长年全年增长70%70%。 1-9月份长汀商品房销售25.07万平方米，比去年全年增加10.32万平方米，平均月销售 2.786万平方米，平均销售均价3171.2元/平方米。 目前，主城区可售项目仅有目前，主城区可售项目仅有4 4个，入市房源日渐稀少，局部区域出现无房可售。个，入市房源日渐稀少，局部区域出现无房可售。 If the performance of

30、20th century architecture is technological capability . Then the 21st century will be the creativity of the highest value. Building the future will be like create an art their the performance of 20th century architecture is technological capability .Then the 21st century will be the creativity of th

31、e highest value. Building the future will be like create an art that 09年长汀房地产发展情况：万平方米09年长汀房地产发展情况：万平方米 0 1 2 3 4 5 6 面积万平0.620.420.210.730.120.333.945.214.544.055.361.20.32 9月10月11月12月 2009年 1月 2月3月4月5月6月7月8月9月 If the performance of 20th century architecture is technological capability . Then the 2

32、1st century will be the creativity of the highest value. Building the future will be like create an art their the performance of 20th century architecture is technological capability .Then the 21st century will be the creativity of the highest value. Building the future will be like create an art th

33、at 长汀楼市价格发展趋势：元/平方米长汀楼市价格发展趋势：元/平方米 0 500 1000 1500 2000 2500 3000 3500 4000 4500 成交均价 2072.6 32312981 3380.8 4158.3 2984.9 3267.3 3325.7 3276.9 2802.5 2955.6 3863.3 3478.1 9月10月11月12月 2009 年1月 2月3月4月5月6月7月8月9月 二、汀州房价保持稳定的发展趋势，波动幅度较小。二、汀州房价保持稳定的发展趋势，波动幅度较小。 1-9月份汀州房价保持在3000-3500之间波动，前三季度，汀州楼市整体均价317

34、1.2元/平方米 价量齐升，市场存量不断消化，目前市场供应量逐渐减少，商品房空置量大量减少。价量齐升，市场存量不断消化，目前市场供应量逐渐减少，商品房空置量大量减少。 三、供应量放缓，空置量逐渐减少，未来市场呈现三、供应量放缓，空置量逐渐减少，未来市场呈现“供不应求供不应求”。 截至截至0909年年1010月月2121日长汀商品房空置面积日长汀商品房空置面积15.315.3万平方米，今年长汀房地产新供应量放缓，万平方米，今年长汀房地产新供应量放缓，1 1- -9 9月份月份 新批售面积新批售面积6.56.5万平方米，主要销售量是万平方米，主要销售量是0808年的存量房。年的存量房。 If th

35、e performance of 20th century architecture is technological capability . Then the 21st century will be the creativity of the highest value. Building the future will be like create an art their the performance of 20th century architecture is technological capability .Then the 21st century will be the

36、 creativity of the highest value. Building the future will be like create an art that 长汀房地产供应与去化分析长汀房地产供应与去化分析 0 5 10 15 20 25 30 新预售量年销售量 新预售量23.26.5 年销售量14.7525.07 08年09年1-9月 If the performance of 20th century architecture is technological capability . Then the 21st century will be the creativity

37、of the highest value. Building the future will be like create an art their the performance of 20th century architecture is technological capability .Then the 21st century will be the creativity of the highest value. Building the future will be like create an art that 目前，全县已批售存量房目前，全县已批售存量房15.315.3万平

38、方米，按前万平方米，按前9 9个月平均月销售个月平均月销售2.7862.786万平方米的消化速度，万平方米的消化速度， 在市场保持稳定销售量的情况下，现有存量房还可以销售半年。在市场保持稳定销售量的情况下，现有存量房还可以销售半年。 卧龙居住片区仅有本案及金碧花园，合计卧龙居住片区仅有本案及金碧花园，合计530530套，面积套，面积6 6万平方米左右。万平方米左右。 市场可售楼盘稀少，为新项目的开发创造了一个有利的契机！市场可售楼盘稀少，为新项目的开发创造了一个有利的契机！ 四、可售项目稀少，市场存量下滑，为本案入市提供不可失的契机。四、可售项目稀少，市场存量下滑，为本案入市提供不可失的契机。

39、 区域区域 项目项目 住宅存量套数住宅存量套数 存量面积存量面积 成交均价成交均价 卧龙片区 本案本案 396 42068 未定未定 金碧花园 134 17450 预计4000左右 茶园新村 华龙城市花园 130 12433.1 3204.85 祥鸿山庄 121 17645.03 2538.15 合计 781套 8.96万 If the performance of 20th century architecture is technological capability . Then the 21st century will be the creativity of the highest

40、 value. Building the future will be like create an art their the performance of 20th century architecture is technological capability .Then the 21st century will be the creativity of the highest value. Building the future will be like create an art that 茶园新村居住片区茶园新村居住片区 腾飞工业居住片区腾飞工业居住片区 华龙城市花园华龙城市花园

41、 盛世金源盛世金源 宝珠世纪花园宝珠世纪花园 本案本案 富贵嘉园富贵嘉园 祥鸿山庄祥鸿山庄 金碧花园金碧花园 汀州豪庭汀州豪庭 怡景园怡景园 If the performance of 20th century architecture is technological capability . Then the 21st century will be the creativity of the highest value. Building the future will be like create an art their the performance of 20th century

42、 architecture is technological capability .Then the 21st century will be the creativity of the highest value. Building the future will be like create an art that 五、本案项目优势 交通配套： 319国道（今后长汀最为主要的交通主干道）、高速公路出入口，火车站交通总部，奠 定了本案绝佳的交通区位优势； 娱乐配套： 金仁大酒店、红星大酒店、卧龙大酒店，火车站广场，奠定了长汀高档浓厚的商业氛围； 教育配套： 四中，实验小学，龙山中学，实验幼

43、儿园，提供本案高尚的教育条件和氛围； 品质优势： 本案是首例高层建筑，为汀州目前高端居住产品。 商业价值： 本案的商业投资卖点在于良好的交通区位、发展前景及人流旺盛的火车站广场。 项目不利因素： 项目区域为新建设的新生活居住区，生活配套还欠完善，火车站噪音污染等，将在一定程度 上影响消费者认同度。 If the performance of 20th century architecture is technological capability . Then the 21st century will be the creativity of the highest value. Build

44、ing the future will be like create an art their the performance of 20th century architecture is technological capability .Then the 21st century will be the creativity of the highest value. Building the future will be like create an art that 在政策调控预期之下，建议本案的开发速度一定要快，同时要改变区域内产品销 售慢、客层单一的不足， 销售场面要造成“一爆破

45、冰”的气势，开盘面市就要 达到一定程度的销售量，并且快速收网，实现项目开发价值的最大化，避免面对 后期宏观调控的制约，创造最大的开发效益。 市场结论市场结论 PART 贰、产品篇贰、产品篇 If the performance of 20th century architecture is technological capability . Then the 21st century will be the creativity of the highest value. Building the future will be like create an art their the per

46、formance of 20th century architecture is technological capability .Then the 21st century will be the creativity of the highest value. Building the future will be like create an art that 从汀州近几年供应的产品看，市场以90-130平方米的三房产品，本 案产品为两极分化，市场大众型产品为本案规划的空白点，大户型 平层产品占32.32%，将成为本案销售中市场引导的困难点。 If the performance of

47、 20th century architecture is technological capability . Then the 21st century will be the creativity of the highest value. Building the future will be like create an art their the performance of 20th century architecture is technological capability .Then the 21st century will be the creativity of t

48、he highest value. Building the future will be like create an art that 长汀商品住宅供应分析长汀商品住宅供应分析 130-140 大三房 20% 90-130 三房 45% 70-90 小两房、小三房 15% 180以上复式 6% 140-165 大三房、四房 14% 70-90小两房、小三房90-130三房130-140大三房140-165大三房、四房180以上复式 1、长汀历年供应户型以90-130的三房为主，其中以110-125的三房最多，70平方以下两房供应量极 少，小户型公寓除了祥鸿花园有供应外，其余均无一房供应。

49、2、140-160之间的供应量明显较小，而且市场有效需求相应较小，从在售项目的调研中我们就可以发 现剩余未售单元95%以上都为140以上的大面积户型。因此我们可以进一步判断：140以上的户 型，销售抗性明显较大。 3、180以上的复式、别墅虽然占的比重较小，但其物业售价反而比普通商品房售价低，主要原因是一 方面于长汀缺乏高端商品房的需求；另一方面产品总价高，导致单价难以提升。 If the performance of 20th century architecture is technological capability . Then the 21st century will be the creativity of the highest value. Building the future will be like create an art their the performance of 20th century architecture is technological capability .Then the 21st century will be the creativity of the highes